С чего начать строительство линейного объекта

Проект планировки и проект межевания территории в чем отличие и для чего нужно

Требования к кадастровым и землеустроительным работам усложняются с каждым годом со вступлением в силу новых законов. Так, в 2020 году наиболее популярными становятся работы с проектами планировки и межевания территории. Разберем подробнее, в чем отличие планировки от межевания, а также для чего готовят проекты.

Документация по планировке территории

Начиная масштабные строительные работы или реконструкцию, застройщик по закону обязан подготовить документацию по планировке территории:

• проект планировки территории

Проект планировки территории готовят тогда, когда требуется формирование новых строительных объектов (домов, школ, детских садов и прочей инфраструктуры) в совокупности, а также когда размещаются линейные объекты (автомагистрали, электоосети, водопровод и др). А проект межевания нужен для определения границ по периметрам земельных участков или красных линий. Однако, основной частью проекта планировки территории будет проект межевания. То есть, проще сказать проект планировки включает в себя и межевание. Само же межевание территории также может существовать в виде отдельного проекта.

Как начать строительство: геология, топосъёмка, посадка

Прежде чем приступить к подготовке проектов следует собрать ряд документов:

• решение местной власти о подготовке проекта
• техзадание на выполнение проекта
• договор на проектные работы
• генплан
• правила землепользования в районе объекта
• выписка из градостроительных регламентов, карты зонирования и др.

Для чего нужен проект планировки территории?

Прежде чем освоить территорию любой застройщик знает, что все действия без согласования могут быть признаны незаконными. Для того, чтобы не столкнуться с запретами или сносом самостроя нужно подготовить проект планировки территории. Разберем, как выполняется проект планировки и межевания территории поэтапно:

1 этап. Разработка

В разработке документации по планировке территории и по межеванию заинтересованы собственники, которые начинают грандиозное строительство зданий, сооружений, объектов. По закону, уполномоченное лицо должно обратиться за разрешением, а точнее за решением о подготовке проекта планировки территории.

2 этап. Подготовка

Подготовка проекта планировки территории – это ряд кадастровых работ и инженерных изысканий. Это не только документальные, графические изображения, но и работы на местности. Для подготовки проектов следует обращаться в специализированные организации. Не каждый кадастровый инженер возьмется за работы подобных объемов. Подготовка проекта планировки и межевания территории это и сбор документации, и подготовка новых чертежей, и согласование с госорганами.

3 этап. Утверждение

Когда проект планировки территории разработан и подготовлен он должен пройти процедуру утверждения. Но прежде, чем проект будет утвержден, администрация выносит постановление о проведении публичных слушаний и обнародует его. Только в некоторых случаях (например, при подготовке проекта межевания территории в СНТ или ОНТ) слушания по закону не требуются. После проведения слушаний, если возражений ни у кого не возникло проект планировки утверждается местными административными органами.

Проект межевания территории – особенности подготовки

Так как проект межевания территории будет составной частью проекта планировки, а в некоторых случаях отдельным документом, то и требования к его подготовке будут такими же, как и к проекту планировки. Разве что, в некоторых случаях для его подготовки потребуется более сокращенный список дополнительных документов.

Отличительные признаки проекта планировки и проекта межевания территории:

Мы выяснили, что и проект планировки, и проект межевания территории готовится относительно района или линейного объекта, а также, то, что проект планировки содержит в себе и проект межевания и другие сведения, то есть он считается более развернутым. Теперь определим, чем отличается проект планировки от проекта межевания:

Проект планировки:

• применяется к территории, развивающейся в комплексе
• готовится для протяженных объектов (линии электропередач, дороги, водопровод)

Проект межевания:

• готовится для того, чтобы установить четкие границы на земельных участках
  делается, если есть необходимость изменять красные линии (отступы).

Особенности и состав проекта планировки территории и проекта межевания территории линейного объекта

Линейные объекты, будь то автодорога, электросеть или газопровод имеют значительную протяженность. При подготовке проектов планировки линейного объекта требуются согласования и с роснедрами, и с органами культуры, и с департаментом природной охранной среды. Часто, линейные объекты пролегают в нескольких муниципальных округах, поэтому разрешения должны быть получены не только на местном уровне. В зависимости от вида линейного объекта изготавливаются графические чертежи, где условными обозначениями прописываются существующие и планируемые данные. Также для строительства линейных объектов требуется разрешение краткосрочного пользования землями.

Особенности проекта планировки и межевания территории улицы, микрорайона

Проекты планировки и межевания застраиваемых районов и улиц должны четко соответствовать градостроительным нормам. В проектах учитываются такие параметры как транспортная, инженерная инфраструктура, водоснабжение, канализация, водосток, теплоснабжение телефонизация, электроснабжение, экономическая и техническая оснащенность, охрана природных ресурсов. На прилагаемых чертежах должны отражаться коммунальные, линейные объекты, элементы благоустройства, существующие и проектируемые здания и сооружения.

Какие документы готовить для межевания СНТ и ОНТ?

Для того, чтобы в садовом участке оформить общую долевую собственность, по закону 217-ФЗ «О ведении садоводства и огородничества» (вступил в силу 1 января 2019 года) необходимо также подготовить и утвердить документы по планировке территории. Документация должна быть сперва одобрена членами садоводства или огородничества, для этого выносится решение общего собрания СНТ (ОНТ). Причем для установления границ огородных земельных участков достаточно только подготовить проект межевания территории, для СНТ же утверждается и готовится проект планировки территории (п.4 Ст. 23 217-ФЗ).

Законодательная база по проекту планировки и межевания территории

Планировка территории регламентируется главой 5 Градостроительного кодекса. Помимо этого, для разработки проектов планировки и межевания приняты законы, приказы, распоряжения и другие подзаконные акты. На местном уровне действуют постановления администраций. К примеру, в Московской области при подготовке проекта планировки и/или межевания территории применяют нормы Постановления от 04.12.2018 N 884/39, в котором четко расписан порядок действий и правила обращения в органы местной власти для подготовки проектов планировки и межевания.

Источник

Разрешение на строительство линейного объекта

Линейный объект – это инженерные сети обеспечения. К ним относят магистральные газопроводы и нефтепроводы, железные дороги и автомагистрали, ЛЭП и линии связи. Разрешение на строительство в Московской области требуется для имеющих прочную связь с землей сооружений, протяженность которых превышает их ширину.

Большая часть линейных объектов – это капитальные строения, по этой причине их постройка осуществляется только по разрешению государственных органов власти. Иначе такое строение признают нелегальным и обяжут собственника снести его за свой счет и своими силами. В этом случае застройщик несет огромные убытки и теряет свое время.

Чтобы избежать негативных последствий, застройщику необходимо получить разрешение на строительство линейных объектов. С точки зрения действующего законодательства оформление правового статуса объектов линейного типа носит тяжелый характер. Иногда необходимо абсолютное владение землей или использование участка в соответствии с целью.

Во время регистрации таких участков возникают сложности из-за того, что такие наделы ранее не были поставлены на кадастровый учет. Получение разрешения на строительство на земельном участке. линейного объекта – сложная процедура, которая занимает около полугода. Самостоятельные попытки согласования документов с государственными властями часто не приводят к успеху и влекут отказ в получении разрешительной документации. Чтобы не терять время и избежать убытков, обращаются к профессионалам.

Случаи, когда застройщик может не получать разрешение на строительство

Разрешение на строительство линейного объекта — документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям действующих законов РФ. При наличии такой бумаги застройщик может вести деятельность легально без риска привлечения к административной и уголовной ответственности. Это касается случаев, когда получение документов – обязательное условие для легальной стройки. Получать разрешение не нужно в следующих случаях:

1. если инженерное сооружение не относится к объектам капитального строительства
2. если линейный объект – вспомогательный объект, который создан для функционального обеспечения только одного объекта капитального строительства и не нарушает границы элемента планировочной структуры

Без разрешения на строительство застройщики могут возводить электрические установки с малым напряжением и трансформаторные подстанции мощностью до 20кВт. Кроме этого к числу таковых относят: тепловые сети, канализации, подъезды к объектам, ЛЭП с напряжением до 35 кВ, сети газопотребления и газораспределения для транспортировки природного газа. Чтобы не тратить время и деньги, до начала оформления документации необходимо проконсультироваться со специалистами.

Требуемые для согласования документы

Согласование представленных для получения разрешения документов осуществляется в исполнительном органе власти. Услуга носит заявительный характер, поэтому застройщику или его представителю по доверенности необходимо направить заявление с полным пакетом документов, которые включают:

1. свидетельство о праве собственности на землю, на которой будет осуществляться стройка
2. градостроительный план земельного участка. Кроме этого в уполномоченный орган осуществляется передача данных ППТ и ПМТ
3. проектная документация
4. положительное заключение экспертов в отношении проектной документации
5. согласие от всех владельцев объекта капитального строительства на его использование
6. подтверждающее аккредитацию выдавшей экспертизу компании свидетельство

При сборе всех документов и их согласовании власти выдают разрешение на строительство линейных объектов. В этом случае застройщик избежит огромных штрафов и привлечения к административной и уголовной ответственности. Кроме этого, в будущем будет исключен риск необходимости сноса нелегально возведенного объекта.

Где заказать разрешение на строительство линейных объектов в Москве и Московской области

Разрешение на строительство линейных объектов с выдачей оперативно в Москве и Московской области можно в компании «Петров Девелопмент». Гарантия получения положительного результата при обращении к специалистам обеспечивается многолетним опытом работы сотрудников и десятками успешно выполненных проектов. Обратиться к профессионалам можно за отдельной услугой, а также за комплексным сопровождением, начиная с подбора земельного участка для возведения линейного объекта капитального строительства и заканчивая согласованием каждого этапа в органах исполнительной власти. Выбирая комплексное сопровождение, застройщик может заниматься важной работой и делегировать операционную обученным специалистам. Компания оформляет техническую и проектную документацию для крупных объектов на территории Москвы и Московской области. Преимущества обращения в «Петров Девелопмент»:

1. анализ документов и рекомендации по сбору недостающих для прохождения согласования
2. гарантия положительного результата
3. минимальный срок оказания услуги
4. возможность заказа отдельной услуги или комплексного сопровождения проекта

Застройщик или его представитель может обратиться за услугой подбора земельного участка, получения ордера ОАТИ и другой документации, необходимой при возведении объектов капитального строительства. Для каждого клиента инженеры проводят бесплатную консультацию по дальнейшим этапам строительства.

Линейный объект – это инженерные сети обеспечения. К ним относят магистральные газопроводы и нефтепроводы, железные дороги и автомагистрали, ЛЭП и линии связи. Разрешение на строительство в Московской области требуется для имеющих прочную связь с землей сооружений, протяженность которых превышает их ширину.

Источник

СПОЗУ – обязательный документ проектной документации для получения разрешения на строительство

1. СПОЗУ – один из разделов проектной документации для строительства ОКС

В системе проектной документации (ПД) для строительства предприятий, сооружений и жилищно-гражданских объектов соответствующему разделу ПД присвоено наименование «Схема планировочной организации земельного участка» (пункт 3.1 раздел «Термины и определения» Межгосударственного стандарта ГОСТ 21.508-2020).

В Национальном стандарте ГОСТ Р21.101-2020 (пункт 1 раздела «Область применения») отмечено, что понятие «строительство» включает в себя:

• строительство ОКС
• реконструкцию ОКС
• капитальный ремонт ОКС
• техническое перевооружение ОКС

2. Состав разделов ПД для ОКС

Проектная документация (ПД) выполняется в соответствии с постановлением Правительства «Об утверждении Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» (№ 87 от от 16.02. 2008). Подлежит экспертному анализу (экспертизе).

Материалы проектной документации:

• определяют архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции ОКС, их частей, капитального ремонта
• готовятся в текстовом и графическом формате

Текстовая часть ПД

• содержит сведения в отношении ОКС
• включает:

• описание принятых технических и иных решений
• пояснения, ссылки на нормативные и/или технические документы, используемые при подготовке ПД
• результаты расчётов, обосновывающие принятые решения

Графическая часть ПД

• отображает принятые технические и иные решения
• выполняется в графической форме – в виде чертежей, схем, планов и других документов

Подготовка ПД должна осуществляться в соответствии с законодательством РФ о государственной тайне.

Постановлением Правительства РФ № 87 утверждены:

1. виды ОКС
2. общий для всех видов объектов капитального строительства (ОКС) объём материалов СПОЗУ

3. Виды ОКС – в зависимости от функционального назначения и характерных признаков

• объекты производственного назначения:здания

• строения
• сооружения производственного назначения

• в том числе сооружения обороны и безопасности

• здания
• многоквартирные жилые дома
• строения
• сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения
• иные объекты капитального строительства непроизводственного назначения

• трубопроводы
• автомобильные и железные дороги
• линии электропередачи
• др.

4. Состав материалов СПОЗУ

Раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка» должен содержать:

в текстовой части

• характеристику ЗУ, предоставленного для размещения ОКС
• обоснование границ санитарно-защитных зон объектов капитального строительства в пределах границ ЗУ

• в случае необходимости определения указанных зон в соответствии с законодательством РФ

• с градостроительным и техническим регламентами
• с документами об использовании ЗУ:

• если на ЗУ действие градостроительного регламента не распространяется
• если в отношении ЗУ градостроительный регламент не устанавливается

• в том числе решений по инженерной защите территории и ОКС от последствий опасных геологических процессов, паводковых, поверхностных и грунтовых вод

• обоснование функционального назначения и принципиальной схемы размещения зон
• для объектов производственного назначения – обоснование размещения зданий и сооружений (основного, вспомогательного, подсобного, складского и обслуживающего назначения) ОКС
• для объектов производственного назначения – обоснование схем транспортных коммуникаций, обеспечивающих внешние и внутренние (в том числе межцеховые) грузоперевозки

• для объектов производственного назначения

• для объектов непроизводственного назначения

в графической части – схему планировочной организации земельного участка с отображением:

• мест размещения существующих и проектируемых ОКС:

• с указанием существующих и проектируемых подъездов и подходов к ним

• с обозначением мест подключения проектируемого ОКС к существующим сетям инженерно-технического обеспечения

• границ населённых пунктов, непосредственно примыкающих к границам ЗУ
• границ ЗОУИТ, предусмотренных ГрК РФ
• границ территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера
• для объектов производственного назначения – отображение проектируемых транспортных и инженерных коммуникаций:

• с обозначением мест их присоединения к существующим транспортным и инженерным коммуникациям

5. СПОЗУ по градостроительному законодательству

Порядок выполнения архитектурно-строительного проектирования при подготовке:

• проектной документации (ПД)
• рабочей документации (РД)

применительно к ОКС и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику или иному правообладателю, а также требования к разработчикам ПД и РД, порядку согласования и утверждения проектной документации изложены в статье 48 ГрК РФ.

В отношении СПОЗУ Градостроительным кодексом РФ (пункт 7 статьи 51) установлено:

• СПОЗУ – один из документов, который готовится застройщиком в целях получения разрешения на строительство (РНС) ОКС:

• прилагается к заявлению на получение РНС

• в случае подготовки ПД применительно к линейным объектам проект полосы отвода выполняется в соответствии с проектом планировки территории (ППТ)
• за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории

6. Область применения СПОЗУ

СПОЗУ обеспечивает эффективное планирование территории, создание оптимального рельефа, позволяет определить места прокладки инженерных коммуникаций, обосновывает необходимые ТЭП.

Схема планировочной организации ЗУ:

• требуется для получения разрешения на строительство/реконструкцию ОКС:

• промышленных и складских комплексов
• коммерческих и непроизводственных здани
• электрических коммуникаций и вспомогательных сооружений (к примеру, трансформаторных станций)
• инженерных сетей различного назначения
• линейных объектов

• при дополнительной застройке ЗУ
• при изменении расположения объекта до начала его возведения
• при внесении изменений в проект строительства

• проектирование объектов благоустройства муниципальных образований
• развитие инженерной инфраструктуры
• другие направления

Подготовка СПОЗУ исключена из обязательных документов, необходимых для строительства индивидуальных жилых домов на ЗУ, предназначенных для ведения:

• ИЖС
• садоводства
• ЛПХ в границах населённого пункта

7. Практическая ценность СПОЗУ

СПОЗУ – одна из важнейших составляющих архитектурного проекта. Входит в комплект обязательных документов, необходимых для получения разрешительной документации для строительства капитальных объектов..

При разработке СПОЗУ в обязательном порядке используются материалы ГПЗУ. На чертеже СПОЗУ, выполняемого с использованием топографической съёмки масштаба М1:500, с высокой точностью отображаются:

• границы ЗУ, соответствующих правоустанавливающим документам
• расположение существующих сооружений и ОКС

• с отображением существующих подъездов, подходов к ним

• зданий, подлежащих сносу
• сооружений, подлежащих сносу

• охранных зон
• санитарных разрывов
• исторических мест

• с обозначением мест подключения проектируемого ОКС к существующим сетям

• населённых пунктов, примыкающих к ЗУ
• зон с особыми условиями использования (ЗОУИТ)
• территорий, подверженных риску чрезвычайных ситуаций
• проектируемых транспортных и инженерных коммуникаций:

• с указанием границ мест их присоединения

Сведения, включаемые текстовый блок СПОЗУ, содержат расчётные обоснования, экономические и технические данные, характеристики объекта:

• номер ГПЗУ
• характеристика ЗУ:

• кадастровый номер
• площадь
• описание рельефа
• сведения о грунте и климатических особенностях

• количество этажей:
• предельная высота объектов
• строительный объём
• площадь застройки
• суммарная поэтажная площадь объектов в габаритах наружных стен
• коэффициент застройки, коэффициент плотности застройки и т.д.
• обоснование решений по инженерной подготовке территории

• общая площадь объекта
• площадь участка
• количество этажей
• верхняя отметка
• строительный объём ( в т.ч. подземной части)

• охранных зон
• санитарных разрывов ОКС:

• при определении охранных зон в соответствии с законодательством

• с техническими показателями транспортных коммуникаций

• принципиальной схемы зон
• размещения зданий и сооружений
• схем транспортных коммуникаций

• генерального плана
• проекта планировки территории (ППТ)
• градостроительного регламента
• технического регламента
• документов об использовании ЗУ:
• если на участок не распространяется действие градостроительного регламента
• если в отношении участка градрегламент не устанавливается

• подъездные пути
• пожарный проезд

Состав материалов СПОЗУ зависит от функционально-технологических особеннностей ОКС:

• назначение проектируемого объекта
• площадь и конструктивные особенности
• количество зданий и сооружений на участке
• тип и количество инженерных систем, их протяжённость
• прочие характеристики

В СПОЗУ для производственных и линейных объектов указывается больший объём сведений и информации, чем для иных видов ОКС.

Источник