Самострой — это не собственными силами, это самовольно, без согласований и разрешений, не считаясь ни с кем.
От этого хуже всем: собственнику земельного участка, застройщику, соседям, местному самоуправлению.
О самовольном строительстве пишут много и будут писать, пока суды не разгребут наследие девяностых и нулевых.
Это первая статья из серии публикаций о самовольных постройках — только самое важное и нужное.
Четыре основания для сноса
Постройка — это объект недвижимости, какое-то здание, сооружение, строение.
Постройку признают самовольной, если она возведена при наличии одного из четырёх условий:
Первое условие
Земельный участок под постройкой не был предоставлен в установленном порядке.
Второе условие
Разрешённое использование участка не допускает возведение на нём такой постройки.
Третье условие
На возведение постройки не были получены необходимые разрешения.
Четвёртое условие
Постройка возведена с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Что является самовольной постройкой и как её узаконить в суде
Объединив первое основание со вторым, а третье с четвёртым, получим две группы — назовём их «Порочность по земельному участку» и «Без разрешения и с нарушениями».
В других публикациях рассмотрим по отдельности и подробно.
Чем опасно самовольное строительство
Самовольная постройка не является объектом гражданских прав, не может участвовать в гражданском обороте, а поэтому:
- На самовольную постройку не приобретают право собственности
- Самовольную постройку нельзя использовать, продавать, дарить, закладывать, сдавать в аренду, включить в наследственную массу и прочее
- Сделки в отношении самовольной постройки недействительны
К этому добавляется ещё масса неприятностей, включая обязанность снести самострой за свой счёт (об этом далее).
Самострой — виновное действие
Возведение постройки — это действие, самовольное возведение — виновное действие.
Наказание за такое действие — признание постройки самовольной и её снос.
Не знал, не ведал, не понимал — не освобождают от ответственности
Чтобы наказать (применить санкцию), нужно доказать вину.
Доказательством вины считают установление судом хотя бы одного из четырёх оснований для сноса.
А кто повинен (о бизнесмене Артуре и строителе Фёдоре)
Наказывают виновника. А кто виновен? Простой пример.
Артур — владелец небольшого магазина, собственник здания. Земля под магазином муниципальная, в аренде.
Артур нанял соседа по даче Фёдора сделать пристройку к своему магазину.
Сам Артур ничего не строил, только оплатил работу
Строительные работы выполнил Фёдор со своей бригадой — действовали по поручению Артура.
По итогу получилось печально:
-
не предусматривал возведение такой пристройки
- Артур не получил письменное согласие собственника земли (арендодателя)
- Также не получил разрешение на реконструкцию
- В ходе строительства бригада существенно нарушила строительные нормы и правила
- Пристройка была опасна для нахождения в ней людей
- Порочность строительных работ и опасность возведённой конструкции подтвердил эксперт
В общем, имелись достаточные основания считать пристройку самовольно возведённой
Собственник участка обратился в суд с иском к Артуру.
19-е Заседание Строительного клуба по Самовольному строительству
Суд признал пристройку самовольной и обязал ответчика её снести за свой счёт.
Но ведь Артур не строил, где виновное действие? Почему он был ответчиком и его наказали?
Виновник самовольной постройки не всегда тот, кто фактически строил.
Основной критерий в определении виновного — кому незаконная постройка должна была перейти в собственность.
Наказывают того, кому выгодна постройка
В нашем случае именно Артур собирался стать собственником пристройки.
Плюс к этому, строительство велось по его воле и за его счёт. Это доказывает намерения создать вещь для себя и оформить право.
Сам построил, сам сноси
Суд может обязать снести самовольную постройку, а может обязать привести её в соответствии с правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, иными обязательными требованиями.
Сделать это должен тот, кто незаконно построил. Помним историю с Артуром и Фёдором.
Сносят или приводят в соответствие своими силами либо за свой счёт
«За свой счёт» означает «нанять других и рассчитаться за работу».
Если «застройщик» не известен, снести обязан:
- Собственник земельного участка
- Владелец на праве пожизненного наследуемого владения
- Владелец на праве постоянного (бессрочного) пользования
- Арендатор муниципальной или государственной земли
Указанные лица освобождаются от обязанности снести, если:
- Самовольная постройка узаконена через суд или во внесудебном порядке
- По закону снести должен орган местного самоуправления
Только ли через суд
Самовольную постройку сносят по решению суда, но не всегда.
Решение о сносе может принять орган местного самоуправления — внесудебный снос.
Внесудебный снос возможен в трёх ситуациях
Первая ситуация
На земельный участок под самостроем нет правоустанавливающих документов И на дату начала строительства они были необходимы в силу закона.
Вторая ситуация
Вид разрешённого использования участка не предусматривает возведение такой постройки И постройка расположена в границах территории общего пользования.
Третья ситуация
Вид разрешённого использования земли не допускает строительство такого объёкта И постройка размещена в границах зоны с особыми условиями использования этой территории.
Таких зон свыше двадцати: водоохранная зона, зона охраны объектов культурного наследия, прибрежная защитная полоса, зоны затопления и подтопления, другие.
Союз «И» означает одновременное наличие обоих условий
Также без суда нельзя снести
Если не соблюдаются вышеуказанные требования, снести самовольную постройку можно только на основании решения суда.
Однако даже при наличии этих условий, орган местного самоуправления не вправе вынести решение о сносе, если:
- Постройка возведена на земельном участке, не находящемся в муниципальной или государственной собственности. Исключение — постройка создаёт угрозу жизни и здоровью людей.
- Право собственности на постройку зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)
- Право собственности на самовольную постройку признано судом
- Имеется решение суда об отказе в иске о сносе самостроя
- Самовольная постройка относится к имуществу религиозного назначения
- Нет правоустанавливающих документов на землю, но постройка возведена до 29 октября 2001 года — дня вступления в силу Земельного кодекса РФ.
- Нет разрешения на строительство, но строение возведено до 14 мая 1998 года
Срок для сноса самовольной постройки
Устанавливают индивидуально, с учётом характера самовольной постройки.
Например, на демонтаж сарая потребуется меньше времени, чем на снос двухэтажного здания магазина.
В любом случае срок должен быть не менее трёх и не более двенадцати месяцев.
Если самострой не сносят, а приводят в соответствие с требованиями, срок также устанавливают с учётом характера постройки, в пределах от шести месяцев до трёх лет.
Узаконить через суд
Узаконить незаконную постройку — легализовать, зарегистрировать на неё право собственности.
Сделать это можно в административном (внесудебном) порядке и через суд.
В суд обращаются, когда не помогает внесудебка
Административный порядок легализации самовольной постройки — отдельная тема. Не будем, коротко остановимся на судебном.
Для этого необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку.
Иск подают по месту нахождения постройки
За кем признают право собственности
Суд может признать право собственности на самострой за:
- Собственником земельного участка
- Гражданином с правом пожизненного наследуемого владения
- Лицом с правом постоянного (бессрочного) пользования участком
- Арендатором муниципального или государственного участка, предоставленного с целью строительства
Последнее возможно, если арендатор выполнил требования о приведении самостроя в соответствии установленными требованиями, а само приобретение права не противоречит закону или договору.
При каких условиях
Суд признает право собственности на самовольно возведённый объект при наличии трёх условий:
Первое условие
Застройщик в отношении земли имеет права, допускающие возвещение на ней постройки.
Второе условие
Постройка на день обращения в суд соответствует установленным требованиям.
Третье условие
Сохранение постройки не нарушает права и интересы других лиц, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
Необходимы все три условия одновременно
Если суд признаёт за истцом право собственности, истец обязан возместить застройщику все расходы на постройку. Размер расходов определяет суд.
Что ещё суд примет во внимание
Помимо трёх обязательных условий, судья будет искать ответы на следующие вопросы:
Источник: dok-online.ru
Самовольные постройки: почему их признают такими и как этого избежать
Решение суда о признании права собственности на самовольную постройку зависит:
- от того, является ли возведенное строение объектом недвижимого имущества;
- от того,кому принадлежит земельный участок под возведенной постройкой;
- от соответствия объекта строительным нормам и правилам.
Вновь созданное недвижимое имущество становится объектом права собственности только с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). До этого застройщику принадлежит право собственности не на сам объект недвижимости, а на совокупность использованных строительных материалов либо на объект незавершенного строительства (постановление ФАС ВСО от 19.09.2002 N А74-3032/01-К1-Ф02-2738/02-С2).
Хотя самовольное строительство относится к числу первоначальных способов приобретения права собственности, само по себе возведение самовольной постройки — это гражданское правонарушение, последствия которого сводятся к сносу за счет создавшего ее лица.
Самовольная постройка может получить статус полноценного объекта гражданских прав только в судебном порядке (п. 3 ст. 222, подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ), если (а) сохранение этой постройки не нарушает чьих-либо прав и законных интересов, (б) и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Право собственности на самострой НЕ может возникнуть на основании приобретательной давности, которая призвана устранять неопределенность в титуле владения (ст. 234 ГК РФ).
Споры по поводу легализации самостроя рассматриваются судами только в порядке искового производства.
Юридический факт владения строением на праве собственности устанавливается судом в порядке особого производства лишь в том случае, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен и указанный факт не может быть подтвержден во вне судебном порядке (постановление Президиума ВАС РФ от 03.09.2002 N 4544/02).
Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом, если устранены все признаки самовольной постройки, кроме отсутствия разрешения на строительство, получение которого должно предшествовать строительству.
Решение суда — это основание для возникновения права собственности на недвижимую вещь, а разрешение на строительство — один из элементов процедуры правомерного возведения объекта недвижимости и введения его в гражданский оборот.
Срок исковой давности не применим к спору о самовольной постройке
Срок исковой давности к спорам о самовольных постройках НЕ применяется, так как он представляет собой срок для защиты лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ).
Предмет иска о признании права собственности — факт принадлежности истцу права собственности. В случае предъявления иска о признании права собственности нарушения нет, есть оспаривание права. Право на судебную защиту оспариваемого права не ограничено каким-либо сроком. С точки зрения процессуальной формы речь идет об одном из трех известных науке видов иска, помимо исков о присуждении и преобразовательных исков. Иски о признании права (позитивные иски), в том числе права собственности, направлены на внесение определенности по поводу наличия или отсутствия какого-либо правоотношения.
Правила о самовольных постройках относятся только к недвижимости, поэтому признание права собственности на такой объект неразрывно связано с его последующей государственной регистрацией. По этой причине споры о признании права на объект недвижимости не относятся к юрисдикции третейских судов, поскольку это сфера публичных отношений (постановление ФАС СКО от 14.09.2006 N Ф08-4424/2006).
Термин «постройка» не включен в базовое понятие недвижимости, изложенное в ст. 130 ГК РФ, так как это родовое понятие для объектов, искусственно созданных на земельном участке и представляющих собой результат строительной деятельности.
Постройка не подлежит сносу как самовольная, если она не является недвижимым имуществом.
В основу разграничения имущества на движимое и недвижимое положен критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в ее способности или неспособности к перемещению, — критерий прочности связи с землей.
Проведение технического учета и инвентаризации не служит основанием для квалификации того или иного объекта в качестве недвижимого имущества. Поэтому если постройка не является капитальным строением, она не подлежит сносу как самовольная (постановление ФАС МО от 27.03.2006 N КГ-А40/1852-06). В равной степени этот вывод относится к искам о признании права собственности на самовольно возведенные строения и сооружения.
Пример из арбитражной практики: спор о признании права собственности на торговые ряды, появившиеся в результате реконструкции рыночного комплекса. Арбитражный суд пришел к выводу, что легко возводимые конструкции, сборно-разборные сооружения модульного типа без фундамента, стационарных коммуникаций, с дощатыми полами и крышей из металлочерепицы не имеют прочной связи с землей. Они не относятся к недвижимому имуществу, а следовательно, такие конструкции не могут быть признаны самовольными постройками (постановление ФАС МО от 13.02.2008 N КГ-А41/159-08).
При каких условиях перепланировка здания не признается самовольной постройкой?
Суд не удовлетворил исковых требований о сносе самовольной постройки в виде третьего этажа здания, указав, что дополнительный этаж появился в результате перекрытия второго этажа. Такая перепланировка не повлекла за собой изменение архитектурного облика застройки города, была направлена на создание дополнительных полезных площадей и поэтому не может считаться самовольной постройкой (см. постановления ФАС СЗО от 01.07.2002 N А26-731/02-01-05/39; ФАС МО от 10.01.2001 N КГ-А40/6185-00).
С другой стороны, по нормам Градостроительного кодекса РФ самовольно реконструированные объекты отождествляются с самовольными постройками независимо от характера реконструкции. Строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации, согласованной с органами архитектуры и градостроительства, государственного контроля и надзора (ст.
51 ГрК РФ). Изменение архитектурного облика также требует разрешения на строительство (п. 2 ст. 21 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).
Если реконструкция недвижимости проведена без получения необходимых разрешений, то именно ст. 222 ГК РФ позволяет наказать нарушителя требований градостроительного регламента и защитить интересы лиц, владеющих смежными помещениями на законных основаниях (постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2005 N 665/06).
Изменение конструктивных характеристик здания может квалифицироваться как самовольная постройка
Работы, затрагивающие конструктивные характеристики здания и влияющие на его надежность и безопасность, признаются реконструкцией и могут квалифицироваться как самовольная постройка (постановление ФАС ЗСО от 30.10.2006 N Ф04-3743/2006 (26764-А75-39)).
Появление дополнительных помещений внутри здания приводит к необходимости применения к ним правил о самовольной постройке даже в том случае, если реконструкция не изменила архитектурного облика и новые площади создавались внутри стабильного каркаса здания. Здания — это самостоятельные системные образования с собственными элементно-структурными отношениями.
Помещениями считаются конструктивно и пространственно обособленные части внутри здания, пригодные для использования. Помещение лишено материального выражения и рассматривается как вещь только в юридическом смысле этого слова. Нежилые помещения являются самостоятельными объектами недвижимости с особым гражданско-правовым режимом владения, пользования и распоряжения. Именно поэтому появление дополнительных помещений внутри здания требует применения к ним правил о самовольной постройке.
Ненадлежащее оформление прав на земельный участок не позволит признать право собственности на возведенное на нем строение
Отдельный интерес представляет проблема оформления отвода земельного участка под строительство и получения разрешения на строительство объекта.
Пример из судебной практики. Истец просил признать его право собственности на автомобильную стоянку в виде двухэтажного нежилого здания, замощенного покрытия и металлического забора. Стоянка была возведена на собственные денежные средства, но без разрешительной документации на строительство. После начала судебного процесса арендодатель не согласился провести надлежащее оформление отвода земельного участка. В итоге: суд отказал в иске, указав, что договор аренды земельного участка, на котором было возведено здание автостоянки, не прошел государственную регистрацию, следовательно, считается незаключенным и строительствопроводилось без отвода земельного участка (постановление ФАС ПО от 14.02.2006 N А55-4426/05-14).
Признать договор аренды незаключенным позволяет не только его ненадлежащая форма, но и несогласование между сторонами существенных условий, в частности предмета договора.
Предметом какой-либо сделки может быть лишь земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»). Только после присвоения кадастрового номера земельный участок становится недвижимым имуществом, в отношении которого может быть принято решение о его предоставлении в аренду.
Документы на земельный участок под строительство должны содержать четкую информацию о размежевании
Дежурные кадастровые карты (планы) не являются документами, индивидуализирующими земельные участки для целей совершения с ними сделок. В них границы земельного участка определены ориентировочно, то есть межевание не осуществлено.
Договор аренды, в котором невозможно установить определенно подлежащее передаче имущество, признается незаключенным (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2008 N 17АП-731/2008-ГК).
Нарушение принципа разрешенного землепользования при строительстве квалифицируется как самовольная постройка
Оценивая порядок предоставления земли, необходимо определить и ее целевое назначение. Если участок был предоставлен под индивидуальное жилищное строительство, то возведенный на нем павильон из сборно-разборных быстровозводимых конструкций, например для размещения зала игровых автоматов, квалифицируется как самовольная по стройка, что нашло отражение в выводах суда (постановление ФАС СКО от 20.09.2006 N Ф08-4484/2006).
Возводя строения и не соблюдая при этом целевое назначение земельного участка, арендатор нарушает законные интересы арендодателя. Суд не может признать существование права у одного лица, нарушив тем самым права другого лица.
Так, органы местного самоуправления выдали предпринимателю разрешение на реконструкцию металлического сборного торгового павильона с учетом возможного демонтажа. В пояснительной записке к проекту реконструкции торгового павильона указывалось, что конструктивная схема определяет возможность быстрого демонтажа без вложения значительных средств. Но в результате реконструкции павильон превратился в строение капитального типа. Суд отказал в признании права собственности предпринимателя на возведенный объект капитального строительства, так как истец нарушил принцип разрешенного землепользования (постановление ФАС ПО от 19.02.2008 N А49-3028/2007-128/24).
Несоблюдение строительных норм и правил при возведении объекта приводит к признанию его самовольной постройкой
Разрешенное землепользование зависит не только от волеизъявления собственника земельного участка, выраженного при заключении договора аренды, но и от императивных указаний закона. Так, постройка признается самовольной, если она возведена с нарушением норм и правил охраны линий электропередачи (постановление ФАС СКО от 12.02.2008 N Ф08-349/08).
Не предназначен для строительства земельный участок, расположенный в полосе отвода железных дорог (ст. 90 ЗК РФ), поэтому возведенный на нем объект капитального типа, соответствующий по своим техническим характеристикам и конструктивному исполнению строительным нормам и правилам, все равно является самовольной постройкой (постановление ФАС СКО от 30.09.2003 N Ф08-3580/2003).
Строительный объект, возведенный собственником земельного участка, могут признать самовольной постройкой
Постройку могут признать самовольной несмотря на то, что его осуществлял собственник земельного участка, отведенного для строительства. Ведь разрешение на строительство всегда персонифицировано и содержит указание на площадь застраиваемого земельного участка, характеристику возводимого недвижимого объекта и реквизиты собственника создаваемого объекта. Поэтому если у застройщика имеются надлежащие права на земельный участок и документы о приемке объекта в эксплуатацию, НО нет необходимых разрешений на строительство, постройка признается самовольной (постановление ФАС ДВО от 30.08.2002 N Ф03-А73/02-1/1702).
Пример из судебной практики. В ходе рассмотрения одного из споров выяснилось, что между ООО и одним из государственных институтов был заключен договор простого товарищества с целью строительства и дальнейшей эксплуатации автозаправочной станции.
В качестве вклада в совместную деятельность институт предоставил земельный участок, находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании. Земельный участок был передан обществу на основании договора аренды для обустройства контейнерной автозаправочной станции за счет средств арендатора. Договор простого товарищества впоследствии был признан ничтожной сделкой, а следовательно, арендатор утратил право на возведение строений на соответствующем земельном участке. Кроме того, судом было установлено, что разрешение на строительство автозаправочной станции выдавалось не ООО, силами и средствами которого была возведена эта станция, а институту. Таким образом, разрешительный порядок строительства не был соблюден (постановление ФАС МО от 11.02.2008 N КГ-А40/93-08).
Приведенное постановление суда демонстрирует единообразный подход арбитражных судов к оценке договоров о совместной деятельности с участием некоммерческих организаций (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве»). Строительство является разновидностью предпринимательской деятельности, следовательно, участником договора, заключаемого с целью строительства, не может быть некоммерческая организация (постановления ФАС ВВО от 12.05.2005 N А11-4316/2004-К1-2/141; ФАС МО от 11.02. 2008 N КГ-А40/93-08).
Судебное признание права собственности на самовольную постройку — это исключительный способ защиты права
Застройщик может использовать судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку.
Представим ситуацию, когда строительство ведется на отведенном для этих целей земельном участке, но без получения необходимых разрешений. Суды не вправе давать разрешение на строительство и согласовывать застройку. Поэтому признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке должно оставаться исключительным способом защиты права.
Его следует применять, если истец по объективным причинам не может получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в установленном порядке (постановление ФАС ЗСО от 18.10.2006 N Ф04-6949/2006 (27644-А46-22)). Поскольку отсутствие разрешения на строительство восполнить невозможно, истец с помощью судебнотехнической экспертизы должен доказать соблюдение строительных норм и правил. Любые другие документы, представляемые суду взамен разрешения на строительство (например, заключение местных центров гигиены и эпидемиологии, государственной противопожарной службы МЧС России и др.), должны подтверждать эксплуатационную надежность возведенного объекта.
Условия, соблюдение которых позволит вам исключить самовольность постройки:
Источник: ceur.ru