В первой части статьи мы рассмотрели особенности выбора подрядчика, а также что следует учитывать, прописывая права и обязанности сторон. На очереди, пожалуй, самые главные пункты договора — стоимость и сроки выполнения работ
Стоимость работ и порядок расчетов
Стоимость работ является одним из важнейших условий договора строительного подряда. Определяется она на основе двух главных приложений к договору — проектной документации и сметы. Прежде чем подписать договор, нужно проверить сметную документацию. Выяснить, все ли работы учтены, чтобы потом не возникали дополнительные соглашения, что, естественно, приводит к удорожанию строительства; уточнить перечень материалов, их объемы, стоимость и т. д.
Смета должна быть очень подробной, что важно по многим причинам. Во-первых, чтобы контролировать подрядчика: из тех ли материалов ведется строительство, все ли указанные работы проводятся и т. д. Во-вторых, по смете можно закрывать оконченные циклы, а в случае конфликтной ситуации и расторжения договора удастся четко определить, на какую сумму были произведены работы. Смету следует разделить на этапы. Причем необходимо, чтобы они были технологически завершенными. Например, сооружение фундамента, утепление стен и т. п.
Приемка работ у субподрядчиков. Сдача работ заказчику | Камала Строительство | Урок 7
Наиболее частая ошибка заказчиков при составлении договора подряда — согласие выплатить аванс в размере 50% от стоимости работ. Юристы советуют ни в коем случае не идти на такие кабальные соглашения. Если подрядчик получил значительную сумму, то он становится хозяином положения и может диктовать свои условия (тянуть со сроками, выполнять работы с ненадлежащим качеством и т. д.).
Как свидетельствует практика, строительные компании очень неохотно заключают договоры с маленькими авансовыми платежами. Как же отказаться от выдачи большого аванса, который требует подрядчик? Заставьте его объяснить, почему вы должны уже сейчас заплатить за материалы для стен и кровли, если еще не выкопан котлован?
Но даже при наличии подробной сметы иногда возникает необходимость в выполнении дополнительных работ. Должны ли вы их оплачивать? Согласно п. 1 ст. 744 ГК РФ, не обязаны, если в ценовом выражении они не превышают 10% от указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характер предусмотренных в договоре работ. Однако этот момент надо четко прописать в договоре подряда.
Если в нем будет примерно такая фраза: «При возникновении необходимости в выполнении работ, не учтенных в смете, стороны заключают отдельное соглашение на их производство», то даже если дополнительные работы стоят менее 10% от приведенной в смете полной стоимости строительства, сослаться на п. 1 ст. 744 ГК РФ уже не получится, так как положения закона применяются в том случае, когда договором подобная ситуация никак не урегулирована.
Нужно быть готовыми к тому, что во время строительства подрядчик будет неоднократно пытаться заставить вас заплатить дополнительные суммы. То доски не те привезли, то кирпич низкого качества. Обязательно уточните в договоре, кто именно несет ответственность за поставку строительных материалов.
▓ Сдача (приёмка) объекта строительства! Как на самом деле происходит (скрытая) сдача объекта ! █▓
Можно возложить это на подрядчика, но с условием, что те или иные материалы (особо важные и ценные) он должен приобретать только в присутствии заказчика. Если вы сами обеспечиваете поставку всех материалов, то всегда сможете проконтролировать их качество, количество и стоимость. Однако эти хлопоты отнимают много времени.
Когда покупка материалов вменяется в обязанность подрядчику, есть риск, что будет завезена некачественная продукция с поддельными накладными, в которых указанная сумма или объем товара не соответствуют действительности
Сроки выполнения работ
В договоре обязательно надо оговорить сроки строительства. Обычно указывают две даты — начала и окончания работ. По согласованию между сторонами могут быть предусмотрены сроки отдельных этапов работы, то есть промежуточные сроки. За их несоблюдение следует прописать штрафные санкции (1% от стоимости работ за каждый день просрочки).
Причем выплата штрафов не освобождает подрядчика от выполнения своих обязательств по договору. Если же подрядчик в ходе строительства будет затягивать со сроками отдельных этапов, но при этом просить вас не применять штрафные санкции, обещая весь объем работы выполнить вовремя, не идите у него на поводу. Задумайтесь, как можно гарантировать качество работ, если делать часть из них в спешке? В этом же разделе договора следует оговорить пункт о консервации объекта, если он не закончен строительством к зиме.
Порядок сдачи-приемки работ
В данном разделе в первую очередь необходимо отметить, что каждый последующий этап строительства оплачивается только после подписания акта приемки предыдущего. Как правило, порядок сдачи-приемки выглядит так.
Подрядчик в соответствии с графиком оформляет в двух экземплярах акт приемки-передачи выполненных работ и акт об их стоимости и передает документы заказчику или его уполномоченному представителю. Заказчик не позднее пяти дней с даты получения актов обязан подписать их либо направить подрядчику в письменном виде мотивированные возражения против подписания актов.
Возражения не могут выходить за пределы обязательств, предусмотренных договором для подрядчика. Акты подписывает заказчик или уполномоченное им лицо. Если же заказчик отказывается от приемки выполненных работ и подписания актов, он обязан четко сформулировать причины отказа, а также оговорить сроки устранения выявленных недостатков в акте претензии к подрядчику. Недоделки, брак, дефекты, установленные при окончательной приемке работ, фиксируются в специальном акте с участием подрядчика. Акт окончательной приемки в этом случае не составляется, работа считается невыполненной и не оплачивается до устранения выявленных недостатков.
Гарантийное обслуживание
На строительно-монтажные работы в договоре подряда следует определить гарантийный срок. Согласно Закону о защите прав потребителя, максимально он составляет 5 лет. Законодательство предусматривает за подрядчиком право договориться на меньший срок гарантийного обслуживания.
В любом случае — не менее 1,5–2 лет (готовый дом должен перезимовать, чтобы проявились возможные нарушения в строительстве или некачественно выполненные работы). В договоре необходимо оговорить обязательность безвозмездного исправления недостатков и дефектов, если они были допущены подрядчиком в процессе возведения объекта, а также срок и порядок их устранения. Если недостатки не были устранены или являются неустранимыми, заказчик может отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.
Приложения к договору
К договору строительного подряда необходимо разработать и присовокупить дополнительные документы, которые смогут конкретизировать содержащиеся в нем общие положения. Именно благодаря этим приложениям будет понятно, на какие этапы разбито строительство, в какие сроки произойдет их завершение, какие суммы на каждом этапе будут выплачены и т. д. Вот перечень таких приложений.
1. Проектная документация.
2. Смета.
3. График работ и их финансирования.
4. График поставки материалов и оборудования.
5. График приемки работ.
6. Перечень исполнительной и иной документации, передаваемой подрядчиком заказчику при сдаче работ.
7. Условия привлечения к работе субподрядчиков.
Источник: www.zaggo.ru
Статья 753 ГК РФ. Сдача и приемка работ
1. Заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке.
2. Заказчик организует и осуществляет приемку результата работ за свой счет, если иное не предусмотрено договором строительного подряда.
В предусмотренных законом или иными правовыми актами случаях в приемке результата работ должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления.
3. Заказчик, предварительно принявший результат отдельного этапа работ, несет риск последствий гибели или повреждения результата работ, которые произошли не по вине подрядчика.
4. Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной.
Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.
5. В случаях, когда это предусмотрено законом или договором строительного подряда либо вытекает из характера работ, выполняемых по договору, приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания. В этих случаях приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний.
6. Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.
Комментарии к ст. 753 ГК РФ
Текст комментария: «КОММЕНТАРИЙ К ГРАЖДАНСКОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. ЧАСТЬ ВТОРАЯ ОТ 26 ЯНВАРЯ 1996 ГОДА № 14-ФЗ»
Авторы: Н.А. Баринов, С.А. Барышев, Е.А. Бевзюк, М.А. Беляев, Т.А. Бирюкова, Ю.Н. Вахрушева, Р.Р.
Долотина, Н.В. Елизарова, Р.Ю. Закиров, Н.А. Захарова, П.З. Иванишин, С.Ю.
Морозов, Т.Н. Михалева
1. Комментируемая статья закрепляет ряд принципиальных, относящихся к сдаче-приемке результата строительных работ. Их основная цель состоит в распределении между сторонами обязанностей, связанных с организацией и проведением приемки работ, и рисков, обусловленных ее последствиями. Большинство указанных правил носит императивный характер.
Прежде всего на заказчика возлагается обязанность немедленно приступить к приемке работ по получении от подрядчика сообщения о готовности работ к сдаче. Как представляется, законодатель имел в виду, что к приемке необходимо приступить в минимально возможные сроки (а это зависит в немалой степени от условий приемки, т.е. от сложности возведенного или реконструированного объекта и т.п.). Во избежание споров по этому поводу целесообразно указывать в договоре конкретный срок, в течение которого заказчик должен приступить к приемке работ.
Просрочка заказчика с приемкой объекта, во-первых, переносит на него риск случайной гибели результата работ (п. 2 ст. 705 ГК РФ) и, во-вторых, дает подрядчику право требовать возмещения вызванных задержкой приемки убытков.
2. Комментируемая статья в п. 2 возлагает на заказчика обязанность по организации и проведению приемки. Установлено, что приемка осуществляется за счет заказчика, если иное не предусмотрено договором (следовательно, данное правило диспозитивно).
Таким образом, заказчик должен организовать участие в приемке работ представителей государственных органов и органов местного самоуправления (оно предусматривается в целом ряде случаев, в частности при сдаче в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, объектов, финансирование которых осуществлялось за счет бюджетных средств, и т.д.), а также представителей иных ведомств, если их участие предусмотрено правовыми актами или договором.
Приемка строительных работ может осуществляться как в целом, так и отдельными частями (этапами, очередями). Если объект сдается заказчику по частям, стороны должны оговорить, кто из них будет осуществлять пользование переданной частью объекта, обеспечивать ее охрану, нести эксплуатационные расходы и т.п.
3. Пункт 3 комментируемой статьи в императивной форме устанавливает правило о том, что на заказчика, принявшего результат отдельного этапа работ, переходит риск случайной гибели этого результата.
4. Сдача-приемка объекта оформляется специальным актом, который подписывается обеими сторонами, а также представителями уполномоченных государственных органов и органов местного самоуправления. Отказ стороны (обычно заказчика) от подписания акта сдачи-приемки не исключает оформления сдачи объекта. Об этом в акте делается особая пометка, и акт подписывается другой стороной.
Такой односторонний акт сдачи-приемки результата работ имеет юридическую силу до тех пор и постольку, пока и поскольку по иску другой стороны он не признан судом недействительным. Решение суда зависит от того, признает ли суд мотивы отказа от подписания акта обоснованными.
5. Иногда приемке результатов работ должны предшествовать предварительные испытания эксплуатационных качеств построенного объекта (проверка работы механизмов, узлов, агрегатов и т.д.). В этих случаях приемка осуществляется только при положительном результате испытаний, который удостоверяется специальным актом. В зависимости от условий договора испытания могут проводиться либо самим подрядчиком, либо обеими сторонами. Поскольку испытания предшествуют приемке, они организуются и проводятся за счет подрядчика, если иное не предусмотрено договором (п. 5 комментируемой статьи).
6. В соответствии с п. 6 комментируемой статьи отказ заказчика от приемки объекта считается обоснованным лишь тогда, когда выявленные при приемке недостатки исключают использование объекта по назначению и не могут быть устранены подрядчиком и заказчиком. Таким образом, наличие в построенном объекте иных недостатков, не носящих существенного характера, не препятствует его приемке. Все обнаруженные в ходе приемки недостатки и недоделки фиксируются в акте, подрядчику предоставляется разумный срок для их устранения, взыскиваются санкции, если они предусмотрены договором, но сам результат работ должен быть принят заказчиком.
7. Судебная практика:
— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51;
— Постановление ФАС Уральского округа от 20.03.2014 N Ф09-993/14 по делу N А50-11360/2013;
— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.03.2014 по делу N А19-7706/2013;
— Постановление ФАС Поволжского округа от 18.03.2014 по делу N А06-2750/2013;
— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.03.2014 по делу N А56-13139/2013;
— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.03.2014 по делу N А42-3577/2013;
— Постановление ФАС Московского округа от 12.03.2014 N Ф05-521/2014 по делу N А41-9575/12;
— Постановление ФАС Поволжского округа от 06.03.2014 по делу N А12-25013/2012;
— Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.02.2014 N Ф03-90/2014 по делу N А51-17472/2013;
— Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.02.2014 N Ф03-7413/2013 по делу N А51-5861/2013.
+7 (499) 703-46-71 — для жителей Москвы и Московской области
+7 (812) 309-95-68 — для жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области
Источник: rulaws.ru