Схема размещения объекта строительства

Генеральный план. Проект планировки территории.

Мы выполняем документацию территориального планирования на всех стадиях проектирования, включая:
подготовку Проекта планировки территории
выполнение на стадии П раздела СПЗУ
разработку проектной документации стадии Р — Генеральный план.
Учитывая наш опыт работы в области и гражданского и промышленного проектирования Мы выполняем раздел Генплана для различных объектов капитального строительства:
стадия ППТ (проект планировки) — коттеджные поселки, жилые микрорайоны, жилищные и многофункциональные комплексы.
Стадия П+Р — жилые, гостиничные, торговые, административные комплексы, спортивные сооружения, промышленная застройка, промкорпуса, производственные цехи.

Разработка генерального плана объекта

Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) или генеральный план (ГП) – раздел проектной документации, включающий в себя решения по планировке территории, организации рельефа, благоустройству и трассировке инженерных коммуникаций (внутриплощадочных сетей). Данный раздел является основоположным для архитектурного проектирования объекта капитального строительства. Проработка территориального зонирования объекта начинается уже на стадии выполнения градостроительного плана земельного участка ГПЗУ или разработки проекта планировки.

Раздел 2 — Схема планировочной организации земельного участка

Наша компания осуществляет разработку генерального плана участка строительства на всех стадиях подготовки градостроительной документации — мы выполняем разработку и сопровождение утверждения Проекта планировки территории (ППТ) земельного участка для объектов промышленного и гражданского назначения, коттеджной застройки. Выполняем разработку проектной документации (ПД) в соответствии с постановлением правительства РФ № 87, в том числе раздел Схема планировочной организации земельного участка и раздела Генеральный план стадии Рабочая документация.

С разработки генерального плана или схемы планировочной организации земельного участка (в редакции постановления правительства РФ № 87) начинаются проектные решения в отношении территориального планирования участка будущей застройки. Разработка генерального плана – важнейший этап архитектурного проектирования, выполняемый с учетом геодезических изысканий, географического расположения, экологической обстановки, нормативных и планировочных ограничений и других важных аспектов.

Разработка генерального плана или ПЗУ начинается с анализа участка строительства, его функционального назначения, существующих обременений, применяемых архитектурных решений. Проводиться оценка пожарной, экологической, санитарной составляющей проектных решений объекта градостроительства. При разработке схемы планировочной организации учитывается возможность проезда и стоянки транспортных средств. От тщательной проработки СПОЗУ во многом зависит не только комфортность и удобство эксплуатации, но и имидж застраиваемой территории, что особенно важно для инвестора с точки зрения маркетинговой привлекательности будущего объекта строительства.

На этапе разработки генерального плана, когда концептуальные решения по размещению сооружений и основных инженерно-технических коммуникаций уже приняты, разрабатывается план организации рельефа. Эта стадия разработки схемы планировочной организации земельного участка должна материализоваться в комплект графических материалов с пояснительной запиской, состоящих из плана расположения существующих и проектируемых объектов, проездов и подъездов к ним, благоустройства, озеленения, освещения, сводного плана инженерных сетей и коммуникаций, плана земляных масс и ситуационного плана объекта.

• Архитектурно-строительные решения

• ПЗУ, ППТ
• Архитектурные решения
• Конструктивные решения

• Проектирование КЖ
• Проектирование КМ

• ОВиК
• ВиВ, НВК
• ЭС, ЭОМ
• Слаботочные сети

• Промышленная технология
• Гражданская технология

• Экологическая безопасность

• ООС
• СЗЗ
• ОВОС
• ИЭИ

• СТУ
• ППМ
• АУПТ
• АПС/СОУЭ
• Противодымная защита
• Расчет пожарных рисков
• Оперативный план тушения пожара

• ИТМ ГО и ЧС
• СМИС
• Промышленная безопасность

Источник

План застройки: этапы подготовки документации

После получения земли ее необходимо грамотно застроить. Для этого участок внимательно изучают, обращают внимание на особенности его размещения, возможности подведения коммуникаций и прочее. Поэтому подготовка к застройке сначала выполняется на бумаге.

Схема расположения участка

С 1 марта 2015 года отменен выбор земельного надела. Теперь используется его схема расположения на кадастровом плане. Все территории теперь делятся с ее учетом. В ней указывается площадь, расположение границ участка, если таковых несколько, то вводится нумерация. Схема определяет наличие границ новых территорий, их разделение на кадастровом плане.

Схема используется практически при всех операциях с землей. Итак, она понадобится:

• когда участок выставляется на торги или предоставляется без аукциона;
• при разделе земель;
• при сдаче в аренду или в безвозмездное пользование;
• если земля изымается для государственных или муниципальных нужд;
• в случае перераспределения территорий;
• в некоторых других случаях предоставляется проект межевания территории.

Схему готовит тот, кто пользуется или будет пользоваться землей. Так, при перераспределении эта забота ложится на плечи собственников территории, при сдаче в аренду – на арендатора, при изъятии – тот, в чью пользу оно проводится.

Подготовка схемы расположения участка

Как правило, это документ на электронном носителе. Но, по желанию граждан, он может быть представлен в бумажном виде. При подготовке электронного варианта могут использоваться данные с сайта уполномоченного органа власти, имеющего право вести кадастровый учет. При составлении кадастрового плана необходимо учитывать следующее:

• расположение границ земельных участков;
• расположение объектов незавершенного строительства;
• утвержденные правила застройки и землепользования;
• градостроительный план;
• территориальное планирование;
• наличие ООПТ (особо охраняемых природных территории) и зон с особыми условиями пользования;
• земли общего пользования;
• красные линии.

При этом проводить топографическую съемку необязательно, но желательно. Также необходимо уточнить наличие коммуникационных сетей, их планируемое расположение, чтобы в дальнейшем избежать конфликтов. Так, на земельном участке может планироваться строительство газопровода. Пока гражданин ведет строительство, часть его надела может стать охранной зоной, непригодной для пользования. В итоге возникнут сложности с введением в эксплуатацию объекта.

На готовой схеме должны присутствовать следующие данные:

• номер земельного участка;
• площадь территории;
• координаты и изображение границ участка;
• сведения, указывающие на то, что данная схема утверждена: название кадастрового органа, выдавшего документ, дата и номер.

Предварительная оценка

Итак, схема составлена, утверждена, участок получен. Что с ним делать дальше?

Прежде чем приступить к составлению кадастрового плана, необходимо оценить состояние земель. Природные факторы могут оказать значительное влияние на размещение объектов.

Что нужно учитывать при размещении построек:

• особенности рельефа;
• площадь;
• форма (квадратный, прямоугольный, г-образный и так далее)
• тип почвы и уровень ее кислотности (может разниться в пределах одного надела);
• глубина залегания грунтовых вод;
• преобладающее направление ветров, в том числе и по временам года;
• инсоляция (уровень освещения);
• расположение по сторонам света.

На основании полученных результатов, их анализа принимается решение о размещении построек, их ориентировании, выделении площадей под овощные и плодовые культуры, проведении дренажа и так далее.

При расположении дома нужно учитывать возможность подведения коммуникаций, если таковые будут присутствовать. Поэтому важно учитывать этот момент.

Стили планирования

Вышеперечисленные особенности расположения земельного надела будут влиять на выбранный стиль планирования. В ландшафтном дизайне чаще всего используют геометрический, свободный и смешанный.

Регулярный стиль. Его еще называют геометрическим. Он идеально подходит для ровной местности. Он позволяет экономично распоряжаться площадью. В этом случае все постройки и грядки имеют правильную геометрическую форму, дорожки прямые, ровные.

Чаще всего территорию делят на квадраты или прямоугольники. Часто встречается симметричная система расположения надворных построек.

Ландшафтный стиль используется при оформлении участка сложной геометрической формы. Растения и надворные постройки размещаются свободно, вне зависимости от геометрических пропорций, дорожки извилистые. Как правило, оформление подстраивается под естественные особенности земельного надела. Водоемы имеют неправильные очертания.

При использовании смешанного стиля сочетаются черты ландшафтного и регулярного. Он удобен как для оформления участков правильной и неправильной геометрической формы. Позволяет экономить место, придает живописность. Также удобен для зонирования. На каком стиле остановиться, решает хозяин.

Имеющуюся территорию можно разделить на 4 зоны:

• жилая зона;
• зона надворных и хозяйственных построек;
• садово-огородная зона;
• зона отдыха.

Не на всех участках встречаются все 4 зоны, например, не везде есть место для отдыха. В некоторых случаях, напротив, исключают садово-огородную зону. Оптимальным распределением считается следующее: около 15–20% площади участка для надворных построек, до 75% — под посадки, для мест отдыха и декоративного оформления – до 15% территории.

Составление плана

Во избежание разочарований необходимо все проекты перенести из головы на бумагу или создать в специальной программе план участка. Это позволит увидеть план застройки со стороны, оценить его эффективность, удобство расположения зон и построек. Удобней всего это сделать в масштабе 1:100, то есть 1 см бумаги будет равен 1 м земли. На лист бумаги наносится контур равный по площади и одинаковый по форме с земельным участком.

Из бумаги можно вырезать планируемые строения, соблюдая при этом масштаб, и расположить их на листе в пределах границ. При размещении построек необходимо учитывать не только удобство их расположения, но также требования санитарных норм, противопожарной безопасности. Также нужно обращать внимание на особенности рельефа (для наглядности их можно обозначить штриховкой на листе).

При расстановке объектов нужно учитывать несколько моментов:

1. Дом – это основной объект застройки. Обычно вся планировка земельного участка зависит от его расположения.
2. Надворные постройки должны защищать от ветра, но при этом не затенять огород.
3. Места отдыха наименее требовательны к местоположению. Все зависит только от вкусов хозяина.
4. Солнечная часть надела должна приходиться на садово-огородную зону.
5. Расстояние между постройками должно быть небольшим, но соответствующим санитарным нормам. Также они должны стоять с максимальным удобством.

В кадастровом плане обязательно должны присутствовать:

• дом, с указанием парадного и черного ходов;
• наличие коммуникаций, пути их подвода;
• надворные постройки: баня, душ, сарай, летний домик, гараж, инвентарная и так далее;
• объекты для досуга: беседка, бассейн, детская площадка, песочница;
• дорожки/тропинки;
• забор.

Передвигая фигурки из бумаги, можно добиться максимально удобного и рационального расположения объектов на участке, к тому же это позволит учесть систему расположения границ.

Такие простые и не затратные действия позволят избежать многих проблем в будущем: не понадобится многократно переделывать план застройки, перенесения построек, смены зонирования, переноса грядок, пересаживания растений. В результате экономятся значительные средства.

Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) для физических лиц

Когда готова приблизительная схема размещения построек, решено, какие объекты будут присутствовать на участке, можно составлять основной план застройки. Без него разрешения на строительство не выдадут. Однако для начала его необходимо согласовать с соответствующими органами исполнительной власти, ведущими кадастровый учет.

Составить проект могут как квалифицированные специалисты в организациях, имеющих на то специальное разрешение, так и сам собственник участка, если он является физическим лицом. Юридическим лицам в любом случае придется обращаться в фирму.

Утвержденный масштаб для СПОЗУ – 1:500. В ней представлены данные топографической съемки, схема границ надела, а также размещение имеющихся и планируемых построек. Если через участок проходят подземные трубопроводы (газ, вода, канализация ), то их обязательно отмечают на чертеже. Схема составляется в соответствии с градостроительным и кадастровым планом.

Для проведения работ по возведению жилой постройки план должен содержать следующие элементы:

• номер земельного надела;
• общая площадь и наличие границ;
• номер кадастрового плана;
• процент, отведенный под строительство 1 или нескольких объектов. Также к проекту прикладывается расчетная документация;
• общая площадь жилого дома. Обязательно указывается количество этажей надземной части постройки и ее высота;
• состав объекта строительства;
• какое будет использоваться ограждение, где оно будет находиться;
• условные обозначения, их расшифровка.

Графическая часть СПОЗУ подразумевает изображение расположения объектов застройки, как имеющихся, так и будущих. Обязательно определиться с возможностью подхода/подъезда к постройкам. Должны быть указаны границы необходимых санитарных и охранных зон. Также хозяин должен продумать способы облагораживания своего участка.

В текстовой части содержится характеристика земельного надела и обоснования для принятых решений относительно размещения объектов, указанных в графической части.

СПОЗУ для юридического лица

Для юридических лиц список необходимых документов гораздо больше, которые должны быть составлены гораздо шире.

В первую очередь необходимо определиться с типом постройки. Объекты делятся всего на 3 вида:

• производственного назначения;
• непроизводственного назначения;
• линейные (ЛЭП, трубо-, газопроводы, канализации, дороги).

В текстовой части СПОЗУ кроме того, что указывают физические лица, должна присутствовать дополнительная информация. Обоснование планировки принятых решений относительно деления на зоны и размещения элементов декора, подведения инженерных сетей, обоснование и характеристика для путей сообщения.

Графическая часть отражает следующие аспекты:

• размещение существующих объектов;
• способы подъехать и подойти к ним;
• размещение построек под снос;
• освещение, план расположения осветительных конструкций;
• необходимо продумать решения по облагораживанию земель;
• поэтапный план строительства объекта;
• схема движения транспорта на строительной площадке, ее границы;
• план земляных масс;
• проект инженерных и коммуникационных сетей, места и способы подключения;

Составить план застройки не так уж и сложно, особенно если проект будет использоваться для индивидуального строительства. Гораздо больше времени займет подготовка всех необходимых документов и обоснований.

Источник

СПОЗУ выступает важным документом в составе проектной документации для оформления разрешительной документации, включая разрешение на строительство. На нашем сайте представлен подробный образец схемы планировочной организации земельного участка. Как результат она представляет собой схему расположения различных объектов на местности. Но кроме графической СПОЗУ должна включать текстовую часть с описанием обоснования решений. Предлагаем рассмотреть подробнее состав и другие особенности СПОЗУ.

Текстовая часть СПОЗУ

В п. 12 раздела 2 положения N 87 представлены подробные требования к содержанию текстовой части СПОЗУ. В ней должно содержаться 11 пунктов, описывающих те или иные параметры участка, а также решения, принятые по его планировке. Список пунктов согласно постановлению:

• Характеристики земельного участка, на котором планируется возвести здание или сооружение.
• Схематическое изображение границ санитарно-защитных зон (СЗЗ), если их определение требуется в соответствии с законами РФ.
• Решения по планировке участка.
• Список технико-экономических показателей (ТЭП) участка строительства.
• Мероприятия и работы по инженерному планированию территории.
• Методика вертикальной планировки территории.
• Перечень работ по обустройству участка (озеленению, освещению и другим направления благоустройства.).
• Решения по выделению функциональных зон участка.
• Обеспечение территории транспортными коммуникациями для грузоперевозок (если это производственное здание).
• Технические характеристики транспортных коммуникаций, если таковые предусмотрены проектом.
• Схемы подъездов к производственному объекту.

Особенности указания СЗЗ на СПОЗУ

Требование относительно обоснования границ СЗЗ в разделе СПОЗУ также соответствует Письму Минстроя РФ от 23.01.2020 г. N 1739-ОД/08 «Об указании в проектной документации сведений о границах СЗЗ». Поэтому такие зоны устанавливаются от источников химического, биологического или физического воздействия, а также от земельных участков, принадлежащих объекту, ведущему промышленную или хозяйственную деятельность. В список объектов, для которых необходимы СЗЗ, включают:

• спортивные учреждения и комплексы;
• объекты транспортной сферы;
• сельскохозяйственные объекты;
• производственные и промышленные объекты;
• торговые площади;
• предприятия общепита;
• объекты энергетической отрасли;
• объекты сферы ЖКХ, например, котельные.

Если не учесть наличие таких объектов на территории защитной зоны, документация может не пройти экспертизу или же потребуется сокращение СЗЗ.

Описание решения по планировке участка

Под планировочной организацией понимают деление земельного участка таким образом, чтобы на нем можно было разместить здания одинакового или разного назначения с учетом их технологической взаимосвязи. Более того, при размещении зданий должны учитываться отраслевые строительные требования. К примеру, для промышленных объектов важно разместить здания так, чтобы обеспечить:

• благоприятные условия для производственного процесса и труда рабочих;
• экономное и рациональное использование территории и энергоресурсов;
• экологическую безопасность.

В зависимости от назначения объекта при планировке может быть особенно важно создание единого архитектурного ансамбля или рациональных транспортных и инженерных связей. Ну и немаловажное — возможность осуществления строительства очередями или пусковыми комплексами и пр.

Технико-экономические показатели

В пункте с технико-экономическими показателями приводятся определенные параметры и характеристики земельного участка. Удобнее всего представлять их в виде таблицы несколькими столбцами: номером характеристики по порядку, наименованием, единицами измерения, количеством. К ТЭП земельных участков относятся:

• площадь земельного участка (га);
• территория застройки (м 2 );
• размещение твердых покрытий (м 2 );
• площадь территории озеленения (м 2 );
• коэффициент застройки (отношение площади застройки к общей площади земельного участка).

Коэффициент застройки получают в результате расчета, поэтому он должен быть приложен к остальным документам в составе СПОЗУ. Данный показатель имеет важное значение, поскольку регулирует плотность застройки и загруженность инженерно-транспортного комплекса.

Мероприятия по планировке рельефа

Инженерная подготовка заключается в создании условий для дальнейшего проведения работ по строительству сооружений, прокладке дорог и пр. В качестве основных задач здесь могут выступать осушение участка, его защита от затопления и оползней, ветровой эрозии и смыва плодородного слоя почвы. Еще в список работ по инженерной подготовке включают:

• укрепление берегов и склонов водоемов;
• орошение засушливых и осушение заболоченных участков;
• техническую и биологическую рекультивацию;
• вертикальную планировку и создание нового рельефа территории.

При необходимости выполнения вертикальной планировки ее организацию тоже необходимо отразить в СПОЗУ. Суть работ заключается в изменении естественного рельефа участка путем срезки и подсыпки грунта, смягчения уклонов с целью улучшения территории.

Мероприятия по благоустройству территории

В этом пункте текстовой части СПОЗУ необходимо перечислить и описать решения, принятые по благоустройству участка. В зависимости от особенностей территории, выделенной под строительство, может потребоваться выполнение разных видов работ:

• посадки деревьев и кустарников;
• устройства тротуаров, дорог и стоянок с твердым покрытием;
• организации спортивных площадок;
• устройства искусственного освещения;
• организации зон для установки стендов с наглядной информацией.

Важно, чтобы принятые проектные решения по планировке и благоустройству:

• не ограничивали возможности жизнедеятельности других групп населения;
• обеспечивали безопасность путей движения и доступность зданий для людей;
• создавали условия для эффективной эксплуатации здания;
• обеспечивали своевременное получение информации для ориентации в пространстве.

Графическая часть схемы планировочной организации

Для ИЖС (индивидуального жилого строительства, т. е. частных домов не выше 3 этажей) СПОЗУ можно сделать самому, начертив соответствующие схемы от руки. В таком случае не требуются проектировочные допуски, в отличие от других объектов.

В графическом разделе СПОЗУ должно быть несколько чертежей. Главным считается непосредственно схема планировочной организации участка. На ней должны быть указаны следующие данные:

• существующие и проектируемые объекты с изображением подходов и проездов;
• названия улиц на территориях, прилегающих к участку;
• места размещения уже построенных и ранее спроектированных зданий, если расстояния до них нормируются;
• границы зон, где действует публичный сервитут, если такой предусмотрен на участке;
• объекты, которые подлежат сносу;
• решения по планировочной организации и облагораживанию участка;
• этапы возведения объекта (если они предусмотрены проектом);
• схемы передвижения транспорта по представленному участку.

Для удобства чтения чертежей схему представляют в виде нескольких листов. Это допускает ГОСТ 21.508-93 по составлению и оформлению рабочей документации. Так, в альбом могут входить следующие чертежи:

• разбивочный план;
• план вертикальной планировки и организации рельефа;
• план благоустройства, озеленения и размещения малых архитектурных форм;
• твердые покрытия на дорогах, проездах, тротуарах, площадках.

Другие чертежи в составе СПОЗУ

Кроме перечисленных чертежей в графической части должны присутствовать:

• План земляных масс. Необходим для выполнения земляных работ, должен содержать ведомость и подсчет объемов земляных масс, а также лишнего или недостающего грунта.
• Сводный план инженерно-технических сетей. На плане должны быть указаны подземные, надземные и наземные инженерные сети, коммуникационные сооружения для их прокладки, дождеприемные решетки, опоры и стойки коммуникаций. Кроме того, на сводном плане указываются места, где объект будет подключен к существующим сетям. Дополнительно к этому показывают точки расположения колодцев, расстояния между сетями, между сетями и сооружениями, условные обозначения.
• Ситуационный план. Представляет собой схематическое изображение участка с прилегающими территориями. На чертеже должен быть изображен сам объект. Также указывают границы населенных пунктов, примыкающих к участку и границы особых зон, например, с повышенным риском возникновения ЧС или особыми условиями пользования.

Заказать разработку СПОЗУ

Правильное оформление раздела «Схема планировочной организации земельного участка» позволяет получить всю необходимую разрешительную документацию. Она может быть необходима при реконструкции объекта, дополнительной застройке участки, изменении расположения объекта до начала работ по возведению, а еще при внесении изменений в проект строительства.

На основе СПОЗУ в архитектурном отделе местной администрации принимают решение о возможности проведения строительных работ. Во-первых, схема позволяет контролирующей организации удостовериться в правильности выполнения проекта. Во-вторых, при нарушении требований нельзя получить разрешение на строительство. В таком случае схема планировочной организации земельного участка требует доработки. Наши специалисты могут оформить СПОЗУ так, чтобы вы смогли пройти соответствующие проверки с первого раза и быстрее получить разрешительные документы.

Источник