Сколько объектов капитального строительства может быть на одном земельном участке

Разрешение на строительство

Добрый день! Имеются два земельных участка, с видом разрешенного использования Ж2- для строительства многоквартирных жилых домов, на одном участке ген планист посадил многоквартирный дом, в зонах разрешенной застройки, на втором участке(смежный) расположил благоустройство, спортивные площадки, зоны парковок и т.д., так же на втором участке расположил отдельно стоящее двухэтажное строение, так же в гранизах разрешенной застройки согласно град плана! Объединять участки в один не хотим, т.к. есть опасения, что вид разрешенного использования изменит архитектура и зону допустимой застройки так же! Вопрос, есть ли возможность получить разрешение на строительство жилого комплекса расположенного на двух земельных участках с учётом зон благоустройство, спорт площадок, парковок и т.д, а так же с учётом размещения отдельно стоящего проектируемого двухэтажного строения описанного выше! Спасибо

Здравствуйте, Юрий. По смыслу ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ) разрешение на строительство выдаётся на объект капитального строительства, расположенный на одном земельном участке. Поскольку у вас объект кап. строительства это многоквартирный жилой дом, то разрешение на строительство у Вас будет одно общее с учетом зданий инфраструктуры, расположенных на одном земельном участке с домом. Отдельное разрешение на строительство объектов инфраструктуры, расположенных на отдельном земельном участке вряд ли получится получить.

Земельный юрист / Можно строить несколько домов на одном земельном участке? / Семейный ЮристЪ Москва

Здесь необходимо руководствоваться разъяснениями Минэкономразвития, содержащимися в«Обзоре вопросов, содержащихся в обращениях граждан, представителей организаций (юридических лиц), общественных объединений, поступивших в Минэкономразвития России, и принимаемых мер» :

О строительстве объектов капитального строительства на нескольких смежных земельных участках

. один объект капитального строительства (площадной объект) может быть размещен только на одном земельном участке, а не на нескольких земельных участках, так как при размещении здания, сооружения (за исключением линейных объектов) на нескольких смежных земельных участках нарушаются требования градостроительных и строительных норм и правил.

Выходом из ситуации может быть объединение земельных участков либо изменение проекта, так чтобы вся инфраструктура помещалась на одном участке.

У Вас проектная документация на дом готова?

Юрий, поскольку коллега Кураев привел судебную практику позволяющую размещать объект кап. строительства на 2-х участках, то дополню свой ответ.

Необходимо сказать, что судебная практика по данному вопросу весьма противоречива, например в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 18.12.2014 по делу №А35-274/2014 сделан следующий вывод:

Таким образом, строительство одного объекта недвижимости на

нескольких земельных участках не допускается, для такого строительства должен быть сформирован единый земельный участок.

Необходимо отметить что в этом деле застройщик получил разрешение на строительство одного объекта на трёх смежных участках, частично построил его (объект незавершенного строительства), однако Управление Росреестра отказало в регистрации права собственности на построенный объект. https://kad.arbitr.ru/Document.

В другом случае, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 18.12.2014 по делу №А33-4596/2012сделал вывод, что:

Градостроительный кодекс не содержит норм, прямо запрещающих или ограничивающих возможность строительства одного объекта капитального строительства на двух и более земельных участках.

В данном деле оспаривалось разрешения на строительство выданные на возведение одного объекта на двух и более земельных участках. Суд признал такие разрешения законными. https://kad.arbitr.ru/Document.

Отмечу, что уполномоченный орган при выдаче разрешения на строительство как правило руководствуется вышеприведенными мной разъяснениями Минэкономразвития, а также его письмом от 10 октября 2011 года N Д23-4229 и отказывает в выдаче разрешения. Но в разных субъектах, может быть по-разному, по этому рекомендую Вам узнавать в администрации субъекта (города) в котором планируется строительство о возможности получения такого разрешения. Но нужно иметь ввиду, что даже после получения такого разрешения и ввода объекта в эксплуатацию, есть риск что местное Управление Росреестра откажет в регистрации права собственности на построенный объект, а суд может признать такой отказ законным. Как вариант, попробуйте также в местном Управлении Росреестра узнать их позицию по данному вопросу.

Добрый день, Юрий!

Согласно письму Минстерства экономического развития РФ от 10 октября 2011 года N Д23-4229 в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса для определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений могут устанавливаться ограничения в виде предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, в том числе их площадь, а также ограничения в виде минимальных отступов от границ земельных участков, за пределами которых запрещается строительство таких объектов.

В случае, если размер земельного участка не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства и реконструкции объекта капитального строительства, а также нарушены минимальные отступы от границы земельного участка -строительная деятельность на таком земельном участке запрещается, и в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерациивозводимый объект признается самовольной постройкой.

В Градостроительном кодексе при получении разрешения на строительство, если буквально толковать норму права, речь идет о земельном участке в единственном числе: Статья 51 ГрК РФ.

Разрешение на строительство
4. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 — 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

Поэтому для строительства МКД объединить участки не получится.

Все же лучше объединить земельные участки.

Статья 11.6 ЗК РФ. Объединение земельных участков

1. При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
2. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.
3. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки.

Разместить МКД одновременно на двух участках не получится, как указал коллега Остроумов.

Более того, скорее всего не получится разместить МКД на одном из участков, если к МКД не получится пристроить на этом же участке благоустройство, придомовую территорию, детскую площадку, парковочные места. Так как требования градостроительных регламентов предусматривают требования к размещению на участке кроме основного объекта МКД еще и размещение вспомогательных объектов.

СанПиН 2.1.2.2645-10 Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях

2.3. Отводимый под строительство жилого здания земельный участок должен предусматривать возможность организации придомовой территории с четким функциональным зонированием и размещением площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок, гостевых стоянок автотранспорта, зеленых насаждений.

Плюс на втором участке где нет МКД а только вспомогательные строения, Вам не получится зарегистрировать на них право собственности, так как есть практика на уровне Верховного Суда, что сначала регистрируется право собственности на основной объект, для Вашего ВРИ — это МКД, а затем на вспомогательные.

Соответственно, Вам нужно объединять указанные участки в один.

Изменение ВРИ Вы можете оспорить в судебном порядке, либо требовать предоставления разрешения на строительство по старому ВРИ. Вероятность оспаривания увеличится если Вы до этого получали ГПЗУ на участки.

Градостроительный кодекс

Статья 36. Градостроительный регламент

8. Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

С уважением! Г.А. Кураев

В дополнение судебная практика по поводу строительства вспомогательных помещений без основного на земельном участке

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 августа 2018 г. N 22-КГПР18-3 Суд отменил апелляционное определение и направил дело о признании договоров купли-продажи земельного участка недействительными и применении последствий их недействительности на новое апелляционное рассмотрение, поскольку возведение на земельном участке вспомогательного объекта, даже при наличии государственной регистрации права собственности на него, не влечёт возникновения у застройщика права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, установленном земельным законодательством РФ

https://www.garant.ru/products.

Будут уточняющие вопросы пишите здесь или можете обратиться в чат к любому из юристов.

С уважением! Г.А. Кураев

При этом, есть судебная практика согласно которой, отказ в выдаче разрешения на строительство ОКС на двух смежных участках признается незаконным.

Вот пример судебной практики по схожим обстоятельствам https://sudact.ru/regular/doc/.

Действующий правовой акт о порядке ведения государственного кадастра недвижимости также допускает расположение ОКС на нескольких участках.

Приказ Министерства экономического развития РФ от 4 февраля 2010 г. N 42«Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости»

73. В Реестр вносятся следующие общие сведения о здании:

7) кадастровый номер земельного участка, на котором расположено здание. Если здание расположено на нескольких земельных участках, — кадастровые номера всех таких земельных участков;

Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru/12174796/#ixzz6WwFiOJen

Так что, можно с отказом и поспорить в судебном порядке.

Отказ оспаривается в течение 3-х месяцев в районный суд, госпошлина 300 рублей.

Потребуется помощь, обращайтесь в чат.

С уважением! Г.А. Кураев

В 1998 году в Дмитровском районе Московской области для ведения личного подсобного хозяйства был приобретён участок с домом. Документы были оформлены в соответствии с законодательством. В 2019 году возникла необходимость в увеличение жилой площади, вследствие чего была произведена реконструкция жилого дома, а именно увеличение его по высоте и по площади.

Реконструкция была произведена в соответствии с Градостроительным кодексом РФ. Во время реконструкции в Администрацию Дмитровского района в соответствии с законодательством было подано «уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома», на что был получен отрицательный ответ обоснованный тем, что участок находится полностью в 200 метровой границе защитной зоны объекта культурного наследия регионального значения (Церковь иконы Божией Матери «Всех скорбящих Радость» 1836 г., по имеющимся данным в открытых источниках данный объект был утвержден как объект культурного наследия в 2002 году) и необходимостью получения разрешения от аэродромной части (военная часть), Роспотребнадзора по МО и Главного управления культурного наследия МО..

Из вышеуказанного получили разрешения от аэродромной части (военная часть), Роспотребнадзора по МО и дополнительно получили разрешение на реконструкцию от настоятеля храма (обьекта культурного объекта). На обращения в Главное управление культурного наследия МО, несколько раз получили один и тот же ответ: «Информируем Вас, что границы территории и зоны охраны Объекта в установленном законодательством порядке не утверждены.

В соответствии со статьей 34.1 Федерального закона в границах защитной зоны запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов. Защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня утверждения проекта зон охраны такого объекта культурного наследия. Дополнительно сообщаем, что положение п. 1 ст. 34.1 Федерального закона, предусматривающее запрет строительства объектов капитального строительства и их реконструкции, связанной с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), не применяется к правоотношениям, связанным со строительством и реконструкцией объектов капитального строительства, возникшим на основании разрешений на строительство, которые выданы в установленном порядке до 3 октября2016 года, в том числе в случаях продления сроков их действия или изменения застройщика (Федеральный закон от 05.04.2016 № 95-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и статью 15 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»). Учитывая изложенное, сообщаем, что освоение территории Земельного участка возможно только в строгом соответствии со статьей 34.1 Федерального закона.» В связи с возникшими трудностями прошу предоставить консультацию в решении вопроса получения разрешительного уведомления на проведения реконструкции в целях последующей регистрации права собственности на дом.

через госуслуги подали заявление на разрешение строительства (нужно для использования материнского капитала),подавали в октябре 2021 и январе 2022,на госуслугах «висит» получено ведомством в обоих случаях!ни отказа, ни разрешения,что делать?

Необходимо получить разрешение на ввод объекта КС (не жилое) в эксплуатацию, срок действия разрешения на строительство истек 30.08.2020г. Объект достроен в 2021г. Право собственности на объект установлено в судебном порядке. Земельный участок на праве договора аренды для завершения строительства до 2023г. При подаче заявления в МО г.Ленск получен отказ на основании истекшего срока разрешения на строительство.

Здравствуйте, мы с мужем строили дом, под строительство дома взяли совместный ипотечный кредит. На мужа были оформлены следующие документы: договор аренды земельного участка, разрешение на строительство, технические условия на водоснабжение и водоотведение, договор электроснабжения. Муж умер год назад.

На данный момент, я и наши дети, унаследовали право аренды земельного участка (договор зарегистрирован в Росреестре). В ипотечном агентстве сказали, что я должна им предоставить свидетельство о смерти супруга, что переоформлять договор займа не требуется, так как договор совместный. Подскажите, пожалуйста, надо ли переоформлять остальные документы?

Как поступить с Разрешением на строительство. По этому документу в стройку были вложены средства федерального материнского капитала. Так же Разрешение на строительство входит в список документов при получении субсидии на погашение ипотечного займа. Это право было использовано нами.

Требуется ли заменить технические условия на водоснабжение и на водоотведения в связи со смертью заказчика. Строящийся дом не был оформлен как объект незавершенного строительства. Спасибо.

Источник

Расширяемся: как законно построить два дома на одном участке

Российское законодательство напрямую не запрещает возводить больше одного дома на участке для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), садовом участке или участке личного подсобного хозяйства (ЛПХ), говорят юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью».

«Но в каждом городе, селе или районе действуют свои правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые определяют максимальные и минимальные параметры земельного участка, предельный процент его застройки, нормативы отступов от границ участка. И вот здесь уже могут быть ограничения», — объясняет адвокат Владимир Постанюк. Поэтому многое зависит от конкретного населенного пункта, добавляет он.

Информацию о возможности такого строительства и ПЗЗ следует уточнить в местной администрации, поскольку в пределах одного региона установлены разные минимальные параметры участка и предельный процент застройки. Например, по ПЗЗ в Ленинском городском округе Московской области минимальный размер земельного участка составляет 400 кв. м, в городском округе Серебряные пруды Московской области — 500 кв. м, а в городском поселении Родники Раменского муниципального района Московской области — 600 кв. м, привела примеры юрисконсульт департамента загородной недвижимости риелторской компании «Инком-Недвижимость» Гульнара Сабурова. «Во всех этих округах предельный процент застройки — 40%, а минимальный отступ от границ участка — 3 м», — отметила она.

А, например, в ПЗЗ Волоколамского городского округа Московской области предусмотрено, что земельный участок для ИЖС предназначен для возведения одного жилого дома и индивидуальных гаражей и подсобных сооружений. «До принятия решения о строительстве собственнику участка нужно обязательно ознакомиться с ПЗЗ. Также очень важно рассчитать процент уже имеющейся застройки, поскольку его превышение — одно из оснований для отказа в строительстве», — пояснила Гульнара Сабурова.

Из ПЗЗ будет видно:

• можно ли построить второй дом;
• в каком месте земельного участка и с какими параметрами возможно строительство.

Важно, чтобы при строительстве домов соблюдались все требования градостроительного регламента. Это касается площади дома, минимальных отступов от границ участка, высоты здания, добавили в Кадастровой палате. Так, согласно ст. 1 ГрК РФ, объект ИЖС должен иметь не более трех надземных этажей, а его высота не должна превышать 20 м. «Если требования не будут соблюдены, такая постройка может оказаться в категории самовольных», — пояснили в ведомстве.

До принятия решения о планируемом строительстве второго дома собственнику нужно ознакомиться с ПЗЗ. Очень важно рассчитать процент уже имеющейся застройки (Фото: gopixa/shutterstock)

Как построить два дома

Если закон позволяет построить два дома, то нужно выполнить требования при самом строительстве. «Необходимо соблюсти нормы плотности застройки, проверить, что размеры земельного участка позволяют возвести два дома, не нарушив правила о допустимом расстоянии между ними (от 6 м в зависимости от строительных материалов) и от домов до границ земельного участка (не менее 3 м)», — отметил адвокат Владимир Постанюк.

Перед тем как приступить к строительству, нужно направить уведомление о начале работ в организацию, которая занимается этими вопросами в конкретном населенном пункте. Как правило, это комитет градостроительства. Уведомление подается через МФЦ, портал госуслуг или по почте. Оно должно содержать сведения о застройщике и земельном участке, характеристики дома и его схематичное изображение на участке.

В отношении каждого дома направляется отдельное уведомление с указанием, что на этом же земельном участке планируется строительство еще одного объекта недвижимости, отметил Владимир Постанюк. «Если у земельного участка два собственника и каждый намерен строить дом, им следует заключить в письменной форме соглашение о порядке пользования земельным участком, где будет договоренность о возведении каждым собственного жилого дома. Если договориться не удается, то определять порядок пользования будет суд», — добавил он.

По окончании строительства нужно будет подать уведомление о завершении работ. «Если строительство завершилось и в результате появилось еще одно жилое здание, ему еще до регистрации права нужно присвоить адрес. Объект будет иметь тот же номер, что и основное здание, только с литерой или дробью», — отметила юрисконсульт из «Инкома».

Если закон позволяет построить два дома, то нужно выполнить ряд требований при самом строительстве (Фото: Radovan1/shutterstock)

Комментарий риелтора

Татьяна Максимова, руководитель отдела департамента загородной недвижимости риелторской компании «Инком-Недвижимость»:

— Строительство двух домов на одном участке — не такая уж и редкость. Как правило, строят небольшой дом, вселяются в него, а позже возводят основной. В дальнейшем маленький дом используют как гостевой или жилье для обслуживающего персонала. Подобные объекты пользуются спросом в разных сегментах:

• в экономклассе это позволяет разделить поколения одной семьи — никто не мешает друг другу и все рядом;
• в бизнес-классе тоже присутствует элемент разделения поколений. Кроме того, во втором доме могут находиться помещения для помощников по хозяйству, баня и пр.;
• в элитном сегменте во втором доме могут расположиться спа-комплекс, помещения для помощников, гостевые комнаты.

Сложности с продажей и оформлением

Трудности при строительстве двух домов на одном участке могут возникнуть при оформлении таких объектов, особенно если были нарушены градостроительные нормы. «Хотя в законе нет прямого запрета на регистрацию двух жилых домов на одном участке, Росреестр не зарегистрирует право собственности на второй жилой дом в пределах одного участка земли», — отметила юрист, эксперт по недвижимости Дарья Коровина. Такой объект могут признать самостроем и снести — сносить его будет собственник за свой счет.

Сложности могут возникнуть и при продаже, даже если объекты узаконены, добавил адвокат Владимир Постанюк. Желающих купить сразу два дома обычно немного. Придется или разделять участки, или продавать дома отдельно.

Например, присваивать второму дому новый адрес или разбираться с оформлением прав на земельный участок. «При покупке одного дома из двух покупатель сможет рассчитывать не на весь земельный участок, а только на 1⁄2 доли в праве собственности на него. В будущем покупателю, возможно, придется обращаться в суд за установлением порядка пользования земельным участком. На подобные условия согласится не каждый, и вновь возникнет необходимость делить земельный участок по всем правилам», — предупредил юрист.

Трудности при строительстве двух домов на одном участке могут возникнуть при оформлении таких объектов, особенно если были нарушены градостроительные нормы (Фото: Reinhardt and Co/shutterstock)

Пример из юридической практики, адвокат Владимир Постанюк:

— Мужчина построил на своем земельном участке несколько домов для каждого из своих детей. Участок никто не делил, двор и вход в него был общим. После смерти наследники разделили между собой дома и доли в праве собственности на землю. Но как это часто бывает, наследники рассорились, пока делили наследство, и решили отгородить свои участки.

В результате один из домов оказался заблокированным, то есть не имел выхода к землям общего пользования. Право прохода через участок сестры (сервитут) нашей доверительнице пришлось устанавливать через суд. Поэтому, даже если сегодня вы не планируете продавать дома, лучше подумать об этом заранее.

Альтернативные способы

Есть альтернативные способы, которые позволяют построить два дома на одном участке. Один из вариантов — разделить участок на два самостоятельных и поставить их на кадастровый учет, после чего строить второй дом. Но раздел участка — достаточно трудоемкая процедура: она требует межевания, снятия прежнего участка с кадастрового учета и постановки двух новых, предупредила ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева. При самом делении необходимо определить расположение каждого из земельных участков, обеспечить выход от участка к землям общего пользования. Все эти процедуры нужно будет провести до начала строительства.

Еще важно, чтобы были соблюдены требования ПЗЗ о минимально допустимом размере участка. Эти данные необходимо уточнять в местной администрации. «Если у вас участок площадью 13 соток, то вы делите его на два участка по 6,5 соток и строите на каждом жилой дом. Если у вас участок размером всего 10 соток, а минимально допустимый по вашему району 6 соток, то вы не сможете разделить его на два», — пояснила юрист Дарья Коровина.

Если нормы не позволяют разделить участок или возвести на нем два дома, можно построить один жилой дом блокированной застройки. В простонародье такой дом называется «на два хозяина», добавил адвокат Владимир Постанюк. Он состоит из нескольких блоков, которые имеют общую стену без проемов и свой выход на территорию общего пользования (двора). Еще один возможный вариант — построить нежилое здание, например летний домик. Такая постройка не будет иметь своего адреса и ее нельзя будет продать как самостоятельный объект, но зарегистрировать ее будет легче — как хозпостройку.

Источник

Сколько же домов можно построить и зарегистрировать на одном загородном земельном участке.

Специалисты государственного земельного надзора Управления Росреестра по Москве утверждают, что количество построенных домов на участке не является нарушением земельного законодательства, если они соответствуют виду разрешенного строительства и если соблюдены требования градостроительного законодательства в отношении предельных параметров разрешенного строительства, установленных правилами землепользования и застройки.

Это означает, что на земельных участках с видами разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства (расположенных в границах населенного пункта) и для ведения садоводства можно построить и зарегистрировать право собственности на несколько сколько жилых домов.

Главным условием является соблюдение четырех параметров, установленных правилами землепользования застройки поселения, на территории которого располагается земельный участок, а именно:

1. минимальных отступов расположения домов от границ земельных участков;
2. предельной высоты домов и количества их этажей;
3. максимального процента застройки в границах земельного участка, определяемого как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;
4. максимальной плотности застройки, определяемого как отношение суммарной площади всех этажей домов которые могут быть построены, ко всей площади земельного участка.

Например на земельном участке для индивидуального жилищного строительства площадью 20 соток с процентом застройки 0,4 и плотностью застройки 0,2 можно построить 2 двухэтажных жилых дома на площади 208 кв.м. общей площадью 350 кв.м. или даже три одноэтажных жилых дома на площади 591 кв.м. общей площадью 384 кв.м., что не превышает показателей процента застройки 591 : 2000 = 0,3 < 0,4 и плотности застройки 384 : 2000 = 0,19 < 0,2.

Источник