Отдельностоящее здание – разбор термина
Некоторые юридические термины, используемые в сфере недвижимости, не смотря на кажущуюся очевидность, требуют подробного уточнения, поскольку их семантическое значение может значительно отличаться от того, что порой подразумевается услышавшим его простым обывателем, то есть не специалистом. В представленном очерке мы подробно рассмотрим значение, или говоря точнее смысл, одного такого, нередко используемого термина.
Приступая к разбору, предварительно хочется уточнить, что точное понимание термина требуется для правильности юридического оформления документации при продаже, аренде или покупке недвижимости, поскольку в обычном разговоре любое терминологическое недопонимание может быть легко устранено простым уточнением. А термин, разбору которого посвящена статья, звучит как отдельностоящее здание (далее по тексту просто ОСЗ), что подчас вызывает некоторое недопонимание. Действительно, если вдуматься, то любое здание, является отдельно, точнее говоря обособленно стоящим – будь то жилой дом в селе или деревне, или многоквартирный дом в городе. Так что же подразумевается под этим весьма непростым термином, и почему вообще в его использовании возникла потребность?
Термин отдельностоящее здание плохо разъяснён существующими нормативными документами, откуда и берёт свои первопричины некоторая путаница. Традиционно под этим словом понимается такое здание, которое бы не было связано с другими зданиями общим фундаментом или сетью коммуникаций. То есть это должно быть полностью автономное строение, не входящее состав какого-то микрорайона или жилого квартала.
Однако такое понимание термина ОСЗ рождает массу дополнительных вопросов. Например, если трансформаторная станция какого-то жилого микрорайона вынесена в отдельностоящее здание, то здесь вопросов вроде бы нет, но как быть, к примеру, с магазином, который находится отдельно от всех жилых домов, и даже фундамент имеет собственный, однако водоснабжение и теплотрасса ним используется та же, что заведена и в упомянутые выше жилые строения? Считать ли такое магазин полноценным ОСЗ или нет?
Немного проще дело обстоит с частными домами , где все постройки, не связанные между собой, являются ОСЗ. Например, сарай или туалет, которые обособленны от жилого дома – это самые настоящие ОСЗ. Ещё проще выяснять принадлежность к ОСЗ, если речь идёт про дом-памятник, охраняемый государством, поскольку такое здание в любом случае будет считаться отдельностоящим, даже если оно и относится территориально к какому-то конкретному микрорайону.
В целом же нормы и терминология постоянно меняются, а потому всегда нужно уточнять актуальное значение термина. Например, несколько десятилетий назад, здание могло получить статус отдельно стоящего, если между ним и соседним зданием было расстояние, превышающее половину длины того здания, которое оказывалось более высоким. Ныне такая методика определения не используется, а вот в приложении к таблице № 44 СП 4.3130.2013 говорится, что ОСЗ – это здание, вокруг которого на 50 метров нет других зданий, а значит наличие или отсутствие коммуникаций никакой роли для уточнения термина не играют. Вместе с тем, любое техническое здание, не встроенное в другое здание (котельная, например) считается отдельностоящим.
Как видим, термин этот имеет несколько значений, а потому и понимать его следует исходя из того, к какому конкретному зданию он применяется. Только так можно правильно употреблять понятие ОСЗ и не совершить ошибки, которая введёт в заблуждение продавца, приобретателя или арендатора.
ИсточникОтдельно стоящее здание определение
У нас ресторан расположен а одноэтажном отдельностоящем здании с панорамным остеклением с двух сторон (из 4,
Я руководитель ресторана, вопрос всвязи с ограничениями работы из за пандемии. У нас ресторан расположен а одноэтажном отдельностоящем здании с панорамным остеклением с двух сторон (из 4, здание в форме квадрата) можем ли мы снять остекление и провести разграничение внутри здание на зону основного зала (закрытую без окон) и так называемую веранду (там где было остекление) с целью работы в режиме веранды (летнего кафе, террасы)? Скажу сразу делается это исключительно для того чтобы была возможность работать в период запрета закрытых объектов общественного питания и разрешения на работу летних кафе, веранд и терасс. Кроме того, не нашел в законодательстве определений веранды или терассы ресторанов, требований к ним и т.п.
Да определения веранды нет. Но такое определение и обозначение должно содержаться в техническом паспорте на помещение (здание).
Если вы просто снимите стекла, без реконструкции (ст. 51 ГрК РФ), то по документам все останется как есть. Т.е. верандой это помещение из за этого не станет. А будет просто помещением без окон.
Поэтому я не думаю что это подходящий для Вас вариант.
Можно рассмотреть иные варианты.
Для того, чтобы у Вас была возможность работать в период запрета закрытых объектов общественного питания и разрешения на работу летних кафе, веранд и терасс Вы можете снять остекление и провести разграничение внутри здания на зону основного зала (закрытую без окон) и так называемую «веранду» (там где было у Вас остекление). Законодательных запретов и ограничений на данный счет не имеется.
Термин «веранда» раскрывается в следующих документах — СНиП 31-01-2003; СНиП 30-02-97.Это застекленное неотапливаемое помещение, пристроенное к зданию или встроенное в него.
В вашем городе действительно хотят разрешить работу открытых ресторанов и кафе с 15 июля. Но пока нет постановления об этом.
Как вы пишите в своем вопросе вам можно сделать. [u]Но проще вам заключить договор на обслуживание с каким либо предприятием, и тогда вы не будете попадать под запрет,[/u] это будет доходно, законно, и не затратно, по сравнению делать перепланировку: [u]так как у вас запрещено п.7 Постановления губернатора Камчатского края от 8 мая 2020 года № 71 «О внесении изменений в постановление Губернатора Камчатского края от 10.04.2020 № 50 «О мерах по недопущению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Камчатского края» (с учетом внесенных изменений) работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания, [/u][b]за исключением обслуживания на вынос без посещения гражданами помещений таких предприятий, а также доставки заказов. [u]Данное ограничение не распространяется на столовые, буфеты, кафе и иные предприятия питания, осуществляющие организацию питания для работников организаций;[/u][/b]
Всего доброго разрешить вам ваш вопрос!
Для решения вопроса по переоборудованию здания в летнее кафе нужно согласовать с роспотребнадзором так как площадь посадочных мест не должна превышать 20 мест и так же согласовать с пожарной инстанцией согласно требованиям по безопасности такого переоборудования, а в остальном идея законная в соответствии с
Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 13.03.2020 N 6 «О дополнительных мерах по снижению рисков распространения COVID-2019» (Зарегистрировано в Минюсте России 16.03.2020 N 57744)
Зарегистрировано в Минюсте России 16 марта 2020 г. N 57744
В связи с продолжающимся глобальным распространением, угрозой завоза и распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) на территории Российской Федерации, в соответствии с пунктом 6 части 1 статьи 51 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»
Полагаю, в вашем случае обратиться в отдел архитектуры для консультации в первую очередь, затем в Роспотребнадзор по соблюдению Снипов в случае реконструкции. СМ. Постановление [quote][/quote]губернатора Камчатского края от 8 мая 2020 года № 71 «О внесении изменений в постановление Губернатора Камчатского края от 10.04.2020 № 50 «О мерах по недопущению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Камчатского края» (с учетом внесенных изменений) работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания.
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМУ КОМПЛЕКСУ ПИСЬМО от 20 марта 2000 г. N НМ-1096/30 О ЛОДЖИЯХ И ВЕРАНДАХ
[b]Веранд[/b]а — это пристройка, то есть часть здания, которая расположена вне контура его капитальных наружных стен, является вспомогательной по отношению к зданию и имеет с ним одну (или более) общую капитальную стену. Веранда, как правило, имеет внутреннее сообщение с основным зданием.
Законодательных запретов нет, Вы можете снять остекление и провести разграничение внутри здания на зону основного зала (закрытую без окон) и так называемую «веранду», что предоставит Вам возможность работать.
Как узаконить самовольную перепланировку нежилого помещения в жилом здании.
В соответствии с Письмо № Д 23 и-501 от 24 февраля 2014 г. в вашем случае подходит как отдельно стоящее здание.
Письмо № Д 23 и-501 от 24 февраля 2014 г. относительно признания помещений изолированными или обособленными от других помещений в здании или сооружении
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее – Департамент недвижимости), рассмотрев письмо Росреестра относительно признания помещений изолированными или обособленными от других помещений в здании или сооружении, сообщает.
Согласно части 7 статьи 27 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на государственный кадастровый учет помещения, в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.
Помещение в соответствии с пунктом 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее – Закон № 384-ФЗ) это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.
Строительная конструкция, согласно пункту 14 части 2 статьи 2 Закона № 384-ФЗ, это часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции.
При этом в законодательстве отсутствуют определение понятий «изолированность» и «обособленность» помещения. Вместе с тем, исходя из комплексного анализа норм законодательства, по мнению Департамента недвижимости, можно сделать вывод, что помещение считается: обособленным, если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями; изолированным, если отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение.
Нажмите, чтобы сказать:
Спасибо за ответ! Не понравился ответ.
Только в судебном порядке так как Администрация Города отказывает в таких требованиях. Ну и кроме того нужно иметь проект перепланировки и заключение эксперта.
Ущемление прав застройщика.
Я архитектор. У моего заказчика градплан на земельный участок 0,07 га функциональная зона Ж-4 «Жилая малоэтажная застройка».
Основной вид использования-многоквартирные жилые дома.
Этажность размещенных многоквартирных жилых домов, без прилегающих приусадебных участков для каждой квартиры, с одним входом с улицы для всего дома 1-2 этажа.
По определению ст.1, п.6 (1) Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Аналогично по (2): Многоквартирный дом — совокупность двух и более квартир в жилом здании, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством, (в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»).
По определению раздела 1, п.2.14 () Индивидуальные жилые дома — отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, не подлежащие разделу на самостоятельные объекты недвижимости, предназначенные для проживания одной семьи. В их число также включаются дома коттеджного типа (код 511), состоящие из автономных жилых блоков одноквартирные блокированные жилые дома (код 528) и другие дома, проектируемые по СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные» актуализированной редакции СНиП 31-02-2001. По коду 529 не учитываются данные по вводу в действие индивидуальных жилых домов, построенных населением (заказчиками — физическими лицами).
Получается, что правообладатель такого участка вынужден строить жилой дом для своей семьи, искусственно создавая отдельный объект недвижимости, н-р квартиру на 2-м этаже, а также общее внеквартирное имущество, н-р, лестничную клетку для квартиры на 2-м этаже?
Помимо этого, для такого жилого здания абсолютно тождественному индивидуальному жилому дому, затраты Застройщика существенно выше, т.к в соответствии с изменениями 2017-2018 г по ФЗ-190 Градостроительный кодекс РФ для индивидуального жилищного строительства порядок существенно проще, ст.48, 49, 51, 51.1, 52, 55.
Т.е средства, которые застройщик вынужден потратить на инженерные изыскания, 12 разделов проектной документации, могли бы реализоваться, н-р, на благоустройство участка по красной линии и уличный фасад жилого дома.
Заранее спасибо за консультацию.
(1)Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47
(ред. от 24.12.2018)
«Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом»
(2)Приказ Росстата от 18.01.2019 N 9
«Об утверждении Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения N С-1 «Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений»
Здравствуйте. Совсем не это получается. Получается, что не может правообладатель строить там жилой дом для своей семьи — там можно строить многоквартирный жилой дом. И при чем тут проект? Назначение участка необходимо учитывать для размещения объектов. Есть назначение участка. Вы же не ругаетесь на проектировщиков и архитекторов, что они в Вашей квартире именно так сан. узел разместили-если не нравится-покупаете другую квартиру, либо сделаете перепланировку. И тут то же самое-не нравится назначение участка-можно было купить другой, либо сейчас назначение участка менять.
Имеет ли право рассматривать дело Суд Общей Юрисдикции?
Отдельно стоящее здание куплено с аукциона у администрации города 10 лет назад моим предприятием ООО Санфлауэр, следом приватизирован земельный участок в многоквартирном жилом доме без определения порядка пользования. Имеется свидетельство о государственной регистрации права. Соседу захотелось построить на этом участке офисный центр и моё здание мешает, в цене выкупа не договорились.
Он инициировал в суде общей юрисдикции дело по сносу моего здания, как незаконной постройки (был капитально восстановительный ремонт до аукциона сделан мной ещё арендатором этого здания с изменением его параметров).
Истец имеет статус Индивидуального предпринимателя (сдавал свои помещения в аренду).
Имеет ли право рассматривать дело Суд Общей Юрисдикции? На каком основании этот суд выносит решение о сносе?
Добрый день! Данный вопрос не связан с предпринимательской деятельностью, поэтому и рассматривается судом общей юрисдикции. Рекомендую. Вам за защитой обратиться очно к адвокату
Какие действия Вы мне посоветуете сделать и на какие положения законов и действующих .
Наш дом состоит из двух отдельно стоящих строений, поэтому у строений один милицейский адрес, но разные инвентарные номера. У каждого из строений свой фундамент, своя крыша и стены, не соприкасающиеся между этими строениями, так как есть 3-х метровый проезд между строениями, нумерация квартир сквозная. У каждого их строений есть свои парадные и возможность подъезда.
Считаю, что общее имущество у строений разное. Совершенно непонятно на каком основании, например, жители дома с литерой Б должны оплачивать текущий ремонт крыши дома с литерой А. И если почитать Жилищный кодекс, где есть определение что такое общее имущество— сомнений в правоте такого довода не остается. Хотя есть исключение, например общим имуществом у нас является счетчик учета холодной воды, т.к. он один на 2 дома.
В Управляющей компании к моим доводам не прислушались и считают, что оснований для пересчета квартплаты нет (вот их ответ, который подготовили судя по телефонам исполнителя письма даже не в УК а в Отделе вселения и регистрационного учета граждан Василеостровский район:
литеры не определены в адресе регистрации и в технической документации и по данным ПИБ нет раздела на отдельно стоящие здания, с указанием с указанием общего метража каждого, есть один адрес с общей площадью многоквартирного дома 2797.31 кв.м.).
В таком случае, как минимум, нарушается прозрачность оплаты за коммунальные услуги, так как я не вижу в этом случае точных математических расчетов, которые должны основываться на фактических технических параметрах строений (и одинаковый милицейский адрес на эти расчеты не может оказывать никакого влияния). Складывается впечатление, что управляющая компания ООО ЖКС № 2 ВО приняв на себя обязательство по управлению нашим многоквартирным домом, если она не владеет информацией, описанной, например, в Техническом паспорте здания. Более того УК ссылается на то, что в ПИБе нет такого разделения, чего просто не может быть (так как в этом случае были бы нарушены элементарные и обязательные правила инвентаризации объектов недвижимости).
Инвентарный номер строения где живу я 11 литера Б, общая площадь дома 803 кв. м.
Квитанции мы получаем на дом в целом, т.е. рассчитанной на обобщенную площадь строений: 2797.31 руб. (т.е. дом № 11 А почти в 3 раза больше дома № 11 Б, причем 11 А в гораздо худшем состоянии и расходы на текущий ремонт в основном уходят на него).
Самое интересное, что при расчете стоимости работ на капитальный ремонт для дома 11 Б все данные по площадям нашлись, что дало нам возможность делать капремонт, сметы которого рассчитаны только для нашего (11 Б) дома.
Какие действия Вы мне посоветуете сделать и на какие положения законов и действующих инструкций я смогла бы смело ссылаться в суде (если до такого дойдет)?
А пока я жалобы направила в жилкомитет, жилинспекцию, в КУГИ (т.к. одна из квартир в нашем доме принадлежит городу) и направила вопрос в ПИБ, т.к. доводы УК меня не удивили и я считаю, что она намеренно не желает решать эту проблему.
В КЗР уточняла про формирование земельного участка под таким домом (живу в старом фонде СПб, Василеостровский р-н). Сказали:
«По сведениям региональной информационной системы Геоинформационная система Санкт-Петербурга многоквартирный дом по адресу 16-я линия В.О., дом 11, литера Б, является самостоятельным синхронизированным строением, в составе которого по состоянию на 24.07.2012 г. прошел государственный учет вторичный объект недвижимости (помещение 1-Н площадью 145.6 кв.м) с кадастровым номером 78:2052:0:14:1. Согласно положениям Жилищного кодекса Российской Федерации на одном земельном участке может быть расположен только один многоквартирный дом. Таким образом, земельный участок, на котором будут расположены два многоквартирных дома по адресам:-г. Санкт-Петербург, 16-я линия В.О., дом 11 литера Б-г. Санкт-Петербург, 16-я линия В.О., дом 11, не может быть сформирован. Для каждого из отдельных домов может быть сформирован отдельный участок»
ИсточникЧто отдельно стоящий объект капитального строительства
Что такое ОСЗ? Отдельно стоящие здания в аренду и продажу.
В последнее время наблюдается рост интереса к недвижимости, как в плане объекта для надежного сбережения средств, так и долгосрочных инвестиций. В сфере недвижимости компании все чаще интересует вопрос приобретения отдельно стоящих зданий (ОСЗ). Поясним, что на деле означает данный термин, и какие требования предъявляются к такому типу зданий.
ОСЗ – так обозначаются целые здания, в ряде случаев примыкающие к остальным строениям на участке. Такой термин употребляют в отношении домов-памятников; объектов, представляющих архитектурную ценность, особняков и иных зданий, расположенных в центральной (исторической) части городов. Инвесторы рассматривают такой тип зданий в качестве оптимального вложения финансов с целью заставить их работать на себя, с целью чего занимаются их реставрацией и перепродажей. Не стоит говорить о том, что приобрести особняк в столице или С-Пб – это значит выгодно вложить свои деньги.
Стоимость ОСЗ в крупных городах сильно разнится в зависимости от нижеприведенных факторов:
- удаленность от центра;
- капитальный ремонт (проведен или нет);
- статус ОСЗ (в составе жилого или нежилого фонда оно находится) и др.
В зависимости от этих данных стоимость колеблется в пределах нескольких сотен тысяч рублей за квадратный метр. Территориальное положение – важнейший фактор, который учитывается инвесторами. Так, здания в историческом центре по многим параметрам выигрывают и поэтому цены на такое жилье выше.
Следующий момент – это проведение капитального ремонта. Как правило, продаются ОСЗ постройки времен 19-20 века, обладающие высокой степенью износа. В случае, если был проведен кап. ремонт (реконструкция), здание сохраняет свою историческую привлекательность и при этом приобретает все плюсы новостройки. Скорее всего, при реконструкции были заменены элементы из дерева на современные – железобетонные и иные конструкции, подведены необходимые коммуникации и т.д.
Следующий фактор, играющий роль при назначении цены — это наличие прилегающего участка. Современный человек вряд ли сможет обойтись без автомобиля, которому нужно место для парковки. И если к ОСЗ прикреплен земельный участок, это дает большой плюс.
Статус, в котором находится здание – еще один фактор, определяющий цену на подобные объекты. Для перевода строений в состав нежилого фонда требуется дополнительное время и значительные финансовые затраты, поэтому наибольшей ценой отличаются ОСЗ, уже переведенные в него.
Таким образом, формируется стоимость каждого отдельно стоящего здания, представленного для продажи на рынке недвижимости.
Источник