Снос объекта капитального строительства разрешение

Снос нежилого здания,кто выдаёт?

Здравствуйте,сдали документы для получения разрешения на снос нежилого здания с полным пакетом документов в Архитектуру,через две недели получили ответ:срок рассмотрения заявлений о предоставлении разрешения на снос зданий не регламентируется Градостроительным кодексом.Решение о сносе принимается органом местного самоуправления,администрацией.Хотя до этого разрешение на снос первой части здания выдавала Архитектура.Рядом находится школа,мы хотели снести здание до начала учебного года.Здание и земельный участок в находится собственности.Если в Градостроительном кодексе нет такого понятия снос,может быть вообще разрешение на снос не требуется? Спасибо!

Архитектура в настоящий момент только подготавливает исходную и разрешительную документацию посносу (разборке) зданий, сооружений, если снов осуществляет собственник, то разрешение не требуется.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016)ГК РФ Статья 263. Застройка земельного участка

Снести по разрешению на строительство

1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222настоящего Кодекса.

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРИМЕРНОГО ПОЛОЖЕНИЯ
ОБ ОРГАНЕ АРХИТЕКТУРЫ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА ИСПОЛНИТЕЛЬНОЙ
ВЛАСТИ СУБЪЕКТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ РФ ПО ЖИЛИЩНОЙ И СТРОИТЕЛЬНОЙ ПОЛИТИКЕ
5 ноября 1997 г.
N 18-65
Орган архитектуры и градостроительства:
выдает в порядке, установленном нормативными правовыми актами
субъекта Российской Федерации, разрешения на строительство
(реконструкцию) объектов на территории субъекта Российской Федерации,
осуществляет регистрацию (выдачу разрешений) производства инженерных
изысканий, подготавливает исходную и разрешительную документацию по
сносу (разборке) зданий, сооружений и зеленых насаждений;

С Уважением.
Васильев Дмитрий

Если в Градостроительном кодексе нет такого понятия снос, может быть вообще разрешение на снос не требуется?
Игорь

Понятия как снос нет, но демонтаж строения рассматривается как строительная работа. Получить разрешение необходимо. Решение о сносе здания принимается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

Если построил дом, а разрешение на строительство не получил!

Так как разрешение выдает администрация, то нужно уточнить их регламент по сроку вынесения такого решения.

Игорь, добрый день.

Исходя из положений Постановления Госстроя РФ от 05.11.1997 N 18-65
«Об утверждении Примерного положения об органе архитектуры и градостроительства исполнительной власти субъекта Российской Федерации»

Орган архитектуры и градостроительства:
выдает в порядке, установленном нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации, разрешения на строительство (реконструкцию) объектов на территории субъекта Российской Федерации, осуществляет регистрацию (выдачу разрешений) производства инженерных изысканий,подготавливает исходную и разрешительную документацию по сносу (разборке) зданий, сооружений и зеленых насаждений;

Само разрешение архитектура не выдает, а лишь осуществляет подготовку необходимой документации

Минэкономразвития России от 16.04.2015 N Д23и-1663
«О рассмотрении обращения»

Снос и демонтаж зданий градостроительным законодательством рассматриваются как разновидность строительной деятельности. При этом порядок сноса и демонтажа объектов капитального строительства регулируется законодательством субъектов Российской Федерации. В этой связи необходимо отметить, что постановлением Госстроя России от 5 ноября 1997 г. N 18-65 утверждено Примерное положение об органе архитектуры и градостроительства исполнительной власти субъекта Российской Федерации, согласно которому орган архитектуры и градостроительства исполнительной власти субъекта Российской Федерации подготавливает исходную и разрешительную документацию по сносу (разборке) зданий, сооружений и зеленых насаждений (пункт 3).
Необходимо учитывать, что снос объектов капитального строительства сопряжен с проведением работ по демонтажу строительных конструкций, их вывозу и последующей утилизации, проведению земляных работ, благоустройству земельного участка, кроме того, проведение работ по демонтажу должно соответствовать требованиям к безопасности проведения таких работ в отношении жизни и здоровья физических лиц, имущества третьих лиц, расположенного вблизи демонтируемого объекта, которое может быть повреждено в процессе проведения таких работ, экологической безопасности.
В этой связи снос объекта осуществляется, как правило, с привлечением специализированных организаций с заключением соответствующих договоров (договоров с инженерными службами об отключении сносимых зданий от инженерных сетей, договоров подряда на снос, перемещение, переработку и захоронение отходов сноса) и подписанием актов выполненных работ по договорам, подтверждающих их исполнение.
Комплексный анализ законодательства субъектов Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что основанием для сноса (демонтажа) объекта капитального строительства является распоряжение органа местного самоуправления о сносе такого объекта, которым в том числе определяется порядок и сроки осуществления сноса такого объекта.
Перечень документов, необходимых для согласования органом местного самоуправления решения о сносе (демонтаже) объекта капитального строительства, определяется в соответствии с законодательством субъекта Российской Федерации, в частности к таким документам относятся: решение собственника о сносе (демонтаже) объекта капитального строительства, проект организации работ по сносу или демонтажу такого объекта, копии договоров подряда на осуществление работ по сносу (демонтажу), а также утилизации отходов.
С учетом изложенного, осуществление самовольного сноса объектов капитального строительства не допускается.

Игорь, поскольку выдача разрешения на снос регламентирована местным законодательством и решение этого вопроса относится к компетенции органов местного самоуправления, уточните пожалуйста в каком городе планируется осуществить снос?

Источник

Результаты реконструкции ОКСа — самовольное строение? Вновь возведенный объект либо не повлекший каких-либо существенных изменений и правовых последствий?

В соответствии с п.13 ст. 1 ГрК РФ — строительство — создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) .

В соответствии с п.14.4 ст. 1 ГрК РФ — снос объекта капитального строительства — ликвидация объекта капитального строительства путем его разрушения (за исключением разрушения вследствие природных явлений либо противоправных действий третьих лиц), разборки и (или) демонтажа объекта капитального строительства, в том числе его частей.

В соответствии с п.14 ст. 1 ГрК РФ — реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, из анализа данных норм очевидно, что при демонтаже части здания и строительства на этом месте другой части здания — может возникать вновь возведенный объект. Однако п.14. ст.1 ГрК РФ — так же указывает, что расширение объекта капитального строительства может являться реконструкцией. Нормами права не регулируется в каком объеме возможно расширение.

Таким образом, если руководствоваться только положениями ГрК РФ — то очевиден факт того, что отсутствует точное разграничение где реконструкция а где возведено вновь здание (строительство).

В разъяснении ПП ВС №10/22 п. 28. — Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Однако п.29 ПП ВС №10/22 гласит — Положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ). В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании пункта 1 статьи 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

Исходя из системного толкования вышеуказанных норм в совокупности,следует, что возможна реконструкция которая не приводит в возникновению вновь созданного (нового) объекта недвижимости. Критерий определения такого факта — наличие указанных в п.14.4 ст. 1 ГрК РФ действий при реконструкции — демонтажа частей объекта.

Как квалифицировать при этом ситуацию, когда расширение обькта произошло за счет пристройки к нему новой части без демонтажа старой части и не использования места нахождения старого объекта (без ситуации создания здания на месте сносимых объектов п.13 ст. 1 ГрК РФ ) — т. е. Пристройка изготовлена методом отсутствия демонтажа частей старого здания и сноса каких-либо его частей за счет пристраивания к зданию новой части с организацией проема (дверей) для прохода в пристроенную часть. Организацию проема для двери вряд -ли возможно считать сносом или демонтажем частей здания.

Таким образом, возникает ситуация, что не любая реконструкция приводит к созданию нового объекта.

В данном контексте интересна позиция Министерства экономического развития РФ изложенная в письме № Д23и-478 от 20 февраля 2014 года относительно реконструкции объектов недвижимости. Согласно которой — при осуществлении государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости могут быть изменены сведения государственного кадастра недвижимости об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе о площади, местоположении здания, сооружения на земельном участке, а также о дополнительных сведениях государственного кадастра недвижимости, таких как назначение здания (пункт 5 части 2 статьи 7 Закона о кадастре), назначение помещения (пункт 16 части 2 статьи 7 Закона о кадастре), вид жилого помещения (пункт 17 части 2 статьи 7 Закона о кадастре), назначение сооружения (пункт 18 части 2 статьи 7 Закона о кадастре), количество этажей, в том числе подземных этажей (пункт 19 части 2 статьи 7 Закона о кадастре), материал наружных стен (пункт 20 части 2 статьи 7 Закона о кадастре), основная характеристика объекта недвижимости (пункт 25 части 2 статьи 7 Закона о кадастре).

При этом в Законе о кадастре отсутствуют ограничения в отношении допустимых пределов изменения (увеличения или уменьшения) площади здания, сооружения, помещения и объекта незавершенного строительства при осуществлении государственного кадастрового учета изменений, в том числе в связи с реконструкцией такого объекта, или пределов изменения количества этажей. Кроме того, в Законе о кадастре отсутствуют условия при которых не допускается осуществлять государственный кадастровый учет изменений сведений о местоположении здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на земельном участке.

Необходимо отметить, что согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя Российской Федерации от 4 августа 1998 г. № 37, признаками единства здания служат:

фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала;

при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

Учитывая изложенное, по мнению Департамента недвижимости, если в результате реконструкции объекта недвижимости были изменены параметры такого объекта недвижимости, указанные в статье 16 Закона о кадастре, то в орган кадастрового учета представляется заявление об осуществлении государственного кадастрового учета изменений и необходимые для осуществления того учета документы, предусмотренные статьей 22 Закона о кадастре, в том числе технический план.

Вместе с тем реконструкция может проводиться, в том числе с целью раздела объекта недвижимости, выдела из объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, то есть в результате реконструкции происходит преобразование существующего объекта недвижимости (объектов недвижимости), в результате которого образуются новые объекты.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 7 Закона о кадастре в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровом номере объекта недвижимости, в результате раздела которого, выдела из которого, реконструкции которого или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с которым (далее – преобразуемый объект недвижимости) был образован другой объект недвижимости (далее — образование объекта недвижимости).

В связи с этим, по мнению Департамента недвижимости, если в результате реконструкции объекта недвижимости происходит образование других объектов недвижимости, то в данном случае в орган кадастрового учета представляется заявление и необходимые для постановки на государственный кадастровый учет образованных объектов недвижимости документы, указанные в статье 22 Закона о кадастре, в том числе технические планы в отношении каждого образованного объекта недвижимости.

Вышеизложенные доводы Министерства являются анализов совокупности норм и правил разных нормативных актов.

Однако позиция Федеральной службы кадастра и картографии изложенная на официальном сайте по адресу — sochifrs.ru/detali.php?ID=4063 указывает иную позицию ссылаясь на п. 67 Правил ведения ЕГРП утвержденных ПП РФ от 18.02.1998 г. №219 суть которой сводиться к тому, что если произошло изменение внешних границ — а соответственно площадь, то такая информация не может быть внесена в заявительном порядке об изменении параметров объекта, поскольку согласно вышеуказанной инструкции необходимо погашать запись о существующем объекте и закрывать раздел а затем открывать новый соответствующий раздел.

Дополнительную путаницу правоприменителей, в том числе судебной системы, создает унификация формы разрешения на строительство и разрешения на реконструкцию, которая фактическия является одинаковой и незначительно отличается по содержанию. В результате этого, учитывая что разрешение на строительство является неотъемлемой частью право порождающих документов на основании которых возникает право на недвижимость и указывается как один из документов в перечне правоустанавливающих документов в ЕГРН, то у правоприменителя в том числе суда, создается ложное ощущение, что разрешение на реконструкцию тоже является правопорождающим документом в результате чего образовалась порочная правоприменительная практика подачи исков о прекращении права собственности на объект недвижимого имущества и признания права собственности на реконструированный объект. При этом, не происходит спора о праве и данный подход нарушает иные позиции судов изложенные в пленумах, согласно которых судебный акт не является право порождающим, а является право подтверждающим и механизм признания права собственности возможен как способ защиты права только при наличии спора о праве.

При этом, для обоснования позиции о прекращении права, суды ссылаються на то, что при реконструкции происходит ликвидация объекта недвижимого имущества согласно положения п. п.14.4 ст. 1 ГрК РФ что является основанием для прекращения права , а положения п.13 ст. 1 ГрК РФ (создание объекта на месте старого) являются основанием для возникновения права, при этом проверяется соблюдение положений ст. 222 ГК РФ при признании права собственности.

Однако существуют две проблемы такой судебной практики — что делать с объектами у которых при реконструкции изменяется площадь за счет изменения границ (периметра) но не происходит снос(демонтаж) части старого здания и строительства на месте снесенной старой части — новой. Это пример обычной пристройки новой части здания к старой с организацией проема (проемов) для доступа в пристройку.

Вторя проблема — это вынесения решения суда о признании права собственности в пользу прежнего собственника при отсутствии спора о праве и наличие разрешительной/согласительной документации на объект до реконструкции, правовую силу которой приходиться искусственно прекращать методом признания права собственности прекращенным.

Данные проблемы вытекают из правовой неопределенности в части соотношения объемов реконструируемого здания к зданию до реконструкции, поскольку отсутствуют какие либо правила сопоставления предельного объема реконструкции после чего необходимо считать здание вновь созданным, а так-же отсутствие определения временного интервала, который бы давал основание считать объект ликвидированным и фиксировал бы данное состояние объекта как длительное а построенный объект на месте нового — вновь созданным.

На практике суды исходят из того, что полной ликвидацией объекта недвижимого имущества является его полный снос с демонтажем фундамента и составлением Акта ликвидации который является основанием для снятия объекта с регистрационного учета в ЕГРН.

При таких обстоятельствах, необходимо учесть, что является самовольной постройкой является не любая постройка, а только та, которая возведена или создана на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Из прямого толкования ст.51 ГрК РФ следует — Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом , проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее — требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, из системного толкования положений ст.222 ГК РФ и ст.51 ГрК РФ следует, что разрешение на строительство является механизмом контроля соответствия требованиям землеотвода, разрешенного использования и соблюдения строительных и градостроительных норм и правил на стадии строительства/реконструкции объекта а ст.222 ГК РФ является санкцией в случае если возведено/реконструировано здание без получения разрешения с нарушениями данных норм. При этом необходимо учитывать, что не любая реконструкция является тождественной по процедуре созданию/возведению объекта недвижимости.

Таким образом, не верно толковать положения ст.222 ГК РФ таким образом, что возведение или создание объекта без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений является достаточным основанием для сноса здания, особенно если произведена реконструкция без получения разрешения с учетом отсутствия факта создания нового объекта (вновь созданный объект).

Источник

Снос самовольной постройки: основания, порядок сноса, практика

Закон признал вашу недвижимость самостроем? Всего лишь несколько лет назад шансов сохранить такое имущество практически не было. Самовольная постройка подлежала сносу как по решению суда, так и по воле органов местного самоуправления. Незаконно возведенные объекты уничтожались без учета каких-либо смягчающих обстоятельств.

Закон №340-ФЗ, от 03.08. 2018 г. смягчил порядок борьбы государства со стихийным строительством. Были внесены изменения в Гражданский, Градостроительный, Земельный Кодексы РФ, определяющие порядок сноса самовольных построек. Сегодня государство дает собственникам возможность узаконить объекты, которые можно привести в соответствие с установленными требованиями. Новые правила определяют также — кто, когда, за чей счет будет сносить объекты, не вписывающиеся в закон.

Признаки самовольной постройки

Ст. 222 ГК РФ определяет признаки и вероятную судьбу самостроя. Причем закон интересуют только капитальные постройки – на фундаменте, «крепко» стоящие на земле. Коттеджи и дачные домики, гаражи и туалеты, складские помещения и торговые палатки, веранды и массивные заборы – все эти и другие объекты попадут под риск сноса как самострой, если обнаружится хотя бы один из четырех признаков.

1. Спорные права на распоряжение земельным участком под строительство.
   К примеру, застройщик возвел объект на собственной земле, но не позаботился о межевании, нарушил соседские границы; или наследники поспешили построиться, не оформив права наследства на участок; постройка выросла на самозахваченной земле и по этой причине не может быть узаконена. Арендаторы земли возводят на ней объекты, не обратив внимание на то, что в договоре аренды не прописан пункт о возможности строительной деятельности. Наведя порядок в документации по земле, владелец получит шанс узаконить самострой.
2. Нецелевое использование земли.
   Капитальное строительство разрешено только на участках категории «Земли поселения» с видом разрешенного использования (ВРИ), предусматривающим возведение построек на фундаменте (индивидуальные/многоквартирные здания, торговые павильоны и т. д.). Если ВРИ участка не соответствует характеру объекта – постройка будет незаконной. Например, на участке под огородничество не предусмотрено возведение постоянного жилья, а на землях под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) нельзя строить дома на двух и более хозяев, а также магазины и другие объекты предпринимательской деятельности. Узаконить и сохранить уже возведенные объекты можно только при замене ВРИ участка. Категорию же земли изменить практически невозможно: самострой, появившийся в пределах сельскохозяйственных угодий, земель водного или лесного фонда, на природоохранной территории спасти не удастся – он подлежит сносу.
3. Отсутствие разрешения/уведомления о согласовании на строительства от органов власти.
   Часто застройщики пренебрегают получением согласовательных виз в начале строительных работ, рискуя будущим своих строений. Возведенные без согласования дома, киоски, магазины впоследствии могут оказаться незаконными – они могут попасть в рекреационную зону общего пользования, или не вписаться в градостроительные планы, оказаться в непосредственной близости трубопроводов, автострад, опасных промышленных объектов. На начало строительства этих ограничений могло и не быть, либо застройщик мог о них не знать – и только разрешительная документация властей может послужить основанием для сохранения «неудобной» недвижимости или хотя бы для компенсации снесенного строения. Отсутствие такой документации превращает возведенный объект в самострой, который сохранить при изменившихся условиях весьма проблематично.
4. Нарушение строительных нормативов.
   Оно может нести угрозу жизни и здоровью окружающих. Так, сокращение противопожарных расстояний между домами таит угрозу быстрого распространения огня; крутой скат крыши, направленный на соседей или прохожую часть улицы приведет к сходу снега и льда на людей или чужой участок, водоснабжение и септик, смонтированные в обход централизованных коммуникаций, несут риск загрязнения окружающей среды и распространения инфекционных болезней. Факт опасных нарушений устанавливают строительно-технические экспертизы. При существенных изъянах градостроительных норм и правил самострой теряет право на существование, однако устранимые нарушения могут быть исправлены с последующей легализацией недвижимости. Немаловажную роль в судьбе самовольной постройки играют собственники соседних участков. Все, что нарушает их права: затенение/загрязнение их территории близко расположенным новостроем, переход за границы участка, другие неудобства – должно быть с ними письменно согласовано, иначе объект станет незаконным и его судьба будет решаться в суде.

Кто может признать недвижимость самостроем

Градостроительный Кодекс РФ определяет круг лиц, полномочных признать объект капитального строительства самостроем. В него входят государственные органы надзора:

• за строительством (соблюдение строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических норм, градостроительный план);
• за распоряжением земельными ресурсами (целевое использование земли);
• за охраной и использованием водных объектов;
• в сфере использования особо охраняемых природных территорий;
• в отношении объектов культурного наследия;
• за охраной леса.

Полномочиями объявлять недвижимость незаконной постройкой наделены инспектора в области охраны окружающей среды, органы местной власти по земельному и природоохранному контролю (ч.2 ст. 55.32 Градостроительный Кодекс РФ). Легализация строения невозможна без разрешительных виз всех перечисленных инстанций; в некоторых случаях понадобится проводить экспертизы и получать заключения специалистов о соответствии/ нарушении законодательных норм.

На каких основаниях объект капитального строительства подлежит сносу

Обнаружив признаки незаконной постройки, представители надзора посылают уведомление в органы местной власти о факте самостроя на данной территории. Орган местного самоуправления примет решение о сносе самовольной постройки, если:

• строительство с самого начала проводилось на участке, не имеющем правоустанавливающих документов; действия застройщика расцениваются в этом случае как самовольный захват земли;
• спорный объект не соответствует целевому назначению земли/расположен на территории общего пользования (ч.1 п.4 ст. 222 ГК РФ).

Резолюция местных властей о сносе или о приведении постройки в соответствие с установленными нормами дает собственникам шанс на спасение самостроя. Она принимается в следующих случаях:

• объект не соответствует целевому назначению земли и ВРИ;
• самострой расположен вблизи территории с условиями особого использования (аэродромы, трубопроводы, автотрассы, природоохранные зоны и т. д.);
• нет разрешительных документов на строительство. (ч.2 п.4 ст. 222 ГК РФ).

Обратите внимание: органы местного самоуправления НЕ уполномочены выносить предписание о сносе/реконструкции самостроя, расположенного на частных землях:
1) если права собственности на него уже зарегистрированы в ЕГРН;
2) если суд уже отказывал в иске о сносе данного строения;
3) если объект капитального строительства относится к категории жилого /садового дома.

Судьбу самостроя на участке, находящемся в частной собственности или бессрочном пользовании, решает только суд (п.4 ст. 222 ГК РФ).

Однако местные власти могут все-таки принять решение о сносе – если постройка угрожает жизни и здоровью окружающих. В этом деле большую помощь им могут оказать «соседи-доброжелатели». Финал борьбы за жизнь такого самостроя решается в суде, вердикт которого опирается на пункты закона и судебную практику.

Закон определяет, какое строение не подлежит сносу:

• на момент суда уже оформлены все правоустанавливающие документы на землю и её целевое использование;
• постройка уже приведена в соответствие установленным требованиям;
• есть доказательства того, что объект недвижимости не представляет угрозы жизни и здоровью окружающих, не ущемляет интересы соседей.

Кто принимает решения о сносе

Постановление о сносе самовольных построек, возведенных на землях

• государственных,
• муниципальных,
• «бесхозных» (не имеющих правоустанавливающих документов)

– выносят органы местного самоуправления. В течение 7 дней после принятия вердикта администрация направляют владельцу требование о сносе самовольной постройки. А если собственника неузаконенного здания установить не удается – уведомление о сносе самостроя публикуется в органах печати и в Интернете.

На границах земельного участка устанавливаются щиты с информацией о ликвидации самостроя. (ч. 4-5 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ). Чтобы спасти свою недвижимость, собственнику придется обращаться в суд с иском об отмене решения о сносе самовольной постройки.

Если спорный объект находится на частной земле, но по заключению специалистов представляет угрозу жизни и здоровью окружающих, иск о сносе самовольной постройки подает в суд администрация местного самоуправления. Незаконные постройки на частной земле могут быть снесены только по решению суда.

Внесудебный порядок сноса самостроя

Как мы упоминали выше, возможен порядок сноса без участия суда, он представлен на иллюстрации ниже. Этот порядок соблюдается только в том случае, если ни одна из сторон не обратилась в суд для отстаивания своих интересов.

Судебный порядок сноса

В случае споров, как обычно, решение принимает суд. Хозяин самостроя может оказаться ответчиком по иску о сносе самовольной постройки как со стороны местной администрации, так и со стороны соседей, чьи права ущемляет спорное строение. Согласно процессуальному кодексу, на рассмотрение подобных дел суду отводится месячный срок, что явно недостаточно для объективного рассмотрения и сбора экспертных заключений. Поэтому, готовясь к защите своей постройки в суде, собственник должен подать встречный иск о легализации постройки, сам позаботиться о проведении необходимых экспертиз, привести в порядок документацию по земле, попытаться получить разрешение на легализацию объекта в административном порядке, решить споры с соседями без постороннего вмешательства.

Соседи же, подавая исковое заявление о сносе самовольной постройки, должны обосновать каждый пункт своих претензий ссылками на закон и документальными подтверждениями (фото, выводы строительно-технической экспертизы, заключения кадастрового инженера). К примеру, по СНиП 30-02-97:

• строительство хозяйственных объектов (туалетов, гаражей, беседок) в непосредственной близости к соседнему участку (ближе 3-х метров от межи; для туалетов — 8 м) — есть нарушение строительных норм;
• противопожарные правила запрещают возводить жилые объекты на расстоянии меньше 6-8 м один от другого, а для деревянных домов (бань) эта норма доходит до 12-16 м;
• гаражи не должны препятствовать свободному подходу/подъезду к участку соседа;
• сплошные заборы выше 2,5 м значительно затеняют соседний участок (здесь можно сослаться на ст. 304 ГК «Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения»).

Решение суда зависит от правильно составленного иска о сносе самовольной постройки со всеми ссылками на действующее законодательство, а также от доказательной базы. Что касается владельца самостроя, в ходе разбирательства будут приняты во внимание все попытки узаконить строение в досудебном порядке.

Практика показывает, что сегодня суды принимают решение о сносе только в случаях, когда нет вариантов для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

Что делать собственнику, если он получил постановление о сносе самостроя

Если собственник желает сохранить строение, он может оспорить постановление администрации и, в случае выигрыша, затем зарегистрировать свои права на самострой. См. ниже иллюстрацию.

Если же оспорить решение не удастся, придется сносить. Снос самостроя происходит чаще всего застройщиком и за его счет. Если же виновника установить не удается, ликвидировать самострой обязан собственник или арендатор земельного участка (ч. 6 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

1. Местная администрация, приняв решение о сносе, направляет арендатору/собственнику земли предписание о том, что в течение указанного срока он должен произвести демонтаж незаконного объекта. В ст. 222 ГК РФ прописаны сроки исполнения – от 3-х до 12 месяцев. Собственник может обжаловать в суде постановление местных властей о сносе, попытаться легализовать самострой. Он может также обратиться в суд с просьбой об отсрочке работ по демонтажу, ссылаясь на нехватку средств или иные уважительные причины (ст. 203 ГК РФ). В случаях, когда владелец не выполняет предписаний, администрация сама передает дело в суд, добиваясь судебного определения о сносе.
2. Судебное решение о сносе самостроя владелец вправе обжаловать в апелляционном суде. Если и эта инстанция подтвердит первоначальный вердикт, незаконная постройка подлежит безоговорочному сносу. При уклонении от исполнения судебного акта вопросом о сносе займутся судебные приставы. Владелец самостроя рискует потерять землю — его участок может быть изъят для госнужд и продан с торгов по низкой стоимости как ЗУ с обременением (п. 6.1-6.3 ст. 54 Земельного кодекса РФ). Владелец получит деньги за землю, а сносом или реконструкцией самостроя займется новый собственник земли (ч. 8-9 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).
3. В случаях, когда собственник земельного участка, обремененного самостроем, не определен, снос объекта организует местная власть за счет государственного бюджета. За 2 месяца до начала работ администрация обязана разместить на своем сайте объявление о планируемом мероприятии, поставить на границах участка щит с указанием о сносе самостроя.

Для того, чтобы ликвидировать незаконное строение, его владелец/правообладатель земли должен заключить договор подряда на снос со строительной организацией, имеющей лицензию на такой вид деятельности. За 7 дней до начала работ необходимо уведомить об этом органы местной власти (ч. 4-5, ч. 9 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ).

Заключение

Снос самостроя – это всегда «маленькая трагедия» для собственника. Её можно избежать, подчиняясь правилам игры, которые диктует государство. Они постоянно ужесточаются. Единственно верное решение для владельцев незаконных построек – легализовать их, используя возможности, предоставленные законом №340-ФЗ, от 03.08. 2018 г.

Если у вас остались вопросы, задайте их по бесплатным телефонам горячей линии:

Источник