ОНС, объект незавершенного строительства , поставить на кадастровый учет ОНС
Росреестра от 11.03.2020 N 14-01967-ГЕ/20 (вместе с Минэкономразвития России от 30.01.2020 N Д23и-2702 О рассмотрении обращения)
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и возможного учета в работе копию письма Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 30.01.2020 N Д23и-2702 по вопросу учетно-регистрационных действий в отношении хозяйственных построек и объектов вспомогательного использования, расположенных на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также на расположенных в границах населенного пункта земельных участках, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства.
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 30 января 2020 г. N Д23и-2702
О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ
Департамент недвижимости Минэкономразвития России, рассмотрев в пределах своей компетенции обращение относительно государственного кадастрового учета хозяйственных построек и объектов вспомогательного использования, расположенных на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также на расположенных в границах населенного пункта земельных участках, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, сообщает.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее — Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.
Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.
Согласно пункту 1 Указа Президента Российской Федерации от 1 ноября 2013 г. N 819 «О Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации», пункту 1 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, по оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом в сфере строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, в связи с чем определение критериев отнесения объектов капитального строительства к объектам вспомогательного использования относится к компетенции Минстроя России. В этой связи за разъяснениями относительно определения критериев отнесения объектов капитального строительства к объектам вспомогательного использования целесообразно обращаться в Минстрой России.
Пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) также установлено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Таким образом, размещение тех или иных объектов недвижимости, определение их статуса в качестве основных или вспомогательных осуществляется исходя из правового режима земельного участка, требований градостроительных регламентов, иных норм и требований, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Также необходимо учитывать, что пунктом 3 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» определено понятие «хозяйственные постройки» — сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки (в том числе временные), предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд.
Таким образом, указанные в обращении объекты (кроме гаражей) законодательством отнесены к хозяйственным постройкам.
Пунктами 1, 1.1 и 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества, а также строительства на земельном участке объектов индивидуального жилищного строительства, строений и сооружений вспомогательного использования.
Следует учитывать, что в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности осуществляются исключительно в отношении недвижимого имущества. В этой связи описываемые в Вашем обращении объекты должны отвечать требованиям, предъявляемым законодательством Российской Федерации к недвижимому имуществу.
В соответствии с частью 11 статьи 24 Закона N 218-ФЗ если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8 — 10 указанной статьи разрешений и проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Форма декларации об объекте недвижимости, а также требования к подготовке декларации об объекте недвижимости и состав содержащихся в ней сведений утверждены приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. N 953.
В соответствии с частью 10 статьи 40 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с ЗК РФ возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.
Также следует отметить, что Закон N 218-ФЗ для целей постановки объектов недвижимости на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав на них не предусматривает классификацию объектов недвижимости на основные и предназначенные для обслуживания основного объекта недвижимости (вспомогательные), а также не предусматривает внесение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений (отметки) о принадлежности вспомогательной вещи главной вещи.
Также следует учитывать, что в соответствии с пунктом 9 части 5 статьи 8 Закона N 218-ФЗ в ЕГРН в качестве дополнительных вносятся сведения о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом), если объектом недвижимости является здание.
Принимая во внимание изложенное, полагаем, что в отношении объекта вспомогательного использования — хозяйственной постройки, в том числе расположенной на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также на земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, указывается назначение «нежилое».
Таким образом, при подготовке технического плана в отношении хозяйственной постройки или объекта вспомогательного использования в графе 3 строки 8 раздела «Характеристики объекта недвижимости» технического плана указывается назначение здания — «нежилое», в строке 14 «Вид (виды) разрешенного использования объекта недвижимости» раздела «Характеристики объекта недвижимости» технического плана следует указывать слова «хозяйственная постройка» или «объект вспомогательного использования» и вид использования (например, «сарай» или «хозяйственный блок»). В разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана помимо указания на то, что соответствующий объект недвижимости является хозяйственной постройкой или объектом вспомогательного использования, полагаем необходимым отразить информацию о том, в отношении какого объекта такой объект выполняет или будет выполнять вспомогательную функцию и в чем именно данная функция заключается.
ИсточникОсобенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания , строения или сооружения , поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства » [17]17. +Таким образом, в судебной практике наблюдается разброс мнений в разрешении вопроса о понятии объекта незавершенного строительства и, соответственно, выделяются различные его признаки. +Если же обратиться к научной литературе, то можно отметить, что понятие объекта незавершенного строительства является дискуссионным, ученые до сих пор не пришли к единому мнению о его определении. Р.А. Валеев, считает, что « объект незавершенного строительства —.
Подготовка технического плана для постановки на учет объекта незавершенного строительства
Необходимо продать дом, который находится в стадии незавершенного строительства. Нужно ли ставить «недострой» на государственный кадастровый учет? И как это сделать?
Объект незавершенного строительства или «недострой», согласно Гражданскому кодексу относится к недвижимым вещам также, как и готовые объекты. Чтобы стать законным владельцем и свободно распоряжаться своим имуществом (продать, сдать в аренду, передать в дар), необходимо поставить его на кадастровый учет.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
Вам необходимо обратится в Компанию «Региональный кадастровый центр». Наши специалисты изучат все исходные данные по имеющимся у Вас документам и подготовят для Вас технический план.
В случае отсутствия разрешения на строительство на объект незавершенного строительства (ОНС), проектной документации на ОНС сведения о таком объекте недвижимости, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке и степени его готовности, указываются в техническом плане также на основании представленного заказчиком кадастровых работ технического паспорта такого объекта недвижимости, изготовленного до 1 января 2013 года.
Местоположение ОНС на земельном участке устанавливается посредством определения координат характерных точек контура ОНС на земельном участке. Местоположение ОНС на земельном участке по желанию заказчика кадастровых работ может быть дополнительно установлено посредством пространственного описания конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, в том числе с учетом высоты или глубины таких конструктивных элементов.
В соответствии с Законом о государственной регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданный ОНС, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом РФ возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.
В техническом плане в отношении ОНС также предусмотрено указание следующих характеристик, свойственных для ОНС:
— проектируемое назначение ОНС (проектируемое назначение здания, сооружения, строительство которых не завершено);
— если ОНС представляет собой здание, строительство которого не завершено, в строке «площадь (кв. м)» указывается значение площади здания, строительство которого не завершено, в квадратных метрах с округлением до 0,1 кв. м.;
— если ОНС представляет собой сооружение, строительство которого не завершено, в выбранной строке указывается значение основной характеристики такого сооружения;
— степень готовности ОНС в процентах.
После подготовки технического плана, необходимо подать его в орган регистрации прав лично с заявлением о постановке на кадастровый учет.
В результате учетно-регистрационных действий вы получите выписку из ЕГРН в которой будут отражены характеристики объекта, его кадастровый номер, а также сведения о правах. С января 2017 года выписка из ЕГРН является единственным правоудостоверяющим документом на объект недвижимости.
После того, как строительство завершилось, необходимо будет вновь пригласить кадастрового инженера для составления технического плана на уже готовый объект. В техническом плане необходимо будет прописать кадастровый номер объекта незавершенного строительства. В ходе учетно-регистрационных действий в отношении достроенного объекта, сведения об исходном объекте (объекте незавершенного строительства) в Едином государственном реестре недвижимости станут архивными, а у вашего законченного дома появится свой кадастровый номер и новая запись о регистрации права.
ИсточникВозникновение права собственности на здание , сооружение , объект незавершенного строительства , помещение, машино-место при их создании. Статья 287.2. Особенности права собственности на здание , сооружение . Статья 287.3. Пользование собственником здания или сооружения чужим земельным участком. Статья 287.4. Особенности права собственности на помещение, машино-место. Статья 287.5. Общее имущество собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении . Статья 287.6. Права собственников помещений, машино-мест на земельный участок под зданием или сооружением . Статья 287.7. Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение.
Объект незавершенного строительства
«. К объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке. «
«Методические рекомендации по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях» (утв. Минсельхозом РФ 22.10.2008)
Официальная терминология . Академик.ру . 2012 .
Смотреть что такое «Объект незавершенного строительства» в других словарях:
Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершённого строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек[1]. Законодательное определение исключает из объектов … Википедия
ОБЪЕКТ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек … Юридическая энциклопедия
объект капитального строительства — 3.30 объект капитального строительства: Здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Источник:… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации
Объект капитального строительства — 10) объект капитального строительства здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;. … … Официальная терминология
Консервация объекта незавершенного строительства — оформляется актом о приостановлении строительства по форме № КС 17. Указанный акт подписывается заказчиком и подрядчиком и один экземпляр его может быть предоставлен инвестору по его требованию. Недостроенный объект может быть законсервирован с… … Энциклопедический словарь-справочник руководителя предприятия
объект — 3.14 объект (object): Элемент, который может быть охарактеризован посредством измерения его атрибутов. Источник … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации
Государственная регистрация прав на вновь созданный объект недвижимого имущества — право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект… … Энциклопедический словарь-справочник руководителя предприятия
Практическое пособие по эксплуатации основных фондов объектов капитального строительства производственного назначения — Терминология Практическое пособие по эксплуатации основных фондов объектов капитального строительства производственного назначения: 4.2. Контроль за техническим состоянием объектов капитального строительства осуществляется путем проведения… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации
Рынок недвижимости — (Real estate market) Понятие рынок недвижимости, структура и функции рынка Информация о понятии рынка недвижимости, структура и функции рынка, особенности рынка невижимости Содержание Содержание Определение термина Рынок недвижимого имущества… … Энциклопедия инвестора
Ипотека — (Mortgage) Определение ипотеки, возникновение и регулирование ипотеки Информация об определении ипотеки, возникновение и регулирование ипотеки Содержание Содержание Основания возникновения ипотечного кредита и ее регулирование Ипотека в силу… … Энциклопедия инвестора
ИсточникК понятию объекта незавершенного строительства Текст научной статьи по специальности «Право». CC BY. 2717. … В статье анализируются существующие подходы к определению понятия " объект незавершенного строительства ". Выявлены существенные признаки объектов незавершенного строительства , позволяющие выделить объекты из другого недвижимого имущества, и условия ввода таких объектов в гражданский оборот. Сформулировано авторское определение понятия " объект незавершенного строительства ". i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
Определение объекта незавершенного строительства как недвижимой вещи
Какое-либо содержательное определение объекта незавершенного строительства (далее — ОНС) в законодательных и нормативных актах России отсутствует. К содержательным определениям вряд ли можно отнести норму п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГСК РФ), в которой говорится, что ОНС — это объект капитального строительства, строительство которого не завершено. Вместе с тем в ст. 130 ГК РФ ОНС, наряду со зданием и сооружением, отнесен к недвижимым вещам по признаку прочной связи с землей.
Изучение литературы, посвященной проблемам определения правового понятия ОНС, показало, что большое количество исследований данного вопроса, к сожалению, не выразилось в качественном результате. Между тем при отсутствии законодательных определений ОНС на первый план выходит именно доктринальное их формулирование, которое характеризуется таким многообразием позиций, что вряд ли может сослужить добрую службу практикующему юристу.
Приведем перечень наиболее распространенных в литературе критериев для определения ОНС.
1. Первая позиция состоит в том, что ОНС, обладающий физической связью с землей, не может считаться объектом недвижимости до регистрации права на него[1].
2. Наиболее распространенным критерием, применяемым в правовой литературе для определения ОНС, является такой признак, как отсутствие акта приемки (разрешения на ввод) объекта в эксплуатацию[2].
3. Указанный выше критерий практически не подвергается критике, но некоторые авторы дополняют его признаком постановки объекта на кадастровый учет[3].
4. Другой часто предлагаемый признак ОНС — отсутствие в отношении объекта действующего договора подряда[4].
Нетрудно заметить, что все перечисленные выше критерии лежат за пределами объекта как такового и представляют собой характеристики правовых обстоятельств, связанных с ним. При этом все ученые, предлагающие эти критерии, не отрицают необходимости установления прочной связи объекта с землей, но полагают только эту связь недостаточной для признания объекта, строительство которого не завершено, недвижимой вещью. Именно этот общий момент для всех указанных критериев делает их, на наш взгляд, непригодными для использования при определении понятия ОНС как недвижимого имущества. Автором уже подробно анализировались «юридические» подходы к данной проблеме и подчеркивалась недопустимость различной квалификации одинакового по физическим свойствам имущества в зависимости от существующих по поводу этого имущества отношений[5]. Определяя рукотворную недвижимость как «все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно» (п. 1 ст. 130 ГК РФ), закон подчеркивает, что критерием отнесения объекта к недвижимому имуществу являются его объективные физические свойства, а не отношения по поводу этого объекта. Включение ОНС в перечень объектов недвижимости, содержащийся в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ, — подтверждение правильности такого подхода. В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Постановление N 25), специально указано на то, что «вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ) либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ)». На этом основании мы полагаем, что ни один из приведенных четырех признаков не может служить критерием отнесения ОНС к недвижимости. Любой объект, строительство которого не завершено, если он характеризуется прочной связью с землей, является недвижимой вещью — объектом незавершенного строительства.
Но дополнительная сложность проблемы применительно к ОНС состоит в том, что долгое время нерешенным оставался вопрос: в какой момент следует считать этот объект возникшим? На этот счет в законодательстве до сих пор отсутствуют какие-либо указания, что порождает самый широкий диапазон мнений. Характерно, что для сторонников «юридической концепции» эта проблема вроде бы снимается, поскольку ОНС «не существует» до регистрации права на него, кадастрового учета или прекращения договора подряда. Однако и при таком подходе все равно приходится решать вопрос о том, каким объективным признакам должен отвечать объект строительства для того, чтобы провести его кадастровый учет и зарегистрировать право на него.
К настоящему моменту Пленум Верховного Суда РФ в п. 38 Постановления N 25 указал, что при разрешении вопроса о признании строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). В связи с этим разъяснением нам не остается ничего иного, как считать «объект», в отношении которого не завершены работы по сооружению фундамента, результатом работ по улучшению земельного участка, выступающему составной частью этого участка и не имеющему статуса вещи и недвижимой вещи. Открытым, правда, остается вопрос: что следует понимать под работами, аналогичными сооружению фундамента? На этот вопрос судебной практике, видимо, предстоит ответить.
Однако к ОНС относятся также и объекты, находящиеся в стадии реконструкции. Разумеется, для этих объектов необходимо искать другой критерий начала их существования. Этим критерием, по нашему мнению, является момент начала работ по реконструкции. При этом, как и в случае с объектами нового строительства, к таким работам нельзя относить проектирование, подготовку строительной площадки и пр. Работами по реконструкции в данном случае должны признаваться строительные работы, которые приводят к изменению строительных конструкций объекта.
Таким образом, началом существования ОНС следует считать для нового строительства полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных им работ, а для реконструкции — выполнение работ, которые приводят (привели) к изменению строительных конструкций объекта.
Для того чтобы сформулировать определение ОНС, помимо установления начального момента его существования и отграничения таким образом от составных частей земельного участка, необходимо также найти ближайшее родовое понятие, с которым следует соотносить ОНС, найти отличительные признаки ОНС от других предметов, включаемых в объем этого понятия. По нашему мнению, ближайшим родовым понятием для ОНС является понятие «объект капитального строительства», а другими предметами, включаемыми в это понятие, выступают здания и сооружения. Поскольку ОНС, так же как здания и сооружения, можно рассматривать как объект, целенаправленно созданный человеком в процессе строительной деятельности, мы обращаемся к законодательству, регулирующему эту деятельность, в поисках критериев для его определения. К такому законодательству в первую очередь относится ГСК РФ, п. 10 ст. 1 которого содержит определение объекта капитального строительства: здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Мы полагаем, что любой ОНС, о котором идет речь в ст. 130 ГК РФ, представляет собой объект капитального строительства в соответствии с п. 10 ст. 1 ГСК РФ.
Теперь определим, в каком соотношении находятся понятия «здание», «сооружение» и «объект незавершенного строительства». Прежде всего нужно отметить, что ни одно из этих правовых понятий не выступает в качестве общего по отношению к другим, в правовом отношении нельзя назвать ОНС разновидностью сооружения или здания. Такой вывод следует как из текста ст. 130 ГК РФ, так и из п. 10 ст. 1 ГСК РФ, где указанные понятия используются в одном ряду, что должно исключать их пересечение. В связи с этим вызывает возражения формулировка Р.А. Валеева, который определяет ОНС как «создаваемое или реконструируемое здание (сооружение)»[6], а также позиция А.В. Малышевой, по мнению которой «вывод о том, что понятие «объект незавершенного строительства» следует рассматривать как объект, отличный от здания, строения, сооружения, в принципе необходимо поставить под сомнение», а «незавершенным строительством объектом может являться, по существу, и здание, и строение, и сооружение»[7]. Отсутствие законодательных определений указанных понятий, по нашему мнению, не дает оснований для установления их произвольного соотношения исходя из их обыденного употребления.
Таким образом, относясь к роду объектов капитального строительства, ОНС должны иметь какие-то специфические признаки (признак), отличающие их от зданий и сооружений. Казалось бы, ответ на вопрос об этом признаке лежит на поверхности и содержится в самом наименовании понятия, для зданий и сооружений таким признаком выступает завершенность строительства, а для ОНС — его незавершенность. Однако тут же возникает вопрос: когда строительство должно считаться завершенным? Иначе этот вопрос может звучать следующим образом: когда прекращает свое существование ОНС и возникает здание или сооружение?
Как уже указывалось, наиболее распространенная точка зрения — использование для определения момента окончания существования ОНС такого события, как получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Ранее данную точку зрения разделял и автор этой статьи[8].
Несмотря на широкую распространенность и кажущуюся очевидность и простоту установления предлагаемого критерия, эта позиция может быть подвергнута критике с нескольких сторон. Во-первых, ее основным недостатком является то, что критерий прекращения существования ОНС она усматривает не в характеристиках самого объекта, а в наступлении определенных правовых обстоятельств (юридических фактов), к которым относится выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Во-вторых, нередки случаи, когда разрешение на ввод в эксплуатацию выдается без достаточных оснований, когда фактически объект эксплуатировать нельзя. В этом случае факт выдачи разрешения на ввод не превращает ОНС в здание или сооружение, а сделки, совершенные с таким «зданием», могут быть признаны недействительными. В-третьих, выдача разрешения на ввод в эксплуатацию может своевременно (или вообще) не произойти по вине государственных органов. Отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию может быть обжалован в суде. Удовлетворяя такие требования, суд, очевидно, исходит из того, что, несмотря на отсутствие разрешения, эксплуатация объекта возможна и его строительство завершено. И наконец, в-четвертых, критерий выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию не является универсальным, поскольку закон признает возможность существования объектов, на строительство которых не требуется разрешения и, соответственно, не требуется разрешения на ввод в эксплуатацию (п. 17 ст. 51 ГСК РФ). Таким образом, вопрос о критерии завершенности строительства таких объектов остается открытым.
С нашей точки зрения, перечисленных обстоятельств достаточно, чтобы признать критикуемую точку зрения несостоятельной. Критерий завершенности строительства должен быть общим для любого объекта и не должен быть связан с какими-либо юридическим обстоятельствами. Таким критерием, по нашему мнению, выступает фактическая возможность эксплуатации результата строительства по проектному назначению. Именно эта объективная возможность подтверждается разрешением на ввод. В этом смысле первичным является фактическое состояние объекта, а не юридический акт государства, который лишь фиксирует это состояние. При этом данная объективно существующая возможность может быть подтверждена и другими способами: в отношении объекта, не требующего разрешения на строительство, — началом его эксплуатации, в отношении иных объектов, включая самовольные постройки, — строительно-технической экспертизой и решением суда.
Разумеется, в данном случае речь идет не о любой эксплуатации[9], а об эксплуатации по назначению. Мы предлагаем именовать такое назначение проектным, понимая под ним эксплуатацию по назначению, предусмотренному проектом строительства, а при отсутствии формализованного проекта (например, при строительстве индивидуального дома) — эксплуатацию с целью, которую преследовал застройщик при строительстве.
Также рекомендуется Вам:
Нам могут возразить, что установление фактической возможности эксплуатации связано с определенными затруднениями, в отличие от разрешения на ввод, которое либо выдано, либо отсутствует. На это можно ответить, что простота установления критерия еще не означает его правильность, а трудность доказывания того или иного обстоятельства не может служить достаточным основанием для исключения его из признаков определяемого правового понятия.
Итак, признаком, отличающим ОНС от здания и сооружения, является фактическая невозможность эксплуатации ОНС, и наоборот, здания и сооружения отличаются от ОНС тем, что их эксплуатация фактически возможна.
Однако зданиями и сооружениями объекты, относимые законом к недвижимости по признаку прочной связи с землей, не исчерпываются. К таким объектам ст. 130 ГК РФ относит также иные объекты, прочно связанные с землей, к которым, по нашему мнению, следует относить, например, частично разрушенные объекты капитального строительства[10]. Общим для этих объектов и ОНС является невозможность их эксплуатации. При этом для частично разрушенных объектов невозможность их эксплуатации может быть частичной по сравнению с ранее существовавшим зданием или сооружением. Спецификой частично разрушенных объектов, отличающей их от ОНС, является то, что их состояние, вызывающее невозможность их эксплуатации, возникло не в процессе строительства, а в результате действий или событий, имеющих противоположный эффект, — разрушение того, что раньше можно было эксплуатировать. В то же время нужно иметь в виду, что с того момента, когда началась строительная деятельность по воссозданию частично разрушенного объекта, он превращается в ОНС — объект капитального строительства в стадии реконструкции и пребывает в этом статусе до момента наступления фактической возможности его эксплуатации.
Отдельную проблему составляет соотношение понятий «ОНС» и «самовольная постройка». Согласно современной формулировке п. 1 ст. 222 ГК РФ «самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке…». Предыдущая редакция имела иной текст: «…самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке…» Эта норма, как представляется, в ее систематическом толковании с п. 1 ст. 130 ГК РФ не оставляла сомнений в том, что ОНС, как вид недвижимого имущества, может быть самовольной постройкой. Из новой редакции исчезло упоминание о недвижимом имуществе, она устанавливает, что самовольной постройкой может быть «здание, сооружение или другое строение».
И все же мы полагаем, что если изменение редакции п. 1 ст. 222 ГК РФ и имело какую-нибудь цель, то это не было исключение из числа возможных самовольных построек объектов, строительство которых не закончено. Видимо, теперь ОНС скрываются за термином «другие строения». В то же время нужно отметить, что п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных права» обосновывает возможность признания ОНС самовольной постройкой исключительно на основе текста ст. 222 ГК РФ, утратившего силу: «…в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой». В связи с этим представляется необходимым «обновить» и текст данного разъяснения, тем более что в литературе представлены мнения о том, что самовольной постройкой может признаваться только объект, строительство которого закончено[11].
Переходя к формулированию определения ОНС, необходимо констатировать, что ОНС:
1) является объектом капитального строительства;
2) процесс его строительства не закончен;
3) появляется в момент полного завершения работ по сооружению фундамента (для объекта нового строительства) или в момент выполнения работ по изменению строительных конструкций (для реконструируемого объекта);
4) прекращает свое существование, превращаясь в здание или сооружение, в момент наступления фактической возможности эксплуатации по проектному назначению.
С учетом этих признаков определение правового понятия ОНС может быть сформулировано следующим образом. Объект незавершенного строительства — это объект капитального строительства, эксплуатация которого по проектному назначению невозможна в силу незавершенности процесса строительства, моментом возникновения которого является полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ, а в случае реконструкции — выполнение работ по изменению строительных конструкций[12].
Литература
1. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: Дис. … д-ра юрид. наук / В.А. Алексеев. М., 2008. 583 с.
2. Алексеев В.А. Право недвижимости Российской Федерации. Понятие и виды недвижимых вещей / В.А. Алексеев. М.: Юрайт, 2018. 441 с.
3. Алексеев В.А. Прочная связь с землей как единственный признак недвижимой вещи / В.А. Алексеев // Вестник экономического правосудия РФ. 2017. N 12. С. 10 — 12.
4. Алексеев В.А. О правовом статусе частично разрушенных объектов недвижимости / В.А. Алексеев, М.А. Мельникова // Хозяйство и право. 2012. N 4. С. 57 — 62.
5. Валеев Р.А. Понятие объекта незавершенного строительства / Р.А. Валеев // Цивилист. 2008. N 4. С. 24 — 31.
6. Валеев Р.А. Правовой режим объекта незавершенного строительства: Автореф. дис. … канд. юрид. наук / Р.А. Валеев. Казань, 2007. 26 с.
7. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды / В.В. Витрянский. М.: Статут, 1999. 283 с.
8. Гряда Э.А. Основания приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства / Э.А. Гряда // Правовые вопросы недвижимости. 2013. N 1. С. 27 — 29.
9. Ланда В.М. Проблемы правового режима объектов незавершенного строительства / В.М. Ланда // Правовые вопросы недвижимости. 2010. N 1. С. 2 — 5.
10. Малышева А.В. Приватизация земельных участков собственниками объектов незавершенного строительства / А.В. Малышева // Юрист. 2014. N 3. С. 43 — 46.
11. Некрестьянов Д.С. Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства: Автореф. дис. … канд. юрид. наук / Д.С. Некрестьянов. СПб., 2005. 24 с.
12. Скловский К.И. Квалификация отношений по застройке и права на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 1997. N 10. С. 77 — 86.
13. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности / Е.А. Суханов // Хозяйство и право. 1998. N 6. С. 11 — 12.
14. Шалагинов К.К. Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика: Автореф. дис. … канд. юрид. наук / К.К. Шалагинов. Ростов н/Д, 2009. 32 с.
15. Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / А.М. Эрделевский. М.: БЕК, 1999. 210 с.
[1] Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. N 6; Скловский К.И. Квалификация отношений по застройке и права на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 1997. N 10 и др.
[2] Некрестьянов Д.С. Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. СПб., 2005. С. 6 — 7; Валеев Р.А. Понятие объекта незавершенного строительства // Цивилист. 2008. N 4. С. 30; Шалагинов К.К. Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Ростов н/Д, 2009. С. 9 и др.
[3] Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1999. С. 61; Ланда В.М. Проблемы правового режима объектов незавершенного строительства // Правовые вопросы недвижимости. 2010. N 1. С. 2 — 5 и др.
[4] Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 240 и др.
[5] Алексеев В.А. Прочная связь с землей как единственный признак недвижимой вещи // Вестник экономического правосудия РФ. 2017. N 12. С. 80 — 94.
[6] Валеев Р.А. Правовой режим объекта незавершенного строительства: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Казань, 2007. С. 7.
[7] Малышева А.В. Приватизация земельных участков собственниками объектов незавершенного строительства // Юрист. 2014. N 3.
[8] Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: Дис. … д-ра юрид. наук. М., 2008. С. 276 — 279.
[9] ОНС может использоваться и до завершения строительства, например для размещения рекламы или для съемок художественного фильма. Однако такое использование признать эксплуатацией нельзя.
[10] См. подр.: Алексеев В.А., Мельникова М.А. О правовом статусе частично разрушенных объектов недвижимости // Хозяйство и право. 2012. N 4. С. 56 — 61.
[11] Зинченко С.А., Галов В.В. Признание права собственности на объекты самовольного строительства (по материалам практики Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Ростовской области) // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2005. N 8. С. 126.
[12] См. подр.: Алексеев В.А. Право недвижимости Российской Федерации. Понятие и виды недвижимых вещей. М., 2018. С. 126 — 155.
ИсточникВ Градостроительном кодексе РФ объектами незавершенного строительства признаются « здание , строение, сооружение , объекты , строительство которых не завершено». Возникает закономерный вопрос, что считается завершенным строительством и в каких случаях объект будет относиться к незавершенному ? Согласно Градостроительному кодексу РФ, после завершения строительных работ, предусмотренных проектом по объекту капитального строительства , нужно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – документ…
Незавершенное строительство
— объекты капитального строительства, строительство которых не завершено.
Комментарий
В нормативных документах термин «незавершенное строительство», «объект незавершенного строительства», «объект незавершенного капитального строительства» применяется, но его значение не определено.
Значение термина становится понятным из определения термина «объект капитального строительства», которое приведено в ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ :
Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
В действовавшей ранее Инструкции по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству, утв. Постановление Госкомстата РФ от 03.10.1996 N 123 было сформулировано (п. 11.9):
«К объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.»
Этот документ утратил силу с 1 января 2008 года в связи с изданием Постановления Росстата от 28.12.2007 N 108 . В то же время, этот документ довольно четко определяет то, что следует понимать под «незавершенным строительством».
В строительстве для оформления результатов работ применяются:
Акт о приемки выполненных работ КС-2 — Применяется для приемки выполненных подрядных строительно-монтажных работ производственного, жилищного, гражданского и других назначений.
Акт приемки законченного строительством объекта КС-11 — Применяется как документ приемки законченного строительством объекта производственного и жилищно-гражданского назначения всех форм собственности (здания, сооружения, их очередей, пусковых комплексов, включая реконструкцию, расширение и техническое перевооружение) при их полной готовности в соответствии с утвержденным проектом, договором подряда (контрактом).
Эти документы утверждены Альбомом унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ (Постановление Госкомстата РФ от 11.11.1999 N 100) .
По окончании строительства объекта застройщик вводит объект в эксплуатацию, составляя акт ввода объекта в эксплуатацию. С этого момента объект в бухгалтерском учете принимается к учету как основное средство и перестает быть объектом незавершенного строительства.
У заказчика строительных работ (застройщика) объекты незавершенного строительства учитываются в бухгалтерском учете на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».
Пример
Организация заключила договор строительного подряда со строительной организацией. До подписания актов о завершении работ (КС-11) и ввода объекта в эксплуатацию, для организации объект строительства будет считаться незавершенным строительством (объектом незавершенного строительства).
Термин применяется, например, в ст. 256 НК РФ (п. 2):
«Не подлежат амортизации земля и иные объекты природопользования (вода, недра и другие природные ресурсы), а также материально-производственные запасы, товары, объекты незавершенного капитального строительства, ценные бумаги, финансовые инструменты срочных сделок (в том числе форвардные, фьючерсные контракты, опционные контракты)».
В свое время было издано Постановление Правительства РФ от 03.02.1992 N 59 «О мерах по продаже не завершенных строительством объектов» .
В Определении Верховного Суда РФ от 10.04.2012 N 5-В12-10 рассматривался вопрос о праве собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.
Объекты незавершенного строительства в бухгалтерском балансе
В Бухгалтерском балансе нет отдельной строки для раскрытия незавершенных капитальных вложений.
Такие затраты отражаются в строке 1150 «Основные средства» актива Бухгалтерского баланса.
Можно также ввести новую строку, ниже строки 1150, в которой отдельно выделить такие капитальные расходы (например, 1151).
Приказ Минфина России от 02.07.2010 N 66н «О формах бухгалтерской отчетности организаций» рекомендует Незавершенные капитальные вложения раскрыть в пояснении к бухгалтерскому балансу. В Приложении 3 к этому документу приводится Пример оформления таких пояснений. Так, в п. 2.2. Незавершенные капитальные вложения Приложения 3 приводится раскрытие показателя «Незавершенное строительство за и незаконченные операции по приобретению, модернизации и т.п. основных средств — всего», а также раскрытие этой информации пообъектно.
Вышеуказанный пример п. 2.2. (Приложения 3) входит в п. 2 «Основные средства», что подтверждает правильность включения Незавершенных капитальных вложений в строку 1150 «Основные средства».
Объект незавершенного строительства в ГК РФ
Объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом. Так, п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса России (ГК РФ) определяет:
«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.»
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъясняется (п. 38):
«При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ ).»
Рубрики:
Советуем прочитать
Объект капитального строительства — объект, возведенный (возводимый) путем строительства.
Бухгалтерский баланс — бухгалтерский (финансовый) отчет, который показывает финансовое положение организации на отчетную дату, стоимость ее активов, собственного капитала и сумму обязательств.
ИсточникОбъект капитального строительства — здание , строение, сооружение , объекты , строительство которых не завершено ( объекты незавершенного строительства ), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. В действовавшей ранее Инструкции по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству , утв.