<Письмо> ФАС России от 11.01.2016 N ИА/90/16 <О применении законодательства Российской Федерации, регулирующего земельные отношения>
Как действовать если отведённых 3-лет на завершение в вод объекта незавершённого.
В 2008 выкупил у муниципалитета на аукционе право аренды земли под строительство делового центра с ежегодной пролонгацией. В 2014 получил разрешение на строительство, но в связи со сложной фин. ситуацией стройка затянулась в конце 2019 года вызвали в администрацию сказали что продлевать разрешение на строительство больше не будут сказали чтоб я срочно оформлял незавершёнку. Оформил незавершёнку пришёл продлевать аренду земли отказали так как изменилось назначение объекта (стал незавершёнкой) сказали чтоб я писал заявление на новый договор и ссылаясь на ЗК РФ Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности п 8.6 что у меня будет лишь 3 года за которые я буду должен сделать новый проект, собрать всю документацию для получения нового разрешения на строительство, достроить и ввести объект в эксплуатацию, что для меня не реально так как объект достроен лишь на 50% и с Фин. частью по прежнему всё сложно. Завтра иду делать заявление на получение нового договора аренды. У меня вопрос как быть если я не успею за отведённое время, чем мне это грозит. Какие есть пути решения моей проблемы. (наверняка есть что из судебной практики)
Ответы на вопрос:
Ничем не грозит.
Есть такая замечательная статья как 39.20 ЗК в случае не завершения строительства в срок вы все равно будете иметь право приобрести участок в собственность. Вы уже зарегистрировали незавершенку на праве собственности поэтому отобрать или изъять вашу собственность никто не вправе
ЗК РФ Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение
1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Важнейшая практика по ст. 39.20 ЗК РФ
Разъяснения высших судов
Имеющий исключительное право выкупа (аренды) публичного земельного участка может оспорить его кадастровую стоимость, если из нее определяется выкупная цена (арендная плата) >>>
Для заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора не нужно согласие супруга арендатора >>>
Собственник здания — арендатор исходного земельного участка может приобрести в собственность часть участка, занятую зданием и необходимую для его эксплуатации, если нет препятствий для раздела исходного участка >>>
Основные акты высших судов по статье:
Обзор судебной практики ВС РФ N 4 (2018) (утв. Президиумом ВС РФ 26.12.2018)
Обзор судебной практики ВС РФ N 3 (2018) (утв. Президиумом ВС РФ 14.11.2018)
Постановление КС РФ от 11.07.2017 N 20-П
Обзор судебной практики ВС РФ N 3 (2016) (утв. Президиумом ВС РФ 19.10.2016)
Постановление Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N 28
Идите и получайте новый договор аренды на срок 3 года. Так как законом предусмотрено однократное продление договора аренды для завершения строительства. Если в трехлетний срок не уложитесь теоретически могут выставить на публичные торги. С другой стороны, это Ваша собственность, она оформлена, есть регистрация пусть и на незавершенный строительством объект. Судебная практика на стороне собственника недвижимости, ст.39.8,39.20 ЗК РФ.И она (судебная практика) продолжает формироваться учитывая, что измнения ЗК РФ внесены не так давно. При отказе продлить Вам договор на новый срок можно обжаловать отказ в суд. ст.218,219 КАС РФ.
Развитие событий может быть таким.
1. В Вашей ситуации предоставят земельный участок без торгов однократно.
2. В случае если не будет завершено строительство применима ст. 239.1 ГК РФ.
В таком случае существует риск продажи объекта незавершенного строительства на публичных торгах в судебном порядке по иску государственного (муниципального) органа в течение 6 месяцев с даты истечения срока действия договора (согласно пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).
Вы же вправе возражать против иска, в том числе доказывая, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, финансовым положением и так далее.
Подписывая договор аренды земли который Вам будет выдан обратите особое внимание на сведения касающиеся объекта недвижимости находящийся на нем.
На торги на заключение договора аренды земельного участка таковой нельзя выставить, так как там есть обременении Вашей собственностью.
Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 названного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.
На основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Предъявление требования об изъятии путем выставления на публичные торги объекта незавершенного строительства является именно правом, но не обязанностью органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение земельным участком, на котором расположен указанный объект. Причем в случае, если такое требование не будет предъявлено в течение 6 месяцев, возникает вопрос о возможности применения вновь пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.
В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. При этом согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 14381/10, прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости (смотрите также постановление Восьмого ААС от 03.08.2017 N 08 АП-8208/17, постановление Семнадцатого ААС от 19.02.2018 N 17 АП-18681/16).
Подводя итог изложенному в любом случае произвольно распорядится земельным участком без Вашего уведомления никто не может, так как Вы имеете приоритет на его использования.
Источникимеет ли право собственник ОНС использовать объект и если имеет , то каким образом? имеет ли право собственник ОНС на соответствующую часть земельного участка? имеет ли право собственник ОНС завершить строительство ? возникают ли вышеперечисленные права у дальнейших покупателей ОНС ? … В заключение отметим, что степень готовности объекта незавершенного строительства не влияет на его правовой режим. Режим объекта с 10-процентной готовностью (так называемый нулевой цикл) приравнивается к режиму ОНС , готового на 100% (когда фактическое создание объекта завершено, но распорядительный документ "О вводе в эксплуатацию" отсутствует).
Собственник объекта незавершенного строительства имеет право на заключение договора
ФЕДЕРАЛЬНАЯ АНТИМОНОПОЛЬНАЯ СЛУЖБА
от 11 января 2016 г. N ИА/90/16
Во исполнение пункта 25 Плана оказания методической помощи территориальным органам ФАС России, утвержденного Приказом ФАС России от 31.03.2015 N 219/15 направляются методические материалы, подготовленные по вопросу применения законодательства Российской Федерации, регулирующего земельные отношения, при рассмотрении заявлений антимонопольным органом, а также по вопросу соотношения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) и части 1 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации (ЛК РФ) при рассмотрении дел о нарушении антимонопольного законодательства со стороны органов власти, осуществляющих полномочия по распоряжению лесными участками.
1. Изменения в земельном законодательстве
23.06.2014 под N 171-ФЗ принят Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 171-ФЗ), положениями которого предусмотрено предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на торгах за исключением закрытого перечня случаев. В соответствии со статьей 35 Закона N 171-ФЗ данный документ вступил в силу с 1 марта 2015 года, за исключением отдельных положений, вступивших в силу со дня официального опубликования.
Законом N 171-ФЗ введен блок новых норм, регулирующих вопросы предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
При рассмотрении антимонопольным органом заявлений о признаках нарушения антимонопольного законодательства разрешению подлежат вопросы равного доступа к использованию земли, реализации имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.
Согласно статьям 39.3 ЗК РФ, 39.6 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением закрытого перечня случаев, установленных данными статьями.
Статьями 39.11, 39.12 ЗК РФ введен единый порядок, используемый при предоставлении земельных участков на торгах вне зависимости от целей предоставления таких земельных участков.
Статьей 39.3 ЗК РФ предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов. При этом, данной статьей предусмотрено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением десяти случаев, изложенных в пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ.
В соответствии со статьей 39.6 ЗК РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется по результатам аукционов, при этом, перечень исключений из данного общего правила состоит из тридцати трех случаев, изложенных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
В соответствии с положениями статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) торги представляют собой особый способ заключения договора, при котором договор заключается с лицом, предложившим наиболее высокую цену или лучшие условия исполнения договора. Процедура проведения торгов основана на состязательности хозяйствующих субъектов.
В соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.
Непроведение торгов лишает потенциальных желающих возможности принять участие в конкурентной борьбе за право доступа к земельному ресурсу, что приводит к ограничению конкуренции.
Порядок предоставления земельных участков сформулирован в статьях 39.11 — 39.13 ЗК РФ. Важно, что в действующей редакции ЗК РФ отсутствует возможность проведения конкурса в качестве возможной процедуры.
Согласно пункту 19 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее — официальный сайт), не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы на сайте www.torgi.gov.ru.
Нарушение порядка проведения торгов может привести к ограничению доступа к участию в торгах и может содержать признаки нарушения статей 15, 17 Закона о защите конкуренции.
2. Изменение существенных условий договора по предоставлению земельных участков, уступка прав по таким договорам. Заключение на новый срок (пролонгация) договоров аренды земельных участков
Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» внесены существенные изменения в статью 448 ГК РФ, уточняющие возможность изменения условий договора по предоставлению земельных участков, а также возможность уступки прав по таким сделкам.
Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.
Согласно пункту 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.
Нормы, конкретизирующие возможность продления договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, изложены в пунктах 3 — 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
При этом, для реализации такой возможности необходимо еще и соблюдение в совокупности следующих условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 — 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Актуальным является вопрос о возможности продления срока договора аренды для завершения строительства объекта.
В связи с изменениями, внесенными Законом N 171-ФЗ, пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ прямо указано на возможность однократного продления договора без торгов в целях завершения строительства при условии соблюдения требований, установленных подпунктами 1 и 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. При этом, такое право предоставляется:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
3. Размещение объектов нестационарной торговли, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации
В редакции ЗК РФ, действующего с 01.03.2015, также введены и новые положения, касающиеся размещения объектов нестационарной торговли, рекламных конструкций, иных видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов.
Перечень иных видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1300.
В соответствии со статьей 39.33 ЗК РФ использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута. Таким образом, при размещении указанных объектов сделка по предоставлению земельного участка не совершается.
Вопросы предоставления мест под размещение объектов нестационарной торговли согласно пункту 1 статьи 39.36 ЗК РФ регулируются Федеральным законом от 28.12.2009 N 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон N 381-ФЗ), законами субъектов Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Органы местного самоуправления вправе издавать муниципальные правовые акты по вопросам, связанным с созданием условий для обеспечения жителей муниципального образования услугами торговли, в случаях и в пределах, которые предусмотрены Законом N 381-ФЗ.
Согласно части 3 статьи 10 Закона N 381-ФЗ схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. В этой связи, вопрос порядка предоставления мест под размещение объектов нестационарной торговли, в том числе вопросов срока размещения таких объектов, определяется нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления.
Кроме того, порядок и условия размещения объектов нестационарной торговли устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации (пункт 3 статьи 39.36 ЗК РФ).
Между тем, по мнению ФАС России, предоставление права на размещение объекта нестационарной торговли при наличии двух и более претендентов на размещение объектов нестационарной торговли в отношении одних и тех же мест размещения таких объектов, должно осуществляться путем проведения конкурентных процедур.
Согласно пункту 2 статьи 39.36 ЗК РФ установка и эксплуатация рекламных конструкций на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляются на основании договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции в соответствии с Федеральным законом от 13 марта 2006 года N 38-ФЗ «О рекламе».
Дополнительно обращаем внимание, что использование земель или земельных участков может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута при проведении инженерных изысканий, капитального или текущего ремонта линейного объекта, строительство временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы), складирование строительных и иных материалов, техники для обеспечения строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения, при осуществлении геологического изучения недр, осуществления деятельности в целях сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации в местах их традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности, за исключением земель и земельных участков в границах земель лесного фонда.
Согласно пункту 2 статьи 39.33 ЗК РФ использование земель или земельных участков под указанные работы осуществляется на основании разрешений уполномоченного органа.
4. Соотношение статьи 36 ЗК РФ и части 1 статьи 74 ЛК РФ
В настоящее время статья 36 ЗК РФ исключена. Вместе с тем, ввиду необходимости разрешения ситуаций, возникших до 01.03.2015, разъясняем следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Лесного кодекса Российской Федерации (далее — ЛК РФ) леса располагаются на землях лесного фонда и землях иных категорий.
В соответствии со статьей 7 ЛК РФ лесным участком является земельный участок, границы которого определяются в соответствии со статьями 67, 69 и 92 ЛК РФ.
Следовательно, ЛК РФ предусматривает возможность расположения лесных участков на землях иных категорий, кроме земель лесного фонда.
В силу пункта 3 статьи 6 ЛК РФ границы земель лесного фонда и границы земель иных категорий, на которых располагаются леса, определяются в соответствии с земельным законодательством, лесным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности.
Согласно пункту 2 статьи 83 ЗК РФ границы городских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий.
В соответствии с пунктом 1 статьи 84 ЗК РФ установлением или изменением границ населенных пунктов является утверждение или изменение генерального плана городского округа, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования.
В силу статьи 8 ЛК РФ лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности. Формы собственности на лесные участки в составе земель иных категорий определяются в соответствии с земельным законодательством.
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» распоряжение лесными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в соответствии с земельным законодательством.
Статьей 36 ЗК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ, т.е. без проведения торгов.
Статьей 74 ЛК РФ устанавливается, что договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора, за исключением случаев, установленных частью 3 данной статьи 74 ЛК РФ.
При этом, указанной частью 3 статьи 74 ЛК РФ не предусмотрено преимущество по приобретению земельного участка, установленное статьей 36 ЗК РФ.
Таким образом, при разрешении вопроса соотношения статьи 36 ЗК РФ и части 1 статьи 74 ЛК РФ определению подлежит принадлежность лесного участка к землям населенного пункта или к землям лесного фонда.
При этом, разрешение вопросов объема имеющихся прав у собственников зданий, сооружений, расположенных на лесных участках из земель лесного фонда, разрешается в соответствии с пунктом 1 статьи 271 ГК РФ, согласно которому собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Согласно статье 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 указанной статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.
Учитывая изложенное, разрешение вопросов объема имеющихся прав у собственников зданий, сооружений, расположенных на лесных участках, не относится к компетенции антимонопольного органа.
Вместе с тем дополнительно сообщаем, что ранее предусмотренное статьей 36 ЗК РФ преимущественное право владельца земельного участка в действующей редакции ЗК РФ закреплено в пункте 2 статей 39.3, 39.6 ЗК РФ, в качестве случаев, когда земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется без проведения аукциона.
ИсточникЗначит, на объекты незавершенного строительства распространяется тот же правовой режим, что и на объекты , законченные строительством . Таким образом, чтобы стать объектом купли-продажи, объект незавершенного строительства должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке. … Если право собственности на объект , не завершенный строительством , не зарегистрировано в предусмотренном законом порядке, он не может быть объектом гражданско-правовых сделок. … Итак, организация имеет на балансе недостроенный объект недвижимости, право собственности на который зарегистрировано, и она решает продать его.
ВС РФ поддержал собственников недостроя
Эксперты неоднозначно оценили определение ВС РФ. Один указал, что Суд правомерно защитил интересы правообладателя объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в публичной собственности. Тогда как другой назвал спорной позицию о том, что может быть достаточным доказательством наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства.
В 2014 г. общество и Комитет по управлению имуществом города заключили на два года договор аренды земельного участка, на котором впоследствии началось строительство объекта недвижимости. За два месяца до окончания срока общество обратилось в городскую администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды участка без проведения торгов для завершения строительства. Однако администрация, задержав ответ на два месяца, сообщила, что участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов только после представления документов о госрегистрации права собственности общества на объект незавершенного строительства.
Посчитав, что заинтересованные лица незаконно бездействуют, общество обратилось в арбитражный суд с иском, в котором, в частности, просило обязать администрацию заключить договор аренды сроком на три года. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований. Он руководствовался п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ и исходил из того, что у заявителя отсутствуют права на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов по причине непредставления доказательства регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.
Апелляционный суд отменил это решение, удовлетворив требования общества, однако затем постановление было отменено в кассации, которая оставила в силе решение суда первой инстанции.
Указывая на несоответствие выводов суда первой и кассационной инстанций фактическим обстоятельствам дела, общество, в свою очередь, обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд. В результате разбирательства решения первой и кассационной инстанций отменены, а постановление апелляционного суда оставлено в силе.
ВС РФ указал, что п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ, на который ссылались суды, отказывая в удовлетворении исковых требований, прямо предусмотрено право общества, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при предоставлении такого земельного участка в аренду до 1 марта 2015 г., и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.
Как отметила Вероника Перфильева, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», это определение Верховного Суда содержит в себе выводы, ранее уже сформированные судебной практикой. В частности, аналогичные выводы положены в основу Определения ВС РФ от 14 июня 2017 г. № 304-ЭС16-20773, а также содержатся в некоторых данных ранее разъяснениях Высшего Арбитражного Суда РФ.
«Верховный Суд правомерно защитил интересы правообладателя объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в публичной собственности. Обратное означало бы нарушение указанных интересов, а также допущение злоупотребления правом со стороны публичного субъекта, которым ранее земельный участок и был предоставлен под строительство объекта недвижимости. Также занимаемая судами позиция служит целям обеспечения стабильности гражданского оборота», – полагает эксперт.
Партнер Группы правовых компаний «Интеллект-С» Дмитрий Загайнов отметил важность того, что Верховный Суд поддержал позицию, изложенную в судебном акте апелляционной инстанции. «Правовая позиция формировалась при выяснении воли законодателя, который вносил соответствующие изменения в Земельный кодекс РФ. В частности, анализировалась пояснительная записка к законопроекту, в котором обосновывалась необходимость упрощения процедуры предоставления земельных участков без проведения торгов однократно для завершения строительства при предоставлении такого земельного участка в аренду до 1 марта 2015 г.», – пояснил он, добавив, что Верховный Суд своим определением не допустил, чтобы судебная практика пошла по иному пути, нежели того желал законодатель.
Тем не менее в отношении незарегистрированных и недостроенных объектов судебная практика противоречива. Как рассказал адвокат, управляющий партнер «Содружества земельных юристов» Денис Литвинов, отношение судов к такой постройке зачастую зависит от конкретных обстоятельств дела, что отрицательно влияет на стабильность и предсказуемость имущественного оборота: «Рассматриваемый судебный акт ВС РФ не вносит ясности в эту сумятицу, так как не содержит обоснованных правовых позиций».
Денис Литвинов отметил, что Верховный Суд рассматривал данное дело практически одновременно с публикацией Минэкономразвития проекта масштабных изменений в Гражданский кодекс РФ в сфере недвижимости, которые в том числе касаются и объектов незавершенного строительства. «Их предлагается считать самостоятельными объектами исключительно после государственной регистрации прав на них, а до этого они будут считаться неотделимыми улучшениями земельного участка и следовать его судьбе. При этом Правительство РФ должно будет нормативно урегулировать перечень признаков, которым должны будут соответствовать объекты незавершенного строительства, для возможности государственной регистрации права на них. Поправки должны вступить в силу 1 января 2019 г. Представляется, что после их вступления в силу застройщик, не уложившийся в срок, на который предоставлен участок под застройку, может лишиться не только участка, но и недостроенного объекта», – сообщил эксперт.
Он также заметил, что в рамках рассматриваемого дела представляется спорной позиция Верховного Суда о том, что достаточным доказательством наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства, позволяющим заявителю претендовать на получение участка в аренду без торгов, является акт проверки Главного управления строительного надзора. «Представляется, что указанный акт не может являться полноценным доказательством наличия у недостроенного объекта признаков недвижимости как таковых, он лишь фиксирует степень готовности объекта (который может и не являться недвижимостью даже после завершения его строительства)», – считает Денис Литвинов.
ИсточникПереход права собственности по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства подлежит государственной регистрации, а цена является существенным условием сделки (ст. 555 ГК РФ). Наряду с ценой признаки объекта должны быть четко сформулированы в договоре . … Следует выяснить, имеется ли в натуре объект незавершенного строительства на момент заключения сделки. Так, ФАС Московского округа в Постановлении от 9 октября 2006 года N КГ-А41/9253-06 указал, что, поскольку на месте фундамента возведено производственно-административное здание, фундамент как самостоятельный объект гражданских прав прекратил свое существование.
Будущая недвижимость: незавершенное строительство и заключение договора купли-продажи такого объекта
Приобретение объекта незавершенного строительства — распространенная ситуация. Однако в случае, если вам понравился один из таких объектов, следует заранее изучить, с какими особенностями при оформлении документов предстоит иметь дело. Юрист m2data рассказывает в подробностях
Важно знать
Согласно действующему законодательству Российской Федерации, объекты незавершенного строительства считаются недвижимым имуществом. Поэтому договор купли-продажи заключается так же, как и по другим объектам недвижимости. Однако существуют и некоторые особенности. Одна из главных — описание объекта в договоре может быть приблизительным, так как характеристики объекта в будущем могут измениться.
Кроме того, при составлении договора вам стоит учесть (и быть готовым к этому на практике) вероятность отсрочки передачи недвижимости, изменения цены (например, изменятся первоначальные условия: площадь объекта или передача без отделки/с отделкой), изменения даты ввода здания в эксплуатацию.
Помните, если вы заключаете договор участия в долевом строительстве — такой договор необходимо зарегистрировать. В ином случае регистрировать документ не нужно.
Условия договора
Существенные условия идентичны типичному договору купли-продажи недвижимости.
В договоре должна быть указана информация, которая позволяют установить недвижимость, подлежащую передаче, например, местоположение объекта, схема расположения помещения на поэтажном плане здания. Кроме того, нужно указать цену, условия внесения платежей, а самое главное — предмет договора, устанавливающий обязанность продавца передать объект в собственность покупателю (п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 549 ГК РФ).
Какие условия нужно включить в договор, чтобы избежать рисков в связи с тем, что объект пока не достроен?
Как мы уже сказали, стоит прописать условия о возможных изменениях проектной документации к моменту окончания строительства. Рекомендуем прописать пределы/рамки допустимых изменений, а также порядок (сроки, полнота информации) информирования покупателя о таких изменениях со стороны продавца. Кроме того, рекомендуем описать порядок (пределы) изменения цены объекта от изменения его характеристик, а также максимальный срок ввода объекта в эксплуатацию и ответственность за нарушение этого срока.
В связи с тем, что объект будущей недвижимости может быть передан покупателю через значительный промежуток времени, а не в ближайшем будущем, также рекомендуем прописать в договоре условия и обстоятельства, которые могут возникнуть из-за отсрочки передачи недвижимости покупателю и регистрации перехода его прав на нее.
Иные особенности
Для собственной финансовой безопасности и для того, чтобы в дальнейшем не переживать по поводу различных рисков, рекомендуем покупателю проверить ряд условий перед заключением договора купли-продажи будущей недвижимости.
Во-первых, стоит знать, что объект незавершенного строительства в некоторых обстоятельствах могут изъять у его собственника. Например, если прекратится договор аренды государственного или муниципального земельного участка, арендованном по результатам аукциона (ст. 239.1 ГК РФ). Если столкнулись с такой ситуацией, уточните, есть ли возможность продлить такую аренду.
Во-вторых, необходимо проверить, не является ли понравившийся вам объект самовольной постройкой. Продавец должен иметь разрешение на строительство и соблюдать при строительстве все установленные законом требования.
В-третьих, советуем прописать порядок действия сторон в случае, если по итогам строительства будут обнаружены существенные неустранимые недостатки (не смогут быть устранены без несоразмерных расходов или за короткий срок). Пропишите в условиях финансовую ответственность продавца или тезис о том, что покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата ранее уплаченной за объект денежной суммы.
Все споры и ситуации, о которых не удастся договориться, будут подлежать рассмотрению в суде — с соблюдением претензионного порядка урегулирования споров. Чем подробнее вы пропишете в договоре все возможные условия, удовлетворяющие обе стороны, тем легче будет прийти к согласию или доказать свою правоту в суде.
Для вашего удобства команда m2data готовит большую базу шаблонов различных документов, в том числе различных преддоговорных соглашений — вам останется только выбрать нужный документ и заполнить его реквизитами. Шаблоны будут доступны на максимальном тарифе. Об их появлении мы обязательно сообщим.
Кроме того, наши юристы всегда готовы помочь вам в разработке документа, отвечающего вашим интересам. Для связи с юристами проекта m2data направьте запрос по кнопке «Помощь юриста» в основном меню нашего сайта (подробнее здесь ).
Другие статьи
- Пользовательское соглашение
- Политика конфиденциальности
- Обработка персональных данных
- ООО «М2ДАТА»
- ИНН — 7751181040
- ОГРН — 1027739019208
- +7 (499) 321 23 23
- Карта сайта: m2data
- Карта сайта: Компании
- Карта сайта: Здания
- Карта сайта: Коворкинги
- Карта сайта: Подборки зданий 1
- Карта сайта: Подборки зданий 2
- Карта сайта: Подборки аренда
- Карта сайта: Подборки аренда офиса
- Карта сайта: Подборки аренда ПСН
- Карта сайта: Подборки продажа
- Карта сайта: Подборки продажа офиса
- Карта сайта: Подборки продажа ПСН
- Карта сайта: Журнал
Это помогает нам делать ваш пользовательский опыт лучше, а сайт удобнее. 😉
При этом мы очень внимательно относимся к персональным данным. Если вы даете согласие на использование cookie, нажмите на кнопку. Подробнее про cookie можно почитать на Wiki.
u041fu0435u0440u0432u044bu0439 u044du0442u0430u043f. u042eu0440u0438u0441u0442 u0443u0441u0442u043du043e u043au043eu043du0441u0443u043bu044cu0442u0438u0440u0443u0435u0442 u0437u0430u043au0430u0437u0447u0438u043au0430 u043fu043e u043fu0440u0435u0434u0441u0442u043eu044fu0449u0435u0439 u0441u0434u0435u043bu043au0435 u043au0443u043fu043bu0438-u043fu0440u043eu0434u0430u0436u0438 u0438u043bu0438 u0430u0440u0435u043du0434u044b u043du0435u0434u0432u0438u0436u0438u043cu043eu0441u0442u0438, u043eu0431u0441u0443u0436u0434u0430u0435u0442u0441u044f u043fu0440u0435u0434u0432u0430u0440u0438u0442u0435u043bu044cu043du0430u044f u0441u0442u043eu0438u043cu043eu0441u0442u044c u044eu0440u0438u0434u0438u0447u0435u0441u043au0438u0445 u0443u0441u043bu0443u0433. n
u0412u0442u043eu0440u043eu0439 u044du0442u0430u043f. u041fu0440u0430u0432u043eu0432u0430u044f u044du043au0441u043fu0435u0440u0442u0438u0437u0430 u0434u043eu043au0443u043cu0435u043du0442u043eu0432, u043au043eu0442u043eu0440u044bu0435 u0442u0440u0435u0431u0443u044eu0442u0441u044f u0434u043bu044f u0437u0430u043au043bu044eu0447u0435u043du0438u044f u0441u0434u0435u043bu043au0438. u041fu0440u043eu0432u0435u0440u043au0430 u044eu0440u0438u0434u0438u0447u0435u0441u043au043eu0439 u0447u0438u0441u0442u043eu0442u044b u043eu0431u044au0435u043au0442u0430. u0421u043eu0433u043bu0430u0441u043eu0432u0430u043du0438u0435 u0434u043eu0433u043eu0432u043eu0440u0430 u043au0443u043fu043bu0438-u043fu0440u043eu0434u0430u0436u0438, u0430u0440u0435u043du0434u044b u0432 u0438u043du0442u0435u0440u0435u0441u0430u0445 u0437u0430u043au0430u0437u0447u0438u043au0430. u0421u043eu043fu0440u043eu0432u043eu0436u0434u0435u043du0438u0435 u043fu0440u043eu0446u0435u0434u0443u0440u044b u043fu043eu0434u043fu0438u0441u0430u043du0438u044f u0438 u0440u0435u0433u0438u0441u0442u0440u0430u0446u0438u0438 u043fu0440u0430u0432u0430 u0438u043bu0438 u0434u043eu0433u043eu0432u043eu0440u0430. u0423u0441u043bu0443u0433u0430 u043eu043au0430u0437u044bu0432u0430u0435u0442u0441u044f u0443u0434u0430u043bu0435u043du043du043e, u0431u0435u0437 u0432u044bu0435u0437u0434u0430 u044eu0440u0438u0441u0442u0430 u043du0430 u043fu0435u0440u0435u0433u043eu0432u043eu0440u044b u0438u043bu0438 u043fu043eu0434u043fu0438u0441u0430u043du0438u0435. n «>,
u041fu0435u0440u0432u044bu0439 u044du0442u0430u043f. u0417u0430u043au0430u0437u0447u0438u043a u0441u043eu043eu0431u0449u0430u0435u0442 u044eu0440u0438u0441u0442u0443 u043fu043eu0436u0435u043bu0430u043du0438u044f, u043au043eu0442u043eu0440u044bu0435 u043du0435u043eu0431u0445u043eu0434u0438u043cu043e u0443u0447u0435u0441u0442u044c u0432 u0434u043eu0433u043eu0432u043eu0440u0435, u0434u0435u0442u0430u043bu0438 u0431u0443u0434u0443u0449u0435u0439 u0441u0434u0435u043bu043au0438. n
u0412u0442u043eu0440u043eu0439 u044du0442u0430u043f. u042eu0440u0438u0441u0442 u0440u0430u0437u0440u0430u0431u0430u0442u044bu0432u0430u0435u0442 u0448u0430u0431u043bu043eu043d u0434u043eu0433u043eu0432u043eu0440u0430 u0430u0440u0435u043du0434u044b u0441 u0443u0447u0435u0442u043eu043c u0438u043du0442u0435u0440u0435u0441u043eu0432 u0438 u043fu043eu0436u0435u043bu0430u043du0438u0439 u0437u0430u043au0430u0437u0447u0438u043au0430, u043fu0435u0440u0435u0434u0430u0435u0442 u0440u0435u0437u0443u043bu044cu0442u0430u0442 u0438 u0432u043du043eu0441u0438u0442 u043fu0440u0430u0432u043au0438 u043fu043e u0443u043au0430u0437u0430u043du0438u044e u0437u0430u043au0430u0437u0447u0438u043au0430. u0414u0430u043bu044cu043du0435u0439u0448u0435u0435 u0441u043eu043fu0440u043eu0432u043eu0436u0434u0435u043du0438u0435 u043fu0440u043eu0446u0435u0434u0443u0440u044b u0441u043eu0433u043bu0430u0441u043eu0432u0430u043du0438u044f u0434u043eu0433u043eu0432u043eu0440u0430 u0441 u043au043eu043du0442u0440u0430u0433u0435u043du0442u043eu043c u0438 u0437u0430u043au043bu044eu0447u0435u043du0438u044f u0441u0434u0435u043bu043au0438 u0437u0430u043au0430u0437u0447u0438u043a u043eu0441u0443u0449u0435u0441u0442u0432u043bu044fu0435u0442 u0441u0430u043cu043eu0441u0442u043eu044fu0442u0435u043bu044cu043du043e. n «>,
u041fu0435u0440u0432u044bu0439 u044du0442u0430u043f. u0417u0430u043au0430u0437u0447u0438u043a u0441u043eu043eu0431u0449u0430u0435u0442 u044eu0440u0438u0441u0442u0443 u043fu043eu0436u0435u043bu0430u043du0438u044f, u043au043eu0442u043eu0440u044bu0435 u043du0435u043eu0431u0445u043eu0434u0438u043cu043e u0443u0447u0435u0441u0442u044c u0432 u0434u043eu0433u043eu0432u043eu0440u0435, u0434u0435u0442u0430u043bu0438 u0431u0443u0434u0443u0449u0435u0439 u0441u0434u0435u043bu043au0438. n
u0412u0442u043eu0440u043eu0439 u044du0442u0430u043f. u042eu0440u0438u0441u0442 u0440u0430u0437u0440u0430u0431u0430u0442u044bu0432u0430u0435u0442 u0448u0430u0431u043bu043eu043d u0434u043eu0433u043eu0432u043eu0440u0430 u043au0443u043fu043bu0438-u043fu0440u043eu0434u0430u0436u0438 u0441 u0443u0447u0435u0442u043eu043c u0438u043du0442u0435u0440u0435u0441u043eu0432 u0438 u043fu043eu0436u0435u043bu0430u043du0438u0439 u0437u0430u043au0430u0437u0447u0438u043au0430, u043fu0435u0440u0435u0434u0430u0435u0442 u0440u0435u0437u0443u043bu044cu0442u0430u0442 u0438 u0432u043du043eu0441u0438u0442 u043fu0440u0430u0432u043au0438 u043fu043e u0443u043au0430u0437u0430u043du0438u044e u0437u0430u043au0430u0437u0447u0438u043au0430. u0414u0430u043bu044cu043du0435u0439u0448u0435u0435 u0441u043eu043fu0440u043eu0432u043eu0436u0434u0435u043du0438u0435 u043fu0440u043eu0446u0435u0434u0443u0440u044b u0441u043eu0433u043bu0430u0441u043eu0432u0430u043du0438u044f u0434u043eu0433u043eu0432u043eu0440u0430 u0441 u043au043eu043du0442u0440u0430u0433u0435u043du0442u043eu043c u0438 u0437u0430u043au043bu044eu0447u0435u043du0438u044f u0441u0434u0435u043bu043au0438 u0437u0430u043au0430u0437u0447u0438u043a u043eu0441u0443u0449u0435u0441u0442u0432u043bu044fu0435u0442 u0441u0430u043cu043eu0441u0442u043eu044fu0442u0435u043bu044cu043du043e. n «>,
u041fu0435u0440u0432u044bu0439 u044du0442u0430u043f. u0417u0430u043au0430u0437u0447u0438u043a u0441u043eu043eu0431u0449u0430u0435u0442 u044eu0440u0438u0441u0442u0443 u043fu043eu0436u0435u043bu0430u043du0438u044f, u043au043eu0442u043eu0440u044bu0435 u043du0435u043eu0431u0445u043eu0434u0438u043cu043e u0443u0447u0435u0441u0442u044c u0432 u0434u043eu0433u043eu0432u043eu0440u0435, u0434u0435u0442u0430u043bu0438 u0431u0443u0434u0443u0449u0435u0439 u0441u0434u0435u043bu043au0438. n
Вы пользуетесь устаревшей версией браузера. Данная версия браузера не поддерживает многие современные технологии, из-за чего страницы отображаются некорректно, а главное — на сайте могут работать не все функции.
Рекомендуем установить Google Chrome — современный, быстрый и безопасный браузер.
Право собственности на объект незавершенного строительства Собственность на объект незавершенного строительства Продажа объекта незавершенного строительством Заключение договора аренды земельного участка Регистрация права собственности на объект . … Ситуация следующая:1. Со мной муниципалитет в 2002 г. Ситуация следующая: 1. Со мной муниципалитет в 2002 г. заключил договор аренды объекта , как собственник . 2. В 2012 г. аренда закончилась. 3. В 2012 г. в мае выяснилось что право собственности на объект у муниципалитета возникло лишь в 2004 г., включением в реестр муниципальной собственности, а в 2006 г. объект исключен из реестра муниципальной собственности.
Статья 239.1. Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка
1. Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
2. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.
3. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
4. Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.
5. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.
6. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
(Статья дополнительно включена с 1 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ)
Комментарий к статье 239.1 ГК РФ
1. Комментируемая статья (вступает в силу с 01.03.2015) направлена на регулирование вопросов отчуждения такого особого вида недвижимого имущества, как объект незавершенного строительства.
Следуя принципу о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, п.1 комментируемой статьи закрепляет требование об изъятии объектов незавершенного строительства путем их продажи с публичных торгов, которые расположены на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, который был предоставлен в аренду по результатам аукциона, если договор аренды этого земельного участка прекращен.
Если речь идет об объектах незавершенного строительства, то очевидно, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, был предоставлен другому лицу (физическому или юридическому) в аренду для строительства. В соответствии со ст.30 ЗК РФ проведение аукциона осуществляется в случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
Заключение договора аренды для строительства по результатам аукциона означает заключение договора на период осуществления строительства, из чего следует, что период строительства должен соответствовать сроку действия договора аренды. Размещение на земельном участке объекта незавершенного строительства означает незавершение строительства в срок действия договора аренды.
Поэтому установление требования о продаже такого объекта с публичных торгов представляется правомерным. Однако для такой продажи только факта расположения на земельном участке объекта незавершенного строительства недостаточно. Необходимо, чтобы было вынесено решение суда о такой продаже с публичных торгов. Поэтому все же основанием для такой реализации объекта является решение суда.
2. Поводом для вынесения судом решения о продаже объекта незавершенного строительства является обращение в суд с исковым заявлением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности. Предоставление указанным органам такого права является обоснованным, так как именно ими организуется проведение публичных торгов для заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а также для продажи объекта незавершенного строительства. Так, например, на федеральном уровне таким органом является Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.
Однако требование вышеуказанных лиц может быть и не удовлетворено, если арендатор земельного участка (собственник объекта незавершенного строительства) докажет, что нарушение сроков завершения строительства было допущено по вине указанных органов, которые могли допустить затягивание сроков ввод объекта в эксплуатацию, например, путем неосуществления технологического присоединения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.
3. Поскольку речь идет о продаже объекта незавершенного строительства с аукциона, то для обеспечения такой продажи, то есть для гарантии, что во время аукциона будут осуществляться «шаги» аукциона, необходимо установление начальной цены, которая, как правило, является рыночной.
В случае если публичные торги признаются несостоявшимися, например, в результате участия в них только одного лица, то объект незавершенного строительства может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.
Аналогично порядку прекращения права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать, п.5 комментируемой статьи предусматривает, что все средства от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта. При этом из вырученных денежных средств вычитаются расходы на подготовку и проведение публичных торгов.
4. Если в отношении земельного участка был заключен договор аренды без проведения торгов в целях завершения незавершенного строительством объекта, но при этом срок его истек, а объект не был завершен, то вопросы об отчуждении такого объекта решаются в соответствии с вышеприведенными нормами.
5. Применимое законодательство:
— постановление Правительства РФ от 05.06.2008 N 432.
Совет юриста на вопрос: "Возможно ли заключения договора управления на объект незавершенного строительства ?", правовые консультации на ресурсе Pravoved.ru. … Правомочно ли решение данного собрания? Возможна ли передача ОНС для текущего содержания в управления УК? Ведь по сути, обязанности застройщика перекладываются на дольщиков. И получается, что право пользования еще нет, а бремя содержания уже есть.