06.07.2012 Необходимость строить дороги к поселкам стала для многих застройщиков уже притчей во языцех. На практике встречаются два пути решения дорожного вопроса. Первый — когда застройщик прокладывает нелегальную дорогу: без проекта, согласований и землеотвода. Просто привозит грунт, асфальт или бетонные плиты.
Второй путь — законный, со всеми вытекающими трудозатратами: выбор земли, оформление землеотвода, подготовка и согласование проекта, строительство и сдача в эксплуатацию. Стоимость самого строительства в обоих случаях может не слишком различаться. Так, проект может обойтись в 1-3 млн руб., само строительство стоит от 1000 руб. за 1 кв. м в зависимости от ширины и наполнения полотна. Но конечный результат девелоперских усилий будет отличаться кардинально.
Быстро хорошо не бывает
У нелегальной дороги есть весомое преимущество: ее можно сделать быстро. Однако после того, как путь проложен, пользователи трассы — жители поселка предоставлены сами себе. Девелопер может остаться в проекте только как сторонняя управляющая компания, но это случается нечасто. Тут-то и выясняется, что дорога постоянно требует чистки и ремонта, а делать это некому, потому что фактически дорога ничья и юридически ее не существует.
Начало строительства коттеджного посёлка в селе Юровка
Велик риск, что в будущем на месте нелегальной дороги могут запланировать какой-то объект, передать участок третьим лицам, обязать снести самовольно возведенную дорогу, закрыть съезд на нее по требованию ГИБДД в связи с отсутствием техусловий на присоединение к существующей дорожной сети и т. д. Таких примеров можно привести массу. На МКАД одно время было модно делать стихийные съезды к рынкам, АЗС, магазинам, автосервисам, микрорайонам и стоянкам транспорта. Потом большинство из них перекрыли бетонными блоками. То же самое происходит на крупных трассах.
Также велик риск привлечения застройщика к ответственности за самовольное строительство, нецелевое использование земель, требования через суд убрать дорогу и восстановить прежнее состояние земель. Нам известны случаи, когда недовольные жители деревень и поселков просто перекапывали экскаватором незаконные дороги, которые им мешали или создавали оживленное движение мимо них.
Кроме того, незаконную трассу никогда не передашь на баланс местных дорожников или администрации, так как нет проекта, нет подтверждения его соответствия строительным нормам, нет землеотвода. Местные сетевые организации не обязаны согласовывать ее перекрытие для прокладки коммуникаций с последующим восстановлением. У соседей нет обязательств согласовывать присоединение к ней своих дорог и увеличение нагрузки на нее. Узаконить же ранее самовольно построенную дорогу практически невозможно, равно как и обязать дорожников взять ее на обслуживание.
В случае если дорожное полотно законно оформлено, наличие минимально необходимого комплекта документации избавляет девелопера от большинства перечисленных рисков. Дорога получает юридический статус, ее можно оформить как линейный объект недвижимости, появляется возможность передать ее на баланс местным властям, которые будут ее содержать и ремонтировать.
Бизнес на строительстве жилья. Бизнес-план коттеджного поселка. Как войти в девелоперский бизнес?
Минус этого варианта — долгий путь бюрократических согласований (около года) от планирования до сдачи дороги в эксплуатацию. Перечень согласующих организаций постоянно меняется. Один список инстанций (от 10 до 20) требуется для согласования землеотвода, другой (до 10) — для последующего оформления земель в аренду на период строительства, третий (также до 10) — для согласования проекта дороги, четвертый перечень — для сдачи в эксплуатацию и оформления построенного объекта.
В случае официального строительства речь может идти об одном из двух типов новых дорог: так называемой «последней миле», т. е. ответвлении от существующей трассы до проекта, и полноценной, с установлением категории (например, большого участка новой дороги регионального значения). В одном из наших проектов речь шла о строительстве дороги длиной 4 км.
Дороги «последней мили» интересуют в основном только девелопера, организация и расходы целиком ложатся на плечи застройщика. Дороги местного значения являются частью сети общего пользования.
Если говорить о нашем опыте, мы приступили к строительству альтернативного подъезда к собственному земельному наделу, который позволит развивать территорию Истринской долины. Выяснилось, что данный объект отвечает не только нашим интересам, но и интересам местных властей и районной администрации.
Начальный подход к решению задачи дорожного строительства в обоих случаях совпадает. Это поиск и предварительное согласование нескольких возможных маршрутов. На этом этапе выясняются рельеф, протяженность трассы, кто собственники участков и т. д. Зачастую при детальной проработке самые очевидные варианты могут быть неприемлемы в силу существующих ограничений, и в итоге остается один-единственный путь.
Кроме того, девелоперу важно выяснить, как его потребности в решении дорожного вопроса отражены в документах территориального планирования (схеме территориального планирования района, генплане поселения, генплане населенного пункта). Если дорога, которую он намеревается построить, предусмотрена в генплане, это существенно упрощает вопросы согласования и изменения категории и вида использования землеотвода, обеспечивает весомые аргументы на общественных слушаниях.
В Московской области как раз идет этап разработки и согласования таких документов, и еще не поздно внести в них планируемый дорожный объект. В данном случае важны взаимодействие и поддержка со стороны местной администрации. Кроме того, весьма полезно пообщаться с местным отделением «Автодора», например «Мосавтодором». Они владеют информацией о планируемых дорогах, а также фактически определяют приоритеты в строительстве. Может статься, что необходимая девелоперу трасса уже давно запланирована и в местном или областном бюджете предусмотрены средства на ее проектирование и строительство.
В нашем случае необходимая дорога была включена в схему территориального планирования Московской области и Истринского района. И проектный институт НИИ «Гипродор» получил средства — около 3 млн руб. — на ее проектирование. Взаимодействие с проектным институтом (была создана рабочая группа при администрации Истринского района, в которую вошли менеджеры проекта) позволило нам ускорить проектирование, согласование землеотвода со смежниками, владельцами земель, получение разрешительной документации в местной администрации. Также это позволило заранее оценить перспективы прилегающих собственных земель, скорректировать планы по их освоению.
Для самого института было проще пройти этап государственной экспертизы проекта, а также передать готовые материалы заказчику. В настоящее время заказчик — «Мосавтодор» инициировал внесение затрат на строительство дороги в областной бюджет. Если рассмотрение этого вопроса затянется, мы проработали возможность опережающего собственного финансирования.
Девелопер в данном случае выступает в качестве независимого эксперта в оценке сметы строительства, качества и сроков выполнения работ. Выяснилось, что опережающее финансирование позволяет удешевить дорогу на треть. Строительство начнется в ближайшие месяцы. Стоимость согласно смете — 170 млн руб.
Участие девелопера в разработке проекта позволяет более гибко и оперативно подходить к решению проблем. Девелопер определяет приоритеты в строительстве, исходя из собственных планов и интересов, осуществляет консультации с государственными и общественными экологическими организациями. Для проектировщика это сложнее — он связан рамками техзадания на проектирование, объемами финансирования. У него отсутствует интерес в завершении проекта, работы по которому он сдал заказчику. Ведь если выяснится, что готовый проект потребует корректировки по маршруту дороги, переделка проекта скорее всего достанется ему же как дополнительный источник доходов.
Кроме того, взвесив «за» и «против» новой дороги, мы сочли возможным выделить часть принадлежащих нам участков под ее прокладку, что избавляет «Мосавтодор» от необходимости выкупа земель. В противном случае процесс оформления мог бы затянуться на годы.
В решении проблем дорожного строительства ключевую роль играет частно-государственное партнерство. Выгода обоюдная: девелопер повышает стоимость актива, улучшая доступ к поселку (ближе, комфортнее, быстрее), местное население получает дорогу, альтернативные проезды, местная администрация – импульс к дополнительному комплексному развитию территории.
Источник: www.zemer.ru
Разработка концепции коттеджных поселков и малоэтажных жилых комплексов «под ключ»
Любой коммерческий проект, в частности, проект коттеджного поселка, должен начинаться с разработки его идеологии.
Разработка концепции (идеологии) поселка – это начальная стадия проектирования генплана коттеджного поселка.
Концепция поселка нужна для:
проведения первоначальных согласований с администрацией области или района;
оценки рентабельности инвестиций и расчета числа отдельных строений на участке;
расчета плотности застройки и т.д.
На основе концепции поселка разрабатывается его генплан.
Концепция поселка обычно разрабатывается в свободной форме. Концепция поселков обычно иллюстрируется с помощью трехмерных моделей.
Генплан поселка обязательно должен разрабатываться с учетом существующих законодательных и нормативных документов (СНИПы, ГОСТы). Генплан оформляется в виде чертежей.
Генплан поселка идет на согласование в архитектурный или градостроительный совет, а концепция коттеджного поселка – это то, с чего должен начинаться любой коттеджный поселок, от реализации которого ожидают получения прибыли..
Проектирование коттеджного поселка, как правило, трудоемкий и долгий процесс, который может длиться от нескольких недель, до нескольких лет.
Многие из тех, кто хотел бы начать строительство коттеджного поселка, пытаются найти в Интернете готовые проекты коттеджных поселка.
Нельзя найти в Интернете готовые проекты коттеджных поселков, полностью удовлетворяющие требования заказчика и оптимально соответствующие задуманной идеологии, форме, размерам и иным параметрам земельного участка.
Тем не менее, значительно сократить сроки и стоимость разработки концепции коттеджного поселка можно, если выбран базовый или базовые варианты домов и сооружений, строительство которые предполагается на участке земли.
В основе проекта коттеджного поселка лежит участок земли, на котором предполагается строительства и выбор базовых вариантов домов и сооружений.
Каждый проект коттеджного поселка — штучный товар, индивидуально разрабатываемый под заказ с учетом многих требований и пожеланий.
Каким бы грамотным, опытным и творческим не был архитектор, занимающийся проектированием коттеджного поселка, очень сложно сразу, без необходимости внесения в дальнейшем каких-либо уточнений и изменений, разработать его единственно верный и оптимальный план.
Концепцию коттеджного поселка, в большинстве случаев, целесообразно разрабатывать в несколько этапов. Условно этапы проектирования коттеджного поселка можно назвать: обдирка, шлифовка и полировка.
Разработка предварительного плана коттеджного поселка.
Разработка окончательного плана коттеджного поселка.
Внесение незначительных изменений в план коттеждного поселка.
Выберите на данном сайте наиболее подходящие базовые варианты домов, которые могут быть положены в основу проектирования коттеджного поселка.
Во всех случаях проектирования поселков коттеджей, малоэтажных домов и домов средней этажности мы предлагаем использовать альтернативные источники энергии.
По всем вопросам проектирования коттеджных поселков и поселков домов средней этажности обращайтесь к нам любым удобным для Вас способом.
Источник: www.project.bulgaria-burgas.ru
Разрешение на строительство
Порядок оформления разрешения на строительство: http://stroinadzor.mos.ru/new-services/ . struction/
Пошаговая инструкция для получения разрешения на строительство (видео): http://stroinadzor.mos.ru/presscenter/m . 9/4814699/
Разрешение на строительство. Листовка «Получение разрешения на строительство в электронном виде»: http://stroinadzor.mos.ru/new-services/ . s/3953195/
Рекомендации по оформлению схемы планировочной организации земельного участка для ИЖС: http://stroinadzor.mos.ru/new-services/ . s/3953183/
Re: Разрешение на строительство
Сообщение sega88 » 26 июл 2017, 15:19 #1
Добрый день. Мы заказывали все работы у компании Мой Дом Строй. Ребята очень большие молодцы, делают в сроки и главное качественно. Цены не завышены, что тоже радует. Они в нашем поселке, насколько я знаю уже пару проектов реализовали. Если интересно вот их номера +7(903) 230-51-60 ,+7(495) 055-24-27 и сайт http://moydom-stroy.ru/
Разрешение на строительство
Сообщение sn.parumon1977 » 30 сен 2017, 19:20 #2
Подскажите кто знает. Если дом уже построен, что проще сделать: оформить разрешение на строительство или оформить дом через суд? Это мне тетя из БТИ подсказала.
Разрешение на строительство
Сообщение Sonozmkj » 10 окт 2017, 23:18 #3
Стоит ли оформлять разрешение на строительство частного дома под ИЖС или строить так?
Кто-нибудь сталкивался с этим вопросом?
Re: Разрешение на строительство
Сообщение Elena74 » 12 ноя 2017, 12:11 #4
Re: Разрешение на строительство
Сообщение Elena74 » 12 ноя 2017, 12:13 #5
МосгорБТИ
г. Троицк, ул. Нагорная,5
(499)400-17-01
Техпаспорт
Список документов:
1. Выписка из ЕГРН
2.Разрешение на строительство
3.ГПЗУ
4. ПРОект
5. Справка о рекомендуемом адресе (взять в администрации) — понадобилось только это, т.к. заказывали кадастрового в другом БТИ Троицка (в здании где Сбербанк, адрес не помню) , т.к. дешевле на 8 тыс.
Разрешение на строительство
Сообщение Andrey » 20 янв 2018, 00:04 #6
Получение адреса:
На портале mos.ru
Услуга:Присвоение адреса объекту недвижимости – зданию, сооружению, объекту незавершенного строительства
Заполняете все данные о собственнике, кадастровый номер здания.
Адресный ориентир — вблизи деревни Клоково.
[B]А теперь самое важное «Номер распорядительного документа об утверждении адреса объекта недвижимости» и его дата. [/B] Тут заполняете номер свидетельства на дом, и его дату. В выписке из реестра оно указано в разделе 2.1. Длинный номер, нужна вторая его часть, которая идет после кадастрового номера здания.
Источник: pevchee.club