Согласование с Культурным наследием
Согласование размещения объекта капитального строительства
в границах зон охраны объекта культурного наследия федерального/регионального значения.
В случае расположения земельного участка в границах зон охраны объекта культурного наследия федерального/регионального значения, или, в случае, когда участок располагается в границах зон охраны (охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта) объекта культурного наследия, до получения разрешения на строительство необходимо получить Заключение об отсутствии объектов культурного наследия в границах земельного участка, для чего проводится процедура согласования размещения объекта капитального строительства с Главным управлением культурного наследия Московской области, либо с Департаментом культурного наследия города Москвы, в случае отсутствия письменного согласования департамента культурного наследия, в выдаче разрешения на строительство, либо уведомлении о соответствии планируемого к строительству объекта будет отказано.
Работы в охранной зоне объекта культурного наследия «дом Крупенникова» г. Москва, Денисовский пер 24
В целях согласования с Министерством культурного наследия Московской области и Департаментом культуры города Москвы, сотрудники нашей компании (архитекторы, юристы, кадастровые инженеры) готовят всю необходимую для согласования документацию, в том числе:
✔ Заявление, заполненное в соответствии с требованиями Главного управления культурного наследия Московской области и Департамента культурного наследия города Москвы.
✔ Материалы по обоснованию возможности размещения объекта в зоне памятников культурного наследия или объектов природных заказников и заповедников с учетом существующей застройки
✔ Схему объекта в плане (с указанием размеров объекта в горизонтальной плоскости).
✔ Схему планировочной организации земельного участка, выполненную в соответствии с градостроительным планом земельного участка.
✔ Картографические материалы местности в масштабе 1:500 или 1:2000 с отображением фактической градостроительной ситуации в радиусе охвата территории не менее 1 км от границ земельного участка, на котором предусматривается размещение объекта, с указанием границ данного земельного участка.
✔ Иные документы по требованию согласующего органа
По результату оказания услуги получаем Заключение об отсутствии объектов культурного наследия, либо, при наличии необходимости проведения государственной историко-культурной экспертизы, организовываем проведение такой экспертизы и передаем положительный результат Вам.
Срок согласования с Главным управлением культурного наследия и Департаментом культуры составляет 18-30 календарных дней. После получения согласования наши специалисты оформят Вам разрешение на строительство, поставят объект на кадастровый учет и зарегистрируют право собственности.
Проект зон охраны объекта культурного наследия (ПЗО) Часто задаваемые вопросы
ИсточникКультурный шок или о значении отображения публично-правовых ограничений права собственности в градостроительной документации
На рассмотрение судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ передано важное для определения возможности реализации строительных проектов в исторической среде городов дело (№ А55-35288/2018), посвященное проблематике влияния отображения публично-правовых ограничений права собственности в градостроительной документации на возможность получения разрешения на строительство[1],[2]. Рассмотрение дела в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ состоится 20 августа 2020 года.
Фабула спора
В июне 2018 года ООО «Контраст плюс» (далее – Общество) обратилось в Министерство строительства Самарской Области (далее – Министерство) за выдачей разрешения на строительство объекта капитального строительства «Многоквартирные дома 5-16 этажей» (далее – ОКС). Министерство в выдаче разрешения отказало, указывая на нахождение земельного участка в границах трех охранных зон объектов культурного наследия федерального значения (далее – охранные зоны)[3]. Полагая отказ незаконным, Общество обратилось в суд с требованием о признании незаконным отказа в предоставлении разрешения на строительство ОКС.
Позиции судов
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований Общества, проанализировав то обстоятельство, что в 2017 году градостроительный план земельного участка (далее – ГПЗУ), утвержденный в 2014 году, на основании вынесенного в 2016 году судебного решения были внесены изменения, предполагающие исключение из него информации об обозначении границ охранных зон и градостроительных регламентах таких зон[4]. Судом был сделан вывод о том, что сам по себе факт исключения из ГПЗУ информации об охранных зонах не означает, что на территорию планируемого строительства не распространяются установленные для них ограничения.
Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции обратил внимание на то, что откорректированный ГПЗУ не отменен, является действующим, содержащим актуальную информацию о разрешенном использовании земельного участка, предельных параметрах ОКС в границах территориальной зоны. Также им был учтено то, что сведения об охранных зонах отсутствуют на карте градостроительного зонирования в составе правил землепользования и застройки (далее – ПЗЗ).
Суд округа согласился с выводами суда апелляционной инстанции, указав на то, что не усматривает оснований для отмены вынесенного им решения.
Значимые аспекты Определения
Как видно из Определения, в нём затрагивается вопрос влияния отображения в градостроительной документации публично-правовых ограничений права собственности, в частности, зон с особыми условиями использования территории (охранных зон), на возможность получения разрешения на строительство, а значит и на возможность реализации того или иного строительного проекта[5].
В части исключения границ охранных зон из ГПЗУ обратим внимание на следующее.
ГПЗУ требуется застройщикам для получения разрешения на строительство (п. 2 ч.7 ст. 51 ГрК РФ) и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. 2 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ), поэтому вопросы его оформления, имеют большое значение[6].
Споры о правовой природе данного документа, т.е. о том, имеет ли он исключительно «информационный характер» или же представляет собой документ, на основании которого непосредственно осуществляется строительство[7], велись давно.
Позиция об «информационном характере» ГПЗУ являлась преобладающей в судебной практике[8], а позднее была закреплена на законодательном уровне. Так, с вступлением в силу с 1 июля 2017 года ряда положений Федерального закона «О внесении изменений в ГрК РФ, отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее – РФ) в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ» № 373-ФЗ (далее – ФЗ № 373) градостроительный план был исключен из документации по планировке территории, сама ст. 57.3 ГрК РФ о градостроительных планах в настоящее время находится в главе 7 ГрК РФ, регламентирующей осуществление информационного обеспечения градостроительной деятельности.
Кроме того, следует отметить, что после вступления в силу ФЗ № 373-ФЗ проектная документация объектов капитального строительства стала подлежать проверке не на соответствие требованиям ГПЗУ, а на соответствие требованиям градостроительного регламента.
Иными словами, действующая редакция ст. 51 ГрК РФ определяет разрешение на строительство в качестве документа, подтверждающего, в том числе допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.
Соответственно, ГПЗУ сам по себе не формирует правовой режим земельного участка, а лишь воспроизводит разнообразные характеристики земельного участка, формирующие такой правовой режим, подлежащие установлению в иных документах[9].
Так, процедура установления охранных зон регламентирована законодательством об охране объектов культурного наследия[10].
Принимая во внимание изложенное, публично-правовые ограничения права собственности, опосредующие сохранение объектов культурного наследия, действуют независимо от факта их отображения в ГПЗУ, что коррелирует с пунктом 22 ПП № 972, согласно которому, соблюдение режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах зон охраны объектов культурного наследия является обязательным при осуществлении градостроительной, хозяйственной и иной деятельности.
В настоящее время получение ГПЗУ скорее является «необходимой формальностью» — без ГПЗУ не получить разрешение на строительство, но ГПЗУ не может рассматриваться в качестве документа, устанавливающего те или иные характеристики земельного участка, а уж тем более в качестве документа, обеспечивающего застройщику необходимый уровень «стабильности» при реализации проекта.
В части отсутствия сведений об охранных зонах в правилах землепользования и застройки и едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) скажем следующее.
Как уже было упомянуто, охранные зоны относятся к ЗОУИТ. В 2018 году были приняты обширные изменения в действующее законодательство (Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в ГрК РФ и отдельные законодательные акты РФ» — ФЗ № 342-ФЗ), направленные на регламентацию правового режима ЗОУИТ, на обеспечение «опубличивания» информации о них (через внесение соответствующих сведений о ЗОУИТ в ЕГРН). В конце 2019 года положения ФЗ № 342-ФЗ были скорректированы, сроки такого «опубличивания» ЗОУИТ были отодвинуты[11]. Так, согласно части 8 статьи 26 ФЗ № 342-ФЗ регламентирован перечень случаев, при которых до 1 января 2025 года ЗОУИТ считаются установленными в случае отсутствия сведения о них в ЕГРН.
Обратим внимание и на то, что ПЗЗ не устанавливают, а лишь отображают границы охранных зон (ч. 5.1 ст. 30 ГрК РФ, п. 18 ПП № 972). Таким образом, отображение границ охранной зоны на карте в составе ПЗЗ само по себе не конституирует её установление, а только обеспечивает публичный доступ к ней (ч. 37 ст. 26 ФЗ № 342-ФЗ).
Следовательно, отсутствие отображения границ охранных зон на карте в составе ПЗЗ еще не означает того, что такие зоны в действительности не установлены.
Некоторые выводы
Можно сделать вывод, что сейчас нельзя достоверно сказать о том, какие публично-правовые ограничения существуют в отношении того или иного земельного участка. При анализе правового режима земельного участка для целей последующей реализации строительного проекта недостаточно просто изучить положения ПЗЗ, сведения из ЕГРН.
Изучение отраслевых публично-правовых ограничений (например, в сфере охраны объектов культурного наследия) требует особого внимания со стороны потенциального застройщика.
Полагаем, что на основании вынесенного по делу решения можно будет делать определенные выводы о том, потребуется ли для реализации проекта лишь обеспечивать исключение сведений о публично-правовых ограничениях из градостроительной документации (т.е. обеспечить «чистоту» такой документации), или же будет необходимо «добиваться» корректировки документов, непосредственно устанавливающих такие ограничения.
[1] Автор выражает благодарность В.А. Багаеву и Р.Р. Лугманову за ценные советы и замечания, высказанные при подготовке настоящей публикации.
[2] См.: Определение Верховного Суда РФ от 16.07.2020 № 306-ЭС20-6483 по делу № А55-35288/2018.
[3] Подробнее о правовом режиме этих зонах, являющихся одним из видов зон охраны объектов культурного наследия, относящихся к зонам с особыми условиями использования территории (далее – ЗОУИТ), см.: ст. 34 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» (далее – ФЗ № 73-ФЗ). Здесь и далее нормативно-правовое регулирование и судебная практика приводятся по СПС «Консультант плюс».
[4] См.: https://sudact.ru/regular/doc/uIUplsPccyUW/ (дата обращения: 29.07.2020). Признавая необходимость исключения информации о соответствующих охранных зонах из ГПЗУ, суд учел, что сведения о них не внесены в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, соответствующие зоны не отображены на карте в составе правил землепользования и застройки.
[5] Как пишет Д.С. Некрестьянов, разрешение на строительство является одним из ключевых условий успешной реализации девелоперского проекта. См.: Некрестьянов Д.С. Отмена и изменение разрешения на строительство // Закон. 2019. № 2. С. 70 — 78.
[7] Про критику данного подхода к пониманию градостроительного плана, см., напр.: Адрианов Н., Отмена градостроительного плана земельного участка и разрешение на строительство. Комментарий к определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 10.02.2015 № 305-КГ14-2820 //Вестник экономического правосудия РФ. 2015. № 3.
[8] См., напр: Определение Верховного Суда РФ от 23.12.2016 № 308-ЭС16-17190 по делу № А32-39308/2015, Определение Верховного Суда РФ от 17.12.2014 № 307-КГ14-5133 по делу № А56-495/2014, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2017 № 10АП-7506/2017 по делу № А41-6428/17, Постановление Президиума ВАС РФ от 02.07.2013 № 1633/13 по делу № А75-2235/2012.
[9] Например, в одном из дел, рассмотренных Высшей судебной инстанцией делается вывод о том, что отображение в ГПЗУ минимальных отступов от границ земельного участка не может быть следствием их произвольного установления. См.: Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 11.04.2019 № 18-КА19-3.
[10] См.: ст. 34 ФЗ № 73-ФЗ, Постановление Правительства РФ от 12.09.2015 № 972 «Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ и о признании утратившими силу отдельных положений нормативных правовых актов Правительства РФ» (далее – ПП № 972).
[11] См.: Федеральный закон от 03.08.2018 N 342-ФЗ «О внесении изменений в ГрК РФ и отдельные законодательные акты РФ».
Источник