Сп консервация незавершенного строительством объекта

Консервация строительных объектов

В некоторых случаях строительство приходится останавливать на той или иной стадии. При этом следует выполнить работы по доведению временно неиспользуемых объектов до состояния, при котором обеспечивается сохранность объектов в течение длительного периода. Эти работы называются консервацией. Кроме того, консервации может быть подвергнут построенный объект, эксплуатация которого прервана или закончена по тем или иным причинам. В этом случае говорят о консервации объекта основных средств.

Основными причинами консервации могут быть:

• • прекращение финансирования строительства объекта;
• • выявление отсутствия потребности в продукции объекта;
• • выявление существенных недочетов в проектной документации;
• • отсутствие разрешительной документации на строительство и др.

В большинстве случаев консервируют эксплуатировавшиеся производственные объекты, цеха, административные здания, надобность в которых отпала. Из остановленных строительством коммерческих объектов значительную долю занимают многофункциональные офисные комплексы, реже — жилые здания.

Консервация объекта капитального строительства. Задание на консервацию. Тел. : +7-916-134-3630

Для принятия решения о консервации недостроенного объекта, прежде всего следует оценить степень готовности здания или сооружения. Объекты высокой степени готовности (свыше 80—90%) целесообразно довести до конца, поскольку затраты времени и средств на консервацию сопоставимы с затратами на достройку объекта.

Решение о консервации объекта принимает застройщик или инвестор в виде издания приказа, в котором указываются причины и предполагаемые сроки консервации, ответственные лица за инвентаризацию и подготовку документации, лица, обеспечивающие сохранность объекта на консервации. В решении о консервации должны быть также определены перечень работ по консервации, сроки разработки документации, размер средств на проведение работ по консервации.

В случае остановки строительно-монтажных работ более чем на шесть месяцев при консервации или прекращении строительства заказчик и подрядчик подписывают «Акт о приостановлении строительства» по форме КС-17 1 . В акте указывают полную и выполненную договорную стоимость работ, фактические затраты по балансу застройщика, средства, необходимые для расчетов с подрядной организацией и для консервации. О приостановке стройки следует уведомить орган Госстройнадзора, местное самоуправление, другие контролирующие органы.

Перед проведением работ по консервации проводят инвентаризацию объекта в соответствии с положением о ведении бухгалтерского учета и методическими указаниями по инвентаризации имущества [1] [2] .

При консервации недостроенного объекта инвентаризацию проводят с производством контрольных обмеров и сопоставлением с данными актов выполненных работ. Выполняют схемы и чертежи с описанием состояния объекта, составляют ведомости, в которых указывают объемы выполненных работ, наличие и размещение смонтированного и несмонтированного оборудования. Уточняют данные о наличии рабочей, сметной и исполнительной документации, актов освидетельствования, проведения испытаний и опробований.

Консервация объектов капитального характера

Подрядчик имеет право вывезти запасы материалов и материальные ценности, приобретенные им за свой счет и подлежащие использованию на других объектах. Материалы и конструкции, которые не могут быть использованы на других стройках, передаются заказчику.

При расчете с подрядчиком учитывают как объемы выполненных работ, включая незавершенное производство, так и выплаченные заказчиком суммы, включая авансы. Учитываются также объемы передаваемых материальных ценностей. Если это предусмотрено подрядным договором, подрядчику может быть выплачена неустойка, связанная с аннулированием заказа, и компенсация убытков, понесенных из-за расторжения договоров на поставку материалов и конструкций.

Одновременно выполняют проектную документацию на консервацию зданий и сооружений. При этом составляют перечень работ по консервации и смету. В целом затраты на консервацию могут составлять от 3 до 20% стоимости выполненных работ, а также значительный процент от стоимости технологического оборудования. Состав работ существенно зависит от степени готовности отдельных объектов стройки и строительных конструкций, от фазы строительства.

В состав работ по консервации обычно входят выполнение и закрепление необходимых несущих конструкций, демонтаж неустойчивых конструкций, освобождение емкостей и трубопроводов от опасных и горючих жидкостей, заглушка люков, проемов и отверстий, приведение технологического оборудования в безопасное состояние, отключение инженерных коммуникаций, принятие мер по предотвращению доступа на площадку.

Отрытые котлованы и траншеи целесообразно засыпать, в противном случае они наполнятся водой, которая может подмыть или повредить существующие конструкции фундаментов. Выпуски арматуры из железобетонных конструкций следует покрывать составами, предохраняющими от коррозии. Металлические конструкции должны быть надежно закреплены связями, обеспечивающими устойчивость каркаса к ветровым и другим нагрузкам.

В зданиях средней степени готовности целесообразно довести до конца закрытие внутреннего объема от атмосферных осадков, т.е. выполнить кровельные работы и водоотведение ливневых стоков, закрыть дверные и оконные проемы, заглушить монтажные проемы и отверстия. Такое здание может простоять несколько лет. При высокой степени готовности, когда начаты отделочные работы и проведен монтаж какого-либо оборудования, целесообразно смонтировать временную систему теплоснабжения, которая позволила бы сохранить результаты выполненных работ.

Работы по консервации обычно выполняются гем же подрядчиком, что и предыдущие работы, на основании дополнительного соглашения к подрядному договору. В некоторых случаях это позволяет прийти к обоюдно выгодному соглашению об отказе от взаимных претензий в результате расторжения договора.

Вывод объекта из режима консервации (расконсервация) также представляет сложную техническую и организационную задачу. Как правило, при этом просрочены ТУ на подключения к сетям инженерно-технического обеспечения. За время простоя могли измениться нормы проектирования или требования к объекту, что может повлечь перепроектирование и повторное прохождение экспертизы.

Может также понадобиться переоформление разрешения на строительство объекта. Если при этом меняется и подрядчик, то заказчик несет риски отказа нового подрядчика от ответственности за качество ранее выполненных работ. При расконсервации застройщик проводит техническое обследование объекта, вносит необходимые изменения в проектную документацию и передает ее на повторную экспертизу, размещает заказ на достройку объекта. Уведомление о возобновлении строительства направляется в орган государственного строительного надзора по общему правилу за семь рабочих дней до начала работ.

Если инвестор не предусматривает расконсервацию, он может реализовать недостроенный объект, однако при этом его надо переоформить как объект незавершенного строительства. Эго особый вид недвижимого имущества, введенный в законодательство сравнительно недавно. Объект незавершенного строительства может быть признан таковым, если работы на объекте фактически не ведутся длительное время (как правило, более шести месяцев), договор подряда расторгнут или срок действия его истек, а с объектом предполагается сделка (продажа, залог, сдача в аренду).

Для того чтобы реализовать сделку с таким объектом, его необходимо зарегистрировать в органах Росреестра. При этом предоставляют документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства, удостоверяющие источник финансирования объекта и прекращение отношений по договору подряда и т.д.

Для упрощения процедуры продажи недостроенного объекта может быть продано само юридическое лицо, на балансе которого содержится объект. Разумеется, это лицо должно было быть создано заранее под этот проект. При этом отпадает ряд длительных процедур по оформлению объекта незавершенного строительства.

При консервации объекта, находящегося в федеральной собственности, в случае приостановки или прекращения строительства на срок более шести месяцев применяют специальные правила [3] . Решение о консервации такого объекта принимается Правительством РФ. Проект решения подготавливается главным распорядителем средств федерального бюджета, который согласовывает его с государственным заказчиком программы и направляет его субъекту бюджетного планирования. Финансовое обеспечение консервации осуществляется за счет федерального бюджета. Решение о возобновлении строительства ранее законсервированного объекта принимает также Правительство РФ.

Источник

Сп консервация незавершенного строительством объекта

Здание торгового центра не достроено. В настоящее время не закончен монолитный железобетонный каркас. Необходимо разработать проект консервации.

1. Какие исходные данные необходимы для разработки проекта консервации здания?

2. Необходимо ли прохождение экспертизы по проекту консервации?

3. Какой состав документации достаточен и где это регламентируется?

4. Необходимо ли СРО, и достаточно ли наличие проектного СРО?

5. Как определить стоимость проекта консервации, т.е. есть ли рекомендации или справочники?

1. Исходными данными для разработки технической (рабочей — см пункт 6.15.4 СП 48.13330.2011«Организация строительства» — прим.) документации, необходимой для проведения работ по консервации объекта, являются документы, указанные в пункте 7 «Правил проведения консервации объекта капитального строительства», утверждённых постановлением Правительства РФ от 30.09.2011 № 802, а именно:

а) схемы и чертежи с описанием состояния объекта и указанием объемов выполненных работ;

б) ведомости, в которых указываются сведения:

• о конструкциях, оборудовании и материалах, примененных (смонтированных) на объекте, в том числе о конструкциях, оборудовании и материалах, не использованных на объекте и подлежащих хранению;
• о наличии сметной документации;
• о наличии исполнительной документации (включая журналы проведения работ, в том числе общий журнал работ), актов освидетельствования скрытых работ, актов проведенных испытаний, опробований и иных первичных документов.

В случае, если консервация объекта капитального строительства своевременно не была осуществлена, то дополнительно к вышеуказанным документам потребуются материалы технического обследования конструкций объекта для установления их фактического состояния.

2. Предусмотренные статьёй 49 Градостроительного кодекса 190-ФЗ требования об экспертизе проектной документации, разрабатываемой в соответствии с Постановлением Правительства № 87 «Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», не относятся к технической (рабочей) документации на консервацию, соответственно экспертиза этой документации не проводится. Техническая документация на консервацию опасного производственного объекта («проект консервации») подлежит экспертизе промышленной безопасности.

3. Состав технической (рабочей) документации на консервацию, поручаемый к разработке проектной организации, определяется заказчиком с учётом особенностей конкретного объекта на основании исполнительной и обследовательской документации, выполненной на момент принятия решения о консервации и может разрабатываться на следующий состав работ, предусмотренный пунктом 9 вышеуказанных «Правил. »:

«а) выполнение конструкций, принимающих проектные нагрузки (в том числе временных);

б) монтаж оборудования, дополнительно закрепляющего неустойчивые конструкции и элементы, или демонтаж таких конструкций и элементов;

в) освобождение емкостей и трубопроводов от опасных и горючих жидкостей, закрытие или сварка люков и крупных отверстий;

г) приведение технологического оборудования в безопасное состояние;

д) отключение инженерных коммуникаций, в том числе временных (за исключением тех, которые необходимы для обеспечения сохранности объекта);

е) принятие необходимых мер, препятствующих несанкционированному доступу внутрь объекта и на территорию строительной площадки».

4. Разработку технической (рабочей) документации на консервацию, как правило, поручают проектной организации, разработавшей проектную документацию на объект, подлежащий консервации.

В случае принятия заказчиком решения о разработке технической (рабочей) документации на консервацию другой организацией, необходимо учитывать, что требований к проектным организациям, осуществляющим разработку технической (рабочей) документации на консервацию, о наличии у них свидетельства о принадлежности к СРО, основанной на членстве лиц, осуществляющих подготовку проектной документации, в соответствующих статьях Градостроительного кодекса (ст.47; 48; 55.8) не установлено, так как законом регламентирована разработка проектной документации на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт.

Учитывая изложенное, представляется целесообразным заказчику при выборе проектной организации для разработки технической (рабочей) документации на консервацию, предъявлять к ней такие же требования, какие должны бы были быть предъявлены для разработки проектной документации на объект, подлежащий консервации, в соответствии Градостроительным кодексом и Постановлением Правительства РФ от 11.05.2017 № 559 «Об утверждении минимальных требований к членам саморегулируемой организации, выполняющим инженерные изыскания, осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт особо опасных, технически сложных и уникальных объектов».

5. Сметные нормативы для определения стоимости проектных работ по консервации объектов строительства не разрабатывались и в настоящее время отсутствуют.

В соответствии с пунктом 2.1.4 «Методических указаний по применению справочников базовых цен на проектные работы в строительстве» размер затрат, связанных с проектными работами на консервацию объектов, можно определить по ценовыми документами на разработку соответствующей проектной документации для условий нового строительства с введением по согласованию с заказчиком понижающего коэффициента, учитывающего объем работ, связанных с консервацией объекта (стоимость работ принимаемая по аналогии), либо расчетом в соответствии с калькуляцией затрат (форма 3П).

При этом, размер понижающего коэффициента устанавливается в зависимости от уровня строительной готовности объекта и других факторов, учитывающих реальный объем проектных работ по консервации в сравнении с новым строительством (см. Вопрос 6 раздела 2 Сборника разъяснений по применению Сборника цен и Справочников базовых цен на проектные работы для строительства* (Вопросы и ответы) 2005 — 2016 и Вопрос 8 раздела 5 Сборника разъяснений по применению Сборника цен и Справочников базовых цен на проектные работы для строительства*(Вопросы и ответы) 2009 — 2017).

Источник

Консервация строительства

Консервация объекта незавершенного строительства – это прекращение (обычно временное) производственных работ на объекте с соответствующим документальным оформлением и организационными мероприятиями по сохранению уже возведенной части здания. Такую меру принимают застройщики/заказчики, когда дальнейшее ведение работ по каким-то причинам невозможно (отсутствие финансирования и др.).

Решение о консервации фиксируется документально, оформляется приказ или распоряжение, в котором отражаются:

• Сроки разработки пакета документов, необходимых для консервации;
• Инвентаризационные мероприятия;
• Лица и организации, ответственные за сохранность недостроя;
• Размер средств, необходимых для проведения мероприятий.

Порядок консервации объектов капитального строительства

Процесс оформления консервации и связанные с ней мероприятия реализуется двумя сторонами – заказчиком (застройщиком) и подрядчиком. К этим лицам относятся и субподрядчики, инвесторы и другие участники строительства.

План действий для заказчика

Если заказчик (застройщик) по каким-то причинам приостанавливает возведение объекта, он обязан незамедлительно поставить в известность подрядчика (организацию строителя), местную администрацию, органы управления, выдавшие разрешение на строительство.

Статья 752 Гражданского кодекса РФ обязует заказчика, инициирующего консервацию незавершенного строительства, оплатить подрядчику:

• Все выполненные объемы работ;
• Возместить расходы, вызванные потребностью в остановке рабочего процесса, в том числе его выгоду.

Стоит отметить: процесс консервации не является основанием для прекращения договорных отношений сторон.

Далее застройщик обязан организовать консервационные мероприятия, которые помогут сохранить незавершенный объект для дальнейшего возведения и использования.

Что должен делать подрядчик

В реальной практике консервацию объекта капитального строительства проводит подрядчик за счет средств застройщика. Поскольку данный вид работ не предусмотрен в договоре подряда и не заложен в смету, его расчет производится отдельно. Обычно его осуществляет строительная компания, после чего согласовывает сметы с заказчиком. Что закладывают в документацию:

• Стоимость работ;
• Расчеты ремонтных и монтажных, восстановительных работ;
• Охрана объекта.

В договоре строительного подряда прописывают порядок действий и полномочия сторон при ведении остановки строительно-монтажных работ для предотвращения спорных ситуаций.

Инвентаризация

К основным мероприятиям по консервации незавершенного объекта строительства относится инвентаризация. Она проводится согласно пунктам 3.32-3.34 Методических указаний, утвержденных приказом Министерства финансов России от 13 июня 1995 года №49. Для проведения процесса назначается инвентаризационная комиссия, в которую входят представители всех участвующих в строительстве и договорных отношениях стороны.

Комиссия составляет опись, в которой отражаются:

• Наименование объекта;
• Полный объем выполненных строительно-монтажных работ;
• Стоимость реализованных работ;
• Причины консервации.

Составление документов основывается на работе с рабочими схемами и материалами:

• Сметы, рабочие и проектные чертежи;
• Акты приемки и сдачи работ;
• Журналы учета выполненных работ и др.

Сводку выполненных работ осуществляют на основании всех имеющихся документов, которые составлялись и велись при строительстве. Оформление бумаг осуществляется в унифицированной форме Госкомстата России от 18.08.1998 г №88 (№ ИНВ-1, № ИНВ-2 и т.д.).

Задача инвентаризации – фиксация фактического состояния объекта с учетом всех его составляющий. Мероприятия также могут выявить отклонения от ведомого учета.

Оформленный и заверенный пакет документов передается заказчику для хранения и обеспечения сохранности объекта незаконченного строительства.

Сопровождающие документы

Кроме инвентаризации для оформления консервации здания необходим акт о приостановлении строительства, который составляется по форме №КС-17, утвержденной Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 11 ноября 1999 года №100 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ». В нем отражают:

• Наименование и назначение здания/сооружения, строительство которого приостановлено;
• Дату начала строительства;
• Сметную стоимость работ по договору;
• Фактическую стоимость работ на момент закрытия объекта;
• Расходы заказчика;
• Расходы на консервацию и охранные мероприятия.

На основании акта составляется смета предстоящих работ.

По результату проведенных расчетов бухгалтерия заказчика производит выплаты в пользу подрядчика. Специалисты работают со счетами компаний, сдают отчеты в надзорные органы.

Консервация незавершенного строительства индивидуального жилого дома

Выше приведено описание процесса консервации больших объектов строительства – жилых многоквартирных домов, промышленных и административных объектов. А как быть, если решено приостановить возведение коттеджа?

В данном случае дела обстоят значительно проще: при заключении договора с фирмой-подрядчиком всё-таки придется произвести расчет за предоставленные услуги на момент консервации.

А вообще под консервацией частного строительства предполагается сохранение конструкций от разрушения до возобновления работ. В основном она осуществляется на период зимнего или дождливого сезона. В это время главные враги материалов – влага и отрицательные температуры. От них и нужно защитить недостроенный дом.

Защита фундамента

Столбчатый и свайный фундаменты защищать смысла нет – их тело практически полностью находится в грунте, где их целостность и гидроизоляцию обеспечивают специальные материалы (рубероидные рулонные или обмазочные).

В защите нуждается ленточный фундамент:

• Выступающую над землей часть необходимо закрыть гидроизоляцией. Для этого можно использовать недорогой рубероид.
• Чтобы сохранить целостность гидроизоляции следует покрыть ее водонепроницаемым утеплителем.
• Чтобы материалы не слетели, их прижимают тяжелыми предметами, например, кирпичами.

Главное условие – перед консервацией бетон должен набрать марочную прочность, то есть мероприятия можно проводить только после 28 дней с момента заливки.

Подвал

Если перед зимой был сделан подвал, но не перекрыт, следует сделать настил из досок, которые нужно накрыть плёнкой. Это защитит внутреннее пространство от проникновения снега и последующего образования стоячей воды.

Пол следует засыпать щебнем или сделать цементно-песчаную стяжку, чтобы избежать поднятия грунтовых вод весной.

Незасыпанный котлован по периметру стен следует засыпать до зимы, чтобы вода в нем не скапливалась и не давила на стены подвала при застывании. Отверстия для коммуникаций или уже проложенные трубы следует закрыть листами фанеры или металла и прижать их.

Если перекрытие установлено, его изолируют рубероидом или пленкой, материал прижимают по периметру досками. Так же следует поступить с лестничными проемами.

Консервация дома с поставленными стенами

Кирпичные и каменные дома лучше перезимуют, если проемы уже заполнены оконными и дверными блоками, а кровля покрыта. Если крыша не закончена, следует завершить строительство установкой перекрытия поверх стенового материала, чтобы вода не проникала внутрь кирпичей и бетона.

Деревянным домам перед зимовкой устанавливать окна и двери не рекомендуется – проемы следует закрыть досками или фанерой, которые обеспечат нормальную циркуляцию воздуха. Это необходимо по технологии – брус и бревно должны перезимовать один сезон, это часть естественной сушки древесины.

Если на стропила еще не смонтирован весь «пирог», достаточно сделать обрешетку и натянуть толстую полиэтиленовую пленку в несколько слоев, чтобы во внутренний объем не попадала вода.

Источник