Срок аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства
ЗК РФ Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 39.8. ЗК РФ
Договор аренды публичного участка в целях производства продукции для импортозамещения должен содержать запрет на изменение вида разрешенного использования участка и условие об одностороннем отказе арендодателя от договора при его неиспользовании для указанной цели (Постановление Правительства РФ от 09.04.2022 N 629).
1. Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого земельного участка.
Узнать срок аренды земельного участка за 3 минуты
3. Утратил силу. — Федеральный закон от 03.07.2016 N 334-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.
5. Утратил силу с 1 января 2019 года. — Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
6 — 7. Утратили силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
7.1. В случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными федеральными законами (далее — приведение в соответствие с установленными требованиями), договор аренды, заключаемый в отношении такого земельного участка, должен предусматривать обязательство арендатора за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц осуществить снос самовольной постройки в срок, не превышающий двенадцати месяцев, если было принято решение о сносе самовольной постройки, а если было принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, — обязательство арендатора осуществить снос самовольной постройки или представить в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев, и осуществить последующее приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий трех лет.
АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА / Как продлить договор аренды земельного участка
(п. 7.1 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
До 01.03.2023 арендатор вправе требовать увеличения срока действия договора аренды на условиях, указанных ФЗ от 14.03.2022 N 58-ФЗ. При этом п. 8. ст. 39.8 не применяется.
8. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:
1) на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;
2) на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;
3) на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;
4) утратил силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ;
(см. текст в предыдущей редакции)
5) на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен в целях комплексного развития территории;
(в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 N 217-ФЗ, от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
7) на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;
8) на срок действия концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения;
(в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 224-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8.1) на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен такой договор;
(пп. 8.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)
8.2) на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;
(пп. 8.2 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)
8.3) на срок действия договора о комплексном развитии территории, заключенного в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен данный договор;
(пп. 8.3 в ред. Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8.4) на срок реализации решения о комплексном развитии территории в случае предоставления земельного участка юридическому лицу, созданному Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации и обеспечивающему в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию такого решения;
(пп. 8.4 введен Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
8.5) на срок реализации масштабного инвестиционного проекта, указанного в подпунктах 2 и 3 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса;
(пп. 8.5 введен Федеральным законом от 01.05.2022 N 123-ФЗ)
9) на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка;
10) на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами;
11) на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта;
12) на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
13) на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
14) на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития;
15) на срок действия решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;
15.1) на срок действия договора пользования рыбоводным участком в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанным договором;
(пп. 15.1 введен Федеральным законом от 27.12.2019 N 502-ФЗ)
16) на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка;
17) на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;
18) утратил силу. — Федеральный закон от 15.10.2020 N 318-ФЗ;
(см. текст в предыдущей редакции)
19) на срок реализации участником свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», если меньший срок не заявлен таким участником.
(пп. 19 введен Федеральным законом от 25.12.2018 N 485-ФЗ)
9. В случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
10. Утратил силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
11. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.
12. При заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.
12.1. В случае, если после заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен публичный сервитут в соответствии с главой V.7 настоящего Кодекса, арендатор вправе требовать внесения изменений в договор аренды земельного участка в части увеличения срока этого договора на срок, в течение которого использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием невозможно или существенно затруднено в связи с осуществлением публичного сервитута. Арендодатель не вправе отказать во внесении указанных изменений в такой договор. Данный срок определяется в соответствии с соглашением об осуществлении публичного сервитута независимо от срока, установленного пунктом 8 настоящей статьи.
(п. 12.1 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 341-ФЗ)
13. В случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, полностью или частично расположен в охранной зоне, установленной в отношении линейного объекта, договор аренды такого земельного участка должен содержать условия допуска представителей собственника линейного объекта или представителей организации, осуществляющей эксплуатацию линейного объекта, к данному объекту в целях обеспечения его безопасности.
14. В договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом.
15. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
16. В случае, если в аренду предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и зарезервированный для государственных или муниципальных нужд, договор аренды такого земельного участка должен предусматривать возможность досрочного расторжения этого договора по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора такого земельного участка о расторжении этого договора.
17. Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.
18. В случае, если после заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется его перераспределение в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.27 настоящего Кодекса, внесение изменений в указанный договор аренды, в том числе в части изменения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется при наличии соглашения, указанного в пункте 2.1 статьи 39.27 настоящего Кодекса.
ИсточникРосреестр разъяснил порядок оформления аренды земли у государства
Физические и юридические лица имеют право взять в аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, напомнили в Росреестре. Ведомство опубликовало памятку с разъяснением процедуры.
Срок аренды
Как отмечают в Росреестре, срок предоставления земельного участка в аренду регламентируется Земельным кодексом и зависит от целевого использования участка. Так, среди сроков предоставления земли предусмотрены следующие:
— для строительства и реконструкции зданий и сооружений – от 3 до 10 лет;
— для размещения линейных объектов, а также в случае предоставления собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке – до 49 лет;
— для комплексного освоения территории юридическим лицом – на срок действия договора о комплексном развитии территории;
— для завершения строительства – до 3 лет;
— для проведения работ, связанных с использованием недр – срок аренды не должен превышать 2 года с момента окончания действия лицензии;
— для сельскохозяйственного производства – от 3 до 49 лет.
В ряде случаев после истечения срока аренды участок можно будет выкупить без проведения торгов.
Как выбрать участок и оформить аренду
Информация о земельных участках, предоставляемых в аренду, может размещаться на интернет-сайтах уполномоченных органов, а также в местных СМИ. Кроме того, земельный участок можно выбрать с помощью Публичной кадастровой карты.
Оформляется земля после проведения аукциона — протокол размещается на сайте проведения торгов в течение одного рабочего дня со дня подписания. Победитель аукциона заключает договор с уполномоченным органом.
В ряде случае аренду можно оформить и без проведения аукциона – упрощенный порядок действует для участков, на которых будет производиться продукция, необходимая для обеспечения импортозамещения.
«Договор аренды при этом должен предусматривать запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка и условие об одностороннем отказе арендодателя от договора в случае неиспользования земельного участка для указанных целей», — отметили в Росреестре.
В целом же право аренды земли без аукциона предусмотрено по более чем 40 основаниям. Среди них — размещение объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализация масштабных инвестиционных проектов, обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами и другие.
Как подать заявку на регистрацию договора
Пакет документов можно представить в МФЦ, в электронном виде через личный кабинет на официальном сайте Росреестра или с помощью услуги выездного приема Федеральной кадастровой палаты Росреестра.
ИсточникКак внести изменения в договор аренды земельного участка для строительства и реконструкции
Внесение изменений в договор аренды земельного участка, если они предусматривают строительство либо реконструкцию объектов капстроительства: кто это может сделать, как оформить, сколько времени это займет
- 1. Когда и кому может потребоваться изменение цели предоставления земельного участка?
- 2. Кто может обратиться за государственной услугой?
- 3. Какие условия должны быть соблюдены для того, чтобы внести изменения в договор аренды?
- 4. Какие документы могут потребоваться?
- 5. Как подать заявление на внесение изменений в договор аренды?
- 6. Как узнать, на каком этапе находится государственная услуга?
- 7. Каковы основные причины отказа во внесении изменений в договор аренды земельного участка?
- 8. Что делать, если заявление подано от лица, не являющегося арендатором земельного участка, или же запрос поступил из личного кабинета лица-представителя?
- 9. Что делать, если на земельный участок не оформлен градостроительный план земельного участка?
- 10. Что делать, если объект недвижимости на участке находится в залоге, а согласия залогодержателя нет?
- 11. Что делать, если не все арендаторы земельного участка подали заявление?
- 12. Что делать, если срок действия аренды земельного участка истек?
- 13. Что делать, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства?
1. Когда и кому может потребоваться изменение цели предоставления земельного участка?
Земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, могут быть предоставлены на основании договора аренды для целей эксплуатации собственникам зданий, сооружений, расположенных на этом земельном участке.
В таком случае при предоставлении земельного участка в аренду в договоре предусматривается условие о запрете на возведение временных и капитальных зданий и сооружений. Это означает, что по условиям договора вы можете только эксплуатировать здания на участке.
Если же вы планируете строить новые или реконструировать существующие здания, то вам потребуется изменить целевое использование земельного участка, то есть перевести договор аренды земельного участка с «эксплуатации» на «строительство». В таком случае вам необходимо обратиться за государственной услугой «Внесение изменений в договор аренды, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства на земельном участке».
2. Кто может обратиться за государственной услугой?
За предоставлением государственной услуги могут обратиться собственники зданий, сооружений, которые расположены на земельных участках, находящихся в собственности Москвы. Это могут быть и физические лица, и индивидуальные предприниматели, и юридические лица, а также представители юридических лиц.
Обратите внимание, что если вам земельный участок предоставлен по договору аренды земельного участка с множеством лиц на стороне арендатора, то обратиться за государственной услугой необходимо всем арендаторам земельного участка одновременно, но запрос подается от каждого арендатора отдельно.
Технически это выглядит так: все арендаторы должны одновременно (в пределах нескольких дней) подать свои заявления на внесение изменений в договор аренды по обычной процедуре. Сотрудники Департамента городского имущества объединят их без вашего участия и будут рассматривать как единое совместное заявление.
В случае если кто-то из арендаторов заявление не подаст, подавшие арендаторы получат отказ во внесении изменений в договор аренды.
Источник