Срок аренды закончился. Как теперь зарегистрировать здание?
Был заключен договор аренды с администрацией в 2003 году (был зареген в палате).
Затем получали разрешение на строительство .
Срок аренды закончился.
Как теперь зарегистрировать здание? Полагаю, что аренда перешла в разряд «на неопределённый срок». Является ли это препятствием к регистрации?
P.S. Горе-юристы накуралесили по полной катушке. Отказ регпалаты уже получили.
Здравствуйте, выложите пожалуйста отказ Росреестра
Здравствуйте, прикрепите отказ Росреестра, пожалуйста
Здравствуйте. Оформите здание как незавершенку и возьмите участок вновь в аренду без торгов и проблема решена.
Земельный кодекс, ст. 39.6
2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:
10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;
Потом зарегистрируете здание и выкупите землю без торгов
Здравствуйте, Ирина, присоединяюсь к просьбе коллег
Здравствуйте уважаемая Ирина.
Любое решение можно обжаловать.
Будьте добры приложите пожалуйста полученный отказ регпалаты для более подробной консультации.
С уважением и надеждой на дальнейшее сотрудничество Екатерина.
Здравствуйте, Ирина! Здесь нужно изучать сам договор аренды. Но вообще, окончание договора аренды не является основанием для отказа в госрегистрации права на здание или объект незавершенного стрительства (ст. 20 Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество»). Если Росреестр в отказе ссылается именно на прекращение действия договора аренды, то обжалуйте отказ в суде.
Полагаю, что аренда перешла в разряд «на неопределённый срок». Является ли это препятствием к регистрации?
Нет. Аренда не перешла в разряд «на неопределенный срок». Но основанием для отказа в регистрации права собственности на здание. Вы имеете право пользования земельным участком, занятым этим зданием, хотя и закончился срок договора. Т.к. у Вас объек завершенного строительства, то и изъят он также не может быть.
ИсточникСтатья 610. Срок договора аренды
1.Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости
1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.
Статья 235. Основания прекращения права собственности
2. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:
3.1) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1);Статья 239.1. Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка
1.Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
2. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.
3. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
4. Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.
5. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.
6.Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Нестабильность правового режима незавершенных построек
Недавно на сайте «АГ» была опубликована новость о позиции Верховного Суда, который подтвердил возможность продлевать договор аренды для завершения строительства объекта без регистрации прав на него.
ВС РФ в своем определении указал, что п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ прямо предусматривает право общества, при наличии у него объекта незавершенного строительства, однократно заключать (продлевать) договор аренды земельного участка без торгов для завершения строительства при предоставлении такого земельного участка в аренду до 1 марта 2015 г. и что отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.
В рамках рассматриваемого дела представляется спорной позиция Верховного Суда о том, что достаточным доказательством наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства, позволяющим заявителю претендовать на получение участка в аренду без торгов, является акт проверки Главного управления строительного надзора Московской области. С нашей точки зрения, указанный акт не подтверждает присутствия у недостроенного объекта признаков недвижимости, а лишь фиксирует степень готовности объекта (который может и не являться недвижимостью даже после завершения его строительства).
При этом нужно понимать, что определение Верховного Суда не выступает в качестве практикообразующего, а обстоятельства рассматриваемого дела касаются продления права аренды без торгов только в отношении договоров, заключенных до 1 марта 2015 г.
Между тем интересна позиция Верховного Суда, выраженная в недавнем Определении СКЭС ВС РФ от 14 августа 2017 г. № 306-ЭС17-3016. В рамках этого дела Верховный Суд полагает возможным считать недостроенную и незарегистрированную постройку объектом недвижимости в случае, если представлены достаточные доказательства соответствия ее признакам объекта недвижимости (без учета регистрации).
К таким доказательствам могут быть отнесены кадастровый паспорт объекта недвижимости, заключение судебной строительно-технической экспертизы или кадастрового инженера как специалиста.
В связи с этим необходимо отметить, что судебная практика относительно правового режима незарегистрированной и недостроенной постройки в настоящее время противоречива. Отношение судов к такой постройке зачастую зависит от конкретных обстоятельств дела, что отрицательно влияет на стабильность и предсказуемость имущественного оборота. К сожалению, рассматриваемый судебный акт Верховного Суда не вносит ясности в эту сумятицу, так как не содержит обоснованных правовых позиций.
Кроме того, Верховный Суд рассматривал данное дело практически одновременно с публикацией Минэкономразвития проекта масштабных изменений в Гражданский кодекс РФ в сфере недвижимости.
Указанные изменения касаются в том числе и объектов незавершенного строительства. Их предлагается относить к самостоятельным объектам исключительно после государственной регистрации прав на них, а до этого они будут считаться неотделимыми улучшениями земельного участка и следовать его судьбе. Причем Правительство РФ должно будет нормативно урегулировать перечень признаков, которым должны соответствовать объекты незавершенного строительства для возможности государственной регистрации права на них. Поправки должны начать действовать с 1 января 2019 г. Представляется, что после их вступления в силу застройщик, не уложившийся в срок, на который предоставлен участок под застройку, может лишиться не только участка, но и недостроенного объекта.
ИсточникКак действовать если отведённых 3-лет на завершение в вод объекта незавершённого.
В 2008 выкупил у муниципалитета на аукционе право аренды земли под строительство делового центра с ежегодной пролонгацией. В 2014 получил разрешение на строительство, но в связи со сложной фин. ситуацией стройка затянулась в конце 2019 года вызвали в администрацию сказали что продлевать разрешение на строительство больше не будут сказали чтоб я срочно оформлял незавершёнку.
Оформил незавершёнку пришёл продлевать аренду земли отказали так как изменилось назначение объекта (стал незавершёнкой) сказали чтоб я писал заявление на новый договор и ссылаясь на ЗК РФ Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности п 8.6 что у меня будет лишь 3 года за которые я буду должен сделать новый проект, собрать всю документацию для получения нового разрешения на строительство, достроить и ввести объект в эксплуатацию, что для меня не реально так как объект достроен лишь на 50% и с Фин. частью по прежнему всё сложно. Завтра иду делать заявление на получение нового договора аренды. У меня вопрос как быть если я не успею за отведённое время, чем мне это грозит. Какие есть пути решения моей проблемы. (наверняка есть что из судебной практики)
Ответы на вопрос:
Ничем не грозит.
Есть такая замечательная статья как 39.20 ЗК в случае не завершения строительства в срок вы все равно будете иметь право приобрести участок в собственность. Вы уже зарегистрировали незавершенку на праве собственности поэтому отобрать или изъять вашу собственность никто не вправе
ЗК РФ Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение
1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Важнейшая практика по ст. 39.20 ЗК РФ
Разъяснения высших судов
Имеющий исключительное право выкупа (аренды) публичного земельного участка может оспорить его кадастровую стоимость, если из нее определяется выкупная цена (арендная плата) >>>
Для заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора не нужно согласие супруга арендатора >>>
Собственник здания — арендатор исходного земельного участка может приобрести в собственность часть участка, занятую зданием и необходимую для его эксплуатации, если нет препятствий для раздела исходного участка >>>
Основные акты высших судов по статье:
Обзор судебной практики ВС РФ N 4 (2018) (утв. Президиумом ВС РФ 26.12.2018)
Обзор судебной практики ВС РФ N 3 (2018) (утв. Президиумом ВС РФ 14.11.2018)
Постановление КС РФ от 11.07.2017 N 20-П
Обзор судебной практики ВС РФ N 3 (2016) (утв. Президиумом ВС РФ 19.10.2016)
Постановление Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N 28
Идите и получайте новый договор аренды на срок 3 года. Так как законом предусмотрено однократное продление договора аренды для завершения строительства. Если в трехлетний срок не уложитесь теоретически могут выставить на публичные торги. С другой стороны, это Ваша собственность, она оформлена, есть регистрация пусть и на незавершенный строительством объект.
Судебная практика на стороне собственника недвижимости, ст.39.8,39.20 ЗК РФ.И она (судебная практика) продолжает формироваться учитывая, что измнения ЗК РФ внесены не так давно. При отказе продлить Вам договор на новый срок можно обжаловать отказ в суд. ст.218,219 КАС РФ.
Развитие событий может быть таким.
1. В Вашей ситуации предоставят земельный участок без торгов однократно.
2. В случае если не будет завершено строительство применима ст. 239.1 ГК РФ.
В таком случае существует риск продажи объекта незавершенного строительства на публичных торгах в судебном порядке по иску государственного (муниципального) органа в течение 6 месяцев с даты истечения срока действия договора (согласно пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).
Вы же вправе возражать против иска, в том числе доказывая, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, финансовым положением и так далее.
Подписывая договор аренды земли который Вам будет выдан обратите особое внимание на сведения касающиеся объекта недвижимости находящийся на нем.
На торги на заключение договора аренды земельного участка таковой нельзя выставить, так как там есть обременении Вашей собственностью.
Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 названного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.
На основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Предъявление требования об изъятии путем выставления на публичные торги объекта незавершенного строительства является именно правом, но не обязанностью органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение земельным участком, на котором расположен указанный объект. Причем в случае, если такое требование не будет предъявлено в течение 6 месяцев, возникает вопрос о возможности применения вновь пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.
В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. При этом согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 14381/10, прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости (смотрите также постановление Восьмого ААС от 03.08.2017 N 08 АП-8208/17, постановление Семнадцатого ААС от 19.02.2018 N 17 АП-18681/16).
Подводя итог изложенному в любом случае произвольно распорядится земельным участком без Вашего уведомления никто не может, так как Вы имеете приоритет на его использования.
Источник