Срок договора долевого участия в строительстве жилого дома

если в дду срок назван «ориентировночно II квартал 2016 года», и к этому привязаны все обязательства застройщика, может ли такой договор пройти регистрацию, в связи с тем что срока твердого для передачи квартиры не определено, или регистрационная палата не смотрит на эти мелочи? я дольщик

Да, пройдет регистрацию. Формулировка стандартная, определить точную дату ввода дома в эксплуатацию невозможно, так как это зависит от многих факторов.

НО в случае просрочки вы будете иметь право на получение неустойки в размере 1/300 ставки реф-ния за каждый день начиная с 30 июня 2016 г.

Здравствуйте. Может, так как 2й квартал и будет сроком, то есть срок будет истекать в последний день 2го квартала.В принципе такие договоры проходят нормально в Росреестре.

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Срок передачи объекта в договоре о долевом участии в строительстве

(часть первая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Да, вполне пройдет

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ… Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

Особенности долевого участия в строительстве многоквартирных домов и иных ОН

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
(часть первая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

если в дду срок назван «ориентировночно II квартал 2016 года», и к этому привязаны все обязательства застройщика, может ли такой договор пройти регистрацию, в связи с тем что срока твердого для передачи квартиры не определено, или регистрационная палата не смотрит на эти мелочи? я дольщик
Павел

Да, такой договор пройдет регистрацию. Слово ориентировочно не несет юридических последствий, срок по договору установлен именно как 2-й квартал, не переживайте. Формулировка достаточно распространенная, никаких ограничений она не несет.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

если в дду срок назван «ориентировночно II квартал 2016 года», и к этому привязаны все обязательства застройщика, может ли такой договор пройти регистрацию, в связи с тем что срока твердого для передачи квартиры не определено, или регистрационная палата не смотрит на эти мелочи? я дольщик
Павел

Да, в Росреестре никаких проблем не будет, при этом крайним сроком исполнения обязательств по договору будет считаться 30 июня 2016 года

Павел, добрый день! К сказанному коллегами добавлю, что согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

4. Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Согласно ст. 192 ГК

1. Срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.
К сроку, определенному в полгода, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами.
2. К сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. При этом квартал считается равным трем месяцам, а отсчет кварталов ведется с начала года. 3. Срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока.
Если окончание срока, исчисляемого месяцами, приходится на такой месяц, в котором нет соответствующего числа, то срок истекает в последний день этого месяца.

Таким образом указанные в договоре ДДУ сроки, с учетом ст. 192 ГК позволяют определить, с какого времени (с точностью до 1 дня) застройщиком будут нарушены сроки и соответсвенно, возникнет обязанность выплаты неустойки, предусмотренной ч. 3 ст. 6 214-ФЗ

Здравствуйте, условие соответствует требованиям закона, о чем свидетельствует и судебная практика.

Определение ВАС РФ от 07.10.2013 N ВАС-13612/13 по делу N А10-4041/2012
Как установлено судами, между обществом «БЕСТ ПЛЮС» (застройщик) и предпринимателем Кононовой Т.П. (дольщик) заключен договор N 49/1 об участии в долевом строительстве от 26.06.2009 (далее — договор), согласно которому застройщик осуществляет строительство 5-этажного культурно-торгового комплекса на земельном участке по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Коммунистическая и ул. Балтахинова, а дольщик финансирует строительство части этого здания в объеме одного нежилого помещения на 1-ом этаже, общей проектной площадью ориентировочно 260,0 кв. м, описанного в пункте 3.1.6 договора, месторасположение указано в приложении N 1 к договору.
Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия 10.12.2010.
В соответствии с пунктом 3.1.5 договора в редакции дополнительного соглашения от 09.11.2010, ориентировочный срок ввода здания в эксплуатацию — 2 квартал 2011 года. Дополнительное соглашение также зарегистрировано.

Апелляционное определение Верховного суда Республики Марий Эл от 06.11.2014 по делу N 33-2010
Пунктом 1.6 договора долевого участия строительства жилья от 24 апреля 2013 года предусмотрено, что Застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в соответствии с графиком производства работ с учетом норм продолжения строительства согласно требованиям СНиП в срок IV квартала 2013 года, а затем передать объект долевого строительства, а также правоустанавливающие документы для регистрации права собственности на нее участнику долевого строительства в течение 3-х месяцев со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Судом также установлено, что до настоящего времени квартира К. не передана.
Истец свои обязательства по договору долевого участия от 24 апреля 2013 года исполнил, уплатив денежную сумму за участие в долевом строительстве вышеуказанной квартиры, что подтверждается справкой ООО «Регион Строй» от 1 июня 2013 года N 38.
13 июня 2013 года ООО «Регион Строй» уведомило ОАО «Спецстроймеханизация» о состоявшейся уступке прав требования от 11 июня 2013 года. Договор об уступке прав требования зарегистрирован в установленном законом порядке.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о не исполнении ответчиком обязательства по передаче истцу спорной квартиры.

Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 25.06.2015 N 33-9500/2015 по делу N 2-2242/2015
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 18 марта 2015 г. с ООО «Спутник» в пользу Я.Н.В. взыскана неустойка в размере <. >рублей, компенсация морального вреда в размере <. >рублей, штраф в размере <. >рублей. С ООО «Спутник» взыскана в доход бюджета Санкт-Петербурга государственная пошлина в размере <. >рублей.
Согласно условиям договора ООО «Спутник» обязалось своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой комплекс со встроенно-пристроенными учреждениями обслуживания и подземной автостоянкой, возводимый по строительному адресу: и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в срок, установленный Договором, передать Дольщику жилое помещение в объекте, имеющее условный номер N <. >, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях договора и принять квартиру с оформлением соответствующих документов.
В соответствии с п. 4.1 Договора, ответчик обязался передать дольщику квартиру по акту приема-передачи в течение 6 месяцев после наступления срока, указанного в п. 7.1 Договора, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее г. (л.д. 3 — 15).
между Я.Н.В., ООО «Спутник» и ООО «КВС» было заключено соглашение об уступке прав и замене стороны по договору участия в долевом строительстве N <. >от г., в соответствии с которым ООО «КВС» уступает все права и обязанности, вытекающие из вышеуказанного договора, Я.Н.В., который принимает на себя все права и обязанности прежнего дольщика по указанному договору на условиях, определенных настоящим соглашением.
В соответствии с п. 11.1 Соглашения новый дольщик (Я.Н.В.) уплачивает старому дольщику (ООО «КВС») <. >рублей (л.д. 17 — 19).
Судом установлено, что обязательство по оплате соглашения об уступке прав и замене стороны по договору участия в долевом строительстве N <. >от истцом было исполнено (л.д. 20 — 21), что стороной ответчика не оспаривается.
Одновременно сторонами не оспаривается, что в установленный в договоре срок квартира не была передана ответчиком истцу по акту приема-передачи.

Источник: pravoved.ru

Особенности ДДУ и что делать, если застройщик срывает сроки ввода

Что делать, если застройщик нарушает сроки ввода дома, указанные в ДДУ? Какие дополнительные пункты (помимо стандартных) могут быть включены в договор долевого участия? Как с помощью маткапитала купить квартиру по ДДУ? На эти вопросы ответил директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов.

Что делать, если застройщик нарушает сроки ввода дома, указанные в договоре долевого участия в строительстве?

Сроки завершения строительства, передачи жилья покупателю, а также сроки оформления права собственности на недвижимость обязательно прописываются в договоре долевого участия в строительстве, и безнаказанным их нарушение, скорее всего, не останется.

И все же — «бежать впереди паровоза», требуя страшного возмездия даже за однодневную задержку, вряд ли имеет смысл. Если сроки сдачи дома переносятся, необходимо, прежде всего, выяснить причину, по которой это происходит.

К сожалению, российские реалии таковы, что предусмотреть и спланировать все почти невозможно, а потому задержка сдачи новостройки на небольшой срок — это практически штатная ситуация, виновником которой далеко не всегда является застройщик. Если вы видите, что строительство идет, причем явно активными темпами, волноваться не нужно. Гораздо хуже, когда объект «замораживается», то есть на площадке никакие работы просто не ведутся. В таком случае следует максимально быстро связаться с застройщиком, выяснить причины остановки строительства и потребовать обозначить новые сроки сдачи дома. Не исключено, что выгоднее будет вообще выйти из проекта.

В целом, если следовать букве закона, дольщик-физическое лицо имеет право требовать с компании, задерживающей сдачу дома в эксплуатацию, неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Кроме того, можно попробовать взыскать с недобросовестной компании сумму убытков и компенсацию за причинение морального вреда. Правда, суд имеет право снижать размер неустойки, если этот размер явно не соответствует объему действительных убытков пострадавшей стороны — такая опция предусмотрена статьей 333 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, Сумма неустойки = (Ставка рефинансирования х 1/300) х Стоимость договора х Количество дней просрочки (количество дней, прошедших от даты сдачи объекта, указанной в ДДУ, до даты подписания Акта приема-передачи квартиры) x 2.

Какие дополнительные пункты (помимо стандартных) могут быть включены в ДДУ – на что обратить внимание покупателю, стоит ли настаивать на исключении этих пунктов, в каких случаях?

Единого образца ДДУ не существует, поэтому формы договоров могут сильно различаться. Тем не менее, даже если репутация застройщика сомнений не вызывает, и обязательные, и дополнительные пункты договора нужно читать очень внимательно, желательно — вместе с юристом. Согласно статье 4 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 (редакция от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.10.2015) в ДДУ обязательно должны содержаться следующие пункты:

1. Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3. Цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4. Гарантийный срок на объект долевого строительства;
5. Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Также в ДДУ должны быть указаны технические характеристики объекта долевого строительства — квартиры, такие как: проектный номер квартиры, планировка квартиры с указанием метражей всех помещений, общая приведенная (с учетом летних помещений, площадь которых посчитана с учетом понижающего коэффициента) площадь квартиры и число комнат, ее месторасположение на этаже (как правило, определяется осями, указанными в проекте) и номер этажа.

Список дополнительных пунктов может быть бесконечно длинным, и, вопреки распространенному мнению, это не всегда плохо для покупателя — добросовестные застройщики стремятся таким образом исключить возможность любых конфликтных ситуаций и максимально подробно описать условия сотрудничества с покупателем.

В число адекватных условий договора ДДУ, например, входят:

• Сроки и порядок оформления квартиры в собственность (если покупатель заказывает эту услугу у застройщика);
• Обстоятельства внесения изменений в договор и возникновения прав на расторжение договора в одностороннем порядке;
• Условия оформления договора переуступки квартиры;
• Положения об изменении общей стоимости квартиры после проведения обмеров органом технической инвентаризации (БТИ);
• Положения о форме управления домом (дольщику может быть предложено участие в создании товарищества собственников жилья, вступление в члены созданного ТСЖ);
• В отдельном положении могут быть указаны сведения о том, что в стоимость квартиры не входит стоимость установки межкомнатных дверей, окон и других элементов;
• Если квартира строится с чистовой отделкой, договор может содержать подробное описание элементов отделки.

Примеров не совсем легитимных условий, включаемых застройщиками в ДДУ, тоже немало:

• Пункт о праве изменять планировку квартиры без согласования с дольщиком — это условие противоречит законодательству;
• Пункт о том, что застройщик несет ответственность за срыв сроков строительства только при наличии своей вины (это прямое нарушение 214-ФЗ);
• Пункт о возможном изменении цены договора путем составления дополнительного соглашения в случае возникновения необходимости проведения в квартире работ, не предусмотренных текстом основного договора (абсолютно незаконно);
• Условие о том, что все споры между сторонами подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения застройщика или даже в конкретном районном суде.

Стоит отметить, что большинство неправомерных пунктов в ДДУ идет в разрез с положениями 214-ФЗ, Гражданского, Жилищного кодексов РФ или закона о правах потребителей. Поэтому такие договоры могут быть достаточно легко оспорены в суде. В любом случае, не лишним будет перед подписанием договора показать его юристам.

Процедура использования материнского капитала в счет покупки квартиры – как ДДУ это регламентирует?

Согласно действующему законодательству, средства материнского капитала можно направить на приобретение любого жилья, в том числе квартиры в новостройке. Главное — жилая недвижимость должна приобретаться в соответствии с законом 214-ФЗ, путем заключения договора долевого участия в строительстве или вступления в жилищно-строительный кооператив.

Как правило, для того, чтобы оформить договор ДДУ при приобретении квартиры с использованием средств материнского капитала, потребуются следующие документы (помимо стандартного набора): сертификат на материнский капитал и свидетельства о рождении детей. При предоставлении этих документов, застройщик оформит договор долевого участия с использованием средств материнского капитала, указав сумму и сроки поступления на его счет средств маткапитала (в течение двух месяцев со дня представления в Пенсионный фонд соответствующего заявления и зарегистрированного договора ДДУ).

По закону, квартира, приобретенная на средства материнского капитала, должна быть оформлена в общую собственность всех членов семьи (родителей и детей). Поэтому договор долевого участия обычно оформляется на всех членов семьи, включая детей. В том случае, если договор оформляется на одного из супругов, потребуется предоставить в Пенсионный фонд (помимо собственно договора) нотариальное согласие супруга на раздел долей в приобретаемой квартире на всех членов семьи до оформления квартиры в собственность.

Затем покупатель относит договор в Пенсионный фонд на согласование, и после получения одобрения подписывает договор долевого участия с застройщиком.

Источник: www.gdeetotdom.ru

Что такое ДДУ?

ДДУ (договор долевого участия) — это договор в строительстве, который заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

Что такое ДДУ? Договор долевого участия по 214 ФЗ в 2018-2019 году

Моментом вступления ДДУ в силу считается именно регистрация (по месту расположения строящегося жилого комплекса) в Росреестре. Данный законодательный факт очень важен и на практике означает то, что все расчеты за квартиру в новостройке должны осуществляться только после выхода договора долевого участия с регистрации. Механизм направлен на то, чтобы обеспечить дополнительную безопасность покупателям от возможных мошеннических действий.

В настоящее время застройщики еще имеют право использовать средства дольщиков на строительство домов. Жилплощадь передается покупателям после сдачи дома в эксплуатацию. Общие условия, права и обязанности сторон фиксируются письменно в ДДУ.

В договоре долевого участия должна содержаться следующая информация:

• стоимость жилья и порядок взаиморасчетов;
• адрес жилого комплекса, этажность, общая площадь и другие основные характеристики;
• срок завершения строительства;
• если в квартире уже сделана отделка, то ДДУ должно содержать ее описание, включая используемые материалы.

Если Вы не уверены в том, что сможете самостоятельно оценить корректность составленного соглашения, то правильным вариантом будет привлечение юриста. При отсутствии хотя бы одного обязательного пункта в договоре ДДУ, он просто не будет зарегистрирован в Росреестре (МФЦ).

Непосредственно перед заключением ДДУ, следует также ознакомиться с документами застройщика и проектной документацией:

• обязательным документам является акт на ведение строительных работ, выданный местными органами самоуправления, с действительным сроком действия;
• документ, подтверждающий право собственности на землю, или договор долгосрочной аренды на участок где ведется строительство, с информацией о целевом использовании данной территории;
• проектная декларация жилого комплекса;
• учредительная документация девелопера, его финансовая отчетность.

Основным плюсом приобретения недвижимости по договору долевого участия является экономия, так как покупка квартиры на этапе строительства позволяет зафиксировать стоимость жилья, которая в большинстве случаев ниже, чем стоимость тех же метров в момент сдачи дома в эксплуатацию.

Напомним, что с 1 июля 2019 года вступают в действие изменения закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Ключевым нововведением является запрет на использование привлеченных от покупателей денежных средств – все суммы будут размещаться на специальных эскроу счетах, открытых в уполномоченных банках.

Источник: pr-flat.ru

На что обратить внимание в ФЗ 214 о ДДУ

Долевое строительство – распространенный и доступный способ приобрести современное качественное жилье. Особенностью подобной покупки является финансирование будущих собственников работ по возведению на любом этапе строительства. Прежде, чем обрести право на построенный жилой объект, покупателя ожидает множество рисков от недобросовестных застройщиков, а также при наступлении форс-мажорных обстоятельств. Защитить покупателей и регламентировать процесс привлечения денежных средств на долевое строительство — такова суть ФЗ-214 «О защите дольщиков».

Предназначение закона

Закон №214-ФЗ был принят в 2004 году, однако в процессе его внедрения потребовались корректировки и дополнения. Последние изменения были внесены в закон в 2014 году, а целью новых правил стало обеспечение дольщиков полноценной правовой и финансовой защитой во время возведения многоквартирного дома и в момент передачи его владельцам.

Основной задачей закона стало обеспечение российских граждан полноценной защитой на случай нарушений со стороны застройщика. Следует учитывать, что действие закона распространяется только на тех покупателей, которые заключили договор о долевом строительстве (сокращенно, ДДУ) со строительной компанией, ответственной за возведение жилого дома. Никакие иные правоотношения между застройщиком и будущим собственником не могут быть защищены ФЗ-214.

Принимая решение о приобретении жилья на определенном этапе строительства, следует сразу исключить такие варианты оформления отношений, как предварительный ДКП (договор купли-продажи).

Фактическая реализация мер защиты выразилась в принятии ряда положений, ужесточающих требования к девелоперам, а также установлении законных прав дольщиков в отношении определенных квартир.

Основная защита касается финансовой ответственности застройщика. Так, при нарушении строительной компанией сроков исполнения работ по возведению и сдаче дома к эксплуатации, на основании заключенного ДДУ и согласно положений ФЗ-214, застройщик обязан не только вернуть средства покупателю, но и уплатить пени с процентами. Со стороны дольщиков есть право изменить срок исполнения обязательств со стороны строительной компании.

Рекомендации будущим дольщикам

Если гражданин решил финансово участвовать в строительстве жилого здания, вложить средства в покупку квартиры на определенном этапе возведения, следует внимательно ознакомиться с перечнем действующих в регионе застройщиков и узнать условия приобретения строящегося жилья. Если девелопер настаивает на подмене предварительным ДКП договора о долевом участии, следует сразу исключить компанию из списка потенциальных строителей.

Заключив предварительный договор, покупатель не обеспечивается законными гарантиями, а исход дела будет зависеть от желаний и возможностей строительной компании. Любой законопослушный застройщик должен предоставить своим клиентам дополнительные гарантии исполнения условий договора в нужный срок, в полном объеме и должного качества.

Кроме того, ДДУ должен быть зарегистрирован государственными органами, оформляется в письменной форме. Это исключает возможность мошеннической продажи одного и того же объекта нескольким покупателям, как это может происходить по предварительному договору, не нуждающемуся в госрегистрации.

Требования к договору о долевом строительстве

Государство устанавливает требования к содержанию и составу договора, который будет признан юридически значимым.

К обязательным положениям договора относят следующие пункты:

1. Предмет договора.
2. Срок исполнения обязательств по передаче конкретной площади.
3. Стоимость и порядок оплаты.
4. Гарантии со стороны девелопера.
5. Меры обеспечения по выполнению условий договора строительной компанией.

Следует уделить внимание положениям, касающимся возврата средств покупателю на случай нарушения исполнителем условий договора. Рекомендуется включить пункты по возврату не только основной суммы, но и уплаченных процентов и пени.

Если истребовать средства с заказчика придется в суде, нужно быть готовым к тому, что на урегулирование вопроса могут уйти годы, в течение которых недвижимость вырастет в цене, и за ту же сумму покупатель уже не сможет купить равностоящее жилье.

Реализация закона на практике

Согласно последней редакции закона, строители теряют возможность продажи площадей несуществующих на бумаге квартир. Если ранее покупатель приобретал квадратные метры при отсутствии разрешительных документов и согласованного проекта, теперь такой риск исключен на основании закона.

По новым правилам застройщик должен выполнить предварительную подготовку накануне продаж:

• оформить разрешительную документацию на строительство;
• принять меры по публикации проекта;
• иметь в наличии оформленные документы на землю, в границах которой будут производиться работы.

Все документы, касающиеся будущей застройки, должны быть доступны всем гражданам. Будущие собственники должны иметь возможность узнать детали застройки, выявить достоинства и недостатки будущего объекта, проверить законность строительных работ и наличие разрешений.

Без исполнения данных действий, деятельность застройщиков невозможна. Если условия договора с дольщиком не исполняются, к застройщику предъявляется требование устранить дефекты и нарушения. Дольщик вправе требовать снижения цены приобретаемой собственности, возмещения затрат на ремонт, выплате штрафа.

Следует иметь в виду, что положения ФЗ-214 действуют только в отношении квадратных метров, приобретаемых в качестве жилья. Общедомовая собственность, ее качество и состояние законом не защищены. Таким образом, при выявлении строительных дефектов на лестничных пролетах, общих площадках и т.д., добиться качественного исполнения от застройщика будет сложно.

Несмотря на различные меры защиты, обеспечить полную правовую защиту интересов собственников трудно. Даже если строительные работы выполнены некачественно, компенсационные выплаты от застройщика получить сложно. В случае задержки сроков завершения строительства, покупатели вынуждены ждать в течение нескольких лет.

Средства, которые были уплачены девелоперу много лет назад, теперь недостаточны для покупки аналогичного жилья ввиду постоянного роста цен. Фактически, дольщики остаются заложниками ситуации, надеясь на порядочность строительной компании.

Обязательства застройщиков

В федеральном законе определяются все основные моменты, касающиеся регулирования отношений исполнителя и заказчика.

Обобщенно обязанности застройщика включают следующие действия:

1. Получить разрешительную документацию.
2. Предоставлять полную информацию об объекте и этапе его возведения.
3. Ознакомить каждое заинтересованное лицо с проектной документацией.
4. Использовать в строительстве собственные капиталовложения, от одной трети всего бюджета.
5. Средства дольщиков могут быть использованы только на строительство конкретного объекта.
6. В договоре фиксируются окончательные расчеты: цена, стоимость, а также условия невозможности привлечения дополнительных средств от дольщиков, свыше оговоренной в документе суммы (как это бывает в жилищно-строительных кооперативах).
7. ДДУ подлежат обязательной регистрации с ФРС, исключая случаи мошенничества.
8. Застройщик должен неукоснительно соблюдать сроки, а в случае нарушений – обязан уплатить штрафы.

Кроме того, по закону, дольщик имеет право:

• продать свои права на объект, заключив договор уступки прав, тем самым, выходя из проекта;
• требовать устранения дефектов за счет строительной компании, либо снижения стоимости жилья ненадлежащего качества;
• прекратить действие договора по собственно инициативе, предъявив требование вернуть оплату с процентами, если будет установлен факт неисполнения застройщиком своих обязательств.

В свою очередь, исполнитель гарантирует качество работ на срок от 5 лет и более, а также несет страховую ответственность перед дольщиком, оформляя страхование гражданской ответственности, отчисляя определенный процент на счет компенсационного фонда, организуя расчеты через счета эскроу.

Если застройщик не выполнил свои обязательства, могут быть предъявлены требования в отношении залогового обеспечения, которым выступает земельный участок под МКД. Данная мера возможна в ситуации банкротства или установления факта «недостроя».

На видео о законе о долевом строительстве

Таким образом, условия по ФЗ-214 для застройщиков не оставляют шансов избежать ответственности за надлежащее исполнение строительных работ, минимизируя риски лиц, заключивших договор о долевом строительстве.

Источник: ru-act.com