Срок начала передачи объекта долевого строительства

Срок приемо-передачи объекта долевого строительства

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» ввёл два основных гражданско-правовых срока для договора участия в долевом строительстве.

1. Срок, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства.
2. Срок, в течение которого участник долевого строительства должен приступить к принятию объекта долевого строительства после получения сообщения о завершении строительства.

1. СРОК ПЕРЕДАЧИ ЗАСТРОЙЩИКОМ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА (П. 1 СТ. 6, ПП. 2 П. 4 СТ. 4 ЗАКОНА).

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве в соответствии со ст. 4 Закона. Закон не содержит ограничений по способам определения указанного срока. Ст.

190 ГК РФ определяет, что срок, установленный законом или договором, определяется календарной датой или истечением периода времени. Срок может также определяться указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

О сроках расследования уголовных дел, причинах продления этих сроков, прочих вещах с этим связанным

Для застройщика наиболее оптимальным будет определение срока передачи объекта долевого строительства путём указания периода времени, в течение которого передача должна состояться. При этом в силу ст. 191 ГК РФ «течение срока, определённого периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало».

Застройщику, при определении срока передачи, следует учитывать предполагаемый срок завершения всех работ на объекте строительства в соответствии с проектной документацией. На практике, до принятия нового Градостроительного кодекса, на подписание акта государственной приёмочной комиссии о приёмке в эксплуатацию законченного строительством объекта и его утверждение уходило от полугода и более.

Не многим изменилась ситуация и с принятием нового Градостроительного кодекса. Так, ст. 55 Градостроительного кодекса по-прежнему предусматривает довольно большой перечень документов и согласований, необходимых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. А десятидневный срок на принятие решения о выдаче разрешения на строительство, предусмотренный п. 5 ст. 55 Градостроительного кодекса, практически не соблюдается.

Установление такого длительного периода времени, в течение которого застройщик может передать объект долевого строительства, призвано защитить его от ответственности, предусмотренной п. 2 ст. 6 Закона за несоблюдение срока передачи. Ведь несоблюдение срока возможно и не по вине застройщика, например, в связи с волокитой органов, выдающих разрешение на строительство, а без последнего застройщик не имеет права в силу п. 2 ст. 8 Закона передать объект долевого строительства.

Следует заметить, что застройщик в любом случае обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, даже если не истёк установленный договором срок передачи объекта долевого строительства (п. 3 ст. 8 Закона). В соответствии со ст.

Ответственность застройщика за нарушение срока

190 ГК РФ срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Дату получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию нельзя рассматривать как событие, которое должно наступить неизбежно, как того требует ст. 190 ГК РФ. Эта дата может вообще никогда не наступить, застройщик может вообще никогда не получить разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, и причин тут может быть множество, поэтому о неизбежности наступления данного события говорить как минимум необоснованно. В случае включения подобной формулировки в договор, он будет считаться не заключенным, так как одно из существенных условий договора (срок передачи застройщиком объекта долевого строительства) будет несогласованно.

2. СРОК, В ТЕЧЕНИЕ КОТОРОГО УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ДОЛЖЕН ПРИСТУПИТЬ К ПРИНЯТИЮ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА (П. 4 СТ. 8 ЗАКОНА).

Данный срок не является существенным условием договора участия в долевом строительстве, но его значение не менее важно для застройщика.

Часто высказывалось мнение, что Закон, хотя и косвенно, но допускает возможность возникновения ситуации, когда в договоре срок, в течение которого застройщик обязан передать объект долевого строительства, указан не будет. При этом приводилось именно положение п. 4 ст.

8 Закона, которое устанавливает, что «участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения». Таким образом ставится знак равенства между понятиями срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (ст.

6 Закона) и сроком, в течение которого участник долевого строительства обязан приступить к принятию объекта долевого строительства (п. 4 ст. 8 Закона).

Если в первом случае речь идёт об обязанности застройщика передать объект в определённый срок, то во втором случае законодатель говорит об обязанности участника долевого строительства приступить к принятию объекта в определённый срок. Отсутствие в договоре условия о сроке, предусмотренном ст. 6 Закона, будет означать незаключённость договора.

Отсутствие же в договоре условия о сроке, предусмотренном п. 4 ст. 8 Закона, то есть сроке, в течение которого участник долевого строительства обязан приступить к принятию объекта долевого строительства, не влечёт незаключённости договора. В этом случае участник долевого строительства обязан приступить к принятию объекта долевого строительства в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения о завершении строительства (п. 4 ст. 8 Закона).

Закон, предусмотрев довольно суровые санкции за нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого строительства (п. 2 ст. 6), не предусмотрел никаких специальных последствий нарушения участником долевого строительства срока, в течение которого он должен приступить к принятию объекта.

Возможны случаи, когда участник долевого строительства сам не спешит принимать объект, экономя тем самым на расходах по содержанию имущества и на налоге на имущество. Причинённые застройщику убытки в таком случае могут быть возмещены в судебном порядке в соответствии с общими положениями ГК РФ об убытках, но такой путь является довольно продолжительным и затратным. Переход бремени содержания имущества (ст. 210 ГК РФ) имеет смысл связать с моментом передачи объекта долевого строительства.

Источник

Что делать, если застройщик вовремя не сдает дом

Что делать, если застройщик срывает сроки сдачи дома и затягивает с передачей ключей? И как быть, если квартиру в проблемной новостройке вы купили в ипотеку? Обо всем — по порядку.

Срок сдачи дома в эксплуатацию и срок подписания акта приема-передачи квартиры

Важно понять, что срок сдачи дома в эксплуатацию и срок подписания акта приема-передачи квартиры — это две разные вещи.

Срок сдачи дома в эксплуатацию — это дата, к которой дом должен быть построен и готов к заселению.

Срок подписания акта приема-передачи квартиры — это, говоря простыми словами, дата передачи ключей. В договоре с застройщиком, как правило, указывается именно дата подписания акта приема-передачи. Подписали акт — квартира ваша, можете въезжать.

Застройщик затягивает с выдачей ключей: что говорит закон

Если застройщик переносит срок подписания акта приема-передачи квартиры более чем на 2 месяца от даты, указанной в договоре, вы можете взыскать с него неустойку.

Также участник долевого строительства может отказаться от договора участия в долевом строительстве квартиры и вернуть деньги. Об этом говорится в Федеральном законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Допсоглашение к ДДУ о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет

Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.

Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.

Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.

Как получить неустойку от застройщика

Получить от застройщика неустойку можно двумя путями: обратиться к застройщику напрямую, а если он откажет в выплате неустойки — обратиться в суд за ее взысканием в принудительном порядке.

Первый вариант, пожалуй, практичнее. Лучше договориться с застройщиком напрямую. Как это сделать? Направить застройщику претензию с требованием выплатить неустойку за срыв сроков. Если это не помогло, придется подавать в суд — понадобится копия претензии к застройщику, исковое заявление и копии документов по сделке.

За время, в течение которого суд будет рассматривать исковое заявление о взыскании неустойки, начисление неустойки не приостанавливается, и этот размер неустойки также может быть взыскан на этом же судебном заседании.

Как посчитать размер неустойки, если застройщик срывает дату передачи ключей

Компенсация за просрочку начисляется в «размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

При удовлетворении судом требований участника долевого строительства о взыскании неустойки, суд может взыскать с застройщика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу участника долевого строительства (закон РФ «О защите прав потребителей»).

Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи

Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.

Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.

В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.

Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.

Что делать, если сроки переносятся, а квартира в ипотеке

Если вы купили квартиру в ипотеку, вам надо оформить право собственности и предоставить в банк документы, подтверждающие целевое использование кредитных средств — отчет об оценке, выписку из ЕГРН, полис страхования недвижимости.

Предоставить эти документы нужно одновременно. Сделать это надо в течение 3 месяцев с даты оформления права собственности. Крайний срок предоставления документов — 3 года с даты получения ипотеки, если собственность не оформлена раньше.

Если застройщик задерживает подписание акта приема-передачи квартиры, а по договору наступает срок предоставления в банк документов о целевом использовании кредита (3 года с даты получения кредита), обязательно сообщите об этом в банк. Достаточно написать заявление о продлении сроков и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков сдачи дома застройщиком.

Какие документы надо предоставить в банк, если квартира в ипотеке, а застройщик срывает сроки

В этом случае в банк надо обязательно предоставить:

• Заявление заемщика (титульного созаемщика)
• Копию паспорта заемщика (титульного созаемщика)

Также пригодятся любые документы, подтверждающие нарушение сроков, например:

• Дополнительное соглашение к договору о переносе сроков строительства (о нем чуть выше)
• Письмо застройщика о переносе сроков завершения строительства дома
• Письмо органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость
• Информация о переносе сроков строительства в СМИ
• Решение суда о признании застройщика банкротом или ваше исковое заявление к застройщику с отметками суда

Менеджер банка поможет разобраться, какие именно документы потребуются. Написать ему можно в чате ДомКлик . Самое главное в этой ситуации — не молчать, а предупредить банк.

Источник