Срок строительства объекта это
Самый ценный ресурс – это время, а время – деньги, и там, где большой проект – это большие деньги. Все это знают, но до сих пор встречаются недострои и долгострои, простои и авралы, чему есть объективные и субъективные причины.
Негативные явления были и в советские времена, тогда это объяснялось негибкостью плановой системы. Типичную ситуацию на стройке описал ещё А. Райкин: «Раствор – ба! Кирпич – ёк! Что делать? Перекур объявлять».
А потом – великие праздники, надо сдавать объект или очередь. Значит – аврал. И не важно, что брак, что технологии нарушены – к очередной годовщине пролетарии должны отметиться трудовым подвигом.
Казалось бы, сейчас – рыночная экономика, и уже не на партсобрании, а на суде приходится объяснять срыв сроков и низкое качество. Только люди и отношение к труду во многом остались прежними. Сроки строительства соблюдаются не всегда, не всегда выдерживается время, отведённое по техническим нормативам. Страдает качество. Одни простои влекут другие. Нарушается вся технологическая цепочка. Теряется время, и теряются деньги.
Штрафы и санкции за нарушение сроков строительства могут быть прописаны в договоре. Нарушение сроков может повлечь экономический ущерб, например, нарушается логистика, срываются сроки поставок, не завершив одни работы, нельзя начинать следующие и т. д. Весь этот ущерб, плюс ущерб репутации, плюс судебные издержки составляют сумму иска за срывы сроков. Экономика работает как слаженный механизм и, если где-то простой, то ущерб умножается по цепочке, и все обвинения предъявляются к источнику задержек.
Есть несколько причин срыва сроков и графиков.
Первое – это обстоятельства непреодолимой силы, внешние причины. Например, стихийные бедствия, неблагоприятные погодные условия, финансовый кризис, военные действия и теракты. В этом случае срыв сроков происходит не по вине подрядчика, следует только своевременно информировать заказчика, и, возможно, скорректировать графики строительства.
То, что называется «непредвиденные обстоятельства» часто случается из-за недостачно глубокого изучения всех граней проекта. Обычно всегда есть люди, которые предупреждают об угрозах, и к ним следует прислушиваться.
Другие «непредвиденные обстоятельства» – «сюрпризы» от поставщиков и субподрядчиков, когда срываются графики поставок и сдачи объектов, когда мы получаем не то, что требуется, и от этого случается простой в работе.
Виновников, конечно, можно наказать и взыскать ущерб, но сроки потеряны, и необходимо наверстывать упущенное. Чтобы свести риски к минимуму, следует, во-первых, тщательно выбирать партнёров, а, во-вторых, иметь в запасе резервные варианты, чтобы процесс продолжался и последствия срывов были бы сглажены продуманным руководством.
Временные задержки могут быть связаны с недостаточно качественной подготовкой к работам на объекте.
Иногда строительные работы начинаются ещё до того, как проведены все согласования по объекту. Например, не все согласовано с правом собственности на землю, а потом оказывается, что кто-то из владельцев наотрез отказывается от «выгодных предложений», и, хоть убей, не желает выселяться.
Иногда из-за таких неуступчивых приходится пересматривать весь проект, иногда проблема «решается» неправовым способом.
Также неправовым способом может быть получено право на строительство на охраняемых территориях (которые выводятся из состава природных, культурных, исторических зон и передаются застройщику). В этом случае остановка может обернуться тем, что придётся компенсировать ущербы и заниматься рекреацией.
Строительство, особенно, небезопасных объектов, следует согласовывать с местными жителями, исходить из того, что рядом – другие объекты, зелёные зоны, места отдыха и т. д. Иначе могут быть: массовые протесты, иски, жалобы, привлечение прессы –в любом случае это негативно отразится на проекте. Рекомендуется внимательно оценивать все риски, понимать, кто и чем может быть недоволен от проекта? Предлагать приемлемые для большинства варианты, инициировать общественные слушания и действовать в правовом поле.
Задержки в строительстве могут быть связаны с некачественно проведенными геостройизысканиями. Когда вдруг оказывается, что строительство ведётся над подземными реками, над карстовыми пустотами, что грунты слишком слабые и местность подвержена затоплениям.
Следствие такой экономии на геострой изысканиях – не только потеря времени, но и перерасход ресурсов, вплоть до решения о невозможности продолжения проекта.
Использование георадаров, металлоискателей и другой современной аппаратуры позволяет провести глубокое сканирование грунта, однако, при проведении земельных работ возможны различные неожиданности, способные приостановить строительство.
Могут быть найдены древние артефакты, захоронения, боеприпасы или ещё что-то, из-за чего возможна задержка в строительстве. В этом случае можно сделать вид, что ничего странного не было найдено, как порой и поступают.
По закону и по совести – о всех странных находках должно быть доложено компетентным лицам, а также заказчику, что задержка происходит по объективным причинам.
Однако чаще задержка сроков строительства происходит по причине подрядчика, например, когда приходится переделывать то, что было сделано с браком. Иногда брак на обьекте носит систематический характер, особенно, когда на всем «экономят» на материалах, на технологиях, на квалифицированных кадрах и зарплате рабочим.
Каково отношение к труду, таково и качество. Что-то можно скрыть, но чего-то не скроешь. Внутренний контроль должен выявлять нарушения и оперативно добиваться исправления нарушений.
Когда внутренний контроль настроен на сокрытие нарушений – осуществляется более редкий, зато более требовательный внешний контроль со стороны заказчика. Бывает и так, что на приемке объекта претензий к подрядчику так много, что ему не оплачивают работу и требуют практически все переделать, и, как следствие, объект переводится в разряд долгостроя.
Проблемы со временем могут возникать, когда нет порядка в организации строительства. Тогда то, что должно делаться легко и быстро, выполняется медленно и с большими усилиями. О порядке, об организации трудового процесса, об охране труда, о подборе кадров должно быть продумано ещё при подготовке Проекта, и поддержание должного порядка и дисциплины должно осуществляться на объекте непрерывно.
Современные технологии позволяют заказчику оперативно и всесторонне контролировать строительство объектов посредством видеонаблюдения, дрон-мониторинга, интернет-отчётов. Такой контроль способствует лучшему взаимодействию между заказчиком и подрядчиком и позволяет оперативно устранять выявленные нарушения, чтобы соблюсти сроки строительства.
Заказчик и сам может вносить коррективы в ход строительства, вызывающие задержку со сроками. В этом случае специалисты по экономическому инжинирингу должны точно просчитать, во что обернуться корректировки проекта по сумме и времени для договорного согласования с заказчиком.
Задержка со сроками, вплоть до полной остановки строительства может быть связана с недостоверно рассчитанным бюджетом проекта или с нецелевым расходованием бюджетных средств.
Поскольку между подрядчиками идёт жёсткая конкурентная борьба, чтобы выиграть тендер некоторые компании прибегают к демпингу цен – искусственно занижают затраты по проекту. Когда же такая компания выигрывает тендер и начинает строительство, она или «экономит» за счёт качества строительства, или недостроив обьект объявляет о недостатке средств и ждёт, чтобы их добавили.
В первом случае сроки срываются, когда брак обнаружится, и то, что плохо придётся переделывать. Во втором случае заказчик решает: или субсидировать завершение строительства, или больше не доверять этой компании.
Похожая ситуация, когда заказчиком выступают дольщики, субсидирующие строительство. Если компания-застройщик предлагает очень выгодные цены – высока вероятность, что это рекламный ход, скрывающий мошенническую схему. Подрядчик не собирается строить качественный объект за такую сумму. Дольщиков обманут и в сроках, и в качестве, и по сумме затрат, а объект может задержаться в долгострое или вообще быть демонтирован.
Сейчас на законодательном уровне предпринимаются меры по борьбе со строительным мошенничеством. Для того, чтобы свести риски к минимуму, следует понимать, что слишком дешевого, качественного и быстрого строительства не бывает, а те, кто завлекает, заранее не настроен выполнять обещания, и думает только о своей выгоде.
Как профилактика мошенничества – гласность и мониторинг всего, что происходит на объекте, посредством интерактивных технологий. Однако пока все это внедряется медленно, и многие подрядчики просто боятся оперативного и объективного контроля.
Существуют научно обоснованные сроки проведения строительных работ. Именно на них ориентируются стороны при заключении подрядных договоров. Однако реальное строительство редко обходится без форс-мажорных ситуаций, и порой требуется наверстывать упущенное время, чтобы уложиться в договорные сроки.
Аврал не является нормой, но, когда сроки поджимают, без «героизма» не обойтись. Только следует помнить, что не должно страдать качество строительства, и не должны нарушаться нормативы по охране труда.
Когда эксперты исследуют качество работ на объекте, хорошо видно, что сделано поспешно, по упрощенным технологиям. Такой аврал в ущерб качеству недопустим, и может приводить к аварийным ситуациям.
Лучше не пожалеть ресурсов и на начальных этапах все придумать, все точно просчитать, привлечь грамотных специалистов по стоимостному инжинирингу, чем потом попадать в цейнот, переделывать сделанное и отбиваться от судебных исков.
Время – ценнейший ресурс, и главные гаранты его сбережения – точный расчёт, порядок и дисциплина.
ИсточникСрок строительства объекта это
Минстрой: Мы разработали пять шагов по сокращению сроков строительства — Недвижимость РИА Новости, 19.05.2020
Президент России Владимир Путин на прошлой неделе в очередной раз обратил внимание на чрезмерную бюрократизацию строительной отрасли, которая, помимо прочего. Недвижимость РИА Новости, 19.05.2020
Президент России Владимир Путин на прошлой неделе в очередной раз обратил внимание на чрезмерную бюрократизацию строительной отрасли, которая, помимо прочего, зачастую осложняет работу в чрезвычайных ситуациях. Заместитель министра строительства и ЖКХ России Дмитрий Волков рассказал РИА Недвижимость, каким образом ведомство работает в этом направлении- Дмитрий Анатолиевич, президентом поставлена задача разработать меры по «разбюрокрачиванию» строительной отрасли. Однако подобная работа велась и ранее. Имеются ли сейчас возможности для ещё большей оптимизации процедур? — Мы полагаем, что, несмотря на проделанную за прошедший год работу, есть существенные возможности для увеличения скорости строительства не только за счет улучшения технологии и повышения производительности труда, но и за счет снижения административной нагрузки и улучшения качества системы технического нормирования. Работа в этом направлении началась в 2019 году, и сейчас можно выделить пять основных направлений, или, иначе, пять шагов, сделав которые, можно получить серьёзное продвижение вперед в части скорости строительства без серьезных рисков удорожания, безопасности или управляемости в градостроительной деятельности.Эти шаги касаются рабочей документации, экспертного и проектного сопровождения, территориального планирования, типового проектирования, технического нормирования и особого регулирования для чрезвычайных ситуаций. — Расскажите о них подробнее.Необходимо делать следующий шаг и вводить экспертное сопровождение еще до начала проектирования, до этапа подготовки задания на проектирование, на этапе концепции или подготовки обоснования инвестиций. Такая практика становится всё более широкой при осуществлении государственных инвестиций, особенно в зонах чрезвычайных ситуаций, например, ликвидации последствий паводка в Иркутской области. Так мы можем дополнительно сократить срок экспертизы и в целом строительства минимум еще на месяц. Кроме того, от нынешнего одностадийного требуется перейти, а точнее вернуться, к многостадийному проектированию, что соответствует советскому опыту и международной практике. Законопроект, возвращающий используемое на практике, но совершенно неотрегулированное понятие рабочей документации, прошел процедуру всех необходимых согласований в правительстве. Многостадийное проектирование, возможность строить и сдавать объекты по рабочей документации вместе с гибким механизмом внесения изменений в проект без остановки стройки позволит дополнительно сэкономить не только до шести месяцев в крупных проектах, но и гибко управлять стоимостью и, в конечном счете, экономить средства инвестора или государства.- При этом существенное время строители теряют на подготовку градостроительной документации… — Внесение изменений в схемы территориального планирования, генеральные планы, правила землепользования и застройки, которые сейчас нужно сделать до начала проектирования и строительства, могут отнять даже не месяцы, а затянуться, вместе с земельными вопросами, на один-два года. Количество требуемых изменений, например, для нижегородской агломерации превышает 700 штук в год, в связи с быстро меняющейся экономической и градостроительной ситуацией. При этом только 87 проектов планировки территорий из 309 «дожидаются» таких изменений, остальные не могут быть утверждены, пока с момента внесения не пройдет более года. Возможность разработки и утверждения проектов планировки территории до изменения генпланов, СТП и ПЗЗ вместе с серьезным упрощением порядка внесения в них изменений, равно как и проектирование и начало строительства, запараллеленное с решением земельных вопросов, может сократить срок строительства на несколько месяцев, а по отдельным проектам – на несколько лет. Соответствующие нормативные акты Минстроем уже разработаны и могут быть приняты в самое ближайшее время.- А есть ли потенциал в части проектов повторного применения?- Неоднократно обсуждался вопрос дополнения использования проектов повторного применения типовым проектированием. Типовые проектные решения, исключающее необходимость прохождения большинства длительных процедур, например, экспертизы, могут сократить строителям три-шесть месяцев и более. Законопроект подготовлен, завершается его согласование в правительстве. Работа над созданием библиотек таких проектов на базе проектов повторного применения, в частности, по объектам первичного звена здравоохранения, уже ведется. — У представителей отрасли также имеются вопросы по техническому нормированию. Как быть со «снипами-хрипами»?Для уменьшения количества обязательных требований Минстрой в рамках своей компетенции разработал соответствующие изменения в так называемый «перечень 1521», где они закреплены. Это уменьшает их количество на 30% (примерно с 10 тысяч до 7 тысяч требований). Дальнейшим шагом должно стать, что было также поручено президентом по итогам заседания Госсовета по вопросам строительства в мае 2016 года, создание «одноканального» технического регулирования по принципу: разрабатывает каждый, а выпускает и отвечает за отсутствие коллизий и дублирования – один. Запланировано заменить при этом перечень отдельных обязательных требований компактными и систематизированными обязательными к применению строительными нормами, содержащими исключительно необходимые вещи. Это дополнительно уменьшит количество обязательных требований еще примерно на 4 тысячи штук. Изменения в технический регламент о безопасности зданий и сооружений, необходимые для этого, разработаны и находятся на последнем этапе согласования перед внесением в правительство. Кроме того, в прошлом году законодательно урегулирован единый реестр, где будут содержаться все документы, необходимые для экспертизы и государственного строительного надзора, что исключительно важно для строителей. Подзаконные акты, необходимые для его работы также разработаны и прошли необходимые согласования, могут также быть приняты в ближайшее время. Строительные нормы, уменьшение количества обязательных требований до разумного минимума, «одноканальное» техническое регулирование позволят кратно уменьшить так называемые «дополнительные» документы, прежде всего, спецтехусловия (СТУ) и различные расчетные обоснования, практика увеличения которых наметилась в настоящее время. Так, например, количество СТУ, разрабатываемых в 2017 году, превысило 2,5 тысячи. В 2019 их разработали уже более 4,5 тысячи. С учетом того, что каждое СТУ стоит от 500 тысяч до 3 миллионов рублей и более и «отнимает» 1-2 месяца, этот квазиучастник в стройке начинает весьма негативно влиять на процесс. Предлагаемые меры могут сократить их количество кратно, сделав механизм СТУ действительно исключением из правила, которое нужно только тогда, когда нет и не может быть иного выхода.- Что может измениться в строительстве при чрезвычайных ситуациях?- Важность работы в условиях чрезвычайной ситуации в последнее время мы осознали особенно четко. Любые, даже самые совершенные правила, рассчитанные на регулярный порядок, в этом случае, как правило, не годятся. При реализации предлагаемых нами изменений сроки очень существенно сокращаются: отвести землю и привести в соответствие градостроительную документацию – 1 месяц, организовать конкурс на проектирование — 2 месяца, запроектировать – 1 месяц, пройти экспертизу – 0 месяцев, организовать конкурс на строительство – 2 месяца, построить – 1-2 месяца, сдать в эксплуатацию и оформить права на землю и объект недвижимости – 1 месяц. Итого 8-9 месяцев. Проектирование и строительство уже занимает 30-40% времени. То есть коэффициент эффективности – 0,3-0,4. В проектах более сложных и долговечных зданий с нормативным сроком строительства, скажем, 12 месяцев, он повышается превышает 0,7, и это уже неплохо.Ясно, что в условиях чрезвычайной ситуации этого недостаточно. Все процессы, включая проектирование и строительство, требуется осуществлять параллельно. Необходимо исключить потерю времени на конкурсные процедуры. Это позволит сократить время реализации проекта практически до нормативного срока строительства и сделать коэффициент эффективности более 1. Делать так в «обычных» условиях – едва ли рационально. В существенном количестве строительных проектов требуется время на «предотвращение конфликтов», в том числе связанных с мнением населения. Особенно это касается жилищного и коммерческого строительства. Требуется время на качественную проверку решений, для того, чтобы избежать в будущем техногенных катастроф. Вместе с тем, когда мы ликвидируем последствия наводнения, пожара или эпидемии, скорость приобретает абсолютно первостепенное значение. Таким образом, особый порядок реализации строительных проектов в условиях чрезвычайно ситуации, установленный законом и не требующий каждый раз принятия схожих по сути решений, позволит «разрешать строить», «строить» и «оформлять стройку» за время, меньшее нормативного срока проектирования и строительства. То же касается и строительных норм, которые в этом случае можно упростить, понимая при этом, что мы сознательно поступаемся частью надежности и долговечности, выигрывая в сроках и цене. Соответствующие предложения министерством строительства подготовлены и могут быть реализованы уже в этом году.
Источник