Срок строительства объекта в проекте
Самый ценный ресурс – это время, а время – деньги, и там, где большой проект – это большие деньги. Все это знают, но до сих пор встречаются недострои и долгострои, простои и авралы, чему есть объективные и субъективные причины.
Негативные явления были и в советские времена, тогда это объяснялось негибкостью плановой системы. Типичную ситуацию на стройке описал ещё А. Райкин: «Раствор – ба! Кирпич – ёк! Что делать? Перекур объявлять».
А потом – великие праздники, надо сдавать объект или очередь. Значит – аврал. И не важно, что брак, что технологии нарушены – к очередной годовщине пролетарии должны отметиться трудовым подвигом.
Казалось бы, сейчас – рыночная экономика, и уже не на партсобрании, а на суде приходится объяснять срыв сроков и низкое качество. Только люди и отношение к труду во многом остались прежними. Сроки строительства соблюдаются не всегда, не всегда выдерживается время, отведённое по техническим нормативам. Страдает качество. Одни простои влекут другие.
Сколько времени нужно на строительство #загородного #дома? Состав проекта и сроки.
Нарушается вся технологическая цепочка. Теряется время, и теряются деньги.
Штрафы и санкции за нарушение сроков строительства могут быть прописаны в договоре. Нарушение сроков может повлечь экономический ущерб, например, нарушается логистика, срываются сроки поставок, не завершив одни работы, нельзя начинать следующие и т. д. Весь этот ущерб, плюс ущерб репутации, плюс судебные издержки составляют сумму иска за срывы сроков. Экономика работает как слаженный механизм и, если где-то простой, то ущерб умножается по цепочке, и все обвинения предъявляются к источнику задержек.
Есть несколько причин срыва сроков и графиков.
Первое – это обстоятельства непреодолимой силы, внешние причины. Например, стихийные бедствия, неблагоприятные погодные условия, финансовый кризис, военные действия и теракты. В этом случае срыв сроков происходит не по вине подрядчика, следует только своевременно информировать заказчика, и, возможно, скорректировать графики строительства.
То, что называется «непредвиденные обстоятельства» часто случается из-за недостачно глубокого изучения всех граней проекта. Обычно всегда есть люди, которые предупреждают об угрозах, и к ним следует прислушиваться.
Другие «непредвиденные обстоятельства» – «сюрпризы» от поставщиков и субподрядчиков, когда срываются графики поставок и сдачи объектов, когда мы получаем не то, что требуется, и от этого случается простой в работе.
Виновников, конечно, можно наказать и взыскать ущерб, но сроки потеряны, и необходимо наверстывать упущенное. Чтобы свести риски к минимуму, следует, во-первых, тщательно выбирать партнёров, а, во-вторых, иметь в запасе резервные варианты, чтобы процесс продолжался и последствия срывов были бы сглажены продуманным руководством.
Временные задержки могут быть связаны с недостаточно качественной подготовкой к работам на объекте.
Иногда строительные работы начинаются ещё до того, как проведены все согласования по объекту. Например, не все согласовано с правом собственности на землю, а потом оказывается, что кто-то из владельцев наотрез отказывается от «выгодных предложений», и, хоть убей, не желает выселяться.
Сроки и скорость строительства
Иногда из-за таких неуступчивых приходится пересматривать весь проект, иногда проблема «решается» неправовым способом.
Также неправовым способом может быть получено право на строительство на охраняемых территориях (которые выводятся из состава природных, культурных, исторических зон и передаются застройщику). В этом случае остановка может обернуться тем, что придётся компенсировать ущербы и заниматься рекреацией.
Строительство, особенно, небезопасных объектов, следует согласовывать с местными жителями, исходить из того, что рядом – другие объекты, зелёные зоны, места отдыха и т. д. Иначе могут быть: массовые протесты, иски, жалобы, привлечение прессы –в любом случае это негативно отразится на проекте. Рекомендуется внимательно оценивать все риски, понимать, кто и чем может быть недоволен от проекта? Предлагать приемлемые для большинства варианты, инициировать общественные слушания и действовать в правовом поле.
Задержки в строительстве могут быть связаны с некачественно проведенными геостройизысканиями. Когда вдруг оказывается, что строительство ведётся над подземными реками, над карстовыми пустотами, что грунты слишком слабые и местность подвержена затоплениям.
Следствие такой экономии на геострой изысканиях – не только потеря времени, но и перерасход ресурсов, вплоть до решения о невозможности продолжения проекта.
Использование георадаров, металлоискателей и другой современной аппаратуры позволяет провести глубокое сканирование грунта, однако, при проведении земельных работ возможны различные неожиданности, способные приостановить строительство.
Могут быть найдены древние артефакты, захоронения, боеприпасы или ещё что-то, из-за чего возможна задержка в строительстве. В этом случае можно сделать вид, что ничего странного не было найдено, как порой и поступают.
По закону и по совести – о всех странных находках должно быть доложено компетентным лицам, а также заказчику, что задержка происходит по объективным причинам.
Однако чаще задержка сроков строительства происходит по причине подрядчика, например, когда приходится переделывать то, что было сделано с браком. Иногда брак на обьекте носит систематический характер, особенно, когда на всем «экономят» на материалах, на технологиях, на квалифицированных кадрах и зарплате рабочим.
Каково отношение к труду, таково и качество. Что-то можно скрыть, но чего-то не скроешь. Внутренний контроль должен выявлять нарушения и оперативно добиваться исправления нарушений.
Когда внутренний контроль настроен на сокрытие нарушений – осуществляется более редкий, зато более требовательный внешний контроль со стороны заказчика. Бывает и так, что на приемке объекта претензий к подрядчику так много, что ему не оплачивают работу и требуют практически все переделать, и, как следствие, объект переводится в разряд долгостроя.
Проблемы со временем могут возникать, когда нет порядка в организации строительства. Тогда то, что должно делаться легко и быстро, выполняется медленно и с большими усилиями. О порядке, об организации трудового процесса, об охране труда, о подборе кадров должно быть продумано ещё при подготовке Проекта, и поддержание должного порядка и дисциплины должно осуществляться на объекте непрерывно.
Современные технологии позволяют заказчику оперативно и всесторонне контролировать строительство объектов посредством видеонаблюдения, дрон-мониторинга, интернет-отчётов. Такой контроль способствует лучшему взаимодействию между заказчиком и подрядчиком и позволяет оперативно устранять выявленные нарушения, чтобы соблюсти сроки строительства.
Заказчик и сам может вносить коррективы в ход строительства, вызывающие задержку со сроками. В этом случае специалисты по экономическому инжинирингу должны точно просчитать, во что обернуться корректировки проекта по сумме и времени для договорного согласования с заказчиком.
Задержка со сроками, вплоть до полной остановки строительства может быть связана с недостоверно рассчитанным бюджетом проекта или с нецелевым расходованием бюджетных средств.
Поскольку между подрядчиками идёт жёсткая конкурентная борьба, чтобы выиграть тендер некоторые компании прибегают к демпингу цен – искусственно занижают затраты по проекту. Когда же такая компания выигрывает тендер и начинает строительство, она или «экономит» за счёт качества строительства, или недостроив обьект объявляет о недостатке средств и ждёт, чтобы их добавили.
В первом случае сроки срываются, когда брак обнаружится, и то, что плохо придётся переделывать. Во втором случае заказчик решает: или субсидировать завершение строительства, или больше не доверять этой компании.
Похожая ситуация, когда заказчиком выступают дольщики, субсидирующие строительство. Если компания-застройщик предлагает очень выгодные цены – высока вероятность, что это рекламный ход, скрывающий мошенническую схему. Подрядчик не собирается строить качественный объект за такую сумму. Дольщиков обманут и в сроках, и в качестве, и по сумме затрат, а объект может задержаться в долгострое или вообще быть демонтирован.
Сейчас на законодательном уровне предпринимаются меры по борьбе со строительным мошенничеством. Для того, чтобы свести риски к минимуму, следует понимать, что слишком дешевого, качественного и быстрого строительства не бывает, а те, кто завлекает, заранее не настроен выполнять обещания, и думает только о своей выгоде.
Как профилактика мошенничества – гласность и мониторинг всего, что происходит на объекте, посредством интерактивных технологий. Однако пока все это внедряется медленно, и многие подрядчики просто боятся оперативного и объективного контроля.
Существуют научно обоснованные сроки проведения строительных работ. Именно на них ориентируются стороны при заключении подрядных договоров. Однако реальное строительство редко обходится без форс-мажорных ситуаций, и порой требуется наверстывать упущенное время, чтобы уложиться в договорные сроки.
Аврал не является нормой, но, когда сроки поджимают, без «героизма» не обойтись. Только следует помнить, что не должно страдать качество строительства, и не должны нарушаться нормативы по охране труда.
Когда эксперты исследуют качество работ на объекте, хорошо видно, что сделано поспешно, по упрощенным технологиям. Такой аврал в ущерб качеству недопустим, и может приводить к аварийным ситуациям.
Лучше не пожалеть ресурсов и на начальных этапах все придумать, все точно просчитать, привлечь грамотных специалистов по стоимостному инжинирингу, чем потом попадать в цейнот, переделывать сделанное и отбиваться от судебных исков.
Время – ценнейший ресурс, и главные гаранты его сбережения – точный расчёт, порядок и дисциплина.
ИсточникОпределение сроков строительства комплекса
При определении сроков строительства комплекса рассчитывают общую его продолжительность и продолжительность подготовительного периода.
Общая продолжительность строительства определяется очередностью и нормами продолжительности строительства основных объектов комплекса:
где T1 – нормативная наибольшая продолжительность строительства строящегося основного объекта (мес.);
Ti– нормативная продолжительность строительства остальных основных объектов (мес.);
k – коэффициент совмещения, строительства объектов;
k = 0,5 – для одинаковых объектов;
k = 0,7 – для объектов, строящихся из стенового материала одного вида по разным проектам;
k = 0,9 – для объектов, различных по стеновому материалу и архитектурно-планировочному решению.
Нормативная продолжительность строительства каждого объекта комплекса и нормы задела по кварталам и месяцам определяются согласно СНиП 1.04.03-85* и оформляются в табличной форме (глава 2, табл. 3).
Продолжительность подготовительного периода составляет 15% общей продолжительности строительства жилого комплекса [32]:
В расчетах продолжительность строительства и подготовительного периода округляются с точностью до одного месяца.
2.3. Календарный план строительства
Календарный план (КП) устанавливает очередность и сроки строительства основных и вспомогательных зданий и сооружений и работ подготовительного периода с распределением капитальных вложений и объемов СМР по отдельным объектам и периодам строительства (СНиП 1.04.03-85*).
Календарный план составляется по установленной форме (глава 2, табл. 4), и отражает выполнение объемов работ в виде дроби (в числителе – капвложения, в знаменателе – стоимость СМР) по периодам строительства: в первый год – по месяцам, а в дальнейшем по годам.
Построение КП начинается с планирования расхода средств на освоение территории строительства в подготовительный период. В этот же период выполняется часть работ по устройству проектируемых постоянных дорог, электросетей и водопровода для строительства.
После подготовительного периода начинается освоение средств по строительству объектов комплекса согласно принятой очередности и в соответствии с нормами продолжительности строительства и задела.
На основании итоговых данных календарного плана по периодам строительства разрабатываются графики освоения капитальных вложений и стоимости СМР.
По графику освоения объемов СМР определяется стоимость СМР осваиваемого в первый год строительства, на его основе строится график потребности в работниках по периодам строительства.
Количество работающих людей определяется по формуле:
где Ссмрi – стоимость СМР за период (месяц или год);
В – выработка на работающего, соответственно за месяц или год.
График потребности в рабочей силе позволяет определить:
Rmax – максимальное количество работающих (чел.);
Rср – среднее количество работающих (чел.);
K=Rmax/Rср – коэффициент равномерности движения рабочей силы.
Правильность составления календарного плана строительства определяется оптимизацией использования трудовых ресурсов по периодам строительства, причем коэффициент равномерности движения рабочей силы должен быть не более 1,5.
Источник