Сроки строительства дома неустойка

Существует такая форма покупки недвижимости, когда строительная компания возводит дом на деньги его будущих жильцов, которые выступают в качестве дольщиков. В этом случае они подписывают договор, в котором четко указано, к какому сроку должно быть завершено строительство. Но иногда застройщик не укладывается в срок, и тогда это влечет за собой дополнительные расходы.

Сдача дома может быть просрочена по разным причинам. Возможно, был некорректно разработан план строительства или рабочие оказались недостаточно квалифицированы и не смогли выдержать необходимый темп. Также не исключено возникновение форс-мажорных обстоятельств или ошибок со стороны местной администрации, которая должна дать свое разрешение на передачу квартир в собственность. Рассмотрим, что можно сделать, в случае если застройщик не уложился в заданные сроки.

Просрочка сдачи дома: законодательная база

Существует специальный закон, регламентирующий отношения застройщика с вкладчиками, по которому строительную компанию, не сумевшую уложиться в сроки, можно оштрафовать. При этом размер штрафа будет зависеть от того, насколько был перенесен срок сдачи дома в эксплуатацию.

Что делать, если застройщик нарушает сроки строительства?

Для среднестатистического гражданина эта сумма весьма порядочная и составляет одну сто пятидесятую ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости договора. Иными словами – это 0.75% за каждый день просрочки. Это справедливо в случае, если дольщиком является физическое лицо, а для организаций размер неустойки будет в два раза меньше.

Обратите внимание! Норма, предусматривающая неустойку за нарушение предусмотренного договором срока сдачи, закреплена в ч.2 ст.6 федерального закона о долевом строительстве (от 30.12.2004, N 214-Ф3).

Размер неустойки за просрочку сдачи дома

Размер штрафа за просрочку сдачи дома, как уже было сказано, составляет 0.75% от суммы, которую дольщик внес за строительство своей квартиры. Но, помимо этого, ему должны быть возмещены все убытки, которые он понес в результате данной просрочки.

Для того чтобы стало понятнее, рассмотрим пример, когда застройщик просрочил сдачу квартиры стоимостью 10 миллионов рублей на один день. В таком случае сумма штрафа будет равна 8 250 рублей для физического лица и 4 125 рублей для юридического (компаний и предприятий).

Получившаяся сумма, конечно, небольшая, но необходимо учесть, что однодневная просрочка встречается крайне редко. Месячная же неустойка при аналогичных условиях для гражданина составит уже 250 000 рублей, а если дольщик был вынужден на протяжении этого месяца снимать жилье, то он имеет право претендовать на дополнительную компенсацию за потраченные на аренду недвижимости деньги. Все затраты, связанные с судебным процессом также подлежат возмещению, если иск будет удовлетворен.

Однако не стоит ждать, что фирма-застройщик легко пойдет на уступки и выплатит все положенные вам средства. Любой предприниматель постарается сбросить с себя ответственность, а значит уменьшить сумму неустойки.

Расчет неустойки по договору | Как не допустить ошибку?

Взыскание пени с застройщика

Получить свои законные деньги можно двумя способами: при помощи претензии или через суд. Рассмотрим каждую ситуацию в отдельности.

Претензия

В некоторых случаях неустойку удается получить без обращения в суд, грамотно составив и отправив застройщику претензию, в которой ясно должна быть указана предполагаемая дата сдачи (по договору) и количество дней просрочки.

При этом необходимо сослаться на следующие положения:

• шестую статью ФЗ № 214;
• статью 310 ГК РФ.

Начиная с 2015 года, предъявление досудебной претензии необязательно, все же иногда ее следует составить, например, если вы знаете, что имеете дело с добросовестным застройщиком, дорожащим своей репутацией.

Обращение в суд

Если после предъявления грамотно составленной претензии, дольщик все равно не получил своих денег, то следует подать иск в районный суд по месту регистрации компании-застройщика.

Согласно статье 23 ГПК РФ, если расчетный размер неустойки (без учета сопутствующих трат, таких как аренда квартиры) не превышает 50 тысяч рублей, то нужно обращаться в мировой суд, а в остальных случаях — в районный.

Представитель застройщика, в свою очередь, тоже имеет право на подачу иска о снижении размера неустойки, и редкий предприниматель не воспользуется этим правом. Поэтому лучше, как уже было сказано выше, не ждать, а нанять грамотного юриста.

К иску должны быть приложены следующие документы:

• претензия;
• чек об уплате государственной пошлины;
• копия договора о долевом участии;
• паспорт.

Судебный иск должен содержать в себе такие данные, как:

1. Название суда.
2. Данные истца.
3. Доверенность, если заявление подается не истцом.
4. Данные ответчика.
5. Основание.
6. Обстоятельства просрочки.
7. Рассчитанная стоимость возмещения убытков.

Если вы встретились с фактом просрочки, обязательно сообщите об этом другим собственникам недвижимости, напишите на форумах, в отзывах о компании, расскажите знакомым. Ведь негативный опыт приносит пользу только в том случае, если при помощи него можно оградить от ошибок других.

Источник: lawestate.ru

Как взыскать неустойку с застройщика, если просрочена сдача дома

Как взыскать неустойку с застройщика, затягивающего сдачу дома: этот вопрос актуален для тех, кто никак не дождётся заветного акта передачи квартиры в новостройке. А между тем этот процесс происходит по аналогии, так как рассматривался многократно судами различных юрисдикций. Основная сложность в написании заявления на застройщика – правильный расчет неустойки. Хотя и не менее важен список приложений, которые нужно предъявить в суд.

Общие сведения

В декабре 2014 года в России заработал 214 закон о долевом строительстве. До этого взаимоотношения дольщика и застройщика регулировались советскими законами о кооперации и об инвестиционной деятельности. По правилам этих законов граждане, вкладывающие деньги в свои будущие квартиры, были равны в правах с застройщиками, так как являлись инвесторами. А значит, несли риски утраты денег самостоятельно.

То есть, если строительство не было доведено до завершающего этапа по каким-то причинам, например, новостройка признавалась самовольным строением, банально не хватило денег или застройщик обанкротился – люди теряли свои деньги. А в случае заморозки строительства судьба вкладов зависела от наличия денег на счетах застройщика:

• вклад невозможно было вернуть, если счет пуст;
• если вклады и возвращались, опустошая бюджет стройки, достраивать уже было не на что;
• о неустойке не было речи.

Справочно. С принятием ФЗ об участии в долевом строительстве законодатели трансформировали дольщиков в потребителей, что означает лишь одно: у них появилось больше прав, а вклады защищены теперь на федеральном уровне. Теперь долевое строительство – это выгодное вложение денег в недвижимость и шанс получить квартиру по себестоимости.

Риски долевого строительства

На сегодня законодатели обезопасили дольщиков по максимуму, но иногда некоторых рисков избежать невозможно.

• непредусмотренные договорами долевого участия (ДДУ) доплаты (целевые платежи – на врезку коммуникаций, подорожание стройматериалов и т.п.);
• сложности с расторжением договора и возвратом пая (иногда в ДДУ прописываются кабальные условия о том, что сумма вклада возвращается дольщику после продажи его будущей квартиры или при достаточности средств на счету);
• проблемы с регистрацией в Росреестре (если застройщик не предоставит все документы, требуемые для оформления собственности, право дольщика можно регистрировать только через суд);
• задержка сроков строительства и сдачи новостройки.

Последний пункт рисков на сегодня не редкость, хотя новостройки и растут, как грибы. Причины заморозки строительства могут быть самые разные, например:

• не хватает денег на достройку из-за инфляции (при условии, что паи выплачены по договорам полностью);
• застройщик тратит средства на строительство другого объекта (в надежде получить прибыль и потом достроить ваш дом);
• подрядчики срывают сроки строительства.

Однако 214-м законом за нарушение срока передачи квартиры предусмотрено право дольщика на взыскание неустойки.

Взыскание неустойки с застройщика

По норме Гражданского кодекса неустойка – это денежная сумма, которую обязан выплатить застройщик дольщику за срыв срока сдачи дома. Выражается неустойка в процентах к общей стоимости квартиры, прописанной в ДДУ.

Вот что говорится о неустойке во второй части 6-й статьи 214-го закона: если в срок, прописанный в ДДУ, акт передачи квартиры не будет подписан, за каждый день просрочки застройщик должен уплатить дольщику двойной размер неустойки (если дольщик – организация, то ставка одинарная). В свою очередь ставка неустойки – трехсотая часть ключевой ставки ЦБ.

Важно. Размер ключевой ставки можно найти вот тут http://www.consultant.ru/law/ref/stavki/stavka-refinonsirovaniya/#p7. Впишите вопрос “размер ключевой ставки” и в поиске найдете размер текущей ключевой ставки.

А применять нужно размер ставки, действующей на момент:

• подписания акта передачи квартиры;
• вынесения решения суда по взысканию неустойки или подачи иска;
• составления досудебной претензии.

Общий законный алгоритм взыскания неустойки таков:

• дольщик пишет претензию застройщику о выплате неустойки;
• отказ или игнорирование претензии обжалуется в суде.

Основания взыскания следующие:

• по ч.2 ст.6 ФЗ-214 дольщик имеет право на выплату неустойки;
• по норме 310-й статьи Гражданского кодекса застройщик обязан исполнить требование о выплате;
• по правилу 3-й статьи ГПК человек, чьи права нарушены, может обратиться в суд (в данном случае права нарушены отказом в выплате неустойки).

Внимание! Перед подачей иска в суд сначала нужно обращаться к застройщику с претензией.

Но для начала нужно правильно неустойку подсчитать.

Считаем неустойку

Что нужно приготовить:

• ДДУ (в нем указан срок окончания строительства и стоимость квартиры);
• ссылку со значением ставки ЦБ;
• калькулятор.

Далее действуем по алгоритму:

• определяем дату начала действия неустойки (если в договоре срок сдачи, например, 1 января 2017 года, то срок начинается со 2-го января);
• определяем количество дней просрочки (простым подсчетом);
• определяем ставку неустойки: действующий процент делим на 300 (пример: на конец 2016г. ставка рефинансирования 11%. Делим ее на 300 и получаем 0,03667% в день);
• ставку умножаем на стоимость квартиры (получим ежедневную денежную сумму неустойки);
• результат умножаем на количество дней просрочки и удваиваем.

Важно! с января 2017г. в 6-й статье 214-го закона нововведение – если дольщик сам отказывается подписывать акт передачи ему квартиры, то он теряет право на выплату неустойки с того момента, когда письменно (!) ему было предложено подписать акт и принять квартиру.

Итак, неустойку подсчитали, теперь составляем претензию.

Претензия к застройщику о взыскании неустойки

Для начала нужно определиться с виновником. Загляните в договор долевого участия, чтобы узнать исполнителя по договору (застройщика). Далее нужно зайти на сайт налоговой и найти выписку (по адресу https://egrul.nalog.ru/ введите данные о застройщике – получите актуальную информацию, в том числе, действующий адрес).

По указанному адресу пишется претензия, начав оформление с шапки: нужно указать название и адрес застройщика и свои реквизиты (ФИО, адрес, телефон). Пример претензии:

Важно! Претензию датируйте и отправьте по адресу (из выписки, а не из договора) заказным письмом. Можно зарегистрировать копию претензии в офисе застройщика: на вашей копии должен расписаться руководитель застройщика или штатный сотрудник (секретарь, например) и поставить дату получения.

Если через 10 дней деньги вам не перечислят, пишите исковое о взыскании неустойки с застройщика.

Обращение в суд

Сначала нужно собрать документы, которые будут приложены к иску:

• ДДУ;
• все квитанции об оплате пая;
• претензия (заверенная или с приложением почтовой квитанции);
• распечатка с сайта (выписка о застройщике – см. выше).

Теперь определимся, в какой суд обращаться. Так как дольщики приравнены законом к потребителям, то можно по выбору обратиться в один из судов, расположенных по месту:

• нахождения застройщика;
• своего жительства или прописки;
• строительства.

В суд подаются документы:

• 3 копии заявления;
• по 2 копии всех приложений;
• копия паспорта.

Важно! Дольщики не обязаны платить госпошлину в суд, если общая цена иска меньше миллиона рублей.

Если вы насчитали больше, совет: сначала можно подать иск на миллион , рассчитав неустойку на определенную дату так, чтобы она не была больше. После можно подавать иск на взыскание неустойки с обозначенной даты и так сколько угодно раз, пока застройщик не оплатит весь период просрочки.

По норме 9-й статьи 214-го закона дольщик в правах приравнен к потребителю, если он строит квартиру для проживания в ней. А по закону о защите прав потребителей за нарушение прав можно просить суд о взыскании морального вреда. Однако не стоит предъявлять моральные страдания, выраженные в заоблачных суммах. Просить, конечно, можно и миллионы, но судья взыщет вред в разумных пределах. На практике это от 15 до 100 тысяч рублей (изучите практику своего суда и поймете, чего ожидать).

Кроме того, если в десятидневный срок со дня направления претензии вы денег не получили, то суды в пользу потребителей взыскивают еще и штрафы за неисполнение законных требований (по норме 13-й статьи закона о ЗПП), а это – половина неустойки!

В иске вы должны изложить четко, кратко и конкретно:

• в какой суд пишете (адрес и название суда);
• кто истец (ваши ФИО, адрес и телефон);
• кто ответчик (название фирмы застройщика и адрес, указанный в выписке ФНС);
• цену иска (неустойка+штраф+моральный вред);
• обстоятельства иска (когда и между кем заключен ДДУ, когда вышел срок сдачи квартиры);
• суть иска (когда была направлена претензия, исполнена ли она, в какой сумме вам нанесен моральный вред, на сумму какого штрафа вы рассчитываете);
• законные основания иска (перечислите статьи кодексов и законов: 9 и 6 статьи ФЗ-214, статья 13 закона о ЗПП, статья 310 ГК РФ, статья 3 ГПК РФ);
• требования (какие суммы взыскать в вашу пользу с ответчика);
• список приложений (см. выше).

Важно! расчет неустойки можно привести прямо в иске или оформить отдельным приложением.

Иск датируйте и подайте в суд:

• в канцелярию суда (зарегистрировав копию иска у специалиста);
• почтой (заказным письмом).

Как взыскать неустойку с застройщика, пример текста заявления:

Источник: xranitelochaga.ru

Неустойка по ДДУ – 2020: особенности начисления и взыскания

Как узнать из договора, когда наступит срок передачи объекта?

Долевое строительство все еще остается достаточно рискованной сферой. Период реализации проекта – это не месяцы, а годы ожидания, в течение которых может произойти много разных событий: задержка сроков возведения объекта, заморозка строительства, у застройщика могут возникнуть финансовые проблемы, которые закончатся банкротством. Сегодня 214 ФЗ страхует дольщиков практически от всех видов рисков, но чтобы воспользоваться своими правами, их нужно знать. Большинство же граждан не представляют, какие гарантии им предоставляет закон, и ориентируются только на ДДУ, который подписывают с застройщиком.

Между тем, в законе не предусмотрена единая форма документа. Каждый застройщик разрабатывает свой договор и волен включать в него любые пункты, не противоречащие законодательству. Практически в каждом договоре существует много подводных камней, завуалированных формулировок и невыгодных для дольщиков условий, в частности касающихся сроков сдачи дома.

По закону застройщик обязан своевременно передать жилье дольщику в соответствии со сроком, указанным в договоре. В 214 ФЗ предусмотрена ответственность застройщика за просрочку передачи объектов недвижимости. Нарушение срока передачи объекта долевого строительства грозит строителям внушительными штрафными санкциями.

Однако кому же хочется платить из своего кармана за нарушение сроков сдачи дома? И застройщики, вернее штатные юристы компании, начинают изобретать условия, позволяющие им, если не избежать ответственности, то, по крайней мере, уменьшить размер санкций.

В договор включается не точная дата передачи объекта, а примерная, например, IV квартал 2018 года, или «через три месяца после ввода дома в эксплуатацию». Напрямую это не противоречит закону, но для дольщика очень невыгодно. В первом случае крайний срок, после которого можно взыскивать неустойку, будет 31 декабря 2018 года. Во втором случае дольщику необходимо выяснить, когда дом был принят государственной комиссией, подождать указанные в договоре три месяца, и только после наступления этой даты инициировать процесс по взысканию неустойки в калькуляторе онлайн .

В связи с этим юристы по защите прав дольщиков советуют: перед тем как подписать договор, обязательно показать его профессионалу, который сможет обнаружить скрытые условия, ущемляющие права дольщиков.

Просрочка сдачи квартиры: как правильно определить срок

Срок передачи объекта — существенное условие договора долевого участия в строительстве. Без указания или согласования этого срока договор будет считаться незаключенным.

Важно не путать сроки:

• срок передачи объекта — существенное условие, не может быть изменен застройщиком без согласования со всеми участниками долевого строительства;
• срок ввода дома в эксплуатацию — не относится к существенным условиям, предшествует сроку передачи объекта и может корректироваться застройщиком самостоятельно.

Срок передачи объекта может быть указан в договоре в нескольких вариантах, соответственно и просрочка сдачи дома определяется по-разному:

1. В договоре может быть установлена определенная дата, например, «не позднее 30 апреля 2020 года». В таком случае просрочка сдачи квартиры по договору долевого участия в строительстве считается со следующего дня – с 1 мая 2020 года.
2. Если в условиях договора срок обозначен в виде квартала, например, «во втором квартале 2020 года», то дата просрочки наступает 1 июля 2020 года.
3. Дата передачи объекта может быть привязана к определенному событию, чаще всего к дате сдачи дома в эксплуатацию. Пример: срок ввода дома в эксплуатацию — 2 квартал 2020, а срок передачи – в течение 60 дней от этой даты. Соответственно просрочка по ДДУ наступит 1 сентября 2020 года.

Ответственность застройщика за срыв сроков строительства

Федеральный закон в первую очередь направлен на защиту слабой стороны, которой являются обычные граждане. Поэтому и штрафы в строительстве с застройщика по 214 ФЗ весьма внушительны. При грамотных и последовательных действиях за долгое ожидание своей квартиры, дольщик может получить от строительной компании немалую сумму компенсации.

За нарушение срока передачи объекта долевого строительства с застройщика взыскивается неустойка (1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки в случае, если дольщиком является гражданин). Если же просрочка застройщика повлекла за собой дополнительные расходы, например, гражданин был вынужден на это время снимать квартиру, то должны быть компенсированы и эти убытки дольщика. При судебном урегулировании вопроса с застройщика можно также взыскать компенсацию морального вреда, штраф в размере 50% от всей суммы требований, заявленных в иске, расходы на услуги юриста и иные судебные издержки.

Чем грозит дольщику задержка платежа

Участник обязан вносить платежи до даты (включительно), установленной в договоре. Если дольщик просрочил единовременный платеж или нарушил график внесения очередной оплаты, то со следующего дня ему начинает начисляться пеня. Застройщик может потребовать уплату пени в рамках исполнения контракта. При значительной просрочке закон позволяет ему в одностороннем порядке аннулировать договор с дольщиком и одновременно выставить счет на неустойку по договору долевого участия в строительстве .

Когда девелопер может по своей инициативе расторгнуть ДДУ:

• просроченный платеж не выплачивается дольщиком два месяца и более;
• участник более чем три раза за год нарушил график оплаты.

Однако закон и в этих случаях гуманно подходит к просрочке обязательств со стороны граждан и обязывает застройщика, прежде чем расторгнуть договор, направить участнику предупреждение о необходимости внесения оплаты. Если в течение месяца со стороны дольщика не последует никакой реакции, застройщик может отправить ему уведомление об аннулировании ДДУ с требованием о выплате неустойки.

Следует учесть, что договор считается расторгнутым с момента отправки письма. Через десять будних дней после этого девелопер обязан возвратить деньги дольщику. Однако закон не позволяет застройщику высчитывать неустойку с этой суммы.

Просрочка по ДДУ: что делать участнику

Что делать участнику долевого строительства, если срок сдачи объекта по ДДУ подходит к концу,а девелопер не успевает достроить дом? Закон предусматривает ряд мер правовой защиты дольщиков, среди которых право на неустойку.

Согласно 214-ФЗ, если наступает просрочка по ДДУ, застройщик обязан направить участнику долевого строительства не позднее, чем за два месяца до истечения срока передачи объекта установленного в договоре:

• уведомление о переносе сроков передаче объекта;
• предложение о заключении дополнительного соглашения о переносе срока передачи объекта.

Подписание дополнительного соглашения является правом участника долевого строительства, а не обязанностью. Участник долевого строительства вправе отказаться от подписания дополнительного соглашения. Нередко застройщики начинают оказывать давление на участников и вводить их в заблуждение. На перенос сроков можно не соглашаться и это будет абсолютно законно.

Если подписать соглашение о переносе сроков участник теряет право на неустойку за просрочку по ДДУ.

Важно помнить, что несмотря на условия ДДУ, которые нередко навязываются застройщиком, права и обязанности сторон регламентируются законом №214-ФЗ. Это еще одна причина, по которой участники ДДУ должны хотя бы кратко знать суть закона 214-ФЗ . На отношения сторон ДДУ также распространяется Закон “О защите прав потребителей”. Все права и обязанности сторон закреплены в нормативных актах.

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ рекомендуется инициировать уже с первого дня просрочки.

Итак, застройщик просрочил сдачу квартиры. Первое, что должен сделать участник долевого строительства — составить претензию. В ней обязательно указывается размер неустойки за сдачу квартиры.

Претензию можно предъявлять как с первого дня просрочки до подписания передаточного акта, так и после подписания акта. Важно помнить, что в случае взыскания неустойки со строительной компании действует общий срок исковой давности.

Срок давности для расчета неустойки по ДДУ начинается со дня, когда заканчивается срок исполнения обязательств по договору. И взыскать неустойку с девелопера можно только за последние три года, начиная со дня просрочки.

Акт приема-передачи — основной документ, который подтверждает выполнение обязательств сторонами по договору. Если объект уже передан участнику, но на акте приема-передачи стоит более поздняя дата, чем в ДДУ — объект сдан с просрочкой. Иногда застройщики включают в передаточный акт условия о том, что стороны не имеют друг к другу финансовых и иных претензий, в том числе по срокам передаваемого объекта. Или прямо указывают, что участник отказывается от права требования неустойки с даты начала просрочки до даты подписания акта приема-передачи.

Чтобы избежать рисков утраты права на неустойку при подписании документов на стадии приемки квартиры рекомендуется проконсультироваться с юристом.

В некоторых ситуациях участники долевого строительства соглашаются на условия строительной компании о переносе сроков. Специалисты ЮК “Хелп Консалтинг” подготовили статью о том, что делать в этом случае.

Реально ли все это взыскать с застройщика?

Несмотря на внушительный список выплат, не стоит рассчитывать получить их легко и без боя – особенно если застройщик отказывается выплатить причитающиеся средства добровольно. Кроме противодействия строительной компании, дольщик столкнется с необходимостью обосновать свои требования в суде.

Для обоснования права на неустойку за просрочку сдачи квартиры потребуется сам договор долевого участия. Также нужен будет и акт приемки квартиры, в котором дата передачи указана после установленного срока (если, конечно, он был подписан).

Для обоснования компенсации убытков, а также морального вреда потребуется дополнительно запастись документами, подтверждающими факты, на которые ссылается дольщик в обоснование своего искового заявления.

Суд может снизить итоговую сумму пеней за просрочку сдачи квартиры. Такое право предоставлено на основании ст. 333 ГК РФ. Если суд решит, что пропуск сроков сдачи был незначительным, итоговый размер неустойки за просрочку может быть уменьшен. Подробнее о том, в каких случаях суд уменьшит неустойку, читайте здесь .

Может оказаться также, что застройщик не в состоянии выплатить компенсацию дольщику в связи с отсутствием денег. В наихудшем случае застройщик станет банкротом, и тогда дольщик, скорее всего, получит только часть компенсации, — или вообще ничего.

Тогда как действовать, чтобы получить неустойку?

Есть шанс, что застройщик оплатит неустойку добровольно. Если этого не произошло, дольщику придется взыскивать компенсацию в принудительном порядке.

Дольщик, собирающийся взыскать пени по ДДУ и прочие выплаты за просрочку сдачи дома, может выбрать одну из нескольких возможностей.

Попытаться взыскать неустойку за просрочку самостоятельно.

Плюсы:

• не нужно оплачивать услуги юриста. Но стоит помнить, что расходы на юриста можно впоследствии получить с застройщика — так что, это достоинство относительно.

Минусы:

• придется самому изучать законодательство;
• есть риск не обнаружить проблему (например, надвигающееся банкротство застройщика) и потерять деньги.

Самостоятельно взыскать с застройщика средства за несвоевременную сдачу квартиры реально в простых случаях. Когда все документы в порядке, а застройщик – крупная компания, которая не собирается в ближайшее время становиться банкротом, у дольщика есть шанс выиграть дело. Однако при этом все равно придется подготовиться к процессу и изучить ряд законов, чтобы правильно вести себя в переговорах с застройщиком и в судебном процессе.

В случае же, если состояние застройщика вызывает опасения, стоит посоветоваться с юристом о том, как лучше действовать дальше. Самостоятельность дольщика принесет скорее вред, чем пользу. Неготовность оплатить услуги юриста приведет к значительно большим финансовым потерям.

Нанять юриста для защиты интересов при направлении застройщику претензий и в суде.

Плюсы:

• дольщик получает квалифицированную юридическую помощь специально для своего конкретного случая. у юриста больше шансов выиграть суд с застройщиком.

Минусы:

• услуги юриста придется оплатить. Затраты на это можно впоследствии взыскать с застройщика. Некоторую сумму, скорее всего, придется перечислить самостоятельно. Существуют также юристы, работающие за «гонорар успеха», то есть с оплатой после выигранного дела.

Продать причитающуюся неустойку за просрочку сдачи квартиры фирме, которая взыскивает подобные долги

• деньги дадут сразу.

• дольщику заплатят только часть суммы, придется сделать скидку.

В качестве альтернативы, можно подыскать компанию, которая купит у дольщика право получить пени по ДДУ. Это возможно путем уступки прав требования .

Нужно учитывать, что такая покупка возможна только за небольшую часть цены. Профессионалы прекрасно осведомлены обо всех рисках, связанных с взысканием с застройщика сумм неустойки и других выплат за просрочку передачи квартир по договорам долевого участия. Поэтому дольщик вряд ли получит от них полную цену за свою неустойку.

При этом, их согласие на выкуп права требования неустойки по ДДУ – это хороший знак. Если скупщик долгов считает данную сделку перспективной, то он рассчитывает впоследствии получить большую сумму. Поэтому дольщику стоит все-таки проконсультироваться с другим юристом, чтобы определить реальный размер выплат, на которые он может рассчитывать.

Претензионный порядок взыскания неустойки

Претензионный порядок обязательно соблюдать только тогда, когда он предусмотрен ДДУ – внимательно читайте договор. В остальных случаях он рекомендательный. Вот что нужно сделать, чтобы взыскать неустойку без суда.

Шаг 1. Готовим претензию

Обязательной формы и требований к содержанию претензии за просрочку сдачи дома законодательство не предусматривает, потому она составляется письменно, но в свободной форме. Обязательно укажите в ней:

• реквизиты заключенного ДДУ;
• срок, когда квартира должна была быть передана дольщику;
• ущерб, который причинен в результате просрочки;
• расчет неустойки на момент направления претензии;
• требование выплатить неустойку, возместить ущерб, моральный вред;
• требование рассмотреть претензию в разумный срок (например, в течение 10 дней) и направить ответ на указанный адрес;
• счет, на который необходимо перевести неустойку.

Если у вас нет опыта составления такого рода документов, воспользуйтесь шаблоном ниже.К претензии рекомендуем приложить:

• копию договора долевого участия;
• копию паспорта заявителя;
• копию квитанций, подтверждающий полную оплату цены договора;
• копию передаточного акта, если квартира передана застройщику.

Шаг 2. Направляем претензию

Комплект документов + претензию рекомендуем:

• передать лично в офис застройщика, при условии, что на втором экземпляре работник офиса поставил отметку с номером и датой приема;
• направить по почте заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении;
• направить на электронную почту или иным образом, который позволяет подтвердить факт подачи.

Шаг 3. Ждем ответа

На это мы дали застройщику 10 дней. Если этот срок + несколько дней на пересылку документов истек, а ответ не поступил или поступил, но компания отказала в удовлетворении требований, пришло время подавать в суд.

Судебный порядок взыскания неустойки

Участник долевого строительства имеет право обратиться в суд с иском о взыскании неустойки и прочих расходов с застройщика, если:

Наша основная задача – решить проблему клиента быстро и с максимальной выгодой.

• застройщик допустил просрочку сдачи дома;
• не выплатил неустойку на основании досудебной претензии.

Если застройщик в добровольном порядке не выплатил неустойку по вашей претензии – необходимо готовить иск в суд.

Правила и порядок подготовки искового заявления:

Дела, связанные с просрочкой по ДДУ, рассматривают суды общей юрисдикции. При этом участник долевого строительства сам определяет подсудность..Если цена иска выше 100 000,00 руб. исковое заявление подается в районный суд, если меньше — мировому судье.

Вы можете выбрать три варианта территориальной подсудности для подачи иска:

• суд по своему месту жительства;
• суд по месту юр регистрации застройщика;
• суд по месту исполнения договора (по месту нахождения объекта).

Прежде чем выбрать в какой суд идти, рекомендуем изучить судебную практику в этих судах. В частности практику применения ст. 333 ГК РФ, позволяющей уменьшить неустойку на основании ходатайства ответчика.

Если цена иска менее 1 000 000 руб. платить государственную пошлину не нужно.

Если стоимость иска превышает эту сумму, государственная пошлина уплачивается в размере 0,5% от суммы превышающей 1 млн. рублей.

Например, цена иска 1 200 000 руб. Государственная пошлина в этом случае равна 1 000 руб.

Иск можно составить на основе претензии. В шапке искового заявления о компенсации неустойки за просрочку сдачи дома обязательно указать:

• Название суда, в котором будет рассматриваться дело;
• Данные заявителя (ФИО, адрес регистрации, контактный номер);
• Сведения об ответчике (наименование,юридический и почтовый адрес застройщика).

Далее идет перечисление событий и фактов, на которых истец основывает свои требования:

• номер и дата заключения ДДУ;
• срок исполнения обязательств сторонами;
• ссылка на пункты договора, которые нарушил застройщик;
• ссылки на соответствующие статьи ГК РФ и федерального закона №214-ФЗ.

Исковое заявление о взыскании неустойки по договору долевого участия и иных расходов составляется в письменной форме в 2 экземплярах. Один экземпляр самостоятельно направляется в адрес застройщика. При подаче иска в суд к нему прилагаются документы, подтверждающие направление копии иска ответчику.

Помимо неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору, в цену иска включаются дополнительные требования:

• Компенсация морального вреда;
• Штраф в размере 50 % от заявленной суммы;
• Судебные и почтовые расходы;
• Компенсация юридических услуг (услуг представителя);
• Расходы на аренду и др.

1. Подготовка документов

К иску обязательно приложите все копии документов, на которые вы ссылаетесь. Например:

• копию ДДУ;
• копию квитанции об оплате по договору;
• документ об уплате госпошлины;
• претензию, направленную застройщику, с его ответом (при наличии), с почтовой квитанцией и уведомлением о ее вручении;
• документы, подтверждающие дополнительные расходы (копия договора аренды).
• документы, подтверждающие направление иска ответчику.

После того, как ваш иск готов, его необходимо отправить (вместе с приложениями) Застройщику, а в суд вместе с иском предоставить подтверждение того, что вы отправили иск стороне (опись и почтовая квитанция).

После того, как исковое заявление будет принято к производству, суд назначит дату заседания и направит вам повестку. Часто повестки доходят поздно, когда заседание уже прошло.

Рекомендуем самостоятельно отслеживать назначение заседания на официальном сайте суда, звонить в суд и узнавать дату заседания.

На заседании вы должны быть готовы к тому, что ответчик будет возражать по вашим доводам и представлять свои письменные объяснения.

Подготовка иска – дело сложное. Нужно учесть много моментов, чтобы иск не оставили без движения, не возвратили, а возбудили производство по делу и вынесли решение в вашу пользу.

Юридические услуги специалистов ЮК “Хелп Консалтинг” по взысканию неустойки за просрочку по ДДУ носят комплексный характер. Мы ведем дело “под ключ”:

• подготовим и направим досудебную претензию застройщику;
• проведем анализ судебной практики, подготовим и подадим иск в суд с учетом наиболее выгодного варианта подсудности;
• представляем интересы клиента в суде первой инстанции;
• сопровождаем исполнительное производство.

Наша основная задача – решить проблему клиента быстро и с максимальной выгодой.

Шаг 1. Готовим исковое заявление

Исковое заявление за просрочку сдачи дома по своей форме и содержанию должно соответствовать требованиям ст. 131 ГПК. По сути, это та же претензия, в несколько иной оболочке, с более глубоким юридическим обоснованием правоты заявителя и необходимости в выплате неустойки. Кроме требования о неустойке, в исковом заявлении также можно потребовать:

• возмещения морального вреда;
• компенсации причиненного ущерба;
• судебных расходов;
• штрафа за просрочку сроков добровольного исполнения требований дольщика как потребителя в размере 50% от присужденной суммы.

Вы можете заказать исковое заявление у наших юристов либо составить его самостоятельно, на основе представленного ниже образца.

Шаг 2. Собираем документы

К иску нужно приложить:

• копию договора о долевом участии;
• копию платежных поручений об оплате суммы по договору;
• копию паспорт заявителя;
• передаточный акт, если он был составлен;
• копию претензии застройщику + уведомление о ее получении;
• копию ответа застройщика, если он был;
• копию доверенности, если в дело привлекается представитель;
• копию уведомление о направлении иска и документов застройщику еще до подачи иска в суд;
• иные документы по необходимости.

Шаг 3. Направляем иск застройщику

В соответствии с п. 6 ст. 132 ГПК, прежде чем подать иск в суд, заявитель обязан направить копию иска + документы ответчику, а уведомление об этом приложить к иску при подаче в суд. Если этого не сделать, иск оставят без движения.

Шаг 4. Подаем иск в суд

Иск необходимо подать в районный суд либо мировому судье, если сумма исковых требований менее 50 тыс. рублей (ст. 23 ГПК). Подсудность вы определяете самостоятельно – можно подать как в суд по месту нахождения застройщика, так и по своему месту жительства (ч. 7 ст. 29 ГПК). Если сумма исковых требований менее 1 млн рублей, оплачивать госпошлину не нужно (п.

3 ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей»).

Посещайте судебные заседания лично либо направляйте туда своего представителя по доверенности. Поддерживайте исковые требований, давайте суду необходимые объяснения, представляйте доказательства. При необходимости для успешного разрешения спора привлекайте к делу квалифицированных юристов.

В судебном процессе, по ходатайству застройщика, суд вправе уменьшить размер пени, если он явно несоразмерен допущенным компанией нарушениям. Суд должен обосновать мотивы, по которым он считает, что уменьшение неустойки является допустимым, в зависимости от степени исполнения ответчиком его обязательств, причиненного ущерба и иных заслуживающих внимания обстоятельств (п. 26 Обзора практики, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013).

Шаг 5. Получаем исполнительный лист и обращаемся в ФССП

Чтобы получить сумму пени за просрочку сдачи дома, а также иные присужденные суммы, необходимо дождаться вступления в силу решения суда. Затем получаем в канцелярии суда исполнительный лист и подаем его в ФССП по юридическому адресу застройщика вместе с заявлением об открытии исполнительного производства. Это станет основанием для возбуждения исполнительного производства и принудительного взыскания присужденных сумм.

Когда и за что можно требовать неустойку?

Неустойку за задержку сдачи дома с застройщика можно требовать с первого дня нарушения ДДУ. Законное исчисление сроков для выплат начинается с первого дня, следующего за датой, установленной в договоре.

Вопрос досудебного урегулирования спора может быть внесен в ДДУ по согласованию сторон в момент подписания документа. Если такой пункт отсутствует, то взыскание неустойки осуществляется в судебном порядке.

Подтверждающие основания невыполнения обязательств по срокам:

• нет акта приема-передачи жилья;
• истекли сроки по договору;
• акт подписан позже ранее запланированного срока.

Настойчивость застройщика и его предложение о переносе сроков сдачи (документально), не является правомерным действием и может быть оставлено без внимания участника. Подписав такой документ, собственник останется без выплат, а закон встанет на сторону застройщика.

Формула расчета неустойки по ДДУ

Математическая формула расчета неустойки выглядит следующим образом: Формула, по которой рассчитывается неустойка, в обоих случаях одинакова. Однако в нее подставляют разные данные.

Для подсчетов потребуется 4 значения:

• сумма, на которую начисляется неустойка;
• период, за который рассчитывается неустойка;
• величина ставки рефинансирования ЦБ РФ;
• доля ставки рефинансирования, которая установлена за каждый день просрочки.

Если дольщиком является гражданин, то это 1/150 ставки рефинансирования; если организация, то 1/300 ставки рефинансирования.

Что нужно знать для расчета неустойки по ДДУ?

Чтобы посчитать неустойку за просрочку сдачи дома (передачи квартиры) Застройщиком, нужны следующие исходные данные:

• Ставка рефинансирования ЦБ РФ (с 2016 г. она равна ключевой ставке ЦБ РФ) на день фактической передачи квартиры дольщику, или на день подачи претензии или искового заявления.
• Применяемый коэффициент к ставке рефинансирования (1/300 – для юрлиц, и 1/150 – для физлиц).
• Стоимость квартиры по ДДУ (смотрим цену квартиры, указанную в договоре).
• Длительность просрочки передачи квартиры дольщику в днях (начиная со дня, следующего за датой, когда квартира должна быть передана по условиям ДДУ, и заканчивая днем фактической ее передачи, т.е. подписания Передаточного акта, либо днем обращения в суд).

Формула расчета неустойки по ДДУ за просрочку передачи квартиры для дольщика-физлица выглядит так:

Если Застройщик слишком долго затягивает передачу квартиры, и дольщик решил обратиться в суд, не дожидаясь фактической передачи, то полное количество дней просрочки в судебном иске не указывается. Вместо этого указывается расчетная сумма неустойки за один день просрочки (по той же формуле). Именно этой цифрой будет оперировать суд, устанавливая окончательный размер неустойки, взыскиваемой с Застройщика.

Пример: как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома (квартиры) по ДДУ

Допустим, ставка рефинансирования на день фактической передачи квартиры дольщику равна 9%. Цена квартиры по договору 3 000 000 руб. В ДДУ указана дата передачи квартиры дольщику «не позднее 31.03.2017», значит, начало просрочки считается с 01.04.2017. Квартира фактически передана дольщику по Акту приема-передачи 01.07.2017, значит, просрочка составляет 3 месяца, т.е. в данном случае 91 день.

Итого, имеем следующий размер неустойки за просрочку передачи квартиры по ДДУ:

Размер неустойки = 1/150 Х 0,09 Х 3 000 000 Х 91 = 163 800 руб.

И если нерадивый Застройщик откажется выплатить ее добровольно, то обратившись в суд, мы еще увеличим сумму требований, включив сюда штраф (в размере 50% от суммы неустойки) + моральный вред + расходы (юридические, съем жилья и другие).

Примечание. В 2020 году, в качестве антикризисных мер для поддержки строительного сектора Правительством РФ было введено временное смягчение норм законодательства в отношении застройщиков. В частности, неустойки, штрафы и пени за задержку сроков строительства не будут начисляться в период с начала апреля и до конца 2020 года.

Размер ключевой ставки (ставки рефинансирования) для расчета неустойки по ДДУ

Период действия ставки (выберите тот, в который попадает дата передачи вам квартиры по акту) Ставка рефинансирования (ключевая ставка), %

14.09.2012 — 31.12.2015	8,25
01.01.2016 — 13.06.2016	11
14.06.2016 — 18.09.2016	10,5
19.09.2016 — 26.03.2017	10
27.03.2017 — 01.05.2017	9,75
02.05.2017 — 18.06.2017	9,25
19.06.2017 — 17.09.2017	9
18.09.2017 — 29.10.2017	8,5
30.10.2017 — 17.12.2017	8,25
18.12.2017 — 11.02.2018	7,75
12.02.2018 — 25.03.2018	7,5
26.03.2018 — 16.09.2018	7,25
17.09.2018 — 16.12.2018	7,5
17.12.2018 — 16.06.2019	7,75
17.06.2019 — 28.07.2019	7,5
29.07.2019 — 08.09.2019	7,25
09.09.2019 — 27.10.2019	7
28.10.2019 — 15.12.2019	6,50
16.12.2019 — 09.02.2020	6,25
10.02.2020 — 26.04.2020	6
27.04.2020 — 21.06.2020	5,5
22.06.2020 — 26.07.2020	4,5
27.07.2020 —	4,25

С 01.01.2016 ЦБ РФ приравнял ставку рефинансирования к ключевой ставке. То есть если фактическая передача квартиры у вас произошла до 31.12.2015 включительно, вы рассчитываете неустойку по ставке рефинансирования (8,25 %). Если квартира фактически передается с 01.01.2016 и позже, берете для расчета ключевую ставку. Ее величина с 03.08.2015 составляет 11 %, с 14.06.2016 10,5 %. С 19.09.2016 10 %. C 27.03.2017 9,75 %. С 02.05.2017 9,25 %. С 19.06.2017 9 %. С 18.09.2017 8,5 %. C 30.10.2017 8,25 %. C 18.12.2017 7,75 %. С 12.02.2018 7,5 %. С 26.03.2018 7,25 %, с 17.09.2018 7,5 %, с 17.12.2018 7,75 %, с 17.06.2019 7,5 %, с 29.07.2019 7,25 %, с 09.09.2019 7 %, с 28.10.2019 6,5 %, с 16.12.2019 6,25 %, c 10.02.2020 6 %, с 27.04.2020 5,5 %, с 22.06.2020 4,5 %, с 27.07.2020 4,25 %.

• Период просрочки определяется исходя из срока передачи квартиры по акту (не срока сдачи дома, не срока окончания строительства, не срока ввода в эксплуатацию) — со следующего дня за той датой, когда квартиру должны были передать по условиям ДДУ, по день подписания акта приема передачи (включительно).
• Многие нюансы судебной практики по взысканию неустоек за просрочку передачи квартир по 214-ФЗ разобраны в нашей статье: ЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ

Расчет процентов, уплачиваемых дольщику при расторжении договора

Сумма, внесенная в счет цены договора – 3 млн. рублей.
Период со дня уплаты денег дольщиком по момент фактического возврата – 300 дней.
Дольщик — гражданин (умножаем на 2).
Ставка рефинансирования (ключевая) на момент возврата денег — 10%

Неустойка = (3000000 рублей/100 * 10/300 * 2) * 300 дней = 2000 рублей * 300 дней = 600000 рублей.

Как определить сумму, на которую начисляется неустойка

В том случае, если речь идет о нарушении сроков сдачи квартиры, то неустойка, согласно ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214, начисляется на цену договора, то есть стоимость квартиры. При этом неважно, выплачена ли она полностью или частично.

Когда речь идет о расторжении договора, неустойка начисляется на фактически уплаченную сумму дольщиком застройщику. Если деньги вносились частями, то для каждой части неустойка рассчитывается отдельно, так как в этой ситуации количество дней пользования денежными средствами разное.

За какой период считать неустойку

При несвоевременной сдаче квартиры неустойка будет исчисляться со дня, следующего за днем, обозначенным в договоре как день передачи квартиры. День окончания периода просрочки — день фактической передачи жилья дольщику.

Если речь идет о расторжении договора, то первым при подсчете следует принимать день внесения денег (их части) на счет застройщика, а последним — день их возврата дольщику.

Какую ставку Центробанка применять при расчете

Ставка рефинансирования, иначе именуемая учетной ставкой (с 2016 года совпадает с ключевой ставкой), — это ставка процента, по которой ЦБ РФ предоставляет кредиты коммерческим банкам. Также она используется для расчетов пеней и штрафов.

Ставка рефинансирования — это колеблющаяся величина, которая периодически изменяется Центробанком. Например, в период с 22 июня 2020 года по 27 июля 2020 года действовала ставка 4,5% годовых.

Что же касается вопроса, какое именно значение ставки рефинансирования нужно использовать, то ответ на него есть в ч. 2 ст. 6 и ч. 2 ст. 9 ФЗ № 214. К расчету неустойки в обоих случаях применяется ставка, действующая в день фактической выплаты денег застройщиком дольщику.

Пример расчета

Предположим, что стоимость квартиры 2 млн руб. Срок сдачи объекта по договору — 1 мая 2020 года. Фактически квартира сдана 25 июля 2020 года. Застройщик произвел перечисление 26 июля 2020 года, ключевая ставка — 4,5 процента.

Для начала определим, какую величину неустойка составит за 1 день просрочки:

2 000 000 4,5 / 100 / 150 = 600 руб.

Именно в такую сумму застройщику обойдется 1 день просрочки.

Далее 600 руб. умножаем на 86 (период просрочки в днях, начиная со 2 мая и по 26 июля 2020 года включительно) и получаем 51 600 руб.

Проценты за пользование деньгами дольщика при расторжении ДДУ

Наиболее распространенная причина расторжения договора с застройщиком — нарушение срока передачи объекта долевого строительства более чем на 2 месяца. Если дольщик расторгает договор, застройщик должен вернуть ему уплаченную цену ДДУ и проценты за пользование деньгами – со дня их уплаты по день возврата (ч. 2, 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).

Застройщики освобождены от выплаты этих процентов за период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года.

Недобросовестные застройщики и до карантина не спешили возвращать дольщикам деньги по расторгнутым договорам. Добиваться возврата денег приходилось через суд, где значительное снижение процентов со ссылкой на ст. 333 ГК РФ — не редкость. Теперь же, с подачи Правительства, такие застройщики фактически воспримут введенную меру как разрешение безнаказанно (безвозмездно) удерживать деньги дольщика.

Можно, конечно, обратиться в суд. Но, учитывая сложившуюся ситуацию, время рассмотрения дела и повальное обжалование застройщиками судебных решений с целью отсрочить их исполнение, ждать исполнительный лист на взыскание придется долго. Не исключено, что более 9 месяцев.

Поэтому, высока вероятность того, что дольщик, права которого уже нарушены, в связи с чем и расторгнут договор, как минимум до конца 2020 года останется без денег и будет лишен возможности вложить их в другой проект. Застройщик за это отвечать не будет. Да и что с ним будет к этому времени — большой вопрос.

Отсрочка по уплате неустойки и процентов, предъявленных к исполнению застройщику до 3 апреля 2020

До 01.01.2021 года застройщикам предоставлена отсрочка по уплате неустоек, процентов, убытков, требования о которых предъявлены к исполнению до 03.04.2020.

Вот цитата пункта 1 Постановления 423, где об этом сказано:

«В отношении уплаты неустойки (пени), процентов, возмещения убытков, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.».

Исходя из буквального прочтения текста Постановления 423, значение имеет дата предъявления застройщику требования уплаты неустойки (процентов) к исполнению.

Логично предположить, речь о дате досудебного требования (претензии) уплатить неустойку. Правда, подвисает вопрос: значима дата направления или вручения требования? А может дата, когда по условиям договора требование считается врученным?

Допустим, речь о вручении требования. Рассмотрим пример. Последний день срока передачи квартиры по ДДУ — 31.12.2019 года, застройщиком его нарушил. Дольщик вручил застройщику требование об уплате неустойки 03.04.2020 или позднее. Значит, он может просудить и принудительно взыскивать пеню за период с 01.01.2020 по 02.04.2020.

Отсрочка застройщику по этой неустойке не положена.

Другой дольщик из того же ЖК вручил застройщику требование 01.04.2020, он может ее просуживать, но взыскать – только в 2021 году. По ней действует отсрочка. И если такой дольщик будет судиться сейчас, «потребительского» штрафа за неуплату неустойки по досудебному требованию не будет. Ее же застройщик может не платить до 2021 года.

Формулировка «предъявлен к исполнению» явно заимствована авторами Постановления 423 из процессуальных законов или из закона об исполнительном производстве, где она используется законодателем применительно к исполнительному листу (см., напр., ст. 320 АПК РФ, ст. 432 ГПК, Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Тогда резонный вопрос: распространяется ли правило об отсрочке на неустойки и проценты, по которым до 03.04.2020 выданы исполнительные листы или вступили в силу решения о взыскании?

Прямо об отсрочке по исполнению судебных решений в Постановлении № 423 ничего не сказано. Также ни слова о приостановлении возбужденных исполнительных производств, о продлении сроков предъявления исполнительных листов к взысканию на период отсрочки.

Значит, застройщик обязан исполнять судебные решения и не может ссылаться на Постановление 423 как на основание, временно обессилившее эти судебные акты.

Косвенно это подтверждается и пунктом 3 Постановления 423, где сказано: если застройщик не исполняет ранее вступившие в силу решения судов о взыскании неустоек, суд может приостановить его деятельность по привлечению денег новых дольщиков. С иском о такой приостановке может обратиться управление госстройнадзора или другой уполномоченный в конкретном регионе орган.

То есть, решения судов о взыскании неустоек, вступившие в силу до Постановления 423, по-прежнему актуальны, не заморожены т.к. по смыслу самого Постановления могут повлечь для застройщика неблагоприятные последствия.

Возможно ли приостановить платежи или изменить график оплаты

За время пока строится дом, может произойти много событий. Вправе ли дольщик прекратить вносить платежи, если на то его вынуждают обстоятельства? Закон не позволяет участнику самостоятельно выйти из договора, если застройщик добросовестно исполняет свои обязательства. Участник может обратиться к девелоперу и при его согласии подписать с ним соглашение об изменении графика платежей или о переносе оплаты. Нужно учесть, что любое соглашение к ДДУ требует регистрации в Росреестре.

Приостановить оплату по договору дольщик может в случае одностороннего отказа от исполнения договора, если на то имеются веские основания, приведенные в 9 статье 214 ФЗ, или по судебному решению. Во всех остальных случаях дольщик обязан до конца соблюдать условия подписанного договора и не прекращать производить оплату за строящееся жилье.

Участник может также переуступить свои права на квартиру другому лицу, подписав с ним договор цессии. Однако до проведения сделки он должен погасить все свои долги по оплате.

Резюме

Исходя из вышеизложенных сведений и действующих нормативов на февраль 2020 года, можно понять, что требовать неустойку за квартиру/дом и иное строение можно с первого дня просрочки. Предложения застройщика изменить сроки в договоре могут быть приняты или не приняты дольщиком, что допускает ГК РФ. Если СК отказывается проводить выплату, то есть возможность расторгнуть договор, потребовать возврат внесенных платежей или взыскать пени за каждый день просрочки в судебном порядке.

Чтобы не допустить ошибок и действовать согласно законодательству РФ, лучше обратиться за помощью к опытным юристам нашей компании. Решить спор можно путем консультации на сайте или по телефону, а также воспользовавшись услугами компетентного юриста в суде.

Источник: navahte-rf.ru

В помощь дольщику: что нужно знать о срывах сроков строительства дома

Часто это происходит потому, что у застройщика возникли финансовые проблемы, и прежние соинвесторы становятся пострадавшими дольщиками. Но задержка сроков не обязательно говорит о безнадежности ситуации.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у экспертов, что в реальности происходит на стройплощадке и к чему стоит готовиться при срыве сроков сдачи дома.

Сроки срываются не так уж редко

Статистика говорит о том, что более половины жилых комплексов в России вводят в эксплуатацию позже изначально запланированного срока. Причем такая тенденция характерна для всех категорий домов и не зависит от размера застройщика. Сроки нарушают как небольшие, так и крупные строительные компании по проектам и стандарт-класса, и бизнес-класса.

Застройщик может переносить сроки не только из-за финансовых проблем

Чтобы перенести срок вручения ключей дольщикам, нужны серьезные причины. Но это не всегда говорит о неблагонадежности застройщика и его финансовых трудностях, особенно если подобный форс-мажор случается у компании впервые.

Как отмечает гендиректор IKON Development Евгения Акимова, часто девелоперы переносят сроки потому, что при подключении дома к коммуникациям возникли сложности. Из-за монополии, которая сложилась на рынке таких услуг, поставщики зачастую не могут вовремя обработать поступающий поток заявок и подключают объект к тепло- и водоснабжению позже срока, поясняет эксперт. Таким образом, дольщики получают ключи с опозданием, хотя застройщик выполнил все работы вовремя. Поэтому Евгения Акимова советует не паниковать, если дом уже достроен и находится на этапе подключения к коммуникациям.

Также причиной нарушения сроков могут стать проблемы прохождения объектом госкомиссии, которая отказывается его принимать. К примеру, выявлены недостатки, связанные с использованием некачественных материалов, работами генерального подрядчика, нарушением технологии строительства. В таком случае застройщику придется устранять эти дефекты. Часто возникают проблемы с документацией, которая нужна для госрегистрации объекта.

Задержка до полугода – нормальная практика

В среднем в России дома сдают на 3 месяца позже запланированного срока. Учитывая сложившуюся практику ввода новостроек в эксплуатацию, нарушение сроков до 6 месяцев можно считать вполне нормальным. Но, по словам гендиректора компании «Миэль-Новостройки» Натальи Шаталиной, при этом застройщик должен предпринимать какие-либо действия, чтобы решить возникшие проблемы. Если сдача дома затянулась более чем на полгода, дольщику стоит насторожиться.

Если строительство прекратилось – пора бить тревогу

Если строительство ведется очень медленными темпами, значит, «что-то пошло не так». Это можно понять по простаивающей технике, отсутствию или малому количеству рабочих, медленному прогрессу в возведении дома. Также стоит насторожиться, если застройщик перестал сообщать о ситуации на стройплощадке.

По словам Евгении Акимовой, раньше фото строящегося дома со всех ракурсов появлялись на сайте девелопера еженедельно, а сейчас они появляются реже и отображают только вид с одной точки, то, возможно, возникли некоторые проблемы. Тревожным сигналом является исчезновение с сайта видеотрансляции со стройки, которая должна вестись круглосуточно. Также плохо, если застройщик отказывается пускать дольщика на строящийся объект, хотя раньше без проблем проводил экскурсии.

Строительные работы не всегда видно

Но ситуации, когда строительство остановилось после возведения нескольких этажей и когда выполняемые работы просто не видно, отличаются.

Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова говорит, что некоторые покупатели пугаются, если на стройплощадке нет кранов. Но застройщик мог завершить первые корпуса и рыть котлован для следующих. В таком случае вполне нормально, что кранов нет – они будут нужны позже. К тому же, застройщик может сэкономить, отказавшись на время от аренды кранов. А если корпус уже возведен, в нем могут выполняться внутренние работы.

Застройщик должен проинформировать дольщиков о задержке сроков

Согласно закону, за два месяца до окончания срока застройщик должен направить дольщику письменное уведомление о задержке строительства, чтобы подписать дополнительное соглашение с новым временем сдачи объекта. Если строительная компания этого не сделает, ему грозит административная ответственность с выплатой штрафа.

Руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов говорит, что надежные застройщики стараются детально информировать о том, почему произошла задержка и когда возникшие проблемы удастся решить. Кроме застройщика, у дольщика есть ряд источников информации – от социальных сетей до государственных инстанций.

Право на получение неустойки

Дольщик вправе взыскать с застройщика неустойку за каждый день просрочки сдачи квартиры (но при условии, что он не подписал соглашение с перенесенными сроками). Однако, по словам Ирины Доброхотовой, суды уменьшают размер неустойки, поскольку выплата больших сумм может привести к банкротству компании либо она уже обанкротилась и на это не имеет денег.

Дмитрий Логинов говорит, что часто дольщики, не дождавшись сдачи дома в эксплуатацию, бегут с исками о взыскании неустойки в суд, но, как правило, это усугубляет ситуацию. С точки зрения отдельно взятого дольщика решение о взыскании неустойки хорошее, но это плохо для всех дольщиков в совокупности. Чтобы завершить проект, застройщик нуждается в стабильном финансировании, а если регулярно платить штрафы дольщикам, его просто не будет. В результате компания может разориться, а дом так и не сдадут.

Дождаться готовой квартиры или вернуть деньги

Если сроки нарушены, а объект ещё далёк от финальной стадии, дольщик может действовать двумя способами. Если дом достроен, но не подключен к сетям, эксперты рекомендуют добиваться именно получения квартиры. А если строительство остановилось на уровне начальных этажей, имеет смысл требовать назад вложенные деньги, говорит Ирина Доброхотова.

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая предупреждает, что шанс вернуть деньги у дольщика есть, пока не начнется процедура банкротства. Если же застройщик официально будет признан банкротом, дольщики становятся в третью очередь кредиторов. Но, как правило, у близких к банкротству компаний практически нет денег, поэтому получить деньги вряд ли удастся.

Тогда существует другой вариант – просить компенсации у государства. Такая возможность появляется, если недостроенный дом включат в список проблемных объектов. Это автоматически происходит вместе с банкротством застройщика. С момента остановки строительных работ до признания компании банкротом должно пройти минимум полгода.

Когда проект признают долгостроем, граждане-соинвесторы включаются в список обманутых дольщиков. В каждом регионе этот список свой. В таком случае к решению вопроса подключаются местные власти. Если дом находится на начальных этапах строительства, дольщикам положена компенсация из бюджета. Если до завершения объекта осталось не так много работ, власти ищут другого застройщика, который его завершит.

Источник: superrielt.ru