Москомстройинвест актуализировал методические рекомендации для столичных девелоперов в части исполнения закона о долевом строительстве (214-ФЗ). Об этом «Стройгазете» сообщили в пресс-службе комитета.
Как рассказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова, ранее комитет проанализировал типовые ошибки застройщиков и на их основе сформировали методические рекомендации в формате презентации для большей наглядности. Такая работа необходима для снижения возможных рисков и повышения качества работы девелоперов.
«Постоянное взаимодействие с застройщиками позволяет нам оперативно реагировать на их запросы и возникающие в работе сложности. Именно поэтому, после проведения 11 октября 2022 года первого семинара на тему: «Типовые ошибки 214-ФЗ», наши специалисты оперативно актуализировали и даже усовершенствовали ранее размещенные методические материалы», — добавила председатель комитета.
Теперь методические материалы содержат в себе две части: перечень основных ошибок, которые застройщики допускают при заполнении проектной декларации и основные нарушения при размещении документов в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).
Представляем домокомплект 8 на 10 м. по проекту 439. Принимаем заказы на строительство домов и бань!
«В обновленной версии методических рекомендаций мы использовали конкретные визуальные примеры нарушений с описанием ошибки и сразу представиликорректный вариант, так сказать наглядно показали: как неверно/как верно», — пояснила Анастасия Пятова.
К числу самых популярных ошибок относятся: невнесение либо внесение с нарушением установленного срока в проектную декларацию сведений о результатах финансовой деятельности (размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату, размере прибыли/убытка), неразмещение либо размещение с нарушением установленного срока финансовых документов, фотографий строящегося многоквартирного дома или объекта недвижимости.
Источник: stroygaz.ru
Шесть лет борьбы и ожидания: судьба долгостроев «Петростроя» решится уже 10 августа
Санкт-Петербург стремительно расширяется, возводят новые дома и в области. От желающих купить квартиру в Северной столице и окрестностях нет отбоя. Однако иногда по вине застройщика люди в буквальном смысле остаются без крыши над головой.
Один из самых ярких скандальных примеров — строительство жилых комплексов компанией «Петрострой». Застройщик уже начал возводить несколько ЖК в Ленобласти — во Всеволожске, Мурино и Сертолово. С тех пор для многих дольщиков, которые купили метры в еще не построенных домах, продолжается история борьбы за свои квартиры.
Как все начиналось
«Петрострой» в 2015 году начал строить на территории Петербурга и Ленобласти несколько ЖК: «Материк», «Чистый ручей», «Северный вальс». Дольщики вспоминают: они относились ответственно к выбору компании: крупные фирмы недвижимости рекомендовали купить у «Петростроя» квартиры, уважаемая и надежная компания «Сбербанк» выдавала ипотеку на жилье фирмы.
Как долго строится дом? Сроки строительства дома
В 2019 году строительство всех объектов остановилось. К тому моменту ЖК должны были быть уже сданы. Спустя два года на застройщика завели уголовное дело за многомиллиардное хищение. С момента вложения денежных средств прошло уже более пяти лет, но ни вложенных в строительство денег, ни квадратных метров у горожан нет, многие вынуждены «жить на стройке», выплачивать ипотеку за квартиру, которой нет, и всеми силами отстаивать свои права.
Судебные разбирательства с привлечением «Петростроя» назначены на 10 августа, и быть может после этой даты в этой истории начнется новая, более светлая глава. Мобильный корреспондент НЕВСКИХ НОВОСТЕЙ поговорил с дольщиками, которые продолжают на протяжении всех лет замороженного строительства не просто сложа руки ждать квартиры, но и отстаивать свои права, несмотря на трудные условия.
ЖК «Материк»
Татьяна купила дом в Мурино осенью 2016 года, в однокомнатную квартиру в 32 метра она вложила материнский капитал. В декабре 2019 года по плану женщина должна была уже въезжать в свою «однушку», но по-прежнему живет в родительском доме, где делит одну комнату со своими детьми. В ЖК из 13 секций на текущий момент сдали всего четыре.
Из-за неготовности квадратных метров «Материка» она не может прописать детей, а значит, получить место в детском саду или школе для детей, или воспользоваться другими социальными благами. По ее словам, «Петрострой» попросту не выполнил свои обязательства в срок по строительству многоэтажек.
«Мы, дольщики, не видим активного участия компании в строительстве домов. Многие из нас вложили в квартиру материнский капитал, нас более шести тысяч, несмотря на то, что какие-то квартиры в недостроях уже сданы, нас много и мы все ждем ключи. Надеемся, что систематический подход к достройке домов найдут», — выразила надежду она.
Татьяна прокомментировала то, что происходит на стройплощадке: здесь три очереди не сданы, одна очередь представляет собой фундамент и первый этаж. По плану рядом с постройками также должен располагаться детский сад, но, обращает внимание женщина, уже два года вместо дошкольного учреждения на месте лишь фундамент, который тонет в воде. В какой-то момент в «водоеме» плавали утки, настолько долго строительство детского сада «буксовало».
«В последнее время мы видим на стройке двух-трех рабочих, они периодически вывозят строительные материалы, о самой стройке речи нет. Ежеквартально Госстройнадзор проводит совещания, на которых представители «Петростроя» уверяют, что работы ведутся», — рассказала Татьяна.
Женщина надеется, что с привлечением внимания вышестоящих инстанций удастся достроить квадратные метры.
ЖК «Северный Вальс»
Здесь ситуация похожая: несколько корпусов возвели в 2018 году, подключили к электричеству, но в итоге дома так и не сдали. Там, где должны располагаться другие корпуса — лишь затопленный фундамент. Счастливыми обладателями новых домов дольщики должны были стать в декабре 2019, с тех пор сроки все переносят и переносят.
Писали горожане в правительство Ленобласти, Госстройнадзор и прокуратуру. Как вспоминают обманутые горожане, последние два года руководство «Петростроя» заверяло, что процесс вот-вот возобновится, временные трудности будут преодолены.
«Но потом начали выясняться неприятные для нас вещи: сначала стало известно, что земля под котельную, построенную для ЖК, теперь не принадлежит «Петрострою», затем в одном из корпусов изменили проектную документацию и количество этажей с 17 сократилось до 12. После чего люди, купившие квартиры на исчезнувших этажах, стали буквально «дольщиками воздуха над крышей»», — вспомнили петербужцы.
Последние обещания, которые слышали горожане, это сдача первого корпуса на 479 квартир к 1 июля 2021 года.
Но никакие финансовые, документные или иные трудности не сравнятся с личным горем дольщиков. Одна из женщин рассказала, что ее сын купил квартиру в ЖК в 2017 году и уже спустя два года планировал въехать в новый дом. Помимо ипотеки оплачивал съемное жилье, когда стало ясно, что сдачу квартиры задерживают, работал на износ.
Зимой заболел и перенес болезнь на ногах: надо было работать, чтобы оплатить аренду и ипотеку. Позднее выяснилось, что мужчина подхватил ковид, последствия которого он не перенес и умер от сердечной недостаточности в 38 лет. В съемной квартире осталась пожилая мать, ей еще 11 лет платить ипотеку.
ЖК «Чистый ручей»
Виктория, которая купила квартиру в комплексе, вспоминает, как вместе с другими дольщиками отстаивала свои права. Горожане устраивали митинги, в которых обращались к вышестоящим инстанциям, и надеялись, что это как-то сдвинет строительство с мертвой точки.
Дольщики добились встречи с губернатором Ленинградской области Александром Дрозденко в конце мая, где им пообещали, что вопрос решится: уже провели первичный аудит с подачи прокуратуры, на котором и выяснилось, что у «Петростроя» есть активы для достройки комплексов. В ином случае дела за фирму решит приглашенный инвестор.
На протяжении двух месяцев люди ожидали долгожданной достройки, переуступки разрешили и «Петрострою» дали добро на то, чтобы расплачиваться с подрядчиками квартирами.
«Компания не могла найти подрядчиков, которые бы им поверили и начали строить за квартиры, ведь могут не получить за работу никакой оплаты. Мы вновь обратились к губернатору, сообщив, что никакого строительства со стороны «Петростроя» не идет, происходит какая-то инсценировка. 21 июля на встрече от Дрозденко и зампредседателя председателя области по строительству Москвина мы узнали, что инвестора нашли: насколько я знаю, это одна из московских компаний», — рассказала Виктория.
Согласно данным с сайта Руспрофайла, фирма с 2019 года находится в тяжелом финансовом положении.
Информацию об инвесторе частично подтвердили в пресс-службе губернатора Ленобласти. Там обратили внимание на то, что компания «Петрострой» на текущий момент является юридически полноценным застройщиком: действия фирмы по регистрации и перерегистрации не ограничены, процедура банкротства не введена. Компания может заключать договоры подряда.
«Вместе с тем администрация Ленинградской области предлагает «Петрострою» заключить договоры подряда на отдельные виды работ с крупной строительной компанией, у которой достаточно сил оборотных средств для завершения жилых комплексов. Компания не хотела бы, чтобы ее название фигурировало в публичном пространстве — так часто бывает с компаниями-донорами», — объяснил пресс-секретарь зампреда правительства Ленобласти Константин Андрианов.
По информации пресс-службы, Ипатов подтвердил намерение присутствовать на встрече по обсуждению этого вопроса сегодня.
Виктория заявила, что пока пикеты дольщиков продолжаются и будут идти до тех пор, пока не появится ясность в деле о «Петрострое», она также отметила, что обманутые и отчаявшиеся люди готовы пойти даже на самые крайние меры, чтобы добиться справедливости и строительства долгожданных квартир, в их числе даже голодовка.
А что «Петрострой»?
На официальном сайте компании в марте 2021 года появилась информация о возбуждении уголовного дела по части 4 статьи 159 УК РФ. В это же время гендиректор фирмы Дмитрий Ипатов попытался скрыться от преследования в Занзибаре — об этом сообщала объединенная пресс-служба судов.
Однако руководство «Петростроя» с обвинениями об использовании средств дольщиков на цели, не связанные со строительством, категорически не согласно.
«Руководство ООО «Петрострой» не согласно с возбуждением уголовного дела: строительство данных объектов ведется, строительство некоторых корпусов уже достигло 95 %. С дольщиками поддерживается коммуникация: сообщаются новости о строительстве, выкладываются фото и видео с объекта на сайте компании-застройщика и в социальных сетях. Дольщики могут задать вопросы, касающиеся строительства жилого комплекса, и получить на них ответы от представителя компании», — говорится в тексте обращения фирмы.
В разделе «Ход строительства» опубликованы фотографии долгостроя «Материк», которые мало чем отличаются от реальных видов: фундамент, голые каркасы домов, разруха и грязь.
Похожие кадры публиковались и в марте этого года и в сентябре 2020. Та же история и с другими ЖК.
Какие варианты?
Накануне стало известно, что судебное разбирательство Госстройнадзора Ленобласти и «Петростроя» назначено на 10 августа. Там будет обсуждаться возможность остановки деятельности компании в сфере привлечения денег для строительства. Об этом НЕВСКИМ НОВОСТЯМ сообщили в комитете Госстройнадзора и Государственной экспертизы Ленобласти.
«В случае признания общества банкротом и открытия конкурсного производства в отношении него завершение строительства и удовлетворение имущественных требований граждан — участников долевого строительства возможно в порядке и способами, предусмотренными ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»», — говорится в тексте документа.
Если «Петрострой» признают банкротом, в дело вступят специалисты Фонда помощи обманутым дольщикам, в течение шести месяцев они примут решение о целесообразности финансирования стройки. В ином случае дольщикам выплатят необходимые компенсации.
О том, что в громком деле ленинградских недостроев будет поставлена точка, рассказал и Александр Дрозденко во время прямой линии 28 июля. По его словам, признавать компанию банкротом сейчас нецелесообразно. Правильнее всего достраивать объекты без привлечения Фонда защиты прав дольщиков.
«Нам удалось арестовать большое количество квартир, которые Ипатов пытался вывести на аффилированные структуры, и сегодня по расчетному балансу свободных квартир достаточно, чтобы достроить все дома «Петростроя». Поэтому мы и не объявляем компанию банкротом, чтобы, имея активы, она могла заключить договоры на достройку своих объектов», — высказался губернатор Ленобласти.
Таким образом, если суд признает фирму банкротом, достраивать дома либо выплачивать компенсацию дольщикам будет Фонд защиты их прав. В ином случае будет привлечен инвестор, который довершит начатое «Петростроем».
Источник: nevnov.ru
Новеллы законодательства в сфере долевого строительства объектов недвижимости
В России долевое строительство возникло в начале 90-х годов XX века в результате перехода к рыночной экономике, которая привела к существенному сокращению инвестиций, в том числе в сфере жилищного строительства [13, с.187].
Родоначальником правового регулирования деятельности в сфере долевого строительства недвижимого имущества в Российской Советской Федеративной социалистической республике является Закон РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» [3] и Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» [4]. При рассмотрении 39-ФЗ 1999 года и формального толкования ст. 209 ГК РФ стороны инвестиционных отношений не могли добиться компромисса в удовлетворении своих интересов, так как механизмом привлечения инвестиций виделся предварительный договор купли-продажи будущей вещи [1]. Такой вариант включал в себя значительные минусы, например, такие как отсутствие гарантий для инвесторов, вложивших свои денежные средства в строящийся объект недвижимости, возможность двойной продажи готового жилого объекта.
Первоначальный текст Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [5] был опубликован в изданиях «Российская газета» N 292, 31.12.2004, «Собрание законодательства РФ» 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 40, «Парламентская газета» N 5-6, 14.01.2005. Первая редакция 214-ФЗ, вследствие своего низкого уровня юридической техники, породила больше вопросов, чем ответов. В совокупности с Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», застройщики были ограничены в определении свободы договора. Данные меры были направлены на предотвращение криминальных схем застройщиков, однако многие из них научились выводить свои активы в рамках процедуры банкротства.
Рассмотрим изменения, которые были внесены в ФЗ № 214 относительно недавно. В 2017 году вносятся изменения Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Часть 1 статьи 1 ФЗ 214 дополняется частью 2.3, которая позволяет распространить действие Федерального закона не только при строительстве многоквартирных домов, но и жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков [8]. В настоящее время всё большую популярность набирают тенденции построения современных таунхаусов, квадрохаусов, мезонетов, дуплексов, лейнхаусов, флэтхаусов, британхаусов. Всё перечисленное является не чем иным как домами блокированной застройки. Таким образом, у застройщиков появилась возможность расширить границы своей деятельности в сфере строительства, вовлечь больше инвестиций и привлечь большее количество участников, а у участников долевого строительства жилых домов блокированной застройки – передать застройщику все вопросы связанные со строительством опытному лицу с гарантией получения готового жилья, без дополнительных затрат времени на получение разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подачи заявления на государственный кадастровый учёт и государственную регистрацию прав для каждого земельного участка и дома блокированной застройки для каждого заявителя.
В 2017 году вступил в силу Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [9]. Как указано в самом законе публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» создана в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан — участников долевого строительства. В дальнейшем снова вносятся изменения Федеральным законом от 30.12.2021 N 436-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [11] обращают наше внимание на то, что «публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» и «публично-правовая компания «Фонд развития территорий» считаются равнозначными со дня вступления в силу 436-ФЗ.
В 2021 году во исполнение Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [12] вносятся изменения в 214 ФЗ в статью 1. Добавлена часть 2.1-1, благодаря которой к вышеуказанным объектам долевого строительства добавляются индивидуальные жилые дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса. Данные изменения, естественно, упростили процедуру строительства ИЖС для граждан – участников долевого строительства в части получения разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию объекта ИЖС. Помимо этого, изменения направлены на упорядочение индивидуального жилищного строительства, устанавливаются единые требования к возведению жилых домов на земельных участках с категорией разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, садоводство/огородничество, ведение личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта. Вследствие отсутствия в законодательстве, а в некоторых случаях и правилах землепользования и застройки, ограничений параметров застройки вышеуказанных земельных участков, введены ограничения в части максимальных параметров застройки.
И ещё одно важное изменение, которое затронуло непосредственно застройщиков, осуществляющих долевое строительство объектов недвижимости обусловлено Федеральным законом от 06.12.2021 N 408-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [10] в части государственного кадастрового учета и государственной регистрацией прав. В Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [7] с 1 сентября 2022 года были внесены следующие изменения, в случае принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о выдаче разрешения на ввод многоквартирного дома или объекта недвижимости в эксплуатацию, создание которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», многоквартирного дома, созданного жилищно-строительным кооперативом, а также объекта недвижимости, созданного с привлечением средств нескольких лиц, в отношении которого на момент обращения застройщика с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию между застройщиком и иным лицом (иными лицами) не достигнуто соглашение о возникновении прав на созданные здание, сооружение или на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия этого решения соответствующий орган обязан направить посредством отправления в электронной форме в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете указанных объектов недвижимости и прилагаемые к нему документы (в том числе разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию). При этом следует помнить позицию Минфина о том, что если Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» [6] либо иным федеральным законом органу государственной власти либо органу местного самоуправления предоставлено право подавать в орган регистрации прав от имени застройщиков (в качестве уполномоченных лиц) заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и иные документы, необходимые для такой регистрации (но на данный орган федеральным законом не возложена такая обязанность), государственная пошлина за осуществление соответствующего регистрационного действия подлежит уплате лицом, чье право регистрируется, в размере, установленном соответствующим подпунктом пункта 1 статьи 333.33 НК [2]. Данное изменение в рамках одного обращения позволяет сэкономить время застройщику на оформление прав на объект долевого строительства. Важно знать о том, что данные изменения не распространяются на объекты долевого строительства индивидуальные жилые дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса.
Подводя итоги всему вышесказанному, можем говорить о том, что законодательство в сфере долевого строительства не стоит на месте, с каждым годом развивается и совершенствуется. Благодаря новеллам законодатель старается максимально защитить участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков, требования, предъявляемые к застройщикам в сфере долевого строительства ужесточаются, но при этом расширяется сама сфера строительства, предоставляется возможность возведения застройщиком новых объектов жилой недвижимости, привлечения большего количества инвестиций в строительство, соответственно возникает возможность получения большего дохода и прибыли для участников предпринимательской деятельности в сфере долевого строительства. В связи с чем на рынке жилой недвижимости остаются проверенные и надёжные застройщики, вытесняя мелких и средних предпринимателей, не способных соответствовать предъявляемым требованиям.
Источник: conf.siblu.ru