Степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах

Степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах

Поскольку коэффициент готовности для объектов незавершенного строительства является, пожалуй, одним из самых важных параметров, на основании значения которого в дальнейшем производится расчет стоимости объекта оценки.

Зачастую, в силу не полной осведомленности о специфике оценки объектов незавершенного строительства, Заказчики не придают значения отсутствию в пакете исходной документации справок, отчетов или прочих документов, которые содержали бы указанные данные. С точки зрения оценки этот показатель является очень весомым, поэтому оценщика часто приходится дополнительно запрашивать документы с указанием степени готовности.

В этой связи хотелось бы провести обзорный сравнительный анализ источников, которыми пользуются оценщики и в которых имеется информация о степени готовности объекта оценки.

Сразу хочется отметить, что оценщик, не будучи строителем, не может самостоятельно точно определить коэффициент строительной готовности «на глаз», поскольку эта процедура, в идеале, предполагает комплекс работ по анализу проектной документации, обследованию объема материалов и конструктивных элементов, затраченных на строительство объекта и пр.

Но все же, при всей очевидности невозможности установления готовности оценщиком, можно встретить отчеты, в которых готовность объекта указывается на основании экспертного мнения оценщика.

Вторым вариантом получения данных о степени готовности дома является технический паспорт объекта незавершенного строительства (при его наличии). Органами БТИ при описании конструктивных элементов, в случае неполного их строительства применяются поправочные коэффициенты, свидетельствующие о готовности каждого конструктивного элемента. Но поскольку БТИ опирается во всех своих расчетах на укрупненные показатели восстановительной стоимости строительства, то и конструктивные элементы рассматриваются не в детальной точности, а в укрупненном разрезе.

Кроме того, технический паспорт- документ, который обновляется достаточно редко, а строительство (если оно не «заморожено» ) продвигается, как правило, динамично. Это означает, что чем дальше дата оценки отстоит от даты, по состоянию на которую составлен технический паспорт объекта незавершенного строительства, тем в меньшей степени достоверна величина коэффициента готовности.

Также, фактом, говорящим далеко не в пользу документов БТИ является то, что по заказу заинтересованных лиц, они могут выполнить экспертизу на предмет установления степени строительной готовности объекта. Если сравнивать результаты подобной экспертизы, проведенной на дату Х и данные о готовности объекта, приведенные в техническом паспорте, составленном на эту же дату, то они могут различаться по меньшей мере на 15-20%.

А если рассматривать коэффициент готовности в привязке к стоимости объекта оценки, то даже дополнительные 3-5% готовности могут в некоторых случаях измеряться сотнями тысяч рублей, а иногда и более.

В таких условиях становится ясным, что если оценщик желает получить наиболее точные данные о строительной готовности объекта, следует запрашивать документы, которые отражали бы не только актуальную ситуацию с готовностью объекта, но и также не в укрупненном масштабе, а с определенной точностью отражали объем выполненных работ на объекте.

Источник

Определения степени готовности объекта на определенную дату.

Объект незавершенного строительства может послужить предметов залога в банке для получения средств. Многие бизнесмены считают удачным инвестированием выкуп и достраивание незаконченных объектов недвижимости. Разумеется, с точки зрения инвестирования, привлекательность объекта зависит о степени его готовности.

Для этого существует специальная экспертиза определения степени готовности объекта на конкретную дату. Для удобства этот показатель выражается в процентах. Например, дом готов на 70%. Грамотные и опытные специалисты «НЭО «ИСТИНА» с максимальной точностью вычислят этот показатель.

Определение степени готовности объекта высчитывается на конкретную дату, так как потенциальному инвестору нужно оценить предстоящие затраты применительно к текущей экономической ситуации.

Данный вид экспертизы включает следующие направления:

1. Тщательный осмотр объекта недвижимости, его конструктивных элементов – несущих конструкций, стен и ограждающих конструкций, крыши и чердака, фундамента и подвальных помещений, полов в помещениях и т.д. Специалисты скрупулезно проверяют все элементы на наличие повреждений, дефектов, недостатков. При осмотре учитываются качество и надежность всех типов материалов и конструкций. Затем предметом осмотра служат уже проложенные системы водоснабжения, отопления, вентиляции. Проверяется электропроводка, гидроизоляция, качество ремонта и пр.
2. Анализ проектной и исполнительной документации
3. Проведение необходимых замеров, взятие проб, инструментальное обследование.
4. Проведение необходимых расчетов на основе полученных результатов и выбранной методики обследования.

По индивидуальной договоренности и/или по желанию Заказчика эксперты «НЭО «ИСТИНА» могут провести дополнительные работы по оценке качества выполненных работ, а также выдать рекомендации по устранению недостатков и подготовить смету на работы, которые необходимо выполнить, чтобы достроить исследуемый объект недвижимости.

Случаи, когда требуется определить степень готовности объекта незавершенного строительства.

• Для принятия компетентного решения о дальнейшей эксплуатации объекта
• Для снятия/постановки объекта на баланс предприятия
• Для проверки качества проведенных СМР (строительно-монтажных работ)
• Для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости
• Для принятия решения о наиболее выгодном использования земельного участка, на котором построен объект.

По окончании проведенного обследования Заказчик получает обоснованное заключение эксперта, которое имеет доказательную силу в суде. Экспертиза по определению степени готовности строительного объекта идет рука об руку с оценкой незавершенного строительства.

Данный вид строительно-технической эксперты проводят эксперты-строители ООО «Независимая Экспертная Организация «ИСТИНА» имеющие высшее строительно-техническое образование, специальность инженер-строитель, квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», стаж экспертной работы более 18 лет и имеющих большой опыт в проведении судебных строительно-технических экспертиз различной сложности.

Источник

V Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум — 2013

Оценка незавершенного строительства – задача весьма актуальная и сложная, требующая от оценщиков специальных знаний и опыта. Частично недостроенный объект обладает небольшой функциональностью (или же не обладает ею вовсе) до стадии завершения строительства. Для незавершенного объекта маловероятно получение дохода в виде арендной платы, а также маловероятно нахождение данных по продаже аналогичных незавершенных объектов на рынке.

Под незавершенным строительством В. В. Печенкина и Е. В. Васильченко, понимаются затраты застройщика по возведению объектов строительства до их ввода в эксплуатацию или передачи инвестору.

При этом следует различать, во-первых, незавершенное строительство как задел, т.е. объем капитальных вложений, которые должны быть выполнены к концу планируемого периода для обеспечения выполнения работ на объекте в последующих периодах и сдачи объекта в установленные проектом сроки; во-вторых, избыточное незавершенное строительство, т.е объем капитальных вложений в строительство объектов, которое ведется с превышением установленных проектом сроков или остановлено (прекращено).

Исходя из особенностей незавершенного строительства, его объекты можно классифицировать по ряду признаков:

— по масштабности: отдельно стоящий объект, комплекс объектов;

— по функциональному назначению: жилые, социальные, коммерческие, промышленные, линейные;

— по форме собственности: государственная, муниципальная, частная, иностранная, совместная;

— по степени готовности: низкая (менее 50%), средняя (50-70%), высокая (более 70%);

— по стадии жизненного цикла проекта: проектирование и подготовка к строительству, подготовительные работы, строительно-монтажные работы, завершение строительства;

— по степени потребности в инвестициях: низкая (менее 30%), средняя (30-70%), высокая (более 70%);

— по виду выполняемых работ: новое строительство, капитальный ремонт, реконструкция [2].

Оценка незавершенного строительства производится для следующих целей:

— для постановки объекта незавершенного строительства на баланс организации;

— при определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию;

— при принятии решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства;

— при реорганизационной трансформации (создание холдинга, выделение подразделений, банкротство);

— при покупке или продажи объекта незавершенного строительства;

— для принятия решения о рациональном использовании земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства [3].

Как отмечают Н. В. Городнова и А. В. Байковская, незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, которые не могли реализовать конкретные инвесторы из-за неблагоприятного инвестиционного климата, и стремятся вернуть часть затрат, реализовав объекты более эффективным собственникам. Этот аспект проблемы представляется нам весьма важным именно с позиций рыночной оценки, так как дает направление для правильного учета премии за риск для покупателя.В процессе оценки необходимо найти наиболее эффективный из возможных вариантов использования объекта новым владельцем. Это зависит от степени завершенности и возможности изменить эксплуатационные характеристики объекта, технологии возведения объекта и его конструктивных решений. В процессе оценки необходимо учесть сопряженнее с этими вариантами затраты, которые понесет новый владелец в связи с оформлением документов, разработкой проектно-сметной документации, проведением технической экспертизы, подключением коммуникаций. Рассматривая незавершенное строительство как объект оценки, экономисты обращают внимание на следующие особенности:

— необходимость точного определения степени готовности объекта оценки;

— незавершенные объекты подвержены более существенному физическому износу, особенно в случаях отсутствия мер по консервации;

— отсутствие информации о сроках окончания строительства объекта;

— менее достоверный прогноз по сравнению с готовым объектом о возможной доходности объекта после его завершения.

Этот перечень проблемных мест незавершенного строительства как объекта оценки может быть уточнен и дополнен. В частности, при оценке незавершенного строительства методами затратного подхода необходимо уточнить существующие методики определения физического, функционального и внешнего износа, определить их сущностные характеристики применительно к данному объекту оценки и решить, какие виды износа уместны в данном оценочном случае. Процент готовности объекта должен быть определен не только по стоимости, но и по физической готовности объекта, для чего необходимо провести техническую экспертизу [1].

Как правило, оценка незавершенного строительства применяется к таким объектам, как здания или сооружения. Для того чтобы оценка незавершенного строительства была объективной, необходимо правильно классифицировать объект оценки незавершённого строительства.

Оценка незавершенного строительства использует несколько способов классификации объектов, незавершенных строительством. Наиболее существенной для оценщика является классификация с точки зрения наличия у недостроенного объекта возможностей выступать в качестве доходной недвижимости. Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве приносящей доход недвижимости. Оценка незавершённого строительства с этими типами незавершенных объектов недвижимости, как правило, использует затратный и доходный подход [3].

Для оценки объекта незавершенного строительства необходимы следующие документы:

— данные об юридическом положении объекта (свидетельство о регистрации, документы, подтверждающие имущественные права), включая точный адрес местоположения объекта оценки;

— данные о состоянии земельного участка, включая документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда и др.);

— объектный сметный расчет стоимости строительства;

— сводный сметный расчет стоимости строительства;

— акты о приемке работ, выполненных от начала строительства;

— акты на скрытые работы, выполненные от начала строительства [4].

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ:

1. Городнова, Н. В., Байковская А. В. Методический подход к учету влияния внешних факторов на стоимость объекта незавершенного строительства // Экономический анализ: теория и практика. – 2011. – № 37. С. 244.

2. Печенкина, В. В., Васильченко Е. В. Проблемы налогового регулирования незавершенного строительства и пути их решения // Экономический анализ: теория и практика. – 2011. — № 2. С. 45.

Источник