Выгодна ли дольщику покупка новостройки по эскроу? А может быть, проще приобрести готовое жилье? Куда может завести рынок недвижимости реформа долевого строительства, разбирался обозреватель BN.ru.
В многочисленных публикациях, посвященных отмене долевого строительства и переходу на «эскроу-счета», акцент неизменно делается на следующих возможных проблемах, с которыми нам всем придется столкнуться:
— застройщики лишатся доступа к бесплатным деньгам дольщиков, издержки вырастут, значит, все подорожает (о том, насколько это опасение соответствует действительности, было рассказано тут);
— часть застройщиков не смогут получить банковское финансирование и будут вынуждены уйти с рынка;
— отрасль ждет волна банкротств.
Но, как это часто бывает, эксперты увидели проблему не там, где она действительно есть.
Но, прежде чем зафиксировать эту проблему, зайдем немного с другой стороны. Недавно в СМИ промелькнули несколько интересных и даже курьезных новостей, но мало кто на них обратил внимание.
Инвестиции в долевое строительство. Выгодно?
Сенаторы Сергей Леонов и Иван Абрамов и депутаты Ярослав Нилов и Алексей Диденко внесли в Госдуму законопроект, которым предлагается выплачивать дольщикам доходы в виде процентов от размещенных на счетах эскроу средств. После завершения строительства жилого дома и передачи квартир дольщикам начисленные проценты могут быть использованы дольщиками на любые цели, в том числе и на ремонт приобретенной квартиры, и на покупку необходимой мебели.
Кто-то остроумно окрестил эту выплату кешбеком от банков. Хотя данная «новость» больше похожа на обыкновенный пиар, тем не менее она выдает некоторую обеспокоенность наверху. Чем же так встревожились депутаты? Все выглядит странно, если не сказать абсурдно. Особенно если мы вспомним, что примерно половина покупателей новостроек используют для этого ипотечный кредит.
Следите за руками: дольщик берет деньги у банка в долг и платит за это процент банку. Потом эти деньги отправляются обратно на счет в банке, и банк платит деньги дольщику за пользование «его» (точнее, своими собственными, банковскими) деньгами. Круг замкнулся.
Ну ладно, эту новость можно отнести в разряд юморесок. А как вам такая?
Сбербанк планирует снизить ставку по ипотеке на покупку жилья с привлечением проектного финансирования. Предложение будет доступно при покупке квартиры в новостройке у застройщиков — партнеров Сбербанка, которые присоединятся к пилотному проекту банка и будут использовать счета эскроу. У клиента будет выбор — дисконт на весь срок кредита или большой, но только на стадию строительства. В первом случае дисконт составит до 1,4 процентного пункта от текущих ставок Сбербанка. Во втором — до 4 процентных пунктов.
Подобная благотворительность выглядит странно, но только если не понимать, чем она вызвана. Все эти новости объединяет одно — откровенное желание государственных мужей простимулировать покупателей на предмет приобретения новостроек «с эскроу». Для этого предлагаются всевозможные «плюшки», которых не было ранее, при старой схеме с долевым строительством. Наверняка вскоре мы услышим еще немало чудных предложений от банков и застройщиков.
Рынок недвижимости 2023 | Что будет с ценами на недвижимость? Покупать или продавать?
Вот только ясно, что раз требуются специальные, и порой весьма диковинные, меры поддержки, значит, предложенная реформа в ее базовом варианте провалилась. И причина банальна: новые правила покупки просто-напросто невыгодны покупателям. Именно это самое слабое место реформы, а вовсе не мифический рост себестоимости строительства!
При старом варианте работы с дольщиками застройщики убивали двух зайцев одним выстрелом: финансировали свои проекты и одновременно получали покупателей на свои будущие квартиры. При проектном финансировании эти бизнес-процессы принципиально разделяются — отдельно ведутся переговоры с банком, который превращается де-факто в единственного кредитора строительства, отдельно застройщик пытается найти покупателей на квартиры.
И это уже не те заинтересованные покупатели. Если раньше инвесторам продавались скидки, на что те с радостью соглашались, то теперь застройщику нужно продать именно квартиры (уже без скидок или с меньшими скидками). И вот тут возникает серьезный диссонанс. Поскольку выясняется, что у покупателей нет достаточных мотивов совершать эту сделку.
Еще раз подчеркнем: квартира в строящейся новостройке не имеет потребительской ценности для покупателя (кроме возможности застолбить конкретный район или дом). Квартиры физически еще не существует, а частника волнует только возможность заработать (сэкономить) на инвестиции. Не будет достаточной скидки — он подождет, когда дом введут в эксплуатацию, и купит готовую квартиру. Или вообще не будет ничего покупать, так как не видит возможности заработать. Зачем ему терять деньги на процентах, рисковать, когда можно купить то же самое дешевле и без риска?
Пример: новостройка по новым правилам стоит 3 млн руб. Готовая квартира в этом районе стоит 3,5 млн. Дом строится три года. Имеет ли смысл инвестору покупать новостройку? Ответ: смысла нет, так как, положив деньги в банк под консервативную ставку 6%, инвестор получит в конце срока 3,57 млн.
То есть больше, чем если бы он вложил в строительство.
С ипотечным кредитом то же самое, даже еще более очевидно. Предположим, ипотечник берет кредит на покупку новостройки на те же 3 млн в банке (для простоты считаем без первоначального взноса). Тогда через три года по ставке 9,5% он заплатит банку более 800 тыс. одними процентами. А новостройка подорожала за эти три года только на 500 тыс. То есть возникает прямой убыток для ипотечника.
Будет ли он покупать новостройку при таких условиях? Тоже нет (если хоть немного умеет считать). Чтобы сделать покупку экономически оправданной, в нашем примере нужно опустить ставку до 5%. Что, как мы видим, в Сбербанке и предложили.
Выходит, ларчик открывается просто. Банки и застройщики прикинули последствия реформы и поняли, что схема не работает. Дольщиков защитили от них самих, но отняли у них всю доходность. Никто не будет покупать новостройки по правилам эскроу, разве что в эмоциональном угаре.
А значит, приходится задействовать маркетинг (предложения «денег на ремонт», «сниженных ставок на период строительства», «кешбеки» и т. д.). Что, впрочем, вряд ли глобально поможет, так как без прямого финансового мотива никакие маркетинговые уловки не работают.
Также можно предположить, что количество продаж на этапе строительства будет постепенно сокращаться, а количество готового (но непроданного) жилья в новостройках — расти. В перспективе нескольких лет можно прогнозировать затоваривание рынка готовыми новостройками (сейчас такого жилья немного) и снижение цен (при прочих равных) на все вторичное жилье.
А вот про вкусные цены на этапе строительства и в самом деле придется забыть.
Источник: finance.rambler.ru
Сколько можно заработать на новостройках и стоит ли в 2021 году в них вкладываться
Привет! Меня зовут Рома Авдалов, я финансовый аналитик на инвестиционной платформе Credit.Club. Мы часто анализируем различные финансовые инструменты, чтобы быть в курсе динамики рынка. На основе некоторых обзоров я буду писать статьи и публиковать их для тех, кому интересна тема инвестиций.
Вложение в недвижимость — простой и понятный инструмент инвестирования. Купил → сдал квартирантам → каждый месяц получаешь доход в виде арендных платежей. Или другой способ: купил → перепродал подороже → заработал на разнице.
Насколько выгодными будут вложения в недвижимость, рассчитаю на примере новостроек. А про то, какие есть преимущества, недостатки и риски вложения в строящуюся недвижимость можно почитать в статье: «Как выгодно инвестировать в новостройки в 2021 году».
Кому-то это покажется банальностью (да простят меня здешние эксперты), но не могу не упомянуть: для перепродажи выгоднее вкладывать деньги в новостройки на начальном этапе строительства. Чем ниже будет готовность, тем дешевле окажется квартира → можно больше заработать.
Например, 2-комн. квартиру на 50,4 кв. м на этапе строительства в одном подмосковном ЖК можно купить за 6 млн рублей. Срок сдачи дома — до марта 2023 года. За 6 млн покупатель получит квартиру с чистовой отделкой и сантехникой — можно заезжать и жить. В этом же ЖК готовые квартиры с такой же квадратурой и планировкой продаются собственниками уже от 7,5 млн рублей.
Сравнение объявлений на готовое и строящееся жильё в одном подмосковсном жилом комплексе
А теперь предположим, что текущая динамика цен сохранится и квартиры в Подмосковье будут дорожать на 8% в год. Посчитаем, сколько можно заработать через два года без учёта инфляции и налогов (для упрощения не стал их использовать в расчётах, но помните — что они ещё смогут снизить доходность):
Доходность от перепродажи составляет примерно 8%, окупаемость — период продажи
Если планируется покупка квартиры для сдачи в аренду, есть смысл рассматривать готовое жильё. Тогда не придётся ждать, например, два года, пока дом будет сдан — можно сразу начать зарабатывать.
Посмотрим, сколько за два года можно заработать на аренде. Возьмём 2-комн. квартиру в подмосковном ЖК за 7,5 млн рублей. Средняя стоимость аренды в соседних домах — 35 тысяч в месяц.
Без учёта налогов, инфляции, коммунальных платежей (по договорённости их можно возложить на арендаторов), расходов на обустройство и ремонт, доходность за 2 года будет равна:
При таких вводных годовая доходность колеблется в пределах 4%, а инвестиции окупятся примерно через 20 лет.
Чтобы получать больше прибыли, можно два года сдавать квартиру, а потом продать её и заработать на общем росте цены по рынку:
Годовая доходность аренды составляет примерно 4%, а окупаемость инвестиций — 20 лет
По моим расчётам наиболее выгодный вариант — покупка квартиры на этапе строительства и перепродажа через два года (без учёта налогов). Если покупать готовое жильё у собственников и сдавать его в аренду, инвестиции окупятся только через 20 лет. Чтобы заработать больше, через несколько лет квартиру можно перепродать. Но даже с учётом аренды доход будет меньше, чем при покупке квартиры в котловане.
Именно при таких вводных кажется очевидным, что проще поискать другие способы вложения 6–7 млн рублей. Или всё же есть те, кто хорошо зарабатывают на новостройках? Буду рад обсудить тему в комментариях и добавить в статью интересные дополнения.
Инвесторы в недвижимость — конченые педерасты. Разогнали стоимость жилья до небес. Сплошь и рядом продаются квартиры: 7 млн, из которых 5 указываются в договоре, 2 — неотделимые услуги.
Но как это лечить?) Гос регулирование или раздавать квартиры как в совке?))
А где учет инфляции? Посчитайте с инфляцией и удивитесь.
Для упрощения не стал в расчётах учитывать инфляцию, налоги и другие издержки. Но даже так видно, что есть смысл поискать другие способы инвестирования.
По моему мнению, большинство людей все равно думают что квартира это инвест проект!)
окупаемость же 20 лет, а за это время дом устарееет, район может поменяться.. Кв, это зарытие денег, ну либо для себя на старость?
Уже была такая статья и там я доказал, что гораздо лучше купить доллары и положить в банк под проценты.
Ну, или купить биткоины
Да хоть 1 %, за 5 лет больше набежит, чем на непонятно инвестии, которую сожрет инфляция или очередная девальвация
Это ошибочное мнение. Особенно, без доказательств.
Интересная позиция, но с биткоинами все же очень высок риск. Например, сейчас они вообще в 2 раза упали.
Купить доллары и положить их под процент в банке — невыгодно. Доходность по вкладам в валюте у нас в среднем 0,1% годовых.
Валюту брать только под рост курса имеет смысл. При том в последний год вложения в валюту и недвижимость показывают почти одинаковую динамику. За год доллар стоил минимум 69 рублей, а максимум — 80. Получается, что максимальный рост в валюте мог быть 15,42%. Теперь возьму, допустим, недвижимость в Екатеринбурге.
За год она выросла в диапазоне 15%-25%.
Наши власти держат собственных граждан за лохов, потому столько и платят, им выгодно, чтобы люди были тупыми и держали в банках в рублях, вот в чем проблема.
А так кому надо, открывает счета за границей.
Можно даже слетать в турцию, там открыть счет, а еще лучше купить там слитк золота и положить в банк, без всяких наших заморочек с ндс.
А когда надо продать его, то его купят без проблем по рыночному курсу на нынешний день, а не как наши хапуги за полцены.
Вариантов много, квартира- не приносит деньги, то есть цена не растет, если только не куплена в европе за евро(и будет продана за евро)
В Сочи сейчас жара по недвижимости и предвидится ещё на пару лет. Можно заходить с нулём и за год до 6 млн. ₽ заработать (реальный кейс). Но нужны «проводники», потому что рынок переполнен мошенниками. 98% объявлений на ДомКлике и Авито — фейки. Я пробовал оценить масштаб мошенничества — он не меньше 2-3 млрд. рублей каждый год.
Но, если есть надёжные люди (белые риэлторы, люди с опытом на это рынке), то можно хорошо зарабатывать.
Мой пример. В прошлом году была куплена квартира (жп, но это не имеет значения) в Красной Поляне 96м2 за 15 млн ₽. Квартира хорошая, вложений в мебель и ремонт не требовала. За 4 месяца зимней сдачи принесла 1.25 млн. ₽ чистой прибыли, за 8 месяцев остального времени — 700 тыс. ₽. В этом году квартира стоит 25 млн. ₽. Продаваться будет 2-3 месяца максимум. Спрос сильно превышает предложение.
Несколько знакомых зарабатывают 80-100% годовых на этом. Кто-то успевает и 250% получить в год, но это точно не ипотечники, потому что больше 4 ипотек в год сложно получить. Те, что с нулём приходят, получают 1.5-3 млн. ₽ за год, но видел случай и, когда 6 млн ₽ заработал человек с нулевыми вложениями.
Источник: vc.ru