Строительство как создание нового объекта

Строим новый объект

Итак, есть идея построить что-то очень важное и нужное для организации, есть в этом здании/сооружении острая необходимость (собственная котельная, магазин, дополнительный цех, завод).

Прежде всего необходимо классифицировать здание, которое планируется построить, согласно СТБ 2331-2014 «Здания и сооружения. Классификация. Основные положения». Здание должно по критериям относится к одной из пяти классов сложности. Указом Президента Республики Беларусь от 14.01.2014 N 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности» предусмотрено, что отдельные виды архитектурной, градостроительной, строительной деятельности (их составляющие) по перечню, определяемому Правительством Республики Беларусь, а также работы по обследованию зданий и сооружений осуществляются юридическими лицами (далее — юрлица) (индивидуальными предпринимателями (ИП)) при наличии аттестатов соответствия, выдаваемых в установленном порядке. Аттестаты соответствия I — IV категорий выдаются в зависимости от класса сложности объектов, на которых будут выполняться работы. От того какой класс сложности присвоен объекту зависит какой категории должен быть аттестат соответствия у организации, которую вв привлекаете к работе. Осуществление данной деятельности без аттестата соответствия, когда его наличие является обязательным, запрещается.

С января 2015г. введены в действие новые требования в области строительной деятельности, а именно – стала обязательной фигура управляющего проектами по возведению, реконструкции и реставрации объекта строительства. Функции управляющего проектом прописаны в Постановлении Минстройархитектуры Республики Беларусь от 4 февраля 2014 г. N 4. Вот к нему и необходимо обратиться заказчику, так как это физическое лицо либо инженерная организация поможет определить ряд вопросов для Заказчика: необходимость проведения торгов, необходимость разработки предпроектной документации, одностадийность либо двустадийность проектирования, написания задания на проектирование, получение разрешительной документации в том числе и на строительство и курирование вопросов строительства до сдачи объекта в эксплуатацию.

С учетом класса сложности у Заказчика есть несколько вариантов решения вопроса по управлению проектом. Согласно Указа Президента Республики Беларусь от 14.01.2014 N 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности» при принятии решения по управлению проектом заказчик может:

• получить аттестат соответствия на выполнение функций заказчика по комплексному управлению строительной деятельностью и самостоятельно выполнять все функции заказчика начиная с залючения договора на предпроектные работы и проектирование и заканчивая стротельством объекта и осуществлением функций технического надзора;
• получить аттестат соответствия на выполнение функций заказчика по оказанию отдельных видов инженерных услуг в области строительства и самостоятельно выполнять функции заказчика включая момент заключения получения разрешения на строительство и заключение договора с подрядчиком – строительной организацией, нанимая в последующем специализированные аттестованные организации на функции ведения техничего надзора;
• аттестовать своего работника на управляющего проекта либо принять такого работника в штат, чтобы он вел проект и смог получить разрешие на строительство и заключить необходимые договоры с проектировщиком и подрядчиком-строительной организацией. Руководитель (управляющий) проектом может быть назначен только при наличии аттестата, подтверждающего его квалификацию, выдаваемого в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь (постановление Совета Министров Республики Беларусь от 21.03.2014 г. №252, квалификационные требования установлены постановлением Минстройархитектуры от 26.03.2014 г. №15 (пункт 115).

Если у компании небольшая численность работников и проект является единственным, то компания заключает договор на инженерные услуги с организацией, имеющей аттестат соответствия на выполнение функций заказчика по комплексному управлению строительной деятельностью и все функции по управлению проектом принимает на себя эта организация.

В ситуации когда компания собирается реализовать не один проект, но строительные работы сама вести не будет и в штате есть например директор, главный инженер либо зместитель директора с высшим строительным образованием, то можно получить аттестат соответствия на на выполнение функций заказчика по оказанию отдельных видов инженерных услуг в области строительства.

Компания может принять в штат работника, имеющего аттестат на управляющего проектом, если есть возможность предоставить загрузку этому работнику и обеспечить его работой и высокую заработную плату.

При получении заказчиком самостоятельно аттестатов соответствия на вышеперечисленные виды услуг в области строительства начиная от второй категории и выше, в требониях к получению аттестата соответствия добавляется один из пунктов о налии у заказчика опыта по управлению либо комплексному управлению проектами не ниже второй категории, который чаще вего отсутствует у заказчика.

Далее управляющий проектом у Заказчика должен определиться в отношении процедуры проведения подрядных торгов. В Указе Президента Республики Беларусь N 591 «О проведении процедур закупок при строительстве» прописаны случаи, когда заказчик обязан проводить подрядные торги при строительстве объектов:

1) в случае если объект финансируется за счет средств бюджета полностью или частично при стоимости строительства объектов 6 тыс. базовых величин (БВ) и более;

2) в случае, если объект строится за счет иных источников при стоимости строительства объектов 100 тыс. БВ и более.

В соответствии с Указом N 591 предпроектные, проектные и изыскательские работы подпадают под подрядные торги во всех случаях без учета пороговых значений.

Инженерные услуги стоимостью от 3000 БВ закупаются посредством подрядных торгов, менее указанной суммы — путем переговоров.

Товары стоимостью от 3000 БВ закупаются посредством торгов, менее этой суммы — путем переговоров. Посредством подрядных торгов также следует закупать отдельные виды строительных, монтажных, специальных и иных работ стоимостью каждого их вида 3 тыс. БВ и более.

При осуществлении текущего ремонта объявлять конкурс необязательно, достаточно провести переговоры.

На закупки товаров (работ, услуг) при строительстве, если процедуры таких закупок начаты или договоры о поставке товаров (выполнении работ, оказании услуг) заключены до 1 января 2014 года действие Указа N 591 не распространяется. При этом процедура закупки товаров (работ, услуг) считается начатой со дня принятия решения заказчика о ее проведении. Процедура таких закупок и исполнение договоров осуществляются в соответствии с законодательством, действовавшим до 1 января 2014 года.

С управляющим проеком заказчик определился, теперь он должен определиться с необходимостью и формой разработки предпроектной стадии (полный объем, упрощенный объем). В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 14.01.2014 N 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности» до разработки проектной документации заказчиками, застройщиками разрабатывается и утверждается предпроектная (предынвестиционная) документация, включая обоснование инвестиций и задание на проектирование, в которой определяются необходимость, техническая возможность, оценка воздействия на окружающую среду (в случаях, предусмотренных законодательством о государственной экологической экспертизе), экономическая целесообразность осуществления инвестиций в возведение, реконструкцию и реставрацию объектов строительства, требования к земельному участку (при возведении, реконструкции объектов), варианты объемно-планировочных и технологических решений, сведения об инженерных нагрузках, а также источники и объемы финансирования, расчеты по определению эффективности осуществления инвестиций, социальных, экологических и других последствий возведения, реконструкции, реставрации и эксплуатации объектов строительства.

В полном объеме разработка предпроектной документации требуется, если объект строительства (возведения, реконструкции, реставрации) относится к первому, второму, третьему или четвертому классу сложности.

Согласно п. 4.6 ТКП 45-1.02-298-2014 для зданий и сооружений, относимых в соответствии с СТБ 2331-2014 к первому — четвертому классам сложности, предпроектная документация разрабатывается в следующем составе (в полном объеме):

1) декларация о намерениях (при необходимости предварительного согласования места размещения земельного участка, изменения целевого назначения имеющегося земельного участка с целью строительства (реконструкции) объекта);

2) обоснование инвестиций;

3) план управления проектом (за исключением объектов капитального ремонта и благоустройства объектов строительства, объектов, на которых используются повторно применяемые и типовые проекты, и кроме объектов обустройства нефтяных месторождений);

4) бизнес-план (в установленных случаях);

5) задание на проектирование.

В упрощенном объеме (в форме задания на проектирование) разработка ППД требуется:

• при выполнении работ по капитальному ремонту либо благоустройству на объектах первого — четвертого классов сложности;
• при выполнении работ на объектах строительства, которые относятся к пятому классу сложности;
• при возведении объектов строительства по типовым или рекомендованным для повторного применения проектам.

Предпроектные работы выполняются организацией при наличии аттестата соответствия на данный вид работ.

После разработки предпроектной документации заказчик определяется с проектной организацией, которая разрабатывает проектную документацию в одну или две стадии, а также осуществляет ведение авторского надзора в процессе строительства. Договоры на данные виды работ заключаются в соотвествии с Правилами заключения и исполнения договоров подряда на выполнение проектных и изыскательских работ и (или) ведение авторского надзора за строительством, утвержденные Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 01.04.2014г. № 297.

После разработки проектной документации и получения положительного заключения экспертизы управляющий проектом получает разрешение на строительство объекта и заключает договор с подрядной организацией, имеющей аттестат соответствия определенной категории, обращается при необходимости за проведением технического надзора в организацию также имеющую аттестат соответствия определенной категории. После ввода объекта в эксплуатацию функция управляющего проектом заканчивается.

Если у заказчика возникнет необходимость или вопросы по разработке предпроектной документации либо комплексной разработки проектной документации, ОДО «ЭНЭКА» имеет по этим видам работ аттестат соответствия первой категории и может справиться с объектом любого уровня сложности и в сроки и с минимальными затратами разработать ваш проект.

Источник

Как построить дом самому: 5 этапов подготовки к воплощению мечты

Рассказываем об этапах самостоятельной подготовки к строительству дома: выбор участка, конструкции дома, подготовка проекта, выбор подрядчика и другие моменты.

Кто не мечтает о благоустроенном доме, распланированном с учетом желаний каждого члена семьи? Жить в таком комфортно. Многие готовы заняться строительством, но не всегда знают, с чего начинать. Поэтапно разберем, как построить дом самому: самый дешевый или из дорогих материалов. Этапы подготовки и строительства остаются неизменными.

Все о том, как начать строительство

С чего начать строительство дома: поэтапные действия

Тем, кто готов планировать и строить, мы подготовили пошаговую шпаргалку.

1. Приобретение участка

Выбор и последующее приобретение участка — то, с чего надо начать строить дом своими руками. Важными считают и юридические, и практические нюансы. Начинайте с детального осмотра предполагаемой к покупке территории. Учитывайте несколько моментов.

• Расположение. Рассмотрите территориальную доступность участка: наличие дорог, близость к социальным объектам, остановкам общественного транспорта.
• Экологическая обстановка. Нежелательно наличие вблизи от места будущего проживания производств, мусорного полигона или очистных сооружений.
• Особенности участка. Рассмотрите площадь территории, ее форму, рельеф, тип грунта. Например, если есть уклон, потребуется его выравнивание. Это дополнительные траты на планирование и проведение земляных работ.
• Инфраструктура. Оцените существующие инженерные коммуникации или возможность их подведения или подключения.
• Документы. Документация продавца должна быть подлинной, правильно заполненной.
• Дополнительные траты. Надо определить, придется ли тратить дополнительные средства и в каких количествах. Например, если на территории стоит ветхая постройка, ее нужно будет разобрать и вывезти.

Получить информацию можно у владельца и в администрации населенного пункта. Желательно поговорить с соседями. Они не заинтересованы в продаже и могут дать объективную оценку участку. Юридические аспекты сделки стоит доверить специалисту: риэлтору или юристу. Это гарантирует, что все документы будут оформлены грамотно.

2. Выбор технологии

Важный этап проектирования. При выборе нужно ориентироваться на предполагаемые темпы строительства, свойства материалов, финансовые возможности. Так, если вы понимаете, что предстоит строить несколько лет, выбирайте технологию, при которой возведенная коробка сможет без потерь стоять без отопления . Кратко охарактеризуем востребованные типы домов.

Каркасный дом

По этой технологии возводят каркас из сухого дерева, реже бруса или металла. Заполняют его утеплителем. После этого облицовывают. Преимущество каркасников — высокая скорость возведения, потребуется около двух-трех месяцев. Причем поставить его сможет даже непрофессиональный строитель. Дом хорошо удерживает тепло, служит долго. Для капитальных построек выбирают плитный фундамент, для домика с сезонным пребыванием возможен облегченный вариант.

Считается, что каркасник — лучший вариант того, как построить дешевый дом своими руками. Но это ошибочное мнение. Это реально сделать недорого только из дешевых материалов невысокого качества. А качественные материалы повысят цену за квадратный метр. В среднем, она получится такой же, как у домов других типов.

• Высокая скорость возведения.
• Возможность проведения монтажных работ в любое время года.
• Хорошая теплоизоляция, поэтому на отоплении можно экономить.
• Небольшой вес, мощный фундамент не нужен.

• Относительная недолговечность. Каркасник не простоит больше ста лет даже при условии регулярного проведения ремонта.

Каменный

Под каменной имеем в виду постройку из теплой керамики, кирпича, блоков на основе бетона. Это очень прочное строение, но возводить его долго и сложно.

Полностью кирпичные дома сейчас строят достаточно редко. Это объясняется необходимостью класть толстые, тяжелые стены. Проще выложить их из более легкой крупноформатной керамики или блоков, что намного дешевле. А потом уже облицевать кирпичом.

Строение тяжелое, ему нужен прочный фундамент. При сборке коробки проводят мокрые работы. Поэтому их выполняют только в теплое время года.

• Долговечность. Такие дома стоят десятилетиями.
• Пожаробезопасность.
• Возможность возведения на любом грунте.
• Низкая теплопроводность, поэтому в жару в них всегда прохладно, а в морозы тепло.

• Высокая цена.
• Большая масса.

Железобетонный

Это строение со стенами из раствора на базе цемента. Смесь заливают в несъемные или съемные формы-опалубки. В первом случае после отвердения требуется только отделка, во втором — дополнительное утепление.

Железобетонные постройки максимально долговечны. Их главный недостаток — большая трудоемкость возведения. В одиночку построить такое здание невозможно. Конструкцию можно заливать только в теплое время года. Ждать полного отвердения бетона придется достаточно долго.

• Высокая скорость возведения.
• Повышенная прочность.
• Долговечность.
• Высокая устойчивость к воздействию влаги.

• Трудоемкий монтаж. Чаще всего нужна специальная техника.

Деревянный

Это сруб из клееного или профилированного бруса, оцилиндрованного бревна. Значимым преимуществом деревянного дома считают особый микроклимат, который создает натуральная древесина. Еще один плюс — упрощенная отделка. Дерево не нужно штукатурить и облицовывать. Но надо знать, что строительство растянется на несколько лет, так как срубу нужна усадка. Это не относится к клееному материалу, но там свои особенности .

Натуральная древесина также требует особого ухода. Владельцу придется шлифовать стены, обрабатывать их специальными препаратами. Срубы надо конопатить, то есть обновлять теплый шов. Все это хлопотно, затратно.

• Экологичность.
• Привлекательный вид.
• Особый микроклимат внутри помещений.
• Упрощенная отделка.

• Высокая цена.
• Нужен регулярный уход за древесиной.
• Чувствительность к влаге.

3. Подготовка проекта

Можно заказать индивидуальный проект или выбрать стандартный. На получение первого потребуется много времени и денег. Второй обойдется дешевле, и приступать к застройке можно будет сразу. В любом случае надо оценить свои пожелания по следующему чек-листу.

• Общая площадь, количество комнат на ней.
• Наличие второго этажа. Это хорошо для маленьких участков. Общая площадь будет достаточной, а здание займет меньше места.
• Высота помещений.
• Количество санузлов.
• Размеры всех комнат.
• Дополнительные помещения, удобства.

Скачивать проект с интернета бессмысленно , даже если это стандартный вариант. Специалисты предоставят проект с архитектурным и инженерным разделами, в которых дано подробное описание, детализация будущей постройки, привяжут проект к местности, то есть определят оптимальное место здания на территории. Это ответственные мероприятия, которые не специалист правильно выполнить не сможет.

4. Получение разрешения

Перед тем как построить дом самому с нуля, нужно получить разрешение. Это делают после того, как куплен участок, выбран и привязан к месту проект. Только с этими документами можно получить согласование будущих строительных работ. Для получения разрешения на них нужно обращаться в органы местного самоуправления по месту расположения земельного участка. Они потребуют собрать пакет документов. Их перечень в разных регионах отличается, поэтому надо уточнить его в администрации.

После этого оформляют строительный паспорт. Этим занимается отдел по архитектуре при местных органах самоуправления. Для него тоже собирают документы. Потребуется согласованный в пожарном надзоре и санитарно-эпидемиологической инспекции план застройки, согласованная с соответствующими службами план-схема подведения и подключения коммуникаций. Возможно, у регионов есть еще какие-то требования, это тоже нужно уточнять.

5. Выбор подрядчика

Не все готовы построить дом своими руками. Чаще всего для проведения работ выбирают подрядчика. Это очень ответственный шаг. Поэтому надо внимательно заниматься отбором кандидатов. Некоторым достаточно хороших рекомендаций от знакомых или друзей, но и их надо обязательно проверять.

Добросовестные компании с готовностью предоставят свои квалификационные сертификаты, портфолио с подборкой выполненных проектов, рекомендации. Их нужно внимательно изучить. Заключение договора — обязательный пункт. В нем нужно привести перечень всех предстоящих работ, оговорить сроки, в которые они должны быть выполнены, зафиксировать сумму и сроки оплаты. Можно внести дополнительные пункты. Например, санкции или штрафы за плохое качество, не исполнение сроков. Желательно оговорить закупку материалов, их качество. Лучше всего, если это будет делать независимый технадзор.

Хорошо, если есть возможность привлечь сотрудников технадзора и к контролю над строительством. Они смогут грамотно проконтролировать не только качество используемых материалов, но и выполнение всех строительных норм. Кроме того, если начать сотрудничество с ними еще на этапе подготовки, они сделают или проверят договор подряда, смету, подрядную компанию еще до начала работ.

Этапы строительства

В целом, постройку частного дома делят на три этапа . Кратко их охарактеризуем.

• С чего начинать — начало строительство дома подразумевает проведение земляных работ, возведение фундаментной конструкции. На этом этапе намечают и выкапывают ямы-траншеи для коммуникаций. Подводят и утепляют трубы. Готовят котлован для закладки фундамента. Его дно засыпают щебневой подушкой, ставят опалубку, монтируют арматуру, после этого проводят заливку бетона. Когда железобетон полностью отвердеет, на это уйдет не меньше месяца, ставят стены фундамента.
• Установка каркаса. В этот период занимаются возведением стен, монтажом перекрытий. После этого переходят к установке стропильной конструкции крыши, обустройству кровли. Когда все будет готово, устанавливают дверные, оконные блоки.
• Отделка снаружи и изнутри. Проводят все фасадные работы. Ремонт внутри начинают с утепления стен, пола, обшивки потолка. Выполняют все внутренние разводки инженерных коммуникаций. После этого занимаются финишной отделкой.

Строительство дома — непростое и ответственное дело. Перед тем как к нему приступить, нужно изучить все, что связано с проектированием и возведением здания. Не стоит пренебрегать помощью специалистов. Они помогут построить надежный и долговечный дом.

Источник