Строительство на аренде судебная практика

Обзор судебной практики по спорным вопросам заключения и расторжения договора аренды здания и сооружения

Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

I. Основные положения об аренде зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Квалифицирующим признаком рассматриваемого договора как отдельного вида договора аренды является специфика объекта аренды — здания или сооружения, как отдельно стоящих объектов недвижимости, отличающихся фундаментальной (прочной) привязкой к конкретному земельному участку, конструктивно рассчитанных на длительный срок эксплуатации, имеющих целевое назначение.

Существенными условиями договора аренды здания или сооружения являются условия о предмете (об объекте аренды) — данные, позволяющие определенно установить (идентифицировать) арендуемое имущество, и о размере арендной платы (пункт 3 статьи 607 и статьи 654 ГК РФ).

Новые основания для сохранения самовольной постройки

Договор аренды недвижимости должен быть заключен в письменной форме (пункт 1 статьи 609 ГК РФ). При этом договор аренды зданий или сооружений обязательно должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 651 ГК РФ).

Статьями 131, 609, 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Следовательно, чтобы договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, признавался заключенным, требуется не только достигнуть соглашения по всем существенным условиям, соблюсти требование о письменной форме сделки, но и осуществить государственную регистрацию этого договора. Отсутствие такой регистрации свидетельствует о незаключенности договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ, пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации договора, подлежащего такой регистрации в силу требований федерального закона, не освобождает лиц, подписавших соответствующий документ, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки от исполнения принятых на себя обязательств в рамках содержащихся в тексте договора (соглашения) условий.

Дело в том, что по смыслу статей 164, 165, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора аренды осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Для сторон же сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.

Договор аренды. Спорные юридические вопросы по его продлению.

Следует отметить, от здания (сооружения) необходимо отличать нежилое помещение, которое является частью соответствующего здания (сооружения).

Однако правила о государственной регистрации договора аренды здания (сооружения) и правовые последствия ее отсутствия справедливо применять и к договорам аренды нежилых помещений, поскольку нежилое помещение хотя и является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано, при этом в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», см. раздел 2 Обзора).

Еще одна важная особенность договора аренды здания или сооружения заключается в праве арендатора здания или сооружения пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости, а также с учетом того, что по общему правилу плата за пользование земельным участком уже включена в размер арендной платы за пользование зданием или сооружением (пункты 1, 2 статьи 652, пункт 2 статьи 654 ГК РФ).

Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 02.09.2008 N 808/08.

Таким образом, в отсутствие в договоре аренды здания (сооружения, помещения) условия об обязанности арендатора вносить дополнительно плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, а также прямой нормы закона, обязывающей арендатора здания (строения, помещения) оплачивать пользование земельным участком, на котором расположены названные объекты недвижимости и который необходим для их использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование зданием (строением, помещением), согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком под ним.

Указанная правовая позиция сформулирована в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.10.2016 по делу N 309-ЭС16-8125, А50-11810/2015, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12.2016.

Кроме того, отсутствие в договоре аренды здания (сооружения) условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости (пункт 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Ниже приводится обзор выводов судов, изложенных в решениях конкретных дел, по спорным вопросам договора аренды здания и сооружения, а именно:

— признание договора аренды здания или сооружения, соглашений к нему недействительными или незаключенными;

— последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды здания (сооружения), нежилого помещения, заключенного на срок не менее года;

— существенные условия договора аренды здания и сооружения;

— права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения и плата за пользование им;

— спорные вопросы расторжения договора аренды здания или сооружения.

II. Выводы судов по спорным вопросам заключения и расторжения договора аренды здания и сооружения

1. Признание договора аренды здания или сооружения, соглашений к нему недействительными или незаключенными

Исковые требования:

Индивидуальный предприниматель Кукса С.В. (арендатор) обратился в суд к главе крестьянского (фермерского) хозяйства индивидуальному предпринимателю Дубовицкому Ю.Е. (арендодателю) с требованиями о признании договора аренды недвижимого имущества (части здания — складских и офисных помещений), заключенного между сторонами спора, незаключенным и взыскании неосновательного обогащения.

Глава КФХ ИП Дубовицкий Ю.Е. предъявил встречное исковое требование к ИП Куксе С.В. о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества.

Решение суда:

В удовлетворении основного требования отказано, встречное требование удовлетворено.

Позиция суда:

Установив, что арендатор (ИП Кукса С.В.) в обоснование требования о признании договора аренды незаключенным ссылался на отсутствие в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (не указаны кадастровый, условный и/или инвентарный номер, номер нежилого помещения, а при условии сдачи части нежилого помещения — какая именно часть нежилого помещения сдается, наименование части нежилого помещения, границы предоставляемого помещения, номер помещения, этаж, экспликация и поэтажный план), суд отметил, что отсутствие в договоре должной индивидуализации предмета аренды, при условии того, что договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), не позволяет стороне оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (пункт 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73).

Поскольку арендатором не были представлены доказательства, подтверждающие внесение арендной платы, доказательства возвращения имущества арендодателю (главе КФХ ИП Дубовицкому Ю.Е.), требование последнего о взыскании задолженности по арендной плате подлежало удовлетворению.

Исковые требования:

Индивидуальный предприниматель Хайруллина М.М. (арендатор) обратилась в суд к ООО «Орлофф» (арендодателю) с требованиями о признании договора аренды площади для осуществления розничной торговли промышленными товарами незаключенным; взыскании внесенной арендной платы; банковской комиссии; убытков и неустойки, а также о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя.

Решение суда:

В удовлетворении исковых требований отказано.

Позиция суда:

Установив, что положениями договора аренды стороны согласовали имущество, подлежащее передаче в аренду: площадь объекта, его точный адрес, а также установили размер ежемесячной арендной платы, проанализировав спорные правоотношения сторон и приняв во внимание наличие акта приема-передачи объекта аренды, подписанного без возражений, факт внесения арендатором (ИП Хайруллина М.М.) арендных платежей, суд пришел к выводу о согласовании сторонами всех существенных условий договора при их подписании.

Отклоняя довод арендатора о незаключенности договора аренды в связи с невозможностью индивидуализировать объект аренды, суд исходил из положений пункта 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, согласно которым, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

1.3. Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 07.12.2015 N Ф03-5198/2015 по делу N А51-31904/2014 (Определением Верховного Суда РФ от 08.04.2016 N 303-ЭС16-1850 отказано в передаче дела N А51-31904/2014 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления)

Исковые требования:

ОАО «Примавтодор» (арендодатель) обратилось в суд к индивидуальному предпринимателю Абушаевой Р.Л. (арендатору, цеденту), ООО «Товарищество-ТК» (цессионарию) с требованиями о признании недействительным (ничтожным) соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды здания котельной и земельного участка, применении последствий недействительности ничтожного соглашения и обязании ООО «Товарищество-ТК» возвратить ИП Абушаевой Р.Л. права и обязанности арендатора здания и земельного участка по договору аренды.

Решение суда:

Исковые требования удовлетворены.

Позиция суда:

Установив из содержания положения договора аренды здания котельной и земельного участка, что арендодатель (ОАО «Примавтодор») дал согласие арендатору (ИП Абушаевой Р.Л.) на сдачу арендованного имущества в субаренду и безвозмездное пользование, суд, вместе с тем, обратил внимание на то, что в силу прямого указания статьи 615 ГК РФ перенаем имеет существенное отличие от субаренды и других способов передачи права пользования арендованным имуществом, заключающееся в том, что арендатор перестает быть обязанным перед арендодателем, следовательно, право сдавать имущество в перенаем должно быть прямо оговорено в договоре аренды либо на него должно быть получено согласие арендодателя.

Поскольку в договоре аренды право арендатора передавать имущество в перенаем оговорено не было, а отдельного согласия арендодателя ИП Абушаева Р.Л. не получила, оспариваемая сделка о передаче прав и обязанностей по договору аренды является недействительной.

Источник: sudrf.cntd.ru

Топ-10 арендных споров 2020 года

В 2020 году в отношения арендаторов и арендодателей вмешалась пандемия, добавив поводов для новых судебных разбирательств. Мы обобщили судебную практику и выделили десять самых интересных споров по аренде.

Вот основные причины, по которым возникали разногласия. Арендаторы чаще всего идут в суд за снижением арендных платежей или расторжением договора, арендодатели же стремятся либо выселить ненадежных контрагентов, либо взыскать солидные штрафы за нарушение условий договора. Суды часто идут навстречу арендаторам, когда те в позиции ответчиков защищаются от завышенных требований собственников, но редко поддерживают их в стремлении уйти от исполнения договора. Арендодателям разрешают прекращать аренду, когда наниматель проявляет признаки недобросовестности, но отказывают в требованиях, когда они настаивают на рассмотрении только письменных доказательств, игнорируя действия сторон, имевших место в действительности.

Материал структурирован исходя из того, кто обратился в суд. Сначала представлены споры, где в роли истца выступает арендодатель, затем — арендатор. В этих группах сперва идут вердикты об удовлетворении иска, потом — об отказе.

Истец-арендодатель

Верховный Суд продлил срок исковой давности

Компания с середины 90-х арендовала торговые павильоны (176 кв. м) в подземном переходе в центре Казани. Последний договор найма истекал в марте 2015 года. Первого апреля 2015 года собственник объекта аренды уведомил фирму о прекращении договора и попросил покинуть помещения в течение месяца.

Компания обратилась в суд, требуя продлить ранее действовавшие договоренности, однако спор проиграла. К моменту, когда уже собственник обратился к арбитрам за возвратом недвижимости, прошло больше 3,5 лет. Все это время фирма исправно вносила арендные платежи и содержала прилегающие к магазинам территории.

Три судебные инстанции, включая окружной суд, выселять арендатора отказались. Они посчитали, что поведение сторон в течение 3,5 лет после истечения срока действия договора свидетельствует о его перезаключении на неопределенный срок. Судьи указали, что собственник пропустил срок исковой давности для оспаривания невыезда фирмы по требованию, озвученному в апреле 2015 года, и рекомендовали направить его повторно.

ВС РФ с коллегами не согласился и направил дело на новое рассмотрение.

Судебная коллегия сочла, что собственник четко дал понять, что не желает продлевать аренду в 2015 году, арендатор же вел себя противоправно, игнорируя это и судебные решения, где ему также было отказано в пролонгации договора. В этом случае желание арендатора установить бессрочную аренду противостоит восстановлению законных прав собственника, и суд не может защищать его, применив сроки исковой давности. При новом рассмотрении судьи встали на сторону арендодателя.

Примечание

В данном случае судьи высшей судебной инстанции применили п. 82 разъяснений Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25. Согласно ему платежи за пользование вещью, которую нужно было вернуть, не отменяют обязанности по ее возврату и не порождают новых обязательств для ее собственника.

Если бы арендодатель не изъявлял свою волю, судьи трех инстанций верно применили бы п. 2 ст. 621 ГК РФ. Согласно ему договор найма считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не заявляет возражений по этому поводу.

Это не мешает арендодателю позже потребовать расторгнуть такой договор в порядке ч. 3 ст. 619 ГК РФ. Обращаем внимание, что споры о расторжении договора аренды имеют обязательный досудебный порядок решения. Арендодатель может потребовать прекратить аренду после того, как предупредит об этом арендатора в разумный срок.

После прекращения договора аренды собственник также вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения на основании норм ст. 301 ГК РФ (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.06.2020 № Ф04-2133/2020).

Погашение задолженности по аренде в процессе не лишает собственника права расторгнуть договор

Арендодатель помещения (2 тыс. кв.м) на Новом Арбате в Москве обратился в суд с иском о прекращении договора аренды из-за несвоевременного внесения платежей арендатором. Соглашение предусматривало такие санкции за систематическое нарушение сроков оплаты нанимателем. Арендатор согласно материалам дела запаздывал с платежами на срок, не превышающий месяц.

Так, в апреле собственник направил претензию на возврат задолженности по аренде за апрель (2,4 млн рублей). К моменту рассмотрения дела судом первой инстанции в июле 2019 года платеж за апрель был погашен, но образовалась задолженность за июль и «коммуналку». По причине погашения спорной задолженности московский арбитраж отказался расторгать договор, и его позиция устояла в апелляции. Арбитры ссылались на пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14, согласно которому расторгать договор не следует, если нарушения, повлекшие заявление иска, устранены в разумный срок.

Окружной суд с коллегами не согласился и отправил дело на новое рассмотрение. Арбитры указали, что согласно п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 погашение задолженности по арендной плате в период судебного разбирательства не лишает арендодателя права требовать расторжения договора при доказанности факта существенности нарушений.

Суд при новом разбирательстве должен был оценить все доказательства просрочек со стороны нанимателя. В Арбитражном суде Москвы 20.07.2020 арендодатель добился вердикта о расторжении договора аренды.

Примечание

Примечание редакции: в новой апелляции, поданной арендатором, собственник отказался от заявленных требований, и дело было прекращено 26.11.2020. Предполагаем, что в данном случае стороны смогли договориться самостоятельно, что, по нашему мнению, является оптимальным завершением любого спора.

Нельзя обязать принять имущество, если арендатор утратил интерес к договору

ООО и АО заключили договор аренды помещений. Однако АО отказалось от него в одностороннем порядке и не подписало акт приемки-передачи объектов.

ООО обратилось в суд с иском о взыскании с АО 1,4 млн рублей гарантийного взноса по договору аренды, неустойки за просрочку перечисления взноса, убытков, полученных из-за отказа принять помещения по акту, а также об обязании АО принять объекты.

Суды трех инстанций иск удовлетворили. Они отметили, что так как арендатор уклонился от приемки помещений и не уплатил гарантийный взнос, а по условиям заключенного договора у него не было права на односторонний отказ, то он должен выполнить обязательства по договору.

Однако Верховный Суд РФ (Определение от 26.06.2020 по делу № 305-ЭС20-4196) с нижестоящими инстанциями не согласился и указал, что при отказе арендатора от приемки помещения предметом присуждения может быть обязанность уплатить денежную сумму арендодателю. Обязание арендатора, утратившего интерес к договору аренды, принять объекты противоречит существу права арендатора и положениям ст. 308.3 ГК РФ.

ВС также пояснил, что АО, как утратившая интерес к сделке сторона, вправе инициировать расторжение договора при условии компенсации убытков другой стороне (п. 3 ст. 310 ГК РФ). При этом в данном случае обеспечительный платеж должен носить зачетный характер и по отношению к арендной плате, и к возможным убыткам арендодателя.

С учетом приведенных обстоятельств ВС отказал ООО в обязании АО принять помещения. В остальной части дело направлено на новое рассмотрение.

Арбитражный суд Москвы 11.01.2021 присудил ООО 13 млн рублей, из которых:

• 143,5 тыс. рублей — неустойка за несвоевременное перечисление гарантийного взноса;
• 12,8 млн рублей — убытки в виде разницы между той суммой арендной платы, которую ООО могло бы получить от АО и замещающих договоров за спорной период.

Примечание

В данном случае судебный спор об обязании вступить в арендные отношения и оштрафовать арендатора обернулся взысканием недополученных доходов арендодателя, поскольку было доказано нарушение обязательств со стороны арендатора. Обязанность возместить потенциальную выручку закреплена п. 2 ст. 393 ГК РФ с 01.06.2015: возмещение убытков считается полным, если в результате этого кредитор поставлен в то положение, в котором он был бы, если обязательство было бы исполнено, как договаривались. То, что непринятое по договору имущество предоставляется в аренду другим лицам, лишь уменьшает сумму возмещения согласно ст. 393.1 ГК РФ.

Суд не взыскал неустойку с арендатора, уже заплатившего административный штраф

Департамент имущества Москвы потребовал взыскать со своего арендатора неустойку в размере 1,3 млн рублей за нарушение условий договора найма земельного участка на Борисовских прудах.

Соответствующие санкции были предусмотрены соглашением за возведение на нем любых сооружений. Участок предназначался строго для размещения мойки и АЗС. Фирма же построила на нем одноэтажное здание площадью 80 кв. метров. Факт нецелевого использования участка зафиксировала Госинспекция по недвижимости Москвы. Инспекторы выписали компании штраф по ч. 1 ст.

6.7 КоАП Москвы — нарушение правил использования земель Москвы (для юрлиц — от 50 до 150 тыс. рублей). Фирма его своевременно оплатила и убрала постройку. С этого момента до обращения арендодателя в суд прошло больше года.

Арбитраж Москвы вынес решение в пользу столичного департамента, предписав выплатить условленные договором санкции. Однако в апелляции вердикт был отменен, в требованиях департамента отказано. Судьи указали на недопустимость повторного привлечения фирмы к ответственности за один и то же проступок, тем более давно устраненный. Постановление инспекторов ни одна из сторон не оспорила. С таким мнением согласилась кассация и ВС РФ.

Примечание

В соответствии со ст. 4.6 КоАП РФ в течение года после оплаты штрафа за нарушение лицо считается подвергнутым административному наказанию, поэтому не может быть оштрафовано за него еще раз. В связи с этим допустивший ошибку добросовестный арендатор сам заинтересован устранить нарушение в течение этого периода, поскольку тогда санкции будут минимальными.

Невозможность пользоваться имуществом освобождает от арендной платы за него даже при наличии акта приема объекта

Предприятию по договору предоставили в аренду на 1,5 года участок, о чем был подписан договор и акт приема-передачи. Соглашение не прошло регистрацию, поскольку арендодатель не предоставил регистратору всех необходимых документов. По истечении срока найма арендодатель обратился в суд за взысканием арендной платы и неустойки.

Суд первой инстанции арендодателю отказал, поскольку участок был выделен под определенные цели (строительство), достижение которых по вине арендодателя оказалось невозможным. Для получения разрешения на строительство арендатору требовался зарегистрированный договор об аренде. Поскольку участок не мог использоваться и не использовался по назначению, истребование арендной платы неправомерно даже при наличии подписанного акта приема объекта аренды.

Апелляция и кассация документу о принятии участка арендатором придали куда более существенное значение. Они сочли, что с даты подписания акта участок перешел во владение нанимателя и компания при возникновении претензий могла заявить их партнеру или суду, но не сделала этого. Поэтому начисления законны.

В спор вмешалась Судебной коллегия по экономическим спорам ВС РФ и направила дело на новый круг. Судьи напомнили, что согласно ч. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе уменьшить свои платежи, если условия найма ухудшились не по его вине. Имущество должно отвечать условиям соглашения об аренде, риски обратного возлагаются на арендодателя.

Судам при новом рассмотрении следует учитывать, что если поведение владельца участка стало препятствием для его целевого использования, платить за него компания не должна. Наличие же акта приема-передачи не исключает исследования обстоятельств дела на основании других доказательств в силу ч. 5 ст. 71 АПК РФ.

Примечание

Подписание акта приема-передачи до устранения всех препятствий в целях начала использования объекта грозит арендатору начислением арендных платежей за периоды простоя, а для арендодателя — недополученными доходами. Арендатор может обратиться в суд с требованием признать договор недействительным. Срок исковой давности по таким делам составляет один год с момента, как стало известно о нарушении своего права (в данном деле апелляция ссылалась именно на длительное бездействие арендатора, вынося решение не в его пользу). Даже при наличии подписанных договора и акта приема-передачи арендатор вправе не платить платежи за спорный период времени. Так, в данном споре бюрократические проволочки и ошибки в доверенностях растянулись на 1,5 года, в течение которых объект аренды простаивал.

Определение вошло в «Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2020)», утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020. Похожие выводы об ответственности арендодателя за качественное исполнение договора аренды изложены также в п. 4 «Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2015)», п. 5 «Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2017)».

При этом обращаем внимание, что суды в подобных спорах тщательно изучают обстоятельства дела и текст договора аренды, который может содержать особые условия, отличные от проанализированных выше положений ГК РФ. Особый интерес вердикт коллегии ВС РФ, по нашему мнению, может представлять в период действия ограничений, связанных с пандемией. Судьи подчеркивают, что договор аренды носит взаимный характер и стороны одинаково заинтересованы в его качественном и своевременном исполнении. Кроме того, Фемида призывает суды анализировать, как предполагалось использовать объект и были ли для этого объективные возможности.

Взыскать неустойку за поздний съезд арендатора не получится, если не возвращен только ковер

Арендодатель обратился в суд с требованием к арендатору:

• вернуть арендованные стеллажи и два ковровых покрытия на общую сумму 22 тыс. рублей;
• за период до возврата перечисленных позиций взыскать с арендатора стоимость аренды всего имущества по договору, а именно:
• автосалона Volkswagen;
• земельного участка под ним;
• 108 единиц оборудования, включая заявленные стеллажи и ковровые покрытия.

Итого арендных платежей на сумму 5,6 млн рублей плюс неустойку за каждый день просрочки уплаты 1,2 млн рублей.

Суды первых двух инстанций удовлетворили требования, поскольку арендатор не смог подтвердить, что вернул имущество в полном объеме. Арендатор ссылался на то, что уже судился с арендодателем по возврату всего комплекса имущества и вернул недвижимость и оборудование в ней. Судьи не нашли в вердикте спорных стеллажей и решили, что довод к делу не относится. Кассация вернула спор на новое рассмотрение.

Судьи постановили разобраться, может ли собственник использовать предмет аренды без стеллажей и ковров, что считает весь комплекс имущества не возвращенным в полном объеме. Они указали на то, что оценка упущенной выгоды владельца указанного имущества 7 млн рублей завышена, новое рассмотрение по делу с этим согласилось. Однако против предложения снизить сумму взыскания соответственно объему имущества судьи на этот раз сочли, что требование 7 млн рублей за невозврат стеллажей и ковров было недобросовестным поведением, поэтому отказали в них в полном объеме.

Штрафы за поздний возврат имущества не применяются, если арендодатель не просил его вернуть

Медицинская компания получила в пользование по договору ссуды оборудование на общую сумму 10 млн рублей. Соглашение предусматривало, что пользователь по истечении срока его действия вернет имущество в течение 5 рабочих дней силами назначенной владельцем транспортной компании. В противном случае договор предусматривал финансовые санкции.

Фирма в условленную дату имущество не вернула. Спустя полгода собственник напомнил ей об истекших сроках пользования и предложил либо купить расходные материалы для продолжения использования оборудования, либо вернуть его. Компания вернула активы в течение 4 дней.

Собственник через суд потребовал взыскать с фирмы неустойку за нарушение срока возврата имущества в размере 1,9 млн рублей. Судьи трех инстанций со штрафными санкциями согласились, поскольку они были установлены договором, однако ВС РФ отменил их вердикты. Коллегия указала, что согласно статье 689 ГК РФ к договору безвозмездного пользования применяются правила, предусмотренные гл. 34 ГК РФ («Аренда»). Поэтому вопросы возврата спорного имущества должны регламентироваться нормами ГК РФ о договорах аренды.

Собственник не возражал против того, что оборудование не было возвращено ему по окончании срока действия договора, потребовав его более чем 7 месяцев спустя. Это может говорить о том, что договор ссуды возобновился на тех же условиях на неопределенный срок на основании ст. 610 и 621 ГК РФ. Нормы же договора о санкциях не означают, что названные положения ГК РФ не подлежат применению.

При новом рассмотрении судьи согласились с доводами ВС РФ, припомнили собственнику предложение продолжить использовать оборудование и его быстрый возврат после направления требования. Во взыскании неустойки судьи отказали в полном объеме.

Примечание

Позиция ВС РФ в данном деле предписывает судьям устанавливать волю сторон из их волеизъявления — условий заключенного ими договора, но также и из их конклюдентных действий, то есть действий, порождающих юридические последствия. Арендодатель, не стремясь вернуть свою вещь в разумный срок после истечения договора, выражает этим согласие на продолжение арендных отношений на тех же условиях, которые зафиксированы в письменном соглашении сторон. Начисление вследствие этого арендатору штрафных санкций за длительный период противоречит природе арендных отношений, предусматривающих арендную плату.

Истец-арендатор

Из-за эпидемии можно расторгнуть предварительный договор аренды

ООО занималось розничной торговлей и решило открыть новые магазины. В связи с этим компания заключила с ИП предварительный договор о заключении договора аренды помещений в ТЦ, по которому внесла обеспечительный платеж и первую часть арендной платы. Через некоторое время власти приостановили работу торговых и развлекательных центров по причине эпидемии.

Из-за введенных ограничений у ООО прекратились продажи товаров, существенно снизились доходы, и оно было вынуждено занять денег, чтобы обеспечить свои текущие расходы и выплатить зарплату. Поэтому общество обратилось к ИП с просьбой расторгнуть договор и вернуть ему уплаченные средства.

Получив отказ от предпринимателя, ООО подало иск в суд о расторжении предварительного договора и взыскании денег, уплаченных по договору.

В свою очередь ответчик заявил, что с требованиями не согласен по следующим причинам:

• основания для разрыва договора не доказаны;
• ограничение на работу не затронуло дистанционную торговлю;
• на момент расторжения договора все ограничения сняты;
• снижение платежеспособности арендатора является предпринимательским риском.

Однако суд встал на сторону истца и постановил расторгнуть договор (Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21.09.2020 по делу № А13-8875/2020). Суд исходил из следующего:

• в договоре между сторонами было прописано, что эпидемия относится к форс-мажору;
• розничная торговля причислена к пострадавшим экономическим отраслям.

Таким образом, по мнению суда, противокоронавирусные ограничения признаются существенным изменением обстоятельств, что является основанием для расторжения договора. Апелляция вердикт поддержала.

Примечание

Перечень видов деятельности, наиболее пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434. Проверить, внесена ли сфера деятельности в список пострадавших, можно на сайте ФНС. Важно, чтобы в список пострадавших от коронавируса входил именно основной ОКВЭД организации. По общему правилу такой ОКВЭД должен быть указан для арендатора в ЕГРЮЛ (ЕГРИП) по состоянию на 1 марта 2020 года.

Однако на практике суд может признать арендатора пострадавшим, даже если его основной ОКВЭД не входит в правительственный перечень.

Так, Арбитражный суд Республики Хакасия (Решение от 25.09.2020 № А74-7271/2020) признал, что основной вид деятельности арендатора «Прокат и аренда прочих предметов личного пользования и хозяйственно-бытового назначения» не включен в перечень, утвержденный постановлением № 434, тогда как дополнительный вид «Деятельность физкультурно-оздоровительная» включен. Но поскольку арендатор осуществлял деятельность в сфере физкультурно-оздоровительной деятельности («Деятельность бань»), признанной наиболее пострадавшей, так как в регионе действовал запрет на оказание услуг бань, он вправе претендовать на уменьшение размера арендной платы.

При этом, определяя размер уменьшения платы, суд исходил из величины, на которую обычно снижается арендная плата в данных обстоятельствах, — 50 процентов.

Заехать в арендованное помещение помешал коронавирус: когда деньги не вернут

Предпринимательница из Брянской области заключила договор от 01.04.2020 об аренде с этой же даты помещения под общепит в торговом центре. Стороны незамедлительно подписали акт приема-передачи точки, оставив пустой дату заполнения документа.

Из-за противокоронавирусных ограничений начать использовать помещение бизнес-леди не смогла, в связи с чем 15.04.2020 сообщила арендодателю о расторжении договора и потребовала вернуть обеспечительный платеж (137,5 тыс. рублей). Собственник навстречу не пошел, и женщина обратилась в суд, где в требованиях ей также было отказано в двух инстанциях.

Судьи обратили внимание на то, что режим повышенной готовности на территории Брянской области был введен постановлением от 17.03.2020. Значит, на дату заключения соглашения 01.04.2020 сторонам было известно о приостановлении деятельности предприятий в регионе. Кроме того, подписанный акт приема-передачи подтверждает, что помещение было передано арендатору без претензий к его состоянию. Отсутствие даты не делает документ недостоверным письменным доказательством, тем более что он не был оспорен.

Согласно условиям договора арендатор мог расторгнуть его, уведомив арендодателя за три календарных месяца до даты расторжения. Поскольку предпринимательница заявила о соответствующем намерении 15.04.2020, договор расторгнут 16.07.2020.

Соглашение также предусматривало, что в случае его расторжения арендатором по любой причине до истечения срока аренды сумма обеспечительного платежа остается у арендодателя в качестве штрафа.

Ссылки ИП на непредвиденные последствия от пандемии суд признал несостоятельными. Согласно «Обзору судебной практики ВС РФ № 1 по вопросам периода пандемии» распространение COVID-19 не может считаться универсальным форс-мажором для любых категорий должников. Таковым пандемия может быть признана в конкретном случае. В обстоятельствах рассмотренного дела, по мнению суда, предпринимательница владела всей необходимой информацией для принятия обоснованного решения о заключении договора.

Примечание

Не предусматривает, по оценке судей, пандемия и отказа от уже действующего договора. Так, в деле № А59-2503/2020 (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.12.2020 № Ф03-4973/2020) в признании договора расторгнутым судьи отказали, указав, что ни действующим законодательством, ни соглашением не предусмотрена возможность арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд.

Оплата арендной платы за несколько месяцев показывает, что арендатор не пострадал от коронавируса

Логистическая компания (ООО) подала иск к государственному предприятию Красноярского края «Центр транспортной логистики» о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества от 29.12.2010 № 68/10 об отсрочке платежей по арендной плате. Как пояснил истец в своем иске, он отправил ответчику письмо о подписании дополнительного соглашения об отсрочке уплаты арендной платы, так как ООО входило в перечень пострадавших от COVID-19 предприятий. Но дополнительное соглашение госпредприятие отказалось сразу же подписывать, а вместо этого запросило доказательства негативного влияния коронавируса на ООО. Истец, в свою очередь, ссылался на то, что общий объем груза, перевозимого самолетами в регионе, снизился.

Суд выяснил, что общее количество тонн груза действительно снизилось, при этом снижение является общей тенденцией, что видно из показателей соотношения 2018 и 2019 годов. Объем грузопотока в марте 2020 года, апреле 2020 года, июне 2020 года снизился незначительно. Поэтому не было оснований полагать, что в результате распространения новой коронавирусной инфекции у истца наступили негативные последствия. Представленные в суде истцом суточные планы полетов не свидетельствовали о том, что он действительно пострадал в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Кроме того, истец в полном объеме оплатил арендную плату по договору аренды от 29.12.2010 за период с января по сентябрь 2020 года, что также свидетельствует о том, что истец не пострадал в условиях ухудшения ситуации в результате распространения ковида.

Общество не имело права понуждать ответчика к заключению дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки арендных платежей с 16.03.2020, поскольку истец уплатил арендную плату за указанный период и заключение дополнительного соглашения неактуально на момент рассмотрения спора. Суд отказал в иске.

Источник: www.klerk.ru

Судебная практика по аренде земли

Судебная практика по аренде земли сложилась как на уровне высших судов, так и на уровне федеральных округов. Наш материал посвящен двум видам судебных споров: касающимся арендной платы и признания договора недействительным.

Судебная практика по аренде земельных участков, связанная с арендной платой

Приведем выводы, сделанные на основе судебной практики по арендной плате:

1. Даже если договор не заключен, за фактическое пользование земельным участком (ЗУ) арендатор всё равно будет обязан произвести оплату. Подобная ситуация именуется в судебной практике «фактическими арендными отношениями». Подлежащая оплате сумма рассчитывается судом на основании п. 3 ст. 424 ГК РФ (решение АС Оренбургской области по делу № А47-4238/2016).
2. Размер арендной платы может измениться независимо от воли сторон, если он установлен в договоре как регулируемый и изменились соответствующие нормативные акты (постановление ФАС ЦО от 21.11.2016 по делу № А08-7346/2015). Причем дополнительного изменения договора не требуется (п. 19 постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).
3. По окончании строительства и при выполнении арендатором обязанностей застройщика по договору аренды ЗУ под строительство прекращается его обязанность по внесению арендной платы (постановление ФАС ЦО от 12.08.2011 по делу № А14-7725/2010/206/32). Однако если речь идет о многоквартирном доме, плата подлежит внесению до момента регистрации права за первым из собственников (постановление ФАС ЦО от 03.08.2011 по делу № А54-5329/2010С22).
4. По вопросу об обязанности оплачивать аренду после снятия участка с кадастрового учета встречаются разные позиции. В одном случае суд посчитал, что после снятия с учета участок как объект аренды существовать перестал, поэтому обязательства сторон прекратились в связи с невозможностью исполнения (постановление ФАС ВВО от 28.11.2012 по делу № А43-34631/2011). Но арендатор участком не пользовался. В другом же случае суд, напротив, обратил внимание на то, что прекращение кадастрового учета ЗУ не означает, что он прекратил существовать (постановление ФАС ЦО от 05.08.2014 по делу № А68-9856/2013). В этом случае арендатор участком пользоваться продолжал.

В каких случаях возможно признать договор земельного участка недействительным?

Рассмотрим наиболее типичные ситуации, в которых суды признают договоры аренды ЗУ недействительными:

1. Нарушения процедуры предоставления публичного земельного участка разного характера, в том числе:

• неправомерный выбор арендатора, например: претендентов было двое, а договор был заключен без торгов (постановление АС ДВО от 04.04.2017 № Ф03-893/2017);
• отсутствие публичного информирования заинтересованных лиц о предстоящем предоставлении участков (постановление АС СКО от 18.08.2017 по делу № А22-2811/2016).

1. Признание недействительными торгов будет основанием недействительности договора, заключенного по их итогам (определение Приморского краевого суда от 17.02.2016 по делу № 33-1369/2016).
2. Аренда мешает собственникам земли или иной недвижимости пользоваться ей. Приведем примеры:

• ЗУ частично был расположен на территории, прилегающей к многоквартирному дому и необходимой для его эксплуатации, в связи с чем нарушались права сособственников (постановление АС СКО от 20.11.2015 по делу № А32-5231/2013);
• участок, находящийся в госсобственности, был сдан в аренду неправомерно, так как на нем было расположено имущество истца (постановление АС ВСО от 27.10.2016 № Ф02-5961/2016);
• в аренду была передана часть земли истца, что было вызвано отсутствием согласования границ участков (постановление АС ДВО от 11.03.2016 № Ф03-143/2016).

Итоги

Законодательство об аренде земли находится в стадии активного развития — исчерпывающим назвать его нельзя. Поэтому существует большое количество судебных споров из договоров аренды ЗУ по всевозможным аспектам. Перед формированием правовой позиции по тому или иному спору рекомендуется тщательно изучить практику арбитражного суда округа, в котором будет рассматриваться дело, и решения высших судов.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Источник: nalog-nalog.ru

Судебная практика и возможные споры по договору аренды земельного участка

Использование наделов, находящихся в различных формах собственности, регулируется факультативными нормами права.

Для перехода во владение участками применяются сделки, заключаемые на условиях предварительных согласований и рамок законодательства. Вместе с деловой практикой по земле как объекту множества сделок накапливается база судебных решений.

Иски инициируются по обстоятельствам, связанным с нарушениями правил эксплуатации, передаче в субаренду и присвоения продуктов отдачи от использования участков.

Судебная практика

В базу решений этой ветви власти попадают разбирательства, связанные с неправильным толкованием Закона при составлении договоров и нарушением пользования наделами.

Ежедневно мировыми судами разбираются следующие виды притязаний:

1. Связанные с несоблюдением процедуры оформления в части искажения существенных условий.
2. Заключение договоров в случаях, когда такой необходимости не возникает.
3. Ситуации, возникающие при досрочном завершении выполнения условий сделки. Сюда же следует относить диссонанс между сторонами, возникающий при истечении самих договоров.
4. Споры по согласованию существенных условий договоров – плате за использование, графикам расчетов.
5. Превышений полномочий одного из участников гражданско-правовых отношений либо завышение таковых в тексте контракта вне рамок специальных нормативов.

Частые встречаемые ситуации

Для более полного понимания картины происходящего, участники земельных отношений логично обращаются к практике.

Именно в стенах судебного заседания выносятся вердикты, характеризуемые профессиональным разбором каждой ситуации с вынесением справедливого вердикта.

Два арендатора одновременно

Несмотря на то, что процедура оформления наделов содержит этап межевания, это не исключает случаи передачи одних и тех же территорий в ведение нескольких эксплуататоров.

При получении земли от государственных ведомств составляется акт, а сам договор формально закрепляет договоренности сторон.

Ситуации, описанные выше, возникают на стадии соискания.

Когда на участки претендует более одного заявителя, аппаратом чиновников могут быть заключены несколько договоров. Формально техническая ошибка увеличивает доход бюджета, в том числе за счет государственных пошлин на оплату судебных расходов.

Согласно практике, выигрывает та сторона, в распоряжении которой окажется больше документации, то есть ответчик или истец предъявит решения, которые засвидетельствованы чиновниками.

Несоблюдение процедуры при заключении договора

В ходе разбирательств по спорам относительно договоров аренды земельных участков, судьи подробно проверяют соблюдение процедуры оформления сделок:

• Наличие письменного заявления в орган власти с указанием назначения территории, ее кадастровых параметров: географического расположения, диапазона желаемых размеров для ведения разрешенной Законом деятельности;
• Факт принятого решения по обращению граждан и предприятий, заверенное надлежащим образом, — положительного вердикта;
• Условия, согласованные сторонами проекта, выраженные в письменной договорной форме. Суд будут интересовать именно существенные положения контракта, не выходящие за рамки действующих нормативных документов;
• Факт выделения участка определенному лицу, в том числе в натуральной форме.

При нарушении правил прохождения процедуры регистрации сама сделка может быть признана ничтожной.

Наиболее часто отменяются сделки по аренде участков, смежных с территориями альтернативного назначения.

В пример приводится выделение городскими администрациями земель под застройку рядом с многоквартирными домами. Игнорирование мнения жителей становится банальной причиной отмены ведомственных решений.

Переход права на землю при переходе прав на сооружение на ней

В своей деятельности по этому вопросу суды опираются на положения статьи 37 Земельного Кодекса Российской Федерации. Ситуации в этом правовом поле возникают, когда власти необоснованно отказывают владельцам зданий в зоне застроек.

В иске собственники помещений указывают на то, что их вынуждают заключать договоры аренды, тогда как Закон допускает передачу таких территорий во владение только на основании владения жилой недвижимостью.

Суть прений основывается на том, что в вышеуказанной статье Кодекса отсутствует точное толкование правил перехода, то есть в безусловном формате.

Представители администраций в данном случае следуют обозначенной свыше установке. Не принимают решений до момента судебного вердикта.

Установление арендной платы

В большинстве случаев стоимость пользования устанавливается исходя из кадастровых параметров территорий. Действия сторон в целом обоснованы, за исключением случаев, когда арендодатели предпочитают устанавливать вознаграждение в большем размере или менять условия ранних договоренностей по истечению времени.

Практика судебных заседаний показывает факты превышения служебных полномочий при установлении арендной платы для отдельных категорий землепользователей.

Иски граждан в основном основываются на положениях статьи 654 Гражданского Кодекса. Что примечательно, суды отказывают в положительных решениях, поскольку договоры аренды являются необходимостью деловой практики.

В соглашениях указываются правила пользования объектами недвижимости – помещениями и землей, на которой они расположены.

Нарушение порядка индивидуализации

Для признания земельных участков объектами персонального пользования достаточно соблюсти два условия: надлежащее оформление границ и постановка территории на государственный учет.

Выполнение требований обеспечивает межевание, которое следует проводить в ходе оформления договоров аренды.

Судебная практика основывается на неоднозначности трактовки положений законодательства.

Первая часть решений включает иски о признании участков объектами аренды, эксплуатируемыми на основании проекта инвестиционной деятельности субъектами предпринимательства. Второе направление прений – признание договоров ничтожными при обнаружении отсутствия проведения процедуры межевания.

Нарушение прав и обязанностей сторон

Рассмотрение вопросов в части нарушения пунктов соглашений основывается на следующих постулатах:

• Часть условий установлена государственным институтом на основе ведения вверенным имуществом;
• Требования договора ограничиваются нормами действующего законодательства;
• Третья категория условий определяется соглашением сторон, утверждается пунктами контракта.

Практика рассмотрения исков от арендаторов часто связывается с неправомерными действиями местных администраций в части предоставления права пользования смежными участками, принадлежащими гражданам или предприятиям.

Досрочное расторжение контракта

В договорах эксплуатации наделов практически никогда не указываются основания для преждевременного сложения обязанностей сторон. Это указывает на то, что земля остается особым объектом договорных отношений.

По этой причине за расторжением контрактов землепользования обычно приходят в суд.

Первая категория дел связывается с незаконными действиями администраций. Арендатор продолжает пользоваться участком, а на территории может прийти новый пользователь с договором на руках.

Вторая часть прений связана с требованием, которое выставляет орган власти по отношению к контрагенту.

Чаще суд в этих случаях на стороне арендаторов, поскольку такие условия должны быть прописаны в соглашении.

Продление контракта

Период действия соглашений относится к существенным условиям. Требуя пролонгировать действие договоров, уже вчерашние арендаторы не имеют право безусловного сохранения своих прав.

На практике суды могут не принимать иски к рассмотрению. Конечно, это не касается случаев, когда на участке граждане или предприятия развернули свои мощности. В таких ситуациях прения основываются на ущербе, который наносится администрации в случае передачи ранее используемого надела третьим лицам.

Сроки

Период, в течение которого на территории размещаются пользователи, определен в действующих нормах законодательства.

Максимальные сроки расписаны для различных случаев взаимодействия владельцев и арендаторов, поэтому суды чаще всего встают на сторону тех, чьи иски базируются на положениях статей Земельного и Гражданского Кодексов.

Заключение

Несмотря на то, что в России имеется внушительная судебная практика в отношении землепользования, административный ресурс продолжает использовать скрытые резервы для пополнения бюджета.

Восстановление нарушенных прав арендаторов зависит исключительно от гражданской позиции и активности истцов. Без решения суда можно остаться не только без земли, но и построенных на них зданиях.

Источник: stroim-domik.org