В эпоху нового российского Гражданского кодекса в гражданское законодательство были внесены заметные изменения, введены новые правовые институты, приобрели новое значение старые термины. Параллельно с реформой гражданского законодательства изменилось и экономическое положение в стране. Экономика России конца 90-х годов диктует новые жесткие условия конкуренции на рынке работ и услуг, заметно обострилась борьба между конкурентами за потребителя, за возможность заключения перспективных и выгодных контрактов, что подчас выражается в довольно-таки интересных формах.
Так, в последнее время в обиходе подрядных организаций появилось словосочетание «под ключ», на деле обозначающее предложение одной организации выполнить в интересах другой определенные работы или оказать определенные услуги по договору подряда «под ключ».
В соответствии с действующим ГК РФ и в свете лексического значения словосочетания «под ключ», можно легко установить, что единственный вид договора, в контексте которого применимо исследуемое выражение, — это договор подряда и его разновидности. ГК РФ предусматривает следующие разновидности договора подряда:
Ремонт квартиры под ключ. Все этапы отделки квартиры.
- 1. Бытовой подряд (ст. ст. 730 — 739 ГК РФ);
- 2. Строительный подряд (ст. ст. 740 — 757 ГК РФ);
- 3. Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ (ст. ст. 758 — 762 ГК РФ);
- 4. Подрядные работы для государственных нужд (ст. ст. 763 — 768 ГК РФ).
Выражение «под ключ» вряд ли подходит для характеристики договора бытового подряда, поскольку из смысла норм гражданского законодательства вытекает, что по договору бытового подряда подрядчик обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу.
Другое дело, когда речь идет о договорах строительного подряда, подряда на выполнение строительных и изыскательских работ, а также подрядных работ на выполнение работ для государственных нужд.
Предметом данных видов договоров подряда является выполнение подрядчиком сложных и подчас многоэтапных действий, направленных на получение определенного результата, который заказчик обязан принять и оплатить.
Наиболее интересным для анализа, с точки зрения остроты проблемы, является договор строительного подряда или, если еще более детально, отдельные разновидности договоров подряда или субподряда на выполнение некоторых видов монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.
Как уже отмечалось выше, представители сторон зачастую не придают значения важности такого выражения как «под ключ», смело применяют его для определения предмета заключаемого договора (контракта) и. становятся заложниками этой неправильной формулировки.
В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий иные обязательные для сторон правила, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие
Строительство дома под ключ во Владивостоке. Все этапы.
распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение
А теперь приведем пример, стандартно некорректной
формулировки предмета договора:
«Подрядчик обязуется своими силами и средствами, на условиях «под ключ», выполнить все Работы, предусмотренные заключенным договором, в соответствии с . (наименование технической документации), устранить недостатки и дефекты, выявленные Заказчиком в процессе приемки результата Работ, и после выполнения предусмотренных договором Работ сдать их Заказчику. ».
Итак, в чем же заключается или может заключаться та неточность, которая способна серьезно осложнить взаимоотношения между сторонами и в конечном счете привести их в арбитражный суд?
Статья 754 ГК РФ гласит: «Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия».
Очевидно, что, выполняя свои обязательства в соответствии с заключенным договором строительного подряда (подряда или субподряда) на выполнение работ, Подрядчик руководствуется не только правилами, установленными для данных договоров ГК РФ.
В российском законодательстве вопросы, связанные с организацией строительства, особенностями производства отдельных видов работ, регламентируются специальными строительными нормами и правилами, каждое из которых регламентирует наряду с общими, отдельные собственно технические вопросы выполнения конкретных видов работ. Именно данный вид нормативных актов содержит в себе регламентацию всего перечня работ (этапов), производимых по договору строительного подряда (субподряда на производство отдельных работ).
Приведенный выше пример, приведший к разногласиям сторон, нельзя назвать универсальным. Но подобные ошибки лучше исключить до подписания договора. Ведь в условиях современного рынка только очень богатые и недальновидные участники договорных отношений могут позволить себе роскошь тратить время на выяснение обстоятельств, которые должны были быть подробно проанализированы еще в ходе переговоров о предстоящем заключении договора.
ФГБОУ ВО «Вятский Государственный Университет» Научный руководитель: Е.П. Татаринова
Источник: bstudy.net
IPD-TurnKey – Новое цифровое Партнерство в строительстве!
Как мы уже неоднократно говорили, важнейшей новацией BIM-технологий является системное изменение организации проектной работы, формирование новых отношений участников проектов, когда периодические встречи различной частоты (дискретная коммуникация) трансформируются в постоянный электронный центр управления (перманентная коммуникация). Когда при этом достигается высокий уровень партнерского взаимодействия, то можно говорить о принципиальном изменении методологии управления инвестиционно-строительными проектами. Применение BIM-технологий подтверждает концепцию приоритета автоматизации над организационным строительством и управлением соответственно. В этом разрезе, BIM-подход – это не просто источник новой методологии управления инвестиционно-строительными проектами, это, по сути, и есть НОВАЯ ТЕХНОЛОГИЯ управления инвестиционно-строительных проектов (ИСП), которая позволяет повысить эффективность реализации проектов в разы.
Безусловно, сам BIM-подход является своеобразным гарантом лучшего решения, как ценового, так и технического, поэтому требует существенной корректировки проектной методологии в строительстве в любом случае. Именно при таком восприятии цифровизации проектного менеджмента, можно говорить и о целесообразности использования современных форм контрактации по типу IPD-контрактов (Договора о совместной проектной деятельности или Integrated Project Delivery). Остается решить ряд щепетильных вопросов взаимодействия в существующей правовой и конкурентной среде, а также сформировать типовые отношения участников IPD-проектов, когда требуется выбор наилучшей контрактной модели.
1. IPD-МЕТОД КАК ОСНОВА ЭФФЕКТИВНОЙ КОЛЛАБОРАЦИИ КОМПЕТЕНЦИЙ.
В рамках представленной модели реализации проектов с использованием BIM-метода именно информационное моделирование зданий стало основой для разработки контрактной концепции интегрированной поставки проектов (IPD – Integrated Project Delivery).Пока нет каких-то точных определений IPD воспользуемся представлением экспертного сообщества, которое воспринимает IPD (Integrated Project Delivery, на русский язык приблизительно переводится как «Интеграционная реализация проектов» или «Совместная поставка проекта») – подход к реализации инвестиционно-строительных проектов, при котором возможности и интересы всех участников инвестиционного цикла складываются в единый процесс, направленный на снижение затрат и повышение эффективности на всех стадиях планирования, проектирования и строительства.
Ключевой момент в этом определении состоит в том, что для успешной реализации проектов их участники (инвесторы, заказчики, проектировщики, подрядчики, эксплуатирующие организации) должны работать вместе в едином информационном пространстве (BIM-пространстве), при этом, гармонизировав свои интересы. В большинстве проектов, управляемых «обычными» методами это, как правило, не получается, и участники находятся в антагонистических отношениях. Безусловно, экспертное сообщество рассматривает IPD как инновационный подход к реализации инвестиционно-строительных проектов. В рамках интегрированного строительного проекта происходит тесное взаимодействие между заказчиком строительства, генеральным проектировщиком и генеральным подрядчиком, который участвует в инвестиционном проекте от самой ранней, предпроектной стадии, до сдачи объекта в эксплуатацию.
Интегрированная реализация проектов в строительстве IPD, по одной из версий, разработана Американским институтом архитекторов (AIA), хотя, по сути, повторяет советскую систему строительства с системой интегральной мотивации проектных команд. В основу IPD положены следующие принципы партнерства всех участников процесса проектирования и строительства с первого этапа жизненного цикла здания или сооружения – концептуализации или расширенного технического задания.
Другой важный принцип – взаимное уважение и доверие в интегрированном проекте. Владелец-инвестор, проектировщики, консультанты, строители, субподрядчики и поставщики – все в равной степени понимают ценность сотрудничества и готовы работать в команде в наилучших интересах проекта. Щепетильный вопрос – взаимная выгода и вознаграждение, когда все участники или члены IPD-команды получат долю в общем призе. Выплаты основаны на добавленной стоимости, выполненной участниками проекта, и вознаграждение следования принципу «что лучше для проекта», например, путем создания стимулов, привязанных к достижению целей проекта. Интегрированные проекты используют инновационные бизнес модели для поддержки сотрудничества и эффективности – многосторонние и рамочные контракты.
Как видите, IPD-технология снимает барьеры, традиционно вставленные между участниками проекта, и связывает их с самого начала проекта до его завершения. Контракты на основе IPD устанавливают новый тип взаимоотношений участников на основе разумного разделения риска и вознаграждения. Все участники проекта IPD обычно констатируют свою приверженность реализации данного конкретного проекта, осознавая риск возможного не получения вознаграждения, но готовы совместно добиваться прибыли и получить свою часть вознаграждения. Все участники-партнеры такого проекта побеждают или проигрывают вместе.
Преимущества и результат, которого команды IPD-проектов достигают обычно включают: более высокое качество проектных решений и выбранных технологий, ускорение графиков реализации проекта, более высокие уровни координации документов и документооборота, гибкость, позволяющая легко включать любые изменения во время строительства и использование самых передовых инноваций при разработке проекта.Команды IPD достигают этих преимуществ при помощи ключевых инструментов, которые влияют на эффективность сотрудничества всего коллектива в процессе проектирования и строительства. Разумеется, BIM — самый ценный из этих инструментов, являющихся основанием для создания единого информационного пространства проекта и интеграции участников в едином поле проекта.
BIM, в данном случае – это не только трехмерное виртуальное представление всех элементов здания в электронной форме. Это инструмент, который объединяет все знания, всех экспертов и специалистов отрасли, а, соответственно, снижает риск неопределенности проекта до минимума.
Это также инструмент, который используется многими разработчиками в более сложных проектах с тем, чтобы решить конфликты координации между отраслями и участниками. Кроме того, это мандат для многоотраслевого сотрудничества по решению Заказчиков, в т.ч. государственных, которое генерирует реализацию проектов по технологии IPD среди различных отраслей. В конечном счете, блок команды соисполнителей проекта, подрядчиков и поставщиков, сотрудничающий в единой информационной среде с владельцем, проектировщиками и конструкторами существенно влияют на возможности изготовления заводским способом главных компонентов здания или сооружения. Часто такое производство включает и здание элементов наружной стены от завода да склада на площадке строительства, или предварительный монтаж механического, инфраструктуру и электрические системы во рамках управляемого каждым соисполнителем блока. И таких очевидных преимуществ, в т.ч. с точки зрения экономии времени – десятки.
IPD или Интегрированная поставка результата проекта – это целенаправленное проектное объединение людей, систем, бизнес-структур, процессов и методов, направленных на максимально эффективное использование талантов и компетенций всех участников, чтобы оптимизировать результаты проекта, увеличить ценность актива для владельца, уменьшить потери и максимизировать эффективность на всех этапах проектирования, изготовления и поставки оборудования, строительства и монтажа. Интегрированная поставка результата проекта – это специальная система контрактных отношений, которая направлена на объединение и выравнивание интересов всех участников проекта, а также согласования ключевых целей и методов их достижения на основе командного подхода. В состав пусть временной, но слаженной команды должны входить и проектировщики (и архитекторы, и технологи), и инвестиционные и технические консультанты, а также генеральный подрядчик и ключевые субподрядчики и поставщики. Система IPD – это совокупность целенаправленных процессов, где все задачи строительного проекта решаются командой различных участников, но работающих как одна компания, что обеспечивает и более быстрые сроки реализации проекта, более обоснованные цены, отсутствие судов и споров и, разумеется, более партнерский дружественный рабочий климат для всей команды, включая владельца.
IPD-методология включает не только практику партнерской реализации проектов, но и бережливое строительство, чтобы эффективно решать несколько проблем в современном строительстве, таких как низкая производительность и неоправданные потери, перерасход времени, проблемы качества и конфликты во время строительства среди ключевых заинтересованных сторон, включая владельца, проектировщика и генподрядчика. Растущее использование в строительстве технологий информационного моделирования в единой среде данных, позволяет более эффективное информационное сотрудничество между всеми участниками проекта в формате IPD, и рассматривается как важнейший инструмент повышения производительности в течение всего строительного процесса.
Самый распространенный способ достижения целей проекта с использованием IPD-подхода включает обязательное многосторонне соглашение ключевых участников проекта. В многостороннем соглашении (MPA) основные участники проекта подписывают рамочный контракт, определяющий их роли, права, обязательства и механизм разделения убытков и доходов.
В жизни такое многостороннее соглашение предусматривает создание специального органа управления IPD-проектом, в некоторых случаях формального, иногда – виртуального. Многосторонние IPD-соглашения требуют доверия, поскольку компенсация связана с полным успехом проекта, и персональный успех каждого участника зависит от вкладов всех членов команды. Использование методологии BIM в строительстве и сопутствующей ей методологии интегрированной реализации проектов в строительстве IPD во всем мире развивается быстрыми темпами. Именно поэтому наиболее полно BIM реализуется в рамках интегрированной реализации проектов в строительстве IPD.
2. TURNKEY – КАК МЕТОД СНИЖЕНИЯ РИСКОВ УЧАСТНИКОВ ПРОЕКТА.
Условия контракта на проектирование, строительство и сдачу объектов «ПОД КЛЮЧ» были в своё время разработаны Международной федерацией инженеров-консультантов (FIDIC) и рекомендуются для всеобщего применения в целях проектирования и строительства объектов в случае проведения международных торгов, но с небольшими изменениями эти Условия также пригодны для применения в договорах между резидентами России. Общепринятого определения термина «ПОД КЛЮЧ» не существует, но чаще всего такой термин подразумевает полную ответственность подрядчика за создание объекта недвижимости и его соответствие требуемым характеристикам. В рамках обычного контракта на проектирование и строительство подрядчик отвечает за проектирование и строительство объектов в соответствии с требованиями Заказчика, что может предусматривать любую комбинацию инженерных (включая общестроительные, механические, электрические и т.д.) и строительных работ, но не обязывает отвечать за сдачу объекта в эксплуатацию. В случае упоминания в контрактах условия на строительство «ПОД КЛЮЧ», требования Заказчика обычно включают строительство полностью оборудованного и готового к эксплуатации объекта (TURNKEY или «С поворотом КЛЮЧА»).
Контракты типа ЕРС – Под ключ, относятся к наименее партнерским контрактам и предполагают достаточно конкретные отношения Заказчика, его привлеченных консультантов и ЕРС-подрядчика. В большинстве случаев такие контракты и финансируются подрядчиками, хотя возможны варианты комбинированного финансирования, в том числе третьими лицами и кредитными учреждениями. Контракты на строительство «ПОД КЛЮЧ» обычно включают проектирование, строительство, инженерное обеспечение и монтаж оборудования, причем объемы соответствующих работ могут определяться в разных документах контракта. Помимо этого, контракт может предусматривать эксплуатацию объектов подрядчиком либо в течение периода их ввода в эксплуатацию (выполнения пуско-наладочных работ) продолжительностью в несколько месяцев, либо в течение времени, необходимого для достижения проектных показателей мощности и производительности, а также ассортимента продукции.
До сих пор большинство участников рынка предполагают, что договор «Под Ключ» — это договор, в котором Подрядчик делает все, а Заказчик – только принимает и радуется. Отчасти это правильное утверждение, но с одной поправкой: подрядчик делает ВСЁ, в т.ч. находит деньги на строительство и строит за свой счет. Причина появления договоров «Под Ключ» проста!
Непрофессиональный Заказчик имеет возможность купить объект недвижимости и заплатить деньги по договору за готовый объект, или построить объект под руководством опытного инженера-консультанта и платить по мере исполнения работ (см. рисунок ниже, отражающий две крайности непрофессионального Заказчика, где LSTK — это Lump Sum TurnKey или «Контракт «Под Ключ» с фиксированной ценой»). В первом случае Заказчик вынужден покупать то, что есть на рынке, что не очень его устраивает, во втором — он может строить полностью кастомизированный объект, но здесь приходится рисковать своими деньгами по мере оплаты (а вдруг построят плохо?). Решением этой коллизии и стали договоры «под ключ», в которых реализуются оба преимущества названных выше контрактов для Заказчика: с одной стороны, он платит ПОСЛЕ завершения работ, с другой — получает такой объект, который хотел. Разумеется, на цивилизованном рынке, Заказчик не является абсолютным бенефициаром проекта, как это часто происходит в России. Там подрядчик, работающий «под ключ», т.е. и привлекающий средства под свои риски, тоже хочет их минимизировать, и просит доказать, что у Заказчика эти деньги есть и что он в состоянии их заплатить по договору.
3. IPD-TURNKEY КАК НОВЫЙ БАЗИС ЦИФРОВОГО ПАРТНЕРСТВА.
Не удивительно, что сообщество рассматривает IPD-метод как инновационный подход к реализации инвестиционно-строительных проектов. В рамках интегрированного строительного проекта происходит тесное взаимодействие между заказчиком строительства, генеральным проектировщиком и генеральным подрядчиком, который участвует в инвестиционном проекте от самой ранней, предпроектной стадии, до сдачи объекта в эксплуатацию. Разумеется, для того, чтобы такие отношения между участниками строительства стали общепринятыми и цивилизованными, необходимо пройти длинный путь по правовому совершенствованию строительной отрасли. Второй шаг на этом пути – качественное изменение состава участников рынка и повышение уровня компетенций у оставшихся игроков в области цифрового строительства.
Нетрудно заметить, что контрактный IPD-формат является одним из обобщенных инструментов партнерской реализации проектов, более того, это один из наиболее доверительных типов проектов. С точки зрения уровней коллоборации – это самый высокий, третий уровень, причем именно тот, который абсолютно гармонизирован с BIM-технологиями и возможностью использования BIM-КСУП.
В то же время, очевидно, что все преимущества IPD не раскрыты, особенно в части финансирования и совместной заинтересованности в скорейшем завершении проекта и в получении своих дивидендов. Безусловно, может показаться, что IPD-проекты – это всегда когнитивное, но не финансовое партнерство. Это объединение инжиниринговых компетенций, ресурсов и систем, но весь этот «праздник творчества» – за счет непрофессионального (если ему нужны IPD-партнеры – однозначно непрофессионального) Заказчика! В этом обнаруживается одна из очевидных коллизий IPD-подхода: партнерство есть, и договоренности есть, но мало кто рискует своими средствами. Решением такой коллизии и могут стать новые формы партнерства, а именно – КОНТРАКТЫ В ФОРМАТЕ IPD-TURNKEY! Специфика и необходимость таких контрактов можно отразить следующими тезисами:
1. Соглашение о взаимодействии в рамках IPD-проекта может предусматривать градацию участников по мере заинтересованности в результатах проекта. В общем случае может быть три группы участников: не участвующие в IPD-контуре – компании, работающие исключительно на типовых контрактах, компании, входящие в IPD-контур, но работающие за средства Заказчика и ожидающие вознаграждения в общем порядке, компании, работающие на условиях TurnKey и ожидающие вознаграждение по факту сдачи своей работы или отдельного объекта;
2. Градация в системе вознаграждения и убытков. Предполагается, что группа компаний в IPD-контуре с TurnKey-условиями могут получить вознаграждение по контракту в два этапа: сначала по факту завершения свей части строительства по согласованной цене, вторая – вознаграждение по факту завершения проекта в целом. При этом, Заказчик обязан отложить сумму вознаграждения на отдельный эскроу-счет (депозит или аккредитив) с тем, чтобы такие компании получили его в любом случае, даже если проект был сорван не по их вине;
3. Разумеется, если проект был закончен вовремя, то закончившие ранее свои работы TurnKey-подрядчики могут настаивать на изменении условий компенсации в зависимости от результатов проекта. Например, если проект закончился успешно – их вознаграждение увеличивается по сравнению с депонированной прибылью, а если он понес плановый убыток – то их вознаграждение хотя бы просто не меняется;
4. IPD-проект может быть в целом построен на совокупности контрактов только на условиях TurnKey, которое было оговорен в стартовом соглашении. В этом случае надо сразу оговорить, что система вознаграждения становится единой для всех и сумма резервируемого вознаграждения делится на всех по факту завершения проекта. Но если выяснится, что проект задержался по вине одного из участников, то вполне вероятно, что придётся вводить дополнительное условие о вычете суммы потерь из депонированного вознаграждения именно ЭТОГО участника. Если этого вознаграждения не хватает – то пропорционально у всех остальных;
5. Вполне может быть предусмотрено такое условие, что в случае, если Заказчик решил приостановить или законсервировать проект ДО завершения всех работ участниками с TurnKey-условиями, то соглашение о партнёрстве автоматически должно предусматривать механизм расчета с такими подрядчиками, либо по факту принятия незавершённой части, либо по завершении своего объема работ. При этом не исключена передача Заказчику всех проектных и инжиниринговых наработок по своим контрактам и поставленных материалов и оборудования.
Это только небольшой перечень вариантов реализации проектов в IPD-TurnKey-формате, который однозначно может дать целый набор преимуществ для всех заинтересованных сторон. Очень часто приходится сталкиваться с ситуацией, когда участники проекта, формально декларирующие свои партнерские намерения, после заключения договора занимаются постоянным требованием увеличения стоимости работ и изменения объемов работ исходя из принципа «Лучше зарплата сегодня, чем возможная прибыль завтра». Такие «партнеры» очень затрудняют реализацию новых, инновационных и социально важных проектов. Решением такой коллизии как раз и являются проекты типа IPD-TurnKey, которые, как нам кажется, вскоре займут свое достойное место в общем перечне контрактных отношений в строительстве, в том числе и в России.
Источник: ardexpert.ru