Строительство загородного дома на арендованной земле
Как правило, хороший земельный участок хозяину выгодно сдать в аренду, нежели просто продать. Арендовать землю можно для разных целей и разных построек. Аренда земли под жилую постройку имеет множество немаловажных нюансов, которые иногда становятся причинами судебных разбирательств. Планируя строительство загородных домов на арендованном участке желательно сразу решить все юридические вопросы.
Статус земельного участка
Изначально необходимо выяснить к какому типу относится данная территория. Физические лица, организации, различные компании и фирмы имеют право по закону приобрести или арендовать земельный участок, который относится к муниципальной или государственной собственности. А ведь, чаще всего, приятные для нашего взора места относятся к владениям властей. Однако тут есть целый ряд ограничений.
Будьте внимательны, если вам предлагают продать территорию, прилегающую к государственному национальному парку, природному заповеднику или местности, на которых расположены строительные объекты государственной охраны, федеральной службы безопасности, инженерно-технические постройки и здания, которые использует МВД. Это противозаконно. Соглашаясь на такую сделку, вы рискуете попасть впросак. Так же невозможно купить местность на границе и землю курортного предназначения.
Выкуп земли из АРЕНДЫ В СОБСТВЕННОСТЬ
Полный список таких территорий с ограниченным оборотом можно найти в Земельном Кодексе РФ. От статуса земли зависит и возможность возведения на ней построек. Так, например, нельзя строить здания на земле сельскохозяйственного назначения. Осматривая будущую арендную площадь, обратите внимание на коммуникации и высоковольтные линии электропередач. Иногда понравившийся участок не всегда соответствует своему функциональному назначению и для постройки объекта просто непригоден.
Срок договора
Договор аренды обязательно должен оговаривать сроки эксплуатации. Если точная дата не была оговорена, срок можно считать неопределенным. Но в таком случае, арендатор и арендодатель могут в любое время прервать действие договора. О разрыве этого заключения необходимо предупредить заранее – не позже, чем за три месяца, согласно законодательству. Хотим заменить, что участок леса можно арендовать не больше, чем на 49 лет, а водоемы – максимум на 20.
Но в этой статье речь идет о простом участке земли. Поэтому старайтесь заранее определить необходимый для вас срок и прописать все условия в случае досрочного прерывания договоренности. В случае если выбранный вами участок зарезервирован для муниципальных нужд, в договоре следует указать дату, которая не будет превышать срок резерва.
Иногда, земля в аренду для строительства дается только на период строительства. В любом случае, договор аренды должен включать все важные пункты. Необходимо заранее согласовать конкретное место для будущей постройки и сроки эксплуатации. Кстати, аренда земли на срок менее года не требует обязательной государственной регистрации.
Согласование на постройку
Если вы взяли в аренду землю, вы имеете абсолютно те же права на строительство, что и владелец земли.
Единственным преткновением может стать пункт в договоре о запрете на капитальное строительство. Поэтому, читая договор, будьте предельно внимательны. Если в процессе возведения здания на арендованном участке были нарушены какие-либо условия договора, арендодатель имеет право расторгнуть его. Список документов на дом одинаковый, независимо от вида участка.
Арендодатель может зарегистрировать свои права на строительство в любое удобное для него время. А вот арендатору желательно оформить все необходимые документы предельно быстро, ведь это напрямую влияет на начало строительных работ.
Любую постройку лучше заранее согласовать с арендодателем. Возможно, уже построенный объект вам понадобиться сдать в аренду или продать. В этом случае при составлении договора с третьим лицом, обязательно указывается собственник участка, на котором находится дом или любая другая постройка. Важно вовремя переоформить ваш договор об аренде земли, в противном случае, за него будете выплачивать вы. Ну и конечно, как часто это бывает, владелец участка порой «загорается» желанием выкупить построенный дом или наоборот – вы, желаете выкупить землю, на котором выстроили свои дом.
Арендовать землю и организовать строительство возможно лишь при заключении двухстороннего, желательно долгосрочного договора. Самовольные постройки на арендуемой земле – главная причина судовых войн. В таких ситуациях практически не существует двусторонних судовых решений: владение постройкой либо передается хозяину участка, либо участок переходит в имущество строителя.
Аренда земли под промышленное использование
Промышленные или большие складские помещения заслуживают особого внимания. Такие строительные объекты могут стать вашей собственностью, однако вы должны информировать владельца земли о том, что и в каких целях планируется будущий объект. Хранение радиоактивных веществ или химикатов, строительство сложных промышленных зданий требует дополнительных согласований не только с арендодателем, но и с рядом государственных структур. В таком случае договор будет составлен и подписан несколькими лицами.
Обязанности и правовые нормы
Для обеих сторон они будут одинаковыми. Разрешение на использование земель выступает главным документом между арендодателем и арендатором. Пакет документов на строительство включает в себя поручение префекта административного округа или наличие правового акта администрации. Еще одним альтернативным документом может стать поручение от комиссии земельных отношений.
Арендатор теряет право на эксплуатацию участка в том случае, если он допустил нарушение правовых и законодательных прав во время строительства, а так же в случае, если договор аренды составлен неправильно или нарушены какие-то из его пунктов.
Строительство жилых домов на арендованном участке не всегда заканчивается хорошо, но все же, при внимательном отношении к документам и срокам их действия, вы сможете экономно использовать собственные ресурсы для постройки.
Во всяком случае, арендовать землю более выгодно для застройки, так как это ниже стоимости налога на собственность. Когда строительство завершено, у вас есть возможность выкупить участок или его части, и стать их законным обладателем.
Читать другие статьи раздела
Вы читаете эту статью с целью – получить во владение добротный респектабельный дом в достаточно сжатые сроки, который обеспечит Вам комфортную жизнь и будет радовать долгие годы.
Подробнее об ошибках при экономии в строительстве домов.
Элитный дом — это особый подход и настоящая «философия жизни». В нем не может быть ничего случайного, каждый элемент проходит тщательную проверку на соответствие высоким стандартам.
Подробнее о выборе стиля для элитного дома.
После постройки, пристройки либо реконструкции дома следует документально зафиксировать осуществленные изменения. Процедура продиктована тем, что.
Подробнее о вводе в эксплуатацию частного жилого дома.
Любая корректировка типового проекта увеличивает его стоимость. Это обусловлено необходимостью выполнения индивидуальных расчётов.
Далее о возможностях внести изменения в проект дома.
Как получить необходимую электрическую мощность для современного коттеджа?В какие инстанции следует обратиться, чтобы оформить всю требуемую документацию?
Подробнее об электроснабжении частного дома.
Строительство загородного дома на арендованной земле, как не наступить на «грабли»
Объяснение этому у каждого свое, но есть несколько общих – экология среды обитания, независимость от соседей, экономия коммунальных платежей. Чувство собственника тоже никто не отменял – если дом построен по индивидуальному проекту, со вкусом обустроен земельный участок – все это может служить предметом гордости хозяина.
С чего начать?
Естественно с выбора участка земли. Каждому хотелось бы жить среди векового хвойного леса, на берегу реки или озера. Но такое, наверное, возможно где-то в глухих уголках Сибири или Урала, так как европейская часть нашей страны (где находится большинство крупных городов) уже достаточно освоена и, в большинстве своем, живописные места давно находятся в чьей-то собственности. Кроме того, имеется ряд ограничений по выделению земельных наделов на законодательном уровне, где определяется тип территории. Только вооружившись знаниями земельного законодательства можно приступать к поиску подходящего участка.
Покупка или аренда?
В зависимости от того, кому принадлежит понравившийся вам участок земли, выбирается способ его приобретения. Изначально вся земля в нашей стране принадлежит государству. Различие только в форме управления этой землей – на федеральном или муниципальном уровне. При планах строительства собственного дома предпочтительнее покупка земли в собственность.
И это – чисто прагматическое соображение. Загородное домовладение предполагает наличие приусадебного участка, притом не важно, с какой целью он будет использоваться: то ли как вишневый сад, то ли как лужайка для подвижных игр или приготовления барбекю. В случае аренды земли и последующей постройкой дома, владелец может на законном основании выкупить землю. Но – только под построенным домом. Дальнейшее присоединение земли может оказаться под вопросом, так как на желаемой площади может оказаться дом соседа.
Очередным резоном в привлекательности первоначального приобретения земли может послужить нежелание среднестатистического владельца недвижимости (коей являются и земля, и постройки на ней) проходить все бюрократические коридоры, которое выстраивает российское законодательство.
Предположим, дом выстроен на арендованном земельном участке.
Для того, чтобы его узаконить надо собрать немалый пакет документов, начиная от договора аренды земли, где должна быть прописана возможность возведения дома и согласованного всеми необходимыми инстанциями проекта строительства до справок из кадастровой палаты о привязке дома на местности.
Кроме того, в договоре аренды обязательно фиксируется время, необходимое на постройку дома. И его надо неукоснительно соблюдать, тогда как имея землю в собственности строительство можно заморозить на неопределенный срок – причин может быть множество: недостаток финансирования строительства, жизненные обстоятельства и так далее.
Затем, после оформления построенного дома, возникает необходимость покупки земли. И снова начинается очередной круг сбора, согласования, утверждения различных документов. Причем далеко не все они бесплатные. Пример – работа инженеров кадастра по межеванию участка.
Еще один важный аспект при выборе покупки или аренды земли. Арендные платежи могут быть намного меньше, чем налоговые на собственную землю. Все зависит от региона и муниципального законодательства. И тогда, заключая долгосрочный арендный договор, возможность проживания в доме, построенном на арендованной земле, может принести определенную выгоду.
Приступаем к строительству.
Прежде всего, необходимо обеспечить юридическую чистоту планируемого строительства. При желании строить дом на арендованном участке, надо очень внимательно отнестись к составлению и заключению договора аренды. Именно в нем должно быть отражено желание арендатора и согласие арендодателя на строительство. Очень важно для арендатора: в договоре аренды должны быть упомянуты все объекты строительства. В противном случае арендодатель может потребовать сноса не заявленных строений.
Надо понимать, что есть большие отличия в возведение временных зданий и объектов капитального строительства. Различия между этими понятиями напрямую влияют на конечную стоимость проекта и самого строительства.
Капитальное исполнение предполагает подключение инженерных сетей дома (водоснабжения, канализации, при наличии – газоснабжения) к центральным сетям поставщиков услуг. А это значит, что еще на этапе проектирования предстоит множество согласований в различных инстанциях, которые могут повлечь за собой довольно ощутимые расходы.
На этом фоне стоит пристальнее присмотреться к сооружению строения из категории временного. Временный – не значит не надежный. Можно использовать любой материал для строительства, в том числе и кирпич, и газобетонные блоки. Да можно хоть монолит! Главное, чтобы не было, что называется, контакта с окружающим миром.
Но, имея ввиду современное развитие технологий загородного строительства, проживание в таком доме можно сделать вполне комфортным.
Водоснабжение организовывается бурением скважины или на участке, или непосредственно под домом. Роль канализации выполняет септик, врытый в землю – технологии изготовления в настоящее время позволяют производить его очистку раз в два года. Для отопления комнат есть множество вариантов – автономные котельные, работающие на жидком топливе; мощные электрические водонагреватели, твердотопливные печи и камины. При желании можно отказаться даже от центрального электроснабжения, имея надежный мощный генератор – но это, конечно, лишнее.
После всех согласований между арендодателем и арендатором наступает время выбора создателя проекта и строительной организации. Наиболее предпочтительным вариантом может служить выбор организации, которая выполняет все работы «под ключ», то есть создает проект и претворяет его в жизнь. Этот вариант хорош тем, что на всех этапах строительства заказчик имеет отношения с одним подрядчиком, который отчитывается о ходе работ, предлагает различные решения тех или иных проблем, может представить некие льготы при оплате и дает некие гарантии на выполненные работы.
Подробнее о проектировании:
Другой путь – это брать на себя роль прораба, организовывать работу различных специалистов, которых нужно искать самостоятельно, постоянно контролировать их деятельность. Не каждый на такое способен уже исходя из того, что надо обладать знаниями по всей номенклатуре строительных и отделочных работ. Да, этот путь может быть более экономным. Но надо ли приносить в жертву экономии качество строительства?
Источник