Реконструкция объекта незавершенного строительства в свете нового Градостроительного кодекса РФ
Валеев Р. А., ассистент кафедры гражданского права Института права БашГУ.
Гражданское законодательство до принятия 22 декабря 2004 г. нового Градостроительного кодекса РФ не давало четкого определения и разграничения критериев реконструкции объектов недвижимости. Наиболее полно раскрывало данный вопрос инструктивное письмо Госстроя России от 28 апреля 1994 г. N 16-14/63 «О правильном толковании терминов «новое строительство», «капитальный ремонт», «реконструкция», «расширение». Однако данный нормативный акт утратил силу согласно письму Минюста от 27 января 2003 г. N 07/802-ЮД.
Актуальность понятия реконструкции и определения его четких признаков обусловлена прежде всего тем, что оформление разрешительных документов на реконструкцию недвижимого объекта имеет более ускоренную процедуру и требует значительно меньших затрат, чем при возведении новой недвижимости, в связи с чем некоторые организации, пользуясь пробелами гражданского законодательства в этой области, получают разрешение на реконструкцию того или иного здания или сооружения, а фактически осуществляют его снос и строительство абсолютно нового объекта.
Градостроительный кодекс РФ, введенный в действие с 1 января 2005 г., в п. 14 ст. 1 определяет, что «реконструкция — изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей (далее — этажность), площади, показателей производственной мощности, объема)», что, на наш взгляд, является верным.
Под реконструкцией следует понимать изменение уже существующих технико-экономических показателей, т. е. объекта, прошедшего процедуру государственной регистрации. Объект незавершенного строительства во время строительных работ регистрируется только по инициативе одной из сторон строительства. Поэтому при решении вопроса о его реконструкции необходимо выяснить: существовало ли зарегистрированное право лица на объект недвижимости до момента его реконструкции? Регистрация права на незавершенное строительство всегда первична. То есть до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства (ст. 131 ГК РФ) его реконструкция невозможна. Такие работы должны признаваться лишь изменением в проектно-сметную документацию, которые автоматически затрагивают и строительные работы по возведению объекта.
При рассмотрении вышеуказанной темы возникает один вопрос, касающийся критерия разграничения реконструкции и строительства нового объекта. Законодатель таким критерием определяет «существенное изменение объекта». В п. 67 Постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывается, что «лист записи об изменениях (приложение N 9) используется для внесения в Единый государственный реестр прав таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям, в частности, относятся перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименования юридического лица или его юридического адреса, уточнение площади объекта, изменения при незначительной реконструкции объекта и т. п.».
Таким образом, на органы технической инвентаризации возлагается решение так и не определенного законодателем вопроса: какие же изменения следует считать существенными? На наш взгляд, необходимо отметить, что, если свидетельство о государственной регистрации недвижимого имущества расходится с документом, выданным органом технической инвентаризации, а именно площадью фундамента, такие изменения должны считаться значительными (существенными), а объект подлежит государственной регистрации как вновь созданный.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что реконструкция объекта незавершенного строительства невозможна, за исключением случаев, если незавершенное строительство было зарегистрировано согласно п. 2 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и выдано свидетельство о государственной регистрации.
Поэтому, на наш взгляд, законодателю необходимо внести изменение в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и изложить его в следующей редакции: «Реконструкция — изменение параметров зарегистрированного недвижимого имущества, его частей (количества помещений, высоты, количества этажей (далее — этажность), показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения».
ИсточникРеконструкция объекта незавершенного строительства градостроительный кодекс
Реконструкция понятие по градостроительному кодексу
Иные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.Реконструкция — это. Определение понятия реконструкции Определение реконструкции содержится в Градостроительном кодексе РФ и в ряде других нормативно-правовых актов. Согласно статьи 1 ГрК РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Объект незавершаемого строительства
Гос.орган нисколько не смущало то обстоятельство, что даже если бы изначальный объект был достроен и введен в эксплуатацию, это было бы сделано без строительного надзора, а орган, вводивший объект в эксплуатацию, не подменяет собой орган строительного надзора.Следует отметить, что в деле имелось обстоятельство, значительно его усложнившее: в акте проверки объекта строительства орган стройнадзора указал, что на момент проверки на объекте застройщик приступил к возведению четвертого этажа.Конечно, данное обстоятельство не было причиной отказа в осуществлении строительного надзора: гос.орган последовательно заявлял о своем нежелании вести надзор только и исключительно потому, что им надзор не осуществлялся с нулевого цикла.
Однако, именно оно сыграло роковую роль в судьбе процесса.Позиции судов. Суд первой инстанции указал, что изменение застройщиком в процессе строительства своего решения
Министерство экономического развития Российской Федерации
Статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) предусмотрено, что строительство это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).
Таким образом, при вводе здания или сооружения в эксплуатацию, по мнению Департамента недвижимости, происходит создание новых объектов недвижимости.
В связи с чем, в указанном случае осуществляется постановка на государственный учет объекта учета. По мнению Департамента недвижимости, объект незавершенного строительства при постановке на государственный учет созданного объекта является преобразуемым объектом недвижимости. Снятие с учета такого объекта недвижимости осуществляется в порядке, установленном пунктом 47 Порядка учета, без заявления в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации прав на соответствующее здание, сооружение.
2. По вопросу постановки на государственный учет помещений и квартир, расположенных в индивидуальном жилом доме.
Правовой режим объектов незавершённого строительства
Эти объекты невозможно переместить в пространстве без того, чтобы не нарушить их целевое назначение. Исходя из этого, можно сделать такой вывод: в этом правовом акте законодатель определённо считает объекты незавершённого строительства вещами, которые относятся к недвижимости. Далее, если почитать Градостроительный кодекс Российской Федерации, а именно его первую статью, то из её смысла можно понять, что объект незавершённого строительства — это, по мысли законодателя, всевозможные капитальные строения, например, сооружения либо здания, а никак не какие-либо временные строения, такие как навесы либо киоски.
Иными словами, по Градостроительному кодексу в понятие ОНС входят только объекты, которые можно назвать капитальными.
Но является ли корректным и верным подобное определение? Представляется, что если рассматривать положения Градостроительного кодекса через призму функциональности, то нет.
Реконструкция объекта незавершенного строительства в свете нового градостроительного кодекса РФ
1 определяет, что
«реконструкция — изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей (далее — этажность), площади, показателей производственной мощности, объема)»
, что, на наш взгляд, является верным.Под реконструкцией следует понимать изменение уже существующих технико-экономических показателей, т.е. объекта, прошедшего процедуру государственной регистрации.
Объект незавершенного строительства во время строительных работ регистрируется только по инициативе одной из сторон строительства. Поэтому при решении вопроса о его реконструкции необходимо выяснить: существовало ли зарегистрированное право лица на объект недвижимости до момента его реконструкции? Регистрация права на незавершенное строительство всегда первична.
То есть до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства (ст. 131 ГК РФ) его реконструкция невозможна.
Реконструкция объекта незавершенного строительства в свете нового Градостроительного кодекса РФ
1 определяет, что
«реконструкция — изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей (далее — этажность), площади, показателей производственной мощности, объема)»
, что, на наш взгляд, является верным.
Под реконструкцией следует понимать изменение уже существующих технико-экономических показателей, т.
е. объекта, прошедшегp>Под реконструкцией следует понимать изменение уже существующих технико-экономических показателей, т. е. объекта, прошедшего процедуру государственной регистрации. Объект незавершенного строительства во время строительных работ регистрируется только по инициативе одной из сторон строительства.
Поэтому при решении вопроса о его реконструкции необходимо выяснить: существовало ли зарегистрированное право лица на объект недвижимости до момента его реконструкции?
Регистрация права на незавершенное строительство всегда первична.
Реконструкция объекта незавершенного строительства в свете нового Градостроительного кодекса РФ
1 определяет, что
«реконструкция — изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей (далее — этажность), площади, показателей производственной мощности, объема)»
, что, на наш взгляд, является верным.
Под реконструкцией следует понимать изменение уже существующих технико-экономических показателей, т. е. объекта, прошедшего процедуру государственной регистрации. Объект незавершенного строительства во время строительных работ регистрируется только по инициативе одной из сторон строительства. Поэтому при решении вопроса о его реконструкции необходимо выяснить: существовало ли зарегистрированное право лица на объект недвижимости до момента его реконструкции?
Регистрация права на незавершенное строительство всегда первична. То есть до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства (ст.
131 ГК РФ) его реконструкция невозможна.
Правовой режим объекта, не завершенного строительством
Один из ключевых вопросов в освещении данной темы, заключается в разведении понятий «объекта, не завершенного строительством» и «объекта незавершенного строительства». Суть этого вопроса, заключается в том, что объект, строительство которого еще не завершено, может находиться в одном из двух, качественно различных правовых режимах: ‒ режим объекта незавершенного строительства, т.
е. процесс выполнения строительных работ не приостановлен, а отношения по поводу этого объекта, определены правовым режимом договора строительного подряда; ‒ режим объекта, не завершенного строительством, в данном случае несмотря на то, что объект еще не достроен, процесс строительства прекращен не только фактически, но и юридически. Таким образом, для того,
Источник