Когда дом считается готовым: финальная стадия может длиться год
Если вы решили покупать «готовую новостройку» или квартиру в доме, находящемся на высокой стадии строительства, то должны отдавать себе отчет в том, что поселиться в квартире быстро не получится. Этому приятному событию предшествуют не только «последние мазки» строителей, но и несколько бюрократических этапов. Без них застройщик просто не имеет права пускать жильцов в квартиры. И до того счастливого момента, как у людей в руках окажутся ключи, может пройти целый год.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
«Готовность» — понятие растяжимое
«Понятие «готовая» новостройка можно трактовать по-разному. Так, например, в рекламных целях готовыми могут называть дома, которые находятся на завершающем этапе строительства и еще не введены в эксплуатацию», — предупреждает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». С юридической точки зрения готовым считается объект с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию.
Строительство промышленного объекта в Xоджиабаде
Фактически построенный жилой дом может быть на одной из трех возможных стадий своей реализации, — развивает тему Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». — Первая – дом построен, но еще не введен в эксплуатацию. Вторая – дом полностью готов и сдан госкомиссии.
Особенность этого этапа в том, что квартиры уже нельзя продавать по договорам долевого участия (ДДУ), и еще нельзя – по договору купли-продажи. Наконец, третья стадия – оформляется собственность, хозяевам квартир выдают ключи. Можно заселяться, можно начинать делать ремонт. На этой стадии с покупателями заключаются только договоры купли-продажи.
Вторая стадия по времени самая короткая, в среднем она занимает два месяца. А в целом цикл реализации жилого комплекса, как утверждают наши эксперты, может затянуться до года. Но как вы понимаете, могут быть и отклонения – в ту или другую сторону: все зависит от расторопности застройщика и от готовности разных инстанций принять его работу.
Завершающий цикл поэтапно
Финальная фаза строительной эпопеи состоит из множества обязательных процедур. «Процесс ввода дома в эксплуатацию регламентируется статьей 55 Градостроительного кодекса РФ (ФЗ-190) и положением об осуществлении государственного строительного надзора в РФ (введенное постановлением правительства РФ №54 от 1 февраля 2006г.), в которых описаны все этапы проверок выполненных строительных работ, начиная от получения застройщиком разрешения на строительство и заканчивая последними отделочно-строительными работами», — замечает Валерий Кузнецов, директор по продажам RDI.
Желающие могут изучить статьи закона, а «Портал по недвижимости MetrInfo.Ru» с помощью экспертов постарается рассказать о том же самом «человеческим» языком.
Итак, прежде всего, дом должен быть достроен. То есть, «на объекте должны быть закончены все основные строительные работы: возведены стены, перекрытия, выполнены фасадные и инженерные работы» — объясняет Юрий Барсуков, руководитель управления реализации ОАО «Мосреалстрой».
Частный жилой дом из объекта незавершенного строительства оформляем в объект завершенного
Необходимо, чтобы факт завершения строительства дома был подтвержден официально и документально. Для этого производятся обмеры БТИ, выдается технический паспорт. Дом также получает справки о подключении к инженерным коммуникациям, как уточняет Ольга Нарт директор по продажам и маркетингу девелоперской компании УК «Развитие», сначала надо получить заключение о соответствии на инженерные сети, затем — разрешение на ввод сетей в эксплуатацию.
Следующий этап – получение ЗОС и разрешения на ввод в эксплуатацию. Как рассказывает Юрий Барсуков, органы региональный власти назначают проверку комиссией. В комиссию входят представители организаций, которые выдают технические условия, а также осуществляют надзор — от МЧС до санэпиднадзора.
Эксперты проверяют всю исполнительную документацию, а также выполненные работы в соответствии с проектной документацией и с действующими нормативами. Если нарушений и недостатков нет, то выдается «Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации» — тот самый ЗОС. Как правило, после получения ЗОС, выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
«Первый документ подтверждает, что строительство дома выполнено в полном объеме и в соответствии с технической документацией, а второй удостоверяет, что объект прошел государственную проверку и все работы были проведены согласно нормативам», — замечает Игорь Сибренков, Коммерческий директор ГК «Основа». «С даты ввода новостройка считается готовой» — резюмирует Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate.
Постановка на кадастровый учет и другие хлопоты. Только после постановки дома на государственный кадастровый учет собственники могут регистрировать права на готовые квартиры и распоряжаться своим имуществом, — комментирует далее Юрий Барсуков («Мосреалстрой»).
Участников долевого строительства застройщик обязан проинформировать (с помощью заказных писем, обзвона, размещения информации на своем сайте, в социальных сетях) о том, что дом введен в эксплуатацию, пора приехать на осмотр квартиры. После осмотра оформляется акт приема-передачи, новоселы получают свою недвижимость вместе с долгожданной связочкой ключей. Собственникам должны выдать ключи не позднее чем через полгода после введения дома в эксплуатацию, — отмечает Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК «Лидер».
Оформление права собственности покупателями — самый, пожалуй, приятный этап нашего «эпического» цикла. О том, какие документы потребуются хозяину квартиры для регистрации права на свою недвижимость, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова:
— заявление участника долевого строительства о государственной регистрации права собственности;
— документ, подтверждающий уплату госпошлины за госрегистрацию права собственности на квартиру. Это стоит 2000 рублей;
— договор участия в долевом строительстве со всеми документами, указанными в нем в качестве приложения, зарегистрированный в ЕГРП;
— разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
При использовании ипотеки есть некоторые нюансы, — поясняют в Группе «Самолет». Дополнительно нужно оформить и направить в банк оценочный альбом, на основании которого банк оформляет закладную. Далее закладная вместе с актом приема-передачи, нотариальными документами (согласие, доверенность, свидетельство о браке, госпошлина) направляется на оформление права собственности.
А если один из собственников – несовершеннолетний, то как дополняет генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова, потребуется разрешение органов опеки и попечительства.
Резюме www.metrinfo.ru
Как видим, заключительный этап строительства дома весьма насыщен и занимает довольно много времени. Но покупатель может сократить себе период ожидания – если приобретет жилье после введения объекта в эксплуатацию.
ИсточникЭтапы строительства объекта
Выбор участка — первый шаг в строительстве дома. Прежде всего важно определиться с площадью необходимого вам участка. Он не должен быть ни слишком большим, ни слишком маленьким. Выбирать участок следует исходя из общей площади дома, который планируется на нем построить.
При выборе участка земли под строительство дома стоит обратить внимание на:
— живописные окрестности;
— плотность существующей застройки;
— плотность зеленых насаждений;
— ограничения на места расположения дома на участке и на высоту постройки;
— экологическая обстановка в районе;
— возможность телефонизации дома;
— доступность эксплуатационных служб;
— наличие магистрального газа;
— наличие централизованного вывоза мусора, доставки почты;
— наличие инженерных сетей канализации, водоснабжения, электроснабжения;
— муниципальное обслуживание дорог;
— возможность страхования строительства и законченных построек;
— доступность социальной инфраструктуры (больницы, магазины, почта, пляжи, спортплощадки и др.);
— сведения о перспективных планах развития окрестных территорий (планы по застройке);
— правовое положение участка (юридическое оформление, межевание).
II этап. Инженерно-геологические изыскания и топосъемка
Специалисты рекомендуют при возможности провести топосъемку и геологическую экспертизу до покупки участка и, конечно, до начала проектных работ.
Инженерно-геологические изыскания производят для определения несущих характеристик грунтов и состава и уровня грунтовых вод.
В состав работ включается:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно.
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
— бурение и отбор проб грунта и воды (на загородный дом от 2 до 6 скважин различной глубины в зависимости от габаритов здания и состава грунтов);
— лабораторные испытания (выявляют около 20 параметров почвы, характеризующих ее прочность, пластичность, кислотность и пр.);
— составление геологических разрезов участка;
— составление отчета с рекомендациями по типу фундаментов и мероприятий по их защите.
Заключение оформляется в виде документа, который имеет юридическую силу. Законную силу имеют только заключения лицензированных организаций, получивших официально разрешение на проведение работ на конкретном участке.
Без исследования геологических особенностей конкретной территории участка обойтись нельзя. Результаты изысканий покажут, есть ли на участке ненадежные и опасные места, какие могут быть проблемы с водоотводом, где именно на участке выбрать оптимальное место для строительства коттеджа, а где лучше ничего не строить. Исследование грунтов может выявить зоны с пониженной несущей способностью грунта, обусловленные тектоническими нарушениями. Так, например, если в грунтах найдены т.н. «плывуны», то желательно строительство на свайных фундаментах.
Если уровень грунтовых вод высок, а паводки обильны, строительство на участке здания с цокольным этажом потребует вложения дополнительных средств в гидроизоляцию дома. Также все эти данные необходимы для планирования эффективной системы дренажа участка.
Отсутствие данных геологических изысканий может привести в дальнейшем к неоправданным расходам на земляные работы, водопонижение и благоустройство.
Топосъемка участка (топогеодезические изыскания) покажет, каков на участке рельеф, как расположена растительность, деревья и т.п. Съемка даст возможность проектировщику точно ориентировать здания по сторонам света и лучшим видам пейзажа, просчитать уклоны подъездов и площадок на участке, определить противопожарные разрывы между соседними зданиями и точки подключения к уличным сетям.
В комплексной застройке большого массива коттеджей вопросы изысканий решаются, как правило, централизовано. Если этого нет, имеет смысл сразу заказать топографическую съемку в цифровом формате, особенно для сложного рельефа, если заказчик планирует в будущем заняться детальным благоустройством территории.
На участках с большим количеством деревьев или при наличии ценных растений, которые необходимо сохранить, делают т. н. подеревную съемку, т. е. с точным указанием расположения и породы зеленых насаждений.
По выполнении первых двух этапов заказывается и выполняется архитектурный и рабочий проект дома или комплекса, а также ландшафтный проект.
III этап. Разрешение на строительство
Для начала законного строительства, имея на руках утвержденный рабочий проект, заказчик обязан пройти ряд согласований в местных органах власти.
Для этого в общем случае следует:
1. Получить постановление о разрешении на строительство дома в местном органе исполнительной власти.
2. Заказать у специалистов отдела геонадзора районного комитета по архитектуре акт обследования участка (акт разбивки границ участка и осей строения) или в случае самовольного строительства (от фундамента и далее) — план исполнительной топосъемки участка и дома под строительный паспорт.
3. В этом же комитете заказать строительный паспорт объекта.
4. Согласовать план размещения строений на участке в санитарной и пожарной инспекциях. При необходимости приведения подземных или надземных коммуникаций на участке согласовать план с соответствующими организациями.
5. Предоставить согласованный план в районный комитет по архитектуре и получить готовый строительный паспорт объекта.
Данный список действий может варьироваться, в зависимости от административной принадлежности участка. Иногда получают разрешение уже после постройки дома, но тут могут возникнуть непредвиденные сложности с местными властями.
IV этап. Подготовка строительства
Имея утвержденный проект и разрешительные документы, заказчик заключает договор со строительным подрядчиком. На этой стадии выполняются работы по устройству подъездных путей к строительной площадке и обеспечению временного энергоснабжения. Также осуществляется разбивка плана – перенос на земельный участок и закрепление всех осей с проектного чертежа и размеров будущего фундамента.
V этап. Нулевой цикл
К работам по нулевому циклу относятся, во-первых, земляные работы:
— Вертикальная планировка участка;
— Разбивка и рытье траншей, котлованов для устройства фундаментов;
— Транспортировка грунта;
— Прокладка трубопроводов и кабельной сети;
— Обратная засыпка грунта.
Почвенный слой и вырытый грунт следует сохранить для обратной засыпки и озеленения. Это поможет в дальнейшем уменьшить или исключить привозку грунта со стороны.
Работы нулевого цикла составляют от 5% до 15% объема всех общестроительных работ на объекте, а их стоимость в большинстве случаев колеблется в районе 20% от общей стоимости работ (исключая отделочные работы).
Также к работам по нулевому циклу относится закладка фундамента:
— Установление свайных сооружений;
— Установление фундаментных блоков;
— Гидроизоляция фундамента.
Завершенным нулевой цикл считается по возведении подземной части здания (выходе на отметку проектного нуля (+0.000) — отметку пола 1-го этажа).
В ходе реализации данного этапа, а также всех последующих, необходим авторский надзор, выполняемый архитектором.
VI этап. Основной цикл
— Возведение временного каркаса с кровлей для защиты последующих стадий строительства от дождя;
— Несущие стены;
— Колонны и балки;
— Монолитные конструкции;
— Междуэтажные перекрытия.
Установка вытяжных труб, устройство лестниц обычно рассматривается как часть работ по возведению каркаса. Если в работы по возведению каркаса включены окна и наружные двери, то для завершения этой стадии требуется дополнительное время.
VII этап. Оформление и отделка фасадов (Простенки, установление оконных коробок и кровельное покрытие)
— Кирпичнаяблочная кладка простенков;
— Возведение кровли;
— Монтаж электропроводки;
— Монтаж систем отопления;
— Штукатурные работы;
— Заполнение фасадных проемов;
— Фасадная отделка.
Если используется внешний воздушный барьер типа обертки, его устанавливают на данном этапе, иногда это делается в процессе возведения каркаса. На этапе выполнения внешней отделки ведутся работы по кирпичной облицовке, штукатурке, также производится отделка кромок, установка карнизных желобов и крышных водосточных труб, установка наружных дверных и оконных блоков.
Устройство наружных бордюров, тонкая отделка, травление или окраска также часто выполняются на этом этапе.
VIII этап. Внутренние работы (Перегородки, покрытие полов и завершение потолочных работ)
— Устройство перегородок;
— Устройство напольных покрытий;
— Потолочные работы;
— Монтаж внутренних инженерных систем.
Работы данного этапа обычно начинаются с устройства потолков, полов и стен. Отделочные деревянные детали для внутренних дверей, рам и декоративных краев, деревянные лестничные балясины и поручни обычно устанавливают после того, как полы, потолки и стены подготовлены для финишной покраски и лакирования.
IX этап. Завершающий этап (Отделка интерьеров)
— Установка внутренних дверей;
— Внешняя (завершение) и внутренняя финишная покраска;
— Поклейка и монтаж настенных покрытий;
— Сантехнические работы;
— Электроприборы, электрические розетки и выключатели;
— Установка мебели, аксессуары;
— Сдача дома в эксплуатацию.
На данном этапе выполняются окраска и лакирование.
Затем устанавливаются навесные и встроенные шкафы и другая встроенная мебель, а также керамическая плитка на стенах. В это же время производят окончательную установку водопроводного оборудования, заканчивают подключение всех линий к розеткам, выключателям, осветительной арматуре и пожарной сигнализации.
Одновременно подключается электрооборудование отопления, водонагревателей, вентиляторов, кухонных печей, сушильных машин. Устанавливаются решетки и регистры системы воздушного охлаждения и радиаторы водной или электрической систем. В некоторых случаях в это же время устанавливаются холодильники, посудомоечные машины, кухонные печи и сушильные машины.
Все субподрядчики должны проверить и убедиться, что их оборудование работает нормально, и после этого передать все документы, инструкции и гарантии строителю. Далее происходит сдача дома в эксплуатацию. На заключительном этапе необходимо оформить все правоустанавливающие документы на постройку и зарегистрировать недвижимость в надлежащем порядке.
X этап. Ландшафтные работы
Может выполняться по завершении 7-го этапа, одновременно с внутренними работами и работами по отделке.
Данный этап включает в себя планировку участка, устройство автомобильных подъездов, ступеней, дорожек, озеленение, внешнее освещение, посадку кустов и деревьев.
Плотницкие работы по устройству площадок, навесов и оград, а также водопроводные работы по внешним сетям, как, например, устройство спринклерных систем для орошения участка, также выполняются на данном этапе.
В ландшафтную планировку также включаются такие элементы, как оборудование детской площадки или летнего плавательного бассейна.
Получите консультацию: 8 (800) 600-76-83
Звонок по России бесплатный!
Что такое: твердое в мягкое вставляется, и шарики рядом болтаются?
Бесплатная консультация
по телефону ГОРЯЧЕЙ ЛИНИИ:
8 (800) 600-76-83
ежедневно с 6.00 до 21.00
Звонок по России бесплатный!