Техобслуживание в строительстве это

Техническое обслуживание строительных конструкций и элементов здания заключается в проведении планово — предупредительных работ по сохранению конструкций, по отделке зданий, предотвращающей преждевременный их износ, работ по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации объекта недвижимости, а также в обеспечении безопасности людей, поддержании нормируемых параметров обеспечения комфортности объекта.

Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций здания состоит из работ, способствующих предупреждению преждевременного износа здания и сохранению заданных эксплуатационных показателей всех его элементов:

ü фундамента и стен подвалов;

ü стен зданий, фасадов, балконов, козырьков, лоджий, эркеров;

ü крыш и чердаков;

ü водоотводящих устройств;

ü окон, дверей, лестниц, печей.

Работы по текущему ремонту подразделяются на планируемые и непредвиденные. К планируемым работам относятся периодические осмотры и профилактический ремонт. К непредвиденным работам относятся работы по устранению мелких повреждений и неисправностей, выявляемые в процессе эксплуатации здания.

Зачем нужно техническое обслуживание загородного дома? Как делается, сколько стоит ТО дома?

При техническом обслуживании строительных конструкций должен быть установлен систематический строительный надзор за техническим состоянием несущих и ограждающих конструкций здания с целью своевременного обнаружения и контроля за устранением выявленных неисправностей и повреждений, возникающих в процессе эксплуатации.

Защита строительных конструкций зданий и сооружений от механических повреждений и перегрузок обеспечивается путем организации систематической уборки промышленной пыли и снега с покрытий зданий, осмотров, ревизий и безотлагательных ремонтов конструкций и элементов в случае необходимости.

В процессе технических осмотров конструкций и отделки здания устраняются выявленные мелкие неисправности. При обнаружении в конструкциях малозначительных дефектов должно быть организовано постоянное наблюдение за их развитием, выяснены причины возникновения, степень опасности для дальнейшей эксплуатации здания и определены сроки устранения. При обнаружении значительных и критических дефектов следует провести обследование элементов здания специализированной организацией.

При осмотре фундаментов со стороны подвального помещения необходимо обращать особое внимание на наличие трещин в теле фундаментов и местные повреждения кладки, выпадение отдельных кирпичей; на расстройство в стыках и сопряжениях крупных элементов фундаментов со смежными конструкциями, с образованием трещин и опусканием одного блока по отношению к другому; на появление агрессивных вод и возможное разрушение ими кладки фундаментов. При наличии трещин в теле фундаментов, а также при раскрытии швов между отдельными блоками или панелями в сборных фундаментах или при появлении трещин на блоках или панелях зданий должно быть организовано регулярное наблюдение за трещинами с установкой на них маяков.

В процессе эксплуатации подвальных помещений необходимо следить за тем, чтобы все помещения были чистыми, сухими и в летний период регулярно проветривались, чтобы мусоросборные камеры своевременно освобождались от мусора, все трубопроводы, проходящие по подвальным помещениям, а также входы в подвальные помещения были в исправном состоянии.

ТУРКИ БЫСТРО СТРОЯТ, НО В ЭТОМ И ПРОБЛЕМЫ. ТО ЖЕ САМОЕ В ГРУЗИИ — НОЛЬ КАЧЕСТВА. МОИ СОБОЛЕЗНОВАНИЯ

При осмотре стен зданий из кирпича, крупных блоков и крупных панелей необходимо обращать внимание:

ü на наличие и характер трещин как в теле стен, так и местах сопряжения их с балконными плитами, эркерами и непосредственно под ними, особенно в наиболее нагруженных частях стен;

ü на расслоение рядов кирпичной кладки, состояние заделки горизонтальных и вертикальных стыков в крупноблочных и крупнопанельных домах, разрушение и выветривание стенового материала;

ü на провисание и выпадение отдельных кирпичей из оконных и дверных перемычек, состояние фактурного слоя или облицовочной керамической плитки и наличие сырых пятен;

ü на состояние кладки парапетов и парапетных столбиков, венчающих и промежуточных карнизов, поясков и других горизонтальных членений, а также на состояние всех навесных архитектурных деталей на фасадах, включая покрытия всех выступающих частей.

В случае обнаружения на стенах зданий трещин следует немедленно установить маяки, организовав регулярное наблюдение за ними с записью результатов наблюдений в специальный журнал.

При осмотре стен деревянных зданий с наружной стороны необходимо обращать внимание:

ü на заражение венцов в рубленых стенах, особенно нижних, а также каркасов зданий дереворазрушающими домовыми грибками и жуками-точильщиками, на наличие и состояние изоляции между каменным цоколем и нижним венцом;

ü на плотность законопатки пазов, выход отдельных венцов и простенков из плоскости стены, просадку углов и отдельных мест стен, состояние облицовки или наружной штукатурки, состояние обделки углов, мест сопряжений внутренних стен с наружными, оконных и дверных проемов, плотность прилегания отливных досок нижним венцам и на наличие у этих досок надлежащего уклона обеспечивающего отвод атмосферных вод от стен здания.

При осмотре фасадов зданий необходимо обращать внимание на состояние покрытия карнизов и всех выступающих архитектурных деталей и их крепление, водоотводящих устройств с крыш, балконов и эркеров, состояние штукатурного и окрасочного слоев, облицовочных плит, парапетных ограждений, пожарных лестниц и т.п. Особенно тщательному осмотру подлежат участки стен, расположенные вблизи водосточных труб и лотков и мест наиболее обильного стока ливневых и талых вод; приемные воронки и водосточные трубы; необлицованные цокольные шлакобетонные блоки панели, кирпичная кладка.

При обнаружении неисправностей все поврежденные участки отделочного слоя следует отбить, а после выявления и устранения причин повреждения — произвести их восстановление. Стены надлежит периодически очищать, восстанавливать штукатурку, перекрашивать и промывать сильно загрязненные, выцветшие и облупившиеся фасады.

При осмотре всех перекрытий следует обращать особое внимание на горизонтальность пола, провисание и зыбкость перекрытия, трещины в местах примыкания к смежным конструкциям и в штукатурке или затирке потолков, отсыревание потолков, достаточную звукоизоляцию, газо- и влагонепроницаемость над котельными помещениями и прачечными.

В процессе эксплуатации не допускается превышения предельной нагрузки на перекрытие жилых и общественных зданий, установленной строительными нормами и правилами или проектом.

Основное внимание при эксплуатации паркетных полов по лагам должно быть обращено на действие вентиляции подпольного пространства и предохранение его от попадания влаги. Вентиляция подпольного пространства осуществляется через половые вентиляционные решетки. При отсутствии решеток необходимо поставить их в двух расположенных по диагонали углах каждого помещения.

При осмотре паркетных полов необходимо обращать внимание на наличие местных повреждений клепок, плотности примыкания клепок или щитов друг к другу и к основанию, на прогиб и зыбкость пола. Последние признаки могут явиться показателями развития грибковых и жучковых вредителей в древесине.

Полы, покрытые линолеумом, протираются холодной или теплой водой. Для мытья полов нельзя применять средства, содержащие соду и другие щелочи. Периодически линолеумный пол после мытья следует натирать восковой мастикой.

При осмотре крупнопанельных перегородок и перегородок из мелкоразмерных несгораемых плит следует обращать внимание на зыбкость перегородок, выпучивание их и местные повреждения отделочного слоя, наличие трещин в теле перегородок и в местах сопряжения перегородок между собой и с капитальными стенами, перекрытиями, отопительными перегородочными панелями, дверными коробками, в местах установки санитарно-технических приборов и прохождения различных трубопроводов (водопровода, канализации и центрального отопления).

При систематическом наблюдении за состоянием крыш необходимо обращать особое внимание на кровли. Во время осмотров кровель из рулонных материалов необходимо обращать внимание на состояние примыкания кровли к выступающим конструкциям, дымовым и вентиляционным трубам и пр.

Перед осмотром кровля очищается от мусора, листьев, ветвей, пыли и т.п. При очистке и ремонте кровель необходимо пользоваться только мягкой обувью.

Следует обращать внимание на состояние древесины ферм и стропил и возможное наличие плесени, гнили и жучковых поражений, а также надежность крепления и наличие гидроизоляции между деревянными и каменными конструкциями. Особенно тщательный осмотр сопряжений деревянных частей крыш производится в новых зданиях, в которых эти конструкции могут получить деформации в течение первых 1,5 — 2 лет эксплуатации из-за усушки и усадки древесины. Эти деформации надо предупреждать своевременным подтягиванием болтов, хомутов и других металлических креплений до нормального натяжения в узловых соединениях конструкций.

Во время осмотров стальных кровель следует обращать внимание на окраску, плотность лежачих и стоящих фальцов, разжелобков, свесов и крепление их к костылям, состояние настенных желобов, лотков и воронок водосточных труб, наличие пробоин в кровле и грязи в настенных желобах, покрытие брандмауэров, дымовых и вентиляционных труб, а также повреждения кровли в местах установки антенн и крепления оттяжек.

При осмотрах черепичных кровель, а также кровель из асбестоцементных плоских плиток и волнистых листов следует обращать внимание на наличие и состояние надлежащего напуска плиток и листов, на правильность перекрытия, особенно в коньковых и ребровых рядах, а также на надежность обделки примыканий к выступающим частям. Все обнаруженные при осмотрах крыш недостатки включаются в план текущего или капитального ремонта.

При осмотре и определении технического состояния лестниц и их отдельных конструктивных элементов необходимо обращать внимание:

ü на состояние и прочность заделки лестничных площадок в стены лестничных клеток (по внешнему виду) при лестницах из сборных железобетонных элементов в крупноблочных и крупнопанельных домах с несущими стенами;

ü на сопряжение лестничных маршей с лестничными площадками;

ü на состояние ступеней и опор лестничных маршей и металлических деталей в местах их сварки с определением надежности их крепления и степени повреждения их коррозией;

ü на наличие трещин и повреждений в лестничных площадках, маршах и накладных проступях;

ü на состояние и надежность крепления решетки — перил;

ü на состояние несущих поперечных стен в местах примыкания к ним лестничных площадок и маршей при лестницах в зданиях с панельными и поперечными несущими стенами;

ü на появление трещин в углах в местах сопряжения поперечных несущих стен с наружными стенами;

ü на состояние внутренних продольных стен, собираемых из панелей с заделанными инженерными проводками (водопровод, канализация, внутренний водосток и т.п.);

ü на состояние несущих конструкций ступеней, сопряжения косоура с металлической балкой лестничной площадки, на состояние и надежность крепления решетки — перил при лестницах на металлических косоурах в кирпичных домах;

ü на состояние лестничных площадок, ступеней и подступенков, на прочность крепления тетив к балкам, поддерживающим лестничные площадки, на надежность крепления лестничных перил и поручня, на появление дереворазрушителей в конструктивных элементах лестниц при деревянных лестницах.

Все обнаруженные при осмотрах лестниц недостатки включаются в план текущего или капитального ремонта. Неисправности в ограждениях лестничных маршей должны устраняться немедленно.

Профилактический текущий ремонт производится в соответствии с пообъектным планом работ.

В соответствии с полученным заданием рабочие получают со склада (мастерской) необходимый инструмент, приспособления, материалы, погружают на транспортные средства (или переносят сами), выгружают на объекте (рабочей зоне) со складированием в определенном порядке.

После окончания работы рабочие производят очистку и уборку рабочего места, транспортируют отходы и мусор в установленные места, неиспользованные материалы, инструменты и приспособления погружают на транспортные средства (или переносят сами), разгружают и складируют на складе (или в мастерской).

При производстве профилактического ремонта операции по заготовке отдельных деталей, конструктивных элементов выполняются на постоянных рабочих местах в мастерских.

Погрузка, транспортировка и разгрузка грузов внутри помещений должна осуществляться таким образом, чтобы при этом не нарушались целостность и внешний вид строительных конструкций и не превышались допустимые проектной документацией нагрузки для отдельных зон конструкций.

Поддержания в надлежащем техническом состоянии кровли здания, водосточных труб, воронок, трубопроводов внутреннего водостока, отмостки, планировки прилегающей территории, внутренних и внешних сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения и др. обеспечивает исключения замачивания грунтов у основания фундаментов и поддержания в зданиях и помещениях проектного температурно-влажностного и санитарно-гигиенического, противопожарного, взрывобезопасного и др. режимов.

Опись ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, должна быть согласована с собственником объекта, уполномоченным или руководителем организации по обслуживанию объекта (управляющей компанией) в установленные сроки.

3.4.Система планово-предупредительного ремонта

В процессе эксплуатации здания любого назначения необходимо выполнять ряд ремонтно-строительных работ для обеспечения нормативных сроков его службы и предупреждения преждевременного износа отдельных частей здания и инженерного оборудования. Система планово-предупредительного ремонта объектов недвижимости представляет собой совокупность организационно-технических мероприятий по надзору, уходу и всем видам ремонта, осуществляемых в соответствующем плановом порядке.

Согласно Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000 (утв. постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. № 279), ремонт объектов недвижимости представляет собой комплекс технических мероприятий, направленных на поддержание или восстановление первоначальных эксплуатационных качеств как здания и сооружения в целом, так и их отдельных конструкций. По периодичности ремонтные работы подразделяются на два вида — текущий и капитальный ремонт. Существующая в отдельных отраслях народного хозяйства для некоторых сооружений другая, более дробная классификация ремонтов (подъемный ремонт, средний ремонт и др.) должна относиться к тому или иному виду ремонта по единой классификации по следующему признаку: при периодичности ремонта до 1 года — к текущему; при периодичности ремонта более 1 года — к капитальному.

К текущему ремонту объектов недвижимости относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений, инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей. В Положении для каждого конструктивного элемента объекта недвижимости приведен примерный перечень работ по текущему ремонту.

Работы по текущему ремонту производятся регулярно в течение года по графикам, составляемым на основании описей общих, текущих и внеочередных осмотров зданий и сооружений, а также по заявкам арендаторов и эксплуатирующего персонала. Текущий ремонт, как правило, производится силами персонала управляющей компании, для чего в ней создается специальное ремонтно-строительное подразделение и хранится неприкосновенный запас необходимых для ликвидации чрезвычайных ситуаций материалов, деталей, санитарно-технического оборудования (трубы, фасонные части и фитинги, пароводяная и газовая арматура, электрические провода, кабель и др.). Количество неприкосновенного аварийного запаса материалов и деталей определяется в зависимости от вида зданий или сооружений, эксплуатационной загрузки, условий эксплуатации и среды, а также прочности примененных при строительстве материалов и деталей.

Текущий ремонт подразделяют на профилактический и непредвиденный. Профилактический текущий ремонт выполняют с целью предупредить разрушение отдельных частей здания и его инженерного оборудования в заранее запланированные сроки с указанием конкретных видов и объемов работ. Непредвиденный текущий ремонт выполняют в строгом порядке в результате воздействия на здание урагана, наводнения, землетрясения и других стихийных явлений природы.

Текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства до момента постановки на капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания. Работы по текущему ремонту жилых и общественных зданий отличаются небольшими объемами работ, но требуют неукоснительного их выполнения, т.к. последствия нарастающих разрушений могут привести к весьма серьезным отрицательным результатам.

Планирование текущего ремонта осуществляется ежегодно на основании расцененных описей ремонтных работ по объекту недвижимости в пределах общего лимита, предусмотренного в программе управления на финансирование этих работ.

Годовые планы (с распределением заданий по кварталам) должны составляться в уточнение пятилетних с учетом результатов осмотров, разработанной сметно-технической документации на текущий ремонт, мероприятий по подготовке зданий и объектов к эксплуатации в сезонных условиях.

Текущий ремонт выполняется посредством проведения ремонтно-строительных работ, с помощью которых стремятся вернуть зданию его надежность и сохранить эксплуатационную пригодность. Приемка законченного текущего ремонта объекта должна осуществляться технической комиссией в составе представителя эксплуатационной службы, ремонтно-строительной (при выполнении работ подрядным способом) организации и представителя управляющей организации.

К капитальному ремонту объекта недвижимости относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.).

Примерный перечень работ по капитальному ремонту приводится в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000. Там же приведена примерная периодичность проведения капитальных ремонтов. В конкретных условиях сроки проведения капитального ремонта следует уточнить с учетом эксплуатационных нагрузок, климатических условий и других факторов.

Капитальный ремонт может быть комплексный, охватывающий ремонтом здание или сооружение в целом, и выборочный, состоящий из ремонта отдельных конструкций здания, сооружения или отдельного вида инженерного оборудования.

Выборочный капитальный ремонт объекта недвижимости в зависимости от условий эксплуатации соответствующих конструкций или видов инженерного оборудования должен осуществляться по мере их износа.

Комплексный капитальный ремонт производственных зданий и сооружений в зависимости от их капитальности и условий эксплуатации рекомендуется осуществлять с соблюдением периодичности, приведенной в названном Положении.

В качестве исходных данных для планирования капитального ремонта жилых зданий используются отчетные материалы по изучению их механического состояния, данные технической инвентаризации, технические паспорта строений и земельных участков и особенно данные, полученные при сплошном техническом обследовании старого недвижимого фонда города.

В соответствии с действующим Положением о планово-предупредительном ремонте основными задачами, на решение которых направлено планирование капитального ремонта, являются:

ü своевременное осуществление ремонтных работ, обеспечивающее поддержание здания в удовлетворительном состоянии;

ü максимальное устранение физического и морального износа зданий;

ü концентрация финансовых и материально-технических ресурсов на пусковых объектах с целью ввода их в нормативные сроки;

ü обеспечение ритмичности в проведении ремонтных работ и равномерной сдачи объектов ремонта в течение года;

ü осуществление группового метода капитального ремонта жилых зданий, обеспечивающего комплексное решение вопросов жилой застройки городских кварталов.

Перспективные планы капитального ремонта зданий целесообразно разрабатывать с привлечением специализированной проектной организации и увязывать с генеральными планами развития и реконструкции городских районов старой застройки.

На основе этих планов составляются пятилетние и годовые планы капитального ремонта с разбивкой объемов работ и распределением объектов по кварталам и месяцам (титульные списки капитального ремонта).

Планы капитального ремонта недвижимого фонда должны содержать как строительные, так и натуральные показатели.

Капитальный ремонт зданий должен выполняться, как правило, подрядным способом, силами специализированных ремонтно-строительных организаций.

Годовые планы капитального ремонта объекта недвижимости составляются управляющей компанией совместно с собственником соответствующего объекта и должны содержать:

ü наименование и количество основных работ по объекту;

ü наименование и порядок взаимоотношений с подрядными организациями;

ü общую стоимость каждого вида работ;

ü календарные сроки ремонтов;

ü потребность в основных материалах, строительных изделиях, транспорте, средствах механизации и рабочих;

ü источники и механизм финансирования капитального ремонта.

Годовые планы капитального ремонта на предстоящий год должны быть увязаны с планами обеспечения этих работ материалами.

Следует отметить, что невыполнение своевременного ремонта конструкций объекта недвижимости приводит к усиленному износу и резкому увеличению его стоимости. Планирование текущего и капитального ремонтов. Все работы, предусмотренные системой планово-профилактических ремонтов, выполняются в соответствии с согласованной с собственником объекта недвижимости программой управления. Программа управления конкретизируется в годовых планах-графиках проведения ремонта, где указываются сроки проведения плановых технических осмотров, текущих и капитальных ремонтов с разбивкой всех мероприятий по месяцам.

Планирование текущего ремонта осуществляется ежегодно на основании расцененных описей ремонтных работ по объекту недвижимости в пределах общего лимита, предусмотренного в программе управления на финансирование этих работ.

Годовые планы капитального ремонта на предстоящий год должны быть увязаны с планами обеспечения этих работ материалами. В общем виде процесс обеспечения ремонта объектов представлен на рисунке 3.3.

Система ремонта зданий предусматривает проведение через определенные промежутки времени регламентированных ремонтов. Межремонтные сроки и объемы ремонтов устанавливают с учетом технического состояния и конструктивных особенностей объектов. Так же могут быть произведены аварийный и охранно — поддерживающий ремонты. Аварийный ремонт предназначен для ликвидации последствий внезапных аварий, повреждений конструкций и элементов, вызванных стихийными бедствиями, экстремальными условиями и ситуациями. Охранно — поддерживающий ремонт осуществляют в ветхих зданиях, которые в ближайшее время не могут быть снесены.

Источник: studopedia.ru

ВИДЫ И СОДЕРЖАНИЕ СИСТЕМ ТЕХНИЧЕСКОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ И РЕМОНТА ЗДАНИЙ

Для поддержания зданий в процессе эксплуатации в исправном состоянии существует две системы технического обслуживания и ремонта:

• 1) система планово-предупредительного ремонта производственных зданий (ППР);
• 2) система технического обслуживания и ремонта гражданских зданий (ТОиР).

Требования к системе ППР регламентируются МДС 13-14.2000 «Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений», а к системе ТОиР — ВСН 58-88(р) «Положение об организации, проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения».

В основу обеих систем положен заранее планируемый по объему, месту и времени проведения комплекс организационных и технических мероприятий по обслуживанию зданий. Обе системы включают три вида осмотра зданий: общий, частный и внеочередной; два вида ремонта — текущий и капитальный; характеристику работ и периодичность их проведения.

Система планово-предупредительных ремонтов (ППР) — совокупность организационных и технических мероприятий по обслуживанию здания по заранее составленному плану. Основные задачи системы ППР заключаются в предупреждении преждевременного износа всех элементов здания, обеспечении и поддержании надежности их работы, снижении затрат и повышении качества проведения ремонтных работ. Анализ показывает, что при отсутствии четкой организации системы ППР затраты на капитальный ремонт увеличиваются в 3—4 раза.

В основе системы ППР лежит планирование всех видов ремонтов с осуществлением технического обслуживания в межремонтный период. На весь срок службы здания без изменения его функционального использования назначаются даты проведения капитальных ремонтов. В период между запланированными капитальными ремонтами планируются даты текущих ремонтов. Между текущими ремонтами планируется выполнение работ по техническому обслуживанию. Все ремонты и проведение технического обслуживания планируются в определенной последовательности в соответствии с требованиями нормативно-технической литературы, проектной и эксплуатационной документации.

Система ТОиР включает в себя две подсистемы: систему технического обслуживания (ТО) и систему ремонтов (РО). Система ТО предназначена для повседневного поддержания параметров качества, а система РО — для восстановления нормативных эксплуатационных параметров технических систем зданий. Обе системы работают параллельно в течение всего срока эксплуатации здания. Планирование работ по ТО и РО осуществляется аналогично ППР. Отличие состоит в относительной самостоятельности планов ТО и РО, а согласованность проведения работ на одних и тех же объектах обеспечивается планами-графиками текущих ремонтов и планами реализации региональной программы капитального ремонта.

В обеих системах технического обслуживания (ППР и ТОиР) различают три основных метода обслуживания:

• 1) по событию (ответное обслуживание) — обслуживание по достижению конструкциями и инженерным оборудованием здания предельного состояния (авария или отказ), по стратегии «ремонт по отказу»;
• 2) по ресурсу (профилактическое обслуживание) — плановое обслуживание с планированием мероприятий по ресурсу инженерного оборудования и конструктивных элементов: нормативный срок службы; по наработке в машино-часах; по числу отказов и др.;
• 3) по состоянию (предупредительное обслуживание) — плановое обслуживание с планированием мероприятий по значениям фактических (текущих) параметров технического состояния элементов инженерного оборудования и конструктивных элементов зданий.

Источник: studref.com

Что входит в техническое обслуживание дома

Техническим обслуживанием (ТО) называют комплекс мероприятий, направленных на поддержание инженерных систем и строительных конструкций в надлежащем состоянии. Ответственность за их исполнение лежит на специализированных организациях, в фонд которых жители многоквартирных домов каждый месяц вносят плату. Если коммунальщики не справляются со своими обязанностями, их придется контролировать. Для этого важно понимать, что входит в техобслуживание дома и как оно производится.

Кто отвечает за обслуживание дома

Собственники квартир обязаны надлежащим образом содержать свое имущества. Статья 161 Жилищного Кодекса обязывает их самостоятельно определять способ управления домом. Возможны два варианта:

1. Выбрать управляющую компанию (УК). Эта организация, которая наделяется полномочиями по совершению мероприятий, направленных на поддержания здания в хорошем санитарном и техническом состоянии. Каждый месяц УК выставляет собственникам счета на оплату услуг. Перечень выполняемых работ при этом закрепляется в договоре.
2. Создать товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае сами владельцы квартир несут ответственность за имущество. Решения принимаются путем голосования на общем собрании жильцов дома.

Более 90% домов в России сегодня обслуживаются управляющими компаниями. Деятельность таких организаций регламентируется Жилищным кодексом, ФЗ № 201 от 30.12.2004 г., а также отдельными постановлениям Правительства.

Важно! Если УК предоставляет закрепленные в договоре услуги не в полном объеме, собственники вправе требовать пересмотра тарифов на работы. В случае злостного нарушения условий договора необходимо обращаться в суд с требованием о компенсации нанесённого материального вреда.

Список работ по техническому обслуживанию здания

В техническое обслуживание дома входят работы по поддержанию в хорошем состоянии общего имущества. К нему относят придомовую территорию, помещения, не являющиеся частью квартир, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, инженерные коммуникации. Перечень необходимых мероприятий при этом включает в себя плановые осмотры имущества, сезонные работы, капитальный и текущий ремонт, поддержание чистоты и должного санитарного состояния.

Ремонт фундамента и стен

Задачей технического обслуживания становится поддержание целостности здания. Для этого регулярно должны производиться осмотры фундамента, стен, перекрытий и кровли с целью выявления дефектов.

Обслуживающая организация должна своевременно устранять трещины в стенах и фундаменте, предотвращать протечку кровли, обновлять козырьки подъездов, менять изношенные окна и двери. В список обязанностей также входит прочистка водостока и вентиляционной шахты.

Инженерные системы

Обслуживание инженерных систем входит в техобслуживание дома. К ним относят:

1. Отопление. В городах оно чаще централизованное. То есть горячая вода поступает в батареи квартир от ТЭЦ. В этом случае обязанность УК следить за целостностью подводящих труб и радиаторов. Если обогрев помещения производится с помощью отдельных котлов, установленных в каждом подъезде, то обслуживающая организация полностью отвечает за работоспособность всего оборудования. В обязанности УК входит также консервация отопительной системы на летний период и ее возвращение в рабочее состояние осенью.
2. Водоснабжение. Трубы, расположенные непосредственно в квартире, являются собственностью жильцов. Владелец самостоятельно отвечает за их целостность. Коммуникации, размещенные на общедомовой территории, обязана содержать УК.
3. Канализация. Техническое обслуживание подразумевает поддержание целостность и периодическую прочистку сточных труб и колодцев. Если в аварийной ситуации жильцам пришлось самостоятельно устранять неисправность, они вправе потребовать компенсацию с УК.
4. Электроснабжение. Перечень работ включает в себя замену ламп и светильников, удаление гряди и пыли с плафонов, проверку состояния электропроводки. При выявлении серьезных неполадок УК обязана обратиться в специализированную организацию для решения проблем.

Все мероприятия компания производит по собственной инициативе. Если жильцы считают необходимым провести внеплановую проверку, они могут обратиться в УК с соответствующим заявлением.

Внимание! В случае возникновения аварийной ситуации собственникам достаточно лишь совершить телефонный звонок в УК. Сотрудники, имеющие допуск к определенным видам работ, обязаны незамедлительно прибыть на место и устранить проблему.

Поддержание санитарно-гигиенического состояния

Для полноценной жизни и здоровья жильцов важно поддержание чистоты и должного санитарного состояния общего имущества. В перечень того, что входит в обслуживание дома, включены:

1. Уборка подъездов: мытье полов и окон, устранение плесени в случае ее появления.
2. Косьба травы на придомовой территории весной и летом. Осенью – сбор и вывоз опавшей листы и мусора.
3. Уход за зелеными насаждениями около подъездов.
4. Очистка урн, мемориальных досок и мест для объявлений.
5. Прочистка и ремонт мусоропровода.
6. Поддержание чистоты на контейнерных площадках.
7. В зимний период удаление с крыш наледи и сосулек, расчистка дорог от снега.

Травить насекомых и грызунов в подъезде самостоятельно УК не обязана, так как на такие работы необходимо специальное разрешение. Однако при появлении в доме вредителей обслуживающая организация должна незамедлительно обратиться в СЭС с заявкой на проведение дезинсекции или дератизации.

Техническое обслуживание дома – обязанность собственников. Владельцы квартир должны самостоятельно выбрать метод управления имуществом. На них же ложатся все связанные с этим расходы. Тарифы на некоторые услуги стандартизованы. Цены на дополнительные работы устанавливает управляющая компания.

Если собственники не согласны с ее действиями, они могут сменить обслуживающую организацию или добиться снижения тарифов.

Не нашли ответа? Остались вопросы?

Бесплатная горячая линия юридической поддержки:

8 (800) 350-29-83 — Регионы России
8 (499) 938-45-81 — Москва и Московская обл.
8 (812) 425-61-42 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Источник: infonovostroyki.ru