Неисполнение застройщиком обязанности по устранению недостатков объекта долевого строительства, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, может являться основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве и его расторжения
Главная Профессиональные новости Неисполнение застройщиком обязанности по устранению недостатков объекта долевого строительства, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, может являться основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве и его расторжения
Неисполнение застройщиком обязанности по устранению недостатков объекта долевого строительства, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, может являться основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве и его расторжения.
Определены особенности передачи дольщикам объектов долевого строительства в 2022 году.
Б.А. и Б.З. обратились в суд с иском к обществу (застройщик) о признании договора участия в долевом строительстве расторгнутым с 9 августа 2016 г., взыскании уплаченных по договору участия в долевом строительстве денежных средств в размере 1 463 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 820, 54 руб., убытков в размере 770 981 руб., штрафа в размере 50 % от присужденной суммы, судебных расходов в размере 56 500 руб., компенсации морального вреда, возложении обязанности подать заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о расторжении договора.
Как установлено судами, 29 апреля 2015 г. между истцами и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался построить трехэтажный многоквартирный жилой дом и передать в собственность Б.А. и Б.З. двухкомнатную квартиру 3 проектной общей площадью 44,74 кв. м, проектной площадью летних помещений 8,11 кв. м, а истцы обязались оплатить 1 463 000 руб. Истцами обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве исполнены.
17 мая 2016 г. ответчик направил Б.А. и Б.З. уведомление о передаче объекта долевого строительства. 26 мая 2016 г. истцы обратились к ответчику с претензией, в которой указали на несоответствие помещения требованиям закона и условиям договора, а именно: при входе в жилую комнату в верхней части дверного проема отсутствует межкомнатная перегородка, оконные блоки на лоджии не установлены, окно в помещении ненадлежащего качества, трубы водопровода и отопления выполнены с использованием неармированных труб ПВХ, непригодных для использования в системе отопления в соответствии с ГОСТ Р 52134-2003, черновая отделка не соответствует нормам СНиП 3.04.01-8 от 1 июля 1988 г. – стены не отштукатурены, пол не выровнен стяжкой, в связи с чем отказались принять помещение по акту приема-передачи до устранения указанных недостатков в срок до 20 июня 2016 г. 13 июля 2016 г. истцы обратились к ответчику с повторной претензией, в которой просили в срок до 26 июля 2016 г. безвозмездно устранить недостатки, представив экспертное заключение, согласно которому установлено: стеновые блоки несущих стен имеют на поверхности каверны глубиной до 20 мм, в качестве перемычки дверного проема несущей стены используется стеновой крупноразмерный блок, железобетонные плиты перекрытия имеют неоднородное заполнение продольных швов, в качестве заполнения используются фрагменты древесины (нарушение СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции.
Заключение договора долевого строительства
Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87»); в качестве перемычки в перегородке используются арматурные стержни (нарушение СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01.-87»); растворные швы кирпичной кладки шириной до 25 мм (нарушение СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», СП 15.13330.2012 «Каменные и армокаменные конструкции.
Актуализированная редакция СНиП П-22-81*»); растворная постель имеет неоднородную структуру, не обеспечено равномерное опирание стеновых блоков (нарушение СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87», СП 15.13330.2012 «Каменные и армокаменные конструкции.
Актуализированная редакция СНиП П-22-81*»); отсутствует отделка помещений (стяжка, штукатурка), отсутствует антикоррозионная обработка горизонтальных связей плит перекрытия, не выполнены требования СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия»; в качестве материала стен санузла использованы блоки из ячеистого бетона; конфигурация помещений, площадь и расположение стен помещения квартиры не соответствует приложению № 2 к договору; инженерные системы смонтированы не в полном объеме – невозможны подключение и эксплуатация приборов; на стеклопакете оконной конструкции жилой комнаты обнаружено несмываемое пятно – дефект изготовления стеклопакета; отсутствует система пожарной сигнализации. 3 августа 2016 г. ответчик отказал в удовлетворении претензии со ссылкой на ее необоснованность.
8 августа 2016 г. ответчик вновь направил истцам односторонний акт приема-передачи квартиры. 8 августа 2016 г. Б.А. и Б.З. направили в адрес общества уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве и возврате денежных средств.
По делу назначены и проведены две судебные строительнотехнические экспертизы, проведенные в разных экспертных организациях соответственно экспертами Л.и Х. Согласно заключению эксперта Л. спорная квартира 3 не соответствует требованиям нормативных документов, действующих в области строительства, и условиям договора участия в долевом строительстве, поскольку фактическая площадь внутренних помещений квартиры не соответствует проектной площади (что является существенным недостатком); фактически примененные стеновые блоки не соответствуют требованиям проектной документации, а также требованиям ГОСТ 13579-78 в части применения блоков (что является существенным и неустранимым без несоразмерных расходов недостатком); герметичность сопряжения пароизоляционной ленты с поверхностью стены не соответствует требованиям ГОСТ 30971-2012 (что является существенным с точки зрения соразмерности затрат по устранению недостатка с затратами на монтаж нового оконного блока и является технически устранимым недостатком). Квартира является помещением, не пригодным для проживания.
Из заключения эксперта Х. следует, что квартира частично не соответствует требованиям нормативных документов, действующих в области строительства, и условиям договора участия в долевом строительстве, в частности: бетонные блоки наружных стен здания фактически не соответствуют блокам, отраженным в проектной документации по ГОСТ 13579-78, хотя и допустимы к применению для стен жилых зданий. Кроме того, имеются несоответствия в части отделочных и строительно-монтажных работ: трещины по стяжке пола с шириной раскрытия до 1 мм, возникшие в результате усадки растворной смеси; просветы в кладке перегородок из пенобетонных блоков, возникшие в результате некачественно выполненных работ по кладке; выступающие из плоскости стены перемычки проемов в перегородках на величину до 20 мм, возникшие в результате применения материалов разной толщины (толщина перегородки 100 мм, перемычки 120 мм); трещина с шириной раскрытия до 0,5 мм на глубину штукатурного слоя, возникшая в результате усадки штукатурного раствора; некачественный монтаж оконных конструкций; отсутствие нижней пароизоляции оконного проема в кухне и некачественная приклейка пароизоляции в жилой комнате; наличие брака стеклопакета в жилой комнате; отклонение от вертикали штукатурной поверхности стен до 10 мм, отклонение от горизонтальной плоскости стяжки пола на величину до 10 мм, возникшие в результате некачественно выполненных строительных работ; конвекторы системы отопления замусорены строительным раствором в процессе работ по оштукатуриванию стен.
Эксперт оценил указанные недостатки как несущественные, устранимые, а также пришел к выводу о пригодности помещения для проживания. Стоимость устранения выявленных недостатков составила 58 669 руб.
Признав заключение эксперта Л. не отвечающим требованиям относимости и допустимости в связи с тем, что экспертиза проведена без исследования рабочей документации, и отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь заключением эксперта Х., пришли к выводу о том, что истцы не вправе отказаться от исполнения договора, поскольку не представили доказательств наличия существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, которые делают его непригодным для использования по назначению. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала выводы судов ошибочными.
Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с ч. 2 ст. 7 указанного закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В силу ч. 1 ст. 9 Закона о долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в частности, в случае неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 этого закона. Как указано в ч. 3 ст.
7 Закона о долевом строительстве, в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 данного закона.
Таким образом, по смыслу указанных норм права основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве и его расторжения является неисполнение застройщиком обязанности по устранению безвозмездно в разумный срок недостатков объекта долевого строительства, приведших, в частности, к ухудшению качества объекта долевого строительства. Из материалов дела следует, что недостатки объекта долевого строительства обнаружены истцами при первоначальном осмотре, в связи с чем ответчику направлена претензия, которая удовлетворена им частично.
В дальнейшем истцы с привлечением специалиста обнаружили, что техническое состояние квартиры не соответствует условиям договора, строительным нормам и правилам, в связи с чем направили ответчику новую претензию, от устранения недостатков ответчик уклонился. Обстоятельства неустранения ответчиком в разумный срок заявленных истцами недостатков объекта долевого строительства, построенного с отступлением от условий договора и обязательных требований, установлены судом первой инстанции, с чем также согласилась Судебная коллегия.
При таких обстоятельствах выводы судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителей Судебная коллегия признала неправомерными. Ссылка судов на то, что выявленные в ходе экспертизы недостатки в квартире не относятся к существенным, являются устранимыми и позволяют использовать помещение по назначению, основана на неправильном толковании и применении положений чч. 1 и 2 ст. 7, п. 2 ч. 1 ст. 9 Закона о долевом строительстве.
Дата актуальности материала: 04.08.2019
Оставить комментарий Отменить ответ
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» — качественная юридическая помощь по всей России. Ваш регион не имеет значения!
Подготовим для Вас любой процессуальный документ по Вашим материалам (проект иска, жалобы, ходатайства и т.д.)! Недорого! Для заказа просто напишите нам сообщение в диалоговом окне в правом нижнем углу страницы либо позвоните нам по номеру в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71
Каждому Доверителю гарантируем индивидуальный подход и гибкую ценовую политику, конфиденциальность и поддержку в течении 24 часов в сутки!
Азбука потребителя: Участие в долевом строительстве жилья. Урок №2. Качество объекта долевого строительства
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004г. № 214-ФЗ (далее –Закон № 214-ФЗ) застройщик обязан передать потребителю объект долевого строительства, качество которого соответствует:
- условиям договора долевого участия(далее – ДДУ). Так, ДДУ должен содержать основные характеристики подлежащей передаче потребителю квартиры в соответствии с проектной документацией (ст. 4 Закон № 214-ФЗ), в том числе указание об общей площади квартиры, количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении и другие.
Кроме того, условиями договора может быть предусмотрена передача квартиры с осуществленной внутренней отделкой, например, квартира с «чистовой отделкой» (оштукатурены стены, осуществлена разводка электричества), либо квартира «под ключ» (установлены натяжные потолки, поклеены обои на стены, положен линолеум и другое).
Пример условия договора: «Квартира передается Участнику долевого строительства с частичной отделкой и выполнением следующих видов отделочных работ: штукатурка для монолитных стен, стяжка полов, в том числе лоджии, окна с двойным стеклопакетом, в том числе на лоджии, балконные двери, входная дверь, установка радиаторов, электроразводка, установка выключателей и электророзеток, установка приборов учета тепла, воды и электроэнергии» (застройщик ООО «Брусника», информация с сайта http://ekaterinburg.brusnika.ru).
- требованиям технических регламентов. Так, например, на строящийся жилой дом распространяются требования: ТР ТС 011/2011. Технический регламент Таможенного союза. «Безопасность лифтов» (требования к лифтовому оборудованию в домах), технический регламент ЕАЭС «О безопасности оборудования для детских игровых площадок» (ТР ЕАЭС 042/2017, вступает в силу — 17.11.2018, требования к безопасности размещаемых на детских площадках песочницах, качелях и другое), Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».
- требованиям проектной документации и градостроительных регламентов,
- иным обязательным требованиям. К таким требованиям относятся требования государственных стандартов, санитарных норм и правил, строительных норм. Например, построенная квартира должна соответствовать установленным требованиям к инсоляции и солнцезащите, поскольку эти требования соответствуют целям защиты здоровья граждан (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01, утв. Постановлением Главного санитарного врача РФ от 25 октября 2001 года N 29). Требования к жилым помещения установлены СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях (утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64).
Инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства
При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства. В инструкции должна быть следующая необходимая и достоверная информация:
— о правилах и об условиях эффективного и безопасного использования квартиры,
— срок службы квартиры и входящих в ее состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.
Инструкция по эксплуатации является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Гарантийный срок:
— на объект долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Стороны вправе в ДДУ предусмотреть иную дату начала исчисления гарантийного срока (например, дату ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию), а также увеличить гарантийный срок.
— на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого потребителю объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (например, односторонний передаточный акт). Стороны не вправе по своему усмотрению устанавливать иную дату начала течения этого срока.
В соответствии с Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» к инженерному оборудованию жилых зданий относятся системы отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения (п. 2.3.5).
Кроме того, в соответствии с «ГОСТ Р 58033-2017 Здания и сооружения. Словарь. Часть 1. Общие термины» (вступает в силу с 1 августа 2018 г.) инженерно-техническое устройство (приспособление) в помещении — прибор, который устанавливается в помещении стационарно для бытового использования, например санитарно-технический или кухонный, пользователями помещений (в том числе такими потребителями, как жильцы, п. 5.4.2). Установленное инженерно-техническое оборудование: смонтированный на объекте строительства узел оборудования, изделий и материалов, обеспечивающий работу инженерных сетей (п. 5.4.3).
Ограничение ответственности застройщика
Застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие:
— их нормального износа,
— нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации указанных объектов и элементов,
— ненадлежащего ремонта указанных объектов и элементов, проведенного самим потребителем или привлеченными им третьими лицами,
— нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации.
Алгоритм действий потребителя
1. При выявлении недостатка в построенном жилом помещении либо технологическом, инженерном оборудовании, размещенном в многоквартирном доме, необходимо обратиться организацию, осуществляющую управление домом (управляющая компания, ТСЖ) с целью составления акта о выявленном недостатке. Выявленные недостатки необходимо зафиксировать (фото, видеосъёмка).
2. С целью оценки ущерба, причиненного недостатком, потребитель имеет право обратиться в независимую экспертную организацию для получения экспертного заключения. О проведении экспертизы необходимо уведомить организацию, осуществляющую управление домом, и застройщика.
3. Обратиться к застройщику с претензией в случае если квартира (жилой дом) построена застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования. В претензии потребитель по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
4. Установление застройщику разумного срока для устранения недостатков. Понятие разумности должно определяться в каждом конкретном случае. Например, если недостатки связаны с установленными в квартире окнами, то срок устранения недостатков должен быть установлен исходя, в том числе, из благоприятных погодных условий для проведения ремонтных работ.
5. Предъявление застройщику требования о расторжении договора, возврате денежных средств и уплаты процентов в случае:
— существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. Законодательством не определено понятие существенного недостатка объекта долевого строительства, в связи с чем для определения существенности недостатка необходимо проведение независимой экспертизы.
— неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок.
6. в случае отказа застройщика удовлетворить требования потребителя в добровольном порядке необходимо обратиться с иском в суд:
— об устранении недостатков — в случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок.
Наличие в квартире недостатков должно быть подтверждено с помощью соответствующих доказательств (например, фотографии, акты Управляющей компании о протечке, трещинах в стене, экспертные заключения о наличии недостатков и стоимости их устранения и другое).
В случае, если застройщиком нарушен согласованный с потребителем срок устранения недостатков, застройщик уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню). При этом если недостаток (дефект) жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается в размере одного процента от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).
Взыскание неустойки за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства допускается, если судом установлено как действительное наличие в квартире недостатков, за которые отвечает застройщик, так и уклонение застройщика от их устранения по требованию потребителя (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 07.12.2017 по делу N 33-20828/2017).
Течение срока исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках (п. 32 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
— о расторжении договора – в случае нарушения срока устранения недостатков, либо в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.
Способы восстановления нарушенных прав
- Обращение к застройщику с претензиейо выявленных недостатках или о расторжении договора в одностороннем порядке.
- Обращение в суд с иском о защите прав потребителей,в том числе с заявлением требований о выплате неустойки, компенсации морального вреда, штрафа за отказ удовлетворить требования потребителя в добровольном порядке.
- Административная ответственность застройщика
Застройщик может быть привлечен к административной ответственности за следующие правонарушения:
— продажа товаров, выполнение работ либо оказание населению услуг ненадлежащего качества или с нарушением установленных законодательством РФ требований (ст. 14.4 КоАП РФ);
— обман потребителей (ст. 14.7 КоАП РФ);
— нарушение иных прав потребителей (ст. 14.8 КоАП РФ). По данному основанию возможно привлечение к ответственности, например, за включение в договор долевого строительства условий, ущемляющих законные права участников долевого строительства
С целью привлечения застройщика к административной ответственности по вышеуказанным статьям потребителю необходимо обращаться в Управление Роспотребнадзора по Свердловской области (его территориальные отделы) (620078, г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 3).
— нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ст. 14.28 КоАП РФ);
— невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ).
С целью привлечения застройщика к административной ответственности по вышеуказанным статьям потребителю необходимо обращаться в Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (620004, г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 101).
При этом в соответствии с пп. «в» п. 2 ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 26.12.2008 №294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» для проведения внеплановой проверки территориальным органом Роспотребнадзора, либо Департаментом государственного жилищного и строительного надзора потребителю необходимо соблюсти претензионный порядок и к жалобе приложить доказательства подтверждающие факт того, что обращение потребителя не было рассмотрено исполнителем либо требование заявителя не были удовлетворены в добровольном порядке.
ИсточникТребования к качеству объекта долевого строительства и ответственность застройщика за ненадлежащее качество
Покупая жилье по договору долевого участия (ДДУ) покупатель получает новую квартиру. Однако это не всегда означает, что объект построен качественно и соответствует всем требованиям и стандартам.
Застройщик обязан сдать новостройку в срок, и отвечает за надлежащее качество построенного жилья, а при обнаружении недостатков несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством. Рассмотрим основные требования к качеству жилья по ДДУ и санкции за их нарушение.
Что говорит закон?
Статья 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» (ФЗ№ 214) определяет, что строительная компания должна передать покупателю объект недвижимости, полностью соответствующий по качеству условиям ДДУ, положениям проектных документов, а также нормам, установленным градостроительными и техническими регламентами.
К основным документам, регламентирующим качество жилья, относятся:
- Градостроительный кодекс Российской Федерации.
- ФЗ « О техническом регулировании» N 184-ФЗ.
- ФЗ « Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» N 384-ФЗ.
- СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».
- Свод правил, утвержденный Приказом N 1180/пр от 29 августа 2017 г.
- Перечень межгосударственных стандартов, национальных стандартов, сводов правил, утвержденный Приказом Росстандарта N 365 от 30.03.2015.
Ответственность за ненадлежащее качество объекта
Если объект возведен застройщиком с нарушением обязательных требований, в результате чего появились недостатки, из-за которых проживание в квартире невозможно, покупатель имеет право обратиться к строительной компании с претензией. Дольщик вправе по своему усмотрению потребовать устранения недостатков, снижения стоимости квартиры, или компенсации потраченных на устранение недостатков средств. Если застройщик отказался исполнить вышеуказанные требования, у дольщика появляется право на расторжение ДДУ. Такое же право возникает у покупателя жилья, если обнаружены существенные недостатки объекта. При этом застройщик должен будет не только вернуть покупателю внесенные денежные средства, но и выплатить проценты.
Даже если ДДУ содержит условие о том, что строительная компания не несет ответственности за допущенные при строительстве дома недочеты, от санкций застройщик не освобождается. В соответствии со ст. 7 ФЗ № 214 такое условие договора признается ничтожным.
Для направления требований застройщику закон устанавливает ограниченное время. Дольщик может предъявить претензии по поводу качества квартиры в досудебном или судебном порядке в случае, если выявил дефекты в течение гарантийного срока. Этот срок определяется договором, однако, в законе оговаривается, что гарантийный срок для объектов, приобретенных по ДДУ, не может быть менее 5 лет, а гарантийный срок для оборудования, которым оснащена квартира, не может быть меньше 3 лет.
Срок для устранения недостатков застройщик должен согласовать с покупателем жилья, все работы должны быть проведены в течение этого периода. Если застройщик отказался устранять дефекты, либо не устранил их надлежащим образом, покупатель вправе обратиться в суд с иском к застройщику. При этом строительная компания не будет отвечать за ненадлежащее качество жилья, если сможет доказать, что недостатки возникли в результате износа помещения, или по вине дольщика.
Источник