Требования при строительстве и вводе в эксплуатацию строительных объектов

Ввод в эксплуатацию частного дома

Строительство объектов ИЖС должно осуществляться на специально отведённых для этого категориях земель.

Чтобы построенный частный дом мог использоваться его жильцами по назначению и не был признан незаконным самостроем, требуется осуществить ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома.

Объект капитального строительства должен не только отвечать строительным нормативам и стандартам, но и разработанному до его строительства проекту и полученному разрешению на его возведение.

Ввод в эксплуатацию оформляется в виде специального акта, подписываемого комиссией. О том, как его получить, и что будет, если этого не сделать в соответствии с нормами законодательства, поговорим далее.

Что такое ИЖС и капитальное строительство?

ИЖС – это индивидуальное жилое строительство, вид разрешённого использования земли, на котором можно возводить объекты капитального строительства.

Такой дом должен иметь не более 3 этажей, в нем должна проживать одна семья. Объект недвижимости должен быть обеспечен необходимыми для жизни коммуникациями: отоплением, газоснабжением, электричеством, водой, канализацией. Инфраструктура объекта должна позволять до него добираться: нужны дороги.

Располагаются объекты ИЖС на землях населенных пунктов. Построить дом на земле сельскохозяйственного назначения или в лесном фонде страны будет нельзя. Теоретически построить его конечно можно, но это будет признано самостроем, подлежащем обязательному сносу.

Частный жилой дом признаётся капитальной постройкой. Точного определения этого понятия в законодательных нормах нет.

В целом же, под объектом капитального строительства понимается постройка на фундаменте, который прочно связан с землёй, углублён в неё и выполнен из прочных строительных материалов.

Что это значит – ввод объекта в эксплуатацию?

Ввод в эксплуатацию частного дома регламентирован нормами действующего законодательства.

После окончания строительных работ все объекты недвижимости проходят финальную проверку на соответствие заявленных требований и на возможность их безопасного использования.

Многоквартирные дома, производственные объекты и дороги также получают разрешение на эксплуатацию.

Ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства также необходим для оформления любых сделок с недвижимостью. Если дом не получит документа на ввод его в эксплуатацию, то его владелец не сможет оформить кадастровый и технический паспорт дома, продать его, сдать в аренду.

Градостроительный Кодекс гласит, что основополагающими документами для строительства частного дома являются:

• Разрешение на строительство объекта ИЖС;
• Акт ввода дома в эксплуатацию.

С 2018 года для строительства частных домов не требуется получение разрешения на строительство.

Если рассматривать объекты строительства в виде построек, возведённых на землях СНТ, то по «дачной амнистии» не требовалось получать акт на ввод дома в эксплуатацию. Здесь оформление дома в собственность происходило по упрощенной процедуре.

С 2022 года «дачная амнистия» была отменена, а значит и ввод дома в эксплуатацию стал обязательным требованием для всех домов, в том числе и для тех, что расположены на землях СНТ.

Порядок ввода жилого дома в эксплуатацию

ФЗ № 122 регулирует процедуру выдачи акта о вводе в эксплуатацию объекта жилого строительства.

Многие задаются вопросом, кто выдаёт разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Ответ на данный вопрос содержится в ст. 55 Градостроительного Кодекса страны.

В нем сказано, что разрешение на ввод в эксплуатацию выдаёт тот же орган, что и оформлявший разрешение на строительство.

Чтобы получить акт на ввод дома в эксплуатацию, обязательно нужно предъявить документ, подтверждающий право собственности владельца на земельный участок.

Оценка готовности жилого объекта происходит в два этапа:

• Сначала владелец дома получает на руки «Заключение о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и техническим регламентам»;
• Выдача владельцу разрешения на ввод в эксплуатацию.

Разрешение на ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома выдаётся комиссией, состоящей из нескольких человек – представителей уполномоченных органов.

Это органы местного самоуправления, в которых представлены сотрудники Санитарно-эпидемиологического надзора, водоканала и газовой службы, пожарного надзора и др.

Что нужно для ввода в эксплуатацию частного дома? Для этого нужно иметь на руках правоустанавливающие документы на объект строительства и на участок земли.

Сама процедура оформления акта выглядит следующим образом:

• Подготовка необходимой документации;
• Направление заявки в администрацию на вызов комиссии;
• Получение заключения о том, что жилой объект отвечает требованиям Градостроительного Кодекса РФ;
• Обращение в администрацию за получением разрешения на оформление права собственности на объект строительства;
• Получение акта о вводе в эксплуатацию.

Если комиссия усмотрит в проверяемом объекте какие-либо недостатки, она вынесет предписание о сроках их устранения. Акт о вводе в эксплуатацию при этом не будет выдан.

После решения проблем нужно будет повторно вызывать администрацию на поверку объекта жилого строительства.

Документы для ввода в эксплуатацию

Перечень необходимой для этого документации строго регламентирован и закреплён ст. 55 Градостроительного Кодекса. По своему усмотрению принимающая документы сторона не может расширять установленный перечень.

Прежде всего нужно предоставить заполненное заявление специальной формы о необходимости ввода дома в эксплуатацию.

Кроме него нужно предоставить:

Чтобы оформить акт о введении дома в эксплуатацию, можно подать документы через МФЦ. Выписку из ЕГРН стоит заранее заказать на сайте Росреестра.

Как выглядит акт ввода в эксплуатацию?

Акт ввода в эксплуатацию подтверждает факт пригодности проживания в возведённом жилом объекте и соответствие его государственным строительным стандартам.

Подписи подтверждают факт соответствия объекта заявленным требованиям и законность оформления акта ввода дома в эксплуатацию.

Комиссия обязана проверить представленные документы и осмотреть объект строительства в срок 7 дней.

Не всегда результатом такой проверки является оформление акта о вводе дома в эксплуатацию. Комиссия имеет право вынести и мотивированный отказ. Основаниями отказа могут служить:

• Дом не соответствует градостроительному плану;
• Представлен неполный пакет документов;
• Объект не соответствует строительным стандартам и технической документации и др.

Полный перечень законных оснований отказа представлен в п. 6 и 7 ст. 55 Градостроительного Кодекса.

Как должен выглядеть дом перед осмотром?

Проверка состояния дома осуществляется по определенному нормативной документацией регламенту. Поэтому перед тем, как вызывать комиссию на осмотр, нужно проверить самостоятельно, все ли системы и части объекта соответствуют нормативам.

В полном объеме должны быть выполнены следующие работы:

Это не значит, что для получения разрешения на эксплуатацию дома, нужно полностью завершить его отделку. Внутри может быть не доделан ремонт, важнее, чтобы все коммуникации в доме были исправны и допустимы для многократного использования.

Можно поэтажно вводить дом в эксплуатацию. Однако для этого потребуется несколько раз направлять заявления в администрацию, собирать необходимые документы и проводить осмотры.

Важно перед приездом комиссии удостовериться, что в жилом помещении соблюдены следующие требования:

• В нем есть окна и двери;
• Должен быть пол;
• В доме должно быть отопление;
• По дому должна быть разведена электропроводка в соответствии с проектом строительства;
• Комнаты помещения должны быть черновым методом отделаны;
• Если в доме есть цокольный этаж, потолок в нем не должен превышать 2,1 метра.

Если потолок в подвале будет выше значения в 2,1 метр, то это помещение будет признано комиссией первым этажом. Это будет означать, что цоколь также должен быть отделан, как минимум, черновой отделкой.

Как эксплуатировать дом после получения разрешения?

Когда у владельца дома на руках будет акт ввода его в эксплуатацию, можно обращаться в БТИ за получением технического и кадастрового паспортов на здание.

Кроме того, после получения разрешения можно будет оформить право собственности на объект ИЖС в Росреестре. Займёт это около 2 недель.

Также следует учесть, что с момента оформления собственности у владельца возникают еще два обязательства:

• Платить коммунальные платежи за эксплуатацию дома той службе или управляющей компанией, с которой у него заключён договор на обслуживание;
• Платить налоги на объект недвижимости.

Став собственностью владельца, дом должен содержаться им в надлежащем состоянии в соответствии с установленными требованиями эксплуатации. Прописаны правила такой эксплуатации в «Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда» № 170.

В соответствии с данным документов владелец дома обязан:

Дом нужно будет сохранять в исправном состоянии, пригодном для жизни людей. Все действия внутри дома или вблизи его расположения можно разделить на те, которые требуют предварительного разрешения, и те, которые его требуют.

Дом с момента ввода его в эксплуатацию становится частью жилищного фонда страны, охраняется органами и специальными службами наравне с другими объектами жилой недвижимости.

По окончании возведения жилого дома его нужно ввести в эксплуатацию. Для этого оформляется специальный акт комиссией, состоящей из представителей различных служб администрации города. Без получения акта на ввод в эксплуатацию объекта ИЖС нельзя будет оформить на него право собственности.

Источник

Проведение строительной экспертизы. Как проводится строительно техническая экспертиза.

В 2020 году было введено в эксплуатацию почти 11 миллионов квадратных метров недвижимости — при этом почти половина возведенных объектов являются жилыми домами и квартирами. При этом нужно понимать, что при возведении какого-либо объекта необходимо придерживаться ряда норм ГОСТ.

Эти правила касаются множества нюансов возведения постройки — качества бетона и арматуры, возведения фундамента, расположения стен и так далее.

Поэтому перед введением возведенного объекта в эксплуатацию необходимо провести строительно-техническую экспертизу (СТЭ). Она поможет показать, были ли допущены какие-либо ошибки при возведении объекта или нет.

Но каковы результаты строительной экспертизы? Какие вопросы она может решить на практике? И каков порядок проведения СТЭ согласно российскому законодательству? В статье эти вопросы будут в деталях рассмотрены.

Проведение строительной экспертизы

Строительно-техническая экспертиза — это комплекс мероприятий по инструментальному анализу постройки, который позволяет проверить постройку на соответствие нормативной, проектной и правовой документации.

СТЭ часто применяется при урегулировании споров между заказчиками и исполнителями проекта в суде (в таком случае экспертизу называют судебной). Хотя на практике она может применяться и для других целей — оценка последствий аварии, подготовка плана реконструкционных работ, определение степени износа здания и другие.

СТЭ относится к категории независимых экспертиз (то есть ее проводит не государство, хотя оно может выступать в качестве заказчика проекта). Для СТЭ не нужно получать государственную лицензию, а на практике экспертизу обычно проводят небольшие строительные компании.

Основной регулирующий документ — №73-ФЗ, однако для проведения работ нужно обращать внимание и на дополнительные нормы и законы. Например, в случае оценки прочности бетона нужно обращать внимание на нормативы ГОСТ 17624-87, ГОСТ 22690-88 и некоторые другие.

По закону экспертом может выступать только квалифицированный инженер, который прошел соответствующее обучение в вузе. Квалификация подтверждается на основании диплома, а заказчик проекта по закону имеет право запросить этот документ.

Инициировать проведение экспертизы может собственник постройки, а также третья сторона при наличии необходимых оснований (например, это может быть заказчик строительного проекта). Инициатором могут выступать также судебные органы — скажем, в случае споров между хозяйствующими субъектами или в случае аварии.

Предмет и задачи строительно-технической экспертизы

Как уже было сказано ранее, строительно-техническая экспертиза может назначаться по инициативе любой заинтересованной стороны.

На практике ее обычно проводят в случае судебных разбирательств (административных, гражданских, уголовных) — инициаторами в таком случае может выступать суд, следователи и так далее.

С практической точки зрения судебная СТЭ применяется в следующих ситуациях:

• Разрешение споров, связанных с правом собственности (на землю, возведенный объект либо его часть).
• Разрешение споров между заказчиком и исполнителем, а также между исполнителем и подрядной организацией.
• Определение объема и стоимости работ, которые необходимо провести для возведения объекта согласно техническому плану.
• Разрешение административных дел, связанных со строительством (нарушение границ, недопустимые работы и так далее).
• Определение материального ущерба (например, при неправильном монтаже коммуникаций, при нарушении градостроительных норм).
• Разрешение дел, связанных с авариями (СТЭ позволяет определить причину аварии, виновную сторону, степень ущерба).
• Объекты строительно-технической экспертизы

Объектом СТЭ может выступать практически любое сооружение — это может быть жилой дом, детский сад, школа, коммерческая недвижимость и так далее. Также в качестве объекта могут выступать незавершенные постройки или части более сложных инженерных конструкций. Скажем, это может быть придомовая территория, инженерные коммуникации, недостроенная площадка и другие.

При проведении экспертизы проверку проходит также сопроводительная документация — инженерные планы, строительная смета и так далее.

Эксперт строительно-технической экспертизы

Эксперт СТЭ может оценивать постройку целиком или отдельную ее часть.

Эксперт СТЭ может оценивать постройку целиком или отдельную ее часть

Чаще всего эксперт дает оценку следующим явлениям:

Общее качество проведенных работ. Эксперт может установить не только наличие брака, дефектов или нарушений, но и спрогнозировать, как эти недостатки повлияют на технико-эксплуатационные характеристики постройки.

Скажем, он может указать, что из-за применения некачественного бетона стены быстро придут в негодность, что чревато их обрушением.

Соответствие постройки различным нормам. Это могут быть экологические, пожарные или санитарные нормы, требования ГОСТ, эпидемиологические правила и так далее. Обратите внимание, что экспертиза может распространяться и на негосударственные нормы, если они отдельно оговорены в тексте договора строительства.

Например, в техническом плане указано, что при строительстве применяется бетон повышенного класса прочности — экспертиза поможет определить, использовался ли такой материал и сможет ли он выдержать нагрузку.

Определение уровня износа здания. Любой возведенный объект должен проходить обновление и укрепление. Экспертиза поможет определить степень износа здания — эти сведения могут пригодиться при составлении плана реконструкционных работ, а также для определения уровня аварийности.

Износ касается любых здания, однако наиболее уязвимыми являются многоэтажные постройки.

Проверка перепланировки постройки. Многие люди проводят перепланировку технический зданий при изменении их назначения. Например, часть склада можно переделать под супермаркет или магазин.

Экспертиза поможет понять, удовлетворяет перепланировка требованиям ГОСТ или нет.

Особенно важно проводить экспертизу в случае внесения капитальных изменений — скажем, в случае возведения надстройки или при углублении подвального части жилого многоэтажного дома.

Определений причин аварии. В случае обрушения объекта или отдельной его части экспертиза может проводиться для определения причины аварии. Экспертиза в данном случае может проводиться не только по инициативе собственника или какой-либо заинтересованных сторон, но и на основании решения суда/следователей. Тип аварии значения не имеет.

Это может быть обрушение стены, затопление подвального помещения, пожар, протечка крыши, образование плесени, разрушение инженерных коммуникаций и так далее. Результаты экспертизы могут пригодиться для определения величины нанесенного ущерба (например, при определении суммы компенсации).

Данный перечень не является полным. На практике экспертиза может проводиться и для других целей — оценка прочности несущих конструкций, мониторинг деформации, геодезический контроль и так далее.

Требования к строительной экспертизе

Чтобы СТЭ признавалась всеми сторонами разбирательства и государством, строительная компания и сама экспертиза должна соответствовать ряду законодательных требований:

✅ Компания должна признаваться в СРО, зарегистрированной в качестве строительной компании.

У инженеров, проводящих все основные работы, должны быть соответствующие дипломы, подтверждающие квалификацию и наличие нужных знаний. При этом дополнительных разрешений и лицензий не требуется, поскольку СТЭ относится к категории нелицензируемых видов деятельности.

✅ Инженеры организации должны также обладать практическими навыками и умениями, которые потребуются им во время работы. В их распоряжении должно находиться вспомогательное оборудование и техника, которая нужна для проведения всех необходимых замеров.

Оборудование и техника должна соответствовать ряду требований ГОСТ, которые касаются точности и достоверности замеров.

✅ Многие инженерные работы подразумевают проведение лабораторных испытаний, позволяющих определить ряд важных сведений о постройке (например, степень наклона здания). Чтобы такие испытания были возможны, необходимо получить статус инженерно-строительной лаборатории.

Заказчик проекта имеет право запросить документ, подтверждающий наличие этого статуса, чтобы удостовериться в честности организации.

✅ В большинстве случаев результаты СТЭ передаются в судебные органы для дальнейших разбирательств. Поэтому представители организации должны обладать минимальными навыками, которые позволят им представить результаты экспертизы в суде.

По закону представителям организации необязательно получать юридическое образование, однако его наличие будет большим плюсом (часто юридическими вопросами занимается отдельное лицо, у которое есть соответствующее образование).

Этапы проведения экспертизы

СТЭ проводится в несколько этапов.

• Сперва компания-исполнитель получает запрос на проведение инженерных изысканий от заказчика. Исполнитель и заказчик уточняют детали предстоящей экспертизы и подписывают соответствующих юридический договор. Образец бланк договора в формате Word на проведение строительной экспертизы вы можете скачать здесь
• После его подписания исполнитель обычно оплачивает полную стоимость проекта (хотя иногда применяется подход, когда заказчик оплачивает сперва лишь часть проекта — а оставшиеся деньги он передает после получения результатов экспертизы). При необходимости может оформляться расписка о передаче/получении денежных средств.
• После решения всех спорных моментов и оплаты заказа представители компании-исполнителя изучают проектную документацию и составляют перечень работ, которые им потребуется выполнить.
• В назначенное время инженеры организации проводят все необходимые работы — выполняют замеры, выполняют лабораторные испытания и так далее.
• В конце составляет итоговый отчет, в котором подводится итог экспертизы. К отчету прилагаются вспомогательные бумаги (результаты тестов, полевые замеры и так далее).

В ряде случаев отчет сразу передается в суд, минуя фактического заказчика работ.

Последовательность действий для проведения СТЭ слабо регулируется российским законодательством, однако представленный ниже подход на практике применяется чаще всего в связи с его простой и универсальностью.

Предварительные работы, изучение документации

• Заявителю необходимо передать в строительную компанию следующие бумаги:
• Заявление на проведение экспертизы (бумагу можно заполнить прямо на месте)
• Личный паспорт для удостоверения личности
• Документ, подтверждающий право собственности на объект
• Схема и план земельного участка (при необходимости эту бумагу может оформить эксперт)
• Паспорт БТИ на объект (при необходимости этот документ также оформит компания-исполнитель)

Перед заказом проекта нужно четко определить цели предстоящей экспертизы. Цель зачастую фиксируется в тексте договора (чтобы при возникновении споров можно было однозначно определить, соответствуют фактические результаты экспертизы заказу клиента).

После решения всех спорных вопросов компания-исполнитель изучает законодательные правила и нормы, на которые она будет опираться при проведении экспертизы. Это могут быть нормативные акты, правила ГОСТ, нормы СНиП и так далее.

Потом исполнитель тщательно изучает документацию клиента, а особое внимание уделяется техническому описанию объекта (эти данные можно узнать из паспорта БТИ и плана участка). Если каких-либо сведений не хватает, исполнитель запрашивает их у заказчика либо находит самостоятельно.

На предварительном этапе также определяется примерный план действий и стратегия предстоящего проекта.

Инструментальные замеры, лабораторные испытания

В назначенное время инженеры приезжают на возведенный объект и проводят все необходимые измерения. План измерений сильно привязан к конкретному случаю, поэтому он определяется отдельно.

☝️ Например, наружное исследование здания следует проводить только в дневное время при хорошей погоде, чтобы результаты экспертизы были достоверными.

☝️ Если же заказ подразумевает проведений внутреннего осмотра и измерений, то проводить экспертизу можно вечером с помощью искусственного освещения (наличие дневного света и хорошей погоды в данном случае некритично).

☝️ При обнаружении дефектов может выполняться видео- или фотосъемка. Снимки/видео в свою очередь могут выступать в качестве доказательств во время судебного разбирательства.

Выполняемые измерения при строительной экспертизе:

Обмерные работы. На этом этапе определяются габариты здания и отдельных комнат, высота потолков, расположение стен и так далее. С практической точки зрения замеры могут быть как простыми, так и достаточно сложными (все зависит от габаритов здания, сложности конструкции помещений).

Обмерные работы при проведении строительной технической экспертизы

Выборочные вскрытия. Чтобы узнать качество бетона и арматуры, проводится аккуратное вскрытие стен с забором материалов для лабораторного исследования. Вскрытие поможет узнать все важные сведения о бетоне — его тип, технические характеристики, степень карбонизации материала и так далее.

Контроль фундамента и земли. Чтобы определить качество фундамента и земли дома, необходимо вырыть контрольные шурфы. Они покажут, как именно реагирует фундамент на появление углублений в земли. Грунт при необходимости может браться на лабораторное исследование.

Контроль фундамента и земли при строительной экспертизе

Отбор стружки. С помощью стружки можно узнать технические характеристики металлической арматуры, которая применяется для заливки бетона. Обследование стружки также осуществляется в лаборатории (для этого понадобится соответвующее оборудование и инструменты).

Расчет нагрузок. Для определения уровня нагрузок здания могут проводиться дополнительные лабораторные расчеты (сегодня они проводятся с помощью специальных компьютерных моделей). Стоит обратить внимание, что нагрузки в основном определяются для критических важных конструкций, а для всего здания целиком (скажем, для несущих стен и опор).

Расчет нагрузок при строительной экспертизе

Ультразвуковое обследование. Такое исследование позволит определить прочность стен, пола, потолков, лестницы, различных вспомогательных конструкций. Ультразвук очень практичен в применении — исследование можно проводить в полевых условиях с минимальным количество инструментов (то есть вне лаборатории).

Подведение результатов, составления отчета

В конце компания-эксперт подводит результаты и составляет итоговый отчет. Срок выполнения экспертизы обычно оговариваются заранее и указывают в тексте договора. В случае судебной экспертизы по закону работы могут проводиться не дольше 2 месяцев.

По итогу клиент получает на руки всю необходимую документацию — отчеты, подтверждающие бумаги, компьютерные модели с результатами расчетов и так далее.

Отчет в обязательном порядке должен отражать следующие сведения:

• Детализированное описание объекта (с учетом всех изъянов и дефектов, обнаруженных во время исследования).
• Технические сведения об объекте (при необходимости прикрепляются отчеты и вспомогательные бумаги).
• Графическая информация о постройке — фотографии, видео, чертежи, специальные картинки и так далее.
• Специальный блок, в котором детально расписаны все обнаруженные дефекты, которые негативно влияют на здание.
• Советы по устранению обнаруженных дефектов (рекомендации могут сопровождаться рисунками, схемами, чертежами).

Методические указания: обязательные требования, установленные законодательством Российской Федерации, к заключениям государственной и негосударственной экспертиз проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, и организациям, уполномоченным на проведение таких экспертиз вы можете скачать здесь

Заключение

1. Строительно-техническая экспертиза — это специальное исследование, которое позволит определить реальную конструкцию возведенного объекта (дома, квартиры, технического помещения).
2. Обычно ее заказывают в случае судебного разбирательства по какому-либо вопросу — нарушение границ постройки, определение причин аварии, подготовка к реконструкции и так далее.
3. Проводит СТЭ специальные компании, деятельность которых регулируется законом. Деятельность организаций не лицензируется, однако у инженеров должно быть соответствующее образование и опыт работы.
4. Строительная экспертиза проводится в несколько этапов. В самом начале заказчик определяется с планом предстоящих работ и заключает договор. После этого компания-эксперт изучает документацию и составляет примерный план действий. В назначенное время проводятся все необходимые измерительные работы. При необходимости измерения дополняются лабораторными исследованиями. В конце составляется итоговый отчет, которые содержит следующие сведения — описание объекта, сведения об обнаруженных дефектах, советы по устранению обнаруженных недостатков и другие.

Литература

Более подробную информацию о всех этапах и методах проведения строительных экспертиз вы можете получить из книги

Вершинина О.С. «Практическое пособие строительного эксперта 2007г»

Источник