Учет объектов капитального строительства это

Публикации

Действующее законодательство, предусматривающее детальное регулирование порядка образования земельных участков, не регламентирует механизм образования объектов капитального строительства из уже существующих объектов. В связи с этим на практике возникает значительное количество споров относительно того, в каком порядке должны проводиться учетно-регистрационные действия при образовании таких объектов, в частности при разделе или объединении исходных объектов капитального строительства.

В настоящей статье остановимся на отдельных аспектах правового регулирования кадастрового учета объектов недвижимости при их образовании, вопросах правоприменительной практики и законодательных инициативах.

Образование путем реконструкции

Для вовлечения объекта в гражданский оборот как самостоятельного объекта недвижимости необходимо осуществление его кадастрового учета, который подтверждает существование объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

В соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при образовании объектов капитального строительства кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости. При этом в силу п. 2 ст. 14, положений ст. 41 Закона № 218‑ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на образованный объект капитального строительства является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, технический план объекта, прилагаемый к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, и иные предусмотренные законом документы (в частности, соглашение о разделе объекта недвижимости – при разделе объекта, находящегося в общей собственности нескольких лиц).

Таким образом, основным документом, необходимым для совершения учетно-регистрационных действий в отношении образованного объекта, является разрешение на ввод в эксплуатацию, получаемое в результате выполнения строительных работ (реконструкции объекта) и отражающее произведенные изменения его основных характеристик.

Изложенный вывод согласуется с позицией Росреестра. Росреестр разъясняет, что объекты капитального строительства не могут быть образованы в результате раздела исходного объекта без проведения его реконструкции. Для кадастрового учета и регистрации прав на объект, образованный из единого исходного объекта капитального строительства, необходимо представить разрешение на ввод в эксплуатацию, подтверждающее, что образованный объект соответствует установленным градостроительным требованиям и проектной документации.

Изложенная позиция регистрирующего органа поддерживается судами.

Вместе с тем данный подход не учитывает специфику отдельных объектов недвижимости, преобразование которых возможно по иным правилам. Минэкономразвития России выпустило разъяснения относительно возможности раздела отдельных видов объектов капитального строительства для целей кадастрового учета и государственной регистрации прав без осуществления их фактической реконструкции.

Так, согласно позиции Минэкономразвития России, в определенных случаях, если в отношении объекта не требовались и не производились строительные работы по его физическому разделу, учетно-регистрационные действия могут быть осуществлены на основании технического плана, содержащего описание характеристик объекта и подтверждающего, что реконструкция исходного объекта не осуществлялась. В этом случае приложением к техническому плану может быть заключение по итогам проведенного технического обследования образованного объекта, подтверждающее возможность автономной эксплуатации такого объекта, независимо от иных образованных в результате раздела объектов. При этом, согласно указанной позиции Минэкономразвития России, проведение кадастровых работ для целей внесения в ЕГРН сведений об образованных объектах может допускаться только в случае, если исходный объект является делимой вещью.

Кроме того, в практике признается допустимым раздел без проведения реконструкции такого специфического объекта как производственно-технологический комплекс (ПТК) железнодорожного транспорта: выдел автономной части ПТК осуществляется на основании решения собственника комплекса и технического плана.

Необходимо учитывать, что приведенные позиции были сформированы в целях осуществления кадастрового учета в отношении специфических объектов недвижимости – индивидуальных жилых домов (для кадастрового учета и регистрации прав на которые законодательством предусмотрены упрощенные процедуры), автомобильных дорог, разделяемых без фактического ведения строительных работ, а также ПТК железнодорожного транспорта, исторически сформированных как совокупность самостоятельных объектов, для удобства учтенных ранее в качестве единого объекта недвижимости.

В то же время вопрос о возможности применения аналогичного подхода в иных случаях остается дискуссионным. С учетом приведенной выше основной позиции регулирующих органов и судов использование такой аналогии представляется маловероятным. Допустимо ли изменение вида объекта? Особого внимания заслуживает вопрос о том, могут ли в результате преобразования объекта (объектов) капитального строительства образовываться объекты разного вида. Например, могут ли быть образованы из здания в результате раздела здание и сооружение, а также может ли быть изменено назначение исходного объекта?

Согласно разъяснениям контролирующих органов в результате раздела объекта капитального строительства могут быть образованы только объекты того же вида, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости. В то же время существуют разъяснения, подтверждающие, что при образовании объекта в результате его реконструкции может происходить изменение вида данного объекта. Так, например, в результате реконструкции здания (сооружения) может быть образован объект незавершенного строительства.

Отметим также, что Росреестр прямо указывает на невозможность изменения вида объекта в порядке учета изменений его характеристик. Госорган рассматривает в качестве единственно возможного механизма такого изменения исключительно прекращение существования исходного объекта одного вида и образование иного объекта другого вида в результате реконструкции с постановкой нового объекта на кадастровый учет.

Законопроект о порядке образования объектов недвижимости

В целях совершенствования вопросов государственного кадастрового учета и регистрации прав на образуемые объекты недвижимости Минэкономразвития России разработало законопроект, который предусматривает регулирование порядка образования объектов недвижимости, не являющихся земельными участками.

Данным законопроектом устанавливается общий порядок образования объектов недвижимости –вследствие завершения их строительством или вследствие реконструкции объектов. Законопроект предусматривает условия допустимости образования объектов, например условие об обеспечении доступа к образуемым объектам. Кроме того, он закрепляет специальные правила образования отдельных видов объектов. Так, без проведения строительных работ могут быть образованы сооружения – путем раздела или объединения иных сооружений. Законопроект предлагает урегулировать вопросы возникновения и сохранения прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные объекты недвижимости в зданиях, сооружениях, устанавливает требования к соглашениям сособственников об образовании объектов недвижимости, а также случаи образования объектов по решению суда.

Отсутствие должной правовой регламентации образования объектов капитального строительства влечет многочисленные затруднения для собственников объектов недвижимости в пользовании своим имуществом, в связи с чем разработка соответствующего регулирования является давно назревшей необходимостью.

На данный момент не представляется возможным определить, будут ли приняты предлагаемые министерством изменения и если будут, то в какой редакции. Вместе с тем сам факт ведения соответствующей законотворческой работы вселяет надежду на разрешение проблем образования объектов капитального строительства.

Источник

Техническая инвентаризация капитального строительства в 2022 году

Технический учет и инвентаризация недвижимости — это определение их размеров, описание основных параметров строения и помещений в документах. Инвентаризировать объекты могут специалисты БТИ. По завершении замеров изготавливаются техпаспорта, поэтажные планы, ведомости на помещения. Также из дела БТИ правообладателям выдаются выписки, выкопировки, справки.

Читайте в материале, как и когда проводится технический учет и инвентаризация недвижимости, в чем отличие процедуры от учета в кадастре, какую документацию выдает БТИ.

Что такое техническая инвентаризация объектов

Техническая инвентаризация это определение размеров и параметров строений, помещений. В отличие от учета Росреестра, где на первый план выходит координирование объектов, при техинвентаризации определяются параметры – размеры и площади, высота, материалы конструкций, характеристики оборудования, другие данные. Процедура назначается только по объектам кап. строительства. Техническая инвентаризация земельных участков законом не предусмотрена.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Вот несколько важных моментов, связанных с проведением инвентаризации жилого и нежилого фонда:

• замеры и обследования назначаются после ввода в эксплуатацию;
• отдельная инвентаризация помещений не нужна, так как обследуется целое здание со всеми его помещениями;
• работы по технической инвентаризации завершаются изготовлением техпаспорта, а его приложениями будут поэтажные планы, экспликации;
• если впоследствии параметры строения или помещений будут изменены, требуется внести корректировки в инвентарное дело, паспорт.

Материалы БТИ не нужны для постановки на учет в кадастре. Однако данные из БТИ можно использовать при проектировании, при изготовлении техпланов. Для купли-продажи или других сделок с недвижимостью результаты техинвентаризации можно применять в справочных целях, для выявления неузаконенных перепланировок.

Мнение эксперта. Техническая инвентаризация жилищного фонда проводится только учреждениями БТИ. Нежилые здания могут обмерять и инвентаризировать иные компании, входящие в СРО. Официальные замеры и координирование для учета в Росреестре проводятся только кадастровыми инженерами.

На схеме видно взаимодействие органов БТИ и кадастра в отношении недвижимости, в том числе при проведении инвентаризации и кадастрового учета.

Нормативные акты

На деятельность БТИ не распространяется Закон № 218-ФЗ. Он применяется только для ведения кадастра и регистрации прав в Росреестре. На услуги по инвентаризации имущества распространяются следующие руководящие документы:

• Жилищный кодекс РФ (скачать) – в этом нормативном акте есть нормы о паспортизации и техинвентаризации жилфонда, о внесении изменений в техпаспорта;
• Приказ Земстроя РФ № 37 (скачать) – по нему проводится обследование, оформляется инвентарное дело и техпаспорт;
• Постановления Правительства Москвы № 508-ПП (скачать) и № 106-ПП (скачать) – предусматривает подачу паспорта для согласования перепланировок, внесения корректировок в него после окончания работ.

Технический учет дома ИЖС сейчас не проводится. После завершения стройки необходимо подать уведомление в местный орган власти, заказать техплан и обратиться в Росреестр. Для продажи частного дома техпаспорт не требуется.

Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.

Добрый день! Если у меня частный дом, на него тоже нужно проходить инвентаризацию и заказывать технический паспорт?

Нет, техническая инвентаризация домов ИЖС не предусмотрена. Эта процедура осуществляется только в отношении МКД, нежилых зданий.

Чтобы обменять технический паспорт БТИ нужно сначала получить технический план? Или это одинаковые документы?

Это разные документы. Технический план нужен не для БТИ, а для Росреестра. там проводится кадастровый учет. Поэтому и для инвентаризации БТИ технические планы не нужны.

Здравствуйте! Может ли мне БТИ отказать в инвентаризации? Или это их обязанность провести инвентаризацию?

Инвентаризация и паспортизация являются основными видами деятельности БТИ. Поэтому отказ в инвентаризации может быть только по причинам, если объект вообще не должен проходить эту процедуру. Например, некапитальные строения не подпадают под инвентаризацию.

Деятельность БТИ не является государственными услугами, поэтому онлайн такие документы не выдаются. Но некоторые регионы, в том числе Москва, позволяют получить копии и выписки из техпаспорта через региональные порталы Госуслуг.

Для чего нужна техническая инвентаризация

Проведение тех. инвентаризации жилфонда является обязательным требованием федерального законодательства. Для нежилых строений такое требование могут вводить региональные власти. Например, в столице это правило указано в Постановлении № 106-ПП. Также, техинвентаризация зданий и сооружений нужна в следующих случаях:

• для определения размеров и параметров строения и его помещения, описания их в документах;
• для оформления документов на ввод в эксплуатацию, в том числе экспликаций, поэтажных планов, справок ТЭП;
• для учета основных средств предприятия;
• для расчета инвентаризационной стоимости строения.

Инвентаризационная оценка БТИ сейчас применяется крайне редко. Предприятия могут ее использовать для собственных целей, расчета показателей износа, ведения бухгалтерии, списания основных средств. Инвентаризационную стоимость можно использовать для расчета пошлины при вступлении в наследство, но с 2022 года это будет запрещено.

Комментарий эксперта. Документы технического учета на недвижимость допускается использовать при совершении сделок. Например, при проверке юридической чистоты сделки покупатель может убедиться, что на объекте не проводились неузаконенные работы. Об этом могут свидетельствовать красные линии на поэтажных планах, несоответствие планировки помещений. Для регистрации договора в Росреестре техплан или другие документы БТИ не нужны.

На фото изображен абрис, который заполняется в процессе обмеров и инвентаризации. Информация из абриса будет использована при оформлении поэтажных планов и техпаспорта.

№ п/п	Основные понятия	Описание
1	Техническая инвентаризация	Процедура, которая включает изучение документов на объект, проведение обследований и обмеров. Первичная инвентаризация проводится БТИ после ввода объекта в эксплуатацию. Плановая повторная инвентаризация проводится не реже 1 раза в 5 лет.
2	Паспортизация	Процедура, которая предусматривает оформление технического паспорта с приложениями по итогам инвентаризации. После инвентаризации оформляется инвентарное дело, в котором будут все документы на объект.
3	Технический паспорт	Документ, который содержит характеристики здания, помещений, поэтажные планы, инвентаризационную стоимость, иные сведения. Паспорт хранится в инвентарном деле БТИ.
4	Поэтажный план	Является приложением к техническому паспорту. Содержит схему с отображением всех помещений этажа, их размеров.
5	Ведомость помещений	Оформляется на основании данных их поэтажных планов, содержит сведения о площади и целевом назначении помещений.
6	Технический план	Изготавливается по итогам кадастровых работ на объекте. В отличие от технического паспорта БТИ, техплан является основанием для кадастрового учета объекта в Росреестре.

Виды инвентаризации капитального строительства

В Приказе № 37 указано, какие виды инвентаризации вправе проводить БТИ. Все зависит от оснований для обращения в бюро техинвентаризации:

• первичная техническая инвентаризация – нужна на стадии ввода в эксплуатацию для изготовления техпаспорта и открытия инвентарного дела на строение;
• плановая техническая инвентаризация – назначается не реже 1 раза в 5 лет, чтобы обновить тех. данные, пересчитать износ и инвентаризационную стоимость;
• внеплановая техническая инвентаризация – назначается по мере необходимости по обращению правообладателя, после окончания строительных работ.

Технический учет БТИ заключается в присвоении строению инвентарного номера. Он будет указан на техпаспорте наряду с кадастровым номером. В отличие от ЕГРН, сведения из инвентарных дел нельзя узнать через онлайн-ресурсы. Документы и информацию нужно запрашивать по письменному или электронному заявлению.

Комментарий эксперта. Обмеры допускается провести не только в ходе техинвентаризации БТИ. Такие услуги оказывают и другие компании, в штате которых состоят инженеры, техники, иные специалисты. В нашей компании можно заказать обмеры для любых типов строений и помещений, получить техпланы, поэтажные планы, другую документацию на недвижимость.

Оформление технических паспортов и поэтажных планов осуществляется через специальные программы. Итоговые документы могут выдаваться в письменном или электронном виде.

Где проходит техническая инвентаризация и паспортизация объектов недвижимости

Технический учет недвижимости с оформлением паспортов осуществляют только учреждения БТИ. Специалисты Росреестра к такой деятельности отношения не имеют. Специальный закон о технической инвентаризации в России отсутствует. Поэтому все работы с подготовкой документации ведутся по Приказу Земстроя РФ № 37.

Кто оказывает услуги по технической инвентаризации

Специалистами по технической инвентаризации являются техники и инженеры. Обычно для замеров и обследований формируется комиссия или группа из разных специалистов. Также в штат БТИ могут входить и специалисты смежных профилей (архитекторы, проектировщики). Поэтому с 2013 года большинство полномочий БТИ были отменены, скорректированы или переданы на уровень Росреестра.

Источник

Кадастровый учет объектов недвижимости: Все об объектах, сроках и стоимости постановки

Любой объект недвижимости должен находиться на кадастровом учете в ЕГРН — едином государственном реестре. В противном случае невозможно будет его продать, подарить или обменять. Порядок работы проведения кадастрового учета, так же как и снятие с него, имеет свои особенности. Процедура регулируется государственными законами и проводится в определенные сроки.

Содержание

Что входит в понятие кадастровый учет

Государственный кадастровый учет (ГКУ) имущества — это действия уполномоченного на выполнение данной деятельности органа, направленные на внесение в ГКН достоверных сведений об объектах недвижимого имущества. В паспорте указываются уникальные характеристики объекта, подтверждающие его как индивидуально-определенную вещь или доказывающие, что недвижимость уже прекратила свое существование. В государственный кадастр недвижимости можно вносить и иные сведения об имуществе, не противоречащие законодательству.

В процессе формирования документации на объект описываются:

• Существенные свойства, признаки и отличительные характеристики;
• Особенности составных частей (если они есть);
• Размеры и границы объекта;
• Геометрическая форма.

Кадастровые отношения на государственном уровне регулируются законом № 221-ФЗ от 24.07.2007 года “О Государственном кадастре недвижимости”

Объекты, подлежащие ГКУ

Объектами учета согласно вышеуказанного закона являются:

• Земельные наделы, участки;
• Здания, сооружения;
• Незавершенные в процессе строительства объекты;
• Места для машин;
• Имущественные комплексы предприятий;
• Частные дома;
• Жилые помещения.

Кадастровому учету подлежат и старые дома — при сносе строения его владелец легко сможет снять его с регистрации в ЕГРН.

Основные виды процедур по учету

Кадастровый учет закрепляет право собственности на государственном уровне. Если данные об объекте есть в кадастре. то это значит, что государство подтверждает расположение объекта и права собственника на него. Проведенная процедура позволяет и правильно рассчитать налог на землю.

После проведения работ по оформлению кадастрового учета владелец земли, квартиры, дома или другого объекта может взять выписку из ЕГРН, согласно которой получает свидетельство о том, что его права зарегистрированы.

В ГКУ предусмотрено несколько типов процедур:

1) Постановка на учет

Законно провести сделку с объектом недвижимости невозможно, если свидетельство о праве отсутствует. Чтобы его получить, предварительно нужно провести кадастровый учет.

2) Снятие с учета

Требуется, если недвижимость полностью разрушена, что часто бывает при стихийных бедствиях или владелец провел снос старого строения.

3) Внесение изменений

В кадастровом паспорте должны быть отражены все изменения объекта, произошедшие в результате его перепланировки, изменении границ, пристройки верхних этажей.

Список документов, необходимый для ГКУ

Первоначально следует получить выписку из Росреестра, в которой отображается кадастровый номер объекта, его площадь, адрес, данные о собственнике

Учет объектов недвижимости проводится по заявлению гражданина, к нему необходимо приложить:

• Межевой план надела;
• Технический план на объект недвижимости;
• Правоустанавливающий документ — дарственная, договор купли-продажи, справка о получении недвижимости в наследственную собственность;
• Копии документов, подтверждающий категорию земельного надела и разрешенную область его использования;
• Документ, подтверждающий личность собственника. Заниматься получением кадастрового учета может и поручитель, в этом случае на него требуется взять нотариально заверенную доверенность;
• Если в ГКУ необходимо внести только изменения, то предоставляются документы, подтверждающие их;
• Копию квитанции об оплате госпошлины.

На кадастровый учет ставится и недвижимость, приобретенная по ипотеке. В этом случае пакет документов дополняется договором ипотечного кредитования. Документы подаются в тот регион, где зарегистрирована рассматриваемая недвижимость, подлежащая регистрации.

Куда подаются документы

Кадастровым учетом находится в ведении Росреестра, поэтому заявление можно подать лично в этот орган. Можно сделать и иначе — через сайт Росреестра. Есть и другие способы:

• Оформление через МФЦ;
• Через портал госуслуг;
• Заказным письмом на адрес Росреестра.

Если документы подаются через интернет, нужно приложить их сканированные образцы, а заявление заверить электронной подписью.

Длительность постановки

По закону срок постановки на учет либо снятия с него — до 10 суток. При обращении через МФЦ отсчитывается не с дня подачи заявления, а с дня передачи пакета документов в Росреестр.

В некоторых ситуациях изменения в Росреестр вносятся не самим владельцем участка, а на основании обращения других заинтересованных лиц. Срок рассмотрения заявления в этом случае — месяц.

На практики иногда рассмотрение заявления может быть по объективным причинам приостановлено, что соответственно увеличивает и оформление кадастрового учета.

Стоимость услуги

Государственный сбор за постановку на учет жилого строения с физических лиц согласно законодательству составляет 350 рублей. Для юридических лиц услуга обойдется 22 000 рублей.

Причины приостановки и отказа

Отказать в постановке на ГКУ или приостановить оформление могут, если:

• В предоставленных заявителям данных выявлены несоответствия;
• В оформлении обнаружены ошибки;
• В пакете документов не хватает важных справок.

При проверке кадастрового паспорта может быть установлено, что межевой план не соответствует границам прилегающих наделов. Это приводит к наложению участков друг на друга или к появлению ничейных зон. В таких ситуациях требуется пересмотр границ надела.

Основания для отказа

Отказать в регистрации могут:

• Гражданину, не имеющему по закону на это права;
• Если рассматриваемый объект не относится к недвижимости;
• В межевом или техническом плане отсутствует подпись кадастрового инженера;
• Не соблюдено правило о максимальной или минимальной площади земельного надела;
• Строение от других объектов не обособлено так, как полагается по закону.
• Приостановление доходит до 3-х и больше месяцев.

Если дело гражданина приостановлено, то для его возобновления необходимо в срок до 3-х месяцев оспорить решение. За это время нужно пополнить пакет документов нужными справками. В противном случае выносится отказ.

Процедура обжалования отказа

При получении отказа в срок до 30 дней нужно обратиться в апелляционную комиссию. Состоит она из кадастровых инженеров и уполномоченных должностных лиц. Если и эта комиссия решит, что отказ правомерен, то можно обратиться в суд. Для обжалования требуется составить исковое заявление в 3-х экземплярах, оплатить госпошлину и собрать все подтверждающие право постановки на учет справки.

Оформляем справку на портале за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для получения справки онлайн на портале ЕГРНка необходимо:

1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».

2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

3) В блоке «Информация», изучите публичные сведения и выберите доступный вид выписки. Укажите e-mail и нажмите кнопку: «Заказать документы».

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа и посетить отделение МФЦ или Росреестра.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию справки для проверки, а оригинал запросить в отделении.

Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте

Часто задаваемые вопросы

Обязательно, если ранее она на учете не стояла. Также нужно знать, что если его площадь или иные характеристики были изменены или на земельном наделе выстроен новый дом, необходимо обновить сведенья.

Сведения отображаются в кадастровом паспорте и в выписке из ЕГРН.

Удостовериться в том, что объект уже находится на учете можно, запросив выписку из Росреестра.

Чаще всего возникают трудности, связанные с наложением границ расположенных рядом участков друг на друга. Ошибку можно исправить повторным проведением межевания.

Если кадастровый учет не проведен, то объект недвижимости нельзя будет продать, отдать в залог, обменять, подарить.

Собственник на недвижимость, строение, частный дом, органы власти, в ряде случаев кадастровый инженер.

Источник