ЗОУИТ – что это такое и как владельцу земельного участка узнать о существующих ограничениях
В 2008 году в Градостроительный Кодекс РФ введено понятие «Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)». А в 2018 году в Земельный Кодекс РФ введена новая глава XIX «Зоны с особыми условиями использования территорий».
ЗОУИТ устанавливаются в следующих целях:
1) защита жизни и здоровья граждан;
2) безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики,
объектов обороны страны и безопасности государства;
3) обеспечение сохранности объектов культурного наследия;
4) охрана окружающей среды, в том числе защита и сохранение
природных лечебных ресурсов, предотвращение загрязнения, засорения,
заиления водных объектов и истощения их вод, сохранение среды обитания
водных биологических ресурсов и других объектов животного и
5) обеспечение обороны страны и безопасности государства.
Ст. 105 Земельного Кодекса РФ установлены следующие виды ЗОУИТ:
1) зоны охраны объектов культурного наследия;
2) защитная зона объекта культурного наследия;
3) охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого
хозяйства и объектов по производству электрической энергии);
4) охранная зона железных дорог;
5) придорожные полосы автомобильных дорог;
6) охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и
7) охранная зона линий и сооружений связи;
8) приаэродромная территория;
9)зона охраняемого объекта;
10)зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта,
запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением
11) охранная зона особо охраняемой природной территории
(государственного природного заповедника, национального парка,
природного парка, памятника природы);
12) охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием
окружающей среды, ее загрязнением;
13) водоохранная (рыбоохранная) зона;
14) прибрежная защитная полоса;
15) округ санитарной (горно-санитарной) охраны лечебнооздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов;
16)зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственнобытового водоснабжения, а также устанавливаемые в случаях,
предусмотренных Водным кодексом Российской Федерации в отношении
подземных водных объектов зоны специальной охраны;
17)зоны затопления и подтопления;
18) санитарно-защитная зона;
19)зона ограничений передающего радиотехнического объекта,
являющегося объектом капитального строительства;
20) охранная зона пунктов государственной геодезической сети,
государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети;
22)зона безопасности с особым правовым режимом;
23) рыбоохранная зона озера Байкал;
24) рыбохозяйственная заповедная зона;
25)зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных
трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов,
26) охранная зона гидроэнергетического объекта;
27) охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена;
28) охранная зона тепловых сетей.
Все ЗОУИТ можно сгруппировать в 2 блока:
1) ЗОУИТ, которые возникли в силу федерального закона (водоохранные (рыбоохранные) зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия);
2) ЗОУИТ, которые возникли при соблюдении специализированных требований (порядок их установления определяется Постановлениями Правительства РФ).
Существует несколько способов, чтобы узнать входит ли в ЗОУИТ ваш земельный участок:
1) Найти на Публичной кадастровой карте интересующий объект недвижимости. Включить слой «Зоны с особыми условиями использования территорий». Для этого нужно выбрать меню «управление картой» в левом верхнем углу. Стоит учитывать что, на карте отобразятся учтенные в Едином государственном реестре недвижимости зоны. Если границы зоны не внесены в ЕГРН (а таких зон большинство), проверка по публичной кадастровой карте ничего не даст.
2) Другой способ с использованием Публичной кадастровой карты – в левом верхнем углу нужно нажать на вкладку «все объекты в точке», и щелкнуть на ПКК мышью в границах интересующего земельного участка. Появится окно, в котором отражается информация об участке, в том числе и о территориальных зонах, в границах которых находится земельный участок. В данном окне также отражается реестровый номер, щелкнув по которому можно узнать тип территориальной зоны, вид, учетный номер, кадастровый район, а также дату внесения данных сведений в ЕГРН.
3) Информация о ЗОУИТ может быть на региональных или муниципальных картах. Например, в Москве есть карта «ИАИС ОГД». Чтобы увидеть на ней зоны с особыми условиями использования территорий, нужно включить слой «территории с особыми требованиями». В Московской области существует альтернативный источник такой информации — «Геопортал».
4) Заказать выписку из ЕГРН. Способ весьма ненадежный, так как большинство территориальных зон не внесены в ЕГРН и информация о ЗОУИТ просто не отразится в выписке.
5) Посмотреть правила землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки — основной градостроительный документ. В их составе есть карты зон с особыми условиями использования территорий. В Москве — 8 отдельных карт на каждый округ (и еще 5 засекреченных), в Московской области — отдельная карта на каждое муниципальное образование. Таким способом можно, например, увидеть, попадает ли участок в Московской области в санитарно-защитную зону.
6) Получить свежий градостроительный план земельного участка. Данный способ самый достоверный. В ГПЗУ будет содержаться максимум информации о территориальных зонах. ГПЗУ формируется на базе актуальных сведений из органов власти. Многие из этих сведений нигде не опубликованы.
Получить ГПЗУ может собственник по государственной услуге. Можно обратиться за ГПЗУ на портал «Государственных услуг».
Стоит отметить, что при реализации своего права на распоряжение земельным участком собственник обязан указывать сведения о ЗОУИТ. Так, Росреестр при регистрации перехода права собственности и при неуказании в Договоре купли-продажи информации о ЗОУИТ, приостанавливает такие сделки со ссылкой на п. 1, статьи 37 Земельного кодекса РФ и на п. 1 ст. 432 ГК РФ. Вопрос зачастую решается заключением дополнительного соглашения с указанием всех существующих ограничений в отношении предмета договора купли-продажи.
На сегодняшний день информация о ЗОУИТ находится в информационных базах различных ведомств, процесс создания единой базы о ЗОУИТ конца не завершен. Можно утверждать, что только после создания единой базы о ЗОУИТ и ее интеграции с ЕГРН, правообладатели точно и безошибочно смогут узнавать об ограничениях, которые присутствуют в отношении их собственности. А пока собственникам приходится собирать информацию самостоятельно, при этом возможность не обнаружить достоверные данные об ограничениях в виде ЗОУИТ, на сегодняшний день довольно велика.
ИсточникЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
Определение, что относится к обычным сооружениям объектам в составе особо опасного, технически сложного или уникального комплекса, на возведение которых не будут распространяться требования к выдаче свидетельства о допуске, установленные в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 03 февраля 2010 г. № 48, должно осуществляться на стадии государственной экспертизы проектной документации.
Исх. №150 от 26.07.2010
Правительство РФ своим Постановлением от 03.02.2010 № 48 установило повышенные и очень жесткие кадровые требования к выдаче саморегулируемыми организациями свидетельств о допуске к работам на особо опасных объектах, технически сложных и уникальных объектах капитального строительства. Такие объекты должны строить крупные строительные организации с мощным кадровым потенциалом инженерно-технических работников и рабочих. Однако в комплексе особых объектов, например, шахты или ГЭС есть много обычных объектов: административно-бытовой корпус, детский сад, школа, поликлиника, сети водоснабжения, канализования, электроснабжения и так далее, которые, как правило, возводят малочисленные специализированные субподрядные организации.
Просим разъяснить, нужно ли таким субподрядным организациям при возведении обычных сооружений и инфраструктуры в составе особо опасного технически сложного и уникального комплекса удовлетворять требованиям, предусмотренным Постановлением Правительства РФ от 03.02.2010 № 48 «О минимально необходимых требованиях к выдаче саморегулируемыми организациями свидетельств о допуске к работам на особо опасных, технологически сложных и уникальных объектах капитального строительства, оказывающих влияние на безопасность указанных объектов»?
Генеральный директор С.Т. Санников
№ 533 от 24.08.10
О рассмотрении обращения
Аппарат Национального объединения строителей рассмотрел Ваше обращение от 26 июля 2010 г. № 150 по вопросу необходимости соответствия субподрядным организациям, выполняющим работы в отношении обычных сооружений и инфраструктуры в составе особо опасного, технически сложного и уникального комплекса, требованиям к выдаче свидетельства о допуске, установленным в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 03 февраля 2010 г. № 48, и сообщает следующее.
Полагаем, что дать универсальное разъяснение, конкретизирующее отнесение объекта капитального строительства к категории особо опасных, технически сложных и уникальных объектов не представляется возможным. Градостроительным кодексом Российской Федерации определен только перечень объектов, которые относятся к особо опасным, технически сложным и уникальным, при этом понятие таких объектов не раскрывается. Вместе с тем, считаем, что указанный вопрос должен решаться на стадии государственной экспертизы проектной документации объектов капитального строительства, обязательное проведение которой в соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено в отношении особо опасных, технически сложных и уникальных объектов.
Таким образом, в случае наличия в заключении государственной экспертизы проектной документации объектов, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых предполагается осуществлять, указания на их отнесение к особо опасным, технически сложным и уникальным объектам, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, планирующие выполнять соответствующие работы в отношении данных объектов должны соответствовать требованиям, установленным в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 03 февраля 2010 г. № 48.