Уведомительный порядок для ИЖС: подробности
С 4 августа 2018 года индивидуальное жилищное строительство полностью перешло на уведомительный порядок. Получать разрешение на возведение жилого или садового дома на своем участке теперь не нужно, но строительные работы запрещено начинать без предварительного уведомления уполномоченного органа. Невозможно будет также заселиться в готовый дом сразу по завершению работ – прежде потребуется направить ещё одно уведомление, приложив к нему ряд документов. Казалось бы, уведомительный порядок чистая формальность и должен упростить процедуру с контрольными инстанциями, однако в действительности данное уведомление потребует не меньших хлопот и фактически представляет собой аналог прежнего разрешения на строительство. Поясним детали новых положений законодательства.
Федеральный закон № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», вступивший в силу 3 августа 2018 года, вносит существенные изменения в процедуру строительства. В этой статье мы рассмотрим только одно из них – переход на уведомительный порядок при возведении жилого или садового дома на земельном участке с разрешённым использованием под ИЖС или для ведения личного подсобного хозяйства. Он затрагивает каждого владельца участка, кто намерен построить жилой или садовый дом на своей земле, либо реконструировать уже имеющуюся старую, ветхую постройку, пришедшую в негодность.
Уведомительный порядок получения права на строительство загородных домов. Помощь юриста.
Целью изменений Градостроительного кодекса в указанной части является попытка упорядочить строительство и реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов. При этом данные положения закона не распространяются на нежилые объекты, такие как хозяйственные постройки, бани и тому подобные.
Суть нововведений: до начала строительных работ (возведения нового дома или реконструкции уже имеющейся постройки) необходимо уведомить об этом вышестоящие инстанции, а когда дом будет готов – направить уведомление о том, что работы завершены. Однако упрощение системы здесь не очевидно.
Фактически такое уведомление требует собрать значительный пакет документов и соответствует получению разрешения. Все предоставленные документы будут тщательно проверены, соблюдение всех норм и стандартов будет проконтролировано, и только после этого вам разрешат приступать к работам. А вот если будет выявлено несоответствие документации реальному положению дел, чиновники вправе не согласовать постройку либо на первом этапе, либо на финальном, когда собственник посылает уведомление ещё раз – уже об окончании работ. И отстроенный вами с такими усилиями дом в результате могут признать самостроем. Но разберёмся со всем по порядку.
НАЧИНАЕМ СТРОИТЬ ДОМ
Итак, как сообщает Росреестр, ранее для постановки на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности гражданину, обладающими правами на земельный участок, необходимо было оформить техническую документацию на вновь созданный объект недвижимого имущества, оплатить государственную пошлину и подать соответствующее заявление в регистрирующий орган через МФЦ.
Уведомительный порядок строительства загородных домов Госстройнадзор. Помощь юриста по недвижимости
С 4 августа 2018 года, чтобы начать возводить на своей земле жилой дом, собственник земельного участка обязан предварительно уведомить органы архитектуры, приложив к уведомлению необходимые документы. Так, застройщик должен составить в бумажном виде документ по установленной форме (скачать которую можно на сайте kadastr.ru).
В уведомлении указывается фамилия, имя и отчество лица, начавшего строителные работ (либо наименование организации-застройщика), адрес проживания или регистрации, кадастровый номер участка и другая предусмотренная законом информация. К данному документы необходимо приложить целый пакет бумаг, в числе которых прежде всего документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, а также такие бумаги, как описание описания внешнего облика дома и его графического и схематического изображения. Впрочем, для некоторых случаев такое описание составлять не потребуется. Речь идёт о строительстве дома на территории исторического поселения по тому же типу, по которому возводят свои жилища все домовладельцы, живущие в этом районе. Типовой дом не нуждается в описании деталей, говорит закон.
Пакет собранных собственником документов, попадая в уполномоченный орган, проходит ряд проверок: все указанные сведения тщательно проверяются на предмет соблюдения максимальных параметров строительства, вида землепользования, соответствие будущей постройки всем нормам законодательства. После детального изучения документации заявитель получает ответное уведомление о том, что планируемое им строительство сочтено законным. Только после этого он может приступать к работам.
ПОСЛЕ ОКОНЧАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
Если процедура подачи уведомлений, пусть, по сравнению с получением разрешения на строительство, и не облегчает жизнь владельцу земельного участка, но хотя бы не делает её сложнее, то введение дополнительного обязательного уведомления об окончании строительных работ – новшество, которое вряд ли обрадует. Напомним, ранее так называемая дачная амнистии позволяла вводить жилой дом в эксплуатацию без испрашивания на то разрешения. Теперь же заселяться в дом нельзя, пока контролирующие органы не проверят соответствие завершённых работ всем нормам и требованиям закона.
Для этого, как только все работы по возведению дома будут выполнены, собственник обязан составить ещё одно уведомление о завершении строительства (или реконструкции). В таком документе вновь должны быть указаны данные владельца и строительной компании, кадастровый номер земельного участка, на котором возводилось жилое строение, квитанция об оплате государственной пошлины, а также ряд параметров возведённой постройки. В пакет документов, прилагаемый к уведомлению, входит технический план сооружения, доверенность представителя (если уведомление подаёт не сам собственник лично), и соглашение совладельцев участка о размере долей в праве собственности на дом, если им владеют два и более человека.
Если представленный пакет документов будет неполным, его не примут – вернут на доработку. В случае успешной обработки поданной документации чиновники приступают к осмотру завершённого здания, чтобы проверить, соответствуют ли сведения, указанные собственником в уведомлении, реальному положению вещей. На проверку документов и осмотр законодательство отводит 7 рабочих дней. По итогам комплексной проверки составляется уведомление о соответствии или несоответствии построенного дома требованиям и законодательным нормам и направляется на адрес собственника земельного участка.
ЕСЛИ НЕ УВЕДОМИТЬ
Стоит учесть, что данный уведомительный порядок является обязательным. Если уведомление об окончании строительства не было подано, регистрирующий орган вправе приостановить государственную регистрацию права на этот объект недвижимости. В свою очередь, неустранение причины, препятствующей осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, повлечет за собой отказ в предоставлении заявленной госуслуги, в соответствии со статьёй 27 Закона о регистрации.
Таким образом собственник, построивший на своём участке жилой или садовый дом, не сможет зарегистрировать на него права собственности, данный объект недвижимости будет отсутствовать в базе ЕГРП, что означает невозможность распоряжаться им и совершать с ним какие-либо сделки в дальнейшем.
Однако для того, чтобы скачок на новую систему не был столь внезапным и чтобы собственники успели ознакомиться с нововведениями, предусмотрен переходный период: до 1 марта 2019 года владелец участка может получить такое разрешение даже после того, как начал работы по строительству дома. Но начиная с 1 марта решение о вводе в эксплуатацию или сносе строения будет приниматься только в судебном порядке, предупреждают регистрирующие службы.
С 1 марта 2019 года также ликвидируется разница между строительством дома на участках разного назначения. Как уже было сказано, прежде чем построить или реконструировать как жилой, так и садовый дом, гражданин будет обязан направить в орган местного самоуправления уведомление о начале строительства. При изменении характеристик возводимого дома он также должен будет направить уведомление в соответствующей форме. Третье уведомление направляется по окончании строительных работ.
ИсточникКРИТЕРИИ ОТНЕСЕНИЯ ДОМА К ОБЪЕКТУ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА (ИЖС)
Приступая к строительству дома на участке с разрешенным видом использования – ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или ЛПХ (личное подсобное хозяйство) необходимо учитывать ряд норм и правил, соблюдение которых позволит вам без проблем пройти уведомительные процедуры в связи с началом и окончанием строительства, поставить дом на кадастровый учет и зарегистрировать на него право собственности.
КРИТЕРИИ ИЖС
Пунктом 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ устаовлено, что объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Таким образом, Законом установлено 3 (три) основных критерия объекта ИЖС (жилого дома):
— количество надземных этажей – не более 3 (трех);
— предельная высота – не более 20 метров;
— не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
На практике, это означает, что любое отступление от приведенных выше норм приведет к отказу в регистрации права собственности на возведенные дом в установленном законом порядке. При этом сам дом будет считаться самовольной постройкой, оформление собственности, на которую будет возможно только в судебном порядке.
Теперь более подробно о каждом из критериев:
Что же считать количеством этажей? Ответ на этот вопрос дан в Письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 марта 2013 года № ОГ-Д23-1426 «Об определении количества этажей и этажности и критериях отнесения зданий к объектам индивидуального жилищного строительства».
В частности, в названном письме Минэкономразвития РФ указывается:
«Термин «количество этажей» закреплен в стать 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в качестве критерия при определении необходимости проведения государственной экспертизы проектной документации и не может заменяться термином «этажность».
Таким образом, под количеством этажей следует понимать количество этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный.»
Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04 августа 1998 года №37 (далее – Инструкция), к этажам жилых домов относят:
Этаж мансардный (мансарда) – этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломанной крыши, при этом линии пересечения плоскости крыши и фасада должна быть не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа;
Этаж надземный – этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли;
Этаж подвальный – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения;
Этаж технический – этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средних частях здания;
Этаж цокольный – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещения.
Таким образом, любой этаж дома определяет общее количество этажей. Этот же принцип должен применяться и при подсчете надземных этажей.
ЧТО СЧИТАТЬ «НАДЗЕМНЫМ» ЭТАЖОМ, А ЧТО – «ПОДЗЕМНЫМ»?
Формулировка «с количеством надземных этажей не более трех» позволяет сделать вывод, что количество подземных этажей у объекта ИЖС (жилого дома) не ограничено. Однако возникает вопрос, что считать «подземным этажом», а что «надземным этажом»?
Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. № 37 первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли.
Согласно Письму Минэкономразвития России от 20 марта 2013 года Действующее законодательство не содержит определение термина «подземный этаж». При этом, по мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, все этажи здания, сооружения, не относящиеся к надземным этажам являются подземными этажами (подвальный этаж, цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли менее чем 2 м).
НАДЗЕМНЫЙ ЭТАЖ — этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли (в том числе мансардный. );
ПОДЗЕМНЫЙ ЭТАЖ – любой этаж, который не относится к надземным этажам, при условии, что верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли менее чем на два метра.
К сожалению, ни Градостроительный кодекс Российской Федерации, ни иные подзаконные нормативные акты не дают ответа будет ли дом относится к объекту ИЖС, если он состоит из трех надземных этажей и, например, одного цокольного этажа, однако его перекрытие находится выше средней планировочной отметки более, чем на два метра.
Учитывая, что п.39 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, установивший новые критерии ИЖС, вступил в силу лишь 04 августа 2018 года, то и судебная практика по данному вопросу также еще не сформировалась.
С учетом изложенного, мы рекомендуем при планировании строительстве жилого дома все же включать в проект дома только такие этажи, которые однозначно соответствуют определениям «надземного» или «подземного» этажей.
Особого внимания заслуживает порядок определения количества этажей для домов ИЖС, который устанавливается Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) городских округов (городов) Московской области.
Например, по нашему мнению, спорной является формулировка в ПЗЗ городского округа Балашиха Московской области (утвержденны Решением Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 27.12.2017 года №30/50), определяющая количество этажей 3 (три) — «за исключением подземных и технических этажей» (ст. 28 ПЗЗ).
Такая формулировка предполагает логический вывод о том, что надземный технический этаж не засчитывается в общее количество надземных этажей, что очевидно противоречит и п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и позиции Минэкономразвития России.
ПРЕДЕЛЬНЯ ВЫСОТА – НЕ БОЛЕЕ 20 метров
Все же Подмосковье – регион с развитой аэродромной структурой. Практически любой населенный пункт в Московской области расположен в зоне подлета или приаэродромной зоне того или иного аэропорта. Соответственно, для легализации постройки жилого дома потребуется получить согласование близлежащего аэродрома. Одним из основных параметров, учитываемых при выдаче такого согласования, является высота объекта. Таким образом, планируя строительство дома с высотными элементами необходимо учитывать наличие поблизости (до 30 км) аэродромов.
НЕ ПРЕДНАЗНАЧЕНО ДЛЯ РАЗДЕЛА НА САМОСТОЯТЕЛЬНЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
С нашей точки зрения, это достаточно спорный и противоречивый критерий. Очевидно, что его появление продиктовано борьбой с возведением многоквартирных домов на земельных участка, предназначенных для строительства индивидуальных жилых домов (ИЖС). Однако возникает ряд вопросов:
— кто будет определять предназначен ли возведенный дом для раздела на самостоятельные объекты недвижимости? Теоретически, разделить на самостоятельные объекты недвижимости можно любой дом.
— по каким признакам будет определяться «предназначенность» возведенного дома для раздела на самостоятельные объекты? Очевидно, термин «предназначен» по сути является оценочным.
Вместе с тем, в отсутствие сложившейся правоприменительной практики мы полагаем необходимым предложить свои признаки, по которым дом может быть идентифицирован как «предназначенный для раздела на самостоятельные объекты недвижимости»:
— повторяющиеся планировочные решения;
— фактическая разделенность на изолированные друг от друга части.
Кроме того, определение «не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости» однозначно исключает возможность отнесения к объектам ИЖС многоквартирных домов — таунхаусов, коттеджей на две семьи, домов, в которых расположено белее одной квартиры.
Так в соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года №47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ВАЖНАЯ ИНФОРМАЦИЯ
Помимо соблюдения требований, предъявляемых к объекту ИЖС, следует также учитывать и требования к размещению дома на земельном участке.
СНиП 30-02-97 устанавливает следующие нормативы:
— между жилым домом и изгородью, установленной на границе с соседним домовладением, должна соблюдаться дистанция не менее 3 метров.
Тогда как между хозяйственной постройкой (гараж, сарай и т.д.) и изгородью установлено минимальное расстояние в 1 метр.
Наиболее часто допускаются ошибки при посадке на участок дома с примыкающим гаражом (когда дом и гараж составляют единый контур). Так, со стороны гаража Застройщик часто оставляют расстояние до забора менее 3 метров, полагая, что достаточно соблюсти норматив для хозяйственных построек – 1 метр. Однако в данном случае подлежит применению правило о 3 (трех) метрах! При отступлении от такого правила зарегистрировать дом в уведомительном порядке не удастся. Придется обращаться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.
ЛПХ
Это один из видов разрешенного использования земельного участка — «для ведения личного подсобного хозяйства». На участке с таким видом разрешенного использования также разрешено возводить объекты ИЖС.
Мы поможем оформить се документы для строительства дома (уведомление, согласования, постановка на кадастра регистрация права).
Мы поможем вам оформить право собственности на построенный дом в судебном порядке.*
Телефоны для справок: 8 9167258493, (495)5228354.
* Качество и реальность наших услуг подтверждается судебными актами по делам с участием нашей компании. Судебные решения, вступившие в законную силу, могут быть представлены.
ИсточникКак получить разрешение на строительство частного дома?
Прежде чем строить частный дом, необходимо пройти установленный порядок согласования планируемого строительства. Рассмотрим подробнее все, что нужно знать об этой процедуре.
Что такое разрешение на строительство?
До 2018 года при строительстве индивидуального жилого дома (ИЖС) необходимо было получать разрешение на строительство, однако сейчас данная процедура заменена на уведомительный порядок.
Этот документ подтверждал, что дом возведен по проекту, который соответствует действующим нормативам строительства (как правило выдавался на ограниченный срок).
Нужно ли сейчас получать разрешение на строительство частного дома?
Нет. Если вы хотите построить садовый дом или объект индивидуального жилого строительства (ИЖС), то получать разрешение на строительство не требуется.
Однако необходимо соблюдать уведомительный порядок.
Какой дом можно построить, получив согласование в уведомительном порядке?
Индивидуальный жилой дом – отдельно стоящий дом, высотой не более трех этажей (20 метров), комнаты и помещения в котором предназначены для бытовых нужд, связанных с проживанием. При этом такой дом не может быть разделен на самостоятельные объекты недвижимости;
Садовый дом – дом, который предназначен для сезонного использования, бытовых и иных нужд, связанных с временным пребыванием в здании.
Как правильно оформить строительство частного дома?
Для того, чтобы начать строительство дома, необходимо пройти процедуру согласования. Хотя получать разрешение на строительство не требуется, нужно совершить несколько шагов:
Шаг 1. Направить в местную администрацию уведомление о планируемом строительстве по форме
К уведомлению о строительстве необходимо приложить ряд документов:
выписку из ЕГРН (или иной документ, подтверждающий право на земельный участок).
Это можно сделать также и через МФЦ, а также в электронном виде ? Например, такая услуга есть на портале Госуслуг Московской области
Шаг 2. Дождаться ответа от местной администрации
В среднем срок рассмотрения может составлять 7 дней. Срок может быть увеличен, если вы не предоставите необходимые документы (например, выписку из ЕГРН).
Шаг 3. Получить уведомление о согласовании строительства
После получения ответа от администрации можно приступать к строительству.
В каком случае могут вернуть уведомление о планируемом строительстве?
В случае отсутствия необходимых сведений в уведомлении о планируемом строительстве администрации может вернуть уведомление (при этом указав причину возвращения). После дополнения необходимых сведений уведомление можно направить повторно.
Что нужно знать если строительство планируется в границах исторического полселения?
При строительстве жилых или садовых домов в границах территории исторического поселения необходимо учитывать ряд особенностей.
К перечню документов, прилагаемых к уведомлению о строительстве необходимо приложить описание внешнего облика дома. Такое описание может содержать текстовую и графическую информацию. В случае несоответствия внешнего облика дома установленным нормам в историческом поселении заявителю может быть отказано в согласовании проекта. При этом сроки рассмотрения уведомления в таких ситуациях могут быть увеличены до 20 дней.
В каких случаях могут отказать в согласовании строительства?
По результатам рассмотрения уведомления о планируемом строительстве администрация может направить уведомление о несоответствии планируемого объекта допустимым параметрам в ряде случаев:
- Если земельный участок находится в зоне с особыми условиями использования (природоохранные территории, прибрежные зоны, историко-культурные зоны);
- Если указанные в уведомлении параметры жилого дома превышают допустимые (например, высота жилого дома);
- Категория и вид разрешенного использования не предусматривает возможности размещения жилого дома;
- У лица, направившего уведомление отсутствуют права на земельный участок;
- Ошибки в заполнении формы заявления.
Сколько времени действует полученное уведомление о согласовании?
Срок действия полученного уведомления о соответствии составляет 10 лет . То есть в течение этого срока заявитель может построить дом без направления повторного запроса в местные органы власти.
Источник