Заключение договора между дольщиком и застройщиком имеет множество рисков для обеих сторон. И, если та или иная сторона не выполняет условия договоренности, может произойти одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве.
Возможность приобрести жилье по более низкой цене является заманчивым фактором для граждан, участвующим в долевом строительстве. Поэтому данное явление сегодня стало более распространенным. Но с ростом выгоды, возросли и проблемы, связанные с этим.
Прежде чем заключать договор с дольщиками, компания-застройщик должна иметь всю необходимую документацию. Данные документы должны подтверждать разрешение на строительство. Это могут быть как права собственности, так и права на долгосрочную аренду конкретного участка земли. Но помимо этого, застройщик должен иметь при себе всю готовую проектную документацию.
Представленный договор подразумевает обязательство строительной компании построить здание самостоятельно или же при помощи подрядчиков, а также сдать объект другой стороне договора в конкретный срок, обозначенный в данном документе. А дольщик, при этом, обязан выплатить всю положенную сумму и принять жилье.
Одностороннее расторжение договора возможно в случаях ….
Данная документация оформляется исключительно в письменном виде, а также должна пройти государственное подтверждение.
Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос
Представленный договор должен иметь в себе следующую информацию:
- Детальное описание будущего здания, его месторасположение, а также технические характеристики;
- Стоимость дома, а также порядок, в котором должна производиться оплата за него;
- Срок, в который объект должен быть построен, а также окончательная дата или конкретный период сдачи жилья дольщику.
В случае, если договор не имеет представленной информации, можно считать, что документ не является действительным.
Причины одностороннего отказа от долевого участия дольщиком
К сожалению, отказ от долевого строительства в одностороннем порядке на сегодняшний день является довольно распространенным явлением.
ВНИМАНИЕ. Дольщик, подписывая договор со строительной компанией, должен понимать всевозможные риски. Никто не может дать стопроцентной гарантии того, что участник договора получит свою квартиру. И в случае получения жилья, результат, описанный в документе, может значительно разниться с полученным.
Во избежание этого, заказчик имеет полное право отслеживать процесс строительства, контролировать этапы данного процесса, а также требовать получение собственного жилья в указанный в документе срок. Кроме всего перечисленного, участник договора может следить за использованием денежных средств.
Участник договора может отказаться от выполнения собственных обязательств в случае если:
- Компания, занимающаяся строительством объекта, задержала сроки по сдаче более, чем на два месяца;
- Полученный объект имеет несоответствия относительно технической документации, с которой дольщик был ознакомлен вначале строительства, и данные перемены привели к усугублению результата. А застройщик в свою очередь отказывается компенсировать либо устранить недостатки объекта, снизить цену на жилье, или же заплатить денежную компенсацию, которую дольщик может потратить на устранение недоработок или недостатков;
- Поручитель в виде банка, прекратил свое действие, а застройщик не составил с ним новый договор и не предупредил об этом участника договора;
- Иные причины, которые не рассмотрены в документе.
Расторжение договора в суде
Договор между компанией-застройщиком и заказчиком расторгается посредством судебных разбирательств если:
- строительный процесс объекта заморожен или прекращен вовсе. Из того вытекает, что в случае возобновление строительства, дом будет достроен со значительными отставаниями по срокам сдачи;
- в технические документы объекта были внесены значительные коррективы, из-за которых площадь жилища уменьшится или увеличится на более, чем 5 процентов. Отклонения от предусмотренных квадратных метров на пять процентов разрешены. А превышение данного показателя должно обсуждаться с дольщиком;
- назначение помещения жилья были изменены самим застройщиком без обсуждения этого с участником договора;
- другие причины, прописанные в нормативном акте, позволяющие расторгнуть договор в судебном порядке.
Чтобы решить проблему через суд, у участника договора на руках должны быть следующие документы:
- Иск требующий произвести возврат полученных застройщиком средств на строительство, а также возместить моральный и материальный ущерб, который дольщик понес из-за несоблюдения договора строительной компанией. Для написания данного документа лучше обратиться к специалисту, который поможет правильно составить его или даст образец, на основе которого он будет написан;
- Копия подписанного договора между дольщиком и застройщиком;
- Документальное доказательство того, что застройщик нарушил условия договора. Здесь могут быть предоставлены замеры, техническая документация, а также другие подтверждающие документы;
- Копия документа, подтверждающая отказ застройщика от выполнения договоренности;
- Произведенный расчет суммы, которая требуется со строительной компании, не выполнившей условия договора;
- Копия квитанции, которая подтверждает факт оплаты государственной пошлины истцом.
Если в процессе судебного процесса, суд все же принял сторону истца, а застройщик все также отказывается выплачивать денежные средства, то получить сумму можно будет только посредством взыскания в принудительном характере. Данный исполнительный документ действителен на протяжении трех лет. И только представленный вариант дает истцу право произвести односторонний отказ от договора.
Расторжение договора участия в долевом строительстве
В случае, если ответчик не отказывается от выполнения обязательств, истец не может отказаться от договора. Но если все-таки участник договора не желает дальше принимать участие в этом по собственным соображениям, то он может уступить свое место для другого дольщика. Основанием этого процесса может стать документ о переуступке прав.
Срок возврата средств дольщику при расторжении договора
В случае расторжения договора, строительная компания должна вернуть денежную компенсацию ее дольщику:
- если договор расторгли посредством судебного заседания, за 10 рабочих дней застройщик обязан вернуть средства;
- в случае отказа участником выполнять условия договора, компания-застройщик должна возвратить средства на протяжении двадцати пяти дней.
ВАЖНО. Кроме этого, застройщик будет должен уплатить неустойку банку, который являлся поручителем, а также дольщику. Банк получает 1/300, а дольщик 1/150 от ставки.
В случае, если дольщик договора не потребовал с компании денежный возврат на протяжении указанного периода, сума должна быть перечислена на счет их нотариуса.
Односторонний отказ от договора застройщиком
Отказаться от договора может не только участник, но и строительная компания. Законными причинами этого могут быть:
- если в документе обозначена одноразовая оплата, и дольщик задержал данный взнос на 2 месяца;
- если в договоре речь идет о рассрочке, а участник нарушал график взносов не менее трех раз.
Нарушение порядка взносов предусматривает уплату дольщиком 1/300 от ставки. Данная пеня уплачивается за каждый просроченный день.
Для того чтобы расторгнуть договор с конкретным участником, строительная компания должна оповестить его посредством письма. Договор становится недействительным по истечению 30-ти дней после того, как было отправлено письмо. Все средства, которые компания-строитель получила от дольщика, должны быть возвращены на его счет или счет нотариуса.
Источник: jurists-online.ru
Статья 9 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве». Расторжение договора
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) утратил силу.
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
1.2. В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.
2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
5. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
6. В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
7. При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.
ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОМОЩЬ ДОЛЬЩИКАМ
Позиция Верховного суда РФ и иных государственных органов
В случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, связанным с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта, дольщик имеет право не только на возврат оплаченных им денежных средств, но и проценты согласно ч.2 ст.9 ФЗ №214 .
В случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, связанным с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный срок, которые предусмотрены пунктом 1 части 1 и пунктом 1 части 1.1 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», помимо возврата участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, застройщик также уплачивает проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в соответствии с частью 2 статьи 9 названного Закона, а в соответствующих случаях — также частью 6 этой статьи.
Неустойка, предусмотренная частью 2 статьи 6 данного Федерального закона для случаев нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, при расторжении договора участия в долевом строительстве уплате не подлежит.
Правобережным судом города Липецка удовлетворены требования Н. к ООО «Главлипецкстрой» о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры в многоквартирном доме в связи с нарушением ответчиком срока его строительства, о взыскании уплаченной на основании указанного договора денежной суммы в размере стоимости квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, и неустойки за нарушение установленных сроков выполнения работы на основании статьи 28 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».
При этом суд, исходя из установления факта нарушения ответчиком срока строительства и срока исполнения обязательств по договору, а также из обстоятельств, свидетельствующих о том, что в предусмотренный срок договор не будет исполнен, применил нормы обязательственного права (в частности, статью 170 ГК РФ) и Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей», тем не менее счел, что Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не подлежит применению к возникшим правоотношениям, поскольку договор, заключенный между сторонами, не был зарегистрирован.
Судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда указала на применение к возникшим отношениям исходя из их фактического характера и содержания Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в частности статьи 9 о расторжении договора, и отменила, как незаконное, решение суда первой инстанции в части взыскания неустойки за нарушение исполнителем установленных сроков выполнения работы, отказав в удовлетворении данного требования по следующим основаниям.
При расчете и взыскании с ответчика в пользу Н. неустойки за нарушение срока исполнения договора Правобережный суд города Липецка не учел, что истец не назначал ответчику новый срок исполнения, а сразу в момент истечения срока договора потребовал его расторжения и возврата уплаченной суммы, т.е. он не требовал передачи ему выполненной работы — готового объекта строительства, а предъявил иные требования.
Право потребителя на неустойку возникает при нарушении срока исполнения работы при принятии им результата выполненного договора, тогда как отказ от исполнения договора с требованием возврата внесенной оплаты является реализацией потребителем своего права выбора способа защиты нарушенного права в качестве ответственности за последствия нарушения исполнителем срока выполнения работ.
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусматривает различные правовые последствия для застройщика при нарушении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, в частности уплату неустойки (пени) в соответствии с частью 2 его статьи 6 за каждый день просрочки в случае принятия объекта долевого строительства участником долевого строительства и возврат участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, с уплатой процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона, начисляемых со дня их внесения участником долевого строительства до дня их возврата застройщиком, в случае расторжения договора по соответствующим основаниям.
п. 29 «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Президиум Верховного Суда РФ 04.12.2013).
Дольщик, при наличии указанных в законе, имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор участия в долевом строительстве направив застройщику соответствующее уведомление.
При наличии предусмотренного законом основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве он вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, направив застройщику соответствующее уведомление согласно части 4 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления.
Решением Ленинского районного суда города Курска от 15 апреля 2010 года О. отказано в удовлетворении иска о расторжении договора участия в долевом строительства к ООО «Росстройинвест-Омега» и удовлетворены требования о взыскании уплаченных в счет цены договора денежных средств, а также процентов за пользование указанными денежными средствами. С застройщика также был взыскан штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».
Договор не подлежит расторжению в судебном порядке, поскольку застройщиком нарушено обязательство по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок, что в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (в действовавшей в период возникновения спора редакции) дало О. право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, которое она реализовала, направив застройщику соответствующее уведомление и предложив ему подписать соглашение о расторжении договора по указанному основанию. В силу части 4 названной статьи, несмотря на непринятие застройщиком такого предложения О., договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления уведомления.
Судебная коллегия по гражданским делам Курского областного суда согласилась с выводами районного суда, дополнив резолютивную часть решения суда указанием о признании договора участия в долевом строительстве между сторонами расторгнутым, необходимым для внесения записи о расторжении договора участия в долевом строительстве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
п. 30 «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Президиум Верховного Суда РФ 04.12.2013).
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, договор участия в долевом строительстве может быть признан расторгнутым.
Суд удовлетворил требование о признании расторгнутым договора участия в долевом строительстве, поскольку, исходя из конкретных обстоятельств дела, пришел к выводу о наличии существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.
Решением Куйбышевского районного суда города Иркутска признан расторгнутым договор участия в долевом строительстве между Е. и муниципальным унитарным предприятием «Управление капитального строительства города Иркутска» в связи с наличием существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства.
В ходе проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, которая оценивалась судом в совокупности с иными доказательствами, представленными сторонами, установлено, что объект долевого строительства — квартира, переданная Е., в существующем состоянии непригодна для проживания без устранения биологических повреждений, а также выявленного в процессе экспертизы ее несоответствия проектной документации, требованиям технических и градостроительных регламентов. Для нормальной эксплуатации приобретенной квартиры необходимо восстановление требуемых показателей работоспособности системы естественной вентиляции, эксплуатационной надежности системы отопления, а также приведение наружных ограждающих конструкций здания к требованиям, действующим в области строительства и энергосбережения.
Суд пришел к выводу о том, что недостатки, допущенные при строительстве жилого дома, в котором расположена квартира Е., являются существенными, поскольку система вентиляции дома функционирует неправильно, в части квартир не функционирует полностью. Для обеспечения надлежащего функционирования системы вентиляции дома потребуется снос одной из его несущих стен и возведение новой стены с надлежащим возведением вентиляционных шахт и каналов. Выполнение таких работ повлечет финансовые затраты, которые окажутся значительно выше рыночной стоимости одной квартиры в доме. Кроме того, при проведении необходимых работ потребуется отселение проживающих в нем граждан.
п. 31 «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Президиум Верховного Суда РФ 04.12.2013).
Срок исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках.
Течение срока исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках.
А. и А. 2 июля 2008 года в соответствии с договором участия в долевом строительстве подписан акт приема-передачи квартиры в построенном ЗАО «Строительная компания «ЦЕНТР» многоквартирном доме. В связи с наличием в квартире недостатков, которые не были своевременно устранены застройщиком, А. и А. 28 февраля 2011 года направили ему уведомление о расторжении договора.
Московский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики отказал в удовлетворении требований А. и А. к ЗАО «Строительная компания «ЦЕНТР» о расторжении договора участия в долевом строительстве жилья со дня направления ответчику соответствующего уведомления, а также о взыскании стоимости аналогичной квартиры по цене, существующей на день фактического исполнения денежного обязательства (уплаты), но не ниже уплаченной суммы, процентов за пользование указанными денежными средствами, денежных средств, потраченных на ремонт квартиры, компенсации морального вреда, применив по заявлению представителя ответчика исковую давность. Суд, исходя из общего трехлетнего срока исковой давности, установленного статьей 196 ГК РФ, пришел к выводу о том, что исковое заявление, направленное истцами 4 июля 2011 года, подано за пределами срока исковой давности.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики нашла, что такой вывод был сделан судом без учета положения пункта 3 статьи 725 ГК РФ о начале течения срока исковой давности по искам о ненадлежащем качестве работы со дня заявления о недостатках — в случае, если законом, иными правовыми актами или договором установлен гарантийный срок и заявление по поводу недостатков результата работы сделано в пределах гарантийного срока. Кроме того, в силу части 6 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, что такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
Как следует из материалов дела, для квартиры установлен гарантийный срок, который составляет пять лет с момента подписания акта приемки законченного строительством объекта (25 декабря 2007 года) и истекает 25 декабря 2012 года. Исковые требования были заявлены истцами, в том числе в связи с недостатками квартиры, наличие которых было обнаружено истцами и установлено Государственной жилищной инспекцией Чувашской Республики при проведении 14 мая 2009 года по их заявлению проверки технического состояния вентиляции в квартире.
Таким образом, как со дня обнаружения недостатков в квартире (14 мая 2009 года), так и со дня обращения истцов к ответчику с заявлением об их устранении (30 декабря 2010 года) и до обращения с иском в суд (4 июля 2011 года) трехлетний срок исковой давности, установленный статьями 725, 196 ГК РФ, не истек. Суд первой инстанции необоснованно в нарушение приведенных правовых норм связал начало течения срока исковой давности с датой подписания сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства. При таких обстоятельствах вывод суда об истечении срока исковой давности является необоснованным, а решение об отказе в иске ввиду истечения срока исковой давности незаконным.
Представленными актами проверки Государственной жилищной инспекции Чувашской Республики (от 14 мая 2009 года, от 15 апреля 2011 года) подтверждается как наличие недостатков в квартире истцов, так и то, что ответчиком в предусмотренный договором срок недостатки, указанные в заявлении истцов от 30 декабря 2010 года, не были устранены. Тем самым ЗАО «Строительная компания «ЦЕНТР» не исполнило предусмотренную частью 2 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» обязанность по безвозмездному устранению недостатков объекта долевого строительства в разумный срок, что в соответствии с частями 1, 2 и 6 статьи 9 названного Федерального закона дало А. и А. право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, а также требовать возврата денежных средств, уплаченных ими в счет цены договора, и уплаты процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами со дня их внесения до дня их возврата.
п. 32 «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Президиум Верховного Суда РФ 04.12.2013).
В случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным частями 1 и 1.1 данной статьи, застройщик возвращает дольщику ранее внесенные денежные средства, а также проценты по ним.
В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным частями 1 и 1.1 названной статьи, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами (зачислить денежные средства и проценты в депозит нотариуса). Размер процентов за пользование денежными средствами участника долевого строительства может быть уменьшен судом на основании статьи 333 ГК РФ.
Размер процентов за пользование денежными средствами, подлежащими возврату участнику долевого строительства или зачислению в депозит нотариуса на основании части 2 статьи 9 названного Федерального закона (за пользование денежными средствами, уплаченными участником долевого строительства в счет цены договора, и процентами на эту сумму), которые в случае нарушения срока возврата застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства (зачислить в депозит нотариуса) в соответствии с частью 6 этой же статьи, также может быть уменьшен судом на основании статьи 333 ГК РФ.
Между Р. и ООО «Г.» 6 февраля 2008 года заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся жилом доме, а 28 января 2009 года — договор участия в долевом строительстве, в соответствии с условиями которого квартира подлежала передаче Г. в срок до 31 января 2011 года. Обязательства по уплате денежных средств для строительства квартиры исполнены Р. в течение 2008 — 2009 годов.
В связи с неисполнением застройщиком обязательств по завершению строительства дома и передаче жилого помещения в установленный договором срок Р. 24 января 2011 года обратился с заявлением о расторжении договора, которое ООО «Г.» оставлено без удовлетворения.
Октябрьским районным судом города Архангельска удовлетворены исковые требования Р. о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, уплаченных по сделке, процентов за пользование денежными средствами, компенсации морального вреда.
При разрешении искового требования о взыскании процентов за пользование денежными средствами истца, уплаченными им в счет цены договора за период с февраля 2008 года, судом признан арифметически правильным их расчет в размере 225 363 рубля, представленный Р.
Суд принял во внимание, что нарушение ответчиком обязательств по договору не повлекло негативных последствий для Р., а также, то что ООО «Г.» принимало меры по информированию истца об изменении срока введения в эксплуатацию жилого дома и урегулированию спора в досудебном порядке. Кроме того, суд учитывал периодичность внесения Р. денежных средств, окончательную дату уплаты им цены договора, размер платежей, изменение ставки рефинансирования.
С учетом совокупности указанных обстоятельств суд пришел к выводу, что размер процентов является чрезмерно высоким, и снизил его до 120 000 рублей.
п. 33″Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Президиум Верховного Суда РФ 04.12.2013).
Просрочка оплаты дольщиком доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве
Просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.
При заключении договора участия в долевом строительстве между Т. и ООО «Агентство Недвижимости ВЕРТИКАЛЬ» сторонами определена цена договора, составляющая 2 600 000 рублей, которая была своевременно уплачена Т. путем внесения единовременного платежа.
В связи с нарушением застройщиком предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства решением Королевского городского суда Московской области в пользу Т. взыскана неустойка.
В ходе рассмотрения судом указанного дела ответчиком были направлены Т. сообщения о завершении строительства дома и готовности объекта долевого строительства к передаче, а также о том, что, по уточненным данным бюро технической инвентаризации, Т. должен произвести доплату в размере 5 000 рублей. Истцом указанная доплата произведена не была, в связи с чем застройщик направил ему уведомление о расторжении в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве.
Решением Королевского городского суда Московской области Т. отказано в удовлетворении требования к ООО «Агентство Недвижимости ВЕРТИКАЛЬ» о признании права собственности на указанную в договоре квартиру. По мнению суда, у застройщика имелись основания для одностороннего расторжения договора, поскольку цена договора, в которую входит доплата за увеличенную площадь жилого помещения в размере 5 000 рублей, Т. внесена не была и застройщиком соблюден установленный порядок одностороннего расторжения договора.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда отменила решение городского суда, указав следующее.
Статьей 5 (часть 3) Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусмотрено два варианта уплаты цены договора: путем внесения единовременного платежа или путем внесения платежей в установленный договором период. По смыслу части 4 указанной статьи, основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в том случае, если цена договора должна уплачиваться путем единовременного внесения платежа, является просрочка внесения платежа в течение более чем двух месяцев.
Заключенным сторонами договором предусмотрено, что общая площадь объекта долевого строительства указана в соответствии с проектной планировкой типового этажа и после проведения паспортизации дома органами технической инвентаризации может иметь отклонения как в большую, так и в меньшую стороны, что влечет за собой соответствующий перерасчет суммы финансирования строительства объекта долевого строительства.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда констатировала, что указанное положение договора, предполагающее возможность возникновения денежного обязательства как у одной, так и у другой стороны в зависимости от действий третьих лиц, не может обусловливать возникновение права собственности на квартиру, поскольку платежи для уплаты цены договора, просрочка внесения которых является основанием для одностороннего расторжения договора застройщиком, определяются исходя из части 3 статьи 5 названного Федерального закона. Право на расторжение договора в одностороннем порядке в случае просрочки внесения иных платежей, в том числе доплаты за увеличение общей площади жилого помещения, застройщику законом не предоставлено.
С учетом того, что Т. цена договора уплачена полностью, а такое последствие просрочки внесения доплаты за превышение площади, как одностороннее расторжение договора застройщиком, законом и договором не установлено, у ответчика право расторгнуть договор не возникло.
п. 34 «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Президиум Верховного Суда РФ 04.12.2013).
Убытки, причиненные дольщику расторжением договора участия в долевом строительстве, подлежат возмещению застройщиком в полном объеме сверх суммы денежных средств, подлежащих возврату участнику долевого строительства, в том числе при переходе прав и обязанностей к новому застройщику от первоначального застройщика, не исполнившего своих обязательств.
Убытки, причиненные участнику долевого строительства расторжением договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным частями 1 и 1.1 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», подлежат возмещению застройщиком в полном объеме сверх суммы денежных средств, подлежащих возврату участнику долевого строительства, в том числе при переходе прав и обязанностей к новому застройщику от первоначального застройщика, не исполнившего своих обязательств.
Согласно договору участия в долевом строительстве, заключенному между Ж. и ООО «Строительная компания РотЯг», застройщик обязался передать Ж. объект долевого строительства в срок не позднее 30 сентября 2007 года. Цена договора уплачена Ж. полностью. Застройщиком обязательства не исполнены.
На основании мирового соглашения, заключенного при рассмотрении арбитражным судом дела о банкротстве ООО «Строительная компания РотЯг», права и обязанности застройщика по договорам с гражданами — участниками долевого строительства 26 ноября 2007 года перешли к ЗАО «ПИК-Регион». Ж., как и другие участники долевого строительства, согласился на замену стороны в обязательстве.
15 августа 2011 года Ж. направил ЗАО «ПИК-Регион» заявление о расторжении договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке в связи с длительным неисполнением новым застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства и приостановлением строительства дома, о возврате денежных средств, уплаченных в счет цены договора, и процентов за пользование чужими денежными средствами. Указанное заявление получено ЗАО «ПИК-Регион», но оставлено без ответа.
Пролетарский районный суд города Ростова-на-Дону удовлетворил требование Ж. о взыскании денежных средств, уплаченных в счет цены договора, процентов за пользование денежными средствами и о возмещении убытков, указав, что в данном случае состоялась сделка по переводу долга при наличии волеизъявления на это первоначального должника и нового должника и с согласия кредитора. Поэтому к новому должнику обязательства первоначального должника перешли в полном объеме, включая уплату процентов, неустойки, возмещения убытков связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.
Закрепленное статьей 392 ГК РФ право нового должника выдвигать возражения против требования кредитора означает, что при неизменности самого перешедшего обязательства положение нового должника не может быть ухудшено по сравнению с первоначальным должником и он может выдвинуть те же возражения, которые мог выдвинуть прежний должник. Но новый должник не вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на своих отношениях с правопредшественником. Его долг остается таким же, каким он был у первоначального должника, не осложняясь теми правоотношениями, которые имеют место между должниками и не имеют значения для кредитора.
Судом не приняты во внимание ссылки представителя ЗАО «ПИК-Регион» на отсутствие его вины в неисполнении обязательства по передаче Ж. объекта долевого строительства.
Суд признал, что в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» истец имел право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и требовать возврата уплаченных в счет цены договора денежных средств с выплатой процентов в соответствии с частью 2 указанной статьи.
Решением суда на основании статьи 10 названного Федерального закона в пользу Ж. с ЗАО «ПИК-Регион» также взысканы убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательства. Размер убытков рассчитан как разница между размером денежных средств, уплаченных Ж. для строительства квартиры, и стоимостью аналогичной квартиры на момент вынесения решения суда, определенной на основании заключения строительно-технической экспертизы.
п. 35 «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Президиум Верховного Суда РФ 04.12.2013).
Рекомендованный материал на нашем сайте
Тематическое видео к статье 9 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве».
Источник: moj-jurist.ru
Одностороннее расторжение договора ДДУ с Застройщиком
Как правильно составить заявление на расторжение ДДУ в связи с личными обстоятельствами, непозволяющими выплачивать рассрочку(нехватка средств и нежелание связываться с ипотекой).
Договор на приложенных фото.
С объектом всё в порядке, нарушений со стороны застройщика нет.
Апартаменты ещё не были приняты мною(ключи не получал, заявление на их получение не писал). Мне необходим вариант заявления, который будет с юридической точки правильно описывать мою ситуацию.
В проектной декл., указано, что окончание строительных работ и предпологаемый срок сдачи объекта — IIкв 2017, но работы идут до сих пор.
Михаил, добрый вечер! Если со стороны застройщика нет существенных нарушений договора, то расторгнуть в одностороннем порядке можно на основании ст. 32 Закона о защите прав потребителей
согласно ст. 9 214-ФЗ
1. Участник долевого строительствав одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
ст. 32 Закона о защите прав потребителей
Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17
«О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»
2. Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.
в данном случае поскольку установленный ст. 9 214-ФЗ перечень оснований для расторжения договора открыт, т.е. предполагает расторжение по основаниям, предусмотренным иными закона, в уведомлении о расторжении можете ссылаться на приведенные статьи, но в этом случае придется оплатить фактические расходы застройщика, размер которых должен доказать сам застройщик. Что касается предусмотренных договор штрафных санкций то такие условия договора ничтожны поскольку противоречат нормам закона
в связи с личными обстоятельствами, непозволяющими выплачивать рассрочку
Михаил
если же расторгать по данному основанию, то есть применительно к ст. 451 ГК и п. 4 ч. 1.1. ст. 9 214-ФЗ то это можно сделать только в судебном порядке либо по соглашению сторон, что маловероятно
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельствпризнается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускаетсяпо решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
А где можно получить тех. проект объекта?
Михаил
согласно ст. 19 214-ФЗ
4. Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщикеи проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.
5. Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений, предусмотренных пунктом 6 части 1 статьи 20 настоящего Федерального закона.
6. Изменения, указанные в частях 4 и 5 настоящей статьи,подлежат размещению на официальном сайте застройщика
7. В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный судс иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения.
кроме того согласно ст. 21
2. По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
1) разрешение на строительство;
2)технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Как правильно составить заявление на расторжение ДДУ в связи с личными обстоятельствами, непозволяющими выплачивать рассрочку
Михаил
на самом деле такого основания в законе нет
Статья 9. Расторжение договора
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 03.07.2016)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
если не подпадаете под ст 9 — остается закон о защите прав потребителей — ст 32 — там речь об услугах
Статья 32. Право потребителя на отказ от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг)
(в ред. Федерального закона от 21.12.2004 N 171-ФЗ)Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
но проблема в том что при таком отказе вам вернут деньги только за вычетом их расходов- в случае с квартирой это могут быть очень большие суммы — что вам может быть не выгодно
на мой взгляд лучше не расторгать договор- а уступить права требования другому лицу- путем заключения цессии (договор уступки права требования)— причем на такое заключение спрашивать застройщика вы не обязаны — в договоре у вас это 6 раздел, в частности п. 6.3
можно попробовать это сделать как перевод долга если вы еще полную стоимость не заплатили
но перевод долга требует согласия застройщика
Статья 391. Условие и форма перевода долга
(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)1. Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.
В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника.2. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.
Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга.
3. При переводе долга по обязательству, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, в случае, предусмотренном абзацем вторым пункта 1 настоящей статьи, первоначальный должник и новый должник несут солидарную ответственность перед кредитором, если соглашением о переводе долга не предусмотрена субсидиарная ответственность первоначального должника либо первоначальный должник не освобожден от исполнения обязательства. Первоначальный должник вправе отказаться от освобождения от исполнения обязательства.
К новому должнику, исполнившему обязательство, связанное с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, переходят права кредитора по этому обязательству, если иное не предусмотрено соглашением между первоначальным должником и новым должником или не вытекает из существа их отношений.
4. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 настоящего Кодекса.
тогда может быть вернете не все свои деньги — но это может быть выгоднее чем возмещение расходов застройщику, а с себя обязательства вы таким образом снимите
Мне необходима форма заявления для одностороннего расторжения(как может выглядеть заявление)?
Михаил
любое из предложенных заявлений- пишется в свободной форме
главное изложить суть
как отказ от услуг по ст 32 так и перевод долга — предложение о цессии или переводе долга для застройщика- а дальше об этом составляете 3-х сторонний договор
А где можно получить тех. проект объекта?
Михаил
как минимум у них на сайте
а вообще основные параметры объекта обычно идут приложением к договору- но правда в виде отдельного документа
В первую очередь вам нужно обратиться с этим вопросом к застройщику и попробовать договориться о расторжении договора по соглашению сторон.
Статья 32. Право потребителя на отказ от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг)
Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
Если обоюдно договориться не удастся, то необходимо будет направить застройщику уведомление:
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику,участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.
Поэтому при отказе от договора придется уплатить застройщику все издержки, которые он в связи с этим понес
Боюсь что попытка расторжение договора ДДУ по ст. 451 ГК РФ, о которой писали коллеги выше, едва ли даст какой-то результат, если вы, например, упаси господь, не стали инвалидом первой группы и не потеряли полностью трудоспособность. Поскольку к изменениям обстоятельств, при которых заключался договор, суд, как правило, относится довольно скептически.
Но если расторгнуть договор по соглашению сторон не удастся, и заявление об одностороннем отказе застройщик не удовлетворит, то вероятнее всего придется судиться.
В суде вы можете оперировать прежде всего ст. 32 ФЗ О защите прав потребителей. При расторжении договора долевого участия никаких штрафов застройщик наложить на дольщика не может. Любые свои расходы, которые застройщик попробует удержать из суммы возврата, ему необходимо будет доказать, что фактически бывает очень сложно.
В современных реалиях застройщик может предложить вам не запускать процесс расторжения договора, а просто переуступить права на квартиру другому физическому лицу. По сути – это такая же продажа доли, только не застройщиком вам, а от вас другому человеку. Обычно это бывают приближенные к фирме люди, родственники. Здесь есть плюс – деньги вы получаете сразу в момент сделки
Все приведенные ответы юристов как раз касаются вариантов действий, когда нарушений застройщика нет
Для внесения окончательной ясности по Вашему вопросу о возможности одностороннего отказа Вами от исполнения ДДУ приведу пример свежей судебной практики с учетом приведенной коллегой выше нормы ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» исходя из которого при отсутствии существенных нарушений застройщиком условий ДДУ расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке при наличии указанных Вами обстоятельств Вы не сможете.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 29.07.2017)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»Статья 9. Расторжение договора
1.2. В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.
(часть 1.2 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 октября 2017 г. по делу N 33-18268/2017
Согласно ч. 1.2 *** указанного Закона, в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.
Поскольку материалами дела подтверждено, что строительство дома окончено в установленный договором срок, проведенной по делу экспертизой установлено, что отступления от условий договора являются незначительными, не привели к ухудшению качества объекта, и не сделали его непригодным для его использования по целевому назначению, при отсутствии доказательств нарушения качества строительства, при соблюдении застройщиком проектной документации, отсутствии изменения назначения передаваемого имущества, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у К., как участника долевого строительства, права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке, обоснованно отказав в признании спорного договора участия в долевом строительстве расторгнутым с 06.04.2016 года и взыскании уплаченной по договору суммы, а также процентов за пользование денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, как производных от основных требований, в удовлетворении которых судом отказано.
Ссылка истца в данном случае на положения п. 5 ст. 32 Закона «О защите прав потребителей», предусматривающей возможность потребителю отказаться от исполнения договора в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по договору, в данном случае применима быть не может, поскольку в соответствии с ч. 9 ст. 4 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Поскольку возможность отказа в одностороннем порядке от исполнения договора долевого участия в строительстве участником долевого строительства урегулирована специальной нормой Федерального закона, положения Закона «О защите прав потребителей» к сложившимся правоотношениям применены быть не могут.
http://www.consultant.ru/cons/.
Заявление об одностороннем отказе от исполнения Договора Вы вправе подать в свободной форме, но шансов, что оно будет удовлетворено практически нет.
Примерный текст заявления:
«В связи с существенным изменением обстоятельств (потеря работы, нехватка денежных средств, высокие ставки по ипотеке, болезнь) заявляю об одностороннем отказе от исполнения Договора о долевом участии в строительстве от 19 сентября 2016 года (далее — Договор) и прошу в установленный законом срок — 10 дней, вернуть уплаченные мной по Договору денежные средства на мой счет (реквизиты счета прилагаются).»
Заявление направляйте заказным или ценным письмом с уведомлением о вручении по месту нахождения (юридический адрес) Застройщика по Договору или вручайте под роспись на Вашей копии в офисе Застройщика.
Гражданский кодекс Российской Федерации
Статья 54. Наименование, место нахождения и адрес юридического лица
2. Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования). Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа — иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица в силу закона, иного правового акта или учредительного документа, если иное не установлено законом о государственной регистрации юридических лиц.
3. В едином государственном реестре юридических лиц должен быть указан адрес юридического лица в пределах места нахождения юридического лица.
Источник: pravoved.ru
Как расторгнуть договор участия в долевом строительстве?
Как расторгнуть договор участия в долевом строительстве?
Любой договор, в том числе и договор участия в долевом строительстве, является соглашением сторон. Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Однако, с течением времени у сторон могут измениться обстоятельства. Такие обстоятельства могут привести и к необходимости расторжения заключенного договора участия в долевом строительстве, или простыми словами — договора долевого участия (ДДУ).
Необходимость расторжения договора участия в долевом строительстве может быть связана с неисполнением недобросовестным застройщиком своих обязательств в срок или прекращением работ на строительной площадке. В такой ситуации участники долевого строительства – дольщики, начинают волноваться за переданные строительной компании деньги, но лишь не большой процент из дольщиков готов пойти на расторжение договора.
Если между дольщиком и строительной компанией достигнуто соглашение о расторжении договора, они могут подписать об этом соглашение и зарегистрировать его в Росреестре. Чаще всего дольщик и застройщик не могут договориться по вопросу расторжения договора и они переносят возникший спор в суд.
Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.
Случаи одностороннего отказа от договора предусмотрены в ст. 450.1 ГК РФ. Право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) должно содержаться в ГК, другом законе, иных правовых актах или договоре. В п. 3 ст.
451 ГК РФ право на односторонний отказ от договора может возникнуть в случае отсутствия у одной из сторон договора лицензии на осуществление деятельности или членства в саморегулируемой организации, необходимых для исполнения обязательства по договору. Указанная статья говорит о том, что право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть реализовано путем уведомления другой стороны о таком отказе. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено законом или договором.
Отношения участия в долевом строительстве регулируются специальным законом ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее — Закон).
Положения об одностороннем отказе от договора (ст. 450.1 ГК РФ) получили подробное описание в ч. 1 ст. 9 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок, при наличии просрочки в передаче более чем на два месяца;
2) неисполнения застройщиком требования дольщика, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для использования. Дольщик вправе потребовать от застройщика:
-
безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
соразмерного уменьшения цены договора;
возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) Несообщения дольщику информации о прекращении поручительства, которое должно быть заключено на срок превышающий 2 года с указанной в договоре участия в долевом строительстве даты передачи квартиры дольщику, или незаключения застройщиком нового договора поручительства в течение 5-ти дней с момента прекращения предыдущего договора поручительства.
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
При таких условиях расторжение договора, заключенного в соответствии с ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вполне возможно.
В определении Конституционного суда РФ от 23.04.2015 года содержится указание на то, что положения ст. 18 Закона «О защите прав потребителей» распространяются на отношения участия в долевом строительстве только в части не урегулированной ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Поэтому односторонний отказ в соответствии со ст. 18 Закона «О защите прав потребителей» не должен быть доступен дольщику.
В силу п. 2 ст. 27 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» данный закон распространяется на объекты, строительство которых начато после введения Закона в силу (апрель 2005).
Таким образом, дольщик лишен возможности отказаться от исполнения договора исходя только из своего желания, но, при наличии достаточных оснований, он сможет это сделать. В случае неисполнения застройщиком законного требования дольщика, дольщик имеет право обратиться в суд за защитой своих прав.
Источник: www.lawnow.ru