У меня был заключен договор долевого строительства. Поскольку застройщик несколько лет назад остановил стройку и я расторгла договор, но не получила от застройщика ни возврата денег, ни пени. Теперь в отношении застройщика введено наблюдение в рамках банкротства. Как мне защитить свои права?
Консультация юриста сайта «ДОЛЬЩИК»:
По смыслу ч. 4. ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.
В рассматриваемой ситуации это означает прекращение обязательства застройщика по передаче Вам Объекта долевого строительства и возникновение у застройщика денежного обязательства. Порядок возврата застройщиком денежных средств, внесенных в качестве цены договора, определен ч. 2 указанной статьи.
Деньги долевого строительства смогут вернуть и партизанские дольщики
Вместе с тем, поскольку застройщики, как правило, не исполняют обязательства по возврату денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, а также уплате участникам долевого строительства процентов на эту сумму за пользование денежными средствами, как правило, мы рекомендуем расторгать договоры участия в долевом строительстве не путем одностороннего отказа, а в судебном порядке. Исходя из изложенного, в случае одностороннего отказа от исполнения договора или расторжения договора в судебном порядке, у застройщика по отношению к Вам возникает денежное обязательство.
Формально, это означает так же и то, что после расторжения договора и взыскания в Вашу пользу уплаченных денежных средств, участники долевого строительства утрачивают право требования исполнения обязательств по передаче жилого помещения. Этот вывод подтверждается массовой судебной практикой.
В частности, Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2013 по делу N А21-4787/2010, в котором указано: «Отказав заявителю в удовлетворении требования о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, суд установил, что после направления в адрес застройщика уведомления о расторжении договора участия в долевом строительстве . утратила право требования к обществу о передаче ей жилого помещения.». Сходный вывод содержится и в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2012 по делу N А56-33132/2009-з32/11, в котором указано: «п. 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Таким образом, . не вправе требовать исполнения должником условий расторгнутого договора и включения ее в реестр требований кредиторов должника о передаче жилого помещения.». В Постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2012 N 18АП-536/2012 по делу N А07-16823/2009 так же указывалось, что обращаясь с требованием о включении в реестр требований о передаче жилого помещения, заявитель должен доказать наличие заключенного в установленном законом порядке договора, целью которого было приобретение жилого помещения в многоквартирном доме.
Может ли дольщик вернуть деньги за квартиру в новостройке?/ Земельный, семейный юрист Бадеев Дмитрий
По смыслу ст. 201.1. Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» под денежным требованием, в частности, понимается требование участника строительства о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения. В силу правил ст.
201.4. указанного закона, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику. Кроме того, с даты введения наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, исполнение исполнительных документов по вышеуказанным требованиям участников строительства, приостанавливается.
Необходимо так же отметить что в ряде случаев крайне немногочисленная судебная практика все же исходит из презумпции возможности включения требований лиц, расторгнувших договоры участия в долевом строительстве о передаче квартир в реестр требований о передаче жилых помещений, но при совершении такими лицами после расторжения договора юридически значимых действий для восстановления и подтверждения своего статуса участника долевого строительства. Включение в реестр требований о передаче жилых помещений после расторжения договора участия в долевом строительстве послужило, в частности, основанием для принятия Апелляционного определения Самарского областного суда от 17.04.2015 N 33-4012/2015
В связи с изложенным рекомендуем Вам направить в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика, должнику (застройщику) и временному управляющему, назначенному судом, заявление о включении денежного требования в реестр кредиторов.
Источник: xn—-7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai
Как засудить недобросовестного застройщика
Застройщики Петербурга часто задерживают сроки сдачи жилых домов. Большинство дольщиков смиренно дожидаются окончания строительства. Но есть и те, кто не желает выслушивать обещания о том, что работы «вот-вот закончатся». И подают в суд на расторжение договора. Деньги вернуть можно, но далеко не всегда в этих действиях есть экономический смысл.
Рассмотрим наиболее типичные ситуации, когда дольщики подают в суд иски о расторжении договора и взыскании заплаченных по нему денег. К примеру, вы вложились в строящееся жилье, но вдруг вам срочно понадобились деньги на другие нужды. Или просто нет сил и желания дожидаться долгожданного новоселья – дом обещали сдать еще полгода назад, но по факту возвели лишь пару этажей. Вы понимаете, что ждать ключей придется в лучшем случае еще два-три года и решали вернуть свои кровные.
Путь суда
Самый простой и безболезненный способ это сделать – продать квартиру по переуступке. И если вы нашли желающих приобрести ваше будущее жилье через договор цессии – поздравляем, дальше можете не читать.
Но что делать, если покупать ваши права на недострой не хотят? Можно обратиться напрямую к застройщику и попросить его расторгнуть договор. Во многих компаниях предусмотрена такая возможность – теоретически, вам должны вернуть деньги за вычетом немалых штрафных санкций. Но чаще всего застройщики на это не соглашаются – даже если в договоре прописана возможность его расторжения в одностороннем порядке. Труднее всего договориться с небольшими компаниями – скорее всего. вам скажут, что мол, заплаченные за будущую квартиру деньги уже вложены в стройку.
Что делать, если застройщик наотрез отказывается возвращать средства – к примеру, отвечает, что до сдачи дома нужно «немного подождать» и что он не заинтересован в расторжении договора? В таких случаях судебное разбирательство – единственный способ вернуть деньги, не дожидаясь окончания строительства.
В данной статье мы не будем описывать ситуации, когда застройщик находится в стадии банкротства – в таких случаях получить деньги (или квартиру) можно, только участвуя в деле о несостоятельности компании.
Затянул сроки? Отдай деньги!
Если вы твердо решили вернуть вложенные в стройку средства до момента сдачи дома, в первую очередь надо направить застройщику соответствующее требование о расторжении договора и возврате денег. И указать, что в случае отказа вопрос будет решаться в суде. Такое письмо и будет являться документом о расторжении – если, конечно, заключенный с компанией договор предусматривает возможность его досрочного расторжения в одностороннем и внесудебном порядке.
Прежде чем обратиться в суд с требованием расторгнуть договор, нужно иметь веские на то причины. 214-ФЗ и Закон «О защите прав потребителей» (он применяется и к отношениям в сфере долевого строительства) предусматривают несколько оснований для одностороннего отказа от договора. Среди них – приостановка строительства или задержка срока передачи объекта дольщику больше чем на два месяца после приема дома госкомиссией.
«Если в течение 20 дней застройщик не вернет деньги, дольщик вправе обратиться в суд и потребовать расторжения договора. Кроме того, гражданин имеет право на взыскание уплаченных застройщику денег, возмещение убытков и получение неустойки (это предусмотрено п. 2 ст. 6 ФЗ-214 «Об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов…»)», – говорит юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Вера Рябова.
Суду нужно предоставить договор о приобретении строящегося жилья, документы, подтверждающие оплату, и доказательства того, что вы уже обращались к застройщику с требованием расторгнуть договор по соглашению сторон.
К тому же, по словам помощника юриста ЗАО «Северо-Западный Юридический центр» Ильи Муртазова, одновременно с подачей иска желательно требовать ареста счетов компании – это упростит процесс получения денег в случае, если вы выиграете судебное разбирательство.
Успех во многом зависит и от того, какой именно договор вы подписали с застройщиком. Предварительный можно аннулировать исключительно в судебном порядке – если, конечно, договор не предполагает возможности одностороннего и внесудебного расторжения.
Возможность расторжения договора приобретения квартиры через жилищно-строительный кооператив регламентируется уставом этой организации – нужно смотреть, есть ли возможность выхода из кооператива по обоюдному согласию сторон. «Чаще всего гражданину возвращаются лишь паевые взносы – вступительный в подавляющем большинстве случаев остается в распоряжении ЖСК», – отмечает генеральный директор Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости Анна Максимова.
Устоявшейся судебной практики по расторжению договоров долевого участия (которые заключены в соответствии с ФЗ-214 «Об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов…») не существует.
Сейчас районные суды Петербурга рассматривают десятки исков от нетерпеливых дольщиков, которые сначала купили жилье, а потом передумали и теперь требуют расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги. Впрочем, эти дела далеко не всегда решаются в пользу покупателей жилья. Был случай, когда районный суд отказал дольщику в расторжении договора, несмотря на срыв сроков строительства. Как решили судьи, нарушение сроков строительства не является существенным условием для расторжения договора (дольщик, разумеется, считал иначе). Более того, эту позицию поддержала и вышестоящая инстанция – Городской суд Санкт-Петербурга.
«Навариться» не получится
Еще сложнее будет взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков строительства. Чаще всего суды снижают ее размер до мизерного уровня. А если вы, к примеру, захотите взыскать связанные с задержкой сроков убытки, в том числе упущенную выгоду, сделать это будет еще труднее.
Конечно, можно рассказать суду душещипательную историю о том, как вы с молодой женой ютитесь в съемной комнате в ожидании первенца. И что застройщик, будь он неладен, задерживает сроки сдачи дома и тем самым дестабилизирует демографическую ситуацию в стране.
Возможно, суд и примет во внимание тяжелую жизненную ситуацию, но обязательно проверит, есть ли у вас другое жилье. И если выяснится, что вы сдаете пару «трешек», а сами, к примеру, арендуете комнату, победы в суде вам не видать.
Практически нереально отсудить у застройщика упущенную прибыль. Недавно районный суд рассматривал дело гражданина М.: он требовал не только расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги, но и предъявил судье так называемый договор о намерениях. По нему вторая сторона обязалась заключить договор найма двухкомнатной квартиры с момента сдачи дома – за 30 тыс. руб. в месяц. Срок задержали на восемь месяцев – М. требовал с застройщика 240 тыс. руб. В исковых требованиях ему отказали – выяснилось, что задержка в сроках произошла по вине госкомиссии, а не застройщика.
Нет денег? Рискуйте!
Если вы все же решите взыскать заплаченные застройщику деньги, приготовьтесь к долгим и утомительным судебным разбирательствам. Прибегать к помощи служителей Фемиды стоит лишь в крайних случаях – гарантий успешного исхода дел вам не может дать ни один адвокат.
Не стоит забывать и о том, что подобные судебные разбирательства в среднем длятся полгода – только в одной инстанции. Если вы выиграете дело, застройщик, скорее всего, будет обжаловать его в вышестоящих судах. И даже если он потерпит фиаско, а вам выдадут на руки исполнительный лист о взыскании заветной суммы, это вовсе не значит, что через несколько дней вы ее получите.
У застройщика может попросту не оказаться средств на счете. Да и приставы далеко не всегда вовремя исполняют решения судов – ждать денег иногда приходится по нескольку месяцев. Пока вы дождетесь выплаты, дом может быть уже сдан.
Прежде чем стать участником долевого строительства, нужно ясно понимать: вы не просто покупаете жилье, а «вписываетесь» в инвестиционный проект. И, соответственно, несете все соответствующие риски – как, впрочем, и застройщик. Жаловаться суду на жизненные трудности, скорее всего, не будет смысла – служители Фемиды зададут вам вполне логичный вопрос о том, почему же вы не приобрели готовое жилье. Дорого? Тогда наберитесь мужества и будьте готовы рисковать.
Источник: www.bn.ru
Как вернуть квартиру по суду если дду расторгнут на нее же
По смыслу ст. 201.1. Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» под денежным требованием, в частности, понимается требование участника строительства о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения. В силу правил ст.
201.4. указанного закона, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику. Кроме того, с даты введения наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, исполнение исполнительных документов по вышеуказанным требованиям участников строительства, приостанавливается.
Можно ли вернуть квартиру обратно, если ранее расторг ДДУ
· дольщик соглашается подождать, и стороны подписывают соответствующее соглашение об изменении условий ранее заключенного договора. Если застройщик не укладывается и в дополнительный срок, участник долевого строительства может через два месяца после наступления «часа X» отказаться от исполнения договора;
Долевое безучастие: как расторгнуть договор долевого участия в строительстве с застройщиком
В Законного Права обратился участник долевого строительства: несколькими годами ранее из-за остановки фирмой-застройщиком строительных работ расторг с ней ДДУ. Застройщик, в нарушение действующего законодательства, не вернул дольщику цену договора и проценты по ней, и в настоящее время попал под процедуру банкротства. Возникает вопрос: «Как в таком случае дольщику защитить свои права?» отвечает.
Можно ли вернуть квартиру обратно, если ранее расторг ДДУ
По закону должна быть применена статья 201.10 к требованию дольщиков, тогда, согласно пункта 7 указанной статьи (привожу текст статьи: 7. Если жилых помещений в многоквартирном доме после завершения его строительства не будет достаточно для удовлетворения требований ВСЕХ участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений в указанном многоквартирном доме, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в указанном многоквартирном доме, передача объекта незавершенного строительства возможна при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства. Заявления о данных отказах направляются арбитражному управляющему и в арбитражный суд.)
Как вернуть квартиру по суду если дду расторгнут на нее же
- если стройка остановлена совсем или приостановлена на время, и при этом становится очевидным, что Застройщик уже не сможет сдать дом и передать квартиру дольщику в заявленный срок;
- если Застройщик значительно изменил проектную документацию в процессе строительства дома, в частности, изменил общую площадь квартиры более, чем на 5%;
- если Застройщик изменил назначение общего имущества и/или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;
- если в самом договоре установлены дополнительные основания для его расторжения в судебном порядке.
Расторжение Договора долевого участия (ДДУ) дольщиком
- Та сторона, которая хочет отказаться от исполнения обязательств по договору долевого участия, уведомляет другую сторону.
- Если препятствий нет, то определяется время и место для составления специального соглашения.
- В документе соглашения определяется дата расторжения договора и сроки и способы возмещения финансовых обязательств от застройщика к дольщику.
- Стороны направляются в Росреестр, где регистрируют расторжение ДДУ на основании составленного соглашения.
Расторжение ДДУ
Имейте в виду: зачастую граждане не рискуют самостоятельно идти в суд и прибегают к помощи профессионального представителя. Если исковое заявление подписывает такой представитель, то в комплект документов потребуется включить нотариально заверенную копию доверенности. Кстати, при благоприятном исходе дела затраты на судебное представительство также можно будет взыскать с ответчика.
Консультант пульс
Распространенной практикой стало учреждение девелопером дочерних организаций, которые выступают в качестве застройщиков объектов. Имущества у таких юрлиц немного, взять с них, выражаясь проще, нечего, поэтому требуется довольно продолжительное время на оспаривание своих же денежных средств.
Правовой путеводитель: как расторгнуть ДДУ и вернуть деньги
- Вы убеждаетесь в своем желании прекратитьдоговор, направляете застройщику отказ от исполнения договора и терпеливо ждете истечения срока в 10 дней.Застройщикдолжен направить вам ответ. Часто этого не происходит или вы получаете необоснованный отказ.
- При невозвращении денег в оговоренный срок, можно подать жалобу в суд, требуя возврата вложенных средств, компенсации пени, штрафа, неустойки, морального вреда.
- К иску прикладываются документы, подтверждающие вашу правоту, копии претензии (если есть), которая была направлена застройщику.
- Суд рассматривает заявление, и в зависимости от требований, содержащихся в исковом заявлении, обяжет застройщика уплатить пени, штраф и компенсировать моральный вред.
Расторжение договора долевого участия (ДДУ)
Предъявите требование расторжения договора с юристами и возврата уплаченной суммы в связи с существенным нарушением условий договора. Требование предъявляйте в двух экземплярах, на одном из которых (Вашем) добейтесь проставления отметки о принятии с печатью, датой, должностью, фамилией и подписью принявшего лица, а также входящим номером. А в случае отказа оставляйте один экземпляр претензии у исполнителя, на своем добейтесь, чтобы расписались 2 свидетеля с указанием своих данных, которые потом подтвердят факт вручения претензии, после чего для страховки отправляйте 3-ий экземпляр ценным письмом с уведомлением и описью вложения с проставлением почтовым работником отметки на Вашем экземпляре описи вложения.
Как вернуть квартиру, приобретенную по ДДУ
Нередко при приемке жилья участник обнаруживает, что фактическая площадь его квартиры не соответствует документам. Если в планы дольщика не входит оплачивать лишние квадратные метры или, наоборот, лишаться части оплаченной жилплощади, он также может обратиться в судебные органы для аннулирования договора. Инициировать процедуру в суде можно тогда, когда изменения площади составляют более 5 % в любую сторону.
Какие сложности поджидают дольщика при расторжении ДДУ
Кроме того, застройщик обязан выплатить дольщику проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ (если дольщик является гражданином – в двойном размере от указанного). Проценты начисляются со дня внесения дольщиком денежных средств в счет стоимости договора и до дня их фактического возвращения.
Можно ли расторгнуть ДДУ в суде, и чем это грозит
Письменное оповещение считается основанием для законного расторжения договора. Другой документ подписывать не требуется. Если сделка прерывается по инициативе застройщика, требуется указать способ расчета процентов, за использование финансовых средств покупателя. Процентная ставка ежедневно рассчитывается Центральным Банком РФ.
Расторжение договора долевого участия
- Нарушает сроки строительства больше чем на 2 месяца.
- Сдал квартиру с существенными недостатками, затрудняющими ее эксплуатацию, и не устранил их в положенный срок.
- Не соблюдает условия договора (например, площадь сданной квартиры меньше, указанной в соглашении).
Пошаговое руководство: расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика, возврат средств за квартиру
Кроме суммы уплаченной Вами за квартиру, вы можете взыскать с застройщика разницу между стоимостью квартиры на момент заключения договора долевого участия и между рыночной стоимостью квартиры такого же плана на момент когда вы расторгаете договор в суде. Ведь если на момент расторжения договора цена на аналогичные квартиры подросла, то при получении суммы от застройщика, денег на покупку жилья вам просто не хватит, а без квартиры вы на данный момент по вине застройщика с которого вы как раз можете и взыскать разницу. Хотя такое удается не всегда, но все же попробовать можно.
Источник: mainurist.ru