Вид разрешенного использования садоводство и огородничество строительство дома

Комментарий к новому Закону «О ведении гражданами садоводства и огородничества»
Настоящее издание содержит постатейный комментарий к Федеральному закону от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступающему в силу с 1 января 2019 года.

Статья 23. Особенности образования земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, особенности строительства объектов капитального строительства

Комментарий к статье 23

Комментируемая статья в основном посвящена вопросам, связанным с градостроительной деятельностью, в том числе вопросам планировки территории садоводства или огородничества и застройки таких территорий. При этом в целом нормы данной статьи опираются на положения ГрК РФ. В связи с этим обратим внимание, что этой статьей охватывается гораздо более широкий круг вопросов, чем отражено в ее наименовании.

Новый закон! Как быстро изменить вид разрешенного использования земельного участка

Отметим несколько важных нововведений в этой части, которые предусматривает комментируемый Закон в сравнении с Законом N 66-ФЗ.
Во-первых, возможность строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие участки включены в границы территориальных зон, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, устанавливающие параметры такого строительства.
Градостроительный регламент представляет собой устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1, ч. 6 ст. 30 ГрК РФ). Градостроительный регламент утверждается в составе правил землепользования и застройки применительно к каждой территориальной зоне.
Предельные параметры разрешенного строительства (реконструкции) объектов капитального строительства включают в себя минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений; максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка. Наряду с указанными градостроительным регламентом могут быть установлены иные предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции. Например, в градостроительном регламенте, установленном применительно к территориальной зоне, расположенной в границах исторического поселения федерального или регионального значения, такие предельные параметры включают в себя требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства (ч. 1, 1.2, 2.1 ст. 38 ГрК РФ).
В качестве примера установления предельных параметров разрешенного строительства на садовых земельных участках приведем Правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, утвержденные Ростовской-на-Дону городской Думой от 26 апреля 2011 г. N 87, согласно которым градостроительный регламент зоны садоводства и дачного хозяйства устанавливает следующие параметры разрешенного строительства: максимальная этажность (количество наземных этажей) — 3; максимальная высота зданий, сооружений — 10 м; максимальный процент застройки — 40%; в качестве иных показателей — устройство ограждений между садовыми участками допускается высотой не более 2 м при условии соблюдения условий проветриваемости; устройство ограждений между садовыми участками и проездами допускается высотой не более 2 м при соблюдении условий прозрачности ограждения на высоте выше 1,0 м от поверхности земли; отступ застройки от межи участка, отделяющей его от общего проезда, определяется материалами по обоснованию места и возможности размещения строящегося или реконструируемого объекта на земельном участке при условии обеспечения норм инсоляции, аэрации, требований СНиП и СанПиН, правил и норм противопожарной безопасности, требований технических регламентов, региональных и местных нормативов градостроительного проектирования.
В связи с формулировкой ч. 2 комментируемой статьи необходимо отметить, что согласно ч. 1.1 ст. 38 ГрК РФ в случае, если в градостроительном регламенте применительно к определенной территориальной зоне не устанавливаются предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, непосредственно в градостроительном регламенте указывается, что такие предельные параметры не подлежат установлению. Введение данной нормы было направлено на недопущение злоупотреблений со стороны органов власти и местного самоуправления, которые при отсутствии установленных градостроительным регламентом предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции произвольно устанавливали их в градостроительном плане земельного участка или при выдаче разрешения на строительство.
С учетом изложенного, по нашему мнению, представляется возможным осуществление строительства на садовых земельных участках, расположенных в границах территориальной зоны, применительно к которой градостроительный регламент предусматривает строительство, но при этом все или отдельные обязательные предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции (п. 2 — 4 ч. 1 ст. 38 ГрК РФ) не установлены. Вместе с тем отметим, что в целях однозначного толкования ч. 2 комментируемой статьи на практике ее формулировка нуждается в уточнении.
Вместе с тем неустановление предельных параметров разрешенного строительства в градостроительном регламенте не означает возможности строительства на садовых участках объектов с произвольными параметрами. Так, представляется, что жилой дом, возводимый на садовом участке, не может превышать предельные параметры, установленные ч. 3 ст. 48 ГрК РФ к объектам индивидуального жилищного строительства.
Перечень объектов, которые могут возводиться на садовом земельном участке, ограничен правовым режимом такого участка, определенным ст. 3 Закона N 217-ФЗ (садовый дом, жилой дом, хозяйственные постройки и гаражи).
Согласно ст. 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования.
Такое разделение связано с тем, что основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, унитарных предприятий). Условно разрешенные виды использования не являются характерными для данной территориальной зоны, и использование земельного участка в соответствии с ними допускается только после получения разрешения главы местной администрации (ст. 39 ГрК РФ). Вспомогательные виды разрешенного использования допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними.
Например, Правилами землепользования и застройки территории городского округа Первоуральск Свердловской области, утвержденными решением Первоуральской городской Думы от 26 августа 2010 г. N 241 , предусматривается, что в территориальную зону ведения коллективного садоводства и дачного хозяйства (зона СХН-1) включаются территории, используемые для занятия огородничеством, садоводством, дачным хозяйством без возможности строительства индивидуального жилого дома. Правилами землепользования и застройки Надеждинского сельского поселения, утвержденными решением муниципального комитета Надеждинского сельского поселения Надеждинского муниципального района от 6 мая 2013 г. N 742 , предусматривается, что в зоне садоводства, огородничества и дачного строительства (СХс) предусматриваются такие виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, как «для ведения садоводства с правом возведения жилого дома с правом регистрации проживания в нем» и «жилые дома и строения на садовых земельных участках».
———————————
Вечерний Первоуральск. 16 ноября 2010 г. N 86.
Ведомости Надеждинского сельского поселения. 7 мая 2013 г. N 7.

В отдельных случаях градостроительные регламенты предусматривают возможность размещения на садовых земельных участках объектов капитального строительства, не поименованных в законе, но, однако, и напрямую не запрещенных им.
К примеру, градостроительный регламент, утвержденный для территориальной зоны садово-огороднических объединений на землях населенных пунктов (Ж-4) в составе Правил землепользования и застройки ЗАТО Северск (утверждены решением Думы ЗАТО Северск от 18 марта 2010 г. N 94/4 ), предусматривает возможность размещения на садовых земельных участках в качестве вспомогательного объекта открытой стоянки на 1 — 2 легковых автомобиля. Правилами землепользования и застройки муниципального образования города Нефтекумска, утвержденными решением Совета депутатов города Нефтекумска от 25 мая 2011 г. N 19 , предусматривается возможность возведения на садовых земельных участках построек для содержания мелких домашних животных (при условии содержания их только в границах собственного земельного участка).
———————————
Диалог. 7 июня 2011 г. N 23.
Восход. 1 июня 2011 г. N 60.

Отдельные требования при возведении строений, сооружений могут быть установлены и правилами благоустройства территории поселения, городского округа, утверждение которых предусмотрено Федеральным законом от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Так, правила благоустройства могут устанавливать, в частности, требования к внешнему виду фасадов и ограждений соответствующих зданий и сооружений.
Например, Правилами благоустройства территории городского округа Коломна Московской области, утвержденными распоряжением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Московской области от 31 декабря 2015 г. N РВ-335, установлено, что высота ограждений не должна превышать двух метров. При наличии специальных требований, связанных с особенностями эксплуатации и (или) безопасностью объекта, высота может быть увеличена. Установка ограждений из отходов производства и потребления и их элементов не допускается. Установка ограждений из сетки-рабицы не допускается, за исключением ограждений индивидуальных жилых домов малой этажности (не выше трех этажей), садовых, огородных и дачных участков, территорий садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, контейнерных площадок, при условии использования полноценных секций в металлической раме.
Отметим, что строительство на садовых участках осуществляется по правилам, предусмотренным ГрК РФ (ст. 47 — 55), согласно которому с 1 января 2019 г. для строительства садового дома, а также хозяйственных построек не требуется разрешения на строительство; для строительства жилого дома (объекта индивидуального строительства) необходимо получать разрешение на строительство, при этом подготовка проектной документации не требуется.
Вторым важным нововведением является наделение Правительства Российской Федерации полномочиями по установлению порядка признания садового дома жилым домом и наоборот. Напомним, что в настоящее время действует Постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», что свидетельствует о том, что схожие правоотношения могут быть урегулированы именно на уровне акта Правительства Российской Федерации.
Отметим, что в литературе приводилось мнение о том, что садоводы вправе воспользоваться нормами гл. 3 ЖК РФ о переводе нежилого помещения в жилое, то есть административным порядком .
———————————
Лебедева Н.Н. Садовые и дачные дома как жилые помещения // СПС «КонсультантПлюс».

Достаточно давно Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» предоставил гражданам, имеющим в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках и отвечающие требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, право переоформить их в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности в порядке, установленном законодательством (часть третья ст. 9 данного Закона).

Конституционный Суд Российской Федерации в знаменитом Постановлении от 14 апреля 2008 г. N 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан» указывал законодателю на то, что тот факт, что ЖК РФ прямо не предусматривает возможность переоформления жилых строений в жилые дома, не свидетельствует об изменении политики государства в области жилищных отношений. Также отмечалось, что, исходя из того что жилищное законодательство является сферой совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (ст.

72, п. «к» ч. 1, Конституции Российской Федерации), субъекты Российской Федерации вправе осуществить надлежащее правовое регулирование, определив порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания, а органы местного самоуправления — утвердить, как это предусмотрено в ст. 32 ГрК РФ, правила землепользования и застройки. При этом не исключалась возможность введения субъектами Российской Федерации указанного правового регулирования в опережающем порядке. До принятия соответствующих нормативных актов признание жилых строений пригодными для постоянного проживания могло осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение (гл. 28 ГПК Российской Федерации).
Таким образом, в ч. 3 комментируемой статьи законодатель реализовал положения ранее принятых актов Конституционного Суда Российской Федерации наряду с положениями ст. 3 комментируемого Закона, разрешившими строительство индивидуальных жилых домов на садовых участках. Отсутствие законной возможности признания прав на жилые дома, расположенные на садовых участках, приводило к тому, что в большинстве случаев граждане были вынуждены обращаться в суд (см., например, Определение ВС РФ от 19 апреля 2017 г. N 11-КГ17-3 ).
———————————
Режим доступа: СПС «КонсультантПлюс».

Комментируемый Закон сохранил подход, ранее предусмотренный Законом N 66-ФЗ, о необходимости подготовки и утверждения применительно к территориям коллективных садов и огородов проекта планировки и (или) проекта межевания территории. Подготовка такой документации осуществляется садоводческим или огородническим некоммерческим товариществом за счет целевых взносов (п. 2 ч. 6 ст. 14 Закона N 217-ФЗ) на основании решения органа местного самоуправления по месту нахождения территории садоводства или огородничества.
Публичные слушания по проекту планировки и проекту межевания территории, подготовленным применительно к земельному участку, предоставленному товариществу для ведения садоводства или огородничества, не проводятся. Это обусловлено тем, что проект планировки и проект межевания территории определяют планирование использования земельных участков внутри границ территории садоводства или огородничества и подлежат одобрению общим собранием членов товарищества.

При таком подходе обсуждение на публичных слушаниях представляется избыточным. Орган местного самоуправления осуществляет проверку документации по планировке территории на соответствие установленным требованиям. Документация по планировке территории утверждается главой местной администрации (подробнее см. комментарий к ст. 45).
Следует также отметить, что согласно ч. 6 ст. 45 ГрК РФ не допускается осуществлять подготовку документации по планировке территории при отсутствии генерального плана городского округа или поселения.
Исходя из ч. 4 комментируемой статьи документация по планировке территории является не только основой организации и застройки территории садоводства и огородничества, но также является документом, в соответствии с которым осуществляется раздел земельного участка, предоставленного такому объединению. Так, согласно п. 4 ст.

11.4 ЗК РФ раздел земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства или огородничества либо земельных участков общего назначения. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). Таким образом, законодатель установил особенность раздела указанного земельного участка. Не требуется образование сразу всех участков и регистрация прав на них, а возможно поэтапное образование одного или нескольких земельных участков, что представляется актуальным, если не все члены товарищества в определенный момент готовы нести затраты на кадастровые работы.
Из содержания п. 2.8 ст. 3 Закона N 137-ФЗ следует одно исключение, предусматривающее, что земельный участок, образуемый из земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу указанного Федерального закона для ведения садоводства или огородничества садоводческому или огородническому товариществу либо иной организации, при которой было создано или организовано указанное товарищество, может образовываться и при отсутствии проекта межевания территории на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленной гражданином. Данной позиции придерживается и ВС РФ (Определение от 5 апреля 2016 г. N 78-КГ16-3 ).
———————————
Режим доступа: СПС «КонсультантПлюс».

Обратим внимание, что определенные рекомендации к размещению зданий и сооружений на земельных участках предусмотрены и на федеральном уровне.
Так, согласно СНиП 30-02-97* «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения» здания и сооружения общего пользования должны отстоять от границ садовых (дачных) участков не менее чем на 4 м. Индивидуальные садовые (дачные) участки, как правило, должны быть огорожены. Ограждения с целью минимального затенения территории соседних участков должны быть сетчатые или решетчатые, высотой 1,5 м. Допускается по решению общего собрания членов садоводческого (дачного) объединения устройство глухих ограждений со стороны улиц и проездов. На садовом (дачном) участке могут возводиться жилое строение (или дом), хозяйственные постройки и сооружения, в том числе постройки для содержания мелкого скота и птицы, теплицы и другие сооружения с утепленным грунтом, хозпостройка для хранения инвентаря, летняя кухня, баня. Жилое строение (или дом) должно отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов — не менее чем на 3 м. Расстояние от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов должно быть не менее 5 м. Минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны быть: от жилого строения (или дома) — 3 м; от постройки для содержания мелкого скота и птицы — 4 м; от других построек — 1 м; от стволов высокорослых деревьев — 4 м, среднерослых — 2 м; от кустарника — 1 м.
Согласно п. 7.1 СП 42.13330.2011 «СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» в районах усадебной и садово-дачной застройки расстояние от окон жилых помещений (комнат, кухонь и веранд) до стен дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должно быть не менее 6 м, а расстояние до сарая для содержания скота и птицы — в соответствии с п. 8.6 этих норм. Расстояние от границы участка должно быть не менее: до стены жилого дома — 3 м; до хозяйственных построек — 1 м. При отсутствии централизованной канализации необходимое расстояние от туалета до стен соседнего дома — не менее 12 м, до источника водоснабжения (колодца) — не менее 25 м.
Вместе с тем и СНиП 30-02-97*, и указанные положения СНиП 2.07.01-89* носят только рекомендательный характер.
Таким образом, представляется возможным сделать вывод, что требования, обязательные к соблюдению при строительстве на садовых земельных участках, устанавливаются только градостроительным регламентом и могут уточняться в части определения месторасположения объектов в проектах планировки и межевания территории.
Ранее, в период действия Закона N 66-ФЗ, одним из наиболее спорных вопросов, возникающих при подготовке документации по планировке территории или проекта организации и застройки, являлся вопрос о территории, применительно к которой должна была готовиться данная документация. Данный вопрос не имел особой актуальности для садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан, которые созданы с реализацией процедуры предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В этом случае было предельно понятно, что территория садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан ограничена границами земельного участка, который был первоначально предоставлен объединению как юридическому лицу либо организации, при которой оно создано (в случае создания объединения до дня вступления в силу комментируемого Закона). Норму о разработке документации по планировке территории именно в отношении земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, законодатель напрямую закрепил в п. 4, 5 ст. 39.10 ЗК РФ, ч. 8.1 ст. 45 ГрК РФ.
Однако неопределенность понятия «границы объединения» и «территория объединения» проявлялась достаточно остро в случае:
— когда объединение было образовано, к примеру, тремя учредителями на большом земельном массиве, находящемся в частной собственности, в границах которого образовывались земельные участки общего пользования, а также большое количество садовых, огородных или дачных земельных участков, которые в дальнейшем перепродаются в собственность третьих лиц;
— когда объединение было образовано лицами, которые на момент создания объединения уже являются собственниками садовых, огородных или дачных земельных участков, приобретенных ими ранее, в связи с чем возникал вопрос о том, как же определить границу этого объединения и что из себя представляет его территория.
В указанных двух случаях законодатель ранее не оговаривал, каким образом нужно определять «границы объединения», что на практике порождало многочисленные споры между гражданами, садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями и органами власти, осуществляющими предоставление земельных участков. Вместе с тем ВС РФ отмечал, что нахождение испрашиваемого гражданином участка в составе территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения имеет существенное правовое значение для передачи земельного участка в собственность члена объединения (Определение ВС РФ от 5 апреля 2016 г. N 78-КГ16-3 , Обзор судебной практики).
———————————
Режим доступа: СПС «КонсультантПлюс».

Комментируемый Закон разрешил данный вопрос, предусмотрев несколько жестких правил, направленных на исключение злоупотреблений при создании территорий коллективных садов и огородов гражданами, которые создают товарищества как собственники садовых или огородных земельных участков. К таким правилам относятся:
1) возможность включения в границы территории садоводства и огородничества только земельных участков, принадлежащих учредителям товарищества;
2) возможность включения в границы территории садоводства и огородничества свободных территорий, не принадлежащих третьим лицам, находящихся в пределах одного элемента планировочной структуры , для будущего образования земельных участков общего назначения;
3) возможность включения в качестве земельных участков общего назначения земли и (или) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные третьим лицам, площадью не менее 20 и не более 25% суммарной площади садовых и огородных земельных участков. В дальнейшем такие земельные участки могут быть предоставлены бесплатно в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 3 ст. 39.5, п. 8 ст. 39.6 ЗК РФ);
4) невозможность включения в границы территории садоводства и огородничества территорий общего пользования, которые предназначены для использования неограниченным кругом лиц (п. 12 ст. 1 ГрК РФ, п. 12 ст. 85 ЗК РФ, ст. 262 ГК РФ);
5) невозможность одновременного нахождения одного садового или огородного земельного участка в границах нескольких территорий ведения садоводства и огородничества.
———————————
В соответствии с п. 35 ст. 1 ГрК РФ элемент планировочной структуры — часть территории поселения, городского округа или межселенной территории муниципального района (квартал, микрорайон, район и иные подобные элементы). Согласно Приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 апреля 2017 г. N 738/пр «Об утверждении видов элементов планировочной структуры» установлены следующие виды элементов планировочной структуры: район; микрорайон; квартал; территория общего пользования, за исключением улично-дорожной сети; территория садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан; территория транспортно-пересадочного узла; территория, занятая линейным объектом и (или) предназначенная для размещения линейного объекта, за исключением улично-дорожной сети; улично-дорожная сеть.

Еще раз обратим внимание, что данные правила установлены для случаев создания товарищества лицами, являющимися собственниками садовых или огородных земельных участков. В случае создания товарищества в целях получения земельного участка документация по планировке территории готовится в отношении предоставленного для соответствующих целей земельного участка.
Ранее в литературе отмечалась необходимость разрешения вопроса о том, какие категории земель могут быть использованы для ведения садоводства и огородничества , что нашло свое отражение в комментируемой статье, указывающее на возможность образования садовых и огородных участков из земель населенных пунктов или из земель сельскохозяйственного назначения.
———————————
Лебедева Н.Н. Земельные участки для садоводства, огородничества и ведения дачного хозяйства: оправданно ли сохранение различных правовых режимов? // Законодательство и экономика. 2005. N 11.

При этом необходимо отметить, что сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке (п. 6 ст. 79 ЗК РФ).
Подчеркнем, что данные нововведения вступают в силу с 1 января 2019 г.
В части ранее предоставленных для садоводства и огородничества земельных участков важно учитывать положения Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 280-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель», согласно которым земельный участок, который до 8 августа 2008 г. предоставлен для ведения огородничества, садоводства или дачного хозяйства гражданину, садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, иной организации, при которой было создано или организовано указанное объединение, либо образован из указанного земельного участка и который в соответствии со сведениями, содержащимися в государственном лесном реестре, лесном плане субъекта Российской Федерации, а также сведениями Единого государственного реестра недвижимости, правоустанавливающими и (или) правоудостоверяющими документами на земельные участки относится к категории земель лесного фонда, подлежит отнесению к землям населенных пунктов, если он находится в границах населенного пункта, или к категории земель сельскохозяйственного назначения в иных случаях.
Применительно к ч. 12 комментируемой статьи следует помнить, что в настоящее время порядок установления границ населенных пунктов урегулирован ст. 19 — 25 ГрК РФ и заключается в установлении границ населенных пунктов (в том числе образуемых) в составе генеральных планов поселений, городских округов (схем территориального планирования муниципальных районов в случае установления границ населенных пунктов, расположенных на межселенных территориях).

Источник: kommentarii.org

Чем отличаются огородничество и садоводство вид исползование земли

Строительство и ведение хозяйства на землях для садоводства и огородничества: в чем отличия строений?

Тем, у кого есть в распоряжении земельный участок, несказанно повезло. Ведь здесь имеется возможность заниматься огородничеством или садоводством.

Участки для пользователей выделяются не только из состава земель населенных пунктов, но и с/х угодий.

Естественно, владельцы рано или поздно задумываются об обустройстве своего надела, в первую очередь, – о возведении построек разного назначения, которые могут быть полезны в хозяйстве.

Оказывается, не всегда можно беспрепятственно возводить желаемые строения. На разных участках допускается появление разных объектов. Каких именно? Обсудим дальше.

Фруктовые сады и огороды имеют множество преимуществ. Еще бы! Что может быть лучше того, что выращено собственными силами? Но ни фрукты, ни овощи самостоятельно не растут. Сад, огород требуют постоянного ухода.

Чтобы обрабатывать землю на участке, не обойтись без инвентаря. А для сбора урожая непременно в арсенале должны быть определенные емкости. Все инструменты и подручные приспособления требуют надлежащего хранения.

Поэтому не обойтись без сарая и других хозяйственных построек. Но важно знать, где их возможно возводить.

А это зависит от такого, как используется участок и к ведению какой деятельности относится – садоводческой или огороднической.

Разные цели – разные постройки

Несмотря на сходство садоводства и огородничества, формально – это разные виды деятельности. Именно поэтому разрешения на использование земель будет иметь разный характер и кардинально отличаться.

Земли огороднического назначения, используют для выращивания ягодных, овощных, бахчевых и других культур. Для удобства хозяин имеет право возвести на участке времянку, в которой можно провести отведенное для отдыха время. Кроме нее, есть возможность строительства:

• сарая (хранение с/х инвентаря);• погреба (для урожая);

Собственно, все. Другие постройки не предусматриваются законом. Чего не скажешь о садоводческих участках. Кроме того, что здесь можно заниматься выращиванием любых с/х культур (в т. ч.

и картофеля), также разрешается построить на вполне законных основаниях садовый домик для проживания одной семьи. Конечно, можно возвести и другие здания, предназначенные для хранения инвентаря, урожая.

Не исключены постройки бытового назначения.

Разрешенное строительство на участке огороднического или садоводнического назначения

Итак, у вас есть оформленный земельный участок, но нет никаких построек, и вы планируете обзавестись таковыми. Оказывается, на некоторые разновидности требуется дополнительное разрешение или согласование. И очень важно понимать, в каких случаях нельзя обойти закон. Что же можно построить, а что находится под строгим запретом для вашего земельного участка?

Садоводческий надел

Если вид разрешенного использования причисляет надел к садоводческому, то в списке позволяемых построек:

• сарай;• теплица;• гараж;

Не исключено возведение садового домика, в котором можно отдохнуть в знойный летний день. Важно только соблюсти правило: такая дача не должен превратиться в место постоянного проживания.

Но ведь иногда так хочется перебраться подальше от города, в тихий уголок, где нет места суете. И почему бы не построить домик, если у вас имеется собственный участок.

Как ни крути, но определяющий фактор в этом случае – земельная категория.

Если надел принадлежит к землям с/х назначения, то построить жилой дом, в который можно было бы перебраться на постоянное место жительства и прописаться, не получится. Это запрещено на законодательном уровне.

Неужели проблему не решить? Отнюдь. Нужно только изменить категорию территории участка. Если это удастся, то и дом мечты сможете построить, и провести коммуникации к нему, снабдить электричеством, водой… В общем, сделать все, чтобы строение стало жилым.

Переквалифицировать здание с нежилого в жилое не так уж и сложно. Для этого необходимо составить заявление и с ним обратиться в соответствующий орган – местную администрацию. Формально нарушения законодательства не происходит. А вот статус участка изменить намного сложнее. Иногда сделать это и вовсе не представляется возможности.

Огороднический надел

С такой землей дела обстоят куда более просто. Построить здесь можно сараи для инвентаря и урожая, разбить теплицу, возвести баню с туалетом и другие бытовые строения. А вот жилой дом здесь возвести не удастся.

И, даже тот факт, что находится земля в пределах населенного пункта или имеет статус с/х назначения, не играет никакой роли. Нельзя и все тут. Так решено законодательно, и обойти закон невозможно никакой стороной.

Для справки. Сделать участок «садоводством» вместо «огородничества» (изменить статус) вполне реально. Но стоит учесть, что данная процедура очень кропотливая, занимает множество времени. Поэтому, если землевладелец все-таки затеял такой процесс, он должен запастись терпением, временем и быть готовым к дополнительным (порой немалым) расходам.

Важные нюансы

Если категория вашего земельного надела позволяет возводить строения, нужно учитывать некоторые правила и нюансы этого процесса. Так, к примеру, сарай и дровник должен быть расположен неподалеку от теплицы, а расстояние до забора должно составлять не меньше 3 м.

Санузел и баню непременно возводят на пригорке, рядом должна быть сливная яма или канализация. Постройки должны быть удалены от жилого дома и дороги. Для теплиц важно, чтобы на них постоянно днем попадал солнечный свет.

А при обустройстве котельной к ней также делают отдельные подъезды.

Как видим, любое строительство на участке огороднического или садоводнического назначения строго регламентировано законодательством. Нарушать его нельзя. А при необходимости возвести дом или другие строения там, где это не предусмотрено законом, можно попытаться переквалифицировать статус земельного участка. Делать это никто не запрещает. Хотя порой эта задача очень трудно решается.

Дополнительная информация по теме

Признание результатов межевания недействительными

Можно ли продать дом без межевания земельного участка?

Подписание акта межевания без согласия соседей

Как можно использовать земли населенных пунктов для садоводства?

Земли садоводства и огородничества могут использоваться не только для выращивания с/х продукции, но и возведения различных построек. Получить участки можно в органах местного самоуправления.

Земли населенных пунктов

Действующий в стране Земельный Кодекс содержит в себе определения категорий земель, которые устанавливают рамки их разрешённого использования.

В состав каждой категории входят участки, имеющие различный вид целевого назначения. Использовать их не по назначению запрещено регламентирующим земельные отношения законодательством.

Порядок выделения земель под огородничество и садоводство определён ЗК РФ и ФЗ №66, принятым в 1998 году. Принципиальным отличием между этими видами участков являются разрешённый для выращивания на них перечень с/х культур и тип возможных построек.

Определение

Под садовым участком подразумевается земля, предназначенная для выращивания с/х, бахчевых, культур, овощей, ягод и плодовых деревьев. На ней разрешено возводить хозяйственные и жилые постройки, в которых можно проживать круглый год, но нельзя оформлять постоянную регистрацию.

В отличии от садоводческих участков, на выделенных для целей огородничества землях нельзя высаживать деревья и возводить капитальные строения.

Оба вида земель могут находиться в частной собственности и аренде. Садоводство, как и огородничество, не относится к предпринимательской деятельности. Выращиваемый на этих землях урожай предназначен для личного потребления.

Участки предоставляются гражданам для разведения садов, огородов и для отдыха. Максимальный размер земельного участка, выделяемого для садоводства, может достигать 15 соток, разведения огородов — 50 соток.

Индивидуальное садоводство

Действующее в РФ законодательство предоставляет гражданам право вести садоводство в индивидуальном порядке. Такой порядок определён статьёй 12 ФЗ №271, который был принят в 2017 году. Для этих целей им могут быть выделены участки, находящиеся на территориях СНТ, СПК и СНП.

В случае выделения гражданам участков в границах некоммерческих объединений им разрешается пользоваться инфраструктурой, предназначенной для общего пользования.

За это с граждан взимается определенная плата. Её размер фиксируются в заключенном между сторонами договоре и не может превышать суммы взносов, установленных для членов этих объединений.

Действующим законодательством установлены предельные размеры выделяемых под садоводство земельных участков, а также разрешенных к возведению на них видов построек.

Нормативы по выделению земельных участков определены статьёй 33 ЗК РФ.

Какие земли населенных пунктов можно использовать для садоводства и огородничества?

Выделением земельных участков под садоводство и огородничество занимаются органы местного самоуправления. Порядок выделения земель для этих нужд определён статьёй 13 ФЗ №66. Выдача участков происходит в порядке установленной в местных администрациях очереди.

В 2015 году вступил в действие измененный Классификатор ВРИ. Он содержит в себе полную информацию о том, какой тип построек можно возводить на участках различного вида. Согласно классификатору, на землях садоводства можно возводить садовые дома, которые нельзя разделить на квартиры, и хозяйственные постройки.

Условия использования участков

Выделяемые для садоводства и огородничества земли могут использоваться только в рамках их целевого назначения.

Участки СНТ могут выделяться не только на землях поселений, но и на с/х землях.

Предоставляться гражданам участки для садоводства и огородничества могут органами местной власти на условиях бессрочного или пожизненного пользования.

Полученные на таких условиях земли могут быть переведены гражданами в их собственность.

[/attention] Приобрести участок для разведения сада или огорода каждый человек может и став членом СНТ.

Участки, находящиеся в пользовании некоммерческих объединений различной формы, являются федеральной или муниципальной собственностью.

Что можно делать на этих землях?

На участках, предназначенных для садоводства, можно возводить капитальные жилые и хозяйственные постройки и сооружения. В соответствии со статьёй 51 Градостроительного Кодекса для строительства на садоводческих участках не требуется получения разрешения. На землях для разведения огородов разрешено возводить только временные строения.

С 2017 года садовая недвижимость должна иметь технические планы, которые оформляются в БТИ. Действующий ЗК РФ не предусматривает возможность прописки в жилых домах, возведённых на садовых участках.

В практике Конституционного суда РФ есть прецедент регистрации в строении такого типа его владельца. Поводом для принятия такого решения судом стал факт того, что это жильё было у человека единственным.

Способ легализации построек на садовых участках зависит от их статуса. Такие участки могут располагаться на территориях населённых пунктов и на с/х землях. В СНТ земля находится в долевой собственности. У каждого товарищества есть свои планы застройки, которые согласовываются с местной администрацией. Члены кооператива обязаны их соблюдать.

Ограничения

Действующее законодательство ограничивает габариты построек, которые разрешено возводить на землях садоводства и огородничества. Основные правила их застройки содержаться в СНиП 30-02-97.

Объем застройки на таких участках не должен занимать более 25% от общего размера.

Обязательным условием эксплуатации земель садоводства и огородничества является хотя бы частичное использование по целевому назначению.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Особенности строительства и ведения хозяйства на землях для садоводства и огородничества

Из всех видов разрешенного использования стабильно популярны земли для садоводства и огородничества.

Это и понятно – фрукты и овощи, выращенные на своем участке, для себя, всегда вкуснее купленных на рынках или в магазинах.

Но сами по себе ни фрукты, ни овощи не вырастут. И за садом, и за огородом требуется уход.

Нужен инвентарь для обработки земли, для ухода за деревьями и кустами. Нужны емкости для сбора урожая.

Все это нужно где-то хранить. Значит, нужно построить что-то вроде сарая. И вообще нужно обустроить участок так, чтобы было комфортно не только фруктовым деревьям и овощным культурам, но и тому, кто обрабатывает этот сад и эти огороды.

Нужно построить и баньку, чтобы можно было вымыться после трудового дня, и навес, чтобы укрыться от солнца или дождя, а лучше всего – построить дачный домик. Ну, а уж если есть возможность построить дом для постоянного проживания, то это вообще может решить все проблемы.

Вопрос только в том, что и где можно строить. Разберемся, как отличаются условия строительства в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка — садоводство или огородничество.

Разрешенные и запрещенные виды деятельности на таких земельных участках

Прежде чем строить планы по застройке, потенциальному покупателю земельного надела следует вначале определить характеристики будущего землевладения.

Может случиться так, что, приобретя земельный участок, его владелец столкнется с тем, что закон не разрешает на этой территории строить дачу, а тем более загородный дом.

Чем же отличаются одни земельные участки от других, и как эти отличия влияют на то, какие именно постройки могут быть на них сооружены?

Наиболее предпочтительными для будущих землевладельцев являются участки, предназначенные для садоводства или огородничества.

Садоводство и огородничество – по сути разные виды деятельности и, соответственно, разрешения на использование этих земель также отличаются друг от друга.

Так, например, на землях, предназначенных для огородничества (код 13.1 по классификатору ВРИ) можно выращивать различные сельскохозяйственные культуры:

• ягодные;
• овощные;
• бахчевые и другие.

На участке разрешается соорудить времянку, чтобы можно было провести здесь некоторое время, не возвращаясь к месту постоянного проживания.

Также можно построить:

• сарай для хранения сельскохозяйственного инвентаря;
• погреб для хранения выращенных овощей и ягод;
• душ и туалет.

Но на этом разрешения заканчиваются. Строительство других сооружений законом не предусмотрено.

Несколько иначе выглядят разрешения для участков, предназначенных для садоводства.

Здесь следует иметь в виду один нюанс.

В классификаторе ВРИ ЗУ 2017 имеются два кода для садоводства.

ВРИ с кодом 1.5 регламентирует виды деятельности по садоводству для сельскохозяйственных предприятий, работающих на больших земельных угодьях и реализующих свою продукцию в промышленных масштабах.

ВРИ с кодом 13.2 регламентирует индивидуальную деятельность на участках, предназначенных для садоводства.

Кроме выращивания фруктов, бахчевых и других сельскохозяйственных культур, включая картофель, на участке разрешено строительство садового дома, в котором сможет проживать одна семья, так как дом не подлежит разделу на квартиры.

Конечно же, разрешается построить и различные хозяйственные сооружения:

• для складирования сельскохозяйственного инвентаря;
• для хранения собранного урожая;
• бытовые пристройки.

В зависимости от того, для каких целей используются земли, Земельный кодекс Российской федерации разделил их на семь категорий.

Индивидуальных землепользователей интересуют земли только первых двух категорий:

• сельскохозяйственного назначения (ЗСН);
• населенных пунктов (ЗНП).

Как следует уже из самого названия, земли сельскохозяйственного назначения располагаются за чертой поселений, территории которых используются для застройки поселений различной величины и статуса.

Предоставление земельных участков под садоводство и огородничество индивидуальным землепользователям возможно только на землях этих двух категорий.

В настоящее время все действия индивидуальных землевладельцев на участках для садоводства или огородничества регламентируются Федеральным Законом №66-ФЗ от 15 апреля 1998 года с изменениями и дополнениями.

Этот закон о садоводческих, огороднических и дачных объединениях.

То есть, все действия владельцев наделов в той или другой категории земель регулируются в рамках, установленных для того или иного некоммерческого объединения.

Это касается, естественно, и возможностей застройки участков.

Но этот закон действует только до 31 декабря 2018 года.

С 01.01.2019 года в силу вступает федеральный закон №217-ФЗ от 29 июля 2017 года.

Ныне действующий закон №66-ФЗ в своей статье №8 регламентирует ведение индивидуального садоводческого, огороднического или дачного хозяйства в составе и на территории соответствующего некоммерческого объединения.

В статье №6 нового закона №217-ФЗ уже речь идет о том, что индивидуальную садоводческую и огородническую деятельность граждане могут осуществлять, не вступая в какое-либо товарищество.

Кроме этого, статья 34 ныне действующего закона регламентирует индивидуальное строительство на садоводческом или огородническом участке только в соответствии с планами общего строительства на землях данного некоммерческого объединения.

Статья №23 нового закона это ограничение снимает. В особенности это касается объектов капитального строительства.

Единственное условие – это соответствие всем нормативным правилам землепользования и застройки, а также градостроительным регламентам.

Строительные работы на различных участках регламентируется классификатором видов разрешенного использования.

Самое время разобраться в том, что же все-таки можно, а что запрещено строить на вашем земельном участке.

Ведение садоводства

Если согласно классификатору по виду разрешенного использования ваш участок относится к садоводческим, то вам разрешается построить на этой земле:

• сараи;
• теплицы;
• гараж;
• хозпостройки для хранения урожая.

Можно также построить садовый домик для отдыха. Существенная оговорка – он не должен служить местом постоянного проживания.

Но как быть, если хочется обустроить жилье вдали от шума городского, и построить полноценный жилой дом? В этом случае определяющим фактором является категория земли.

Если ваш земельный надел находится на землях сельскохозяйственного назначения, то строительство жилого дома для постоянного места жительства с последующей пропиской запрещается.

Эту проблему можно решить, если изменить категорию территории, на которой расположен участок. Тогда можно и дом построить, и снабдить его всеми коммуникациями, электричеством и водой, чтобы этот дом был признан жилым помещением.

Смена статуса дома с «нежилого» на «жилой» производится просто. Для этого достаточно обратиться с соответствующим заявлением в местную администрацию. При этом формально действующее законодательство не нарушается – ведь при смене категории садоводческий участок будет уже находиться в границах ЗНП.

Здесь необходимо отметить, что в отличие от изменения статуса дома, изменение категории земли — очень непростое дело, а порой даже невозможное.

Что же касается участков, выделенных под огородничество, то здесь все просто. Как уже говорилось, на этой земле можно возвести такие постройки:

• сараи для хранения сельхозинвентаря и летней мебели;
• помещение для хранения собранного урожая;
• теплицу;
• баню, туалет;
• другие вспомогательные и бытовые сооружения.

Но на этом участке строить жилой дом запрещается. Этот запрет действует вне зависимости от того, находится огородный участок в границах населенного пункта или на землях сельхозназначения.

В отличие от изменения категории земли, изменение статуса участка с «огородничество» на «садоводство» или «ЛПХ – личное подсобное хозяйство» возможно, но это процедура достаточно длительная, и требует от землевладельца терпения, времени и расходов.

по теме

В этом видео блогер разъясняет ряд моментов, связанных со строительством на землях сельхозназначения:

Подведем итоги

Резюмируя все вышесказанное, можно дать совет будущим землевладельцам. Прежде чем покупать землю, нужно тщательно изучить все нюансы, связанные с принадлежностью земли к той или иной категории и виду разрешенной деятельности.

И уже после этого подбирать такой участок, который будет удовлетворять вашим пожеланиям как по части строительства, так и по части эксплуатации самого участка.

Виды разрешенного использования земель или что такое ИЖС, ЛПХ, ДНТ и СНТ?

При выборе земельного участка для строительства будущего дома покупателю неизбежно придется столкнуться с целым рядом терминов, о существовании которых он, возможно, никогда прежде не слышал. Тип, категория, назначение земли, непонятные аббревиатуры типа ИЖС, ЛПХ, ДНТ и СНТ – как во всем этом разобраться? Предположим, вы захотели купить земельный участок.

Возможно, вы даже присмотрели несколько вариантов. При выборе участка важно обратить внимание на категорию земли, на которой он расположен. Дело в том, что, например, для строительства загородного дома подходят только две категории участков – земля населенного пункта и земля сельхоз назначения, которые, в свою очередь, делятся по видам разрешенного использования.

Но давайте обо всем по порядку.

Что такое вид разрешенного использования?

Вид разрешенного использования (ВРИ) — это установленное в публичном порядке допустимое функциональное использование земельного участка, а также существующих и возводимых на нем капитальных объектов.

Земли населенных пунктов могут иметь следующие виды разрешенного использования:

• Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – участки для этого вида строительства располагаются только на землях населенных пунктов.
• Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ) – участки располагаются на землях сельскохозяйственного назначения и землях населенных пунктов.
• Дачное строительство (ДНТ – дачное некоммерческое товарищество) – участки чаще всего располагаются на землях сельскохозяйственного назначения, но встречается и на землях населенных пунктов, имеющих соответствующий вид разрешенного использования «Для дачного строительства».

Земли сельхоз назначения могут иметь следующие виды разрешенного использования:

• Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
• Дачное строительство (ДНТ)
• Садоводство (СНТ – садовое некоммерческое товарищество, СНП – садовое некоммерческое партнерство) – участки размещается исключительно на землях сельскохозяйственного назначения с соответствующим разрешенным использованием «Для ведения садоводства».

Узнать, к какой категории относится ваша земля, а также вид разрешенного использования можно на публичной кадастровой карте, а также в мобильном приложении Kadastr RU.

Особенности видов разрешенного использования земельных участков

Индивидуальное жилищное строительствоУчастки под индивидуальное жилищное строительство могут находиться только на землях населенных пунктов. На земельных участках под ИЖС можно построить дом не выше трех этажей и получить регистрацию с конкретным адресом проживания – прописку.

Кроме того, к таким земельным участкам органы местного самоуправления обязаны провести все необходимые коммуникации и обеспечить доступ к социально значимым объектам (школы, детские сады, больницы и магазины).

Приятным бонусом является возможность получения налогового вычета, а также применение материнского капитала, так как дом строится для проживания. Также, вы можете выполнять банковские операции с приобретаемой землей, например, использовать кредит или ипотеку.

Дачное некоммерческое товарищество, садовое некоммерческое товарищество, садовое некоммерческое партнерство

Этот вид разрешенного использования оптимален для строительства дачного или садового дома (как правило, небольшого). Такие участки располагаются как на землях населенных пунктов, так и на землях сельхоз назначения. Прописаться в такой недвижимости возможно, но весьма непросто.

Это связано с тем, что для постоянной регистрации в доме требуется адрес, который присваивается только жилью, построенному на землях, относящихся к населенным пунктам.

А для этого нужно произвести экспертизу объекта недвижимости и получить решение суда, который должен признать его пригодным к проживанию.

Из минусов можно отметить, что в случае каких-либо проблем с коммуникациями в ДНТ и СНТ разбираться придется самим собственникам – членам дачного сообщества или садового товарищества.

Главное преимущество таких участков — это их стоимость. Как правило, она гораздо ниже, чем стоимость участков для ИЖС.

Конечно, такая цена будет оправдана, только если вам не нужна прописка и возможные трудности с обслуживанием коммуникаций вас не пугают. Кроме того, не стоит забывать о том, что участок на сельхоз землях — это долевая собственность.

А значит, чтобы продать такой участок в будущем, вам нужно будет получить согласие других участников сообщества или товарищества.

Личное подсобное хозяйство

Строить дом на участке для ведения ЛПХ можно, если он находится на землях населенных пунктов. На таких участках можно строить дома не выше трех этажей и получить регистрацию. Если же участок располагается на земле сельхоз назначения, он предназначен только для сельхоз производства и построить свой дом там будет невозможно.

Вывод

Итак, виды разрешенного использования типа ДНТ, СНТ и СНП имеют преимущество с точки зрения невысокой цены, но имеют ограничения, связанные с получением прописки, а также вопросами текущего и аварийного ремонта коммуникаций.

Прежде чем покупать такой участок, следует как минимум узнать о том, как обстоят дела с подъездной дорогой и электричеством. Такие типы земель подходят для тех, кто хочет иметь дачу и огород и не планирует переезжать загород.

Участки для ИЖС существенно дороже, но подходят для тех, кому важна социальная инфраструктура, прописка, нужны проведенные коммуникации, а также тем, кто собирается строить дом для постоянного проживания.

Возможно, вам будет также интересно прочитать о том как проверить информацию об объекте недвижимости и для чего нужна кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Команда Kadastr RU

Подробный обзор категорий земель и видов разрешенного использования

1. Откройте публичную кадастровую карту Росреестра;
2. Введите в поисковую строку кадастровый номер земельного участка;
3. Получите данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн.

Чтобы документально подтвердить сведения рекомендую заказать выписку из Единого Государственного Реестра Недвижимости.

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите узнать категорию земель быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Что такое категория земель (целевое назначение)

Разделение земель на категории является следствием зонирования территорий и определения государственной стратегии.

Например, к землям сельскохозяйственного назначения относятся территории с плодородной почвой, земли лесного фонда должны быть покрыты лесной растительностью, а особо охраняемые природные территории должны представлять большую ценность для науки и сохранения оптимальных свойств экологической среды.

В соответствии с нормами Земельного Кодекса, принадлежность земли к категории — это правовой режим её использования. Отсюда можно сделать вывод, что категория земель — это законодательно закрепленное описание стандартных свойств.

Обратите внимание, что категория земель и целевое назначение — это равнозначные понятия, вы можете использовать как первое, так второе. Земельный Кодекс РФ определяет 7 категорий:

1. Земли населенных пунктов (поселений);
2. Земли сельскохозяйственного назначения (с/х);
3. Земли специального назначения (например, земли, занятые под промышленные и энергетические объекты, под коммуникации, объекты обеспечения безопасности страны и т.п.);
4. Земли особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
5. Земли лесного фонда;
6. Земли водного фонда;
7. Земли государственного запаса.

Последняя категория выделена не столько по принципу использования, сколько недоиспользования. В большой стране всегда будут земли, не востребованные в системе народного хозяйства — это земельный резерв страны.

Наибольший оборот земель характерен для категорий сельскохозяйственного назначения и поселений. Кроме того, появилась возможность перехода в собственность земель лесного фонда, но граждане не спешат ей пользоваться.

Далее рассмотрим каждую категорию и входящие в неё виды разрешенного использования подробнее.

Земли сельхозназначения

Сельское хозяйство является базой существования любого общества и государства. Все это заставило законодателей выделить земли, пригодные к сельскохозяйственному использованию, в отдельную категорию.

В категорию земли сельскохозяйственного назначения входят земельные участки, расположенные вне поселений, хозяйственная функция которых состоит в том, чтобы производить сельскохозяйственную продукцию. Однако, подобно категории населенных пунктов, сельскохозяйственные земли включают в себя целый ряд земель, имеющих своё разрешенное использование.

В пределах земель сельскохозяйственного назначения могут быть следующие виды разрешенного использования:

• Участки, занятые дорогами вместе с полосами отчуждения;
• земли, занятые лесной растительностью (лесополосы, выполняющие функцию защиты полей, лесные участки иного предназначения);
• участки, занятые под хозяйственные строения;
• пашни;
• сенокосы;
• пастбища;
• сады;
• залежные земли.

Залежь может носить характер специального использования, например, с целью повышения плодородия почвы, а может быть вынужденной, когда владелец или пользователь по каким-то причинам прекращает обработку земли в соответствии с её разрешенным использованием.

Обычно под залежью понимается последний случай. Преднамеренный перевод земель в залежь обычно производится при потере хозяйственной и экологической ценности участков в связи с природной и техногенной катастрофами, длительным загрязнением, эрозией почвы.

Подкатегории земель сельхозназначения

1. сельскохозяйственные;
2. и не сельскохозяйственные угодья.

Несмотря на кажущееся противопоставление, оба вида угодий подчинены одной цели — обеспечению условий для ведения сельскохозяйственного производства.

Сельскохозяйственные угодья

К ним относят земельные участки, используемые только для целей земледелия или животноводства.

В свою очередь, сельскохозяйственные угодья делятся на пашни, сенокосы, пастбища, залежи (временно не обрабатываемые земли), участки с многолетними древесными насаждениями.

Причем такое деление не произвольное, все виды сельхозугодий имеют специальный правовой статус, который не может быть изменен в произвольном порядке.

Особый статус имеют участки, подвергшиеся мелиорации. Это связано с тем, что для того, чтобы они приобрели необходимые ресурсные свойства, проводились затратные мероприятия по осушению, обводнения, восстановлению плодородия почвы, минимизации эрозии. Часто такие земли нуждаются в обеспечивающих бесперебойную мелиорацию работах.

Не сельскохозяйственные угодья

Не сельскохозяйственные угодья заняты различными сооружениями вспомогательного характера. К ним могут относиться: дороги, коммуникации, защитные лесополосы, водоёмы, строения, обеспечивающие сельскохозяйственное производство.

Этот не сельскохозяйственный статус находится под действием градостроительного регламента, в то время как на сельскохозяйственные угодья его нормативы не распространяются.

Отличия первого от второго

Следует отметить разницу между землями сельскохозяйственного назначения и участками земель селитебных территорий, на которых разрешено ведение сельского хозяйства. В первом случае земли являются категорией и имеют целевое назначение, во втором — находятся в черте населенного пункта и имеют специфическое разрешенное использование.

Сельскохозяйственные угодья неоднородны и имеют свои подразделения по принципу кадастровой стоимости:

• Угодья с низким и средним уровнем стоимости. К ним обычно относятся земли длительных залежей, участки, обладающие низким плодородием, подвергшиеся эрозии, загрязнению и т.п;
• Угодья с кадастровой стоимостью значительно выше (50% и более), чем в среднем по данной территориальной единице;
• Угодья, обладающие особой ценностью. Их кадастровая стоимость намного превышает средние величины. Обычно к ним относятся пашни, давно вовлеченные в сельскохозяйственный оборот и обладающие высоким плодородием.

Земли лесного и водного фонда

Категория земель лесного и водного фондов предполагает их хозяйственное использование, но только в рамках разрешенного вида деятельности:

• На землях лесного фонда ведется лесное хозяйство, которое чаще всего заключается в лесоустроительном зонировании. По его результатам все земли этой категории делятся на участки, где ведутся рубки и на участки, где лес восстанавливается;
• Земли водного фонда — это территории с водными объектами, водоохранные зоны естественных водоёмов, зоны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений.

Земли запаса и ООПТ

Эти две категории земель изъяты из оборота. Земли особо охраняемых природных территорий являются, как правило, государственной собственностью, хотя закон допускает нахождение этих участков в частной собственности. Просто в России еще не было подобных прецедентов.

Земли, признанные особо ценными для общества, переводятся из одной категории в другую, изымаются из оборота и хозяйственного использования. Их обратный перевод в другую категорию законом не предусмотрен. Земли запаса нельзя использовать в хозяйственных целях, но можно перевести в иную категорию и с определенным разрешенным использованием.

Что такое вид разрешенного использования земель (ВРИ)

Понятие разрешенного использования земельного участка носит уточняющий характер в рамках целевого назначения.

Введение этого понятия является следствием более детального зонирования территории в масштабах субъекта федерации, региона или иного территориального деления.

Однако, земельный участок, находящийся в собственности фермера, в рамках одного и того же целевого назначения может иметь иное разрешенное использование.

Кроме того, существует деление разрешённого вида использования на следующие типы:

Источник: yuristrtrud.ru

Что Можно Строить На Знп С Ври Садоводство С 2020года

Ранее на учет ставились участки с различными разрешенными использованиями. В соответствии с новым законом участки с разрешенным использованием «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства» с 1 января 2020 года считаются садовыми земельными участками.

Для строительства жилого или садового дома на садовом участке необходимо подавать Уведомление о планируемом строительстве объекта. Затем обращаться к кадастровому инженеру за техническим планом, и подавать Уведомление об окончании строительства в органы местного самоуправления. В ответ застройщик должен получить Уведомление о соответствии построенного объекта параметрам строительства (соблюдение отступов от границ участка и др.).

Ведение садоводства

• Пункт 1.5 «Садоводство на территориях сельхозугодий». Имеются в виду участки, выделенные под садоводство из категории земель ЗСН. Данные участки в первую очередь предназначены для выращивания многолетних сельхоз культур в промышленных масштабах.Здесь можно строить изгороди, теплицы, бурить скважины для подвода воды, но нельзя возводить любые капитальные сооружения (сооружения с фундаментом). Тем более на таких землях запрещено строительство жилых домов.
• Пункт 13.2 «Ведение садоводства». Таковой ВРИ может быть назначен и в категории ЗНП и в категории ЗСН. В данном случае имеются в виду участки, предназначенные для ведения частного садоводства и для обустройства дачи.Классификатор гласит, что на таком участке допускается выращивание любых бахчевых, садовых, овощных и иных сельскохозяйственных культур. Также, здесь разрешено строительство садового (летнего, дачного) дома и иных необходимых хозяйственных построек.

Учитывая требования, выдвигаемые основными нормативными документами (СНиП, требования пожарных служб), минимальная площадь садового участка составляет 3 сотки. Такая площадь позволяет отодвинуть дом на положенное расстояние от соседнего участка и от дороги.

Закон об СНТ с 2020 года: последние новости для дачников

В СНТ, соответственно, будут расположены садовые земельные участки, в ОНТ – огородные. Распределение земли между членами производится на основании коллективного решения всех членов в соответствии с реестром (ст. 22 Закона). Создание товарищества для ведения садоводства или огородничества не является обязательным условием, в этом случае каждый отдельный собственник взаимодействует с госорганами и коммерческими компаниями (ст. 6 Закона).

Для начала стоит сказать, что многие дачники и землевладельцы не до конца понимают суть грядущих изменений. Отсюда и огромное количество вопросов, которое получают юристы, консультирующие граждан в режиме онлайн. Многие ошибочно думают, что дачи после 1 января исчезнут, буквально будут объявлены вне закона. Другие переживают о росте налоговой нагрузки на землевладельцев. Вот некоторые вопросы, которые пришли на почту юристам сайта takovzakon.ru.

Учесть дома на земле сельхозназначения с

Ну что тут скажешь — Ваши местные чиновники не читали 217-ФЗ. Они не учитывают, что в составе земель сельскохозяйственного назначения имеются сельскохозяйственные угодья. Вот на них точно ничего строить нельзя. Но земельные участки под дачное хозяйство отводились и отводятся из самых малопродуктивных земель сельскохозяйственного назначения, которые не являются сельскохозяйственными угодьями и нах жилые дом строить можно.

Обратился с данным вопросом в местную администрацию, потом в архитектуру, потом позвонил в КУМИ. Все твердят что что бы перевести дом в статус жилого, нужно обязательно сменить категорию земли на ИЖС, на землях сельхозназначения дом жилим никогда не признают.

Росреестр: с 2020 года на садовых участках можно будет размещать жилые дома

Размер членских и целевых взносов определяется на основании финансово-экономического обоснования, утвержденного общим собранием членов товарищества. Утвержденные общим собранием взносы, члены огороднического некоммерческого товарищества и садоводческого некоммерческого товарищества должны будут вносить исключительно на расчетный счет объединения.

Основные изменения и нововведения Федерального закона от 29 июля 2020 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» заключаются в следующем:

Новый дачный закон 217-ФЗ

Авторы закона 217-ФЗ неоднократно заявляли, что их закон позволит навести порядок в вопросе прописки в доме, построенном на садовом участке. В частности говорилось, что сегодня прописаться на даче можно только по решению суда, который должен признать дом капитальным, пригодным для постоянного проживания. С принятием нового закона прописка в жилом доме на землях СНТ будет само собой разумеющимся делом… Однако в окончательной редакции нового дачного закона ничего о прописке не говорится.

Ранее портал METRTV.ru опубликовал пошаговую инструкцию для постановки на кадастровый учёт и регистрации права собственности на частный дом на землях ИЖС. Скорее всего, после вступления в силу нового дачного закона, эта инструкция станет актуальной и для садоводов, строящихся на сельской земле.

Можно ли строить дом на земле для садоводства: изучаем тщательно

Это — тепло (отопление), вода (скважина, колодец, насос), электричество (бесперебойное снабжение дома электроэнергией). В статье как переделать дачу в дом для ПМЖ мы подробно рассказывали, что такое сооружение, как старый дачный дом, можно превратить в полноценный загородный коттедж. Начиная от его перестройки, расширения площади, утепления и заканчивая монтажом системы отопления, водоснабжения и резервным источником питания. Поэтому сейчас перечислим основные характеристики, по которым строение обретает статус «место для ПМЖ».

С каждым годом растёт спрос на загородную недвижимость. Это связано с тем, что всё большее число горожан стремится покинуть мегаполисы и жить на своей земле. Одним из препятствий на пути к мечте, помимо дороговизны участков, находящихся недалеко от города, становятся сложности юридического характера. При попытках разобраться в хитросплетениях прописки и жизни в домах, построенных на участках в СНТ, у застройщиков возникает множество вопросов. А именно:

Закон о садоводстве и огородничестве в 2020 году: что изменится

Закон постановил, что в пределах одного садоводства или огородничества может быть только одно товарищество. Раньше их могло быть несколько, и законодатель особо озаботился ситуацией, когда объединения занимаются борьбой за привлечение собственников земельных участков и при этом почти не обращают внимание на состояние общей инфраструктуры, спихивая ответственность на соседа.

Немаловажные изменения, вносимые Законом о садоводческих товариществах 2020 года, касаются улучшения инфраструктуры. Перед началом бурения скважин не придется оплачивать дорогостоящее геологическое исследование местности. Вода по стоимости станет в разы доступней.

Рекомендуем прочесть: Могут ли приставы накладывать арест на имущество в квартире на двух собственников

Разрешено ли строительство на землях СНТ

В соответствии с действующим законодательством, в садоводческих товариществах разрешено строительство жилых строений без права регистрации (прописки). Высота таких зданий не может превышать три этажа. Площадь возводимого здания не нормируется, однако при строительстве следует соблюдать требования правил землепользования, установленной на территории застройки и строительных правил. Эти документы регулируют различные нормативные отступы от границ участков, заборов, дорог, расстояния между домами и хозяйственными постройками, а также площадь застройки участка и высотность объекта. При планировании строительства здания в СНТ рекомендуется также ознакомиться с внутренними правилами, которые могут быть установлены в конкретном садовом товариществе.

1 января 2020 года вступает в силу Федеральный закон от 29.07.2020 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с положениями этого закона, земельные участки в садовых некоммерческих товариществах будут подразделяться на два вида.

Можно ли строить на землях сельскохозяйственного назначения дом или использовать для дачного строительства в 2020

В основном это земли, которые являются частью территориальных образований садовых товариществ и кооперативов. По закону, такие наделы предназначены под дачное строительство. Дачи — постройки, предназначенные для временного сезонного проживания. Сделать прописку в такой постройке или провести ее регистрацию довольно затруднительно.

Гарантий того, что комиссия или администрация одобрят строительство, не существует. Вероятность отказа высока. Но, как показывает практика, местная власть идет навстречу и дает согласие на постройку, если изменение вида разрешенного использования положительно повлияет на общую ситуацию в районе.

217 ФЗ О садоводческих на 2020 год с изменениями и комментариями

20. Теперь председатель и правление могут избираться не на 2 года (как раньше), а на любой, установленный уставом срок, но не более чем 5 лет. Установлены требования к численному составу правления – не менее трех человек и должно составлять не более пяти процентов от общего числа членов товарищества. Теперь председатель вправе выдавать доверенности исключительно без права передоверия.

В настоящем обзоре мы постарались отразить и донести основные изменения в дачное, садоводческое и огородническое законодательство, которые вступают в силу с 1 января 2020 года, но вышеуказанные 25 пунктов не способны вместить в себя все изменения. Выполненные профессиональным юристом, все изменения с комментариями напротив каждой статьи Федерального закона от 29.07.2020 N 217-ФЗ (ред. от 03.08.2020) «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» вы можете бесплатно скачать в формате ворд по следующей ссылке:

Земельные участки для садоводства: понятие и особенности

Согласно земельному законодательству, каждый гражданин РФ имеет право получить участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Земля под огородничество или садоводство может стать собственностью физического лица или некоммерческого объединения, если стать для этого на учет в органах местной власти.

Многих россиян интересует вопрос, можно ли в садовом товариществе построить капитальный дом. Это строение разрешено использовать для отдыха, однако оно не должно быть предназначено для круглогодичного проживания. Для подобных участков существует целый ряд ограничений, зато получить их в пользование бесплатно может любой гражданин, обратившись в органы местной власти.

Источник: yrokurista.ru