Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства москва

Вид разрешенного использования земельного участка

Земельный кодекс РФ предусматривает, что правовой режим земельного участка определяется исходя из его принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Зонирование территорий производится в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. В свою очередь территориальные зоны — это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки (далее- ПЗЗ) определены границы и установлены градостроительные регламенты.

По общему правилу ПЗЗ должны включать в себя карту градостроительного зонирования, на которой устанавливаются границы территориальных зон, и градостроительные регламенты.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов недвижимости, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов недвижимости.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным регламентом видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Вид разрешенного использования земельного участка. Что можно и чего нельзя строить

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Министерством экономического развития Российской Федерации (приказ от 1 сентября 2014 г. N 540).

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков вступил в силу с 24 декабря 2014г.

Разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

То есть, после 24 декабря 2014 года вид разрешенного использования земельного участка может быть установлен только в соответствии с классификатором.

Анализируя классификатор, можно, например, сделать следующие выводы:

• для такого вида разрешенного использования земельного участка, как «сельскохозяйственное использование», предусмотрено размещение только зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции;
• такие виды разрешенного использования, как «малоэтажная жилая застройка» и «приусадебный участок личного подсобного хозяйства», дают возможность разместить на таком земельном участке жилой дом, гараж, подсобные сооружения, а также выращивать сельскохозяйственные культуры. При этом земельный участок с таким видом разрешенного использования не предназначен для размещения дома с разделом его на квартиры, а построенный на нем дом должен быть высотой не выше трех надземных этажей;
• вид разрешенного использования «торговые центры (торгово-развлекательные центры)» предусматривает размещение на таком земельном участке объекта недвижимости свыше 5000 кв. м. с целью размещения организаций предоставляющих услуги банковской и страховой деятельности, услуг общественного питания, развлечения, а также размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра;
• для размещения объекта недвижимости, предназначенного для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м. подойдет такой вид разрешенного использования, как «Магазины».

Вообще стоит отметить, что классификатор видов разрешенного использования земельных участков вызывает некоторые вопросы при его применении на практике.

Как изменить вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка?

С учетом того, что процесс изменения вида разрешенного использования земельного участка занимает большое количество времени и денежных средств (для регионов, где не приняты правила землепользования и застройки), а от вида разрешенного использования земельного участка зависит размер земельного налога (арендной платы), к выбору вида разрешенного использования земельного участка стоит отнестись достаточно серьезно.

Почему следует соблюдать вид разрешенного использования земельного участка?

Несоблюдение вида разрешенного использования земельного участка для арендатора такого земельного участка может повлечь расторжение договора аренды земельного участка.

Кроме того статья 8.8. Кодекса об административных правонарушениях РФ предусматривает ответственность за использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием в виде административного штрафа в размере:

• если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей и не более ста тысяч рублей; на должностных лиц — от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей и не более чем триста тысяч рублей; на юридических лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, и не более семисот тысяч рублей,
• а в случае, если не определенакадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.

Если на земельном участке производится строительство и такое строительство не предусмотрено видом разрешенного использования земельного участка, то в соответствии со статьей 222 ГК РФ результат строительства будет признан самовольной постройкой.

По общему правилу самовольной постройкой является жилой дом, другой объект недвижимости:

• созданный на земельном участке, не отведенном для этих целей;
• созданный без получения на это необходимых разрешений;
• созданный с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Земельный участок будет считаться неотведенным для целей строительства соответствующего объекта недвижимости, если его вид разрешенного использования не предусматривает такого строительства.

Кроме того, не изменив вид разрешенного использования земельного участка, невозможно будет получить разрешение на строительство, а впоследствии разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию (статья 51, 55 Градостроительного кодекса РФ).

Законом установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Стоит также добавить, что статьей 9.5. Кодекса об административных правонарушениях РФ предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство влечет наложение административного штрафа на юридических лиц — от 500 000 рублей до 1 000 000 рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.

ООО «Дикес Консалтинг» оказывает юридические консультации по вопросам изменения вида разрешенного использования земельных участков, а также юридическое сопровождение строительства объектов недвижимости в Москве и Московской области подробнее

Другие статьи по теме:

Особенности изменения вида разрешенного использования в городе Москве и Московской области собственниками земельных участков

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка собственником земельного участка в Москве

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка арендатором земельного участка в Москве

Арендаторы и Собственники земельных участков в Москве смогут оформить рассрочку внесения платы за изменение вида разрешенного использования

Источник

Виды разрешенного использования земельных участков в соответствии с установленными классификаторами

Любая земля, предоставляемая гражданам или юрлицам в аренду, бессрочное пользование или владение, передается только на условиях ее целевого использования.

Этот подход применяется для сохранения земель в надлежащем виде, охраны окружающей среды и рядом стоящих с участком домов и предприятий.

Что входит в понятие землепользование?

Земельные отношения в России регулируются Земельным кодексом РФ. Относительно пользования участком 40-я статья говорит следующее:

1. Собственник участка вправе использовать его в своих нуждах, пользоваться расположенными на участке водами (подземными, карьерами, прудами) и полезными ископаемыми.
2. Строить здания и сооружения любого назначения: культурного, бытового, жилищного, приусадебного в соответствии с нормами целевого использования земель.
3. Проводить различные технические работы: оросительные, мелиоративные, осушительные в соответствии с гигиеническими, градостроительными и другими особыми требованиями.
4. Применять прочие права на участок в соответствии с законом.

Все участки могут использоваться только в соответствии с присвоенной категорией, которая указывается в кадастровом паспорте и иных документах на них.

В соответствии с целевым назначением выделяют земли:

• населенных пунктов;
• сельскохозяйственные;
• промышленности, транспорта, оборонного, космического предназначения и другого спецназначения;
• лесного и водного фонда;
• охраняемых объектов;
• запаса.

Как и какой землей разрешено пользоваться?

Целевое назначение земли предназначено для определения порядка пользования ею, что означает характеристику деятельности, которая разрешена к проведению арендатором на имеющемся у него земельном участке. Сведения об использовании внесены в кадастровый паспорт.

Законодательство предписывает строго придерживаться установленных норм разрешенного использования, которые разделены на три группы:

1. В основную группу входят МКД (многоквартирные дома), культурные сооружения, школы и сады, торговые здания, площадь которых не превышает ста квадратных метров.
2. Вторая группа – условно разрешенное пользование. Сюда относятся спортзалы, больницы, офисы, некоторые предприятия.
3. Дополнительные виды использования – автостоянки временного характера, гаражи.

По видам целевого использования к первой группе относятся:

• дачное и индивидуальное строительство домов;
• жилищное строительство;
• дачное хозяйство;
• строительство коммерческих объектов;
• организация КФХ;
• сельскохозяйственные угодья и производство.

Основной вид использования отличается от вспомогательного лишь тем, что при выборе второго потребуется получение специального разрешения. Оно выдается комиссией после публичных слушаний, инициированных муниципалитетом.

Основные и вспомогательные виды использования могут быть выбраны собственниками участков без получения разрешения.

Что считается использованием участка не по назначению и чем это грозит?

Земля, которой пользуются владельцы или арендаторы, всегда находится под охраной государства. Нецелевое использование земельного участка, выявленное контролирующими органами, может повлечь за собой административные санкции.

Под нецелевым пользованием подразумевается:

• использование участка земли не по назначению, в несоответствии с категорией, неполном выполнении обязательств;
• невыполнение мер, направленных на рекультивацию, охрану и улучшение качества земли.

Размер штрафных санкций при выявлении фактов использования земельного участка не по целевому назначению таков:

• для физлиц (собственников или арендаторов) – 2–5 тысяч рублей;
• для организаций – 80–100 тысяч рублей.

В особых случаях к правонарушителю применяются и другие виды наказания:

• установление ставки земельного налога на уровне 1,5% вместо 0,3%;
• лишение его прав на участок земли по решению суда;
• арендатор же может лишиться возможности дальнейшего использования участка, и договор с ним может быть расторгнут.

Так, примером нецелевого использования может быть ситуация, если на земле, выделенной под ведение сельхозработ, был построен дачный поселок. Также нецелевым считается просто неиспользование земли, отсутствие «ухода» за ней.

Значение имеет основное (преимущественное) использование участка. Например, если на нем высажено хоть какая-нибудь растительность, использование может быть признано целевым, когда в документах указан вид «подсобное хозяйство».

Как изменить категорию земель?

Если земельный участок собственника имеет категорию, которая его не устраивает, возможно изменение вида разрешенного его использования (например, сделать землю для подсобного хозяйства пригодной для постройки дома).

Для этого необходимо обратиться в местную администрацию с пакетом документов:

• проект участка;
• проект здания;
• согласие в письменном виде всех соседей по участку;
• согласие всех собственников земли.

Документы можно подать самостоятельно или посредством почтового письма, сделав предварительно опись вложения.

Также провести процедуру может представитель собственника или арендатора при наличии доверенности. Принятие решения занимает 1,5 месяца или более. Процедура платная.

После получения положительного решения надо обратиться в Росреестр. Все изменения будут внесены в ЕГРП и документы о собственности.

Отказ возможен в двух случаях:

• неверный список или недостача документов;
• комиссия сделает вывод, что данные изменения приведут к нецелевому использованию участка.

В случае отказа можно подать исковое заявление.

Можно ли объединить несколько участков?

Под объединением земельных участков подразумевается способ образования участка, принципы которого описаны в статье 11.2 ЗК. Провести процедуру можно только в отношении смежных участков. В результате образуется право одного владельца или долевой собственности (если изначально владельцев несколько) на землю.

Объединение возможно лишь при условии, что в процессе объединения участок не превысит градостроительных норм по площади, установленной региональным законодательством.

При объединении земельных участков с разным разрешенным использованием (например, если один предназначен для сельского хозяйства, а другой – для строительства) необходимо действовать следующим образом:

1. Привести оба участка к одному виду разрешенного пользования. Для этого важно получить постановление главы местной администрации и внести соответствующие изменения в документы и ЕГРП.
2. Когда участки будут иметь одинаковую категорию и вид пользования, необходимо подать документы в местную администрацию. (понадобятся: правоустанавливающие документы, паспорт, заявление, решение местной администрации, кадастровый паспорт и межевой план).
3. После получения положительного ответа проводится межевание.
4. Далее следует обращение в кадастровую палату и подача заявления с просьбой о постановке нового участка на учет. Итогом станет получение нового кадастрового паспорта, а затем и свидетельства на право собственности, выдаваемое Росреестром.

Целевое использование наделов строго контролируется государственными органами. Штрафы сравнительно невелики, однако повторные или грубые нарушения установленных норм могут привести даже к лишению права собственности.

Видео: Возможные категории земель при покупке участка

В видеосюжете дается разъяснение для чего в России установлены категории для различных видов земель.

Объясняется, в чем различие земельных участков по категории их возможного использования. Даются советы, какую категорию выбрать при приобретении земельного участка для строительства на нем жилого дома.

Источник