Является ли объект незавершенного строительства жилым помещением

Верховный суд запретил оформлять право собственности на недостроенное жилье

Как ГК с 2022 года регулирует права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места

Что регулирует гл. 17.1 ГК РФ

Она посвящена праву собственности и другим вещным правам на:

• здания;
• сооружения;
• объекты незавершенного строительства;
• помещения;
• машино-места.

Статья 287.1	Возникновение права собственности на здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место при их создании
Статья 287.2	Особенности права собственности на здание, сооружение
Статья 287.3	Пользование собственником здания или сооружения чужим земельным участком
Статья 287.4	Особенности права собственности на помещение, машино-место
Статья 287.5	Общее имущество собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении
Статья 287.6	Права собственников помещений, машино-мест на земельный участок под зданием или сооружением
Статья 287.7	Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение

Далее разберём ключевые правила каждой из этих новых статей.

Сразу скажем, что появление в ГК РФ с 2022 года главы 17.1 с общими нормами вещного права закрепило сложившуюся судебную практику по применению первой части Гражданского кодекса и некоторые отраслевые правила.

Благодаря новым главам 6.1 и 17.1 ГК должно стать меньше споров по поводу разграничения имущества на движимое или недвижимое, так как прописаны более четкие признаки недвижимых вещей, а также их основные виды, характеристики и порядок образования.

Возникновение права собственности на здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место при их создании

Согласно ст. 287.1 ГК, по общему правилу право собственности на созданные объекты возникает у собственника земельного участка, на котором они расположены. Но иное может быть предусмотрено ГК РФ, другим законом или договором.

Право собственности на созданные объекты возникает у лица, которому находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен для создания соответствующей недвижимой вещи, если ГК РФ, другим законом или договором не предусмотрено иное.

Особенности права собственности на здание и сооружение

В силу ст. 287.2 ГК при госрегистрации прав на образованные в здании или сооружении помещения и/или машино-места право собственности на здание, сооружение в целом прекращается.

Собственник здания или сооружения вправе передать другому лицу во временное владение и пользование или во временное пользование:

• помещение/его часть;
• либо иные части здания или сооружения.

В этом случае передаваемую часть определяет договором между собственником и другим лицом.

Указано, что помещения/машино-места могут быть образованы при разделе здания, сооружения, принадлежащих нескольким лицам на праве общей долевой собственности (ст. 252 ГК), в счет долей всех сособственников.

Пользование собственником чужим земельным участком

Статьёй 287.3 ГК установлено, что собственник здания или сооружения на земельном участке другого лица пользуется им на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником участка.

Если же собственник не имеет права пользования этим участком по закону или договору, он может пользоваться им в объеме, необходимом для доступа к своему зданию или сооружению (ст. 271 ГК).

Случайная гибель здания или сооружения (когда полностью перестали существовать) на чужом участке по общему правилу не влекут прекращения указанных прав собственника этих объектов на участок. Но иное может быть предусмотрено законом или договором. И собственник имеет право на их восстановление в определяемом законом порядке.

Если собственник не приступил к восстановлению здания или сооружения в течение 5 лет с момента их случайной гибели, его право на участок прекращается, если иное не предусмотрено законом или договором.

Собственник здания или сооружения на чужом участке имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению. В том числе сносить их, если это;

• не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором;
• не нарушает прав собственника участка или его иного законного владельца.

Собственник здания или сооружения на земельном участке государственной или муниципальной собственности вправе требовать передачи ему участка, необходимого для их использования:

• в собственность;
• во временное владение и пользование;
• только во временное пользование

Случаи и порядок предусмотрены законом.

Особенности права собственности на помещение, машино-место

Владеть, пользоваться и распоряжаться ими нужно в соответствии с их назначением.

Установлено жёсткое правило (п. 1 ст. 287.4 ГК):

Собственник помещения, машино-места не вправе использовать их способами, которые нарушают права и охраняемые законом интересы собственников иных помещений, машино-мест в тех же здании, сооружении.

Собственнику помещения, машино-места принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в таких здании или сооружении. Этому посвящена ст. 287.5 (см. далее).

Пользование жилым помещением не для проживания граждан допустимо только после перевода его в нежилое. Порядок и исключения определяет жилищное законодательство и ЖК РФ.

В случае сноса либо разрушения здания или сооружения за собственниками помещения, машино-места в них сохраняется право общей долевой собственности на земельный участок, на котором были расположены эти здание или сооружение.

Общее имущество собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении

Если иное не предусмотрено законом (т. е. договор роли не играет), собственникам помещений/машино-мест в здании или сооружении принадлежит на праве общей долевой собственности предназначенное для обслуживания более 1 помещения, машино-места имущество в них. Это и есть понятие общего имущества в данном случае (п. 1 ст. 287.5 ГК).

Предназначение имущества для обслуживания более одного помещения/машино-места может вытекать в том числе из:

• его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения;
• решения собственников помещений, машино-мест.

Приведён открытый перечень общего имущества. Это, в частности:

• вспомогательные помещения – например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых есть инженерные коммуникации, обслуживающие более 1 помещения, машино-места в этих здании или сооружении;
• крыши;
• ограждающие конструкции этих здания или сооружения;
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более 1 помещения, машино-места.

Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливает закон.

В случаях, предусмотренных ГК РФ или иным законом, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, занятый зданием или сооружением и необходимый для их использования, в том числе для безопасной эксплуатации, тоже входит в состав общего имущества и принадлежит собственникам помещений, машино-мест на праве общей долевой собственности.

Такие собственники совместно владеют, пользуются и в установленных ГК или другим законом пределах распоряжаются общим имуществом в здании или сооружении. При этом:

• доля в праве собственности на общее имущество пропорциональна доле общей площади принадлежащих собственнику помещения, машино-места в общей площади здания или сооружения;
• количество голосов пропорционально размеру доли в праве собственности на общее имущество.

Собственник помещения, машино-места не вправе:

• отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении;
• совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на принадлежащие ему помещение, машино-место. Выдел доли в натуре недопустим.

При отчуждении помещения, машино-места к их новому собственнику переходит соответствующая доля в праве собственности на общее имущество.

Если иное не установлено законом, общее имущество в здании или сооружении, пригодное для самостоятельного использования, может быть предоставлено в пользование третьим лицам. Решение принимает 2/3 голосов собственников. При условии, что это не нарушит интересы собственников иных помещений, машино-мест в этих здании или сооружении.

Указанные правила применяются к общему имуществу собственников комнат в коммунальной квартире, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или не вытекает из существа отношений.

Таким образом, с 2022 года больше не применяют по аналогии правила ЖК РФ к общему имуществу в нежилом здании.

Права собственников помещений и машино-мест на земельный участок под зданием или сооружением

Они пользуются таким участком по правилам ст. 287.3 ГК РФ.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности:

1. Земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
2. Иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на земельном участке объекты.

Также права на частичное использование участка есть у собственников нежилых помещений в зданиях или сооружениях, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. Случаи урегулированы Земельным кодексом РФ.

Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение

СИТУАЦИЯ	ПОСЛЕДСТВИЕ
Собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение	Уполномоченный госорган или орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения, также назначить соразмерный срок для ремонта помещения.
Собственник помещения после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать помещение не по назначению либо без уважительных причин не делает необходимый ремонт	Суд по иску уполномоченного госоргана или органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Некоторые особенности установлены Жилищным кодексом РФ.

Указанные правила ст. 287.7 ГК применимы и к машино-местам, если иное не предусмотрено законом и не вытекает из существа правоотношений.

Источник

Объектом незавершенного строительства считается объект , который на данный момент находится в процессе строительства . Этот объект привязан к определенному земельному участку. Его перемещение невозможно без демонтажа. Данный объект не внесен в действующий строительный договор. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа.

Верховный суд запретил оформлять право собственности на недостроенное жилье

Коробок с пустыми глазницами окон — недостроенных домов в нашей стране хватает. Как и тех граждан, которые поверили застройщику и вложили деньги в его обещания построить им жилье. А если обещания так и остались пустым звуком?

Именно с таким спором и разбирался Верховный суд РФ. Суть спора — несостоявшиеся собственники квартир попытались в суде получить право собственности на квартиры, которые так и не были построены.

Итак, фирма построила дом, не утруждая себя оформлением разрешительной документации, квартиры в нем продавала по несколько раз без регистрации договоров. Но низкие цены привлекли сотни граждан. Новый застройщик начал достраивать дом, но в это время часть дольщиков, видимо, сомневаясь в будущем получить-таки оплаченное полностью жилье, подали иски о признании права собственности на несуществующие квартиры. Три суда пошли им навстречу. А вот Верховный суд отказал им и объяснил, почему он это сделал.

История началась в Самаре, где некая фирма начала строить многоквартирный дом еще в 2003 году. При этом разрешительных документов у них не было, что не остановило граждан, и еще на стадии возведения стен все квартиры были раскуплены. В 2008 году строительство остановили из-за нарушений. В 2009-м фирма обанкротилась. И строительство возобновилось только спустя восемь лет.

Несколько дольщиков решили не терять времени и добиться признания за собой прав на недостроенные квартиры. Сначала суды отказали в иске. Потом Арбитражный суд Поволжского округа велел дело пересмотреть. И в прошлом году областной арбитраж признал права истцов на «долю в праве общей долевой собственности на жилой дом» в виде конкретных квартир, указанных в их договорах. Одновременно требования восьми истцов исключили из реестра требований о передаче жилых помещений. Это решение прошло апелляцию и кассацию. По мнению местных судов, они обеспечивают права дольщиков по договору о финансировании строительства. И это право надо защитить вне зависимости, закончено строительство дома или нет.

Но на судах другие участники строительства возражали и говорили, что на эти квартиры заявляют права третьи лица. Ведь многие квартиры неоднократно перепродавались. Был еще важный момент — новый застройщик изменил проектную документацию, и в результате границы некоторых квартир наложились друг на друга. Местные суды эти аргументы отклонили за недоказанностью.

Верховный суд с вынесенными решениями не согласился. Он напомнил, что дольщик может получить в собственность только достроенную квартиру. Если строительство жилого дома не завершено и квартир в натуре не существует, то и право собственности на них получить нельзя. Верховный суд также раскритиковал решение местных судов признать право именно на «долю в общей долевой собственности». Ни закон, ни договор не предусматривают, что она возникает.

Вот главный вывод Верховного суда — если застройщик обанкротился и не закончил дом, то дольщики не могут получить право собственности в недострое. Поскольку строительство не завершено, квартиры не появились в натуре как оборотоспособные объекты. Поэтому суды не могут признать за дольщиками право собственности на «доли в праве общей собственности в виде конкретных квартир».

Если строительная компания банкрот

Со строительной компанией был заключен договор долевого участия, дом построен на 7-10%. Сейчас стройка заморозилась, застройщик на этапе судебного разбирательства по делу о банкротстве. Конкурсный управляющий пока не назначен. Как действовать дольщику при банкротстве застройщика? Нужно ли подавать иск в суд для признания моего права требования на квартиру? Есть ли риск неполучения квартиры? Луиза, Москва

— При банкротстве дольщики имеют право предъявить либо денежные требования к застройщику, либо требования о передаче жилого помещения.

Согласно п. 3 ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений предъявляются конкурсному управляющему.

Для предъявления требований не надо дожидаться судебного решения о взыскании задолженности или передаче помещения, необходимо обращаться с заявлением о включении в реестр кредиторов с приложением документов, подтверждающих право требования (договор участия в долевом строительстве, документы, подтверждающие оплату дольщиком, и т.д.).

Если в порядке ст. 201.15-1 Закона о банкротстве будет происходить возмездная передача имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика иному застройщику, который будет являться приобретателем, то ему подлежат передаче обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений. Таким образом, дольщики в любом случае должны подать заявления о включении в реестр кредиторов. В свою очередь, в случае достройки дома новым застройщиком у дольщиков будет право требования по передаче жилого помещения.

Источник

Критерии отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимости. •17. Особенности государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства . •18. Понятие жилого помещения . … +16. Понятие объекта незавершенного строительства . Критерии отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимости. + + Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты , перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства .

Оплаченная квартира в недостроенном доме является собственностью ее приобретателя

Эксперты отметили практикоориентирующий характер определения ВС РФ и его соответствие позиции законодателя в вопросе о предоставлении повышенных гарантий приобретателям жилья.

В 2011 г. между К. и коммандитным товариществом «СУ № 155», действовавшим от имени ЖСК «Новые Черемушки, 8», был заключен договор об участии в ЖСК с целью получения отдельной двухкомнатной квартиры. Срок окончания строительства был установлен не позднее декабря 2013 г. К. оплатила в полном объеме взносы, предусмотренные договором, однако в дальнейшем квартиру не получила, поскольку жилой дом не был построен и введен в эксплуатацию.

К. обратилась в суд с иском к ЖСК «Новые Черемушки, 8», АО «СУ-155» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

По заказу К. в 2016 г. была проведена строительно-техническая экспертиза, установившая, что объект недвижимости в строящемся жилом доме в виде двухкомнатной квартиры площадью 74,52 кв. м существует в натуре как отдельное изолированное помещение со своими характеристиками и определенным местоположением.

Тем не менее решением Гагаринского районного суда г. Москвы, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Мосгорсуда, в удовлетворении исковых требований было отказано. Суды исходили из того, что право истицы требовать передачи квартиры в собственность возникает после ввода объекта в эксплуатацию и создания квартиры как предмета договора. А право требовать в собственность долю в объекте незавершенного строительства договором об участии в ЖСК предусмотрено не было. Также было указано, что признание за истицей права собственности на долю в праве общей собственности на не завершенный строительством жилой дом может повлечь нарушение прав других соинвесторов.

Не согласившись с решениями судов, К. обратилась в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой. Проверив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ сочла ее подлежащей удовлетворению, сделав вывод о существенных нарушениях судами норм материального права.

Верховный Суд РФ указал, в частности, что в силу п. 4 ст. 218 ГК РФ, ч. 1 ст. 129 ЖК РФ член ЖСК, полностью внесший паевой взнос за квартиру, приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме. Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся объектом недвижимости, прямо предусмотрена ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на момент заключения истицей договора об участии в ЖСК. При этом законом не установлены запрет или иные ограничения на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.

ВС РФ также указал, что, помимо изложенных положений законодательства, судами не учтены доводы истицы о том, что она полностью внесла плату за строительство квартиры и что данный объект недвижимости построен и может быть индивидуализирован.

В итоге Суд отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Напомним, ранее Верховный Суд РФ уже высказывал аналогичную позицию по делу в Обзоре судебной практики ВС РФ № 3 за 2017 г.

Адвокат КА «Адвокат» Максим Жмурков отметил, что рассматриваемое определение о признании права на объект незавершенного строительства, как и ранее описанный «АГ» прецедентный случай, приведенный в Обзоре судебной практики ВС РФ № 3 за 2017 г., соответствует общей логике законодателя о предоставлении повышенных гарантий покупателям жилья как необходимого и закрепленного в Конституции РФ важнейшего права граждан.

«Преимущество в процедуре признания права для члена кооператива, полностью внесшего паевой взнос, является одновременно и преимуществом в случае отстаивания в судебном порядке своих прав на объект недвижимости», – добавил эксперт.

Адвокат АП г. Москвы Анна Минушкина обратила внимание на то, что иски о признании собственности на долю в объекте незавершенного строительства (многоквартирном доме) встречаются редко и практика по рассмотрению таких споров является отрицательной.

Она подчеркнула, что камнем преткновения для нижестоящих судов в данном деле стало разрешение вопроса о том, возможно ли признать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, если объектом договора является конкретная квартира в многоквартирном доме.

«Больше всего удивляет то обстоятельство, что нижестоящие суды проигнорировали экспертное заключение, согласно которому указанная квартира в реальности существует, имеет конкретное местоположение и квадратуру», – сказала адвокат.

По мнению Анны Минушкиной, сформулированные в определении ВС РФ выводы станут практикоориентирующими и дадут застройщикам возможность эффективно защищать свои права в суде.

Источник

Понятие объекта незавершенного строительства и его признаки по закону. К сожалению, закон в России не даёт чёткого и конкретного определения того, что такое объект незавершённого строительства , каков его правовой режим, можно ли считать его недвижимостью, поэтому нам ничего не остаётся, как понять, что это такое, самостоятельно. Как указано в положениях Гражданского кодекса, написанных в сто тридцатой статье, к вещам, которые считаются недвижимостью, относятся , в том числе, объекты , соединённые с землёй и прочно связанные с ней. Эти объекты невозможно переместить в пространстве без того, чтобы не нарушить их целевое назначение. … Но является ли корректным и верным подобное определение?

В этом случае он является недостроем ОСН или жилой дом в аварийном состоянии?

Жилой дом после пожара ( нет кровли и окон), сданный в эксплуатацию в 72 г., право собственности зарегистрировано до пожара). В этом случае он является недостроем ( ОСН) или жилой дом в аварийном состоянии?

Добрый день, Мила!

Сданный в эксплуатацию дом не может быть недостроем. Это жилой дом.

Анна, но дом после пожара ( нет кровли)! Администрация города предлагает заключить договор аренды согласно ст.39.8 пп 8 ст 6, хотя было получено разрешение на реконструкцию.

хотя было получено разрешение на реконструкцию.

мила

значит дом при таких условиях нельзя признать аварийным, поскольку устранить последствия технически возможно, что полагаю не правильно, поскольку несущие конструкции разрушены, поскольку дом без крыши.

Здравствуйте, уважаемая Мила!

Объектом незавершенного строительства является объект капитального строительства, строительство которого не завершено в установленном порядке, при этом степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

В соответствии с положениями ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объекты незавершенного строительства, то есть объекты, строительство которых не завершено, отнесены к объектам капитального строительства наряду с зданиями, строениями, сооружениями.

Поэтому по указанным Вами параметром это никак не недострой (Объект незавершенного строительства). Это дом, находящийся в аварийном состоянии. Но реконструкции он подлежать может.

С уважением, Пархоменко Вадим Николаевич.

Что же касается признанием дома аварийным, то руководствуются

Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом»

38. Жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, чрезвычайных ситуаций, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома признаются аварийными и подлежащими сносу.

Поэтому, т.к. дано разрешение на реконструкцию, с учётом сообщённого Вами уточнения

он не признан в настоящий момент аварийным.

Здравствуйте Мила! В соответствии со ст. 15 ЖК дом может быть признан аварийным в порядке установленном правительством РФ
Согласно п. 38 Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» помещения многоквартирного дома подвергшийся пожару следует признавать, если устранение последствий невозможно или нецелесообразно
Комиссия на основания заявления собственника производит соответствующий порядок для признания дома аварийным в результате пожара установленный в п. 47 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47

Таким образом пока он не признан аварийным он таким не является да и недостроем тоже раз принят в эксплуатацию
С уважением Добышев Р.В.

Ни то, ни другое.

Аварийным жилым домом можно считать дом в случае, если его признает таковым уполномоченный орган (администрации, межведомственная комиссия) согласно Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 N 47. А в данном случае, как следует из Вашего уточнения, Вам даже выдано разрешение на реконструкцию (ст.51.1 ГрК РФ), чего никак не может быть при объекте незавершенного строительства или при аварийном доме.

Администрация города предлагает заключить договор аренды согласно ст.39.8 пп 8 ст 6, хотя было получено разрешение на реконструкцию.

Согласно ст.39.8 ЗК РФ

8. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

В данном случае нет оснований для предоставления участка на праве аренды по данному основанию, так как пострадавший дом не яляется объектом незавершенного строительства.

Источник

Возникновение права собственности на здание, сооружение, объект незавершенного строительства , помещение , машино-место при их создании. 3. Особенности права собственности на здание и сооружение. … Пользование жилым помещением не для проживания граждан допустимо только после перевода его в нежилое. Порядок и исключения определяет жилищное законодательство и ЖК РФ . В случае сноса либо разрушения здания или сооружения за собственниками помещения , машино-места в них сохраняется право общей долевой собственности на земельный участок, на котором были расположены эти здание или сооружение.

Признание права собственности на объект незавершенного строительства

Признание права собственности на объект незавершенного строительства может понадобиться в нескольких случаях: когда фирма-застройщик задерживает или замораживает строительство многоквартирного дома, а также когда истец возводит частный дом или иное индивидуальное строение или становится владельцем недостроя. Несмотря на то что основания для обращения в суд различаются, непосредственно сама процедура во всех случаях одинакова — истец обращается в суд, доказывает законность своих притязаний, получает судебное решение и регистрирует право собственности на недострой в Росреестре.

Понятие объекта незавершенного строительства

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы , обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Однозначного толкования понятия «объект незавершенного строительства» («недострой») в отечественном законодательстве отсутствует, поэтому сначала необходимо определиться с терминологией. Ст. 130 ГК РФ устанавливает, что объекты незавершенного строительства признаются недвижимым имуществом. П. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ определяет, что недострой является объектом капитального строительства. В п. 38 Постановления Пленума ВС РФ № 25 говорится, что недостроенный объект должен иметь, как минимум, фундамент. П. 3 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом ВС РФ 30.11.2016 устанавливает, что допускается постановка объекта на кадастровый учет, если его можно идентифицировать как самостоятельный объект недвижимости.

Исходя из вышесказанного, можно определить, что недостроем признается строительный объект:

• Имеющий фундамент;
• Существующий в натуре;
• Четко отделенный от других недвижимых объектов;
• Строительство которого не закончено либо полностью остановлено.

Например, таким объектом не может быть признана квартира, которая по плану должна располагаться на 7 этаже, если строительство здания заморожено на этапе 5 этажа. Такого объекта не существует в натуре, поэтому он не является объектом недвижимого имущества.

Когда необходимо признание права собственности на недострой

Дела о признании права собственности на недостроенную недвижимость можно разделить на 2 категории. В первом случае к таким объектам относятся квартиры в многоквартирных жилых домах, во втором — индивидуальные строения (частные дома, нежилые здания и сооружения). Основания для обращения в суд в этих случаях различаются.

Помещение в недостроенном здании

Получить признание права собственности на помещение, которое расположено в МКД, можно на основании правовых норм, установленных Федеральными законами № 214-ФЗ и № 218-ФЗ. В соответствии с ними помещение должно соответствовать следующим требованиям:

• Квартира или нежилое помещение находится в МКД (объекте капитального строительства);
• Владелец заключил с застройщиком или с ЖСК договор участия;
• Помещение существует в натуре;
• Здание не достроено либо застройщиком нарушен установленный порядок строительства.

Для того чтобы МКД был признан объектом незавершенного строительства, необязательно, чтобы здание было фактически не достроено. Для этого достаточно, чтобы застройщик нарушил порядок строительства — не получил разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию, не поставил дом на кадастровый учет и т. д., а срок действия договора между застройщиком и будущим собственником помещения истек.

Частный дом

Признание права собственности на недостроенный частный дом часто связано с земельными правоотношениями. Нередко обращаться в суд приходится арендатору участка, предоставленного под ИЖС, если он не может продлить срок аренды. В соответствии с п. 15 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, предоставление участков под ИЖС осуществляется без торгов. П. 1 ст. 39.20 ЗК РФ установлено, что исключительное право покупки и аренды земельных участков гарантируется собственникам недвижимых объектов, расположенных на участке.

Если в срок, указанный в договоре, арендатор не построил дом или иное сооружение на участке и не оформил право собственности, соглашение может быть не продлено. В таком случае арендатор может потерять средства, вложенные в строительство здания. Оформив права собственности, арендатор может предоставить правоподтверждающий документ в местную администрацию и продлить соглашение.

Признать право собственности на недостроенный частный дом можно и на иных основаниях:

• В порядке наследования;
• Легализации самовольной постройки;
• При разводе супругов и разделе совместного имущества.

Аналогичные основания могут быть применены не только к жилым домам, но и к иным индивидуальным объектам капитального строительства (нежилым зданиям и сооружениям).

Как стать собственником недостроя через суд

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Перед тем, как обращаться в суд, нужно определить вторую сторону дела, то есть ответчика по иску. В отношении квартир и помещений, расположенных в недостроенных многоквартирных домах, ситуация ясна — ответчиком выступает фирма-застройщик или ЖСК. В случае недостроенного индивидуального дома в качестве ответчика обычно выступает местная администрация.

Подсудность

Дела о признании прав физического лица находятся в ведении судов общей юрисдикции, поэтому нужно обращаться в районный суд. На основании ст. 30 ГПК РФ для подачи иска необходимо выбрать суд по месторасположению объекта недвижимости. При банкротстве застройщика, остановившего возведение многоквартирного дома, придется обращаться в арбитражный суд.

Заявление

Заявление составляется в соответствии со ст. 131 ГПК РФ. Его текст можно разбить на несколько частей:

• Преамбулу — в ней указывается название суда, сведения об истце, ответчике и третьих лицах, цена иска, а также полное название документа;
• Описательную (мотивировочную) — в ней излагаются основные обстоятельства, предшествующие обращению в суд, а также содержатся ссылки на законодательство, которыми истец подкрепляет свою позицию;
• Просительную, в которой формулируются исковые требования;
• Приложение, содержащее перечень приложенной к иску документации, которой истец подтверждает обстоятельства дела и доказывает свою правоту.

В конце документа ставится дата составления и подпись истца (или его представителя).

Документы

Точный список документов, прилагаемых к иску, зависит от оснований для обращения в суд и особенностей дела. В обязательном порядке к заявлению прикладываются:

• Подтверждение оплаты госпошлины;
• Уведомление о вручении копии заявления ответчику;
• Расчет взыскиваемой суммы;
• Доверенность, если интересы истца защищает представитель.

Согласно ст. 132 ГПК РФ копия паспорта истца не относится к числу обязательных документов при подаче заявления, однако лучше приложить и ее. В судебной практике встречается немало случаев, когда иск был оставлен без движения или возвращен истцу из-за отсутствия копии документа, удостоверяющего личность.

Дополнительно к иску прикладываются документы, которыми истец обосновывает свою позицию. Такой документацией могут быть:

• Копии правоустанавливающих документов, к примеру, договор долевого участия или соглашения об аренде земельного участка;
• Другие важные документы, например, разрешение на строительство, проект строительства частного дома, акты проверки и т. д.;
• Подтверждения расходов на оплату приобретения/строительства объекта (чеки, квитанции, платежные поручения) и т. д.

Также истец вправе приложить к заявлению любые другие документы, которые по его мнению имеют отношению к делу и могут подтвердить его позицию.

Госпошлина

В судах общей юрисдикции сложилась практика относить требования признания прав к имущественным искам. Поэтому на основании ст. 333.19 НК РФ размер госпошлины, которую необходимо оплатить при подаче заявления, определен ценой иска. Она, в свою очередь, зависит от стоимости объекта недвижимости, указанной в технической документации на объект. При ее отсутствии для определения стоимости следует заказать оценку недвижимости.

Правовые последствия признания

Признанное судом право собственности может быть зарегистрировано Росреестром. Для частных домов и иных индивидуальных сооружений существует один важный нюанс: право собственности на недострой регистрируется одновременно с постановкой на кадастровый учет и (или) регистрацией прав на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости.

Так как истец становится собственником недвижимого объекта, ему придется нести расходы по его содержанию и обслуживанию, а также платить налог на имущество. Также на собственника могут быть возложены обязательства по достройке объекта. Так как законодательно эти расходы не определены, то они могут быть весьма существенными.

Судебная практика

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Примеры судебной практики по делам, в которых предметом исковых требований выступали объекты незавершенного строительства:

1. Решение Нюрбинского районного суда Республики Саха (Якутия) № 2-81/2020 2-81/2020~М-52/2020 М-52/2020 от 28 мая 2020 г. по делу № 2-81/2020 удовлетворило просьбу истца признать право собственности на квартиру в недостроенном доме, так как согласно п. 16 Обзора судебной практики ВС РФ от 04.12.2013 требования должны быть удовлетворены, если дольщиком выполнены все обязательства по ДДУ.
2. Решение Раменского городского суда Московской области № 2-1882/2020 2-1882/2020~М-915/2020 М-915/2020 от 19 мая 2020 г. по делу № 2-1882/2020 признало предварительный договор ДДУ основным, так как условия предварительного договора по своей сути соответствуют положениям основного ДДУ. На основании этого суд признал права истца на квартиру в недострое.
3. Решение Горячеключевского городского суда Краснодарского края № 2-148/2020 2-148/2020(2-1823/2019;)~М-1805/2019 2-1823/2019 М-1805/2019 от 27 мая 2020 г. по делу № 2-148/2020 признало право собственности истца на незаконченный дом на основании того, что экспертное заключение признало недостроенный дом объектом капитального строительства. На основании п. 59 Постановления Пленума Вс РФ № 10 требование должно быть удовлетворено, так как истец доказал законность возникновения права.
4. Решение Орджоникидзевского районного суда Республики Хакасия № 2-72/2019 2-72/2019~М-33/2019 М-33/2019 от 26 марта 2019 г. по делу № 2-72/2019 удовлетворило требование истца признать право собственности на объект незавершенного строительства, так как согласно ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ право собственности подлежит регистрации, если обратившееся лицо предоставляет документальное обоснование прав на земельный участок.

Какие сложности могут возникнуть

В делах о признании прав собственника на недвижимость речь идет о крупных суммах, поэтому граждане часто доверяют защиту своих интересов профессиональным юристам. Однако их услуги стоят достаточно дорого, поэтому доступны не всем истцам. Тем из них, кто решает защищать свои права самостоятельно, бывает сложно составить грамотное исковое заявление или подготовить доказательственную базу. Выходом из ситуации является консультация профессионального юриста, которую можно получить на нашем сайте.

Частые вопросы и ответы

Может ли местная администрация прекратить договор аренды земельного участка, если на нем расположен недострой?

Если на объект не оформлено право собственности, то администрация может не продлить арендное соглашение.

Если покупатель приобрел объект, то ему не нужно получать новое разрешение, если оно было выдано продавцу. Достаточно после достройки здания (сооружения) получить разрешение на ввод в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности.

Сначала фундамент должен быть признан объектом капитального строительства. Такое решение может быть принято инженером кадастровой службы, которого нужно вызвать для осмотра фундамента.

Нужно ли обращаться в Росреестр для прекращения права собственности на недострой после достройки объекта?

Прекращение права производится одновременно с регистрацией права собственности на достроенный объект. Специально обращаться в Росреестр для прекращения прав на недострой нет необходимости.

На основании ст. 126 Федерального закона № 127-ФЗ имущественные требования к должнику, признанному банкротом, рассматриваются в рамках конкурсного производства в арбитражном суде. Однако если требования к должнику возникли до момента введения в отношении застройщика процедуры наблюдения, дело будет рассмотрено в суде общей юрисдикции.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 1-2 дня.

Источник

По общему правилу объект незавершенного строительства подлежит достройке, но его судьба может измениться, если он является предметом спора о разделе имущества супругов. … и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность". При совершении сделок с объектами незавершенного строительства необходимо соблюдать следующие условия. В силу ст. 740 ГК РФ подрядчик по договору строительного подряда вправе вести строительные работы.