К вопросу о признании парковочных мест объектом недвижимости (Иванова Ж.Б., Закарьяев Ш.З.)
Для того чтобы ответить на вопрос, являются ли парковочные места объектом недвижимости, прежде всего стоит обратиться к некоторым историческим аспектам правовой регламентации отношений в сфере недвижимого имущества.
Впервые нормы об обороте недвижимого имущества были закреплены в 1649 г. в Соборном Уложении [1]. Однако само понятие недвижимости в данном правовом акте закреплено не было.
Указ от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» устанавливал единый правовой режим для вотчин и поместий, которые получили общее название недвижимости.
Если обратиться к Своду законов, введенному в действие в 1835 г. и просуществовавшему вплоть до 1917 г. [1], то мы увидим, что он давал описательное определение недвижимости, относил к ним «земли и угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Однако качественные характеристики недвижимого имущества (неразрывная связь с землей и т.д.) в Своде законов отсутствовали [2].
В настоящее время объектами недвижимости признают земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 Гражданского кодекса РФ) [3]. Однако эта норма не устанавливает конкретный перечень таких объектов, а указывает лишь общий критерий отнесения имущества к недвижимости. В частности, к данной категории относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей.
Парковочное место имеет тесную связь с землей, и в этой связи целесообразно проанализировать определения парковочных мест, содержащиеся в источниках права.
Так, согласно Приказу МЧС России от 21 февраля 2013 г. N 117 «Об утверждении Свода правил «Встроенные подземные автостоянки. Требования пожарной безопасности» стоянкой для автомобилей (автостоянкой) признается здание, сооружение (часть здания, сооружения) или специальная открытая площадка, предназначенная только для стоянки (хранения) автомобилей [4].
На основании определения, содержащегося в п. 2 Правил оказания услуг автостоянок, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17 ноября 2001 г. N 795, автостоянка представляет собой здание, сооружение (часть задания, сооружения) или специальную открытую площадку, предназначенные для хранения автомототранспортных средств [5].
На практике подобные формулировки вызывают споры в отношении широкого круга активов, в том числе и автостоянок (парковок).
Департамент недвижимости Минэкономразвития России разъяснил, что такой объект, как парковка (парковочное место), может являться частью зданий или сооружений, но не в качестве самостоятельного объекта недвижимости, а как специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, предназначенное для организованной стоянки транспортных средств [6].
Обращаясь к судебной практике по исследуемому нами вопросу, хотелось бы в качестве примера привести следующее решение [7].
Мэрия города Ярославля (далее — мэрия) и Управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля (далее — Управление) обратились с иском в Арбитражный суд Ярославской области к индивидуальному предпринимателю Ефиманову Александру Георгиевичу (далее — предприниматель) о признании права собственности ответчика на автостоянку отсутствующим.
Согласно п. п. 1 и 2 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
Исходя из смысла приведенных правовых норм объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; наличие у объекта полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.
Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов, используемое для стоянки автомобилей, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, ограждением определяются границы земельного участка, используемого для автостоянки. Указанные объекты не обладают самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшают полезные свойства земельного участка, на котором они находятся и который используется для определенных целей.
В рассматриваемом случае объектом недвижимости является земельный участок, а спорные объекты своим назначением лишь определяют целевое использование этого земельного участка.
В силу ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в отличие от зданий, строений и сооружений, являющихся объектами недвижимости, спорные объекты — автостоянка и здание кафе — не имеют конструктивных элементов, которые могут быть разрушены при их перемещении. Материалы, из которых они изготовлены, и при их переносе не теряют качества, необходимые для их дальнейшего использования.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (п. 52 Постановления N 10/22).
В связи с указанным суд пришел к выводу о том, что спорные объекты не относятся к недвижимому имуществу, и обоснованно удовлетворил требования истцов о признании отсутствующим права собственности Ефиманова А.Г. на автостоянку.
По другому судебному делу также удовлетворено требование о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности общества на открытую автостоянку, поскольку спорный объект не относится к объектам недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации.
Так, Администрация Гатчинского муниципального района Ленинградской области обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО «Арис-Северо-Запад» о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ответчика на открытую автостоянку.
Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации города Гатчины от 6 декабря 1996 г. N 946 ООО «Норма» отведен земельный участок площадью 1 га по Киевскому шоссе на въезде в г. Гатчину для организации открытой автомобильной стоянки, ремонта автомобилей и АЗС сроком на пять лет.
Инспекция Государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации по Ленинградской области выдала ООО «Норма» разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по устройству открытой автостоянки с АЗС.
ООО «Норма» (заказчик), ООО «Арис-Северо-Запад» (инвестор) и ЗАО «Дорожно-строительная фирма «Гатчинадорстрой» (подрядчик) заключили договор подряда на строительство автостоянки. Согласно п. 1.3 договора право собственности на результаты работ, выполненных подрядчиком по поручению заказчика, будет принадлежать инвестору.
Актом, утвержденным постановлением главы муниципального образования «Город Гатчина», принят и введен в эксплуатацию законченный строительством объект — автостоянка на въезде в г. Гатчину между Киевским и Пушкинским шоссе.
На основании постановления главы муниципального образования «Город Гатчина» администрация города и ООО «Арис-Северо-Запад» заключили договор земельного участка площадью 6824 кв. м для размещения открытой платной автостоянки сроком на пять лет.
По акту приемки-передачи заказчик передал инвестору законченную строительством автостоянку, в состав которой вошли: нежилое строение (караульное), асфальтобетонное покрытие площадью 5580 кв. м, хозяйственно-противопожарная водопроводная сеть, сеть освещения, металлический забор ограждения, блочно-модульные очистные сооружения.
На основании акта приемки и ввода в эксплуатацию, постановления главы муниципального образования «Город Гатчина», договора подряда и акта приемки-передачи зарегистрировано право собственности ООО «Арис-Северо-Запад» на открытую автостоянку — двухэтажное нежилое строение (караульное) с производственными сооружениями площадью 22,3 кв. м.
Судом в ходе производства по делу было установлено, что земельный участок, на котором построен спорный объект, был предоставлен для организации автомобильной стоянки ООО «Норма»; ответчику земельный участок для строительства спорного объекта не предоставлялся, разрешение на строительство данного объекта не выдавалось; в установленном порядке этот объект в эксплуатацию не вводился; спорный объект (открытая автостоянка в виде караульного помещения площадью 22,3 кв. м) с металлическими стенами и перекрытиями, не имеющий фундамента, по своим физическим (техническим) характеристикам не обладает признаками недвижимого имущества, приведенными в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации [8].
Результаты выборочного изучения нами судебной практики показали, что парковочные места, не ограниченные строительными конструкциями, то есть не изолированные и не обособленные от других помещений в здании (сооружении), не являются объектом недвижимости и поэтому не могут быть учтены в государственном кадастре недвижимости.
Разметка или маркировка парковочного места линиями не является изолированностью парковочного места, а лишь закрепляет пространственные границы места для автомобиля и не превращает парковку в самостоятельный объект недвижимости.
Литература
1. Российское законодательство X — XX веков: В 9 т. М.: Юридическая литература, 1986. Т. 3: Акты Земских Соборов. С. 76 — 443.
2. Шеметова Н.Ю. Правовая регламентация отношений в сфере оборота недвижимого имущества в России с XVII в. до земельных реформ 1861 г. // Вопросы правоведения. 2016. N 1. С. 317.
3. Гражданский кодекс РФ (ч. I), принят ГД ФС РФ 21 октября 1994 г. // Российская газета. 1994. 8 дек. Ст. 453.
4. Приказ МЧС России от 21 февраля 2013 г. N 117 «Об утверждении Свода правил «Встроенные подземные автостоянки. Требования пожарной безопасности» (вместе с «СП 154.13130.2013. Свод правил. «) // Нормирование, стандартизация и сертификация в строительстве». 2013. N 3.
5. Постановление Правительства РФ от 17 ноября 2001 г. N 795 «Об утверждении Правил оказания услуг автостоянок» // Российская газета. 2001. N 239. 5 дек.
6. Письмо от 26 мая 2015 г. N ОГ-Д23-7475 относительно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на «машиноместа». URL: http://economy.gov.ru.
7. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12 октября 2015 г. N Ф01-3710/2015 по делу N А82-6289/2014 // СПС «КонсультантПлюс».
8. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 июня 2013 г. по делу N А56-56244/2012 // СПС «КонсультантПлюс».
Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
ИсточникРазрешение на строительство автостоянки
Необходимо ли получать разрешение для возведения автостоянки?
Перед тем как начать строительные или реконструкционные работы, необходимо не только собрать многочисленные документы, знать, куда и каким образом их подавать, но ещё выяснить, нужно ли получать разрешение на строительство автостоянки со стороны государственного надзорного органа.
Ответ на этот вопрос можно получить после тщательного анализа состава планируемых мероприятий. Если эти работы в соответствии с ч. 4 ст. 55.8 ГрК РФ включены в Перечень видов мероприятий, оказывающих прямое влияние на безопасность объектов кап. строительства, то получать разрешение со стороны государства надо обязательно. Перечень мероприятий устанавливается уполномоченным органом исполнительной власти федерального уровня.
Получите гарантированную скидку 10% за первое обращение
Спасибо!
Ваша заявка принята, ожидайте звонка нашего специалиста.
Навигация по странице:
Рекомендации
Навигация по странице:
Рекомендации
Необходимо ли получать разрешение для возведения автостоянки?
Перед тем как начать строительно-монтажные (СМР) или реконструкционные работы, необходимо не только собрать многочисленные документы, знать, куда и каким образом их подавать, но ещё выяснить, нужно ли получать разрешение на строительство автостоянки со стороны государственного надзорного органа.
Ответ на этот вопрос можно получить после тщательного анализа состава планируемых мероприятий. Если эти работы в соответствии с ч. 4 ст. 55.8 ГрК РФ включены в Перечень видов мероприятий, оказывающих прямое влияние на безопасность объектов кап. строительства, то получать разрешение со стороны государства надо обязательно. Перечень мероприятий устанавливается уполномоченным органом исполнительной власти федерального уровня.
Получите гарантированную скидку 10% за первое обращение
Спасибо!
Ваша заявка принята, ожидайте звонка нашего специалиста.
Правовое обоснование для получения разрешения на проведение СМР
Все виды работ влияющих на безопасность объектов кап. строительства, должны выполняться ИП или юридическими лицами, которые до этого оформили документы о вступление в состав СРО. Они должны получить специальный документ, подтверждающий возможность допуска к указанным видам работ.
В Перечне, утверждённом приказом Минрегионразвития РФ №624, отражены не конкретные объекты, а те или иные виды выполняемых работ. Стоянка для транспортных средств не входит в число объектов, к которым этот Перечень применяется.
Обратите внимание! Вопрос об обязательном наличии документа о допуске компании к возведению или реконструкции автостоянки решается в зависимости от характеристик самого объекта и анализа проводимых мероприятий.
К примеру, стоянка для транспортных средств открытого типа, не относится к объекту капстроительства. Для её обустройства понадобится подготовка и утрамбовка грунта, подсыпка щебня, укладка тротуарной плитки. В этом случае свидетельство о допуске СРО к таким работам не потребуется.
Если же для обустройства парковок, которые размещены под землёй здания или в самом здании, требуется выполнение СМР, включенных в Перечень, то получать разрешительный документ о допуске к этим работам обязательно.
Общие документы для открытия автостоянки
Перед тем как организовать строительство и работу автопарковки или стоянки, следует ознакомиться с региональными стандартами, в которых отражены конкретные требования со стороны государства. Если стоянка будет возводиться в качестве элемента благоустройства города, то предъявляемые к ней требования должны быть утверждены в специальных городских или региональных законодательных актах. Об их наличии следует уточнить в местном муниципальном органе.
При организации строительства и работы стоянки открытого типа на арендованном земельном участке без возведения сооружений, необходимо будет подготовить:
- согласованный с региональным архитектурным управлением план сооружения;
- ГПЗУ;
- разрешение на строительство, выданное местным муниципалитетом;
- договор аренды ЗУ с приложением к нему ситуационного плана;
- уведомление о планируемых инвестором мероприятиях, направленное в адрес Управления автотранспорта.
При возведении крытой парковки с проведением СМР понадобится пакет проектной документации, в котором будут отражены все этапы строительства и указаны используемые материалы. Пакет документов направляется в региональный надзорный орган.
Одновременно потребуется получить разрешение от таких государственных контролирующих и надзорных органов, как:
- МЧС;
- Роспотребнадзор;
- ГИБДД;
- Природоохранные органы;
- Службы водоснабжения и водоотвода.
Получите гарантированную скидку 10% за первое обращение
Спасибо!
Ваша заявка принята, ожидайте звонка нашего специалиста.
Согласование реконструкции здания
В любое время собственник может запланировать расширение и увеличение площадей. В этом случае нужно будет, к примеру, увеличивать этажность здания, обновлять фасад или изменять планировку. Решить вопрос можно будет путём проведения реконструкции, включающей в себя такие работы, как усиление несущих конструкций, переоборудование внутренних помещений, изменение площади, возведение пристроек или мансард, надстройку новых этажей. На проведение реконструкции, как и возведение стоянки с нуля, придётся заниматься согласованием документов и иметь разрешение на проведение указанных работ.
Чем автостоянка отличается от парковки платного типа
По своему назначению автостоянка любого типа, парковка и паркинг ничем не отличаются. Но с юридической точки зрения, это разные объекты. Их деятельность регламентируется разными правовыми документами.
В соответствии с п. 21 ст. 1 ГрК РФ парковкой является специально обозначенная территория, на которой организована платная или по желанию владельца бесплатная стоянка для размещения транспортных средств. Она может быть не только частью дороги, но и примыкать к ней.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 795 стоянка – это не только открытая площадка, но также отдельное сооружение или же часть здания, использующиеся для хранения транспорта.
Стоянка для ТС открытого типа находится на отдельной специально ограждённой территории. Она имеет общее или раздельное место для въезда ТС и их выезда. Не менее половины поверхности ограждения внешнего типа должно включать в себя открытые проемы. Обязательно на территории этого объекта должен находиться пункт охраны. Она должна быть оборудована сигнализацией и средст Вам и для тушения возгораний.
Стоянку закрытого типа необходимо оборудовать защищающим от осадков навесом или быстровозводимыми модульными конструкциями. На территории этого сооружения должна обязательно соблюдаться противопожарная безопасность.
ИсточникО статусе автостоянок, оборудованных на земельном участке под здание. Отражение в учете.
На земельном участке, на котором расположено здание, Организация произвела плиточное замощение под автостоянки для служебного автотранспорта.
Данные автостоянки были обособлены в бухгалтерском учете и учтены, как объекты основных средств, однако, зарегистрировать их в Учреждении юстиции как объекты недвижимого имущества оказалось невозможным.
Просим разъяснить: к каким объектам относятся данные автостоянки: к объектам движимого или недвижимого имущества.
Согласно статье 2 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии с положениями статьи 131 Гражданского кодекса РФ и статей 1, 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Регистрация объектов, не являющихся недвижимостью, законом не предусмотрена.
Понятие недвижимого имущества содержится в статье 130 Гражданского кодекса РФ, согласно которой к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Для признания имущества недвижимым как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.
В силу статей 13, 17 и 20 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов регистрирующий орган должен проверить, является ли объект, на который заявитель просит зарегистрировать право, объектом недвижимости, и в том случае, если объект таковым не является, отказать в регистрации прав на него.
Несоблюдение положений норм статьи 17 Закона о госрегистрации, устанавливающей основания для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в том числе документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав в отношении недвижимого имущества), влечет недействительность проведенной регистрации.
Приводим положения статей Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ, устанавливающие основания для государственной регистрации прав:
В соответствии со статьей 17
п. 3 — основания для государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества, указанные в статьях 25, 25.2, 25.3 и 30.1 настоящего Федерального закона, установлены в данных статьях.
В соответствии со статьей 25 «Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества»
1. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
2. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.
3. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Таким образом, площадка, приспособленная для стоянки автомобилей, не может быть квалифицирована как объект недвижимого имущества с отведением земельного участка для сооружения на нем капитального строения.
Предлагаемый статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации критерий определения недвижимого имущества — невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению — имеет оценочный характер.
В данном случае автостоянка не может быть наделена статусом недвижимого имущества, имеющим самостоятельное значение, ибо представляет собой лишь улучшение земельного участка.
Указанное мнение подтверждено Постановлением Федерального Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.06.2008 по делу № А17-5883/2007.
В целях бухгалтерского учета автостоянки должны быть учтены, как объекты основных средств — объект внешнего благоустройства.
Правомерность отнесения автостоянок к объектам внешнего благоустройства подтверждена Письмами Министерства финансов РФ.
Как отмечает Минфин России, определение понятия «благоустройство территории» в нормативных правовых актах отсутствует (Письма от 07.07.2009 № 03-03-06/1/443, от 19.06.2008 № 03-03-06/1/362). Поэтому данный термин обычно используется в его общепринятом значении. Чиновники считают расходами на объекты внешнего благоустройства те затраты, которые связаны с созданием удобного, обустроенного с практической и эстетической точки зрения пространства на территории организации. К ним относят расходы:
— устройство площадок для стоянки автомобилей;
В Письме Минфина России от 30.05.2006 № 03-03-04/1/487 определено, что асфальтирование территории вокруг магазинов, включая подъездные пути, погрузочно-разгрузочные площадки, строительство парковок для грузового и легкового автотранспорта, устройство тротуаров и пешеходных дорожек, газонов, посадка зеленых насаждений — все это относится к объектам внешнего благоустройства.
Согласно Письму Минфина России от 25.04.2005 № 03-03-01-04/1/201 расходы на создание объектов внешнего благоустройства, в том числе на асфальтирование, устройство дорожек, газонов, посадку кустарников, установку внешнего электрического освещения, в том числе оборудование территории под стоянку автотранспорта для своих сотрудников и клиентов, формируют первоначальную стоимость объектов внешнего благоустройства, которые в соответствии с п.п. 4 п. 2 ст. 256 НК РФ являются самостоятельным амортизируемым имуществом, не подлежащим амортизации.
Источник