Является застройщиком объекта долевого строительства

Что может дольщик и должен делать застройщик по ДДУ?

Распространенным способом создания жилья является долевое строительство. В процессе него, застройщики привлекают денежные средства дольщиков, на которые и осуществляется возведение многоквартирных домов.

Законодательные нормы, которые регулируют отношения сторон в таких сделках, содержатся в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Нормы, регламентирующие процедуру строительства, также закреплены в Градостроительном кодексе Российской Федерации и постановлениях Правительства РФ.

Права и обязанности застройщика при долевом строительстве

Основной обязанностью застройщика является осуществление строительства (собственными силами или с привлечением подрядчиков) многоквартирного дома в предусмотренный договором долевого участия (ДДУ) срок и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передача квартир в построенном объекте участникам долевого строительства.

ЖК “Южный парк” — новый символ города. В окружении леса.

Дополнительные обязательства застройщика перед участниками, чьи денежные средства он привлекает для реализации своих проектов, заключаются в следующем:

• оформить все необходимые документы;
• соблюдать сроки возведения многоквартирного жилья;
• соблюдать качество работы;
• размещать публично и предоставлять гражданам информацию о финансовых расходах, о долгах и доходах организации и пр.;
• добросовестно расходовать денежные средства дольщиков в рамках строительства;
• своевременно передать жилье участникам.

Данный перечень не является исчерпывающим.

Законодательством регламентируются и иные моменты долевого строительства. Например, в случаях задержки со сдачей жилья, застройщику необходимо осуществить мероприятия по уведомлению и согласованию с дольщиками новых сроков.

Права организации, привлекающей средства граждан для участия в долевом строительстве, заключаются в следующем:

• заключение соглашений с подрядчиками, как на отдельные работы, так и на возведение жилья полностью;
• расторжение договоров с теми участниками долевого строительства, которые нарушают условия сделки;
• выдвижение требований к дольщикам об оплате неустойки за просрочку платежей;
• обращение в судебные инстанции за защитой своих прав.

Помимо этого, застройщик имеет и иные права, установленные договором долевого строительства и законодательством. Ограничение законных прав и свобод недопустимо.

Права и обязанности дольщика

Закон об участии в долевом строительстве, прежде всего, защищает права и интересы граждан, участвующих в таком строительстве.

Самым важным является право на расторжение договора с застройщиком в одностороннем порядке. Такая возможность предоставляется дольщику только в определенных случаях:

• если жилье не было передано в установленный срок (нарушение сроков составляет более 2-х месяцев);
• если организация не исполняет обязанности, предусмотренные договором долевого участия;
• если возведение многоквартирного дома приостановлено;
• если работы по строительству выполнены некачественно;
• если площадь квартиры и иные параметры существенно отличаются от установленных норм в договоре.

Неисполнение или нарушение застройщиком требований законодательства и условий ДДУ позволяет дольщику требовать от застройщика:

Долевое строительство: как проверить застройщика? | ДомоФОН

• устранения недостатков работ;
• выплаты неустойки;
• уменьшения стоимости квартиры;
• возмещения расходов на устранение недостатков.

Помимо этого, граждане вправе знакомиться с документаций (разрешениями, заключениями, проектной декларацией, финансовыми результатами и т.п.), а также требовать ее представления на любом этапе строительства.

В обязанности граждан, участвующих в долевой застройке многоквартирного жилья, входит своевременное внесение денежных средств в установленных размерах и принятие квартиры после ввода объекта в эксплуатацию.

Способы привлечения застройщиком денежных средств на строительство многоквартирного дома

Закон разрешает привлекать денежные средства дольщиков для строительства многоквартирного жилья тремя способами:

• на основании ДДУ между сторонами об участии в долевом строительстве;
• посредством выпуска эмитентом жилищных сертификатов;
• жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.

Также, застройщику необходимо обеспечить свои обязательства по застройке либо поручительством банка, либо страхованием гражданской ответственности.

Привлекать средства участников на строительство с нарушением законодательства запрещено. В противном случае такие действия должностных лиц и организаций влекут наложение штрафа, а сделки могут быть признаны недействительными.

Гражданин «В» (истец) обратился с исковым заявлением в суд к Организации «Н» (ответчику) с требованием расторгнуть договор долевого участия в строящемся многоквартирном доме, взыскать с ответчика денежные средства, перечисленные в уплату за квартиру, а также взыскать с ответчика убытки. Истец обосновал свои требования тем, что в декабре 2014 года гражданин «В» заключил с Организацией «Н» договор, в то время как данная организация не имела соответствующих на то разрешительных документов.

Суд, проверяя материалы дела, установил, что Организация «Н» не являясь застройщиком, и в нарушении требований законодательства осуществляла мероприятия по привлечению денежных средств дольщиков путем заключения договоров, не имея какого-либо обеспечения (банковского поручительства или страховки).

Разрешая спор, суд удовлетворяет требования истца — гражданина «В» о расторжении договора на основании ст. 170 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и взыскании денежных средств полностью в соответствии со ст. 167 ГК РФ.

Особенности договора долевого строительства

По договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилья дольщик приобретает не квартиру, а только право на ее получение, которое возникнет после того, как застройщик закончит строительство многоквартирного дома и введет его в эксплуатацию.

Объект принимается по акту приема-передачи. После чего, участнику долевого строительства необходимо оформить право собственности на данное помещение. Законодательство предусматривает регистрацию прав собственности на квартиры в возведенном объекте сразу на имя дольщика. Основанием для этого служат документы, подтверждающие окончание строительства (разрешение на ввод в эксплуатацию) и передаточный акт.

Уполномоченный орган регистрирует права на основании представленных документов и заявления от участника. Данная процедура является платной. Размер государственной пошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ.

Специалисты Росреестра проверяют документы на соответствие требованиям нормам законодательства, вносят необходимые сведения в Единый государственный реестр прав, и производят записи на правоустанавливающих документах. После всех процедур собственнику выдаются оригиналы документов и при необходимости выписка из ЕГРП.

Проблемы долевого строительства

Идеальных случаев долевого участия в строительстве многоквартирного жилья практически не существует. Проблемы могут появиться в любой момент осуществления застройки. К основным, из наиболее распространенных неприятностей, относятся:

• Привлечение денежных средств на строительство жилья лицом, не имеющим на это право. Такие ситуации возникают, если организации осуществляют привлечение денежных средств граждан незаконными способами и в нарушение требований закона;
• Нарушение сроков сдачи квартир. Часто строительство затягивается на длительный период, и дольщики не могут получить свое жилье годами;
• Нарушение качества объекта строительства. Недобросовестные застройщики могут использовать низкосортные строительные материалы в целях экономии затрат или при производстве работ в помещении имеются дефекты;
• Банкротство организации-застройщика;
• Отчуждение права собственности на имущество общей долевой собственности многоквартирного дома. Когда имущество (подсобные помещения, чердачные помещения и т.п.) передано застройщиком посторонним лицам, не являющимися участниками долевого строительства.

Зачастую, такие проблемы можно разрешить только в судебном порядке. Однако, в случае банкротства организации, дольщики не всегда имеют возможность вернуть свои деньги.

Заключение

При заключении договора долевого участия в строительстве жилья, обе стороны такой сделки наделяются определенными правами и обязанностями. Так как застройщик является экономически сильной стороной сделки, то и обязанностей у него намного больше. Обязанности организации, осуществляющей привлечение денежных средств граждан в строительство, определяются не только договором, но и законодательными актами.

В процессе долевого строительства могут возникнуть нежелательные обстоятельства, влияющие на результат сделки. Обычно они заключаются в нарушении застройщиком своих обязанностей или недобросовестности исполнения сделки (нарушение сроков сдачи и качества работ и т.п.).

Любые незаконные действия застройщика или нарушение прав дольщика могут стать предметом судебного разбирательства. Административные нарушения чреваты наказанием в виде наложения штрафа, как на руководителя организации, так и на юридическое лицо. Размер штрафа зависит от вида нарушения и лица его совершившего.

Вопрос

После ввода дома в эксплуатацию, выяснилось, что большинство квартир не соответствуют по размерам площадей, установленных договорами. Какие права в этом случае у дольщиков?

Ответ

Если условия договора в отношении характеристик жилого помещения существенно отличаются, участники долевого строительства вправе:

• отказаться от таких помещений, расторгнуть договор долевого участия и вернуть денежные средства;
• требовать уменьшения стоимости квартиры.

Вам необходимо направить претензию организации с указанием Ваших требований. В случае отказа удовлетворить претензию добровольно, обращайтесь в суд.

Источник

Использование денежных средств дольщиков застройщиком

Компания-застройщик привлекает денежные средства и осуществляет строительство. В ДДУ застройщика прописано, что цена договора включает в себя расходы на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежные средства на оплату услуг застройщика по организации строительства в размере 10% от цены договора. Перечень расходов застройщика определен законом. Возможно ли использование 10%, указанных в договоре в качестве вознаграждения застройщика, на такие расходы: возврат займа, выдача займа, оплата договора лизинга, покупка объекта недвижимости и т.п.?

Порядок использования денежных средств застройщиком определен в ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно данной статье погашение основной суммы долга и процентов кредита, если он является целевым на строительство, оплата договора лизинга, если он напрямую связан со строительством многоквартирного дома, допустимы. Расходы на оплату услуг банка по совершению операций с денежными средствами застройщика на его расчетных счетах, на оплату труда, гарантий и компенсаций работникам, оплату услуг управляющей компании, а также иные расходы, в том числе расходы на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, организацию рабочих мести органов управления и работников застройщика, не могут составлять более чем 10% от проектной стоимости строительства. Сделка, совершенная с нарушением требований законодательства, может быть признана судом недействительной в установленном действующим законодательством порядке.

Однако положения ст. 18 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», подлежащие применению в конкретном случае, зависят от даты получения разрешения на строительство. В случае получения разрешения до 1 июля 2018 г. эта статья применяется в предыдущей редакции (ч. 3 ст. 25 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»):

«1. Денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только в следующих целях:

1) строительство (создание) одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);

2) строительство (создание) нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание) при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в границах элемента планировочной структуры квартала, микрорайона, предусмотренного утвержденной документацией по планировке территории;

3) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) указанных в пункте 1 или 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, на уплату арендной платы за такие земельные участки;

4) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) указанных в пункте 1 или 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственной экологической экспертизы в случае, если требование об обязательном проведении таких экспертиз установлено федеральными законами;

5) строительство, реконструкция в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) указанных в пункте 1 или 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к таким сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией, или возмещение затрат на строительство, реконструкцию таких сетей инженерно-технического обеспечения;

6) внесение платы за подключение (технологическое присоединение) указанных в пункте 1 или 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения или возмещение затрат в связи с внесением указанной платы;

7) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса и исполнением обязательств застройщика по этому договору, если строительство жилья экономического класса по указанному договору осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства;

8) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств застройщика по этому договору, если строительство (создание) указанных в пункте 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона. При этом такое возмещение осуществляется пропорционально доле общей площади указанных в пункте 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в общей площади всех объектов недвижимости, строящихся в соответствии с договором о развитии застроенной территории;

9) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договора о комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления и исполнением обязательств застройщика по таким договорам, если строительство (создание) указанных в пункте 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с этими договорами, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона. При этом такое возмещение осуществляется пропорционально доле общей площади указанных в пункте 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в общей площади всех объектов недвижимости, строящихся в соответствии с договором о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, договором о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договором о комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления;

10) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории, на строительство и (или) реконструкцию в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, и объектов транспортной инфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек) в случае безвозмездной передачи объектов транспортной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность, если строительство (создание) указанных в пункте 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в иных случаях, не указанных в пунктах 7–9 настоящей части, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона. При этом указанное возмещение осуществляется пропорционально доле общей площади указанных в пункте 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в общей площади всех объектов недвижимости, строящихся в границах такой территории;

11) возмещение затрат на уплату процентов по целевым кредитам на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в пункте 1 настоящей части;

12) возмещение затрат на уплату процентов по целевым кредитам на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в пункте 2 настоящей части, а также строительство (создание) иных объектов недвижимости в случаях, указанных в пунктах 8–10 настоящей части, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона. При этом такое возмещение осуществляется пропорционально доле общей площади указанных в пункте 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в общей площади всех объектов недвижимости, на строительство (создание) которых предоставлены такие целевые кредиты;

13) возмещение затрат, связанных с государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве.

1.1. Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства, на цели, не предусмотренные частью 1 настоящей статьи, не допускается.

1.2. Застройщик обязан обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в пункте 1 части 1 настоящей статьи, или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в пункте 2 части 1 настоящей статьи.

1.3. Лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа юридического лица, являющегося застройщиком, и главный бухгалтер застройщика или иное должностное лицо, на которое возложена обязанность ведения бухгалтерского учета, либо лицо, с которым заключен договор об оказании услуг по ведению бухгалтерского учета застройщика, несут ответственность за использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, на цели, не предусмотренные частью 1 настоящей статьи, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

2. В случае, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные частью 1 настоящей статьи ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению.

3. В случае нарушения застройщиком предусмотренного настоящей статьей целевого использования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, договор по требованию участника долевого строительства может быть расторгнут в судебном порядке.

4. Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность застройщика подлежит обязательному аудиту».

Источник

ДДУ – на что обратить внимание

В данной статье рассмотрим понятие договора долевого участия в строительстве, порядок его регистрации, главные нюансы, которые важно учесть, перечислим рекомендации по разрешению сложностей в этой сфере.

Цена 1800 рублей
Срок – 1 день!

Содержание

Понятие и сущность

Договор долевого участия в новостройке представляет собой юридический документ, в соответствии с которым дольщик передает строительной организации свои деньги на этапе строительства недвижимости. Последний, в свою очередь, должен построить на них жилой многоквартирный дом. Юридические основы, правила заключения предусмотрены Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” [1].

Что такое ДДУ в недвижимости? Отметим, что он имеет следующие особенности:

• заключается до окончания работ и ввода в эксплуатацию объекта;
• подлежит регистрации.

Указанные составляющие отличают его от сделки с жилищно-строительным кооперативом, купли-продажи.

Указанные составляющие отличают его от сделки с жилищно-строительным кооперативом, купли-продажи.

Плюсы и минусы договора долевого участия

В числе его преимуществ:

• граждане защищены. Застройщику не могут быть переданы деньги до завершения строительства многоквартирного дома (использует при возведении лишь собственные средства) и повторно продать его; [2]
• низкая цена. Она существенно меньше стоимости достроенного недвижимого имущества;
• строгий контроль за тем, соответствуют ли нормам условия строительства. Главное — согласовать отдельные нюансы между сторонами путем переговоров и получить разрешение органов технического контроля;
• неустойка за нарушение застройщиком указанного срока завершения строительства объекта [3]. Также пострадавший в связи с этим может рассчитывать на компенсацию морального вреда;
• гарантийный срок. После начала эксплуатации в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок. Этот период предусмотрен статьей 7 Федерального закона № 214.

В то же время данный вид соглашения имеет и некоторые недостатки:

• по законодательству компания-застройщик может сдвигать сроки начала эксплуатации имущества. Эта дата может переместиться еще не на один год;
• квартиру придется подождать. Чем за более выгодную цену удастся купить жилье, тем дольше будет срок ожидания;
• застройщик может изменять проектную декларацию на этапе строительства. При этом любого рода новые поправки не должны влиять на безопасность и качество имущества; [4]
• деньги с течением времени обесцениваются. Если строительная компания не сдаст дом к обозначенной дате, возвращенных по договору средств может быть недостаточно для покупки иного жилья.

Покупка квартиры: как убедиться, что застройщику можно доверять

Ниже перечислены важные факторы, которые позволяют убедиться в надежности девелопера:

• наличие разрешения на строительство, проектной декларации, документации на земельный участок (соответственно, на право собственности либо аренды). Проект должен быть согласован с администрацией города (это актуально и для Москвы). По закону разрешение на новое строительство выдает орган местного самоуправления;
• девелопер обязан лично сделать предложение о внесении оплаты через эскроу-счет либо, если продает дом по старой схеме, ознакомить с ЗОСК. Он подтверждает право компании производить строительство без размещения денег на названном выше счету. [5]
• наличие аккредитации застройщика в крупных кредитных организациях России. Также информативной станет проверка инвестора конкретного проекта;
• деловая репутация компании. Для проведения ее анализа изучается перечень реализованных такой организацией проектов, длительность пребывания на рынке и пр. Информация о застройщике и объекте содержится в открытом доступе в Единой информационной системе жилищного строительства. Сведения о девелопере легко найти также на сайте ФНС и в базе Арбитражного суда. Кроме того, существует единая система Наш.Дом.рф, которая содержит материалы о деятельности застройщиков.

Как составить договор ДДУ, на что обратить внимание 2021

При подписании договора долевого участия важно знать, что он должен содержать в себе следующие пункты:

• адрес объекта;
• номера земельного участка, где строится недвижимость, и квартиры;
• количество этажей;
• информация об участниках (ФИО, паспортные данные, сведения о юридическом лице – застройщике);
• планировку, наличие балкона/лоджии, общую площадь жилья, высоту потолков;
• дополнительные особенности отделки;
• полную стоимость объекта, цену за один квадратный метр;
• гарантийный срок;
• особые условия (если таковые имеются).

Подписывая договор долевого участия в строительстве, помимо вышеперечисленного: как расположен дом, кто проводит коммуникации и далее будет отвечать за обеспечение их функционирования. Данный вид сделки может быть заключен только в письменной форме.

Как зарегистрировать в Росреестре

Регистрация договора долевого участия является обязательной. Использование современных технологий делает возможным применение электронной формы. Подготавливаются текст соглашения, заявление, ЭЦП. Последнюю выдают специализированные аккредитованные центры, перечень которых размещен на портале государственных услуг. За регистрацию уплачивается госпошлина, при использовании цифровых сервисов действует скидка 30 %. В итоге на электронную почту приходит выписка из ЕГРН.[6]

Необходимо предоставление таких бумаг, как план объекта недвижимости, проектная декларация (этот документ прилагать необязательно), разрешение на строительство, заявление участников долевого строительства и пр. (полный список указан в законе от 13.07.2015 года№ 218-ФЗ).
Как проверить договор долевого участия? Это описано ниже.
Укажем подробнее, как проверить ДДУ в Росреестре первым способом:

«Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»;

Если здесь не получится найти Ваш документ, стоит начать поиск по варианту, описанному ниже.

Как проанализировать по данным о госрегистрации:

«Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»;

Как действовать после регистрации договора долевого участия в строительстве, чтобы получить жилье

Далее необходимо ожидать, когда недвижимость будет достроена в срок. Если застройщик добросовестно выполнит свои обязательства, объект будет сдан вовремя. Далее последуют вручение покупателю ключей и подписание акта приема-передачи имущества.

Для оформления собственности потребуется снова обратиться в Росреестр для получения соответствующей выписки из ЕГРН.

Можно ли подписать дистанционно

ФЗ № 214 допускает подписание договора долевого участия в строительстве дистанционно. В частности, благодаря сервису ДомКлик каждый получает возможность заключить его с использованием ЭЦП. Это очень удобно, ведь позволяет участникам сделки сэкономить массу ресурсов.

Что учесть в договоре долевого участия в строительстве, если его подписывают супруги?

На практике документ может быть подписан на обоих супругов или на одного. Это не имеет принципиального юридического значения, так как по закону полномочия обоих в отношении квартиры равны.
ФЗ № 214 указывает, что покупатель должен иметь на руках нотариально заверенное согласие второго представителя семьи.
Когда в договоре указаны оба, они должны предоставить свидетельство о браке или брачный контракт. [7]

«Подводные камни»

Переуступка по договору долевого участия – что это

Договор переуступки прав требования по договору долевого участия в строительстве заключается, если осуществляется продажа квартиры до завершения стройки. То есть по нему происходит передача прав на помещение другому лицу. Для этого подписывается специальное соглашение с застройщиком. Его можно заключить в любое время до составления акта приема-передачи жилья.

Как оформляется переуступка прав на квартиру по ДДУ?

Для этого заключается специальное соглашение между участниками об уступке прав (цессии).

Чаще всего на практике застройщик обязует покупателя предупреждать об этом, в определенных ситуациях строительная компания взимает комиссию.

Что предпринимать, если в отношении застройщика начата процедура банкротства

В таком случае важно в установленный срок внести требования в реестр кредиторов. Согласно п. 1 ст. 71 и п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве это необходимо осуществить в течение 30 дней на этапе наблюдения и в продолжение 60 дней на стадии конкурсного производства (со дня официальной публикации информации). Закон обязует застройщика уплатить лицу внесенные им средства, если не достроит объект, или передать жилое помещение в его собственность.

Как быть, если застройщик нарушает сроки

В случае нарушения застройщиком срока сдачи дома покупатель может направить претензию о выплате неустойки, а также обратиться за этим в суд. Для быстрого расчета суммы денежных средств удобно использовать онлайн-сервис просрочка по ДДУ калькулятор. [8]

Если очевидно, что девелопер намеренно затягивает с выдачей документов или сорвал срок ввода дома в эксплуатацию, рекомендуется сразу же обращаться в суд. Он утвердит для нарушителя срок сдачи объекта и компенсацию за просрочку, обязует выдать тот или иной документ. Участники долевого строительства всегда могут рассчитывать на помощь в Фонде защиты их прав.

Может ли иметь место наследование права требования по договору долевого участия

В случае, если гражданин умирает, его права можно наследовать. Для этого требуется сначала «открыть наследство» у нотариуса, а затем обратиться в Росреестр. После смерти дольщика к его наследникам переходят не только также и его обязанности. Если наследников несколько, права требования будет распределены между ними в установленных долях.

Если при оформлении используются кредитные средства

Если оформлен кредит (ипотека) на приобретение квартиры, это обязательно указывается. Такие данные будут учтены также при регистрации договора. Банк сможет взыскать деньги, если дольщик перестанет вносить их по кредиту.

Если составляется на ребенка до 18 лет

Договор долевого участия по закону может быть оформлен на лицо, не достигшее совершеннолетия. В такой ситуации его родители или опекуны являются его законными представителями. Они ставят подписи от имени ребенка, но указывают сведения о нем. Законные представители также самостоятельно регистрируют право собственности. В данном случае обязательно предоставляется свидетельство о рождении будущего собственника, не достигшего совершеннолетия.

Дольщик может расторгнуть договор тремя способами

В их числе:
1) по соглашению участников;
2) в одностороннем порядке (если застройщик нарушил обязательства по качеству, задержал окончание строительства дома более чем на два месяца, уклоняется от устранения существенных недостатков, в иных ситуациях, предусмотренных соглашением);
3) обратившись в суд (если строительство прекращено или приостановлено, значительно изменена проектная документация). Расторжение происходит на основании судебного решения по делу (при этом могут быть взысканы расходы на оплату услуг представителя).

Читайте так же

Вопросы и ответы

1. Как узнать, зарегистрирован ли ДДУ в Росреестре: Как проверить электронную регистрацию ДДУ?

Руководство по тому, как проверить ДДУ, подробно представлено в нашей статье.

1. Список зарегистрированных ДДУ – что это?

Это перечень договоров долевого участия в строительстве, находящихся в базе федерального органа. Выписку о нем при подаче заявления онлайн можно получить в электронной форме.

1. Надо ли платить налог при переуступке прав по ДДУ?

Да. Его размер предусмотрен статьей 210 Налогового кодекса РФ и составляет 13 % от выручки (производится уплата разницы сумм расходов при подписании договора долевого участия и передаче права).

1. Как расторгнуть договор ДДУ с застройщиком и вернуть деньги?

В статье были названы правовые основания для расторжения договора долевого участия в строительстве покупателем в одностороннем порядке, предусмотренные законом. Если застройщик в добровольном порядке не возвращает средства, гражданин может подать заявление в суд с иском и привлечь первого к ответственности.

1. Можно ли подарить квартиру по ДДУ до сдачи дома?

Да. Это можно осуществить как до исполнения обязательств застройщиком, так и после него. При этом дарение осуществляется до того, как жилье будет передано покупателю по акту приема-передачи.

[1] «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (последняя ред.). С ним можно ознакомиться в СПС «КонсультантПлюс» в сети Интернет.

[2] С 2019 года законом предусмотрен новый дополнительный механизм защиты в отношении дольщиков. Так, происходит привлечение средств на эскроу-счет, где они остаются заблокированными до момента начала эксплуатации строящегося дома. По новой политике, для строительства объекта застройщик должен использовать лишь собственные деньги и кредиты. После передачи квартиры лицу и оформления им собственности на данное жилье средства с эскроу-счета предоставляются девелоперу. При невыполнении застройщиком условий договора долевого участия (в том числе, в части задержки завершения строительства дома) гражданин может потребовать вернуть себе заблокированные деньги.

[3] Претензию застройщику о нарушении сроков сдачи дома образец можно скачать на нашем сайте.

[4] ФЗ № 214 предусматривает, что застройщик обязан уведомить об изменениях, новостях, связанных с действием соглашения, и внести их в реестр.

[5] Если к 1 июля 2019 года (или ранее) недвижимость была завершена не менее чем на 30 % либо проданных в ней квартир было не менее 10 % от его общей площади.

[6] В положениях № 214-ФЗ указано, что оплата по договору долевого участия в строительстве производится только после его регистрации.

[7] Если по условиям брачного договора определены доли в недвижимом имуществе каждого из двух лиц (взамен режима имущества по умолчанию, установленного законом), не требуется получение личного согласия супруга. Таким образом, в данной ситуации это жилье не считается их общей собственностью.

[8] «В соответствии с частью 2 ст. 6 № 214-ФЗ утверждена следующая формула расчета: СД (сумма договора)*1/300*СР (ставка рефинансирования)*ДП (количество дней просрочки)*2.»

Источник