Публикации
Машино-место признали объектом недвижимости. Новые возможности и риски для собственников
В течение долгого времени в российском законодательстве отсутствовало регулирование правового статуса машино-места (парковочного места). Это порождало многочисленные споры по вопросу отнесения машино-мест к объектам недвижимого имущества и порядку распоряжения ими.
Многочисленные судебные споры формировали как положительную, так и отрицательную практику. Теперь один из самых спорных объектов правоотношений — машино-место — официально станет объектом недвижимости с 1 января 2017 года.
ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ: «К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке» (п. 1 ст. 130 ГК РФ в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 315- ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Законодательное регулирование правового статуса машино-мест
В настоящее время машино-места как объекты гражданских правоотношений в законе должным образом не определены. Отсутствует необходимое регулирование порядка владения и распоряжения вышеназванным объектом. У владельцев парковочных мест постоянно возникали вопросы. Но первые попытки актуализировать понятия машино-места или парковочного места были все-таки предприняты законодателем.
Так, например, Градостроительный кодекс РФ дает определение понятию «машино-место» («парковочное место»).
ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ: «Парковка (парковочное место) — специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка либо собственника соответствующей части здания, строения или сооружения» (п. 21 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 года № 190- ФЗ).
При этом Градостроительный кодекс РФ не относит парковочные места к объектам недвижимого имущества и не устанавливает в отношении них какого-либо специального регулирования.
Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон от 21.07.1997 года № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» тоже не определяют машино-места как объекты недвижимого имущества. Указанными нормативно-правовыми актами установлено, что государственной регистрации подлежат права только на следующее недвижимое имущество:
- земельные участки;
- участки недр;
- все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В том числе к ним относятся такие объекты недвижимости, как здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, а также предприятия как имущественные комплексы.
В связи с существующими пробелами в законодательстве относительно машино-мест на практике постоянно возникают судебные споры, связанные с оформлением прав на машино-места, их использованием и распоряжением ими.
Большая доля споров возникает при отказе в регистрации права собственности на машино-места в жилых комлексах, которые были построены с учатием дольщиков.
ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Истцы обратились в суд с иском к муниципалитету о признании права общей долевой собственности на помещение, в котором находятся машино-места. Машино-места находятся в доме с подземной автостоянкой, расположенной в техническом подвале дома. Все квартиры в доме являются собственностью физических лиц. Нежилое помещение, в состав которого входят спорные помещения, является собственностью муниципалитета. Суд установил, что спорные нежилые помещения в многоквартирном доме не могут относиться к общедолевой собственности. Такие помещения помимо обслуживания других помещений (в силу расположения в них коммуникаций и оборудования) имеют иное предназначение — наличие в них машино-мест. Этот факт подтверждает, что помещение не связано с обслуживанием жилого дома. Правовой режим спорного помещения не зависит от инженерных коммуникаций, поскольку такие коммуникации сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещение, которое уже выделено для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома. Требование о признании права общей долевой собственности судом не удовлетворено (апелляционное определение Московского городского суда от 04.08.2015 по делу № 3327258/15).
Машино-место и общая долевая собственность
В связи с множеством вопросов, возникающих при оформлении прав на машино-места, возникла необходимость в разъяснениях о том, как применять нормы закона в таких ситуациях. Минэкономразвития опубликовало рекомендации, в которых государственным органам было предписано предъявлять требования к машино-местам как к помещениям.
Машино-места, соответствующие таким требованиям, могли быть оформлены надлежащим образом. Если машино-место не соответствовало признакам помещения и не содержало надлежащих помещению признаков, то к отношениям применялись нормы об общей долевой собственности.
При оформлении прав на машино-места необходимо учитывать, что машино-место может быть учтено в качестве помещения в здании либо сооружении только в том случае, если оно удовлетворяет требования, предъявляемые к помещениям. То есть необходимо, чтобы машино-место было изолировано и обособлено от других помещений в здании или сооружении (письмо Минэкономразвития России от 09.06.2011 № Д23-2475).
При кадастровом учете помещений (а также зданий и сооружений) необходимо представить описание реально существующего объекта недвижимости, объективными границами которого являются конструктивные элементы помещений: стены, перегородки, потолки.
Если машино-место в помещении автостоянки (гаража) не ограничено (не изолировано) строительными конструкциями и не представляет собой обособленное нежилое помещение, то оно не является самостоятельным объектом, право на который может быть зарегистрировано.
ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Открытая стоянка для автомобилей не является объектом недвижимости, и право собственности на него не подлежит государственной регистрации, поскольку у стоянки отсутствуют какие-либо конструктивные элементы (помимо асфальтового покрытия) (определение Верховного суда РФ от 5 октября 2015 года № 304-ЭС15-12189 по делу № А75-2907/2014).
Машино-место не является самостоятельной вещью, поскольку представляет собой часть нежилого помещения (парковки) или нежилого здания, которая может быть зарегистрирована только как часть недвижимого имущества. Отсутствие сведений о каких-либо физических границах машино-места исключает возможность проведения описи объекта учета и подготовки учетно-технической документации для государственной регистрации прав на машино-место. Нанесение краской на покрытие пола линии разметки не свидетельствует о том, что машино-место является индивидуально-определенной вещью (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2015 № 15АП-13250/2015 по делу № А32-5297/2015).
Получается, что в отношении машино-места, которое не отвечает требованиям, предъявляемым к помещениям, и не обладает характеристиками недвижимого имущества, при положительном исходе регистрируется доля в праве общей долевой собственности на все помещение, в котором расположено соответствующее машино-место. Доля расчитывается пропорционально размеру такого машино-места.
При таком подходе у участников долевой собственности возникают сложности с идентификацией принадлежащих им машино-мест и порядком пользования машино-местами на парковке. Данный подход несет в себе дополнительные риски, связанные с распоряжением таким машино-местом. Проблемы возникают при попытках заключать договоры аренды, купли-продажи и т. д.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую продается доля, и на прочих равных условиях (ст. 250 ГК РФ).
В связи с этим при реализации машино-места необходимо в письменной форме уведомить всех участников долевой собственности о своем желании продать долю третьему лицу. В уведомлении о продаже доли должны быть указаны все условия продажи: цена, размер, условия оплаты, другие существенные условия.
Продать такую долю можно только при условии, если все участники общей долевой собственности откажутся от приобретения или не приобретут долю в срок, равный одному месяцу со дня извещения всех собственников о продаже.
Но есть другой подход в практике, когда осуществляется государственная регистрация прав либо на все помещение, где расположено машино-место в целом (с постановкой на кадастровый учет части помещения — машино-места), либо права собственности на отдельное машино-место.
ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Машино-место не является самостоя тельной вещью и представляет собой часть нежилого помещения (парковки) или нежилого здания, которая может быть зарегистрирована как часть недвижимого имущества (апелляционное определение ВС Республики Марий Эл от 17.05.2016 по делу № 33-816/2016).
ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Регистрация права собственности на отдельное машино-место признана законной на основании документов, представленных владельцем машино-места (постановление ФАС Московского округа от 07.07.2014
№ Ф05-6516/2014 по делу № А40-77050/13, постановление Девятого ААС от 17.04.2007 № 09АП-3112/05-АК по делу № А40-25299/04-79-318).
Границы машино-мест будут рисовать краской
С учетом последних изменений гражданского законодательства можно сказать, что законодатель наконец уделил данной проблеме должное внимание и пошел по пути признания машино-места самостоятельным объектом недвижимости.
Для регистрации права собственности на машино-место его границы должны быть отражены на поэтажном плане и физически обозначены соответствующей разметкой. Владельцы платных автостоянок вздохнут: ответственность за сохранность транспортного средства теперь будет нести арендатор места, а не владелец автостоянки, как это было раньше.
Вопрос с регистрацией прав на машино-места и вопрос распоряжения такими объектами был частично урегулирован Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». С 1 января 2017 года в гражданский оборот вводится новый объект недвижимого имущества — машино-место.
Законодатель определил машино-место в качестве части здания или сооружения, которая предназначена для размещения автотранспортных средств. При этом машино-место в обязательном порядке должно быть четко идентифицировано и его границы описаны согласно требованиям законодательства о государственном кадастровом учете.
Законом впервые вводится понятие машино-места как индивидуально-определенной части здания или сооружения, предназначенной исключительно для размещения транспортного средства. Машино-место может быть не ограничено либо частично ограничено строительной или иной ограждающей конструкцией.
В соответствии с изменениями, введенными законодателями, местоположение машино-места должно будет отражаться на плане этажа или части этажа здания либо сооружения посредством графического отображения на нем геометрической фигуры, полностью соответствующей границам машино-места.
Границы же самого машино-места на этаже будет возможно обозначать физически различными способами. К таким способам в том числе относится нанесение на поверхность пола или кровли соответствующей разметки (краской, с использованием всевозможных наклеек или иными способами). Главное, чтобы границы соответствовали фактическим.
Долгожданная новелла позволит решить вопрос с правовым статусом машино-мест в зданиях и сооружениях. Владельцы таких машино-мест получат возможность в установленном законом порядке распоряжаться правами на них. Продать или сдать в аренду машино-место станет намного проще и безопаснее.
Машино-места в офисных и торговых центрах, наземных и подземных парковках, которые представляют собой отдельно стоящие сооружения, многоквартирных жилых домах с 1 января 2017 года будут полноценными объектами гражданских правоотношений, в отношении которых могут быть заключены договоры купли-продажи, аренды и пр.
С 1 января 2017 года также появится возможность по структурированию отношений между пользователями машино-мест и владельцами платных автостоянок, когда ответственность за сохранность автомобилей, размещенных на платной автостоянке, будут нести сами пользователи — арендаторы машино-мест.
В настоящее время в большинстве случаев парковка автомобилей на платной автостоянке (специально предназначенная для хранения автомототранспортных средств отдельная открытая площадка, здание, сооружение, а также часть здания или сооружения) осуществляется на основании договора хранения.
В связи с этим утрата (хищение), повреждение или нарушение комплектности автомобиля, размещенного на такой автостоянке, ведет к необходимости компенсации убытков его владельца (постановление Правительства РФ от 17.11.2001 № 795 «Об утверждении Правил оказания услуг автостоянок», определения ВС РФ от 07.06.2016 № 71-КГ16-3, от 14.07.2009 № 21-В09-11).
При этом необходимо отметить, что законодатель по-прежнему оставил неразрешенным вопрос правового статуса машино-мест, расположенных вне пределов зданий и сооружений (открытые парковки). Этот вопрос интересует владельцев открытых парковок, так как отвественность за сохранность транспортных средств в таком случае придется нести по договору хранения. А такая отвественность существенно отличается от ответвенности по договору аренды.
Возможно, в отношении таких объектов будет применяться аналогия права. Однако ответ на данный вопрос мы узнаем по мере формирования соответствующей практики.
ИсточникОтвет недели: наличие парковки на территории многоквартирного дома
Обязан ли Застройщик при сдаче объекта (многоквартирного дома) обеспечить наличие парковки автотранспорта для жильцов дома. Какова норма парковочных мест при сдаче многоквартирного дома, и какими нормативными актами устанавливается данная норма!
Сообщаю Вам следующее:
Считаем, что Застройщик обязан при сдаче объекта(многоквартирного дома) обеспечить наличие парковки автотранспорта для жильцов дома в случае, если наличие парковки автотранспорта предусмотрено проектной документацией.
В соответствии с ч. 1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка.
Документы КонсультантПлюс для ознакомления:
Документ 1
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
Если объект построен с отступлениями от указанных требований и (или) от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика (если иное не установлено договором) (ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ):
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
возмещения своих расходов на устранение недостатков.
- По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
…4. Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее — основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее — основные характеристики жилого или нежилого помещения);…
4.1. Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
- При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным…
Документ 3
к приказу Минэкономразвития России
от 7 декабря 2016 г. N 792
МИНИМАЛЬНО И МАКСИМАЛЬНО ДОПУСТИМЫЕ РАЗМЕРЫ
Размер устанавливается в отношении одного машино-места.
- Минимально допустимые размеры машино-места — 5,3 x 2,5 м.
- Максимально допустимые размеры машино-места — 6,2 x 3,6 м.
6.1. Местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения (при отсутствии этажности у здания либо сооружения — на плане здания либо сооружения) геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места.
Если на 01.01.2017 права на машино-место уже были зарегистрированы, переоформление не нужно, независимо от соответствия такого машино-места допустимым размерам (ст. 6 ФЗ от 03.07.2016 N 315-ФЗ).
6.2. Границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Границы машино-места на этаже (при отсутствии этажности — в здании или сооружении) устанавливаются либо восстанавливаются путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола (далее — специальные метки), до характерных точек границ машино-места (точек деления границ на части), а также расстояний между характерными точками границ машино-места. Площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места, установленным органом нормативно-правового регулирования.
Документ 5
- Разрешение на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства.
В соответствии с ч. 1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.
Указанная статья определяет порядок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В соответствии с ним для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии «Росатом» или Государственную корпорацию по космической деятельности «Роскосмос», выдавшие разрешение на строительство, непосредственно или через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Застройщики, наименования которых содержат слова «специализированный застройщик», также могут обратиться с указанным заявлением с использованием единой информационной системы жилищного строительства, за исключением случаев, если в соответствии с нормативным правовым актом субъекта РФ выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществляется через иные информационные системы, которые должны быть интегрированы с единой информационной системой жилищного строительства (ч. 2 ст. 55 ГрК РФ).
Часть 3 ст. 55 ГрК РФ содержит перечень документов, которые должны быть предоставлены заявителем:…
Документ 6
Оценив второе экспертное заключение в совокупности с другими имеющимися в деле доказательствами, арбитры сделали вывод: спорное помещение автостоянки, принадлежащее обществу на праве собственности, является частью МКД и технически взаимосвязано с общим имуществом. Помимо заключения экспертов, судьи также учли, что:
— объект введен в эксплуатацию как жилой дом с встроенными помещениями общественного назначения, пристроенной подземной автостоянкой с трансформаторной подстанцией;
— приемка МКД осуществлялась вместе с пристроенной автостоянкой;
— согласно техническому паспорту здания автостоянка включена в состав нежилых помещений МКД;
— спорный объект находится на земельном участке, предоставленном застройщику для строительства жилого дома с пристроенной подземной автостоянкой;
— строительство дома и автостоянки осуществлялось на основании одной проектной документации (как единый объект).
Судьи отклонили довод жалобы о том, что автостоянка является самостоятельным и независимым от МКД объектом, обладающим всеми признаками автономности. Возможность автономного существования подземной автостоянки не свидетельствует о самостоятельном характере помещений автостоянки и не создает условие для признания подземной стоянки отдельным зданием.
В итоге арбитры удовлетворили требование ТСЖ о взыскании задолженности, при этом скорректировав период ее начисления исходя из пропуска срока исковой давности (Постановление АС ЗСО от 10.09.2019 N Ф04-3841/2019).
…Машино-места — не общее имущество в МКД
В деле N 40-27724/2017 судьи рассмотрели иск ТСЖ к Департаменту о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения (машино-места) N 47 — 56, 59 — 88, расположенные в МКД, и их истребовании из чужого незаконного владения в общую долевую собственность.
Арбитры выяснили, что жилой дом со встроенными помещениями и подземной автостоянкой состоит из семи секций переменной этажности (13, 14, 15 этажей) с подземной автостоянкой на 186 машино-мест и пристроенным двухэтажным детским садом. Нежилые помещения (машино-места) N 47 — 56, 59 — 88 в указанном здании принадлежат на праве собственности Москве.
По мнению ТСЖ, все помещения, расположенные в подвальной части дома, относятся к техническим помещениям и предназначены для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в МКД.
В удовлетворении требований ТСЖ отказали, так как спорные машино-места:
— в соответствии с технической документацией спроектированы, переданы по акту о результатах частичной реализации инвестиционного проекта и приняты в эксплуатацию как отдельные объекты недвижимости;
— зарегистрированы в ЕГРН как индивидуально-определенные помещения подземной автостоянки;
— по своим характеристикам не отвечают признакам общего имущества в МКД, не предназначены для обслуживания дома.
Спорные подвальные помещения являются самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общей долевой собственности, поэтому вывод истца о возникновении права общей долевой собственности является ошибочным.
Доказательства того, что спорные машино-места построены за счет средств собственников помещений в МКД, в материалы дела не представлены (Постановление АС МО от 07.05.2018 N Ф05-5108/2018)…
ИсточникПостановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2008 по делу n А60-9127/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2008 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 октября 2008 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Дюкина В.Ю.,
судей Васевой Е.Е., Виноградовой Л.Ф.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хаснуллиной Т.В.,
от истца – ООО «Уральская строительная компания-21»: Фунтусов О.Г. по доверенности от 01.10.2008 г.,
от ответчика — ООО «Сарфи»: не явились,
от третьего лица — ООО «Заречная строительная компания»: Фунтусов О.Г. по доверенности от 01.10.2008 г.,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика –
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 24 июля 2008 года
по делу № А60-9127/2008,
принятое судьей Липиной И.В.
по иску ООО «Заречная строительная компания»
третье лицо: ООО «Уральская строительная компания-21»
о взыскании неустойки, убытков по договору подряда,
Общество с ограниченной ответственностью (общество) «Заречная строительная компания» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу «Сарфи» о взыскании неустойки в размере 12 172 309 руб. 85 коп., а также 2 474 396 руб. 10 коп убытков и расходов истца, связанных с несвоевременным окончанием строительства.
В результате корректировки истцом иска предметом рассмотрения судом первой инстанции явились требования о взыскании с ответчика 436 000 руб. – штраф за несвоевременное освобождение строительной площадки от башенного крана, начисленный за период с 12.12.2007 г. по 16.07.2008 г., 12 400 000 руб. – неустойка, начисленная за период с 01.05.2007 г. по 26.11.2007 г. за нарушение графика производства работ, а также 1 778 278 руб. – убытки и расходы истца, связанные с нарушением ответчиком сроков выполнения работ и сроков освобождения строительной площадки, из которых 385 178 руб. 10 коп. — расходы по монтажу и демонтажу башенного крана, 1 393 100 руб. – сумма, возвращенная истцом в связи с расторжением договоров долевого участия в строительстве (л.д. 87-88).
Определением от 30.04.2008 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество «Уральская строительная компания-21».
Решением от 24.07.2008 г. иск удовлетворен частично: с ответчика в пользу истца взыскано 218 000 руб. – штраф, 1 000 000 руб. – неустойка; в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Судом первой инстанции установлен факт нарушения ответчиком обязательств, предусмотренных договором генерального подряда. Суд признал правомерным начисление на основании пункта 13.3. договора генерального подряда штрафа за несвоевременное освобождение строительной площадки в сумме 436 000 руб. за период с 12.12.2007 г. по 16.07.2008 г., а также неустойки за нарушение графика производства работ за период с 01.05.2007 г. по 30.09.2007 г., в сумме 108 824 276 руб. 07 коп. На основании ст. 333 ГК РФ сумма штрафа уменьшена судом до 218 000 руб., сумма неустойки — до 1 000 000 руб.
Отсутствие доказательств обстоятельств, которые свидетельствовали бы о наличии оснований для взыскания убытков, повлекло отказ в удовлетворении требования о взыскании убытков.
Ответчик с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, в удовлетворении иска – отказать, исходит при этом из того, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют установленным обстоятельствам.
В апелляционной жалобе указано на достижение сторонами договора генерального подряда соглашением от 26.11.2007 г. о его расторжении, что , как полагает ответчик, повлекло прекращение обязательств сторон. Это обстоятельство, по мнению ответчика, исключает возможность применения положений договора.
Истец с доводами апелляционной жалобы не согласен, в отзыве на апелляционную жалобу, подписанном директором общества, просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Третье лицо в отзыве на апелляционную жалобу, подписанном генеральным директором, поддерживает доводы истца, просит обжалуемое решение оставить без изменения.
В отзыве истца на апелляционную жалобу оспаривается снижение судом первой инстанции неустойки до 1 000 000 руб., содержится просьба изменить решение суда в указанной части и установить размер неустойки в сумме 2 000 000 руб., в остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, верно установлено судом первой инстанции, стороны и третье лицо заключили договор генерального подряда № 6з – 07 от 16.04.2007 г. Согласно условиям этого договора ответчик – общество «Сарфи» (генеральный подрядчик), обязался по заданию третьего лица — общество «Уральская строительная компания-21» (заказчик), осуществить строительство 10-этажного жилого многоквартирного дома, общей площадью – 4 840,91 кв.м, в том числе общая площадь квартир (включая лоджии с понижающим коэффициентом – 0,5) – 2 925, 63 кв.м., общая площадь нежилых помещений (офисные, цокольные) – 523,99 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Ленинградская, д. 14, и сдать результат работ заказчику, а последний — осуществлять контроль за строительством объекта, принять результат работ от генерального подрядчика, а истец – общество «Заречная строительная компания» (застройщик), обязался осуществлять финансирование строительства объекта на условиях договора.
Данный договор суд первой инстанции верно квалифицировал как договор строительного подряда (ст. 740 ГК РФ).
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).
По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Существенным условием договора строительного подряда является условие о сроке окончания работ.
Сроки выполнения работ определены сторонами в пунктах 1.1, 6.2, 6.3. исследуемого договора генерального подряда: начало производства работ – 16.04.2007 г., окончание – 30.05.2008 г.
Приложением № 1 к договору генерального подряда является график производства работ и финансирования строительства объекта. Данным графиком определены виды, ежемесячный объем подлежащих выполнению работ.
Таким образом, существенное условие договора строительного подряда – условие о сроке выполнения работ, в данном случае является условием, в отношении которого сторонами договора достигнуто соглашение.
Отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для признания договора незаключенным.
Как следует из условий указанного в основании иска договора генерального подряда, сторонами договора определен объект, который обязался построить ответчик, согласована стоимость работ по договору, в названном выше Приложении № 1 к договору предусмотрены виды работ, результатом выполнения которых должно было явиться создание соответствующего объекта недвижимого имущества. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что сторонами договора фактически был определен предмет договора.
У сторон не возникло разногласий по этому предмету договора, они сочли возможным приступить к его исполнению. Часть работ из общего объема работ, которые ответчик должен был выполнить в соответствии с условиями договора генерального подряда, была выполнена ответчиком, о чем свидетельствует оформленная истцом и третьим лицом сводная ведомость фактических объемов работ, выполненных ответчиком в рамках указанного договора.
Совокупность исследованных обстоятельств препятствует признанию договора генерального подряда № 6з – 07 от 16.04.2007 г. незаключенным в связи с отсутствием технической документации.
Иные основания для признания договора генерального подряда не заключенным отсутствуют.
Таким образом, исследуемый договор генерального подряда является заключенным, а соглашение о неустойке, выплачиваемой застройщику (истец) при нарушении генеральным подрядчиком (ответчик) договорных обязательств (пункт 13.3. договора) следует признать достигнутым сторонами договора и совершенным в надлежащей форме (ст. ст. 330, 331 ГК РФ).
Согласно п. 13.3. договора генерального подряда в случае несвоевременного освобождения генеральным подрядчиком строительной площадки от принадлежащего ему имущества, в том числе строительного мусора, он уплачивает застройщику штраф в сумме 20 минимальных размеров оплаты труда за каждый день задержки.
Обязанность генерального подрядчика в течение пятнадцати календарных дней с момента получения уведомления о расторжении договора вывезти со строительной площадки все временные сооружения, оборудование, технику, принадлежащие ему материалы, строительный мусор, предусмотрена п. 14.7. договора генерального подряда.
26.11.2007 г. сторонами договора генерального подряда заключено соглашение о расторжении этого договора. Сторонами соглашения был определен момент, достижение которого позволяло бы считать расторгнутым договор генерального подряда, — исполнение сторонами всех своих обязательств согласно условиям соглашения о расторжении договора (пункт 4.1. соглашения).
В соответствии с п. 3.1.5 соглашения генеральный подрядчик принял на себя обязательство вывезти за пределы объекта принадлежащее ему имущество, а также строительный мусор.
Пунктом 14.7. договора генерального подряда предусмотрено обязательство генерального подрядчика в течение 15 календарных дней с момента получения им уведомления о расторжении договора генерального подряда вывезти со строительной площадки все временные сооружения, оборудование, технику, принадлежащие ему материалы, строительный мусор и т.д.
Верное толкование судом первой инстанции указанных положений договора и соглашения о его расторжении обоснованно повлекло вывод, согласно которому сроком исполнения обязательства по вывозу со строительной площадки оборудования (ст. 314 ГК РФ) является 11.12.2007 г.
Довод апелляционной жалобы о том, что только в случае одностороннего расторжения договора подлежит применению указанный 15-дневный срок, соглашением о расторжении договора стороны определили новые условия в части вывоза оборудования, подлежат отклонению. Приведенное толкование судом первой инстанции указанных положений договора и соглашения о расторжении его не противоречит иным условиям этого договора и соглашения, требованиям закона, фактическим обстоятельствам, характеру правоотношений сторон.
Согласно положениям пунктов 2 и 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.
В соответствии с п. 1 ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается только надлежащим исполнением.
В силу п. 4 ст. 425 ГК РФ окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Соглашение о расторжении договора генерального подряда не содержит условий, наличие которых исключало бы в рассматриваемом случае возможность взыскания со стороны, нарушившей обязательство, штрафа за несвоевременное освобождение генеральным подрядчиком строительной площадки от принадлежащего ему имущества.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии доказательств направления истцом и третьим лицом ответчику требования по вывозу имущества после заключения соглашения от 26.11.2007 г., не имеет правового значения.
Справка ООО «Спецстрой-2» № 8.7/505 от 16.07.2008 г. подтверждает то, что башенный кран, переданный ответчику по договору аренды, находится на строительной площадке жилого дома № 14 по ул. Ленинградской, не демонтирован и не вывезен.
Доказательства выполнения генеральным подрядчиком обязанности по вывозу со строительной площадки принадлежащего ему имущества, в частности башенного крана, ответчиком не представлены (ст. 65 АПК РФ).
Не является основанием для освобождения ответчика от ответственности за неисполнение обязанности по вывозу со строительной площадки принадлежащего ему имущества указание ответчика на то, что используемый им башенный кран был передан новому генеральному подрядчику по договору № 827 от 29.11.2007 г., поскольку доказательства данного обстоятельства в материалах дела отсутствуют (ст. 65 АПК РФ).
Как следует из договора аренды № 49/07 от 27.06.2007 г., заключенного между ООО «Спецстрой-2» (арендодатель) и обществом «Сарфи» (арендатор), арендодатель предоставил арендатору передвижной башенный кран на рельсовом ходу сроком на один год. В акте приема-передачи от 25.06.2007 г. указаны характеристики передаваемого в аренду механизма: кран башенный передвижной на рельсовом ходу КБ-403, инвентарный номер 22935, государственный номер 37370, заводской номер 1934.
Согласно условиям договора № 827 от 29.11.2007 г. ЗАО «Трест Строймеханизация № 2» (подрядчик) приняло на себя обязательства перед обществом «Уральская строительная компания-21» (заказчик) предоставить с 28.11.2007 г. в эксплуатацию на объекте: 10-этажный жилой дом по ул. Ленинградская, 14, г. Заречный, башенный кран КБ-403 с обслуживающим персоналом.
Источник