Закон о долевом строительстве при банкротстве компании

Возвращаемся к теме покупки строящихся апартаментов. В пилотном выпуске подкаста мы побывали в гостях у квалифицированного юриста Андрея Тютюнина и выяснили, что апартаменты с точки зрения закона – это не жилые помещения, а просто огромные кладовки. При банкротстве застройщика дольщик теряет право на их получение, в отличие от покупателей квартир.

Теперь мы обсудим не менее важную тему – на что же все-таки имеет право дольщик апартаментов при банкротстве застройщика, и как поступать в ситуации, когда закон не дает четкого ответа на вопрос о возмещении ущерба.

Станислав Манжиевский — Avaho.ru

Андрей Тютюнин — генеральный директор компании «Тютюнин и партнеры».

С.: Андрей, мы возвращаемся к вопросу про апартаменты – ты уже про них рассказывал, но хочется немного уточнить. Ты говорил, что дольщик апартаментов и нежилых помещений в целом не получает свой объект 100% [при банкротстве застройщика – прим. ред.]. А что он тогда вообще может получить? Он может на что-то рассчитывать?

Обман при банкротстве физ лиц в 2022 году — Как вас обманывают Юридические Фирмы и Юристы

А.: На сегодняшний момент закон построен так, что совсем с нулем он теоретически остаться не должен, хотя на практике ситуация развивается очень по-разному. Если рассматривать Закон «Об участии в долевом строительстве» и Закон «О банкротстве» во взаимосвязи, приобретатель апартаментов либо других нежилых помещений, которые, согласно закону, он сохранить за собой право не имеет, может получить денежную компенсацию от той суммы, которая останется после реализации этого объекта с торгов.

То есть если объект, а именно какое-то нежилое помещение, в том числе и апартаменты, остаются в процедуре банкротства, и дольщик, который их изначально приобрел, получить их права не имеет, то, соответственно, куда они попадают? Они попадают в конкурсную массу.

Дальнейшая судьба любого имущества, которое попадает в конкурсную массу – это реализация с торгов. Конкурсный управляющий организовывает проведение торгов и продает это имущество любым желающим его приобрести. Согласно статье 201.14 закона о банкротстве при реализации предмета залога с торгов участник долевого строительства вправе получить 60% от той цены, за которую это имущество будет реализовано.

С.: То есть это не полная цена?

А.: Это не полная цена – и не та цена, которая установлена в договоре долевого строительства.

С.: Это не те деньги, которые человек заплатил, грубо говоря…

А.: Да, это не 60% от тех денег, которые он заплатил – это 60% от стоимости, за которую удастся реализовать конкретно этот объект. В принципе, теоретически эта стоимость может быть выше, чем та, за которую участник долевого строительства приобрел этот объект когда-то несколько лет назад. Все будет зависеть от того, на какой стадии этот объект продается, и насколько добросовестно действует управляющий. Потому что существуют схемы, благодаря которым такого рода объекты могут продаваться по явно заниженной цене заинтересованным лицам, и в этом случае эти абстрактные 60% могут уменьшаться или увеличиваться в зависимости от огромного количества внешних обстоятельств.

Банкротство застройщика. Права участников строительства.

Но согласно Закону «О банкротстве» дольщик получает 60% от той стоимости, за которую реализуется его предмет залога – но не более суммы своего основного долга. То есть эти 60% в любом случае не могут превысить ту стоимость, которую этот участник долевого строительства заплатил когда-то, когда он этот объект приобретал. Больше вложенного получить не получится, можно в лучшем случае получить какую-то цифру, приближенную к той, которая была вложена дольщиком.

То есть он получает 60%, а оставшиеся 40% распределяются в процедуре банкротства между кредиторами, управляющим следующим образом: 25% получают иные участники долевого строительства – граждане, то есть 25% от реализации предмета залога уходит участникам долевого строительства.

Еще 10% идет на удовлетворение требований кредиторов первой и второй очереди. Первая и вторая очередь кредиторов – это те, кто стоят до дольщиков. Это выплаты по заработным платам, выходным пособиям лиц, которые работали у застройщика, а также оплата компенсаций авторам произведений, которые какую-то интеллектуальную собственность создали для застройщика, а также компенсации гражданам за вред, причиненный жизни и здоровью. Например, у застройщика был какой-то сотрудник, которому в результате работы у застройщика был причинен какой-то вред здоровью – например, упал, ногу сломал, что-то еще произошло. И вот ему подлежат выплате какие-то компенсации и пособия.

С.: Или схватил сердечный приступ, когда узнал, что застройщик обанкротился…

А.: Да, не исключен и такой вариант [шутка]. Оставшиеся 5% идут самому арбитражному управляющему на его расходы. Процедура банкротства скрывает в себе определенные расходы, которые несет арбитражный управляющий, ведущий эту процедуру, и для того, чтобы компенсировать управляющему его расходы на процедуру – вот эти вот 5% от реализации предмета залога остаются у него.

С.: То есть конкурсный управляющий по идее заинтересован в том, чтобы реализовать [объект].

А.: Тут смотри какая штука. Да, в принципе основная задача конкурсного управляющего в банкротстве является увеличение объема активов, которые он может положить в конкурсную массу, и дальнейшая реализация этих активов по наиболее высокой цене.

Ты же понимаешь, что, используя свой какой-то ресурс, арбитражный управляющий может попытаться продать этот актив по максимальной цене – и тогда вырастают и его 5%. Либо, например, реализовать этот актив каким-то конкретным заинтересованным лицам – и тогда получить какую-то сумму, которая отличается от установленной законом.

Вопрос во многом честности управляющего, и поэтому выбор арбитражного управляющего – дело очень важное. Для этого дольщики должны быть активными в процедуре, должны заявлять свои требования в реестр, потому что именно собрание кредиторов уполномочено выбирать арбитражного управляющего.

С.: То, что ты сказал, касается и коммерческих помещений, и апартаментов – то есть всех нежилых помещений?

А.: Это касается всех нежилых помещений – за исключением машиномест любой площади, и за исключением нежилых помещений площадью до 7 кв. м. Однако это теория закона, а практика на сегодняшний момент складывается очень по-разному.

На примере одного из таких жилых комплексов, которые идут впереди – ЖК «Царицыно» – скажу следующее. Там в данный момент происходит ситуация, при которой приобретатели нежилых помещений коммерческого характера могут вообще остаться ни с чем.

Все дело в том, что суд вынес определение, которым передал права и обязанности застройщика новой организации. Эта организация была согласована с правительством Москвы, и суд своим определением передал этой организации все недостроенные дома, за исключением дома, в котором апартаменты. Передавая эти объекты, суд постановил, что новый застройщик должен выполнить обязанности по передаче жилых помещений. Про нежилые помещения суд ничего не сказал, при этом передал объект полностью.

В данный момент у многих дольщиков возникает обоснованное предположение, что новый застройщик просто зарегистрирует на себя право собственности на все эти нежилые помещения и никаких торгов проводиться не будет – и все эти помещения просто уйдут застройщику, и это будет его интерес в достройке объекта. А чиновники смогут отчитаться, что все покупатели квартир свои объекты получили. А приобретатели нежилых помещений – тот самый бизнес, который наше государство защищать не хочет – останутся лишенными всего и всех денег, которые они заплатили. Это касается коммерческих нежилых помещений.

Что касается апартаментов, то с апартаментами по ЖК «Царицыно» ситуация складывается иным образом, намного более непонятным. Все недостроенные корпуса переданы новому застройщику, кроме корпуса №35, который полностью состоит из апартаментов. Что делать с этим корпусом, на сегодняшний момент никто не понимает.

С.: То есть он никому сейчас не передан, он висит…

А.: Он висит на застройщике, он не достроен, его строительство не осуществляется и не планируется, потому что нет в кругах, принимающих решения, определенности, что делать с апартаментами.

С одной стороны, формально по закону это нежилые помещения – и их надо реализовывать с торгов. С другой стороны, все понимают, что эти нежилые помещения де-факто квартиры, которые приобретались участниками долевого строительства для целей дальнейшего проживания. Для людей, которые приобретали эти объекты – это квартиры, которые они хотели использовать, чтобы там жить. Поэтому в данный момент вопрос про апартаменты является подвешенным, и события развиваются прямо перед нами.

Создается история апартаментов и коммерческих нежилых помещений. Как с ними будут поступать – непонятно. Год назад, когда люди признавали право собственности на долю в объектах незавершенного строительства, мы исходили из того, что вариант с реализацией этих апартаментов с торгов и получение 60% от суммы залога будет самым худшим сценарием.

А сейчас уже рассматриваются варианты, что новый застройщик попытается просто выбросить всех приобретателей нежилых помещений с их объектов, проигнорировав тот факт, что у них заключены договоры. Потому что он может воспользоваться ситуацией, сказав, что договоры заключены с предыдущим застройщиком, мы новый застройщик, у нас нет перед вами никаких обязательств, поэтому исполнять мы перед вами ничего не должны.

С.: То есть лучше остаться с этими 60%, чем остаться ни с чем?

А.: На сегодняшний момент уже получается, что так. Самый идеальный сценарий – это дольщик получает свой объект, но законом такой сценарий не предусмотрен. Есть сценарий, который предусмотрен законом – это реализация объекта с торгов и получение хотя бы 60% от некоей цифры, которая неизвестна до торгов.

И третий вариант, при котором дольщики нежилых помещений могут вообще остаться без каких-либо прав на свои помещения. История создается сейчас, как оно все повернется неизвестно, это будут дальнейшие наши с тобой встречи и обсуждения. На сегодняшний момент судьба этих помещений никак не определена.

UPD: Я совместно с депутатом Государственной думы Кобилевым А. Г. разработал и внес в профильные комитеты Думы законопроект, который уравнивает уровень правовой защиты приобретателей нежилых помещений и апартаментов с приобретателями квартир, машиномест и кладовок. В случае принятия данного закона проблема будет решена. Люди будут получать то, что купили по ДДУ и оплатили даже в случае банкротства застройщика. Но на пути к принятию закона я встречаю противодействие.

С.: То есть апартаменты были, есть и пока остаются и неудачной инвестицией, и жильем тоже неудачным? Речь идет о строящихся апартаментах.

А.: Если объект сдан в эксплуатацию и человек его в конечном счете получает, то вопрос выгодно ему это или не выгодно – это покажет рынок. Будет он сдавать в аренду, перепродавать, использовать для проживания и т. д. А вот если застройщик падает в банкротство, то люди, которые оказываются на руках с договорами на апартаменты и нежилые помещения, оказываются в намного более затруднительных ситуациях, чем повышенная коммуналка или какой-то общий статус нежилого, но уже введенного в эксплуатацию помещения. Пока так. Ситуацию может кардинально изменить принятие разработанного мной закона.

С.: Мы же когда заключаем ДДУ, мы фактически не получаем никаких прав на реальное жилое помещение, мы только получаем право требования помещения в будущем.

А.: Абсолютно верно. И такой статус апартаментов и других нежилых помещений, которые возникают у их приобретателей при банкротстве застройщика – это то, о чем мало кто знает, и то, что нужно учитывать.

На мой взгляд, это самый большой и самый существенный риск, который перекрывает все остальные. Поэтому вопрос, приобретать или не покупать апартаменты – это вопрос, который каждый дольщик должен себе задать. И не только с точки зрения «готов ли я там жить», но «готов ли я оказаться в ситуации, когда эти апартаменты не достраиваются, застройщик падает в банкротство, и я оказываюсь в статусе, когда я не имею права на их фактическое получение. И максимум, на который я могу претендовать по закону – это 60% от некоей стоимости, по которой какой-то честный или не нечестный человек их потом продаст. И то не факт.

С.: На такой не совсем радостной ноте мы, наверное, закончим пока тему апартаментов. Мы будем следить за тем, что происходит сейчас с рынком строящихся апартаментов, будем держать в курсе наших слушателей. Как только грянет какое-то интересное решение будет вынесено в будущем, конкретный прецедент будет, по которому можно будет определять в дальнейшем судьбу апартаментов, мы об этом будем рассказывать.

Источник: avaho.ru

Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился

Банкротство застройщика – страшные слова, которые больше всего боится услышать любой человек, доверивший свои деньги строительной фирме. К сожалению, такое сегодня случается нередко, с завидной регулярностью разоряются большие и малые компании, оставляя за собой целый шлейф невыполненных обязательств и долгов. Но бывает и по-другому – предприятие преднамеренно объявляет себя несостоятельным и ликвидируется, чтобы уйти от ответственности. На что может рассчитывать дольщик, если произошло банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать в этом случае, и как выйти из положения с наименьшими потерями?

Банкротство строительной компании – что это?

Банкротство – сложная судебная процедура, проводимая арбитражным судом, которая не происходит одномоментно. Она может длиться до полутора лет и включает в себя несколько этапов, подробно расписанных в 127 ФЗ. Впервые он был введен еще в 2002 году и первоначально касался всех юридических лиц. Но в связи с многочисленными случаями несостоятельности застройщиков, и специфичностью данной сферы, в 2011 году появился новый раздел, регулирующий только банкротство застройщика при долевом строительстве.

Несмотря на то, что всего существует пять отдельных процедур, в юридической практике чаще всего проводятся лишь две из них: наблюдение и конкурсное производство. Первая из них – подготовительная стадия, которая, по сути, еще не является банкротством. В компанию направляется временный управляющий, наблюдающий за ее деятельностью и анализирующий ее финансовую устойчивость. Длится данный этап порядка семи месяцев и по его результатам наступает либо оздоровление предприятия, либо полная его ликвидация. Конкурсное производство означает банкротство застройщика, арбитраж вводит на предприятии конкурсное управление, отстраняя прежнее руководство компании.

Причины

К причинам банкротства застройщика относятся:

• изначально неправильно составленный бизнес-план компании;
• нарушение рабочего процесса;
• резкое повышение стоимости оказываемых услуг из-за увеличения цены стройматериалов вследствие валютных скачков;
• форс-мажорные обстоятельства.

Обанкротиться подрядчик может объективно или фиктивно. При обнаружении фиктивной несостоятельности руководителю недобросовестного застройщика грозит уголовное преследование.

Сколько времени есть у дольщика на предъявление своих требований

Информация о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства в отношении строительной компании общедоступна. Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ». Что делать дольщику, если застройщик банкрот? Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведется назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника. После начала процедур и открытия реестра, управляющий направляет всем известным ему дольщикам письма о том, что они могут предъявить требования к застройщику.

У дольщиков есть месяц на стадии наблюдения и шестьдесят дней на этапе конкурсного производства после официального опубликования о начале процедуры, в течение которых они могут включить свои требования в реестр.

Получение квартиры в возводимом объекте после банкротства застройщика

Получение квартиры в возводимом объекте после банкротства застройщика
В некоторых ситуациях банкротство строительных компаний еще не является поводом для беспокойства дольщика. В случае если объект завершен или находится на стадии завершения, шанс получения квартиры достаточно велик.

В случае сдачи объекта в эксплуатацию, необходимо подавать иск с требованием признания права собственности на квартиру. При правильном составлении заявления, в большинстве случаев его удовлетворяют. Если же объект находится еще на стадии строительства, но ваша квартиру уже построена, то обращаться в суд также имеет смысл. Важно заручиться при этом поддержкой квалифицированного юриста, который знает закон о банкротстве до мельчайших деталей, а потому поможет получить максимальную пользу в сложившейся ситуации.

В том случае, когда дом находится на начальных стадиях строительства, и вашей квартиры еще нет, обращаться с иском в суд также можно в надежде, что объект будет передан другому застройщику.

В любом случае попытка получить квартиру должна быть приоритетной, поскольку размер компенсации, получаемой после признания застройщика банкротом, в большинстве случаев ниже суммы, внесенной дольщиком. Объект будет продан с торгов, причем его стоимость будет устанавливаться намного ниже рыночной.

Что представляет собой реестр

Реестр в делах о банкротстве застройщиков отличается от документа, ведущего учет кредиторов всех юр. лиц. По общему правилу реестр включает в себя только денежные требования. При ликвидации компаний-застройщиков, реестр состоит из двух частей, в основную часть включаются все денежные требования, также формируется отдельный список, в который заносятся требования о передаче жилья. Но для этого необходимо, чтобы арбитраж при рассмотрении дела в отношении строительной компании, применил параграф 7 ФЗ 127, где речь идет о банкротстве застройщика.

Сведения о том, что банкротится застройщик, должны быть переданы в арбитраж либо самим должником, либо назначенным управляющим. Однако не всегда они поступают, и дело рассматривается в общем порядке, что не выгодно участникам долевого проекта. Поэтому первые действия дольщика при банкротстве застройщика – выяснить, применяется ли в данном деле особый порядок. Как узнать это участнику? Для этого нужно в картотеку арбитражных дел ввести необходимые данные.

Если выяснится, что дело рассматривается в обычном порядке, дольщик должен самостоятельно подать ходатайство в судебную инстанцию, о применении 7 параграфа 127 ФЗ.

В какие сроки

Все сроки, которые предстоит соблюсти участникам банкротного дела, зафиксированы в нормах Закона № 127-ФЗ. Прежде всего, дольщики должны заявить о своих требований и претензиях в течение месячного срока после инициирования банкротной процедуры. По этой причине, ведение всех дел, в том числе и направление заявления в арбитраж, целесообразно поручить юристу. Это позволит соблюсти все регламентированные сроки, своевременно заявить о своих претензиях.

Длительность процедуры банкротства застройщика зависит от множества факторов – порядок и сроки проведения отдельных мероприятий управляющим, характера претензий и требований граждан, а также от иных особенностей процедуры. Подробнее об этих нюансах можно узнать на консультации у наших юристов. Обращайтесь, мы поможем даже в самой сложной ситуации!

Преимущества требований дольщика перед другими кредиторами

Дольщики – отдельная категория кредиторов, которым закон предоставляет больший объем защиты, нежели другим кредиторам. Участники долевого строительства, пострадавшие от обанкротившегося застройщика, имеют определенные преимущества по сравнению с другими лицами.

1. В данном случае реестр состоит не из трех, как обычно, а четырех очередей. Требования участников включаются в третью очередь, в то время как все остальные кредиторы попадают в четвертую, и могут рассчитывать на истребование долгов только после того, как свои выплаты получат дольщики.
2. Дольщики могут по своему усмотрению выбирать, в какой форме выражать свои требования (в виде денег или жилого помещения). При этом при определенных обстоятельствах можно изменить первоначальную форму требований.
3. Преимуществом является также возможность покрытия убытка, который понес участник долевого проекта в результате невыполнения своих обязательств застройщиком.

Новшества 2020 года

Правила о долевом строительстве часто стараются поменять, усовершенствовать, чтобы добиться главной цели – защиты прав дольщиков. В период 2017-2019 годов ожидается ряд изменений условий долевого строительства.

В 2020 году в стране появился Фонд защиты дольщиков (компенсационный фонд), в который застройщики отчисляют процент от цены ДДУ на случай неисполнения обязательств. Механизм выплаты возмещений совершенствуется ежегодно.

2018 год ознаменовался ужесточением требований к застройщику. В частности:

• теперь одно разрешение распространяется на строительство только одного объекта, а не нескольких;
• ужесточились финансовые требования – застройщик обязан иметь на счете не менее 10% от фонда строительства;
• ужесточился контроль за операциями застройщика со стороны банков.

В 2020 году планируется переход от действующей схемы оплаты строительства на эскроу-счета. Суть данного механизма в том, что дольщики перечисляют оплату по ДДУ на специальный банковский счет, деньги с которого не расходуются, а хранятся до завершения строительства. И только после передачи МКД собственникам застройщик получает свои деньги. Данные нововведения вступают в силу с 1 июля 2019 года и распространяются на все объекты застройщика без привязки к дате выдачи разрешения на строительство.

При всей защищенности описанного механизма, специалисты рынка недвижимости отмечают, что он может привести к удорожанию квартир.

Нюансы выставления требований дольщиком

Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье. И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов. Большая доля средств уходит на погашение текущих расходов, и существует очень маленькая вероятность, что черед дойдет до третьей очереди кредиторов, к которой принадлежат участники долевого проекта.

Кроме того, сама процедура банкротства длится очень долго, после ее завершения имущество должника выставляется на торги, что также является небыстрым процессом, поэтому рассчитывать на скорые выплаты (если они вообще в принципе осуществятся) не приходится.

Делая свой выбор в пользу предъявления требований в получении жилого помещения, данный объект исключается из всей денежной массы и не может быть продан на торгах. В большинстве случаев это единственная возможность хоть что-то получить от банкрота. Но и с жилым помещением все обстоит не так просто. Здесь есть свои правила и определенные нюансы, которые зависят от степени готовности объекта и других обстоятельств.

Получение денежной компенсации согласно решению суда

Получение денежной компенсации согласно решению суда
Если строительная компания, согласно решению судебной инстанции, должна выполнить перед дольщиком долговые обязательства, и с момента вынесения решения прошло более одного месяца, можно обращаться в суд с требованием признания должника банкротом. При продолжающемся строительстве и возможности застройщика избежать подобной процедуры, долг будет сразу же погашен.

Если строительная компания инициирует признание себя банкротом, то взыскание денежной компенсации возможно только после прохождения всех этапов процесса. В большинстве случаев имущество должника продается с аукциона, а полученные средства делятся между дольщиками.

Способы передачи жилья дольщику

По закону существует несколько способов получения жилья дольщиком при ликвидации застройщика:

• дольщик может предъявить требование о признании права собственности на жилое помещение;
• участник может потребовать передать ему жилой объект;
• недостроенный дом может быть передан дольщикам для самостоятельной достройки;
• объект передается новому застройщику, который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.

Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права. Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства. Нужно сказать, что такое происходит в единичных случаях, обычно застройщик банкротится в то время, когда объект находится на более ранних стадиях строительства. И здесь также существует несколько вариантов.

Если дом принят комиссией, но акт еще не подписан, передача помещения дольщику возможна при соблюдении дополнительных условий. Необходимо, чтобы:

• на это согласилось более половины кредиторов четвертой очереди;
• оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества, хватило для оплаты обязательных расходов;
• объект не находился в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками;
• жилых помещений было достаточно для удовлетворения требований всех участников проекта.

Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение. Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье 201.10 названного закона. Стоит отметить, что этот вариант наиболее затратный, поскольку дольщикам придется самостоятельно финансировать завершение строительства, поэтому реализация данного проекта остается под большим вопросом.

Последний способ, а именно передача объекта другому застройщику, довольно неплохой вариант для дольщиков. Он впервые введен только в конце 2020 года, и на сегодняшний день правоприменительной практики данного пункта еще недостаточно, что не позволяет объективно оценить его влияние на общую массу дел о банкротстве застройщиков.

Переход права собственности

• уставного капитала строительного кооператива должно быть достаточно для продолжения строительных работ;
• в жилищно-строительный кооператив должно войти подавляющее большинство дольщиков;
• недостроенный объект, включая землю под ним, должен стопроцентно принадлежать обанкротившемуся застройщику.

Нельзя сказать, что ЖСК создаются очень часто, но некоторые недостроенные дома действительно, «дотянуты» силами кооперативов. Это неплохой путь, но, скорее, только в том случае, если дом уже практически достроен, но еще не сдан.

Если ДДУ заключался по всем новым правилам, и в ситуации банкротства оказался вполне известный и законопослушный застройщик, которого сложно заподозрить в мошенничестве, можно особо не дергаться, заявить о себе и посмотреть, какая именно компания станет достраивать дом. Далее стоит добиться встречи с новым застройщиком, задать ему необходимые уточняющие вопросы и уточнить график сдачи дома. После этого уже все дела придется вести с ним, забыв об обанкротившейся компании.

Итак, банкротство строительной компании, равно как и обвинения девелопера в мошенничестве, являются самым большим кошмаром для дольщика. На самом деле, все уже отрегулировано законодательно, и если не поддаваться панике, а спокойно и последовательно предпринимать решительные шаги, потерь можно избежать. Главная панацея от будущих бед заключается в самом договоре – это обязательно должен быть ДДУ, по всем правилам внесенный в реестр.

Если заключался какой-то другой договор, необходимо незамедлительно обращаться в судебные органы, хотя, нужно заметить, альтернативные документы не обеспечивают покупателю строящегося жилья такой защиты, как ДДУ.

Нормативная база по теме

Долгое время он выступал в качестве универсальной инструкции, однако несколько лет назад его дополнили специальным параграфом 7 главы IX, посвященным нюансам процедуры банкротства фирм, осуществляющих постройку МКД. Читать данный раздел следует в совокупности с основополагающими правилами ФЗ-127, в дополнение с правилами арбитражного процесса, установленными АПК РФ.

Данный ФЗ (Закон) о банкротстве застройщика предусматривает ряд специфических процедур, по которым осуществляется банкротство. В отношении строительных организаций применяются две из них:

• конкурсное производство – распределение активов фирмы;
• внешнее управление – отстранение руководства и разработка решений по выходу из кризиса.

В новой редакции ФЗ процедуры наблюдения и финансового оздоровления в ходе банкротства застройщиков недопустимы.

Важно! Чаще всего застройщики банкротятся через конкурсное производство.

Ключевой фигурой в любом банкротном деле является арбитражный (конкурсный или внешний) управляющий. Это человек, имеющий специальное образование, состоящий в СРО и аккредитованный при Фонде защиты прав дольщиков. Для аккредитации ему необходимо подтвердить особые знания и навыки, что гарантирует правильный подход при распределении имущества. Он обладает всей информацией о состоянии дел застройщика, проводит собрания кредиторов и ведет арбитражное дело в суде от имени банкрота. Каждому дольщику необходимо иметь в виду контакты управляющего по своему делу.

Конкурсное производство

Данная формулировка обозначает, что застройщик банкрот, к нему нельзя применить никакие иные меры, кроме как поделить имущество и погасить имеющиеся долги. Данная процедура назначается определением арбитражного суда по результату рассмотрения заявления заинтересованного лица о банкротстве.

В ходе процедуры банкротства определяется круг кредиторов, перед которыми у застройщика имеются обязательства, размер их претензий и очередность погашения. Затем имущество застройщика перераспределяется между кредиторами в соответствии с установленным реестром.

К кредиторам застройщика как раз и относятся граждане-участники строительства, которые вправе требовать возврата вложенных денег либо (в некоторых случаях) передачи квартиры. Конкурсное производство при банкротстве в соответствии с законом длится 1 год, однако оно может быть неоднократно продлено. Кроме этого необходимо учитывать и время на рассмотрение заявления о признании банкротом.

Как проверить застройщика на банкротство

Важно! Дольщик должен проявить инициативу и самостоятельно узнать, не начат ли процесс банкротства его застройщика. Это поможет избежать потери денежных средств и квартиры.

После того, как председательствующий судья объявляет, что застройщик обанкротился, арбитражный управляющий обязуется известить кредиторов (дольщиков) об открытии банкротного дела. Управляющий рассылает уведомления всем дольщикам, сведения о которых передаст ему руководитель фирмы-застройщика.

Общее уведомление делается через размещение сообщения о банкротстве в газете «Коммерсантъ». На сайте данного издания можно просмотреть все сообщения о банкротстве, которые были опубликованы.

Для этого в поле поиска нужно написать ИНН или ОГРН застройщика, далее нажать кнопку «Найти». Если сведения были опубликованы, то сообщение отобразится на экране. Есть возможность распечатать его в версии PDF.

Еще один способ, как проверить застройщика на банкротство — через Мой.Арбитр – картотеку арбитражных дел. Для этого в поле «Участник дела» следует ввести ИНН, ОГРН или название застройщика, нажать «Найти» и из списка выбрать дело со значком «Б» — «банкротство».

Для получения указанных сведений регистрация на порталах не требуется, пошлина не взимается.

Источник: bogunskaia.ru

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Вам требуется банкротство? Звони 89279852442, консультация бесплатно!

Чтобы начать банкротство застройщика должно быть основание, то есть задолженность в общем размере установленной законодательством денежной суммы, которая составляет размер от 300 тысяч российских рублей. Кроме этого, эту задолженность застройщик должен не выплачивать в течении 3-х месяцев. Написать заявление в суд о банкротстве имеют законное право кредиторы или сам застройщик. Но, как показывает практика в этих делах, такое заявление чаще всего составляется кредиторами.

Особенности банкротства при долевом строительстве

Обычно, если учитывать практику по этим делам, со времени подачи письменного заявления в суд до начала процедуры несостоятельности определенного застройщика проходит около 5 месяцев по времени. В возможных случаях, когда застройщик достаточно крупный, тогда такой срок может значительно увеличиться. За этот промежуток по времени участник может осуществить очень важные юридические действия, которые помогут ему на основании действующих норм закона получить право собственности на квартиру в строящемся доме. Этот момент очень важен, потому как упускать драгоценное время в данном случае нельзя, поэтому сразу обращайтесь за помощью к специалистам.

Следует отметить такой момент, который имеет важное значение, что процесс банкротства застройщика выполняется по специальным правилам, определенным в Пар. 7 ГЛ. 9 ФЗ. Но, на деле суд, на первоначальном этапе начинается банкротство застройщика дома, как обычную компанию или же организацию, а затем использует специальные нормы.

В то время, пока суд не использовал специальные правила и нормы банкротства застройщика, у участника имеется отличная возможность составить письменное заявление в суд, чтобы признать право законной собственности. Когда суд начнет использовать специальное положение Пар. 7 Гл. 9 ФЗ, все заявления, которые относятся к застройщику, имеется возможность подавать исключительно в суд, занимающийся делом о процедуре несостоятельности определенного застройщика. Главным отличием процедуры признания официальной несостоятельности определенного застройщика, если сравнивать с банкротством обычных компании или же организаций, является то, что присутствует специальный реестр недвижимости.

Реестр учитывающий процесс передачи недвижимости ведет назначенный судом арбитражный управляющий. В этот документ включаются все предъявленные к определенному застройщику требования о передаче построенного жилья.

Следует подать письменно составленное заявление в судебные органы на рассмотрение, чтобы иметь возможность претендовать на определенную квартиру в доме, который построен застройщиком. В это время важно не упустить момент, когда суд не принял специализированную процедуру выполнения действий по банкротству. При этом для каждого из построенных домов требуется отдельный реестр.

Этот момент требуется строго понимать и учитывать, если возникают проблемы с получением законного права собственности на определенный объект недвижимости. Для того, чтобы оптимально действовать в данной ситуации, рекомендуется своевременно проконсультироваться у опытных и квалифицированных специалистов, они помогут правильно оформить соответствующее заявление, которое затем передать в суд. Это поможет получить законное право на недвижимость в случаях, когда уже инициирована процедура официальной несостоятельности определенного застройщика при долевом строительстве.

Как происходит банкротство застройщика

В возможных случаях, когда дом еще не совсем достроен, тогда при осуществлении определенных условий, управляющий может дать официальное разрешение о том, что дом для завершения строительства может быть передан жилищному кооперативу. Кроме этого к особенностям процесса банкротства застройщика имеется возможность отнести и то, что у него имеется специальный счет в коммерческом банке, который в обязательном порядке открывается после банкротства на первой стадии. В таком случае определенные денежные суммы будут перечисляться для осуществления оплаты различных обязательств перед кредиторами согласно стат. 18 ФЗ от 30.12.2004 г., под номером ФЗ-214.

Кроме этого при выполнении указанной процедуры признания несостоятельности застройщика, действуют особые правила, которые связаны с осуществлением денежных выплат участникам строительства. Преимущество, как правило, отдается кредиторам, которые находятся в первой или же второй очереди (выплата денежных средств по кредиту, возмещение причиненного вреда, осуществление денежных выплат по заработной плате, оплата налоговых сборов). Следует отметить третью очередь кредиторов застройщика, который проходит определенный этап признания несостоятельности согласно действующих правил и норм законодательства России, тогда в данном случае определенный приобретет, будет за участниками строительства.

При этом, покупатели недвижимости, то есть участники, которые вступают в официальный реестр жилья по требованиям вместо реестра недвижимости. Все другие возможные кредиторы определенного застройщика будут относиться к четвертой очереди по действующим нормам законов РФ. Существует также большое количество дополнительных особенностей и нюансов банкротства официального застройщика дома, которые в заметной степени отличают указанную процедуру от действий для прочих организаций или же коммерческих компаний.

Квартиры в строящихся домах стоят на порядок дешевле, чем такие же в уже сданных домах. Данный момент привлекает в участие в долевом строительстве все больше и больше желающих. Вместе с тем растет число обанкротившихся застройщиков, оставивших людей без положенных квартир. Как поступит в данном случае?

Застройщик стал банкротом

Строительная компания ликвидируюется не в один момент. Это длительный судебный процесс, контролируемый арбитражным судьей. Может пройти больше года, прежде чем застройщик будет признан банкротом. Для контроля столь сложного и неоднозначного дела еще в 2002 году был принят федеральный закон №127. Он регулирует сферу финансовой несостоятельности юридических лиц.

Однако после принятия закона появилось много прецедентов, касающихся взаимоотношений дольщика и застройщика. Поэтому через десятилетие в данном ФЗ был выделен специальный раздел, касающийся ликвидации предприятия строителей, финансирование объектов которых веловь за счет будущих владельцев недвижимости.

В федеральном законе прописано 5 возможных процедур, определяющих финансовую несостоятельность компании, однако практически используется только 2:

• Наблюдение. Данная стадия не означает, что юридическое лицо ожидает банкротство. Чтобы организовать наблюдение на предприятии, назначается временный управляющий, контролирующий деятельность компании. Он составляет отчет о действительном финансовом состоянии застройщика и проводит мероприятия, направленные на улучшение текущего положения. Его работа продолжается не менее полугода. Спустя заданный промежуток времени анализируются результаты проведенной работы, после принимается решение либо о полном выходе из кризисного положения, либо о полной ликвидации.
• Конкурсное производство. В данной ситуации банкротство уже неизбежно, в судебном порядке проводится конкурс на руководящие посты, прежнее начальство отстраняется от работы.

Кто имеет приоритет на выплаты при банкротстве застройщика

Если строительная организация проходит процедуру банкротства, то это не означает, что она выполнит свои обязательства. Законом установлена очередь предъявления требований, согласно которой выплачиваются долги предприятия:

1. Сотрудники или сторонние люди, получившие в результате деятельности компании вред собственному здоровью;
2. Заработная плата рабочему персоналу;
3. Дольщики, которые приобрели недвижимость по договору долевого строительства;
4. Прочие долги застройщика.

По закону, обманутые дольщики имеют существенный приоритет, но компенсацию за невыполненные обязательства они получат не раньше, чем сотрудники свою зарплату.

Другой вопрос, если люди купили жилье без подписания договора долевого участия. Менеджеры могли предложить совершить сделку купли/продажи по другим вариантам договора. Такие случаи рассматриваются в порядке общих кредиторов, то есть получат возмещение ущерба только после остальных дольщиков.

Единственный выход – подать в суд на компанию-застройщика с целью признать существующую сделку договором долевого участия. Такие дела обычно решаются в пользу истца. Только после этого обманутые покупатели могут затребовать оплату неустойки за несданное жилье по федеральному закону №214.

Между всеми дольщиками, находящимися в пределах одного уровня очереди, денежные средства распределяются пропорционально. Это значит, что исключена вероятность ситуации, когда одному человеку возместили ущерб в полной мере, а другому только частично.

Реестр обманутых дольщиков при банкротстве застройщика

Для тех людей, которые оказались обманутыми нечестными застройщиками, законом предусмотрен реестр обманутых дольщиков. За его ведением следят региональные власти. Данный список проблемных объектов нужен, чтобы вовремя реагировать на сложную ситуацию.

Данный реестр признан официально и имеет существенную силу. Если пострадавший добился включения его в данный перечень, то он получает поддержку властей на официальном уровне. Особый статус обманутого дольщика помогает ему добиться положенных квадратных метров. Наиболее распространенные варианты решения проблемы со стороны властей выражаются в следующем:

• Направление резервных денежных средств в качестве целевой помощи;
• Помощь при завершении постройки и сдачи долгостроя, выражаемой в выделении дополнительного бюджета;
• Организация выбора новой строительной компании на конкурсной основе (новый застройщик обязуется достроить и сдать объект, но за дополнительное финансирование).

Проблема с жилищным вопросом, в частности, с участием в долевом строительстве, стоит как никогда остро. Поэтому власти уделяют особое внимание на застройщиков-банкротов. На законодательном уровне были закреплены преимущества вложившихся в строительство граждан над другими лицами:

1. При обычном банкротстве физических лиц формируется очередь из трех категорий кредиторов: лиц, пострадавших физически от действий компании; работники компаний, не получивших зарплату; остальные кредиторы. В случает с ликвидируемыми застройщиками очередь формируется из четырех категорий граждан. Так, владельцы незаконченных квартир вправе предъявлять требования о возмещении убытков раньше прочих желающих.
2. Перед несостоявшимися жильцами новостройки появляется выбор: истребовать возмещение несостоявшейся передачи квартир в финансовом виде или же получить полагающиеся по договору квадратные метры. Решение дольщика может поменяться в любой момент до получения судебного решения.
3. Обманутый дольщик помимо понесенного убытка за неполученную квартиру может требовать от компании-застройщика возмещение ущерба за моральный вред и понесенные траты в связи с судебными процессами.

Особенности выставления требований при банкротстве застройщика

Обычные кредиторы, которым заемщики отказываются выплачивать задолженность, имеют право требовать от них только возмещение ущерба в денежном эквиваленте. У участников долевого строительства возможностей гораздо больше. Они могут настоять на получение причитающихся квартир, или же оформить компенсацию в виде определенной денежной суммы.

Данный выбор имеет существенный плюс, поскольку у застройщика, который проходит процедуру ликвидации, практически всегда не хватает средств для погашения задолженности перед всеми дольщиками. Да и перед третьим уровнем очереди из должников присутствует довольно существенное количество кредиторов. Бывали случаи, когда до обманутых дольщиков компенсации так и не доходили.

Банкротство предприятия может длиться многие месяцы. Когда строительная организация будет официально признана банкротом, ее активы и имущество будет продаваться с аукциона. Продажа собственности компании также нескорый процесс. Не стоит ожидать, что вложенные средства вернут в максимально короткий срок. Бывали случаи, когда деньги так и не возвращали.

Если участники долевого строительства остановили выбор на получении готовых квартир, то их незаконченный дом не считается имуществом строительной компании, и потому не может быть реализован на торгах. Однако и в разделе оставшихся денежных средств указанные кредиторы не участвуют. Иногда только в таком случае можно получить хотя бы недостроенную квартиру, не говоря уже о полном осуществлении обязательств по договору.

Как можно получить свое жилье?

Согласно действующему законодательству, имеется несколько вариантов разрешение проблемы, если застройщик признается банкротом:

• Участник долевого строительства вправе востребовать признания права собственности на недостроенную квартиру;
• Дольщики могут потребовать передачи прав собственности на незаконченный объект строительства;
• Сообщество несостоявшихся жильцов долгостроя могут получить право на самостоятельное завершение строительных работ;
• На конкурсной основе выбирается новая компания-застройщик, которая обязуется достроить объект согласно вновь принятому графику производства работ.

Первый вариант является наиболее приемлемым для жильцов. Но есть одно «но»: объект должен находиться на завершающем этапе строительства. Должен быть подписан акт о вводе дома в эксплуатацию и акт приема-передачи объекта строительства. Эти действия должны быть совершены до инициации процедуры ликвидации предприятия.

Такое бывает редко, но существуют счастливчики, воспользовавшиеся данным правом. Наиболее вероятно банкротство строительной компании на этапе возведения здания. Но и при таком раскладе есть выходы.

При сдаче дома на завершающем этапе строительства комиссия может одобрить приемку, но акт вовремя не подписать. Тогда передача квартир в собственность дольщикам происходит при соблюдении определенных требований:

• Не менее 50% кредиторов, находящихся на четвертом уровне очереди, должны согласиться на перевод прав собственности;
• Если незаконченные квартиры передадут в собственность покупателям, то оставшегося бюджета должно хватить на покрытие обязательных кредитных обязательств для должников первой и второй очереди;
• На строящийся объект не наложены запреты или ограничения на регистрационные действия;
• Готовых квартир хватит на всех участников долевого строительства, задействованных в данной застройке.

Другим не менее популярным способом получить заветные квартиры является возможность самостоятельно их достроить. Для этого дольщикам нужно объединиться в товарищество и собрать общее собрание всех участников данного проекта. Они должны соответствовать требованиям законодательства, представленным в статье 201.10. Такой способ является одним из наиболее дорогих.

Помимо организации жилищного кооператива, жильцам придется самостоятельно финансировать достройку своего дома, не все участники товарищества согласятся на такие траты. На деле данный вариант используется крайне редко.

Выбор нового застройщика, способного выполнить обязательства банкрота, является одним из наиболее действенных вариантов. Такие способы сдачи проблемного долгостроя впервые начали применять в 2015 году. Вполне вероятно, что такие меры помогут в дальнейшем предотвратить банкротства застройщиков.

Какие документы необходимо собрать для банкротства застройщика?

Дело о ликвидации компании-застройщика находится в ведении арбитражного суда. Именно туда и нужно направлять иск о возмещении трат, связанных с вложением в объект капитального строительства. Для подтверждения заявления потребуется предоставить оригинал договора об участии в долевом строительстве и квитанции, подтверждающие внесение платы в размере, указанном в договоре. Копии предъявленных в суде документов необходимо отправить заказной почтой или курьеров на юридический адрес застройщика и на имя временного управляющего на предприятии.

В том случае, если истец заключил с ответчиком не ДДУ, а другой вид договора (предварительный договор ДДУ, купля/продажа недвижимости в объекте незаконченного строительства, товарищеская договоренности и другие), то он также вправе требовать от ответчика возмещения ущерба. Вложенные денежные средства также могут потребовать к возврату следующие категории граждан:

• Лица, участвующие в товарищеском строительстве;
• Лица, предъявившие к востребованию векселя, по которым им причитается квартира от указанного застройщика;
• Лица, участвующие в других возможных договоренностях, целью которых стало возведение многоквартирного дома.

Если дольщик не желает решать проблему при помощи суда, то он может обратиться за причитающейся выплатой к страхователям, которые занимались страхованием деятельности проблемной компании. Есть и альтернативный вариант: для ведения бизнеса имеются поручители, которые обязуются выплатить долги банкрота при возникновении страхового случая. Если такая вероятность существует, и дольщик получит свои деньги полностью или в неполном объеме, то требования, указанные в реестре, значительно уменьшатся. Три года назад был принят закон, по которому каждая строительная компания для строительства многоэтажных домов обязана перечислять в специализированный фонд компенсаций определенную сумму. Данный резервный фонд будет применяться для покрытия возникших кредиторских обязательств в случае ликвидации предприятия.

Если данный вариант невозможен ввиду отсутствия поручителей и страховки, то без суда не обойтись. Тогда включение истца в реестр намного облегчит ему вероятность получения компенсации от нерадивого застройщика.

Как спастись от застройщика-банкрота?

Наиболее простой и верный способ не оказаться обманутым – не участвовать в долевом строительстве. По всей стране известны многолетние долгострои, которые строительные компании отказались достраивать ввиду отсутствия денежных средств на счету предприятия. Люди годами судятся и ждут обещанные квартиры, за которые уже заплатили деньги.

Однако такой вариант приобретения жилья до сих пор остается популярным. Причина кроется в цене квартир, которые стоят на порядок дешевле аналогичных, расположенных в достроенных зданиях. Выгода довольно сомнительная – за время ведения судебных процессов люди вынуждены снимать квартиры, тратиться на адвокатов и консультации юристов. Но, несмотря на очевидные проблемы, желающих приобрести жилье по ДДУ меньше не становится.

Второй вариант приобретения недвижимости – заключение с застройщиком договора о долевом участии. Такой договор дает покупателю гораздо больше возможностей при возникновении критичных ситуаций. Несостоявшиеся владельцы квартир будут иметь больше прав, чем другие владельца долгов, и поэтому у них больше шансов вернуть вложенные деньги.

Источник: bankrotstvo-kompanii.ru