Зарегистрировать его как объект незавершенного строительства

Как получить ипотеку на частный дом — недострой?

Мечтая о частном доме, многие семьи присматриваются к недостроенным вариантам, которые в народе именуются «недостроем». Если же собственных средств для такой покупки не хватает, можно подумать об ипотечном кредитовании.

Но далеко не каждый банк будет рад выдать кредит на покупку такой недвижимости – это достаточно рискованное для кредитных учреждений мероприятие.

Можно ли взять заем на недострой?

Можно ли взять ипотеку на недостроенный дом? Выбор банков, которые могут предоставить такую ипотеку, увы, невелик. Ввиду низкой ликвидности недостроенного объекта сделка является рискованной для кредитной организации. Также проблема в том, что под понятием «недострой» может подразумеваться и почти готовая недвижимость под чистовую отделку, и сооружения без коммуникаций, малопригодные для жизни. От этого также будет зависеть решение банка.

Ипотека на недостроенный дом возможна в том случае, если банк сотрудничает с застройщиками и может предоставить льготы для покупателей по их проектам. Также предъявляется ряд требований по отношению к недвижимости – при соответствии им шансы значительно возрастает. Лучше, чтобы дом был построен хотя бы наполовину. Также велика возможность получить кредит, если покупатель владеет другой недвижимостью, которая может быть использована в качестве залогового обременения.

При наличии залога можно воспользоваться привычным потребительским кредитованием. Обеспечение позволяет существенно повысить выдаваемые суммы и увеличить сроки кредитования.

Если недвижимость, которая может быть залогом, отсутствует, а объект, по мнению банка, является неликвидным, то, скорее всего, банк откажет в ипотеке – это достаточно специфическая отрасль кредитования, и при отсутствии выгоды кредитное учреждение не будет оформлять сделку.

Условия

1. Займы на недострой могут выдаваться на срок до 15-30 лет. При этом если выбор падет на организацию, которая сотрудничает с застройщиками, за это время получится существенно сэкономить.
2. Размер первого взноса также выше, чем при стандартном кредитовании. На практике банки вряд ли согласятся выдать такой кредит, если его величина будет меньше 40%.
3. Что касается ставки, то обычно в случае с недостроенными объектами она возрастает на 1-3% достигать 15-16% годовых. Она снижается до стандартной тогда, когда объект переходит в категорию готовых. Тогда же можно переоформить залог: в качестве такового будет выступать уже построенный дом.
4. Минимальная сумма отличается в зависимости от кредитного учреждения. Например, в Сбербанке она начинается от 300 000 рублей, а в АТБ – 600 000 для Москвы и области, и 350 000 для иных регионов. Сумма максимального займа не ограничена, но обычно составляет не более 70-75% от стоимости залогового имущества.

Важно! Имущество, которое будет выступать в качестве залогового обеспечения, должно подлежать оценке для определения его рыночной цены.

Документы

Чтобы оформить такой кредит, нужно подготовить следующие документы на недвижимость:

• План-смета, в котором отображены расходы на всех этапах строительства. Составлять этот документ должны специалисты.
• Документы о праве собственности на земельный участок или другой недвижимый объект, выступающий залогом.
• Регистрационные документы из БТИ.
• Регистрация объекта в качестве незавершенного строительства.
• Согласование строительных работ и разрешение на построение дома.

Документы от заемщика

На самого заемщика потребуются такие документы:

• паспорт гражданина РФ;
• заявление-анкета по установленной банком форме;
• справка, являющаяся подтверждением доходов заемщика;
• копия трудовой книжки или трудовой договор, заверенный начальником отдела кадров и включающий подпись руководителя компании;
• при наличии – свидетельство о браке/его расторжении, о смерти одного из супругов, брачный контракт.

Как получить заем на завершение строительства частного объекта: пошаговая инструкция

Процесс получения ипотеки на недостроенный частный дом выглядит следующим образом:

1. Прежде всего, нужно определиться с кредитной организацией.
2. Затем заемщик посещает филиал банка со всеми необходимыми документами.
3. Подается заявка, затем нужно ждать, пока она вместе с предварительно утвержденной суммой на постройку будет одобрена.
4. После одобрения банку предоставляются правоустанавливающие документы на землю и документация на строительство.
5. Подписываются кредитные документы.
6. Сделка регистрируется в юстиции.
7. Средства выдаются полностью или траншами.

На практике в среднем для оформления подобного кредита уходит около месяца, но в ряде случаев процесс принятия решения может затянуться на месяцы, поскольку сделка достаточно специфическая.

Причины и основания для отказа

Выдача кредитов на недостроенную недвижимость является рискованной для банков, поэтому далеко не все из них одобряют подобные заявки. По отношению к недостроенной недвижимости предъявляется ряд требований, и при их несоблюдении шансы получить отказ очень велики.

Причины отказа в выдаче кредита на достройку частного объекта могут быть следующими:

• недостроенный объект не был официально зарегистрирован в Росреестре и БТИ;
• дом готов меньше, чем наполовину – чем выше процент его готовности, тем больше шансы на одобрение;
• отсутствует другая недвижимость, которая может выступать в качестве залогового обеспечения;
• заемщик не соответствует установленным требованиям банка.

Что делать для повышения шансов на одобрение?

1. Чтобы повысить свои шансы на одобрение, нужно позаботиться о том, чтобы выбранный объект соответствовал банковским требованиям.
2. Кроме того, плюсом будет наличие дополнительного имущества. В этом случае даже если будет отказано непосредственно в ипотечном кредитовании, можно взять обычный потребительский кредит, в случае с которым под залог выдаются существенно большие суммы на большие сроки.
3. Часто банки разрешают использовать в качестве залога не только свою недвижимость, но и недвижимость близких родственников. В этом случае владелец автоматически становится созаемщиком.
4. Шансы будут выше, если заемщик может предоставить предварительную смету расходов и внести хотя бы 15% от общей суммы в качестве первого взноса.

Плюсы и минусы

У такого кредитования есть свои недостатки, к которым стоит отнести следующие:

• Нужно подготовить проектно-сметную документацию, которую банк должен утвердить. При этом важно будет четко ей следовать.
• Сроки окончания строительства также утверждаются.
• Существует ряд требований, как к земле, так и недостроенному объекту.
• Банкам нужно обеспечение, и при отсутствии такового шансы получить займ очень маленькие.

Тем не менее, есть и ряд плюсов:

• можно значительно улучшить качество жизни за те же средства, за которые можно купить квартиру;
• если речь идет о потребительском кредитовании под залоговое обеспечение в виде уже готового имущества, но не нужно будет отчитываться перед банком о целях расходования средств; может стать оптимальным решением в том случае, если иная недвижимость отсутствует, и клиент может подтвердить свою платежеспособность.

Подводные камни

Такой вид кредитования имеет немало «подводных камней», которые нужно учесть, прежде чем принимать окончательное решение:

1. Наилучшим вариантом является дом, в котором можно жить, и одновременно проводить ремонтные работы. Иначе ипотека может быть не слишком выгоднее, чем кредитование на постройку недвижимости на земельном участке с нуля.
2. Предложение может быть выгодным в том случае, если банк сотрудничает с застройщиком. Если организация партнером не является, то слишком выгодных предложений ждать не стоит.
3. В отношении сумм и ставок не все так однозначно. Сумма, указанная в договоре на покупку недостроя, будет существенно меньше, чем, к примеру, готового загородного коттеджа, однако ставка может быть выше на несколько процентов, поэтому неясно, какое предложение выгодное.
4. При использовании в качестве залога непосредственно участка с недостроенным домом ставка обычно завышается.
5. При таком нетривиальном кредитовании банк может принимать решение достаточно долго. Учреждения проверяют не только платежеспособность заемщика, но и организацию, которая будет заниматься строительными работами.

Получить средства на строительство значительно сложнее, чем на покупку готовой недвижимости. Для получения почти гарантированной ссуды можно подать заявки сразу в несколько банков. Читайте наши статьи о том, какие программы ипотечного кредитования предлагают такие финансовые организации, как Россельхозбанк, Сбербанк, Газпромбанк, Росбанк и другие. Насколько реально взять ипотеку на постройку загородного дома, каковы требования к заемщику и объекту недвижимости, а также условия и этапы для оформления такого займа.

Оформление ипотеки на недостроенный частный дом – отрасль кредитования, где достойных предложений не так уж много. Поэтому важно учитывать все моменты до мельчайших деталей и сравнивать разные варианты – тогда можно заключить действительно выгодную сделку.

Источник

Имущественный налоговый вычет на строительство жилого дома

Если вы построили дом, то можете вернуть часть строительных расходов. При этом не важно, тратили вы личные средства или заемные. В первом случае вы получаете налоговый вычет на строительство, во втором – на выплаченные банку проценты за кредит. Расскажем, за что предусмотрена льгота, когда можно обращаться за вычетом на дом и землю и как его оформить, сколько денег можно вернуть на свой счет.

За что можно получить налоговый вычет при строительстве частного дома

Имущественный вычет на строительство жилого дома включает в себя:

• приобретение земли под строительство;
• покупку объекта незавершенного строительства (жилого дома);
• оплату проектно-сметных документов;
• подключение к общим инженерным сетям и коммуникациям: электроснабжения, водоснабжения, канализации, газоснабжения;
• строительство автономных сетей и коммуникаций;
• строительные/отделочные материалы;
• строительные/отделочные работы.

В вычет на строительство не входит монтаж сантехники и душевой кабины, установка газового и любого другого оборудования. Правило касается и придомовых построек — сарая, забора, гаража, бани, бассейна.

Когда возникает право на имущественный вычет на постройку дома

Для того чтобы получить налоговую льготу на построенный дом, надо учесть ряд условий.

1. Вы приобрели земельный участок и возвели на нем жилой дом. Речь идет именно о доме, а не о строении. Так как в соответствии с действующим российским законодательством, термины «жилой дом» и «жилое строение» — не одно и то же.

Есть письменные разъяснения ФНС РФ и Минфина РФ о том, что приобретение жилого строения, не признаваемого жилым домом, не является основанием для получения имущественного вычета.

Так что же считается жилым домом, а что жилым строением?

• Жилой дом построен для проживания с правом прописки в нем, зарегистрирован в Росреестре, о чем имеется свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
• Жилое строение. На строительство нет разрешительных документов, здание не введено в эксплуатацию, прописаться в нем нет возможности.

Пример. В 2021 году вы купили участок земли под личное подсобное хозяйство и построили на нем дом. По документам он оформлен, как жилое строение без права регистрации. Налоговый вычет на строительство вам не положен. Но если на земельном участке для садоводства построен жилой дом, то вычет положен по расходам на строительство и покупку земли.

1. Дом куплен на стадии строительства и достроен. Чтобы получить имущественный вычет не только при покупке дома, но и на его строительство, внимательно составьте договор купли-продажи. В нем должно быть указано, что вы приобретаете объект незавершенного строительства.

Например, в коттеджном поселке продавался участок земли с недостроенным домом. Вы оформили договор купли-продажи и прописали, что покупаете объект незавершенного строительства.

После того, как вы достроите дом и получите выписку из ЕГРН о праве собственности, можете подавать документы в инспекцию. В имущественный вычет войдут расходы на покупку недостроенного дома и расходы на строительство.

Например, вы купили дом и перестроили его: провели реконструкции, расширения и улучшения. Так как вы приобрели уже готовый дом, а не объект незавершенного строительства, вы не сможете включить в налоговый вычет затраты на строительство.

Не всегда отделка дома заканчивается вовремя. Часто появляются работы, которые необходимо продолжить после получения выписки из ЕГРН. Попадают ли в налоговый вычет расходы на отделку дома после получения права собственности?

Алексей Т. обратился к нам за помощью по такому вопросу. В 2019 году он купил недостроенный дом, а стройку закончил в 2021 году. Тогда же оформил право собственности. Общая сумма всех расходов составила 1,5 млн рублей. В 2022 году он продолжил отделку дома и уже потратил на это 700 тыс. рублей. Клиент хочет задекларировать расходы за 2021 год и спрашивает, можно ли в дальнейшем дополучить вычет на работы в 2022 году.

Эксперт изучил документы и доходы Алексея и предоставил консультацию.

• За 2021 год Алексей вправе получить вычет на достройку дома в сумме 1,5 млн. рублей.
• Согласно письменным разъяснениям ФНС РФ и Минфина РФ расходы, понесенные после получения права собственности на дом, можно внести в декларацию. Поэтому, в 2023 году клиент может заявить сумму затрат на отделку дома в 2022 году, но в пределах 500 тыс. рублей, так как лимит имущественного вычета — 2 млн. рублей. В итоге в 2022 году на счет клиента вернется 195 тыс. рублей (1,5 млн * 13%), а в 2023 — 65 тыс. рублей (500 тыс.* 13%).

Клиент заказал услугу «Быстровычет», по которой через неделю получил на счет 195 тыс. рублей за 2021 год.

Размер налогового вычета на строительство дома

В имущественный вычет входит сумма, которую вы потратили на жилье, но она ограничена Налоговым кодексом РФ до 2 млн рублей. Поэтому для целей налогового вычета, расходы на землю и расположенный на ней дом, не могут превышать эту сумму. На счет вернется до 260 тыс. рублей (13% * 2 млн).

Напомним, что возмещают расходы налоговые резиденты РФ, имеющие официальный доход и отчисляющие с него НДФЛ по ставке 13 или 15%.

Размер налогового вычета за дом не может превышать ваши затраты. Если на покупку или строительство дома вы потратили 1,5 млн рублей, то и налоговый вычет будет 1,5, а не 2 млн рублей.

Если в течение года вы получили не всю сумму, остаток не сгорает и переходит на последующие годы до полного исчерпания положенной суммы.

Пример. Вы купили участок и построили дом. Общая сумма затрат составила 8 млн рублей. Вы можете получить возврат, исходя из установленного лимита составит 260 тыс. рублей (2 млн * 13%).

Если вы состоите в официальном браке, то ваш супруг также может претендовать на вычет за строительство дома. Так каждый из вас вправе получить по 260 тыс. рублей, то есть 520 тыс. рублей на семью.

Если вы покупали или строили дом на кредитные деньги, то можете вернуть НДФЛ с процентов, выплаченных банку. Размер процентов, принимаемых к вычету, составляет 3 млн рублей. В расчет входят фактически выплаченные банку проценты.

Пример. В 2018 году вы взяли ипотечный кредит в размере 10 млн рублей и купили недостроенный дом. В конце 2020 года закончили строительство и получили документ о праве собственности. Заявлять налоговый вычет на строительство решили в 2022 году.

На сегодняшний день вами выплачено в банк 3 млн рублей процентов. Вы имеете право получить вычет на 3 млн. рублей, а вернуть: 13% х 3 млн руб. = 390 тыс. рублей.

Если вы продолжаете выплачивать проценты, то больше не получите право на вычет, так как уже выбрали лимит.

Если вы состоите в официальном браке, то ваш супруг также может претендовать на вычет по процентам. Каждый из вас может получить до 390 тыс. рублей, то есть до 720 тыс. рублей на семью.

До 1 января 2014 года налоговый вычет по ипотечным процентам не имел ограничений. За дом, построенный до этого времени, вы получаете вычет на всю сумму уплаченных в банк процентов. Вы можете ежегодно оформлять вычет на фактически выплаченные в течение прошедшего года проценты, пока не выплатите все.

Как получить налоговый вычет при покупке земельного участка

Сразу скажем, что для получения налогового вычета земельный участок не рассматривается сам по себе. Если на нем нет жилого дома, то вычет на участок не дадут. Если вы купите землю и построите жилой дом или купите участок с готовым домом, тогда расходы на участок можно включить в вычет.

Подавать документы в инспекцию можно лишь после регистрации права собственности на жилой дом, расположенный или построенный вами на купленном участке земли.

Затраты на покупку земли, понесенные до 1 января 2010 года, не попадали в имущественный вычет. Но если право собственности было зарегистрировано после этой даты, то расходы на землю можно включать в вычет.

Например, в 2009 году вы купили землю, построили дом и зарегистрировали право собственности. Вернуть часть денег можно только за строительство дома, затраты на покупку земли в вычет не попадают.

Или, в 2009 вы купили землю под строительство жилого дома. Построили дом и зарегистрировали право собственности в 2015 году. Вы вправе компенсировать часть расходов на строительство дома и на покупку участка.

Порядок получения налогового вычета за дом и землю

Сначала вам нужно построить дом, затем зарегистрировать его как жилой дом и получить документ о праве собственности. Лишь на следующий год после этого следует обращаться в свою ИФНС.

Имущественный вычет оформляется путем подачи налоговой декларации 3-НДФЛ и документов, подтверждающих расходы и ваши права. В числе прочих документов обязательно предоставление выписки из ЕГРН.

Если вы каким-то причинам не получали налоговый вычет на покупку участка и строительстве дома, то подать декларацию 3-НДФЛ можно не более, чем за три налоговых периода. Например, право собственности на жилой дом оформлено в 2016 году, в 2022 году можно подать декларации только за 2019, 2020 и 2021 год.

Проверка инспектором декларации и документов длится 3 месяца, затем через месяц на ваш счет поступят деньги. Если инспектор обнаружит ошибки, несоответствия показателей в документе и декларации; сочтет пакет документов не полным и т.д., выносится решение об отказе в предоставлении имущественного вычета.

Поэтому необходимо очень внимательно и скрупулезно заполнять отчетность и собирать все нужные документы.

В практике наших экспертов есть много случаев, когда клиенты обращаются к нам после того, как ИФНС отказала в налоговом возврате. А бывали и такие казусы, когда вместо возврата денег, наоборот начисляли налоги.

Приведем такой пример. Ирина за 2020 год заявляла доход от продажи квартиры, а также вычет на строительство дома. Налога к уплате не было. Затем она вспомнила, что забыла включить расходы на обучение дочери и подала уточненную декларацию с номером корректировки «1». При этом она включила в вычет только сумму обучения, полагая, что расходы на дом она уже заявляла в предыдущей декларации.

После того, как в личном кабинете ФНС Ирина увидела задолженность, она обратилась к нам с просьбой исправить ситуацию. Клиенту пояснили, почему возникли «долги» в личном кабинете, подготовили декларацию с номером корректировки “2” и написали обращение с целью убрать начисленную сумму пени на возникшую задолженность.

Источник