Земельный участок под незавершенкой в собственность получить нельзя
Не подлежит передаче в собственность государственный или муниципальный земельный участок под объектом незавершенного строительства, за исключением двух случаев, указанных в законе (постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 14880/10).
По вопросу, рассмотренному в данном постановлении, Президиум ВАС РФ уже высказывался более двух лет назад — в постановлении от 23.12.2008 № 8985/08. Выводы были такие же, как и сейчас.
Судебная практика также придерживалась данного толкования. В частности, подобные выводы делал, например, и сам ВАС РФ (определения от 30.11.2009 № ВАС-15190/09, от 03.12.2009 № ВАС-13664/09, от 03.12.2009 № ВАС-3664/09 и от 16.07.2009 № ВАС-8743/09), ФАС Волго-Вятского округа (постановления от 23.07.2010 по делу № А43-39140/2009 и от 28.09.2010 по делу № А43-32914/2009, Определением ВАС РФ от 29.12.2010 № ВАС-17456/10 отказано в передаче данного дела для пересмотра в порядке надзора), Московского округа (постановление от 05.03.2010 № КГ-А41/1552-10), Восточно-Сибирского округа (постановление от 17.12.2009 по делу № А74-2604/2009), Дальневосточного округа (постановления от 17.02.2010 № Ф03-402/2010 и от 23.11.2009 № Ф03-6253/2009).
Но в рассматриваемом деле суды первой и кассационной инстанций приняли решения, расходящиеся с общепринятым толкованием (постановление ФАС Поволжского округа от 31.08.2010 по делу № А65-36364/2009СА1-42). В связи с этим коллегия судей ВАС РФ, передавая дело для рассмотрения в порядке надзора, пришла к выводу о нарушении единообразной практики толкования и применения норм материального права.
Любопытно, что в более поздних актах ФАС Поволжского округа придерживался уже позиции, высказанной в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08. В частности, это следует из постановления ФАС Поволжского округа от 14.12.2010 по делу № А65-1985/2008.
Фабула
Территориальное управление Росимущества в субъекте РФ в 2005 г. предоставило фабрике в аренду земельный участок для проектирования и строительства ее филиала.
Фабрика начала строительство. Но не завершила его и зарегистрировала право собственности на объект незавершенного строительства, возведенного на части переданного в аренду земельного участка.
После этого фабрика обратилась в управление Росимущества с заявлением о предоставлении арендуемого ею земельного участка в собственность на основании ст. 36 Земельного кодекса.
Территориальное управление отказало фабрике. Свой отказ управление мотивировало тем, что площадь испрашиваемого фабрикой участка существенно превышает площадь принадлежащей ей недвижимости. Кроме того, то, что в собственности фабрики находится объект незавершенного строительства, не наделяет ее исключительным правом на приватизацию участка, занятого таким объектом.
Фабрика обратилась в суд с заявлением о признании незаконными действий территориального управления Росимущества.
Исковые требования
Заявитель опирался на то, что в силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или приобретение права их аренды имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений на этих участках.
Фабрика является собственником объекта недвижимости (ст. 130 ГК РФ), расположенного на испрашиваемом земельном участке. Поэтому отказ в предоставлении участка не соответствует Земельному кодексу.
Судебное рассмотрение
Суд первой инстанции признал отказ управления незаконным и возложил на него обязанность передать земельный участок фабрике в собственность.
Суд исходил из того, что объект незавершенного строительства отнесен ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу. Соответственно собственник такого объекта наряду с собственником здания, строения и сооружения вправе на основании ст. 36 Земельного кодекса требовать предоставления в собственность земельного участка, на котором находится этот объект.
Суд апелляционной инстанции с этим выводом не согласился, отказав в удовлетворении заявленных фабрикой требований.
Апелляция отметила, что ст. 36 ЗК РФ не подлежит применению в тех случаях, когда на земельном участке расположены объекты незавершенного строительства. Опирался суд на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08.
Однако суд кассационной инстанции поддержал позицию суда первой инстанции. Кассация сказала следующее.
Объект незавершенного строительства принадлежит заявителю на праве собственности.
Право собственности на недвижимую вещь подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре (ст. 131 ГК РФ).
Статьей 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» определено, что в кадастр вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе объекта незавершенного строительства.
То есть законодатель относит такой объект к той недвижимости, которая подлежит государственной регистрации наряду со зданиями, строениями и сооружениями.
Согласно п. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением изъятия участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на их приватизацию, резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
В данном случае эти исключения отсутствуют.
Позиция Президиума ВАС РФ
Президиум ВАС РФ отменил постановление кассации и оставил в силе постановление апелляции.
Президиум отметил, что выводы судов первой и кассационной инстанций не соответствуют сложившейся практике применения арбитражными судами ст. 36 ЗК РФ.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. То есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, приведенной в постановлении от 23.12.2008 № 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.
Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Это не дает возможности предоставить занятые ими земельные участки в собственность согласно ст. 36 ЗК РФ.
Исключение из этого правила составляют лишь случаи, указанные в законе.
К ним относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Земельный участок был предоставлен фабрике в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта для проектирования и строительства недвижимого имущества сроком с 1 октября 2005 г. по 30 сентября 2020 г. Доказательств, указывающих на то, что объект построен и сдан в эксплуатацию, а цель, для которой участок был предоставлен в аренду, достигнута, нет.
В связи с этим Президиум ВАС РФ оставил в силе постановление апелляционной инстанции.
В заключение отметим, что сейчас на рассмотрении в Госдуме находится законопроект, который может устранить причину описываемого спора. Проектом, в частности, предлагается включить в Земельный кодекс (и в том числе в его ст. 36) в качестве правового основания возникновения земельных отношений объекты незавершенного строительства (см. «ЭЖ», 2011, № 04, с. 08). В случае его принятия вопрос о том, можно ли передавать в собственность земельный участок под объектом незавершенного строительства, скорее всего не будет возникать в принципе.
ИсточникЗарегистрируют ли право собственности на участок на котором объект незавершенный строительством
В рамках рубрики «Вопрос – ответ» Росреестр еженедельно публикует материалы, посвященные разъяснению актуальных вопросов в сфере земли и недвижимости.
Во многих населенных пунктах нашей страны существуют заброшенные земельные участки. Из-за отсутствия владельца их территория не облагорожена и не используется по целевому назначению. Как правило, такие участки часто хотят приобрести в собственность. Но даже при видимом отсутствии собственника, спешить не стоить. Эксперты Росреестра рассказали, можно ли стать владельцем заброшенной недвижимости и что при этом стоит учитывать.
Способ 1. Найти владельца и купить участок
Для начала следует выяснить, существует ли у заброшенного дома и земельного участка, на котором он расположен, владелец. Для этого нужно:
1. Обратиться к председателю садового товарищества (СНТ), на территории которого находится заброшенное владение, либо в орган местного самоуправления, если земельный участок с домом находятся в населенном пункте;
2. Поискать информацию о владельце на публичной кадастровой карте по кадастровым номерам земельного участка и дома;
3. Запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая т акже позволит проверить наличие на территории обременений.
Если таким образом удалось установить, что у объекта недвижимости есть собственник, то приобрести дом и земельный участок можно только в рамках гражданско-правовой сделки, то есть по договору купли-продажи. Земельным кодексом установлено, что судьба земельного участка и прочно связанных с ним объектов одинакова, если и земельный участок, и расположенный на нем дом принадлежат их собственнику на праве собственности. В таком случае оформлять право собственности на дом необходимо одновременно с покупкой и оформлением прав на участок, на котором такой дом расположен.
Стороны должны подготовить необходимый пакет документов для государственной регистрации прав. Помимо договора купли-продажи, потребуется в том числе предоставить заявления:
1. От продавца – 2 заявления: о государственной регистрации перехода права собственности на участок и дом;
2. От покупателя – тоже 2 заявления: о государственной регистрации права собственности на участок и дом;
3. Покупателю также необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию своих прав (отдельно за участок и за дом).
Подать документы можно несколькими способами:
· лично через МФЦ;
· в электронном виде (при наличии сертификата усиленной квалифицированной электронной подписи) через личный кабинет на официальном сайте Росреестра;
· по почте (в таком случае заявления, договор должны быть удостоверены нотариально).
Способ 2. Хозяин должен отказаться от запущенного участка
Этот вариант реализуется на практике довольно редко, однако такие случаи тоже встречаются. Для этого хозяин дачи сам должен обратиться в Росреестр с заявлением об отказе от участка. Тогда на такой земельный участок регистрируется право собственности, например, муниципалитета, на территории которого этот участок находится (одновременно с регистрацией прекращения права его прежнего собственника, который от него отказался).
Затем его выставят на торги или передадут в аренду новому собственнику.
Способ 3. Получение участка после его изъятия
По законодательству, земельный участок может быть изъят, если он предназначен для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества и не используется по целевому назначению в течение 3 лет ( если более длительный срок не установлен законом). Однако стоит помнить, что изъятие земельных участков является исключительной мерой и возможно лишь в том случае, если собственник не исполнил предписание об устранении нарушения, и только на основании решения суда.
ВАЖНО! Процедура принудительного изъятия проводится только при отказе (уклонении) устранить выявленное нарушение и привлечении к административной ответственности.
Если все-таки так произошло, что земельный участок был изъят, он становится частью муниципальной собственности и заинтересованное лицо может его приобрести.
Способ 4. Оформить участок, если владельца найти не удалось
Если владельца объекта недвижимости найти не удалось, то, возможно, это бесхозяйное имущество.
ВАЖНО: По закону под бесхозяйным понимается объект, у которого отсутствует владелец, он не известен или отказался от права собственности. При этом бесхозяйной вещью может быть признано только здание (например, дом); земельный участок бесхозяйной вещью быть не может.
Итак, если у вас есть желание приобрести такую недвижимость, советуем запастись терпением. Алгоритм действий будет выглядеть так:
1. Для начала сведения о бесхозяйном объекте должны быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). С заявлением о постановке на учет бесхозяйного объекта в орган регистрации прав обращается муниципальный орган, на территории которого он находится.
2. Через год со дня постановки бесхозяйного объекта недвижимости на учет муниципальный орган может обратиться в суд с требованием о признании на него права муниципальной собственности.
3. Получив вступившее в законную силу решение суда, муниципалитет обращается в Росреестр с заявлением о регистрации права муниципальной собственности на этот объект.
4. После этого землю вместе с домом можно приобрести на торгах, арендовать или выкупить.
В то же время может возникнуть ситуация, когда вы оформили бесхозяйную недвижимость в собственность, но неожиданно объявился предыдущий владелец. На практике такие ситуации возникают довольно редко. Бывший хозяин наверняка захочет оспорить право нового собственника. В этом случае вопрос решается в судебном порядке.
Способ 5. Приобретательная давность
Еще одним способом стать законным владельцем заброшенного дачного участка (дома) является приобретательная давность. Согласно положениям статьи 234 ГК РФ, гражданин или юридическое лицо, которые не являются собственниками имущества, но непрерывно и добросовестно владеют им как своим собственным имуществом в течение 15 лет, могут приобрести на него право собственности в силу приобретательной давности.
Для этого необходимо подготовить пакет документов и вместе с заявлением подать в суд общей юрисдикции по месту нахождения такого имущества. После получения судебного решения можно обращаться в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности. Как правило такие дела в упрощенном производстве рассматриваются в течение двух месяцев с момента поступления заявления в суд.
ИсточникЗемельный участок не оформлен в собственность: чем грозит и что делать?
В настоящее время у многих владельцев земельных участков не зарегистрировано право собственности на свои участки в ЕГРН (Едином государственном реестре прав). В первую очередь это касается дачников и садоводов.
И если заказать выписку из ЕГРН, то в графе «Особые отметки» будет красоваться надпись «Сведения необходимые для заполнения раздела 2 отсутствуют». Этот раздел 2 как раз и посвящён сведениям о правообладателе. Если данные о собственнике не числятся в ЕГРН – соответственно этого раздела в выписке и не будет.
Кадастровый номер есть, а права в Росреестре не зарегистрированы
Кому стоит волноваться?
Беспокоится нужно тому, у кого земельный участок был поставлен на кадастровый учет до 1 января 2017 г. Дату присвоения государственного кадастрового номера можно узнать из выписки из ЕГРН.
Почему до 1 января 2017 г?
Потому что с этой даты начал действовать новый Федеральный закон от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который и установил эту дату.
Чем это грозит?
Последствия для владельцев земельных участков без регистрации прав могут быть самые печальные.
Если владелец земельного участка до 1 марта 2022 г. не поторопится и не сходит в Росреестр, чтобы зарегистрировать собственность, то такой земельный участок будет снят с кадастрового учета.
И статус участка сменится с «временного» на «объект недвижимости снят с кадастрового учета». Если это произойдет, то с момента снятия с кадастрового учета участок прекратит свое существование как объект недвижимости.
В каких случаях участок могут снять с кадастрового учета
Снятие с государственного кадастрового учета осуществляется в трех случаях:
Сведения о земельном участке содержаться в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), но права на него не зарегистрированы
В этой ситуации отправляется запрос в органы государственной власти, органы местного самоуправления, о наличии правоустанавливающих документов и оснований для разграничения права собственности, в отношении земельного участка. Если в течении 3 месяцев ответ на запрос не поступает, либо поступает уведомление об отсутствии таких документов земельный участок снимается с кадастрового учета;
Сведения о земельном участке содержаться в ЕГРП, права на него не зарегистрированные, но на участке расположен объект недвижимости
В этом случае собственнику объекта недвижимости направляется уведомление о том, что если в течении 6 месяцев не будут представлены документы для проведения регистрации прав в отношении занятого объектом недвижимости земельного участка, такой земельный участок будет снят с кадастрового учета. Одновременно информация о таком земельном участке направляется в орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в том числе до разграничения права собственности на землю, а также в орган, осуществляющий государственный земельный надзор;
В ЕГРН имеются сведения об исходном земельном участке с зарегистрированными правами
В такой ситуации правообладателю исходного земельного участка направляется уведомление о том, что если в течении 6 месяцев не будут представлены документы проведения регистрации прав в отношении образованного земельного участка, такой земельный участок будет снят с учета. В случае не поступления в орган регистрации прав документов для осуществления регистрации прав на указанный образованный земельный участок в течении 6 месяцев со дня направления уведомления земельный участок снимается с кадастрового учета.
Что делать садоводам и дачникам — обладателям участков?
Если вы уверены, что ваш на ваш земельный участок не зарегистрированы права, то нужно брать документ, подтверждающий ваше право собственности на участок и идти в МФЦ для внесения изменений в ЕГРН.
К таким правоустанавливающим документам относятся:
- свидетельство о праве собственности,
- праве пожизненно наследуемого владения,
- постоянного (бессрочного) пользования на землю,
- государственный акт, удостоверяющего право собственности на землю.
Дачникам и садоводам следует не затягивать с посещением МФЦ — рекомендует Росреестр.
Если вы хотите проверить статус своего земельного участка — рекомендуем заказать выписку из ЕГРН.
• Чтобы заказать отчёт о недвижимости – заполните эту форму
Источник