Здание как объект строительства

С чего начать строительство коммерческой недвижимости?

У начинающих предпринимателей часто возникает проблема, с чего начать строительство коммерческой недвижимости в Москве. Этапы возведения таких объектов отличаются от частной стройки. Но, четкая последовательность действий позволит с минимальными рисками достичь намеченных целей.

Список раскрываемых в статье вопросов:

1. Подготовка к строительству.
2. Выбор земельного участка.
3. Инженерно-геологические изыскания.
4. Первичная документация и предварительный расчет бюджета.
5. Получение разрешения.
6. Схема строительства.
7. Выбор строительной компании.

Подготовка к строительству

Коммерческая недвижимость строится для развития бизнеса, поэтому процесс с самого начала требует тщательного анализа. Нужно объективно оценить свои возможности для исключения негативных последствий. С этой целью проводится первичная оценка финансовых возможностей с учетом собственных средств, инвестиций, государственной поддержки, кредитов, займов и других поступлений. Лучше, если получить планируемые финансы до начала строительства.

Возведение коммерческой недвижимости делится на несколько этапов, поэтому рекомендуется составить план, позволяющий не упустить важные детали для успешной реализации проекта. Документ должен содержать:

• эскиз возводимого здания;
• габаритные размеры;
• этажность и количество помещений с указанием их площади;
• тип планируемой кровли;
• способ отопления помещений;
• тип входной группы;
• ворота, остекление и прочие моменты.

Выбор земельного участка

Для строительства коммерческого объекта требуется земельный участок. От грамотности выбора зависят будущие расходы как в сторону увеличения, так и уменьшения. При поиске места для стройки учитываются моменты:

• ограничения по ориентации строения на участке и на строительство в высоту;
• наличие на выделенной территории или поблизости инженерных коммуникаций: электросеть, газ, водопровод, канализация;
• возложена ли ответственность за местность на муниципальные службы;
• экологическая чистота и перспективы развития прилегающих территорий;
• предприятия, расположенные по соседству.

Целесообразно обратиться к сотрудникам юридической фирмы и получить квалифицированную оценку выделенного под строительство земельного участка. Проверке подлежат: правильность оформления документации, границы территории, категория земли, а также инженерно-геологические изыскания.

Чтобы построить коммерческое здание можно рассмотреть возможность получения участка в индустриальном парке со всей необходимой инфраструктурой.

Инженерно-геологические изыскания

Результаты геологической экспертизы участка предъявляются продавцом. Если таких данных нет, то нужно заказать топосъемку и инженерно-геологических изыскания в лицензированной компании (организации). На основе полученной информации рассчитывается тип фундамента будущего строения.

Выявляются опасные места, где лучше не строить здание, не прокладывать инженерные коммуникации и систему водоотвода. Благодаря геологической экспертизе проектировщики смогут правильно сориентировать строение с учетом безопасного расстояния до соседних построек и подключить коммуникации.

Первичная документация и предварительный расчет бюджета

Для заказа архитектурного и рабочего проекта коммерческого строения необходимо предоставить ГПЗУ (градостроительный план земельного участка), результаты инженерно-геологических изысканий, а также техническое задание с детализацией требований по объекту: размеры строения, тип крыши, остекление и пр. При поиске специалистов обращается внимание на компании, работающие в регионе планируемого строительства, чем облегчается получение разрешений и другой документации.

После получения утвержденного проекта уточняются строительные расходы. Точный расчет затрат с минимальной погрешностью могут предоставить строительные организации. В бюджет необходимо включить непредвиденные расходы на уровне 10%. Для поиска строителей запросы отправляются одновременно в несколько компаний с целью создания конкуренции.

Получение разрешения

Для согласования проектной документации в местных органах власти необходимо получить:

• постановление о разрешении строительной деятельности на выделенном участке;
• акт обследования участка;
• план исполнительной топосъемки участка;
• строительный паспорт объекта.

Также проводится согласование проектной документации в санитарной и пожарной инспекции. Для прокладки инженерных коммуникаций документы дополнительно согласуются с соответствующими инстанциями. Особенность коммерческого строительства в том, что разрешение иногда выдается после окончания работ на объекте. В таком случае сложно предусмотреть спорные моменты с местными органами власти.

В случае возведения здания до 1500 кв.м разрешение на проведение работ выдается по упрощенной схеме. При строительстве объекта большей площади для экономии времени на получение разрешения целесообразно привлечь специалистов. В случае возведения здания в индустриальной зоне все вопросы решают представители управляющей компании.

Схема строительства

В процессе возведения магазина, торгового центра, дома с квартирами под сдачу в аренду и другой коммерческой недвижимости многие стараются сэкономить, сделав разбивку строительства на этапы. На каждый этап нанимаются разные подрядные организации. Одна строительная компания закладывает фундамент, вторая доставляет и монтирует металлоконструкции, третья возводит стены и так далее. При бригадном способе строительства удается минимизировать расходы, но при этом коммерческий объект из быстровозводимого переводится в не быстровозводимую недвижимость. На решение организационных, а также претензионных вопросов, возникающих в ходе ведения строительства, потребуется много времени.

Также применяется схема, при которой возведением объекта и решением текущих проблем на всех этапах занимается одна подрядная организация. При выборе варианта с генподрядчиком придется выделять дополнительные финансы за управление стройкой. Можно сэкономить дополнительные расходы, если привлечь подрядчика. Преимущество такой схемы строительства в сокращении времени на возведение объекта.

При выборе первого варианта придется самому погрузиться в строительство и заниматься решением возникающих вопросов. При этом занимается время, необходимое для основного рода деятельности, приносящей прибыль в бюджет. Вторая рассмотренная схема – полная противоположность первому варианту. Заказчик курирует процесс возведения коммерческой недвижимости со стороны. Строительные этапы контролируются одним юридическим лицом, отвечающим за результат. Работы ведутся, не выходя за рамки нормативных документов. Среди рассмотренных схем лучшее решение − генеральный подрядчик.

Остальные варианты, использующиеся при возведении здания, являются модификациями рассмотренных схем организации строительства объекта.

Выбор строительной компании

К выбору специалистов, которым можно доверить практическую реализацию проекта, нужно подойти ответственно. Учитывается продолжительность работы компании на строительном рынке, перечень готовых объектов, накопленный опыт и прочие сферы деятельности, по которым можно оценить профессионализм и авторитет подрядчика. Также анализируются условия оказания услуг.

Для реализации требований заказчиков специалисты компании «НовоСтрой» разрабатывают проекты будущих построек с соблюдением всех норм. Готовые здания оснащаются всем необходимым оборудованием для нормального функционирования. Осуществляется адаптация проекта под любые требования клиента (размер сооружения, разновидность и толщина утеплительного материала, цвет полимерного покрытия).

Достоинства строительства объектов недвижимости с компанией «НовоСтрой»:

• солидный опыт в строительстве;
• индивидуальный подход;
• комплексные услуги;
• проектирование и строительство разных зданий/объектов без повторений;
• собственное производство;
• использование качественных материалов;
• автопарк современной спецтехники;
• гарантия на проделанную работу.

Большой опыт работы в сфере строительства наличие современной техники, оборудования и собственного производства позволяет запустить проекты любой сложности. Производимые нами детали металлоконструкций сертифицированы и обладают высокой прочностью. Гарантируется на каждом этапе технологичного процесса контроль качества и соблюдение технологий строительства. Расчет и сооружение зданий выполняется согласно СНиП.

Чтобы воспользоваться нашими услугами набирайте номер телефона, отображенный на сайте, или заполняйте электронную форму.

Источник

Стоит ли вкладывать в строительство коммерческой недвижимости? Каков алгоритм процедуры?

Одним из развивающихся направлений инвестирования в нашей стране является строительство коммерческой недвижимости: складов, промышленных, офисных и торговых зданий. В статье рассматриваются все нюансы выбора объекта инвестирования, а также даются практические рекомендации по всем этапам строительства.

Инвестиции в нежилые объекты для коммерции: выгодно или нет?

Прежде чем вкладывать свои средства, нужно обязательно проанализировать все возможные риски и уровень доходности, который может обеспечить инвестиция. Если рассматривать коммерческие объекты по этим двум критериям, можно сделать следующий вывод:

• Востребованность нежилых объектов очень чувствительна к состоянию экономики, так как напрямую зависит от условий для развития предпринимательства. Понятно, что во время экономического кризиса бизнес находится в упадке, соответственно, и спрос на офисы/склады падает.
• Доходность и окупаемость такого вложения капитала в разы выше, чем при инвестировании в жилую недвижимость. В РФ коммерческие объекты окупаются в течение 8-9 лет, а доходность их составляет порядка 10-12% годовых.
• Доступность такого способа вложения рядовым гражданам очень ограничена: сумма для вступления в число инвесторов может быть заоблачной. Однако граждане могут приобретать акции предприятия.
• Риски связанные с вероятностью недостроя. Этот риск свойственен вообще всем вариантам вложения в строительство недвижимости. В случае с коммерческой недвижимостью потеря средств может быть в разы выше.

Вопрос о том, насколько выгодным является инвестирование в коммерческие объекты недвижимости, был более детально рассмотрен нами в отдельном материале.

Строительство: пошаговая инструкция

Рассмотрим подробно основные этапы строительства, особенности каждого из них, возможные проблемы и способы их преодоления.

Выбор типа помещения

Коммерческие объекты в зависимости от целей использования делятся на несколько видов:

• склады;
• офисы;
• торговые помещения;
• производственные цеха и т.д.

К выбору объекта необходимо подходить с всей ответственностью. Именно от этого этапа будет зависеть успех вложений в целом. Главным критерием выбора здесь будет цель, для которой будет построен объект:

1. Перепродажа. Если цель строительства – успешная и быстрая продажа, то упор лучше делать на самую востребованную, ходовую недвижимость: торговые и офисные центры.
2. Получение дохода от долгосрочной аренды. В этом случае лучше остановиться на объектах, которые будут иметь высокую доходность, спрос и возможность заключения долгосрочных договоров аренды (какие еще сделки, кроме аренды, могут проводится с коммерческой недвижимостью, читайте тут).

Планирование доходов и расходов, анализ рынка

Для этого понадобится провести тщательный анализ текущего состояния экономики и ответить на несколько вопросов:

• Какие помещения более востребованы на сегодняшний день?
• Есть ли дисбаланс спроса/предложения?
• Высока ли конкуренция по данному типу недвижимости?
• Как эти показатели могут измениться в будущем с учетом строящихся объектов, которые будут введены в эксплуатацию в ближайшее время?
• Высок ли коэффициент капитализации объекта? Будет ли он доходным?

Для вычисления коэффициентов рентабельности и капитализации необходимо произвести подсчеты расходов, а также собрать информацию о средней доходности аналогичных помещений в регионе (городе).

Правильная инвестиционная программа включает в себя не только план, но и возможные варианты его корректировки в будущем.

Выбор земельного участка

Оптимальное расположение участка может быть выбрано только с учетом типа здания, которое будет построено:

• Офисные здания лучше строить в близости к центру города, к основным транспортным развязкам, станциям метро.
• Торговые центры обычно находятся вблизи от мест наибольшей проходимости и доступности потенциальных покупателей.
• Складское или производственное помещение может быть построено и за пределами города. Наличие подъездных путей и крупных транспортных артерий будет преимуществом.

Перечислим основные требования к участку, которые должны быть соблюдены:

1. Соответствие участка территориальной зоне, на которой могут быть размещены коммерческие объекты. Информация об этом содержится в документах по Генеральному планированию в органах местного самоуправления.
2. Соответствие видов разрешенного использования участка тому виду использования, который планируется инвестором.

Виды разрешенного использования могут быть изменены по заявлению собственника, главное, чтобы нужный ВРИ был вписан в качестве допустимого.

Можно ли изменить статус участка?

Бывают ситуации, когда у инвестора уже есть на примете участок, но его правовой статус не позволяет строить на нем коммерческую недвижимость. Изменить статус участка и его ВРИ действительно можно, для этого потребуется обратиться в органы МСУ для подтверждения возможности изменить статус.

После этого нужно собрать пакет документов и подать заявление. В МСУ будет сформирована комиссия, которая и вынесет решение об изменении статуса участка или об отказе в изменении.

Если вы интересуетесь возможностью заработка на коммерческой недвижимости, рекомендуем ознакомиться с другими публикациями наших экспертов. Из них вы узнаете:

?
• Для чего нужна оценка коммерческой недвижимости, а также как правильно провести ее перепланировку? ?
• Возможен ли перевод жилой недвижимости в коммерческую?

Покупка земли

Приобрести участок можно несколькими способами:

• Через аукцион у государства/муниципалитета. Периодически городские власти выставляют участки на открытые торги.
• Через конкурс в долгосрочную аренду у государства.
• Через агентство недвижимости у частного лица.
• Через частные аукционы, на которых, как правило, продается право на заключение ДКП.

Нужна ли геодезическая экспертиза?

Да, обращение в геодезическую службу обязательно. Геодезист изучит все особенности территории, составит ее топографический план, определит устойчивость грунта, наличие полостей под землей и т.д. Результаты экспертизы нужно будет учесть при строительстве. Стоимость услуг геодезиста будет разниться в зависимости от сложности изысканий и размера участка, может доходить до 100000 т.р. и более.

Разрешение на строительство

После приобретения подходящей территории, необходимо получить официальное разрешение на строительство. Стоит подробно остановиться на каждом шаге, который должен совершить застройщик.

• Подготовка проекта будущих конструкций. Заказать проект можно только в лицензированном проектно-архитектурном бюро.
• Получение плана подключения здания к инженерным коммуникациям (газ, вода, электричество).
• Проведение экологической экспертизы соответствия планируемых работ нормам экологической безопасности.
• Согласование проекта в Роспотребнадзоре, по итогам которого выносится решение о необходимости создания санитарно-защитной зоны, порядке утилизации отходов.
• Получение градостроительного плана участка.
• Заказ Генплана территории с пояснительной запиской.
• Заключить договор подряда с организацией, которая займется постройкой.
• Создание эскиза будущих зданий, финансовой сметы и т.д.

Разрешение на создание парковки

Для большинства видов коммерческих объектов крайне важным будет наличие собственной парковки. Парковка не является объектом капитального строительства, государство регламентирует размер парковочной зоны в рекомендательной форме (СНиП 21-02-99* (с Изменением N 1)). Проще всего будет включить место будущей стоянки автомобилей в проект, а не делать ее отдельно. Это уменьшит бумажную волокиту в разы.

Разработка дизайна и архитектуры

На данном этапе необходимо определиться с дизайном будущего здания, с элементами архитектуры, а соответственно и с материалами, которые будут использованы. Важно, чтобы архитекторы отталкивались от существующей сметы и ограничений по бюджету. В итоге утверждается план строительства, который содержит в себе информацию обо всех материалах, которые будут использованы, о количестве работ и затратах, которые потребуются.

Подрядчик

В зависимости от масштабов будущей постройки нужно определиться с фирмой-подрядчиком, которая сможет организовать работы. Подрядчик обязан производить работы в строгом соответствии с ранее утвержденным планом, используя только указанные в нем материалы, а также согласно срокам.

Важно! Разрешение на строительство выдается на 3 года, именно в этот срок объект должен быть возведен и годен к сдаче в эксплуатацию. Если застройщик не уложился в 3 года, разрешение надо будет продлить.

При проведении работ стоит помнить о том, что их качество и соответствие плану будет проверяться Ростехнадзором. Инспекторы имеют право беспрепятственного доступа на стройплощадку, поэтому важно чтобы подрядчиком соблюдались следующие условия:

1. Соблюдение сроков проведения работ.
2. Соответствие качества используемых материалов и конструкций государственным нормативам.
3. Обязательное ведение учетной документации, в которой отражены все выполняемые работы.
4. Соответствие инженерно-технических работников занимаемым ими должностям.

Что делать после завершения объекта?

Завершение строительства и ввод здания в эксплуатацию открывают для инвестора новые задачи:

• поиск арендаторов;
• управление недвижимостью.

Поиск арендаторов

Поиск можно осуществлять самостоятельно, например, через интернет. Такой способ может быть уместен для собственников, которые возвели небольшой офис или торговую точку. Если речь идет о крупных торговых площадях, складах или офисных центрах, то собственнику придется вложить часть средств в рекламную кампанию и оплату услуг агентства недвижимости. Эти расходы, как правило, должны быть изначально включены в план инвестирования.

Управление

Даже после успешного заключения договоров аренды, собственник будет осуществлять деятельность по управлению своей недвижимостью:

1. анализ и развитие бизнеса, расходы на рекламу;
2. текущие мероприятия по ремонту, обслуживанию здания;
3. прием пожеланий арендаторов, разрешение спорных ситуаций;
4. анализ финансов, учет расходов/доходов.

Можно и нанять доверительного управляющего, на которого делегировать все эти заботы (подробнее о том, что такое доверительное управление и как им правильно воспользоваться, читайте здесь). Инвестиции в возведение коммерческих объектов требуют наличия крупного капитала, несут в себе довольно много рисков на всех этапах строительства. Тем не менее, в современных условиях такой вид вложения своих средств остается одним из самых доходных.

Источник

Здание и сооружение — чем отличаются, виды и классификация

Разберёмся, чем отличается здание от сооружения, какой термин уместен в определенных случаях и правильно ли использовать эти слова в качестве синонимов.

В повседневной речи они часто свободно заменяют друг друга и используются в одинаковых ситуациях, но у каждого из них есть свои особенности, о которых не стоит забывать.

Отличие здания от сооружения

Здания и сооружения могут отличаться использованными строительными материалами, конструктивными особенностями, предназначением, количеством этажей, внешним видом и многим другим.

Здания, как впрочем и сооружения, подразделяются на гражданские и производственные.

И те, и другие могут возводиться с использованием разных методов строительства и материалов: дерева (щитовые, рубленные, каркасные, брусчатые), кирпича, камня, бетона или железобетона (из панелей или блоков).

Для начала рассмотрим каждое понятие отдельно.

Что такое здание

Здания необходимы людям для времяпрепровождения. Они могут возводиться с разными целями, но в любом случае будут в первую очередь выполнять функцию организации пространства вокруг людей.

Высота и этажность может очень сильно колебаться так же, как и разветвлённость внутренних помещений.

Назначение зданий тоже очень разностороннее: они могут быть не только жилыми, но и использоваться для производства или хранения товаров. Самым важным критерием является долговечность и постоянное использование постройки.

Приведём определение слову «здания»: это предназначенное для людей капитальное строение. Оно имеет внутреннюю организацию и постоянно используется для удовлетворения различных потребностей.

Виды зданий

В первую очередь, здания можно классифицировать по этажности на:

малоэтажные – от 1 до 3 этажей включительно;

средней этажности – от 4 до 9;

многоэтажные – от 10 до 16;

повышенной этажности – от 17 до 25;

высотки (от 25 этажей или 75 метров высотой);

небоскрёбы (при высоте выше 100–150 метров).

Такое разделение нельзя назвать универсальным, оно может отличаться не только в разных странах, но и в разных источниках на одном языке.

Здания гражданского назначения

Этот тип зданий строят для обеспечения культурных нужд людей (общественные) или бытовых (жилые).

Жилые и, несколько реже, общественные здания разграничиваются на множество отдельных пространств. Занимаемая площадь при этом невелика.

Иногда для этого используется умножение площадей, то есть возведение этажей.

Здания промышленного назначения

Для производственных зданий в целом характерно наличие меньшего количества перегородок и стен. За счёт этого помещения иногда покрывают огромные площади.

Помимо прочего, промышленными зданиями обеспечиваются подходящие условия для производственной деятельности. Они отгораживают и защищают происходящие внутри них процессы от окружающей среды.

Среди промышленных преобладают многоэтажные постройки. Одноэтажные используются в основном на производствах с лёгким оборудованием.

Условно промышленные здания разделяют на 4 типа:

производственные – цеха по выпуску полуфабрикатов или уже готовых продуктов;

вспомогательные – содержат административные, бытовые помещения, пункты питания или оказания медицинской помощи;

энергетические – теплоэлектроцентрали (ТЭЦ) или иные строения, служащие для снабжения производства энергией (электричеством, теплом);

транспортно-складские – гаражи, пожарное депо, склады и прочее.

Что такое сооружение

Сооружения – объекты, которые могут составлять систему различной протяжённости и положения в пространстве. Они состоят из несущих и разграничивающих конструкций.

Они могут предназначаться для производства или временного пребывания людей, представлять собой законченное строение или незавершённое.

Отдельный элемент в структуре сооружений может представлять собой самостоятельный объект, не зависящий от места постройки и окружающих его сооружений.

Виды сооружений

Среди них можно назвать следующие:

площадки для проведения общественных мероприятий: стадионы, постройки на территории аэродромов;

линейные – дороги, тоннели, мосты, линии электропередач, трубопроводы, шахты и другие инженерные и строительные объекты;

глубинные – метро, скважины, колодцы;

гидротехнические – паромные блоки, плотины, дамбы рек, причалы, порты, канализационные системы;

ограждения и заборы;

памятники, башни, опоры, столбы.

Как видно, функции такие структуры могут выполнять самые разнообразные.

Чем отличается здание от сооружения

Далеко не к каждому сооружению подойдёт термин «здание», и наоборот, любое здание можно назвать сооружением.

В большинстве случаев эти понятия используются сейчас как взаимозаменяемые, или синонимичные.

Однако раньше сооружениями называли все объекты, возводимые человеком, а зданиями – сооружения или их части, которые видны с поверхности земли и обладают внутренней системой из небольших помещений.

Выделим основные их отличия:

Цель использования: здания всегда строятся для времяпрепровождения людей. Сооружения чаще выполняют технические функции, и не всегда рядом с ними есть люди.

Конструктивные особенности и внешние признаки: сооружения, во-первых, могут вовсе не иметь закрытых помещений в своей структуре, а, во-вторых, если имеют – не всегда содержат обособленные друг от друга пространства. Кроме того, сооружения гораздо реже зданий эстетичны или имеют архитектурную целостность, что характерно для зданий.

Расположение относительно уровня земли: в основе зданий – наземные постройки, а сооружения могут практически полностью размещаться под землёй.

Требования по возведению зданий и строений во многом совпадают. К ним относятся функциональность, выразительность, надёжность и безопасность, экономичность и многое другое.

Источник