1. Условная часть площади земельного участка, не отграниченная на местности, имеющая целевое назначение, усредненное количественное и качественное выражение в праве общей собственности на землю. (ЗК).
2. Доля в праве на земельный участок при совместно-долевой форме собственности (аренде) земельного участка. Выражается в форме простой дроби.
Правовой статус земельной доли и особенности правового регулирования отношений, объектом которых она является, установлены ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон об обороте земель).
Порядок владения и пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, устанавливается общим собранием участников долевой собственности (ст. 14 Закона об обороте земель).
Что касается порядка распоряжения ЗУ, находящимся в общей долевой собственности, то он установлен ФЗ об обороте земель и существенно отличается от того порядка распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в долевой собственности, который установлен в ГК РФ.
Как отказаться от права на земельный участок
К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями ФЗ.
Установлено, что участник долевой собственности вправе совершать следующие сделки с земельной долей без выдела земельного участка в счет доли:
— завещать свою долю;
— внести ее в уставный капитал с/х организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности;
— передать долю в доверительное управление;
— продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также с/х организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.
Все другие случаи оборота с участием земельных долей осуществляются только с выделением земельного участка в счет земельной доли в натуре.
В случае перехода права собственности на земельную долю к другому лицу внесение изменений в договор аренды земельного участка, в составе которого находится такая земельная доля, не требуется.
Вопреки положениям ГК РФ о порядке распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности (только при согласии всех ее участников), Закон об обороте земель (ст. 12) устанавливает, что данная форма (ст. 246 ГК РФ) может быть применена к сделкам с долями в праве общей собственности на землю лишь в тех случаях, когда участников долевой собственности не более пяти человек.
Если же участников долевой собственности насчитывается более пяти человек, то применяются правила ст. 14 Закона об обороте земель, устанавливающие особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности.
КАК ЗАКЛЮЧИТЬ СОГЛАШЕНИЕ О ПОРЯДКЕ ПОЛЬЗОВАНИЯ МЕЖДУ СОВЛАДЕЛЬЦАМИ. ГЛАВНОЕ В ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ!
Закон об обороте земель устанавливает новый порядок выдела земельных участков в счет земельных долей (ст. 13), который отличается в лучшую сторону от действовавшего ранее порядка выдела.
1. Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным ЗК РФ и ФЗ.
2. Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке.
3. Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены:
— проект межевания земельных участков,
— перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки.
Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.
4. Если указанное решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.
5. Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. 6. Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном ФЗ.
7. Порядок определения размера выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка с учетом состояния и свойств его почвы устанавливается законом субъекта Российской Федерации. Отсутствие указанного порядка не является препятствием для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.
8. Выдел земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется по правилам, установленным для выдела земельных долей, находящихся в частной собственности. При этом выдел таких земельных долей осуществляется в первую очередь из неиспользуемых земель и земель худшего качества.
Заинтересованное в выделе участка лицо обязано письменно уведомить об этом других собственников с указанием предполагаемого местоположения выделяемого участка.
Предложение о местоположении земельного участка считается согласованным, если на него не поступили возражения от других собственников в течение месяца со дня уведомления об этом.
Источник: studfile.net
Выдел земельного участка
В данной статье пойдет речь об особенностях оборота долей в праве собственности на земельные участки. Что представляет собою доля земельного участка, как она образуется, как происходит ее которой определяются при ее выделе» из Закона Свердловской области «О регулировании земельных отношений…».
«Земельная доля – условная часть права на один и тот же земельный участок, принадлежащий нескольким лицам, не ограниченная на местности, имеющая целевое назначение, усредненное количественное и качественное выражение в праве общей собственности на землю» из закона Алтайского края «О регулировании земельных отношений…».
«Под земельной долей (паем) понимается доля в общей долевой собственности на общий земельный участок» из закона Челябинской области «О земельных отношениях».
«Земельная доля – это доля в праве общей собственности на землю сельскохозяйственного назначения» из закона Новосибирской области «О регулировании земельных отношений …».
Отличие понятия земельной доли, как доли в праве собственности на участки сельскохозяйственного назначения, от долей в праве общей собственности на другие объекты. Понятие земельной доли тесно связано с институтом общей долевой собственности. Но поскольку термин употребляется преимущественно по отношению к долям в собственности на сельскохозяйственные земельные участки, то в этом случае земельная доля имеет ряд отличий от долей в общей собственности на другие объекты. В частности это такие особенности:
— земельная доля относятся к земельным участкам из числа земель сельскохозяйственного назначения;
— земельные доли получены в результате приватизации с/х угодий;
— изначальными собственниками земельных долей являются физические лица. Юридическому лицу, субъекту РФ или муниципальному району земельная доля в собственность может перейти только после ее отчуждения физическим лицом;
— размер земельной доли определяется не в виде простой правильной дроби, а в гектарах или в баллогектарах.
Для справки: понятие баллогектара. Поскольку изначально в ходе земельной реформы начала 90-х ни площади земельных участков, ни границы с/х угодий, в пределах которых выделялись земельные доли, не утверждались, то размер долей не мог быть установлен в виде процента или дроби как части определенного земельного участка. В свидетельствах образца 1992-94 гг. размеры земельных долей указывались в гектарах (абсолютный показатель, несмотря на то, что доля показатель относительный по определению), условных гектарах или в баллогектарах.
Баллогектар – это качественная характеристика земли, ее плодородия, и ценности для сельского хозяйства. Для примера: плодородие почв везде разное: пашня – это самые плодородные с/х угодья, а участки для выпаса скота – не очень. Тогда если в Свидетельстве о праве собственности на земельный участок указано, например, что Ваша доля составляет 100 баллогектар, то это означает, что для пашни эти 100 баллогектар могут занять площадь 100 кв.м, а в на болоте — все 10000 кв.м.
Доля, пай или часть? Понятие «доля» указывает на определенную, выраженную в процентах, простой дроби, в натуральных или условных показателях (га, ср.га, б/га), часть чего-либо.
Понятие «часть» может употребляться и в понятии «доли» (например «1/5 часть земельного участка»), но в большей степени относится к физическим (реальным) атрибутам вещи – реальная, выделенная в натуре, обрабатываемая часть земельного участка. Законодатель в ст.
6 ЗК РФ [2] установил, что «части земельных участков» наряду с «земельными участками» и «землей как природным объектом и природным ресурсом» являются объектами земельных отношений. Земельные доли объектами земельных отношений не являются. Понятие «пай» довольно часто в быту заменяет понятие «земельной доли», но в таком понимании оно нигде не упомянуто в законодательных актах. Понятие пай более правильно употреблять в контексте инвестиционного пая.
По отношению к каким земельным участкам может быть зарегистрировано право общей долевой собственности? Основаниями для возникновения права общей собственности на земельные участки (не только из земель с/х назначения) могут стать:
1) договор купли-продажи, дарения (когда земельный участок передается в собственность двух и более лиц);
2) наследование права на земельный участок двумя и более лицами;
3) при образовании крестьянского (фермерского) хозяйства К(Ф)Х в соответствии с федеральным законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» № 74-ФЗ от 11.06.2003 г.
4) вследствие совместной приватизации земельного участка под многоквартирным жилым домом;
5) вследствие приватизации земельных участков из числа земель колхозов в соответствии с Постановлением правительства РФ от 04.09.1991 г. №709.
Последнее основание является причиной передачи в ходе земельной реформы 1991-1994 гг. в общую долевую собственность 11,5 миллионам граждан 115 млн. га сельскохозяйственных угодий. Приватизация была произведена поспешно, не спланированно.
Зачастую изначально даже границы земельных массивов, в составе которых определялись земельные доли, не были точно установлены, не говоря уже о границах определенных долей земельных участков. Выделить в натуре земельные доли не было никакой возможности. Многие участки, в составе которых выделялись земельные доли, до сих пор не зарегистрированы, и отдельные дольщики не могут совершить со своими долями никаких действий. Несмотря на большое количество нормативных актов, принятых с момента проведения реформы, многие вопросы относительно оборота долей в праве собственности на земельные участки до сих пор не урегулированы.
Вопросы оборота именно земельных долей из состава земель сельскохозяйственного назначения наиболее актуальны и болезненны для многих держателей «Свидетельств на право собственности на землю» образца 1992-1994 гг., а теперь уже в основном их наследников.
Какими законами регулируются отношения связанные с земельными долями? Все правоотношения относительно имущества, которое находится в общей собственности, регулируются положениями гл.16 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) [1]. Но к сделкам, совершенным с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ и Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Если число участников долевой собственности больше 5, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей гл. 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Согласно п. 1 ст. 12 Закона об обороте без выделения земельного участка (образования нового земельного участка) в счет земельной доли участники долевой собственности по своему усмотрению вправе совершать следующие действия:
1) завещать свою земельную долю;
2) отказаться от права собственности на земельную долю;
3) внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности;
4) передать свою земельную долю в доверительное управление;
5) продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.
Участник долевой собственности может распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
Документы, которые подтверждают право собственности на земельную долю. Такими документами являются:
1) Свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу ФЗ №122-ФЗ от 21.07.97 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [3]. Формы свидетельств утверждены постановлением Правительства РФ № 177 от 19.03.92 (свидетельства выдавались до 27.10.1993 г) и указом Президента № 1767от 27.10.1993 г.
2) выписки из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю (в случае отсутствия свидетельств, указанных в 1-м пункте);
3) выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) по форме согласно Постановлению Правительства РФ № 219 от 18.02.98 «Об утверждении правил ведения ЕГРП» (утратило силу 1 января 2015 г.) и Приказу Минэкономразвития России № 765 от 23.12.2013 г.
Свободно распоряжаться долями в праве собственности на земельные участки без дополнительной государственной перерегистрации прав можно только в том случае, если на руках у Вас находится 3-й документ. При наличии первых двух документов в соответствии с п. 2 ст. 6 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…» для совершения сделки с недвижимым имуществом после введения в действие данного закона, для государственной регистрации перехода права на наго или обременения необходимо зарегистрировать возникшее до введения в действие данного закона право.
2. Выдел земельного участка в счет земельной доли
Согласно п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ выдел земельного участка является одним из способов образования (создания нового) участка. При этом выдел земельного участка – это как раз выдел доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности (ст. 11.5 ЗК РФ).
Выдел земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения и свободное распоряжение этими участками стали возможными после принятия Земельного кодекса РФ и Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а в частности ст. 13 последнего закона.
При выделе земельного участка создаются один или несколько новых земельных участков с определенными характеристиками и индивидуальными кадастровыми номерами. При выделе исходный участок сохраняется в новых измененных границах – это измененный земельный участок. Участник долевой собственности, который инициировал выдел нового земельного участка в счет своей доли, приобретает нераздельное право собственности на этот новый земельный участок, а в измененном земельном участке утрачивает право собственности. Другие участники долевой собственности сохраняют свое право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
Когда нужен выдел земельного участка? Необходимость в выделе земельного участка возникает в двух основных случаях:
1) когда участники долевой собственности не могут договориться о порядке использования земли, например, о передаче участка в аренду определенному хозяйству или фермеру;
2) если участник долевой собственности планирует распорядиться своей долей иным способом, нежели определено в п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. То есть если собственник доли хочет, например, самостоятельно заняться фермерской деятельностью на участке, продать или подарить участок лицу не из числа других участников долевой собственности, заложить земельный участок и прочее.
Общие принципы раздела общего имущества в долевой собственности и выдела из него доли. Данные принципы изложены в ст. 252 ГК РФ. В частности, это такие принципы:
1) участник долевой собственности может требовать выделить его долю из общего имущества;
2) раздел имущества осуществляется по соглашению между участниками долевой собственности;
3) если участники долевой собственности не достигли соглашения о способе и условиях раздела имущества и выдела доли одного из участников, то он может требовать выдела доли в судебном порядке;
4) если в соответствии с законом или вследствие невозможности раздела имущества без нанесения ему существенного ущерба выделение доли имущества в натуре невозможно, то участник долевой собственности, который хочет выделить свою долю, имеет право на получение компенсации стоимости его доли от других участников долевой собственности;
5) выплата компенсации стоимости доли в имуществе осуществляется участнику долевой собственности с его согласия;
6) если доля участника незначительная и не может быть выделена в натуре, то по судебному решению можно выплатить участнику долевой собственности, желающему выделить свою долю, компенсацию стоимости участка и без его согласия;
7) после получения компенсации собственник теряет право на долю в общем имуществе.
Выдел земельного участка в счет земельной доли из состава земельного участка сельскохозяйственного назначения. Более детально процесс выдела земельного участка в счет земельной доли урегулирован в ст. 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
1) Участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. При этом он не обязан уведомлять других участников долевой собственности о причинах такого решения и запланированных в дальнейшем способах распоряжения таким земельным участком;
2) Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности;
3) Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется;
4) Если решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли для выдела земельного участка заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка;
5) В случае, если решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, участник долевой собственности должен в письменной форме известить остальных участников о своем намерении выделить долю (доли) или опубликовать сообщение об этом в средствах массовой информации. В данном сообщении необходимо указать: предполагаемое местоположение выделяемого земельного участка; площадь выделяемого участка; адрес для направления возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения выделяемого земельного участка;
6) В случае, если в течение 30 дней со дня надлежащего уведомления от участников долевой собственности не поступят возражения относительно местоположения выделяемого земельного участка, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным. Данные возражения должны быть обоснованными;
7) Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю. При этом площадь выделяемого земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах. При этом увеличение или уменьшение площади выделяемого земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы земельного участка, из которого он образуется;
8) Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, должны быть согласованы кадастровым инженером;
9) После выполнения кадастровых работ и формирования межевого плана необходимым этапом юридического оформления выдела земельного участка (участков) является постановка вновь образованного земельного участка (участков) на кадастровый учет. Окончательным юридическим закреплением выдела земельного участка следует считать государственную регистрацию прав на вновь образованный земельный участок и внесение сведений в ЕГРП.
После выдела земельного участка сельскохозяйственного назначения в счет земельной доли собственник такого вновь образованного участка вправе совершить с ним любые не запрещенные законом действия по своему усмотрению: продать его, сдать в аренду или подарить.
Источник: bigland.ru
Статья 15. Понятие земельной доли. Земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Комментарий к статье 15
В комментируемой статье дано определение земельной доли, что является очень важным, так как Земельный кодекс такого определения не дает, а в других нормативных актах понятие земельной доли до сих пор определялось лишь с точки зрения методики ее расчета. Между тем на практике возникает много вопросов именно относительно понятия земельной доли как доли в праве собственности.
По гражданскому праву имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность). Согласно ст.
244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона; общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. Гражданский кодекс подробно регламентирует порядок определения долей в праве долевой собственности, владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности. Земельные участки как недвижимое имущество также могут находиться в долевой собственности граждан и юридических лиц. Однако правовой режим использования земельных долей, возникших в ходе приватизации сельскохозяйственных угодий, изначально обладал целым рядом особенностей по сравнению с правовым режимом долей в праве собственности на иные земельные участки (например, находящиеся под строениями, дачные и садовые участки). Чтобы разобраться в этих особенностях, необходимо обратиться к истории земельной реформы и дальнейшей эволюции понятия и правового режима земельной доли.
В начале 90-х годов в России в ходе преобразования экономики и перехода к рыночным отношениям были проведены аграрная и земельная реформы. Целями реформ были создание условий для развития индивидуального и частного хозяйствования на земле, проведение реорганизации колхозов и совхозов в новые организационно-правовые формы и приватизация занимаемой ими земли. Приватизация земли производилась путем передачи ее в собственность граждан, работающих в сельскохозяйственных предприятиях, с определением индивидуальных земельных долей.
Принятый 23 ноября 1990 г. Закон РСФСР «О земельной реформе» (в настоящее время не действует согласно Указу Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287) отменил монополию государства на землю и установил в России две основные формы собственности на землю: государственную и частную. При этом согласно ст. 2 этого Закона частная собственность на землю могла выступать в виде индивидуальной и коллективно-долевой собственности граждан (частная собственность юридических лиц в то время не допускалась не только в отношении земли, но и иного имущества). В статье 4 упомянутого Закона уточнялось, что в частную индивидуальную собственность граждан могут передаваться земли для ведения личного подсобного и крестьянского хозяйства, садоводства, животноводства, а также под здания и сооружения для индивидуальной предпринимательской деятельности, строительства и обслуживания жилого дома, дач, гаражей. Соответственно в коллективно-долевую собственность граждан предполагалось передавать земли колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных обществ, в том числе созданных на базе совхозов и других государственных сельскохозяйственных предприятий, а также земли для ведения коллективного садоводства, животноводства, коллективного дачного строительства; при этом специально оговаривалось, что каждый член коллектива при выходе из него с целью организации крестьянского хозяйства имеет право получить свою долю в виде земельного участка.
Так, впервые в законодательстве были упомянуты земельные доли. Однако, к сожалению, как теперь уже стало очевидным, реформы были начаты без достаточной теоретической проработки и видения перспектив их развития; изменения были провозглашены, но ясности относительно деталей проведения их на практике не было.
В частности, поэтому уже 27 декабря 1990 г., т.е. через месяц после принятия названного Закона «О земельной реформе», в него вносятся многочисленные изменения. В тот же день внесены изменения и в Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».
В статье 8 этого Закона впервые установлено в общих чертах, как определяются земельные доли (которые назывались тогда земельными паями). Данная статья называется «Особенности организации крестьянских хозяйств членами колхозов, работниками совхозов и подсобных сельских хозяйств». Уже из этого названия видно, что наделение работников колхозов и совхозов земельными паями (долями) имело тогда главной целью обеспечение для них возможности создания крестьянских хозяйств. Для этой цели в ходе реорганизации колхозов и совхозов проводился также раздел имущества хозяйств на паи граждан, работающих в этих хозяйствах.
Согласно Закону «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» предполагалось осуществлять раздел земельных угодий на паи (доли) по одному из двух вариантов:
1) земельные участки подлежат денежной оценке; колхозникам, работникам совхозов выдаются земельные акции, удостоверяющие их долю в стоимости сельскохозяйственных угодий. Владельцы акций имеют право получать дивиденды, передавать акции по наследству;
2) земли сельскохозяйственных организаций подлежат условному разделу между членами их коллективов на количественно определенные паи. Размер земельного пая каждого члена колхоза (работника совхоза) определяется по решению коллектива и удостоверяется соответствующим документом. Земельный пай может передаваться по наследству; он может учитываться при распределении части прибыли.
Статья 8 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», в которой закреплены изложенные положения, до сих пор не отменена, но фактически утратила силу и давно не применяется. Как будет показано далее, понятие земельного пая (доли) и порядок распоряжения им в дальнейшем существенно изменились, хотя эти изменения и нашли отражение уже не в законах, а в подзаконных актах различного уровня.
25 апреля 1991 г. принят Земельный кодекс РСФСР, в котором определено, что в России устанавливается государственная собственность на землю и собственность граждан и (или) их коллективов (совместная или долевая). Статьи Кодекса о формах собственности на землю были отменены в 1993 г. Указом Президента РФ N 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации». Они действовали в течение двух лет и отражали представления о долевой собственности на землю, из которого и сложилось понятие земельных долей.
Земельный кодекс РСФСР предусматривал, что земли сельскохозяйственных организаций могут быть переданы в коллективную совместную собственность граждан без определения конкретной земельной доли каждого из них. Определение конкретной земельной доли и ее выдел гражданину производится при его выходе из сельскохозяйственного предприятия для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства или продажи доли в соответствии с Земельным кодексом, а также при ликвидации сельскохозяйственного предприятия.
Если же земли сельскохозяйственной организации передаются в коллективно-долевую собственность граждан, то сразу определяется конкретная земельная доля каждого гражданина в количественном выражении. Вопрос о получении земельных участков в коллективно-долевую собственность решается общим собранием работников (членов) коллектива, которое определяет долю каждого работника. Доля не должна быть более предельных размеров земельных участков, передаваемых в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, установленных Кодексом. Часть земель сельскохозяйственного предприятия, не закрепленная в коллективно-долевую собственность, остается в государственной собственности и передается этому предприятию на праве бессрочного (постоянного) пользования и отграничивается в натуре (на местности). Вновь принятым работникам (членам) предприятия земельная доля может быть выделена из данных земель.
Право собственников на земельную долю (в случае коллективно-долевой собственности на землю) согласно Земельному кодексу 1991 г. должно было удостоверяться специальными документами, выдаваемыми местными Советами народных депутатов, в которых указывался бы размер земельной доли. Распоряжение земельными участками, находящимися в коллективно-долевой собственности граждан, осуществлялось решением общего собрания коллектива собственников или избранным им органом управления.
Однако конкретный механизм проведения приватизации земель сельскохозяйственных предприятий, расчета земельных долей Земельным кодексом РСФСР не был установлен. Тем не менее Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» (Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. N 1. Ст. 53) коллективам сельскохозяйственных предприятий было предписано до 1 марта 1992 г. принять решение о переходе к той или иной форме собственности на землю, предусмотренной Земельным кодексом.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. N 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» (Собрание актов и постановлений Правительства РФ. 1992. N 1 — 2. Ст.
9) (утратило силу согласно Постановлению Правительства РФ от 20 декабря 2002 г.) стали формироваться республиканские, краевые, областные, автономной области, автономных округов и районные комиссии по приватизации земель, находящихся в пользовании совхозов и колхозов, и реорганизации этих хозяйств. Комиссии по приватизации создавались также в каждом хозяйстве. На районные и внутрихозяйственные комиссии возлагалось проведение разграничения находящихся в пользовании колхозов и совхозов земель, выделение земель, остающихся в государственной собственности и передаваемых гражданам в частную и коллективно-долевую собственность.
В указанном Постановлении подтверждено, что все члены колхоза и работники совхоза, в том числе ушедшие на пенсию, имеют право на бесплатный земельный и имущественный пай в общей долевой собственности. Впервые было установлено, что размер земельного пая устанавливается в натуральном или стоимостном выражении; при среднем качестве земли земельный пай в натуральном выражении не должен превышать утвержденной в районе предельной нормы бесплатной передачи земли в собственность.
Более подробно вопросы, связанные с наделением земельными долями, были урегулированы в Постановлении Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса» (ныне утратившем силу), утвердившем Положение о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий.
В названном нормативном акте впервые четко определено, кто имеет право на получение земельной доли. Установлено, что трудовые коллективы реорганизуемых колхозов, совхозов и приватизируемых государственных сельскохозяйственных предприятий подают в районную комиссию по приватизации земель и реорганизации сельскохозяйственных предприятий заявку на предоставление земли в ту или иную форму собственности. К заявке прилагаются списки лиц, имеющих право на получение земли в собственность. В них включаются:
работники колхозов и совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, пенсионеры этих хозяйств, проживающие на их территориях;
лица, занятые в социальной сфере на селе (работники предприятий и организаций народного образования, здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли и общественного питания, расположенных на территориях сельскохозяйственных предприятий);
временно отсутствующие работники (военнослужащие срочной службы, стипендиаты хозяйства и т.п.), лица, имеющие право вернуться на прежнее место работы (в случае их возвращения), и лица, уволенные с этого предприятия по сокращению численности работников после 1 января 1992 г.
Очень важно также установление в вышеуказанном Постановлении порядка определения размера земельной доли. Размер индивидуальной земельной доли (пая) устанавливается независимо от трудового вклада и стажа работы и определяется в натуральном и стоимостном выражении.
При определении земельной доли (пая) учитываются все сельскохозяйственные угодья в границах сельскохозяйственных предприятий, за исключением земельных участков:
переданных в ведение сельских, поселковых, городских Советов народных депутатов, в том числе земель приусадебного фонда, участков, занятых сенокосами и пастбищами общественного пользования;
включенных в фонд перераспределения земель;
используемых сортоучастками для испытания новых сортов сельскохозяйственных культур;
переданных данному хозяйству в аренду.
Наконец, установлено, что владелец имущественного пая и земельной доли может использовать их следующими способами:
получить при выходе из хозяйства с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства;
внести в качестве взноса в создаваемое товарищество, акционерное общество или кооператив;
продать или сдать в аренду другим владельцам долей (паев);
передать по наследству в соответствии с действующим законодательством;
объединить стоимость имущественного пая и стоимость земельной доли; обменять имущественный пай и земельную долю. При этом земельные участки не должны превышать предельные размеры земельных участков, предоставляемых для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства в расчете на одного работающего.
Форма свидетельства на право собственности на землю, выдаваемого каждому члену коллектива сельскохозяйственного предприятия, которому земля принадлежит на праве общей совместной или общей долевой собственности, была утверждена Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (в этой части он утратил силу согласно Указу Президента РФ от 25 января 1999 г.). В таком свидетельстве должна была указываться площадь земельной доли (пая) без выдела в натуре. Заявление о выдаче свидетельства члены коллективов сельскохозяйственных предприятий должны были подавать в само это предприятие, которое обязывалось в двухнедельный срок с момента подачи заявления представить в органы местной администрации списки собственников с указанием размеров принадлежащих им земельных долей (паев).
Согласно утвержденным Министерством сельского хозяйства РФ 14 января 1992 г. Рекомендациям по реорганизации колхозов и совхозов индивидуальная земельная доля должна была определяться условно в натуральном (в гектарах) или стоимостном (50-кратный налог на землю) выражении.
Детальный порядок расчета и предоставления земельных долей, а также распоряжения ими был определен Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев» (ныне утратившим силу). Со времени принятия данного Постановления, кстати, в законодательстве устоялись понятия «имущественный пай» и «земельная доля» (до этого то и другое называлось то паями, то долями).
Указанным Постановлением одобрены Рекомендации по подготовке и выдаче документов о праве на земельные доли и имущественные паи и Рекомендации о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями.
В соответствии с этими нормативными актами размер земельной доли рассчитывался в гектарах и балло-гектарах.
Размер земельной доли в гектарах рассчитывается путем деления общей площади сельскохозяйственных угодий, переданных в общую собственность участников (членов) сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия), на число лиц, имеющих право на получение в собственность земельных долей. Общая площадь сельскохозяйственных угодий определяется по данным инвентаризации, а при их отсутствии — по государственному акту (свидетельству).
Размер земельной доли в балло-гектарах рассчитывается путем деления суммы балло-гектаров всех сельскохозяйственных угодий, переданных в общую собственность участников (членов) указанной организации (предприятия), на число лиц, имеющих право на получение земельной доли.
Отличие данных двух показателей величины земельной доли состоит в том, что в последнем случае учитывается не только площадь земельного участка, соответствующего земельной доле, но и качество земли.
Как видим, величина земельной доли напрямую зависит от количества лиц, имеющих право на получение земельной доли в данной сельскохозяйственной организации. Поэтому очень важно, что рассматриваемым Постановлением четко определен круг таких лиц. Хотя в предыдущих нормативных актах, которые упоминались выше, также назывались лица, имеющие право на земельные паи, но полной ясности в этом вопросе не было, и на практике часто возникали спорные случаи.
Согласно Постановлению от 1 февраля 1995 г. N 96 право на получение в собственность земельных долей имели:
работники сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия), в том числе уволенные из этой организации (предприятия) по сокращению численности работников после 1 января 1992 г. и до момента возникновения права собственности на земельную долю. В их число не включаются временные, сезонные работники, а также лица, работающие по гражданско-правовым договорам, и совместители, основное место работы которых находится в другом хозяйстве;
пенсионеры, вышедшие на пенсию в сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятии) и проживающие на ее территории, в том числе получающие пенсии по случаю потери кормильца, по инвалидности, по уходу за инвалидами и др. Под «территорией сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия)» понимаются земли, находящиеся в пределах, которые определены в документах об отводе земли, выданных до утверждения новых проектов перераспределения земель в связи с реорганизацией хозяйств. Проживающими на территории данной сельскохозяйственной организации признаются также пенсионеры, живущие в домах или жилых помещениях, находящихся на ее балансе на момент возникновения права собственности на земельную долю, даже если эти дома расположены вне этой территории;
пенсионеры, проживающие на территории, переданной сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятию) в результате реорганизации, но вышедшие на пенсию в том хозяйстве, в пользовании которого эти земли находились ранее;
лица, занятые в социальной сфере на селе (работники предприятий и организаций здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли и общественного питания, образовательных учреждений, расположенных на территории сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия));
временно отсутствующие работники сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия) — военнослужащие срочной службы, стипендиаты хозяйства, работники, направленные на повышение квалификации, лица, имеющие право вернуться в соответствии с действующим законодательством на прежнее место работы (в случае их возвращения), женщины, находящиеся в отпуске по беременности и родам и отпуске по уходу за ребенком;
наследники лица, имевшего право на получение в собственность земельной доли, но умершего к моменту выдачи свидетельства (в течение установленного срока исковой давности).
Все перечисленные лица имеют право на первичное получение земельной доли только в одной сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятии).
Установлено было также, что, если земельные доли были рассчитаны ранее в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса» и утверждены в установленном порядке, их повторный перерасчет не производится, а выдача свидетельств осуществляется по заявлениям собственников на основании прежних расчетов.
Определено, что моментом возникновения права собственности на земельную долю является дата принятия администрацией района решения о передаче земли в общую собственность участников (членов) сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия).
К 1997 г. более 12 млн. граждан стали собственниками земельных долей (паев).
Однако путаница с правами на земельные доли и порядком распоряжения ими на практике продолжала существовать, и этому способствовала запутанность и разрозненность нормативных актов, регулирующих данные вопросы. Как отмечалось в комментариях к предыдущим статьям, в законодательстве не выдерживалось четкого понятия земельных долей как долей в праве общей собственности, в частности, допускалась передача долей в аренду, передача права пользования долями.
Поэтому в комментируемой статье подчеркнуто, что земельная доля есть не что иное, как доля в праве общей собственности. И в тексте комментируемого Закона везде используется только термин «доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения», но не «земельная доля». Однако, поскольку исторически по отношению к указанным долям уже закрепился термин «земельная доля», его, по нашему мнению, можно использовать как равнозначный (и более короткий) термин, имея в виду, что под это понятие не подпадают доли в праве общей собственности на земельные участки из земель хотя бы и сельскохозяйственного назначения, но на которые данный Закон в силу его ст. 1 не распространяется (или, иными словами, доли, полученные не в результате приватизации сельскохозяйственных угодий). Именно в таком значении термин «земельная доля» употребляется в данном комментарии.
Источник: www.zonazakona.ru
Как реализовывается выделение доли земельного участка в натуре по закону?
Реализация права на выдел имущества закреплена законодательно: в ст. 252, п. 2 ГК, специальных нормах ЗК РФ.
Процедура подчинена существующими основаниями к выделу, последствиям юридического действия, законченному результату.
О том, как производится выделение доли земельного участка в натуре, расскажем в статье.
Понятие выдела из общей долевой собственности
Сособственник по ст. 252 ГК РФ вправе выделить долю, которая ему принадлежит. В итоге образуется ЗУ.
Но исходный объект недвижимости, из которого выделяются наделы, не теряет юридического существования. Участок сохраняется в измененных границах, так как из него была отчуждена часть территории.
Сособственник, планируя проведение мероприятия, должен понимать его целесообразность. Большинство совладельцев хотят иметь долю в личном распоряжении без согласования сделок с другими сособственниками. На практике, выделение происходит при разногласиях, существующих между ними.
Если сособственников больше двух человек, выдел доли неизбежен. Совладельцу передается в единоличное владение часть дома, построек нежилого назначения по размеру, стоимости его доли. Но выдел произойдет, если мероприятие не затрагивает назначение помещений, долю из которых планируется выделять.
В случае нанесения несоразмерного ущерба помещениям, выдел по закону не проходит. Под понятием «несоразмерного ущерба» понимается ухудшение технического состояния жилого помещения, преобразования жилого в нежилое назначение, отчуждение помещений, не подпадающих под категорию жилых ввиду недостаточной площади или невозможности пользования объектом недвижимости.
Отличия от раздела
Раздел производится в отношении любой недвижимости: квартир, земельных участков. Основным НПА, регулирующим порядок раздела участков земли, выступает ЗК РФ. Раздел по правовой природе порождает образование одного, нескольких участков, имеющих самостоятельную юридическую судьбу.
Кроме того, N218-ФЗ устанавливает требования, сопровождающие раздел земельного надела. Государственная регистрация прав осуществляется в отношении всех земельных участков, созданных по итогам раздела.
Порядок выделения доли земельного участка установлен N101-ФЗ от 2002. Из общего участка, который находится в режиме долевой собственности, отделяется его часть. Исходный объект недвижимости остается, но его границы меняются.
Выдел и раздел имеют общие основания, которые приводят к регистрации перехода права собственности:
- решение о разделе, объединении ЗУ частных собственников;
- соглашение с аналогичным описанием.
Статьи ЗК РФ, в частности 11.4 и 11.2, сообщают, что исходный объект недвижимости заканчивает юридическое существование с момента государственной регистрации перехода прав на вновь созданные земельные наделы.
Случаи, когда происходит выдел доли ЗУ
Из общего имущества никто из сособственников не может потребовать выдела доли другого совладельца. Выдел доли – это право сособственника, но не его обязанность.
Этот принцип основывается на нескольких составляющих:
- сособственники не могут быть лишены, ограничены в праве выдела;
- выдел происходит исключительно по желанию сособственника, закон не предъявляет императивных требований к сособственнику относительно выделения доли.
Закон не может лишить сособственника права на его долю. При условии, что это просит другой совладелец при выплате компенсации. Это положение следует из судебной практики (определение вС РФ от 07.02.2008, под N242-O-O). Позиция ВС РФ устанавливает невозможность применения императивных норм в этом вопросе, а также положений, изложенных в судебной практике.
Закон в вопросе выдела, выплаты компенсации помочь не может, так как императивность в этом вопросе не предусмотрена. Тем не менее, устанавливает несколько вариантов выдела, при которых могут осуществляться компенсационные выплаты в денежном эквиваленте. Речь идет о принудительном способе выдела, если сособственники не договорились между собой и нуждаются в содействии суда.
Существуют претензии между наследниками или бывшими мужем и женой относительно доли каждого из них. Суд рассматривает их по основаниям:
- У доли сособственника отсутствуют правоустанавливающие документы.
- Размер доли указан некорректно в документах.
- Несогласие с действиями совладельцев ЗУ.
- Помехи, создаваемые сособственникам со стороны местной администрации.
Но эти основания действуют в случаях, когда споры относятся к имущественным и не имеют отношения к процессу выдела доли в натуре.
Условия
Ст. 11.5 ЗК РФ устанавливает, что при выделе ЗУ образуется новый или несколько наделов. Исходный объект остается в измененных границах. Основанием к выделу части из целого ЗУ служит заявление на выдел, которое составляется от имени заинтересованного лица.
Документ оформляется в произвольной форме с указанием сведений:
- данные владельца части земельного надела;
- суть проблемы, прошения, просьбы;
- основания выделения (заявитель приводит ссылки из законов);
- правовое положение земельного участка, сохранение его назначения при дальнейшем использовании в соответствии с ВРИ.
Заявление подписывается заинтересованным лицом.
Порядок
Совладелец, заинтересованный в прохождении процедуры, заключает с остальными сособственниками соглашение. В нем они не противятся обращению в специализированную компанию, занимающуюся геодезическими работами. Компании частные, за услуги берут оплату, главное – чтобы имели разрешение на этот вид деятельности.
Далее, мероприятие проходит ряд этапов:
- Кадастровый инженер и геодезисты приезжают на участок. Они производят фотосъемку, обозначают границы доли, уточняют их. В результате составляется межевой план, который выступают частью межевого дела.
- Гражданин составляет новый пакет документов, обращается с ними и межевым планом в две на выбор организации: МФЦ или Росреестр.
- Передает документы. Ожидает некоторое время: примерно 10 дней. После – получает выписку из ЕГРН на новый объект недвижимости.
Совладелец должен обратить особое внимание на документы, входящие в перечень передаваемых в Росреестр. Если одного из них не будет, регистрации перехода права собственности на долю не произойдет.
В комплект обязательных документов входят следующие:
- правоустанавливающие: договор дарения, купли-продажи, документы о наследовании;
- документы на долю в земельном наделе (межевой план);
- документально подтвержденное согласие сособственников на выдел;
- паспорт заинтересованного лица;
- заявление на выдел доли.
Список документов не исчерпывающий, примерный. В зависимости от конкретных обстоятельств, местные органы власти, на территории которых располагается земельный надел, вправе попросить в дополнение иные бумаги.
Нормативы
В ст. 1182 ГК сказано, что если выделяемая доля будет меньше допустимого размера площади, ее выделение невозможно. В российских регионах могут быть разные нормативы.
Если брать в расчет средний показатель, то нормативы минимального размера площади ЗУ следующие:
| Назначение | Количество соток |
| для садоводства, огородничества | не менее 4 |
| дачное строительство | 6 соток |
| ведение КХ | 15 соток |
| ЛПХ | 10 соток |
Если вторично создаваемый участок земельного надела не проходит по площади, выдел невозможен. Альтернатива – выплата компенсации.
Как принимается решение?
Новые ЗУ с согласия арендаторов, залогодержателей, землепользователей образуются в законном порядке. При разногласиях – по решению суда, вне зависимости от несогласия ранее указанных субъектов. Об этом говорит N101-ФЗ от 2002.
Земельный участок образовывается на основании решения. Документ принимается совладельцами на общем собрании, но при условии, что граждане утвердили проект межевания, список новых объектов недвижимости, их доли.
Согласования границ ЗУ, их месторасположения не требуется, так как есть решение сособственников. Если решение отсутствует, владелец земельной доли обязан оформить договор с кадастровым инженером. Специалист занимается проектом межевания участка с целью выдела в счет земельной доли.
В отличие от первого варианта, в ст. 6 N101-ФЗ от 2002 говорится, что границы образованного участка земли согласуются с остальными совладельцами: ответа от них кадастровый инженер ожидает 30 дней. Если не поступает возражений, проект межевых работ автоматически согласуется.
Кроме того, при отсутствии решения общего собрания участников долевой собственности, заинтересованное лицо на выдел доли обязано опубликовать в СМИ информацию о выделении земельного участка (в местных газетах региона, где происходит выдел).
Сроки, стоимость процедуры
Стоимость геодезических работ, услуг кадастрового инженера зависит от нескольких факторов:
- площади земельного надела,
- удаленности его от центра,
- числа образованных участков.
Назвать точную цифру нельзя, все зависит от конкретного региона. По срокам процедура занимает от месяца до двух.
Точно определяется только размер государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности. Размер установлен ст. 333.33 НК РФ. Для граждан составляет 2000 рублей.
Принудительный, через суд
Причинами обращения в суд служит несогласие с сособственниками. Совладельцы не согласны на отчуждение доли, не подписывают акт межевания. Заинтересованное в выделе лицо обращается в суд за помощью в решении спорного вопроса.
Заинтересованное лицо, чьи интересы попраны, обращается в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества, относительно которого возникает спор.
Правила составления искового заявления
Исчерпывающая информация о правилах и структуре написания искового заявления в суд дана в ст. 131 ГПК РФ.
Подать иск можно лично или через интернет. В последнем случае заявление подписывается ЭЦП усиленного типа.
Иск составляется в трех экземплярах, если заявитель лично его принес в канцелярию суда:
- 1 – копия передается ответчику;
- 2 – остается со штампом суда о принятии у заявителя;
- 3 – остается в суде.
Материалы, документы, прилагаемые к иску, также формируются в трех экземплярах.
При составлении иска следует опираться на правила, если документ формируется без участия юриста:
- Объем – не больше трех страниц. Иск написан простым и лаконичным языком. Лозунги, нецензурные выражения, замысловатые оценки приведут к возращению иска обратно к заявителю для устранения недостатков в документе. Как и опечатки, грубые ошибки.
- Указание на нарушения прав заявителя с примером статей законов – обязательно. Иск не составляется без указания на НПА, их статьи, регулирующие сферу правовых отношений, в которых затронуты интересы заявителя. Судьи, на практике, занимаются рассмотрением нескольких дел одновременно. У них физически нет времени на то, чтобы отыскивать в большом объеме российского законодательства определенные правовые нормы. Похожие требования предъявляются к доказательствам, которые в суд предоставляет истец. В его интересах позаботиться о том, чтобы их было как можно больше. Они должны подтвердить факт нарушения прав, его законных интересов.
- Точное и неукоснительное соблюдение реквизитов искового заявления. Они указаны в ст. 131 ГПК РФ.
Составление иска – серьезное испытание для человека, не имеющего опыта правовой работы. Для корректного составления иска лучше обратиться к юристу.
По каким причинам процедура может не состояться?
Выдел состоится, если буду соблюдены условия:
- отсутствие ущерба для первичного, исходного ЗУ;
- следование установленным нормативам площади ЗУ по конкретному региону и назначению ЗУ;
- отсутствие у вторичных ЗУ общих площадей.
Если хотя бы одно условие будет нарушено, выдел не состоится.
Источник: stroim-domik.org