Жилые дома относятся к объектам капитального строительства

Чем отличается капитальное строение от некапитального?

Строительство, особенно масштабное, не обходится без процедуры по получению разрешения на проведение работ. Более того, после завершения строительства также требуется разрешение. На этот раз на ввод здания в эксплуатацию.

Как это выглядит на примере жилого дома, построенного на участке ИЖС или ЛПХ:

• Уведомление органам власти о намерении начать строительство.
• После завершение стройки ещё одно уведомление, но о намерении ввести здание в эксплуатацию.

Можно ли обойтись без этой бумажной волокиты? Да, существует тип зданий, которые не нужно ставить на государственный кадастровый учет. Проблема лишь в том, что с ними в принципе ничего нельзя сделать: они лишены правового статуса недвижимости. По закону подобные постройки называются временными или некапитальными.

Реконструкция жилого дома

Но что значит некапитальная постройка? Какие черты у нее есть? Для того чтобы узнать ответ на этот вопрос, пойдем от обратного и пристально рассмотрим признаки капитального объекта, которые установлены Градостроительным кодексом Российской Федерации. Определить некапитальную постройку таким образом будет легче всего, так как её четкого законодательного определения попросту не существует.

Какими характеристиками обладают капитальные строения?

У любого строительного объекта есть ряд характеристик, благодаря которым его можно отнести к той или иной категории в соответствии с признаками. Но большинство людей не знают о самой фундаментальной из них: строительный объект может быть недвижимым или движимым. Если о первом определении знают все, то второе остается загадкой и не применяется в законодательстве. На данный момент принято другое, более точное определение, отсылающее, впрочем, к «движимости» объекта: капитальная или некапитальная постройка. К первому варианту относятся:

Объекты незавершенного строительства

Самая небольшая категория, включающая в себя лишь один тип построек, которые относятся к капитальным — здание, строение, сооружение. Но в любом правиле есть исключения. Так и тут к исключениям относятся некапитальные строения или сооружения и улучшения земельного участка, которые нельзя от него отделить. Например, замощение.

Линейные объекты

Большая категория объектов. В ней можно выделить достаточно большой пул построек, хотя название объектов говорит само за себя. Это постройки, образующие линию или необходимые для передачи чего-либо. Например, линии электропередач относятся к линейным объектам, так как обладают фундаментом, а также предназначены для передачи электричества.

Отличие технического паспорта от технического плана

Может показаться удивительным, но автомобильные дороги также являются капитальной постройкой данного типа по тем же причинам: у них есть фундаментальная основа, они линейного типа и служат для коммуникации (но на этот раз людей).

Некапитальные строения или сооружения

К объектам некапитального строительства относят киоски, навесы и другие объекты, у которых есть две важные характеристики. Важно! Они должны присутствовать одновременно:

• Отсутствие связи с землей: если нет фундамента, а здание из недвижимого легко становится движимым, то это верный признак, что это некапитальное сооружение.
• Возможность перемещения и демонтажа без изменений конструктивных характеристик: мало просто не иметь связи с землей. Важно ещё иметь возможность перемещаться, оставаясь столь же функциональным, чтобы считаться объектом некапитального строительства.

Существуют ли ещё какие-то параметры, отличающие объекты капитального строительства от других? Да, следующая тонкость и основное различие кроется в видах работ, которые выполняются при строительстве.

Какие работы проводятся только при капитальном строительстве?

Прежде всего стоит заметить, что только при капитальном строительстве могут проводиться работы по расширению, реконструкции, реставрации сооружения, которое относится к капитальному типу. Сюда же можно добавить капитальный ремонт и снос.

Теперь к основным типам работ, которые могут проводиться только на капитальной стройке:

1. Проектно-изыскательные работы: при некапитальном строительстве в этом нет смысла. Какая разница куда вы поставите киоск?
2. Работы по возведению фундамента: у некапитальных сооружений попросту не должно быть фундамента.
3. Монтаж опорных конструкций и ограждений.
4. Подведение коммуникаций: чисто теоретически к киоску можно подвезти канализацию и трубопровод, но тогда его не получится транспортировать без проблем, а значит и некапитальной постройкой назвать не получится.
5. Пуско-наладочные работы: запускать навес не нужно: если он не течет, то работает. Дополнительные проверки ни к чему.

Мы уделяем очень много времени земле, когда говорим о различиях капитальных и некапитальных построек. Это не просто так, ведь между ними есть прямая взаимосвязь!

В чем особенность связи между капитальной постройки и земли?

Земляные работы, которые проводятся во время капитального строительства, являются одним из ключевых этапов в возведении постройки. Причем не только с технической, но и юридической точки зрения.

Через фундамент здание становится одним целым с землей, на которой оно расположено. После возведения фундамента любые работы со зданием, связанные с демонтажем или переносом, становятся невозможными без причинения ущерба самому зданию.

Градостроительный кодекс Российской Федерации прямо говорит, что к недвижимому (капитальному) имуществу относится то, что связано прочно с землей без возможности безопасного перемещения.

Какие признаки указывают на капитальность сооружения?

Во-первых, давайте обратимся к официальному определению, чтобы разобраться с тем, что такое сооружение вообще. Сооружение — это строительная система с наземной и, иногда, подземной частями, состоящая из несущих или ограждающих строительных конструкций.

Во-вторых, следует ясно понимать, какие задачи ставятся перед сооружением. Это может быть:

• Хранение продукции.
• Выполнение каких-либо производственных процессов.
• Место для временного пребывания людей.

И наконец, признаки. Главный из всех: сооружение образует единое целое вместе с другими устройствами, связанными с ним. К сооружениям, которые относятся к объектам капитального строительства, относятся:

• Плотина. Она состоит из основной части — тела, множества фильтров, шпунтов, водоспусков, водосливов и других устройств, которые образуют с ней единое целое.
• Автодорога. Та же история. К дороге кроме асфальта относится земляное полотно, дорожные знаки, ограждения и ряд других устройств, которые также образуют единое целое.
• Стадионы. Включают в себя множество площадок, но вместе образуют единое пространство, являющееся капитальным сооружением.

Список можно продолжать еще долго, включив в него ЛЭП, трубопроводы, другие сооружения для связи и так далее. Их объединяет одно: они работают в комплексе с другими устройствами, тем самым образуя единое капитальное сооружение.

Когда наступает момент, когда здание можно признать капитальным?

Тут всё очень просто. Капитальность определяется тесной связью с земельным участком, поэтому и объект можно признать таковым в случаях, когда начинается закладка фундамента или забивание свай.

Но есть нюанс: до момента возведения оно является строящимся капитальным объектом, но по мере приближения финала превращается в капитальный объект с запланированным сроком эксплуатации. И тут возникает ещё одно важное дополнение к определению капитальности: длительный срок службы — верный признак, что перед вами капитальная постройка.

Ещё один нюанс: капитальные строения или сооружения превращаются в строения лишь после того, как их сдали в эксплуатацию. После этого их нужно в обязательном порядке зарегистрировать в ЕГРН.

По каким признакам можно различать капитальные постройки?

Мы уже знаем, что капитальные постройки могут сильно различаться между собой. Следовательно, их также классифицируют для удобства по нескольким категориям в зависимости от основных признаков.

В соответствии с функциями

Каждое строение выполняют какую-либо функцию. Если оно стоит без дела, значит стройка была напрасной. Поэтому проще всего разделять объекты строительства по этому признаку. И поэтому этот пункт самый объемный из всех. Так выделяют:

• Здания, предназначенные для создания или производства какой-либо продукции: это заводы, цеха, где есть производственные линии и другие устройства, предназначенные для выпуска продукции.
• Постройки, связанные с безопасностью и защитой: если строение возводится с целью защиты государства и его жителей, то оно является капитальным в соответствии с этим признаком (в случаях, когда есть фундамент и другие черты, выделяющие его в категорию капитальных строений).
• Непроизводственные здания: если есть производственные строения, логично предположить, что существуют и непроизводственные. К ним относятся дома, торговые центры (и другие социокультурные постройки).
• Линейные строения (сооружения): есть связь с землей и постройка обеспечивает передачу чего-либо? Значит, это линейное сооружение. ЛЭП, дороги, трубопровод относятся к этому виду.

По статусу

Статус — это ещё одна характеристика строения. Она более общая, но проще для восприятия, поэтому пользуется даже большей популярностью, чем предыдущая. По статусу можно разделить следующим образом:

• Жилые здания. К этому статусу относятся здания, которые обеспечены всеми необходимыми для жизни коммуникациями (вода, электричество, газ), многоквартирные и частные дома относятся к их числу, а также постройки, которые предназначены для содержания животных.
• Нежилые здания: к ним относят все постройки другого типа. Мосты, ЛЭП, стадионы — это все объекты нежилого строительства.
• Незавершенное строительство. Как правило, это новые типы построек, которые пока что никуда не определили. Позже они окажутся в одной из двух категорий. Название статуса говорит само за себя. Это объекты, которые строят сейчас, с возведением фундамента, либо те, чье строительство остановлено, но на фиксированный срок!

Также необходимо отметить, что некоторые здания можно отнести к капитальным на основании того, что они обладают общими признаками, которые характерны только для данного типа строений. А именно:

• Возведение на фундаменте, который был сделан именно для этого сооружения. Шалаш на фундаменте особняка не является объектом капитального строительства.
• Подведение коммуникаций: если к зданию тянут свет, значит его построили надолго. Верный признак капитальности!
• Оснащение дополнительными конструкциями. Например, пандусы. Едва ли можно встретить киоск, к которому установили это устройство.

Подытожим. Всё, что строится основательно и на долгие годы — капитальное строение. В чем измеряется основательность? В связи с землей. Если объект с ней связан, он становится недвижимым, а значит переходит в разряд объектов капитального строительства.

Какими характеристиками обладают некапитальные постройки?

Раннее мы писали, что в Градостроительном кодексе Российской Федерации нет ясного определения, позволяющего отнести объект или сооружение к некапитальным.

Действуя от обратного, мы выделили главные черты объектов капитального строительства и можем резюмировать, что капитальное сооружение — это объект недвижимости, значит некапитальное — это движимый объект. Следовательно, у него есть следующие характеристики:

• Его возможно перемещать целиком, либо разобрав.
• Перемещение и демонтаж не наносят объекту никакого вреда, не портят его конструктивных особенностей.

Также в Градостроительном кодексе особое внимание уделено связи с землей, которая обеспечивает долгий срок службы и использования объекта, который закладывается при строительстве. Объект некапитального строительства не обладает связью с землей, а значит его срок пребывания на месте установки крайне ограничен.

Отсутствие ряда работ, которые исключены при некапитальном строительстве, приводит нас к следующему умозаключению: чтобы построить объект некапитального строительства, потребуется значительно меньше денег.

Подводя итог, выделим основные характеристики, которые присущи объектам некапитального строительства:

1. Короткий срок службы: здание используется ограниченное количество времени.
2. Движимость: объект возможно перемещать без нанесения ему значительного ущерба.
3. Отсутствие фундамента: работы по его возведению могут быть произведены только при строительстве объектов капитального строительства.
4. К объекту чаще всего не проводятся коммуникации: это правило, у которого есть много исключений, но сбрасывать его со счетов все же не стоит.
5. Скорость: при некапитальном строительстве отсутствует ряд работ, которые есть при капитальном. Вследствие чего достигается большая скорость возведения.
6. Объект некапитального строительства невозможно зарегистрировать в ЕГРН, потому что туда заносится информация о недвижимом имуществе. Некапитальные объекты к ним не относятся.

Интереснее всего в этом списке выглядит пункт про коммуникации, потому что в полной мере отражает суть характеристик: ни одна не может послужить в полной мере гарантией того, что перед нами объект некапитального строительства. Равно как и отсутствие одной из характеристик еще не говорит, что перед нами объект капитального строительства.

Что делать, если есть сомнения? Проводить строительную экспертизу. Лишь она в полной мере способна дать ответы на интересующие вопросы.

Признаки некапитального строительства

Где бессилен Градостроительный кодекс, там на помощь приходят государственные стандарты. В первую очередь нас интересует ГОСТ 25957–83. В нем есть раздел, посвященный терминологии и из него можно узнать много интересного. Рассмотрим важные понятия из ГОСТа более подробно.

Титул

При строительстве объекта под титулом здания понимается краткая характеристика строения, включающая в себя несколько важных параметров для любого объекта, таких как его местонахождение, название, а также информацию о его технических показателях.

Титульные здания и сооружения

Под этим понятием понимаются временные здания, которые предназначены непосредственно для нужд строительства. Они обладают высоким ресурсом и способны прослужить долгое время. Например, строительные вагончики для рабочих.

Нетитульные здания и сооружения

Очень легко перепутать с титульным зданием. Разница в том, что это временная постройка, предназначенная для нужд отдельного конкретного объекта. А тот же строительный вагончик может использоваться многократно на разных объектах.

Мобильное (инвентарное) здание или сооружение

Это здание или сооружение, у которого есть одна отличительная черта: заводская поставка. Исходя из нее, можно выделить следующие черты мобильного сооружения:

• Транспортировка.
• Сборность конструкции.
• Состоит из плоских литейных элементов, которые превращаются в единую строительную конструкцию.

Последний пункт характеристики особенно важен, потому что он косвенно намекает нам на относительное свежее понятие — «модульность». В последние годы появилось большое число технологий, которые обеспечивают быстрое возведение объектов с помощью заводских конструкций, которые легко собираются и разбираются и будто состоят из отдельных функциональных модулей.

Введение подобных конструкций в государственные стандарты значительно расширило количество признаков, которые есть у объектов некапитального строительства, а также расширило само количество подобных объектов. К ним относятся:

• Торговые павильоны и другие сооружения торговли или сферы услуг
• Временные парковки ил автостоянки без фундамента
• Объекты без фундамента со стенами из металла
• Фонтаны
• Общественные туалеты
• Другие модульные объекты с площадью основания не более 25 квадратных метров

Как размещать объекты некапитального строительства на земле?

Изучив список подробнее, можно заметить одну интересную деталь. Объекты некапитального строительства зачастую устанавливаются в местах, где идет капитальное строительство (а значит земля находится в собственности), либо выполняют социальные, торговые или досуговые функции, а значит находятся в местах большого скопления людей.

Если говорить о первом случае, то никаких особых правил размещения не требуется. Регистрировать в ЕГРН объект некапитального строительства не нужно, после введения строящегося здания в эксплуатацию объект будет разобран, поэтому никаких принципиальных разрешений и правил размещения зачастую не нужно.

Второй случай интереснее: места с большой проходимостью, как правило, находятся в государственной или муниципальной собственности. Также они выполняют более долговременную функцию, а значит должны появиться (и появились!) правила их размещения.

В Москве действуют два основных закона, регулирующих размещение объектов некапитального строительства:

1. ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации».
2. Постановление Правительства Москвы «О размещении и установке на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства…».

Там, в частности, дан подробный список объектов, не требующих специальных разрешений на строительство, а также отражены правила размещения объектов. Количество требований достаточно велико, поэтому если у вас возникло желание возвести объект некапитального строительства, то стоит подробнее ознакомиться с конкретными требованиями, которые есть в муниципалитете вашего населенного пункта, либо обратиться к нам, чтобы мы сделали всю работу за вас!

Источник

Переходы между зданиями и сооружениями как объекты недвижимости

Если переход между зданиями необходимо построить после введения зданий в эксплуатацию, то как получить разрешение на строительство? К какому типу объектов относится такой переход?

Все чаще можно встретить архитектурные конструкции в виде надземных галерей (переходов), соединяющих отдельно стоящие здания, сооружения. Такие конструкции позволяют сэкономить время при переходе из одного здания в другое и создают комфортные условия для их посетителей. По архитектурному замыслу такие галереи-переходы могут быть очень разнообразными: как простыми и практичными, так и весьма сложными, порой представляющих собой настоящие шедевры.

Нормы о переходах-галереях между зданиями

Стоит отметить, что упоминания о переходах предусмотрены в нормативных документах РФ, регламентирующих требования к проектированию объектов капитального строительства. Например, «СП 59.13330.2012. Свод правил. Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001», утв. Приказом Минрегиона России от 27.12.2011 года № 605, установлено, что ширину перехода в другое здание следует принимать не менее 2,0 м.

Если обратиться к нормативной документации, регламентирующей медицинскую деятельность, то в случае если операционный блок изолирован (или находится в ином здании) от других лечебных корпусов, утепленные переходы между зданиями просто необходимы в целях соединения операционного блока с другими лечебно-диагностическими и клиническими подразделениями (СанПиН 2.1.3.2630-10. Санитарно-эпидемиологические требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность). И эти санитарно-эпидемиологические требования обязательно должны учитываться при разработке проектной документации.

В случае, когда переходы (галереи) планируются на этапе проектирования зданий или сооружений, то, как правило, они отражаются в проектной документации на эти здания или сооружения как часть таких зданий или сооружений: как следует из «СП 118.13330.2012. Свод правил. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009», утв.

Приказом Минрегиона Росссии от 29.12.2011 № 635/10, а также из «СП 56.13330.2011. Свод правил. Производственные здания. Актуализированная редакция СНиП 31-03-2001», утв. Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2010 года № 850, в общей площади общественных и производственных зданий учитываются в том числе, но не исключительно, площади переходов в другие здания.

Но распространены случаи, когда такие переходы планируется создать между ранее построенными и введенными в эксплуатацию объектами.

Тогда могут возникнуть вопросы: являются ли такие архитектурные конструкции отдельными объектами или составляющими (частью) зданий, сооружений, каков статус таких объектов. И, конечно, основной вопрос, который встает перед застройщиком, намеренным возвести вышеуказанный переход, касается наличия или отсутствия необходимости получения разрешения на строительство такого перехода.

Разрешение на строительство перехода между зданиями

Перечень случаев, когда не требуется получение разрешения на строительство, предусмотрен п. 17 ст. 51 ГрК РФ. Среди них можно выделить следующие:

• строительство, реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства;
• строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
• изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
• капитального ремонта объектов капитального строительства.

Понятие «объект капитального строительства» приведено в ст. 1 ГрК РФ: это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

К некапитальным строениям, сооружениям ГрК РФ относит строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

Понятие “сооружение” в ГрК РФ не предусмотрено, но оно дано в ст. 2 Федерального закона РФ от 30.12.2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»: это результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

К какому виду объектов отнести переходы-галереи между зданиями?

Исходя из вышеуказанных определений, некоторые надземные переходы между зданиями, казалось бы, можно отнести к некапитальным строениям (при условии, если такие переходы предполагаются сборно-разборными). Однако в этом случае говорить о соблюдении нормативных требований к безопасности нахождения (передвижения) людей в таких переходах, было бы неверным, поскольку в отношении некапитальных строений разработка проектной документации не осуществляется (согласно ст. 48 ГрК РФ проектная документация разрабатывается в отношении объектов капитального строительства), а в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2009 года № 384-ФЗ «Технических регламент о безопасности зданий и сооружений»:

• безопасность зданий и сооружений обеспечивается посредством установления соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров зданий и сооружений (ч. 2 ст. 5 Закона);
• устанавливаемые проектной документацией значения параметров и другие проектные характеристики здания или сооружения должны быть установлены таким образом, чтобы в процессе строительства и эксплуатации здание или сооружение было безопасным для жизни или здоровья граждан.

Соответственно, возведение соответствующих требованиям безопасности надземных переходов между зданиями или сооружениями, предназначенных для пребывания людей (например, торговая галерея) или для передвижения людей по ним, следует осуществлять посредством строительства именно объектов капитального строительства.

Относятся ли надземные переходы между зданиями или сооружениями к объектам вспомогательного использования?

Градостроительный кодекс Российской Федерации не раскрывает термина «строений и сооружений вспомогательного использования». И, на первый взгляд, может показаться, что надземный переход между зданиями и сооружениями как раз таковым и является. Например, вот разъяснение Минэкономразвития РФ в отношении объектов вспомогательного использования, изложенное в письме от 03.03.2017 № Д23и-1179, согласно которому:

• критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию;
• вспомогательные объекты предназначены только для обслуживания основного объекта.

Если обратиться к «Разъяснениям по применению положений Градостроительного кодекса Российской Федерации в части осуществления государственного строительного надзора и Постановления Правительства Российской Федерации от 01.02.2006 года № 54 «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации», то, по мнению Ростехнадзора: «Под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований» (на настоящий момент ГОСТ 2775 1-88 (СТ СЭВ 384-87) «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения по расчету», а также ГОСТ Р 54257-2010. Национальный стандарт Российской Федерации «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования» утратили силу. Действующим является ГОСТ 27751-2014).

Однако указанные разъяснения были утверждены Ростехнадзором в далеком 2006 году, то есть до вступления в силу Закона, в ч. 10 ст. 4 которого предусмотрено, что к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Несмотря на неоднозначную трактовку данной нормы, из совокупного содержания понятий, определений и требований как Закона и иных нормативных актов, а также разъяснений компетентных органов и судебной практики следует, что все здания и сооружения вспомогательного использования имеют пониженный уровень ответственности.

Так, согласно ч. 7 ст. 16 Закона расчеты, обосновывающие безопасность принятых конструктивных решений здания или сооружения, должны быть приведены с учетом уровня ответственности проектируемого здания или сооружения. С этой целью расчетные значения усилий в элементах строительных конструкций должны быть определены с учетом коэффициента надежности по ответственности, значение которого в отношении здания и сооружения пониженного уровня ответственности не должно быть ниже 0,8 (для зданий и сооружений нормального уровня ответственности коэффициент надежности не ниже 1,0; в отношении зданий и сооружений повышенного уровня ответственности – не ниже 1,1). Как предусмотрено ч. 2 ст. 5 Закона, безопасность зданий и сооружений обеспечивается в том числе соблюдением требованием как Закона, так и требований стандартов и сводов правил (СП) или требований специальных технических условий.

Обратимся к ГОСТ 27751-2014 (межгосударственный стандарт «Надежность строительных конструкций и оснований»), введенному в действие Приказом Росстандарта от 11.12.2014 года № 1974-ст (вместо ранее действующего национального стандарта РФ ГОСТ Р 54257-2010 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования»). Данный стандарт предусматривает, что к классу сооружений КС-1, которому соответствует пониженный уровень ответственности и для которого минимальный коэффициент надежности по ответственности составляет 0,8, относятся:

• теплицы, парники, мобильные здания (сборно-разборные и контейнерного типа), склады временного содержания, в которых не предусматривается постоянного пребывания людей;
• сооружения с ограниченными сроками службы и пребыванием в них людей.

Вот основные позиции судов в отношении объектов вспомогательного использования:

• критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию (Определение ВАС РФ от 03.12.2012 года №ВАС-15260/12)
• вспомогательный объект создается только для обслуживания основного объекта (определение Верховного суда РФ от 11.03.2015 года №308-ЭС15-1282);
• основными критериями определения объектов вспомогательного использования является их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности. Заключением судебной экспертизы установлено, что спорная постройка относится к объектам повышенного уровня ответственности, в связи с наличием грузоподъемного механизма – кран-балки, не относится к объектам вспомогательного использования (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27.11.2018 года №Ф06-39473/2018 и Определение ВС РФ от 14.01.2019 года №306-ЭС18-24283 по делу А49-11317/2016).

Таким образом, надземные переходы между общественными зданиями или сооружениями не относятся к сооружениям с пониженным уровнем ответственности, соответственно, они не являются вспомогательными объектами.

Что же касается переходов между зданиями и сооружениями, не относящимися к общественным, уровень их ответственности должен быть указан и расчетные значения усилий в элементах строительных конструкций должны быть определены в проектной документации с учетом коэффициента надежности по ответственности (ч. 2 ст. 15, ч. 7 ст. 16 Закона). В случае возникновения судебного спора решение о принадлежности таких переходов к объектам вспомогательного использования, как правило, принимается на основании заключения судебной строительно-технической экспертизы.

Целесообразно отметить, что переходы (галереи) могут быть одноярусными или многоярусными; однопролетными и многопролетными, с примыканием к соединяемым зданиям (сооружениям) через деформационные швы (в этом случае конструктивно предусматриваются опоры перехода (например, в виде колонн).

Если рассматривать тип галерейного перехода между функционирующими зданиями, который по конструктивному решению опирается на соединяемые здания или сооружения (не имеет отдельных опор), то рассматривать такой переход как отдельный объект капитального строительства (т.е. без взаимосвязи со зданиями или сооружениями) будет некорректно, поскольку вся нагрузка распределяется на конструкции соединяемых зданий или сооружений. А это затрагивает конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, что приводит к необходимости получения разрешения на строительство. В этом случае строительство перехода целесообразно осуществлять в рамках реконструкции зданий (изменение их параметров, частей).

Если рассматривать тип галерейного перехода между функционирующими зданиями или сооружениями (ранее уже введенных в эксплуатацию), который имеет опоры на земной поверхности (то есть с примыканием, а не опорой на соединяемые здания или сооружения), то такой переход (он может быть как одноярусным, так и многоярусным) можно рассматривать как отдельный объект капитального строительства. При этом стоит упомянуть, что, рассматривая такой переход в качестве отдельного объекта, не стоит забывать о необходимости соблюдения санитарно-эпидемиологических и иных требований в функциональной взаимосвязи с соединяемыми зданиями или сооружениями (когда вид деятельности и/или технологические процессы в соединяемых зданиях или сооружениях обусловливают необходимость учета исходных данных для разработки проектной документации и дополнительных требований при строительстве перехода, как в отношении самого перехода, так и в отношении соединяемых зданий или сооружений).

Понятие «капитального ремонта» раскрывается п. 14.2. ст. 1 ГрК РФ как «замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов».

Учитывая, что строительство ранее не существовавшего перехода не относится к замене или восстановлению строительных конструкций, оно не относится к капитальному ремонту здания или сооружения.

Таким образом, можно сделать вывод, что для строительства надземного перехода между общественными зданиями и сооружениями необходимо получение разрешения на строительство.

А строительство перехода между зданиями и сооружениями, не относящимися к общественным, как отдельного объекта капитального строительства (имеющего отдельные опоры и примыкающего к зданиям или сооружениям) возможно без получения разрешения на строительство при условии, если такой переход соответствует вышеуказанным требованиям к объектам вспомогательного использования (ГОСТ 27751-2014).

Источник