Современные компании, занимающиеся строительством зданий различных назначений, могут привлекать средства на продажу объекта через ДДУ (договор долевого участия) или ЖСК (жилищно-строительный кооператив). На сегодняшний день через ЖСК реализуется 10% всех проектов на массовом рынке и 7,3% – в сегменте бизнес-класса. Цифры по объектам, продающимся посредством ДДУ, куда более впечатляющие. Для массового сегмента они составляют 64%, для бизнес-класса – 65%. Чтобы выбрать более подходящий вариант сотрудничества, необходимо знать, в чем заключаются главные отличия ЖСК и ДДУ, и почему последний вариант сотрудничества является более популярным среди современного населения страны.
Что такое ДДУ
Аббревиатура ДДУ расшифровывается, как договор долевого участия. При его оформлении деньги на осуществление проекта предоставляют дольщики. Подобная форма сотрудничества обязывает застройщика завершить проект в срок, получить согласие на ввод многоквартирного здания в эксплуатацию и передать его участникам договора. Выгода застройщика заключается в том, что он возводит квартиры на деньги дольщиков и получает прибыль. А сами дольщики могут обзавестись жильем, стоимость которого окажется ниже рыночной.
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)
Важно! Договор долевого участия контролируется положениями ФЗ-214, что позволяет дольщикам отстаивать свои права в судебном порядке, если в процессе сотрудничества со стороны застройщика имеются какие-либо нарушения.
Что входит в договор долевого участия
При составлении договора долевого участия необходимо тщательно проверять авторитет и надежность застройщика. Проверке подлежат все уставные документы и разрешения, предоставляющие право на строительство жилых объектов. В договоре долевого участия должны быть указаны:
- Фактический адрес возводимого объекта (для каждого участника этаж квартиры, ее площадь и планировка).
- Вид материалов, используемых при строительстве.
- Точная дата сдачи готового объекта в эксплуатацию.
- Окончательная цена, которая может изменяться только по итогам оценки Бюро Технической Инвентаризации.
- Схема возврата денег на тот случай, если сдача объекта в эксплуатацию будет просрочена.
- Гарантии получения прав собственности на объект и невозможности передачи его третьим лицам.
Все документы участник договора долевого участия может требовать от застройщика в любой момент, и тот обязан их предоставить.
Что такое ЖСК
Такая форма сотрудничества предполагает создание добровольного сообщества, участники которого покупают квартиры в возводимом доме и становятся пайщиками. Право собственности на новую жилплощадь они получают на основании справки ЖСК о полной выплате паевого взноса. Заключая договор жилищно-строительного кооператива, люди самостоятельно собирают деньги и организовывают строительные работы. Это позволяет им сэкономить на стоимости жилой площади, оплачивая по факту только приобретенные строительные материалы и выполненные работы. Все взаимоотношения между ЖСК и членами кооператива определяются соответственно Уставом и Договором участия.
ЖСК создается для строительства конкретного здания. Для оплаты строительных работ пайщики могут использовать, как собственные средства, так и банковский кредит. В отличие от ДДУ ЖСК является более выгодным по цене способом приобретения нового жилья. Для оплаты строительства участники ЖСК создают паевой фонд, куда обязуются каждый месяц вносить определенную сумму. Для сбора средств отводится не менее года.
В чем отличия между ДДУ и ЖСК для покупателя
Договор долевого участия и ЖСК имеют множество различий. Это и государственная регистрация, и стоимость самого строительства, и его сроки, и возможность рассрочки в процессе возведения жилого здания, и гарантии безопасности интересов будущих жильцов. Какие отличия имеют договор ЖСК и ДДУ представлены в таблице ниже.
| ЖСК | ДДУ |
| ЖСК и его участники взаимодействуют на основе двух документов – Устава кооператива и Договора участия в нем | Все взаимоотношения дольщиков и застройщика определяются основными положениями Федерального закона 214 |
| Закон о защите прав потребителей на членов ЖСК не распространяется, поэтому пожаловаться на качество строительства они не могут | Дольщики с юридической точки зрения являются потребителями, поэтому могут отстаивать свои права, опираясь на Закон о защите прав потребителей |
| При участии в ЖСК всегда имеется риск двойных продаж, ведь такой договор необязателен для внесения в госреестр | Для дольщиков риск двойных продаж исключен, поскольку договор обязательно вносится в государственный реестр |
| Стоимость квадратных метров для членов ЖСК может увеличиваться по мере реализации строительного процесса | При оформлении договора долевого участия указываются окончательные параметры квартиры и ее стоимость |
| Члены ЖСК не могут воспользоваться государственной программой поддержки ипотечного кредитования | На участников долевого строительства распространяется господдержка со льготной ипотечной ставкой |
| При оформлении договора с ЖСК можно воспользоваться более длительной рассрочкой. Максимальный ее срок составляет 7 лет, причем внесение средств возможно даже после завершения строительства | Дольщикам при необходимости предлагается возможность оформления рассрочки до завершения строительных работ. Максимальный срок оформления рассрочки составляет 5 лет |
| Если конкретные сроки завершения строительства не отмечены в Уставе ЖСК или Договоре, они могут варьироваться | Застройщик обязан сдать объект в эксплуатацию четко в обозначенный срок |
| ЖСК не отвечает за какие-либо недочеты, выявленные жильцами после сдачи объекта в эксплуатацию | Минимальная гарантия на дом составляет 5 лет |
| Управление жилым домом после его сдачи в эксплуатацию выполняется самими членами ЖСК | За дом отвечает наемная управляющая компания, которую можно сменить по коллективному решению собственников недвижимости |
| Вернуть деньги участникам ЖСК в случае каких-либо проблем и несоответствий крайне сложно. Действующим законодательством данный вопрос не регулируется | Если застройщик не выполняет своих обязательств перед участниками договора, он обязан вернуть им внесенные средства в полном объеме |
Несмотря на более доступную стоимость жилищно-строительного кооператива, сотрудничество по договору долевого участия, как упоминалось выше, пользуется гораздо большим спросом на современном рынке.
Плюсы и минусы
Разобравшись, в чем разница между ЖСК и ДДУ, стоит подробнее остановиться на всех плюсах и минусах обеих форм сотрудничества. Подобная информация поможет разъяснить особенности прав и обязанностей различных форм взаимодействия с застройщиком и не только. Стоит отметить, что последний раз изменения в Федеральный закон 214, регулирующий отношения дольщиков и застройщика, были внесены в начале 2107 года.
Источник: sdelka.guru
Долевое участие или ЖСК: выбираем лучшую схему покупки квартиры в новостройке
Наиболее распространенной схемой продаж квартир в новостройках среди тех, что соответствуют 214-ФЗ, является заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Однако многие застройщики продают квартиры через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы (ЖСК и ЖНК). Это абсолютно законная схема, однако, по мнению многих экспертов, она хуже защищает права покупателей.
О тонкостях обеих схем рассказали региональный директор по правовым вопросам Группы ЛСР (Москва) Михаил Гореликов и адвокат Олег Сухов в ходе онлайн-конференции «Законные схемы реализации жилья в новостройках: ЖСК vs ДДУ», которая прошла на www.irn.ru 4 декабря.
ЖСК – редкость, но только пока
Поскольку государственной регистрации подлежат только ДДУ, подсчитать точное количество продаж через ЖСК очень сложно. «По нашим оценкам, на долю ДДУ приходится около 40% сделок в Москве и Подмосковье, еще около 10 – 15% составляет покупка через ЖСК. Посредством приобретения облигаций особого вида – жилищных сертификатов – квартиры покупаются в минимальном количестве случаев. Ориентировочно около 40% сделок на первичном рынке совершаются по различным незаконным юридическим схемам: вексели, предварительные договоры и прочее», — поделился Михаил Гореликов.
По мнению Олега Сухова, доля продаж через ЖСК еще меньше – до 5%. «Но в будущем, уверен, этот процент увеличится, т.к. подобная схема реализации недвижимости выгодна именно застройщикам, в силу того, что защищает их права и нисколько не защищает права обычных покупателей», — добавляет адвокат.
Связь нарушена
Одна из основных проблем ЖСК – недостаточно четкая регламентация этой схемы. Хотя 214-ФЗ разрешает такую форму продаж, деятельность ЖСК регулируется не данным законом, а нормами Жилищного кодекса и общими нормами гражданского законодательства. «К отношениям с ЖСК применяется Жилищный кодекс, где есть раздел, посвященный именно ЖСК. Кроме того, данные отношения регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» и Федеральным законом от 08.05.1996 № 41-ФЗ «О производственных кооперативах», — уточняет Олег Сухов.
Покупка через ЖСК не предусматривает четкой связи дольщиков с застройщиком. Регламентируются только отношения дольщика с кооперативом, который в большинстве случаев является не застройщиком, а только инвестором проекта. Да и сам покупатель формально становится не дольщиком, а пайщиком. Права и обязанности пайщика и кооператива закрепляются в договорах, которые ЖСК заключает с покупателями паев. Членство в кооперативе может подтверждаться либо договором, либо просто актом об уплате членского взноса в размерестоимости квартиры.
«Пайщики напрямую не связаны договором с застройщиком, ведь кооператив и застройщик могут быть разными юридическими лицами, связанными только условиями инвестиционного контракта. В свою очередь обязанности застройщика перед кооперативом закрепляются в инвестиционном контракте, — рассказывает Михаил Гореликов. — Соответственно, такая схема реализации недвижимости накладывает на застройщика только те обязательства по срокам и параметрам реализации проекта, которые прописаны в инвестиционном контракте». Если жилищно-строительный кооператив создается компанией-застройщиком, такой контракт, с большой долей вероятности, будет далек от интересов членов ЖСК.
Для получения денежных средств от ЖСК застройщик не обязан иметь разрешение на строительство и оформленные права собственности или долгосрочной аренды на земельный участок, а также публиковать проектную декларацию. В отличие, например, от застройщиков, которые привлекают денежные средства участников долевого строительства. А это существенно осложняет проверку состоятельности застройщика.
Кроме того, в договоре с ЖСК могут быть прописаны условия, ограничивающие перепродажу пая. Например, продать пай может быть разрешено только членам кооператива. К слову, во многом из-за этого банки неохотно кредитуют такие сделки, поэтому у покупателя могут возникнуть трудности с оформлением ипотеки.
Нет защиты от двойных продаж
Существенный недостаток покупки квартиры через ЖСК – отсутствие защиты от двойных продаж, так как эта сделка не проходит обязательную государственную регистрацию в отличие от договора долевого участия. По закону при продаже по ДДУ можно взять деньги с дольщика только после того, как договор будет зарегистрирован в Росреестре.
Правда, на практике и ДДУ не является средством, дающим абсолютные гарантии защиты. Например, в практике адвоката Олега Сухова были случаи двойных продаж по ДДУ. «Для меня подобное является загадкой, — удивляется юрист. — Сложно представить, как в Росреестре могут зарегистрировать два договора долевого участия на один и тот же объект, но такое действительно бывает. Я встречался с аналогичными прецедентами два раза в своей практике».
После дождика в четверг
Кроме того, по словам Олега Сухова, покупка через ЖСК не гарантирует конкретные сроки завершения строительства или передачи квартиры: «Более того, даже если данные сроки в договоре прописаны, они не являются для кооператива обязательными и не влекут никаких отрицательных последствий для застройщика».
При вступлении в ЖСК человек становится не просто покупателем, а членом кооператива, то естьсоинвестором. «Даже если бы ваш договор с ЖСК закреплял четкие сроки строительства, а не предполагаемые, это бы не гарантировало вам их соблюдение: ЖСК – не застройщик и не может отвечать за действия последнего, — подчеркивает Михаил Гореликов. — Кооператив может требовать от застройщика только соблюдение сроков и параметров строительства, закрепленных в инвестконтракте между ним и застройщиком. Но если в таком контракте сроки не прописаны вовсе, пайщики не смогут потребовать от застройщика соблюдения каких-либо сроков».
А в договоре с застройщиком, особенно если ЖСК создавался по его инициативе, может присутствовать, например, такая формулировка: «Договор действует с момента подписания до исполнения всех обязательств». Так дом можно строить и 10, и 20, и 100 лет. «По сути, это билет в один конец, купив пай в ЖСК, вам останется только терпеливо ждать, что дом когда-нибудь все-таки будет построен», — предупреждает юрист.
Правда, как отмечает Олег Сухов, указание на ориентировочные сроки не является основанием к отказу в иске именно по данной причине, если задержка ориентировочных сроков является существенной, к примеру, более чем на полгода.
Если денег не хватит
Чтобы поддержать конкурентоспособность объекта, продающегося через ЖСК, квартиры предлагают порой по более низким ценам. К тому же застройщик может себе это позволить, особенно на ранних стадиях. Ведь к моменту старта продаж не нужно готовить всю разрешительную документацию, заключать договор аренды на участок, то есть застройщик избавлен от весьма существенных затрат.
«Стоимость квадратного метра жилья, реализующегося через ЖСК, в среднем может быть на 12–15 % ниже новостроек, реализующихся по ДДУ, — говорит Михаил Гореликов. — Безусловно, это справедливо для объектов одного класса, с равнозначными условиями транспортной доступности, удаленности от объектов социальной инфраструктуры. Например, разница в стоимости недвижимости в новостройках-спутниках «Южное Видное» (ЖСК) и «Краски Жизни» (ДДУ) составляет 10-25%, а в микрорайонах «Южное Домодедово» (ЖСК) и «Новое Домодедово» (ДДУ) – 19-23%».
Однако, как отмечает Олег Сухов, изначально более низкая цена у ЖСК может вырасти в процессе строительства, так как закон позволяет требовать дополнительные средства со своих членов. «В случае недостатка средств для завершения строительства члены жилищно-строительного кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива. Иными словами, если дом не будет достроен из-за недостаточного финансирования, претензии покупатель сможет предъявить только жилищно-строительному кооперативу. А значит, ему самому как члену ЖСК придется дополнительно профинансировать строительство», — поясняет Михаил Гореликов.
ДДУ не панацея
С точки зрения законодательства при покупке квартиры в новостройке по ДДУ дольщик защищен лучше, чем при вступлении в ЖСК. Однако это не означает, что та или иная форма покупки способна дать абсолютные гарантии. ДДУ лучше защищает от двойных продаж и откровенных мошенников, а также облегчает процесс защиты прав дольщиков в суде. Однако гарантий того, что дом будет достроен в срок, не дает ни один договор. Поэтому нужно обращать внимание не только на схему продаж, но и на репутацию застройщика, его опыт и историю.
Источник: vsenovostroyki.ru
Долевое участие или ЖСК: законодательное регулирование приобретения квартир в новостройках
По мере роста цивилизованности рынка строящегося жилье все больше сделок на нем совершаются по двум наиболее проверенным и законным схемам – приобретение квартиры посредством участия в долевом строительстве (ДДУ) либо посредством участия в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). Эти схемы — разные по своей юридической природе и практике их применения – несут неодинаковый набор выгод и рисков как для застройщика, так и для покупателя. Каковы основные отличия – разбирались специалисты Estimate-Estate.ru
Основные различия между схемой приобретения квартир по договору долевого участия или посредством участия в жилищно-строительном кооперативе
Покупка по договору долевого участия – это приобретение квартиры в строящемся доме, в рамках сделок такого типа застройщик обязуется передать объект дольщику после завершения строительства многоквартирного дома. Продажи недвижимости по ДДУ детально регламентированы ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
Покупка посредством участия в жилищно-строительном кооперативе – это объединение граждан в форме кооператива для целей организации строительства многоквартирного дома и финансирования этого процесса вскладчину. Кооператив как отдельное юридическое лицо привлекает застройщика и контролирует его деятельность, по завершении строительства жилые помещения передаются членам кооператива. Данный тип сделок регламентируется главой 11 Жилищного кодекса РФ и общими нормами Гражданского кодекса. Однако на практике гораздо чаще кооперативы организуются и контролируются самим застройщиком, его представители присутствуют в правлении кооператива. Именно о таких видах сделок пойдет речь ниже.
И тот, и другой механизм ориентированы именно на строящееся жилье, они оба, как правило, предполагают передачу денег в начале строительства (либо поэтапную оплату) и получение готовой квартиры после завершения строительства. Однако на этом сходства заканчиваются, между двумя типами сделок существует масса весьма существенных различий, которые для удобства представим в формате таблицы:
| Параметр | ЖСК (ЖК РФ) | ДДУ (214-ФЗ) |
| Цена | При прочих равных цена на 10-20% ниже в ЖСК. Экономия достигается за счет возможности более раннего привлечения застройщиком денежных средств покупателей. | |
| Защита от двойных продаж | Риск высокий, проверка может осуществляться только самим кооперативом. | Риск двойных продаж практически полностью отсутствует, так как проверка осуществляется государственным органом – Росреестром. |
| Старт продаж | На любом этапе в соответствии с договором кооператива с пайщиком, в том числе до получения разрешения на строительство | Только после получения разрешения на строительство |
| Срок сдачи дома | На практике может изменяться без санкций для застройщика и без согласия пайщика. | Должен быть четко обозначен в договоре долевого строительства. За его нарушение прописаны четкие санкции для застройщика. |
| Цена квартиры | Может изменяться по решению органов правления кооператива | Жестко фиксируется в договоре долевого строительства |
| Участие в управлении строительством | Пайщики могут активнее участвовать в деятельности кооператива, влиять на заключаемые им сделки и на назначаемое руководство. | Отсутствует |
| Покупка квартиры в ипотеку | Банки намного осторожнее кредитуют проекты, в которых квартиры реализуются по схеме ЖСК | Без проблем в большинстве случаев |
В случае договора долевого строительства соглашение регламентирует отношения между застройщиком и покупателем недвижимости. При использовании схемы жилищно-строительного кооператива в сделке участвуют три стороны: покупатель, кооператив как юридическое лицо и застройщик.
Причем покупатель заключает договор именно с кооперативом и имеет гораздо меньше возможностей влиять на застройщика, с которым он напрямую никак не связан.
Формально члены кооператива могут объединиться, сменить правление кооператива и даже заключить контракт с другим застройщиком, однако на практике вероятность такого развития событий невелика. Как правило, кооператив уже заключил долгосрочный инвестиционный контракт с застройщиком до вступления в него большинства пайщиков и влиять на основные параметры этого контракта (цена, сроки строительства) невозможно без существенных санкций для ЖСК. А сам застройщик, естественно, заключает этот контракт в максимально мягкой для себя формы, всячески снижая возможные риски.
Юридическое регулирование жилищно-строительных кооперативов
Высшим органом в кооперативе является общее собрание пайщиков . Общее собрание утверждает Устав и назначает Правление и Председателя правления жилищного кооператива. Именно Правление будет заключать договоры с новыми членами кооператива, договоры с застройщиком и решать все текущие вопросы деятельности ЖСК. Правление правомочно требовать от пайщиков уплаты дополнительных платежей (например, на достройку дома), изменять условия договора с застройщиком (например, регулировать срок сдачи дома).
Правоотношения между покупателем и кооперативом регулируются Договором об участии в жилищно-строительном кооперативе. Подписывая такой договор, пайщик автоматически соглашается с локальными нормативными документами кооператива, в том числе с Уставом. В дальнейшем все отношения продолжают выстраиваться между участником ЖСК и самим ЖСК, при этом застройщик в этих отношениях воспринимается как третья сторона. Цена квартиры – это совокупность уплаченных паевых взносов (один или несколько, суммы и порядок уплаты регламентируются внутренними документами кооператива).
Ещё одной важной особенностью жилищно-строительного кооператива является то, что его участники солидарно несут субсидиарную ответственность по обязательствам кооператива (ст. 123.3 ГК РФ). На практике это означает, что если кооператив не может расплатиться по своим обязательствам (например, перед застройщиком), то недостающая сумма может быть взыскана с самих пайщиков (субсидиарная ответственность пайщиков), причем требование кредитора может быть обращено к любому из них (солидарность ответственность пайщиков), и только потом пайщики будут рассчитываться между собой пропорционально их долям в кооперативе.
Вместе с тем, участник кооператива имеет право добровольно из него выйти и потребовать возврата уплаченной им суммы. При этом Устав общества и Правление не может запретить ему это сделать и обязано вернуть все деньги в разумный срок (ст. 113 п.1 ЖК РФ). Основание для выхода может быть абсолютно любым, в том числе потеря необходимости в покупке новой квартиры. Впрочем, в случае возникновения проблем с завершением строительства жилого дома, на практике сложно будет вернуть данные деньги, даже имея на руках судебное решение в свою пользу (так как возвращать деньги по сути будет некому, за исключением других пайщиков, а застройщик по обязательствам кооператива никак не отвечает).
Основание возникновения права собственности на квартиру, приобретенную посредством ЖСК – справка о выплате пая в полном объеме.
Именно на основе этого документа Росреестр происходит государственную регистрацию вновь создаваемой недвижимости. Моментом возникновения собственности в таком случае является момент полной уплаты паевых взносов (ст. 129 ЖК РФ). Данная дата используется в том числе в налоговых целях (например, получение имущественного вычета).
Обратим внимание, что данная ситуация является исключением из общего правила, установленного ст. 8.1 ГК РФ, согласно которой моментом возникновения права собственности является дата её государственной регистрации. При этом право собственности на квартиру возникает напрямую у пайщика, а не у кооператива. Впрочем, при возникновении проблем со строительством дома, на практике пайщикам достаточно затруднительно самостоятельно зарегистрировать право собственности. Дело в том, что в Россреестр необходимо предоставить достаточно объемный перечень документов (пакет предоставляется первым собственником, регистрирующим свое право на помещения в данном доме), среди которых:
- Инвестиционный контракт с застройщиком
- Договор на предоставление земельного участка под строительство
- Документы БТИ (данные замера фактической площади квартир)
- Акты реализации инвестиционного контракта (с протоколами распределения жилых помещений в доме)
Объективно, самостоятельно собрать весь пакет документов без помощи представителей кооператива и застройщика весьма затруднительно для пайщиков, что может оттягивать процесс государственной регистрации.
Как схема продажи квартир в новостройке по договору ЖСК работает на практике
Законодатель вводил понятие жилищно-строительных кооперативов для регулирования несколько иного типа отношений. ЖСК – это исторически (данный механизм активно использовался и в СССР, и в России до принятии Жилищного кодекса) способ объединения граждан для решения собственной жилищной проблемы. ЖСК как инструмент де-юре предполагает гораздо большую степень вовлеченности пайщиков в процесс строительства, самостоятельный поиск застройщика (застройщиков), контроль над его деятельностью. Из-за этого закон и отдает регламентацию многих вещей (срок сдачи, цена строительства, штрафы и прочие расчеты с застройщиком) на уровень локальных нормативных актов и решений кооператива, в то время как в 214-ФЗ многие из этих вещей напрямую регулируются на уровне законодательства. В теории ЖСК – это очень эффективный инструмент (при должной самоорганизации пайщиков), позволяющий снизить расходы на строительство и самим определить, какое жилье необходимо построить(с учетом собственных потребностей, а не взять готовый проект, который предлагает застройщик, продающий квартиры по 214-ФЗ).
Однако на практике в большинстве случаев жилищно-строительные кооперативы функционируют как отделы продаж застройщика, выполняющие совсем другую функцию, нежели та, которую планировали авторы Жилищного кодекса.
По факту кооперативы создаются самим застройщиком, именно он утверждает их Устав, заключает договор со строительной организацией (по сути, с самим с собой) на удобных для себя же условиях, продвигает своих представителей в Правление. Разрозненные и незнакомые между собой пайщики, входя в проект, в договоре лишь подтверждают свое согласие с условиями застройщика. Экономическая сущность таких сделок – купля-продажа квартир в строящемся доме (но никак не самоорганизация граждан для целей строительства), при этом на более удобных для застройщика условиях.
Впрочем, нельзя сказать, что данная схема является чем-то запрещенным и противозаконным. На практике многие крупные застройщики работают через ЖСК. По договору участия в жилищно-строительном кооперативе продает квартиры во всех своих проектах Группа ПИК.
По такому же договору продажи осуществлялись печально известной СУ-155 (при этом причина банкротства компании отнюдь не в механизме ЖСК). Наконец, доля продаж через ЖСК очень высока в Москве (в то время как в Московской области и регионах выше доля продаж через ДДУ) – порядка 50% по подсчетам Метриум Групп (при 10-20% в прочих городах). Связано это с большей длительностью получения разрешения на строительстве в условиях крупного мегаполиса (и с большей бюрократизированностью выдающих разрешение структур), в то время как с небольшими городскими администрациями согласовать все вопросы застройщикам значительно проще.
Главная выгода для застройщика в схеме ЖСК – это вовсе не потенциальная экономия на штрафах и отсутствие жесткого срока сдачи дома, а возможность привлечь средства дольщиков на более ранней стадии проекта.
В противном случае девелоперу придется вкладывать собственные средства (а чаще всего привлекать заемные), чтобы понести существенные расходы на этапе проекта и подготовки площадки к строительству (данные расходы могут доходить до 30% от всей стоимости жилого комплекса). Привлекая на этом этапе средства пайщиков, инвестор очень сильно экономит на банковских процентах, что в разы улучшает общую рентабельность проекта. Покупателю же в этом случае предлагается более весомая скидка. Впрочем, темпы продаж квартир по этой схеме обычно ниже (из-за более высоких рисков для пайщика, в результате расчет привлечь больше средств может и не оправдаться). Именно поэтому схема с ЖСК популярна среди очень крупных игроков рынка, которые за счет нее обеспечивают недостижимую для конкурентов цену, при этом высокие риски для покупателя сглаживаются репутацией застройщика и большим количеством успешно сданных им проектов.
Вывод: стоит ли инвестировать в квартиры, продающиеся через ЖСК?
Так стоит ли соглашаться на сделку, если застройщик предлагает ЖСК? Первое, что необходимо отметить,
схема продажи квартир через жилищно-строительный кооператив – полностью рабочая и законная, но несет в себе больше рисков.
Это отличает её от всех прочих, однозначно «серых» схем продаж на первичном рынке (векселя, предварительные договоры купли-продажи и т.д.), которые можно отнести к однозначно неприемлемым для покупателя. Да, схема с ДДУ лучше регламентирована на уровне закона (в то время как ЖСК отдает многое на откуп локальных документов).
Да, в 214-ФЗ четче прописаны механизмы защиты интересов дольщика и жестче требования к застройщику. Но это и хорошая возможность сэкономить на покупке квартиры в новостройке, так как цены на схожие объекты, продающиеся через ДДУ, обычно выше на 10-20%. Если Вы инвестируете не последние деньги, если Вы готовы принимать на себя риск, то почему бы и нет? Особенно в случае, если речь идет о достаточно крупном застройщике и Вам дают возможность ознакомиться со всеми необходимыми документами кооператива. Тем более, что 214-ФЗ защищает только от двойных продаж и частично от затягивания сроков и роста цены, но от банкротства застройщика не спасет ни один из инструментов – при инвестициях в строящееся жилье риск есть всегда.
Почему одни страны, города или компании добиваются экономического успеха, а другие — вынуждены влачить жалкое существование? Почему экономический рост такой слабый, а неравенство доходов все выше? Как новые технологии могут изменить глобальный экономический ландшафт? Присоединяйтесь к нашей группе ВКонтакте, чтобы получать больше информации о долгосрочных трендах в экономике и бизнесе.
Здесь пока нет комментариев. Чтобы их оставить, авторизуйтесь вверху страницы или с помощью аккаунта ВКонтакте либо зарегистрируйтесь .
Источник: welfare-economy.com
Сила в Движении
Общероссийское объединение граждан, пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков
Квартира в новостройке: ЖСК — альтернатива «долевке»?
Квартира в новостройке: ЖСК — альтернатива «долевке»?
Купить квартиру — значит, совершить самую важную и ответственную покупку в своей жизни. Большинство россиян именно так характеризуют эту сделку с недвижимостью. Какой вариант приобретения самый надежный? Законодательство определяет три формата покупки жилья: договор участия в долевом строительстве, вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и покупка по жилищному сертификату. Более распространенными являются первые две формы.
Процедуру инвестирования в покупку строящегося жилья необходимо начать с анализа юридических и финансовых аспектов сделки. Нелишним будет поинтересоваться репутацией компании. В этих вопросах поможет разобраться Сергей Рагилев, юрист Центра консалтинга «ПрофСовет».
— Сергей Юрьевич, договор долевого участия более привычен для покупателя жилья в России. ЖСК не так широко применяется, но тоже разрешен законодательством. Расскажите о нем подробнее.
— Жилищно-строительный кооператив создается для строительства конкретного дома. В данном случае с потенциальными покупателями работает ЖСК как юридическое лицо, а сам застройщик является не продавцом, а генеральным подрядчиком.
Покупатели квартир вступают в ЖСК на основании заявления, в котором изъявляют желание стать членами кооператива и платить взносы в соответствии с уставом организации. С каждым пайщиком заключается договор, предметом которого является получение жилья в многоквартирном доме по завершении строительства. В свою очередь член кооператива вносит в ЖСК паевой взнос, соответствующий стоимости квартиры. Размер взносов соответствует сумме затрат, необходимых на возведение жилого дома.
— Если сравнить приобретение квартиры по договору долевого участия (ДДУ) с покупкой по формату ЖСК, какая из них в большей степени защищает интересы клиента?
— У каждой из них есть свои сильные и слабые стороны. При этом обе из них разрешены законодательством, которое всегда на стороне покупателя. Сравнить ДДУ и ЖСК можно по нескольким параметрам.
Во-первых, документальное оформление. При ЖСК с покупателем заключается договор паенакопления, в котором прописывается общая сумма пая, которую член ЖСК обязуется выплатить в оговоренные сроки, а также указывается график платежей. Государственная регистрация права собственности на квартиру осуществляется после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию.
При ДДУ заключается договор об участии в долевом строительстве, где отражен приобретаемый объект, цена, срок строительства. Право требования на долю в многоквартирном доме регистрируется в управлении Росреестра. Право собственности на готовую квартиру оформляется также после ввода дома в эксплуатацию.
Во-вторых, существуют различия в обязательствах юридических и физических лиц. Члены ЖСК формируют основной орган управления — общее собрание членов кооператива, где совместно принимаются все решения. В уставе и положении ЖСК отражены существенные моменты, с которыми покупатель должен обязательно ознакомиться: порядок вступления в кооператив, получение квартиры, выход из ЖСК, наименование обязательных платежей, график оплаты пая и другие права и обязанности сторон. Договор об участии в долевом строительстве обязывает застройщика в определённый срок построить многоквартирный дом и передать его участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а участник долевого строительства обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять построенный объект.
В-третьих, участники ЖСК имеют доступ к любой информации, в том числе о проданных квартирах в доме, что исключает риск двойных продаж. Дольщики доступа к информации о распределении денежных средств не имеют, поскольку это является коммерческой тайной застройщика.
И, наконец, разница в процессе самого строительства дома. ЖСК заключает договор подряда с одним застройщиком или несколькими компаниями, осуществляющими разные виды строительных работ. При этом ЖСК имеет право принять решение о смене застройщика в любой момент. При долевом строительстве строительная компания покупает или арендует земельный участок многоквартирный дом, заключает договора с инвесторами, которые после сдачи дома в эксплуатацию получают квартиру в собственность.
— Каковы основные юридические аспекты участия в кооперативе?
— Для покупателя «кооперативная» форма может быть привлекательной, ведь застройщику приходится соблюдать не только законодательные акты, но и считаться с уставом кооператива и мнением его членов-пайщиков, которые могут оказывать влияние на застройщика и имеют право сменить руководство кооператива. Но и у самого пайщика, вступившего в кооператив, появляются новые обязанности, в том числе — финансовые. Это дополнительные расходы (вступительные и членские взносы, дополнительные паевые взносы при возникновении убытков), участие в общих собраниях, в выборе членов правления, ревизионных органов и участие в выборных органах.
Такая форма приобретения квартиры имеет ограничения для покупателей, желающих воспользоваться ипотекой: не все банки в нашем регионе кредитуют пайщиков. Но если застройщик имеет партнерские отношения с банком и обладает репутацией надежной строительной компании, то ипотека возможна, в том числе и на территории Тюменской области.
В то же время ЖСК — хорошая альтернатива кредиту. Можно вносить паи частями согласно утвержденному графику рассрочки, не оплачивая при этом проценты. Нет необходимости собирать пакеты документов, искать поручителей, в обязательном порядке оплачивать страховку. Для вступления в ЖСК нужен только паспорт и свидетельство ИНН.
— Какими правами могут воспользоваться участники долевого строительства и ЖСК при невыполнении обязательств застройщиков?
— У пайщиков право на возврат оплаченных денежных средств возникает лишь при выходе из кооператива. В случае невозврата денег, участник кооператива может обратиться в суд. Приобретатель недвижимости через ЖСК может претендовать только на сумму паевого взноса. При этом членские и вступительные взносы не подлежат возврату, но, как правило, эти взносы невелики.
Также у пайщиков нет возможности для взыскания убытков и неустойки. Сроки могут корректироваться при общем решении собрания членов кооператива. Кроме того, если дольщик, получив исполнительный лист, вправе взыскать напрямую денежные средства с застройщика, то пайщик может получить присужденное судом только при условии наличия свободных денежных средств ЖСК, достаточных для погашения указанной задолженности.
В то же время, при негативном сценарии, если застройщик объявил себя банкротом, члены ЖСК имеют неоспоримое преимущество — они могут взять дело в свои руки и достроить дом, приняв, например, решение об увеличении паев. При долевом строительстве, в случае банкротства застройщика, дольщику вернут лишь ранее внесенные деньги. С учетом роста цен на недвижимость, данной суммы будет недостаточно для приобретения другого жилья. При этом шанс на то, что дом будет достроен, невелик.
— Какие меры необходимо предпринять в первую очередь, чтобы обезопасить себя при покупке квартир?
Главным критерием выбора способа покупки жилья являются надежность и репутация застройщика. Самые простые рекомендации, которые необходимо выполнить: ознакомиться с ФЗ № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст.116 Гражданского кодекса и ст.110 Жилищного кодекса.
Внимательно изучить договор и предоставляемые условия. Провести мониторинг общественного мнения и репутации компаний, который возможно осуществить через знакомства с сайтами, группами в социальных сетях, поиск отзывов на форумах. Пообщаться со знакомыми риэлторами и юристами, которые могут порекомендовать или наоборот отговорить от приобретения жилья в организации. А также переговорить с теми, кто уже вступил в ЖСК или приобретал у той или иной компании жильё через участие в долевом строительстве.
В целом, формы приобретения квартир похожи, но имеют свои тонкости, поэтому для принятия решения следует пользоваться проверенной информацией и мнением экспертов рынка. Только внимательность в изучении возможных вариантов поможет сделать правильный выбор с выгодными условиями.
Источник: xn--80aeahgfjecay5a6b.xn--p1ai