214 фз об участии в долевом строительстве кратко

09 декабря 2015г. 4 8601

Сегодня в СПб бытует мнение, что новый Федеральный закон 214 служит надежной и нерушимой гарантией безопасности участия в долевом строительстве. Мол, коль скоро застройщик провозглашает, что работает в соответствии с ФЗ 214, то ему можно верить.

Так ли это, можно ли защититься от двойных продаж, замораживания и растягивания строительства, а также от прочих махинаций, разъясняют юристы «Юридического центра Сиан» в рамках консультации .

Обязанности сторон и гарантии по 214 ФЗ

Закон устанавливает обязанности сторон, которые обязательно должны быть отражены в положения договора долевого участия (ДДУ). К обязанностям застройщика относятся :

• Объект строительства должен быть построен в срок строительной компанией или ее подрядчиком.
• Сразу после ввода дома в эксплуатацию, квартира должна быть передана дольщику.

Не только застройщик, но и дольщик по 214 ФЗ несет определенные обязанности . Также, как и строительная компания, дольщик обязан выполнять условия ДДУ, так как при нарушении обязательств вторая сторона сможет в законном порядке потребовать расторжения договора. К таковым обязанностям закон относит:

214 ФЗ — основные понятия и положения закона о долевом строительстве. Суть, все статьи нюансы

• Выплатить полную стоимость указанного в договоре объекта недвижимости.
• Принять квартиру после ввода дома в эксплуатацию и подписать акт приема.

Все договоры ДДУ обязательно регистрируются в Росреестре. Это правило должно быть соблюдено неукоснительно, так как в противном случае договор не приобретает юридическую силу и не считается заключенным. Точно также договор не будет признан заключенным, если в нем отсутствуют обязанности сторон, полное описание объекта строительства и точные сроки строительства, сдачи в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам.

Если договор подписан в полном соответствии с 214 ФЗ, тогда законом для защиты дольщиков гарантируется:

• Если многоквартирный дом, указанный в ДДУ, был разрушен или поврежден до момента передачи его от застройщика дольщику, все риски ложатся на плечи застройщика. То есть даже в случае, когда на стройплощадке возникнет пожар или случится иное ЧП, из-за которого произойдет порча или гибель дома, дольщики не потеряют свои вложения.
• В случае смерти дольщика до передачи квартиры по акту приемки, его права в полном объеме переходят наследникам, которым строительная компания не может воспрепятствовать в этом.
• Если дольщик заключает ДДУ для последующего проживания в этой квартире, а не для иных целей, тогда его правоотношения с застройщиком регулируются Законом о защите прав потребителей по всем вопросам, не освещенным в 214 ФЗ.

Преимущества ДДУ по 214 ФЗ

Преимущество первое: обязанность регистрировать ДДУ в Росреестре является гарантией от риска двойной продажи одной и той же квартиры разным дольщикам. Успешно зарегистрировавшему ДДУ дольщику стало проще переуступить право собственности (перепродать квартиру), а также проще стало взять ипотеку в банке на покупку стройварианта.

Как следствие существенно упростился процесс оформления квартир в собственность. До принятия 214 ФЗ он мог тянуться до 1,5 лет. Теперь же застройщику достаточно зарегистрировать один договор, а все последующие оформляются по шаблону. Право собственности дольщика регстрируется после подписания приемопередаточного акта на квартиру. Дольщик сам осуществляет регистрацию, представитель застройщика ему не нужен.

Преимущество второе: строительство не может быть начато до того, как будет согласована вся проектная документация. Случается, что из-за длительности согласования проектной документации застройщики начинают строить дома раньше, а ДДУ заключают уже потом. В этом случае дольщику следует подождать получения компанией разрешения на строительство, а уже потом подписывать ДДУ.

Преимущество третье: вне зависимости от того, какая из сторон выступит с инициативой расторжения ДДУ, потраченные деньги дольщику будут возвращены в полном объеме, а в случае ненадлежащего исполнения застройщиком условий договора, дольщик сможет взыскать пеню.

Чем может помочь Вам юрист?

• Проконсультируют Вас по Вашей проблеме;
• Изучат Ваши документы;
• Подготовят правовую экспертизу,
  необходимые жалобы, претензии, иски;
• Защитят Ваши интересы в суде.

8 (921) 917-90-91 – Санкт-Петербург

Очевидно, что все положения 214 ФЗ направлены на то, чтобы максимально защитить права дольщиков.

Действительно, штраф за несвоевременное внесение ежемесячного или ежеквартального платежа покупатель заплатит минимальный, в отличие от строительной компании, которой за просрочку любого обязательства придется выложить крупную сумму.

Нет также сомнений, что штат юристов по недвижимости строительной компании, конечно же, сумеет внести в рамках 214 ФЗ некоторые пункты в ДДУ, с помощью которых права дольщика окажутся ущемленными на законных основаниях.

Вот почему, до подписания ДДУ рекомендуется обязательно показать его опытному юристу, чтобы не пополнить армию обманутых дольщиков .

Источник urist-sian.ru

214 Федеральный закон — основные положения

Участие в долевом строительстве – экономически выгодный способ приобретения недвижимости: с момента закладки фундамента до сдачи жилого дома цена за 1кв. м повышается до 40%, имеется возможность производить оплату в рассрочку.

Однако, что бы не столкнуться лицом к лицу с неприятностями и потерей капитала, необходимо хорошо знать и понимать свои права. Добрый день дорогие зрители, меня зовут Дмитрий Хачари и с вами компания Новостройки.SHOP.

Поднимем сегодня очень интересную и важную тему, которая наверняка касается всех, кто собирается купить квартиру в новостройке от застройщика. Обсудим основные положения 214 Федеральный закон, развеем некоторые мифы и обсудим основные положения, которые точно должен знать любой человек, становясь участником долевого строительства.
Окунемся в историю

С начала 90-х, и до 30 декабря 2004 года, правовое положение организаций занимающихся жилищным строительством, равно как и налогообложение их деятельности, никак не регулировались.

30 декабря 2014 года был принят 214 федеральный закон и именно с этого момента начинается новая история в Российском строительстве. Данный документ должен был решить самую главную и актуальную на тот момент проблему — двойные продажи!

Да, именно так, двойные продажи. Раньше, одну и ту же квартиру могли продать несколько раз. Вы приезжаете в офис строительной компании, выбираете понравившийся объект, подписываете договор, вносите оплату сразу и едете домой — так выглядела схема.

Оплата проводилась сразу на месте, договор нигде не регистрировался, и на момент сдачи дома, если до этого доходило дело, могло объявиться несколько собственников на одну и ту же квартиру.

Менеджер случайно или случайно не отметил в журнале что квартиру с утра продал, а вечером ее продали другому человеку, так же приняв денежные средства и подписав договор на несколько листов.

С пожелавшими приобрести квартиру в новостройке, заключались самые разнообразные договоры, смысл которых до конца не был понятен и юристам их разрабатывающими. В ходу были: инвестиционные договоры, договоры о совместной деятельности (либо о совместном строительстве), предварительные договоры купли-продажи недвижимости, и так далее.

Иногда, когда застройщик не имел с самого начала намерения собрать бабки с лохов и слинять в далекие теплые страны. Тогда жильцы, кто раньше, а кто позже, заезжали в новые квартиры.

Что такое 214 Федеральный закон

Статья один 214 ФЗ закона говорит нам что он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства объектов недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение средств от физических лиц по другим сценариям, не предусмотренным 214-ФЗ запрещено. Запрещена продажа квартир в стройке гражданам с использованием паевых инвестиционных фондов. Кроме того, под обязательное действие 214-ФЗ подпали и строящиеся апартаменты.

Сегодня, если застройщик нарушил запрет, он может быть привлечен к административной ответственности в виде штрафа до 1 миллиона рублей. Интересно, что застройщик все равно обязан будет достроить и передать гражданину квартир, ведь застройщик не вправе отказаться от исполнения заключенного договора, ссылаясь на его незаконность. Гражданин же, если пожелает, может обратиться в суд и потребовать признания договора недействительным.

Итак, простыми словами — долевое строительство — это форма строительства, при которой застройщик получает деньги от покупателя, а взамен обязуется предоставить ему квартиру оговоренных в договоре параметров: в доме по конкретному адресу, на определенном этаже, с определенным количеством комнат и метражом.

Как купить квартиру по 214 ФЗ (ДДУ)

Чтобы приобрести квартиру в строящемся доме, необходимо заключить договор долевого участия, который подлежит обязательной регистрации в государственном органе. Про договор долевого участия на нашем канале есть отдельный ролик, в котором я подробно разобрал его основные положения и пункты.

Я хочу всего лишь напомнить, что по договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок возвести объект недвижимости.

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию, он обязан передать указанный в ДДУ объект долевого строительства дольщику.

Дольщик, в свою очередь, возлагает на себя обязанности по своевременной оплате и, после выдачи застройщику разрешения на ввод, обязуется принять помещение, подписав приемо передаточный акт.

Статья 3: право привлекать средства дольщиков

Статья 3 214 ФЗ говорит об еще одном ключевом понятии, используемом в законе – праве застройщика привлекать денежные средства от граждан.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок предоставленный для строительства.

Простыми словами, для привлечения денежных средств должны быть соблюдены следующие условия:

• наличие земельного участка для строительства дома – как правило, на праве собственности или аренды;
• разработка проектной документации и ее экспертиза;
• устойчивое финансовое положение в начале строительства и на протяжении всего проекта;

Если застройщик получает от граждан денежные средства, не имея на то права, дольщики могут потребовать немедленного возврата средств с процентами, однако и право на получение квартиры при этом будет утрачено.

В статьях 4 и 5 закона ФЗ-214 содержится определение договора долевого участия – ключевого документа, регулирующего отношения застройщика и дольщика. Этот договор:

• заключается в письменной форме и должен быть зарегистрирован в Росреестре. С 27 июня 2019 года предусмотрена возможность заключать ДДУ в электронной форме с использованием электронной цифровой подписи;
• содержит все существенные условия договоренностей между дольщиком и застройщиком: описание квартиры, сроков ее строительства и передачи дольщику, цену и т.п.

Перед заключением договора долевого участия необходимо его тщательно изучить. Хотя многие условия договора строго регламентированы 214 ФЗ, кое-что оставлено на усмотрение застройщика. Например, застройщик может указать в договоре своё право изменять площадь будущей квартиры, что может повлиять на ее цену.

Статья 6. Срок строительства квартиры

Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренным договором. Все квартиры в одном корпусе или подъезде жилого дома должны быть переданы в одинаковый срок всем покупателям. Нельзя сдать несколько квартир или несколько этажей, минимум подъезд.

При нарушении этих сроков застройщик обязан выплатить гражданину-дольщику неустойку. Как правило, эту неустойку приходится взыскивать в судебном порядке и равна одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, от цены договора за каждый день просрочки для юридических лиц и одной сто пятидесятой для физ лиц.

В соответствии с ч 3 ст. 6 214 ФЗ, застройщик также обязан письмом уведомить дольщика о просрочке, не позднее чем за два месяца направить дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Так же стоит отметить что нельзя специально задерживать и уклоняться от подписания передаточного акта с целью получения неустойки от застройщика, за якобы задержку строительства.

Статья 7: гарантии качества квартиры

В этой статье 214 ФЗ содержатся требования к застройщику обеспечения качества строительства с соблюдением всех технических норм и правил, а также условий договора.

В случае, если объект построен с отступлениями от условий договора приводящим к ухудшению качества, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения цены договора;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Если застройщик не выполнил свои обязательства, 214 ФЗ дает дольщику право требовать соразмерной компенсации или расторжения договора.

За нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку за каждый день просрочки. При этом любые условия договора освобождающие застройщика от ответственности за недостатки объекта являются ничтожными. Гарантийный срок на объект строительства исчисляется со дня подписания первого передаточного акта и составляет минимум три года

Статья 8: приемка квартиры

Передача объекта долевого строительства застройщиком осуществляются путем подписания передаточного акта, в котором указываются дата передачи и основные характеристики помещения.

Статья восемь 214 ФЗ устанавливает правила передачи квартиры дольщику. Основное из них – соблюдение сроков передачи, установленных договором.

В указанный срок застройщик должен пригласить дольщика принять квартиру по акту приема-передачи. Дольщик же должен явиться на осмотр квартиры и подписать акт, либо же предъявить возражения к нему.

Передать объект долевого строительства застройщик может только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Застройщик не менее чем за месяц обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства. Основные моменты, на которые нужно обратить внимание, принимая квартиру у застройщика, изложены на нашем сайте в отдельной статье.

Так же всем нашим клиентам мы выдаем бесплатные подарочные сертификаты на приемку квартир от застройщика. Мы помогаем осмотреть объект, выявить недочеты если есть и заполнить все необходимые документы.

Мы помогаем не только подобрать выгодный объект недвижимости, но и принять его в дальнейшем. Сервис и сопровождение на высшем уровне в Новостройки.SHOP

Статья 9: как расторгнуть ДДУ

ФЗ 214 устанавливает ряд правил для расторжения ДДУ – как по инициативе дольщика, так и по инициативе застройщика.

По общему правилу, договор может быть расторгнут одной из сторон только при существенном нарушении его условий, которое допустила другая сторона.

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1. застройщик задерживает передачу объекта долевого строительства более чем на два месяца
2. неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 214 FZ. В ней говорится о неустойках за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства
3. существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательств, участник долевого строительства не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть договор и отказаться от исполнения обязательств по нему.

Договор может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:

Когда очевидно что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику.

1. Существенного изменения проектной документации, в том числе превышения допустимого изменения общей площади помещения. Напоминаю что изменение площади может быть не более пяти процентов от указанной площади;
2. Изменения назначения общего имущества.

Список таких существенных нарушений содержится в статье 9. Подробнее об этом рассказано в статье нашего сайта, посвященной расторжению ДДУ.

В случае расторжения договора, застройщик в течение двадцати рабочих дней обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, а также уплатить проценты за пользование денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Ст. 10: ответственность сторон договора долевого строительства

Статья 10 214 ФЗ содержит общее правило о том, что нарушившая условия ДДУ сторона должна уплатить не только предусмотренные договором штрафы, но и сверх того возместить убытки.

Например, если дольщик в связи с просрочкой передачи квартиры был вынужден снимать жильё, арендную плату можно попытаться возместить за счет застройщика, как убытки.

Однако, придётся доказать размер этих убытков и их связь с действиями застройщика. Также придётся обосновать, что дольщик не мог избежать этих затрат каким-либо иным путём. В связи со сложностью доказывания, ведение такого дела в суде лучше поручить юристу.
11 статья: как уступить права по договору долевого строительства

Как известно, договор долевого участия может быть заключен только один раз! Сразу возникает резонный вопрос, как же перепродать объект долевого строительства.

Для таких ситуаций придуман договор цессии, его еще называют договором уступки прав требования. Подробнее о нем мы рассказали на нашей страницу в инстаграм, переходите и подписывайтесь.

214 ФЗ разрешает дольщику передать права требования по ДДУ другому гражданину или юридическому лицу. То есть, фактически, продать права на будущую квартиру.

Уступка прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта. При этом, на уступку потребуется согласие застройщика, если дольщик не полностью с ним рассчитался.

Оплата по договору производится после государственной регистрации если цедентом является юридическое лицо. В остальных случаях договор оплачивается сразу после его подписания.

13 и 14 статьи 214 ФЗ: как гарантировано исполнение застройщиком обязательств по ДДУ

13 ст. 214 ФЗ устанавливает что застройщик передает дольщикам в залог земельный участок и многоквартирный дом. Однако залог не применяется, если расчеты производятся через счет эскроу. Права на эти объекты в процессе строительства принадлежат застройщику.

В случае возникновения финансовых проблем у застройщика, его кредиторы не смогут отобрать землю и квартиры до того, как дольщики зарегистрируют права на них.

Статьи 15.4 и 15.5: все об эскроу

Согласно поправкам к 214 закону, начиная с 1 июля 2018 года в России разрешена продажа квартир в строящихся домах исключительно через банковское сопровождение сделок, а с 1 июля 2019 года — только с использованием эскроу-счетов. При этом застройщик и покупатель заключают договор участия в долевом строительстве (также договор долевого участия или ДДУ).

Ст. 15.4 и 15.5 вводят в 214 ФЗ новый способ расчетов между дольщиками и застройщиками через специальные счета эскроу. В полную силу этот механизм заработал с 1 июля 2019 года. Подробности о нем читайте на нашем сайте.

Изменился порядок и условия передачи денег от дольщика к застройщику. Эта та часть отношений, которая обладает наибольшими рисками. Эти изменения призваны в первую очередь минимизировать риски участников долевого строительства, и исключить появление обманутых дольщиков.

Только по состоянию на начало 2021 г. в 68 из 85 субъектов нашей страны насчитывалось около 900 проблемных объектов.

Требования застройщикам ужесточились: застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, вправе привлекать деньги дольщиков только при условии, что по каждому разрешению на строительство откроют отдельный банковский счет. На одно разрешение на строительство приходятся один счет и один жилой комплекс.

Статья 18 214 ФЗ: на что можно тратить деньги дольщиков

Ст. 18 была существенно изменена в последней редакции 214 ФЗ. Она содержит закрытый список операций и сделок, которые застройщик может оплатить за счет средств дольщиков.

Давайте рассмотрим несколько примеров, куда может застройщик тратить деньги дольщиков:

1. строительство многоквартирных домов в соответствии с проектной документацией;
2. приобретение земельных участков, уплаты арендной платы и внесения платы за изменение вида разрешенного использования
3. подготовка проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства, а также проведение различных экспертиз
4. подготовка проектной документации для сетей инженерно-технического обеспечения и их строительство. Оплата за подключение к ним
5. уплата процентов по целевым кредитам
6. платежи, связанные с государственной регистрацией ДДУ
7. уплата налогов, сборов и иных обязательных взносов,

И другие примеры, более подробный список можно найти в статье 18, 214 федерального закона

Также там указан перечень, на что застройщик не имеет права тратить денежные средства, например: предоставление ссуд и займов третьим лицам и покупка ценных бумаг;

Статья 21: информация для дольщика

Ст. 21 ФЗ 214 устанавливает перечень документов и данных с которыми застройщик обязан ознакомить дольщика.

Среди них: разрешении на строительство, информация о проекте строительства, проектная документация и декларация, юридические документы, документы на земельный участок.

Также застройщик обязан ознакомить дольщика с примерным графиком реализации проекта, сроками строительства ее стоимостью и другой информацией. Полный перечень состоит из более чем 20 пунктов, ознакомиться с которым можно в 21 статье 214 федерального закона.

Статья 23: надзор за застройщиком

В статье 23 закона 214 ФЗ содержится перечень контролирующих застройщика государственных органов. Органы строительного контроля и надзора проверяет, соблюдает ли застройщик требования 214 ФЗ и, при необходимости, принимает меры. В этот орган дольщик может сообщить о нарушении его прав застройщиком.

Источник novostroyki.shop

Долевое участие в строительстве по 214 ФЗ

Отечественный рынок новостроек долгое время находился не под властью законов, а под властью юристов застройщика, которые составляя договор, учитывали интересы своего «хозяина». Поэтому дольщики находились в крайне щекотливом и опасном положении. Нередко их интересы не защищал даже суд. Поэтому в 2004 году был принят Закон № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве».

В данной статье мы хотим рассмотреть суть 214 ФЗ, а также коснуться его изменений, которые начинают действовать с 2019 года и актуальны по 2021-й год. Обо всем этом вы можете прочесть ниже, а для тех, кто не любит читать объемных текстов мы сняли небольшой в видео-обзор, где все изложено емко и тезисно.

Суть Закона № 214-ФЗ

Данный закон был разработан и принят для того чтобы защитить права дольщиков – покупателей недвижимости, которая находится на стадии строительства. Но, согласно нормам закона, гарантии того, что дом точно достроится и будет сдан в эксплуатацию, а потом передан в собственность дольщиков, нет.

Суть 214 Закона в том, что получить помощь от государства всё же можно. Для этого необходимо составить договор на привлечение денежных средств, а потом заверить его в Росреестре. Это будет свидетельствовать о том, что у покупателя всё в порядке с документами. Однако от форс-мажорных обстоятельств это не застрахует.

К таким обстоятельствам можно отнести:

• Приостановление строительства из-за споров с жильцами соседних дворов;
• Приостановление строительства из-за споров с местными органами власти;
• Банкротство застройщика. Это навсегда остановит стройку, и свои квартиры дольщики могут и не получить вовсе.

Какие положения Федерального Закона № 214-ФЗ являются самыми важными

В данном законе отражаются основные моменты, которые должны соблюдать не только застройщик, но и сами дольщики. Это:

• Застройщик должен тщательно описать объект недвижимости, который будет покупаться дольщиком. Последний, в свою очередь, должен ознакомиться с этими пунктами договора;
• Застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков. При этом это должно происходить максимально прозрачно, все тонкости описываются в договоре;
• Договор не может быть сформирован и составлен просто так. Требования к нему также прописываются в Законе. Поэтому дольщику необходимо внимательно ознакомиться с нормами Закона и требованиями к ДДУ, прежде чем его подписывать;
• Все характеристики объекта должны быть описаны – месторасположение, цена, качество отделки, площадь, сроки сдачи в эксплуатацию и прочее;
• Ответственность обеих сторон должна быть максимально прозрачной, включая право на уступку;
• Иные положения, которые должны быть прописаны в договоре, в соответствии с Законом № 214-ФЗ.

В данном Законе прописываются требования, выдвигаемые к застройщикам. Привлекать средства дольщиков для строительства объекта недвижимости могут лишь организации, которые:

• Являются финансово устойчивыми. То есть, у них есть свободные средства в размере 2,5 млн. рублей. По Закону, этих денег должно хватить для строительства 1,5 тысяч квадратных метров;
• Самостоятельно застраховали свою ответственность;
• Самостоятельно отчисляют средства в компенсационный фонд – 1% от стоимости каждого ДДУ. При необходимости, эти средства будут направлены для строительства «проблемных» домов. Данная норма введена с 2017 года;
• Представляют отчётность за последние 3 года своей деятельности;
• Представляют дольщикам всю документацию на проект – разрешительную, правоустанавливающую, проект объекта и прочее;
• Составляют договор поручительства с учредителями;
• Составляют договора в соответствии с нормами Закона;
• Самостоятельно устраняют недостатки по объекту в установленные сроки.

Если в качестве застройщика выступает компания, которая этим требованиям не соответствует, её привлекают к ответственности.

Редакции закона и его изменения

С 01. 07. 2018 года в Закон № 214-ФЗ были внесены очередные поправки которые актуальны и в 2021 году, которые привели к тому, что произошёл рост цен на объекты долевого строительства. Это:

• Переход на счета эскроу. 74% инвестиций в строительство – это средства дольщиков. С 01. 07. 2019 года, застройщик больше не сможет управлять этими деньгами напрямую. Средства от дольщиков будут поступать на отдельные банковские счета, и будут находиться в доверительном управлении данного учреждения до тех пор, пока объект не будет сдан в эксплуатацию и пока хотя бы один из дольщиков не получит право собственности. Продажа квартир по 214-ФЗ будет осуществляться на прежних условиях;
• Теперь застройщик должен иметь определённый «опыт работы» на рынке строительства недвижимости. В частности, не менее 3-ёх лет строительства МКД общей площадью от 10 тысяч кВ. м;
• Траты на административные и прочие расходы не могут составлять более 10% от стоимости объекта строительства;
• Размер авансовых платежей для выполнения работ подрядными организациями, не может превышать 30% от проектной стоимости возводимого объекта;
• Если застройщик нарушит сроки ввода жилья в эксплуатацию, он получит запрет на реализацию других проектов. То есть, новое заключение о соответствии выдано не будет. А оно должно быть у каждого застройщика.

Это последние изменения в Законе № 214-ФЗ. В предыдущие года в законопроект вносились следующие коррективы:

• Расширена область применения. То есть, правила заключения ДДУ распространяется на все договоры, в том числе заключенные после вступления данного закона в силу – после 01. 04. 2005 года;
• Землю под объектом долевого строительства можно использовать как для аренды, оформления права бессрочного пользования. Но право должно быть зарегистрировано в обязательном порядке;
• Правовой режим залог на участок под объектом также расширен. Теперь может быть оформлен залог субаренды и залог права бессрочного пользования, с обязательной регистрацией залога и права на него;
• Обозначено основание для снятия обременения с земельного участка под объектом – это оформление акта-приёма передачи или иного документа, который предусмотрен данным законом;
• Введена ответственность для застройщика при нарушении правил привлечение денежных средств дольщиков.

После внесения вышеуказанных изменений, дольщики стали чувствовать себя более защищёнными. Безграничная власть застройщика теперь урегулирована на законодательном уровне. Это означает, что нарушенные права будут защищены в судебном порядке. За помощью обращаться нужно за услугами к квалифицированному юристу в Санкт–Петербурге.

Ответственность обеих сторон договора долевого участия согласно 214-ФЗ

Когда был издан Закон № 214-ФЗ, все дольщики вздохнули спокойно. Издание этого нормативного акта означало, что их права теперь защищены государством. Но, это не означает, что обязанность есть только у застройщика. У дольщика они также есть, он должен их исполняться.

В Законе № 214-ФЗ перечислены основные обязанности обеих сторон сделки по долевому строительству объектов недвижимости. Так, застройщики, работающие по 214-ФЗ, обязаны:

• Сдать указанный объект в эксплуатацию, а затем передать в собственность дольщика в срок, указанный в договоре, плюс 2 страховочных месяца;
• Как только объекта строительства будет введён в эксплуатацию, его необходимо передать дольщику;
• Если принимающей стороной будут выявлены дефекты, их необходимо устранить в течение 45 дней с момента подписания соответствующего соглашения.

Обязанности дольщика включают в себя:

• Соблюдение графика выплат по договоре. Если они нарушаются, придётся платить неустойку;
• Выплата полной стоимости покупаемого объекта в сроки, которые прописаны в договоре;
• Тщательный и внимательный осмотр принимаемого купленного объекта. Если недостатков нет, нужно подписать соответствующий акт приёма – передачи, согласно ст. 8 214-ФЗ.

Если стороны не соблюдают свои обязанности, их можно привлечь к ответственности. Меры привлечения к ответственности прописаны в:

• Ст. 10 Закона № 214-ФЗ;
• Ст. 330 ГК РФ и другим статьями.

Чаще всего, свои обязанности нарушают именно дольщики. Они не соблюдают сроки внесения платежей. За это предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день возникновения долга от той суммы, которую дольщик ещё должен застройщику.

Если же застройщик нарушит срок передачи объекта недвижимости своим дольщикам, то есть, нарушит нормы ст. 6 214-ФЗ, его также можно привлечь к ответственности в виде неустойки. Он должен платить каждому вкладчику 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ на день возникновения долга от стоимости объекта, прописанной в ДДУ.

Если же контрагентом по ДДУ выступает физическое лицо, то сумма неустойки вырастает в 2 раза. Сумма неустойки не ограничивается. Кроме того, дольщик имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, согласно ст. 9 214-ФЗ.

Следующей формой ответственности застройщика перед своим дольщика является возмещение убытков. То есть, виновный должен оплатить вкладчику все расходы, которые он понёс или должен будет понести для того, чтобы его нарушенное право было восстановлено. Если при эксплуатации несданного объекта долевого строительства, дольщик получал бы прибыль, но он её упустил, так как застройщик нарушил его права, то в судебном порядке можно требовать возмещение упущенной выгоды.

Если при приёме объекта будут обнаружены недостатки, то ответственность застройщика по 214-ФЗ выражается в виде:

• Безвозмездного их устранения;
• Уменьшение стоимости договора на сумму будущих расходов для устранения;
• Возмещение уже понесённых дольщиком расходов на устранение недочётов.

Перспективы долевого строительства

Какие бы изменения не вносились в Закон № 214-ФЗ, как бы ни ужесточались нормы ответственности для недобросовестных застройщиков, на конец 2017 года официально зарегистрировано 86 000 обманутых дольщиков. Это только те, кто официально регистрировали ДДУ. По неофициальным данным, таких людей порядка 2 млн.

Как уже упоминалось выше, с 01. 07. 2019 года застройщикам запретят напрямую привлекать средства граждан на строительство. Эти деньги будут находиться на доверительном управлении в неком кредитном учреждении, которое отвечает требования государства (соответствующий размер уставного капитала и опыт деятельности на российском рынке).

Пока объект не будет полностью достроен, сдан в эксплуатацию, застройщик эти средства не увидит. Ещё одно важное условие – хотя бы один дольщик должен оформить собственность.

Фактически, застройщик должен будет спасаться своими средствами. Кроме того, теперь будут регламентированы расходы на административные нужды и на оплату работ подрядчиков, в виде авансовых платежей.

Выходит, что если застройщик не выполняет свои обязательства по отношению к своим вкладчикам, они просто возвращают свои средства с эскроу-счетов в банке. Фактически, такие нововведения означают отмену долевого участия. Подобную инициативу поддерживает Президент РФ.

Заключение

Отдельного закона об отмене долевого участия не будет, но вносимые в Закон № 214-ФЗ поправки будут означать именно отмену долёвки. Изменения вступают в силу с 01. 07. 2019 году. Этого времени хватить всем порядочным застройщикам, чтобы перестроиться на новый лад работы.

Источник urist-bogatyr.ru

Какие гарантии дает дольщикам 214 ФЗ, суть закона

В 2004 году был принят 214 ФЗ, кратко суть закона сводится к защите интересов дольщика, который в отношениях со строительной компанией является слабой стороной. Долгое время отношения между дольщиком и застройщиком напоминали рулетку. Дольщик никогда до конца не был уверен: повезет ему взять главный приз в виде новой квартиры, или все его вложенные средства канут в неизвестность вместе с недобросовестным застройщиком.

• Основные положения Закона №214-ФЗ
• Гарантирует ли 214 ФЗ защиту дольщика?
• Что дает 214 ФЗ дольщикам?
• Есть ли риски?

Основные положения Закона №214-ФЗ

Итак, разберемся — что такое ФЗ 214, чем он защищает дольщиков? Данный Федеральный закон регламентирует правовые и финансовые взаимоотношения застройщиков и дольщиков. Особенность 214 ФЗ: правовая составляющая отношений между дольщиками и застройщиком основана на подписании между сторонами договора долевого участия в строительстве объекта недвижимости. Подписанный обеими сторонами и зарегистрированный в Росреестре документ дает право в дальнейшем на получение дольщиком купленной недвижимости в собственность. Право собственности на готовую квартиру, машино-место и т.п. передается ему только после сдачи здания в эксплуатацию.

Если дольщики обнаруживают, что девелопер привлекает их деньги неправомерно, они имеют право для истребования не только вложенных в строительство дома собственных средств, но и понесенных в результате неправомерных действий застройщика убытков. Также участники долевого строительства могут потребовать от застройщика уплаты процентов в соответствии с ключевой ставкой ЦБ РФ, причем в двойном размере.

Гарантирует ли 214 ФЗ защиту дольщика?

Более десяти лет действия Федерального закона показали, что он реально работает, обеспечивая полноценную защиту дольщиков от ранее используемых застройщиками мошеннических и серых схем продажи квартир в новостройках. Приобретение квартиры по ДДУ в соответствии с 214 ФЗ дает гарантии застройщика, что оплаченное дольщиком жилье достанется только ему, а не будет перепродано кому-то другому.

Также ФЗ 214 дает гарантии по защите прав дольщиков при наступлении непредвиденных обстоятельств, в частности, — при банкротстве застройщика. В этом случае дольщик может рассчитывать на возврат денежных средств или передачу готовой недвижимости. Безусловно, это является важной, но далеко не единственной гарантией, которую получает дольщик.

Наши кейсы

Включение в реестр о передаче жилья

Инвестирование не рекомендовано

Инвестирование не рекомендовано

Включение в реестр о передаче жилья

Заключение ДДУ не рекомендовано

Что дает 214 ФЗ дольщикам?

Как именно новый закон защищает дольщиков? Чтобы иметь возможность привлекать на строительство дома или здания деньги граждан, застройщик должен иметь в собственности или аренде (субаренде) земельный участок, а также разрешение на строительство. Кроме того, застройщик обязан опубликовать в единой информационной системе жилищного строительства проектную декларацию на этот объект. Помимо этого, к застройщику предъявляются следующие обязательные требования:

1. Руководитель, главный бухгалтер или владелец компании — застройщика не должны иметь непогашенную судимость за преступления в сфере экономики или против государственной власти.
2. Девелопер не должен находиться в стадии ликвидации или банкротства.
3. Он не должен присутствовать в реестре недобросовестных поставщиков и участников по земельным аукционам.
4. Обязательно наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы.

Данные условия, предъявляемые законом к застройщику, гарантируют дольщику, что он не заключит договор с неблагонадежной компанией, которая через некоторое время испарится вместе с его деньгами. Кроме того, обязательным условием для привлечения денег является отчисление застройщиком взносов в компенсационный фонд по каждому ДДУ.

А если проект новый, и его строительство началось после 1 июля 2019 года, обязательным условием является привлечение денег дольщиков через эскроу счета. А это значит, что как бы ни развивались события, дольщик точно сможет вернуть свои деньги. Поскольку на протяжении всей стройки деньги будут находиться в банке, то при возникновении проблем у застройщика, кредитное учреждение вернет деньги дольщику.

Покупка квартиры по ФЗ 214 гарантирует приобретение качественного жилья, поскольку за все свои огрехи в строительстве застройщик должен расплатиться с дольщиком из своего кармана. А если он не пожелает платить или устранять недостатки, то участник может по своей инициативе расторгнуть договор, вернуть свои деньги, а также проценты на уплаченные денежные средства. Кроме того, гарантии на строение должны действовать еще, как минимум пять лет после передачи квартиры дольщику.

Вопрос:
Что гарантирует 214 ФЗ при банкротстве застройщика?

Ответ:
В случае банкротства строительной компании при долевом строительстве в законе рассмотрены два сценария защиты дольщика:

1. Требование о возврате уже уплаченных денежных средств. В этом случае дольщик должен будет отказаться от строящегося объекта.
2. Потребовать передать ему в собственность объект недвижимости. В этом случае, естественно, не будет никакого возврата денег.

Какой вариант выбрать – решает сам дольщик. Конечно, если стройка в начальной стадии, то лучше попытаться вернуть деньги. Если же объект почти достроен, либо уже построен, но пока не введен в эксплуатацию, то лучшим будет второй вариант.

Что касается сроков строительства дома и передачи готового объекта дольщику, то и здесь закон устанавливает четкие ограничения. Их суть: если застройщик не уложился в срок, участник может требовать неустойку, а при значительном отклонении от графика строительства – расторгнуть ДДУ.

Есть ли риски?

Безусловно, ведь 214 ФЗ – не панацея, и определенная доля риска всегда остается. Но, если составить грамотный договор, то риски могут быть существенно снижены. В этом вам как раз поможет юрист. Если вы обратитесь в юридическую компанию «Хелп Консалтинг», вы получите юридическую консультацию, наши юристы внимательно изучат все пункты договора, при необходимости подскажут, какие из них желательно изменить.

Также вы можете оформить с нами договор на оказание услуги по заключению ДДУ «под ключ». В этом случае мы возьмем все хлопоты по проверке застройщика, составлению и подписанию договора долевого участия на себя. Особенно важно заручиться поддержкой грамотного юриста при заключении ДДУ с ипотекой.

Если строительная компания продает квартиры в строящемся доме путем заключения предварительного договора, либо взамен на сказочные скидки уговаривает поучаствовать в строительстве дома каким-либо другим способом – помните, все это незаконно. В настоящее время покупка не сданного в эксплуатацию объекта недвижимости возможна только по договору долевого участия.

Федеральный закон № 214-ФЗ защищает дольщиков и в том случае, если застройщик допустил нарушение срока передачи объекта в собственность участника долевого строительства. В этом случае, в соответствии с ч. 2 ст. 6 214-ФЗ девелопер обязан уплатить дольщику неустойку (пени), причем, в двойном размере.

Для взыскания штрафов по ДДУ с застройщика-нарушителя желательно обратиться за помощью к юристам, специализирующимся в сфере недвижимости. Вы можете самостоятельно произвести примерный расчет неустойки по ДДУ. Для этого достаточно будет заполнить соответствующие поля онлайн-калькулятора.

По сути, только продажа по 214 ФЗ является единственной возможностью купить дешевую квартиру в новостройке с минимальным риском. Безусловно, закон не совершенен, в нем имеются и определенные и минусы, и много недоработок, о которых не устают спорить юристы и правоведы. Однако, несмотря на его недостатки, только он гарантирует полноценную защиту дольщикам от недобросовестных строительных фирм.

Если вы собрались вложить свои деньги в долевое строительство, компетентные юристы ЮК “Хелп Консалтинг” помогут вам безопасно провести сделку:

• проверят добросовестность застройщика и наличие всех необходимых по закону документов;
• проанализируют юридическую составляющую ДДУ;
• найдут (при наличии) нежелательные условия в договоре.

Кроме юридической помощи в области долевого строительства, наша компания может оказать вам юридические услуги и по другим вопросам строительства или покупки недвижимости. Например, в таком важном сегменте как составление и заключение договоров подряда, с образцами которых вы сможете ознакомиться при посещении компании. Координаты, по которым вы можете связаться с нашей организацией, размещены на странице «Контакты».

Источник h-cons.ru